論農(nóng)村宅基地管理存在的問題及對1

1、. 論農(nóng)村宅基地管理存在的問題及對策【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的開展，農(nóng)村生活水平不斷提高。農(nóng)民改善居住條件的愿望日益迫切，建房熱情普遍高漲，出現(xiàn)了新一輪農(nóng)村建房熱。如何科學(xué)規(guī)農(nóng)村宅基地管理，成為國土資源管理的重中之重。本文從農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀入手，分析了存在的主要問題，針對這些問題提出了對策。【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地 管理 存在的問題 對策 農(nóng)村宅基地管理問題，是土地管理工作最前沿，最根底性的工作。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，我國農(nóng)村面貌生了巨大的變化，農(nóng)民生活水平不斷提高，對建房的愿望也越來越迫切，對農(nóng)村宅基地的需求也呈不斷上升趨勢。做好此項(xiàng)工作，直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)利用和農(nóng)民的生產(chǎn)生活，直

2、接關(guān)系到國計(jì)民生問題，直接影響到農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定以及新農(nóng)村建立的進(jìn)程。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理變得越來越重要。 一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀分析 一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀近幾年來，農(nóng)民生活水平不斷提高，農(nóng)民建房熱情普遍高漲，出現(xiàn)了一輪又一輪的建房熱。農(nóng)村宅基地管理面臨一些新情況、新問題，主要表現(xiàn)為：村莊規(guī)劃缺失，農(nóng)村住宅建立處于無序狀態(tài)，農(nóng)民建房選址隨意性大，亂圈亂占現(xiàn)象嚴(yán)重。村莊布局零亂，影響了村容整潔，又浪費(fèi)大量土地，農(nóng)民建房占用耕地較多，許多農(nóng)民建房選址在公路邊良田里，公路兩旁耕地大量被占用，農(nóng)村宅基地是以自然院落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，有的村人均宅基地0.59畝，戶人均1.22畝

3、，宅基地超過面積的占51.52%。部用地構(gòu)造不合理，村莊盲擴(kuò)。農(nóng)民新建房屋不斷向村莊外圍擴(kuò)展，局部有錢的農(nóng)民到城里購置了商品房，導(dǎo)致村舊宅大量空置，農(nóng)民建新房不拆舊房、不騰退原宅基地，多處占地建房，造成“空心村、“一戶多宅的現(xiàn)象在農(nóng)村嚴(yán)重存在，馬坪鄉(xiāng)2006年農(nóng)民建房的實(shí)際，住宅空置面積占2.25%，一戶多宅占1.5%。農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)時(shí)有了生，據(jù)有的村的村班干部反映，農(nóng)民遷出農(nóng)村后，54.8%的農(nóng)民反映其房屋被閑置，出租和轉(zhuǎn)讓房屋的占14.1%和23.5% 二、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀 我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)已經(jīng)確定了農(nóng)村宅基地集體所有、農(nóng)民個(gè)人申請、通過政府審批取得宅基地使用權(quán)制度，并規(guī)定了

4、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、并不得流轉(zhuǎn)等一系列制度。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村村民申請住宅用地審批權(quán)在市、縣人民政府，即：占用非農(nóng)用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所在受理農(nóng)民建房用地申請后，報(bào)縣國土資源局，由縣國土資源局代表縣人民政府審批，占用農(nóng)用地的還需報(bào)省(市)人民政府審批。審批程序?yàn)椋捍迕裉岢鲎≌玫厣暾埍窘M23組民同意、村組簽署意見鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所踏勘定址測量、制圖、填審批表組、村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽署意見林業(yè)、水利、公路等有關(guān)部門簽署意見縣國土資源局代縣政府審批占農(nóng)用地的報(bào)省(市)政府審批鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所現(xiàn)場放樣竣工驗(yàn)收發(fā)證。二、農(nóng)村宅基地管理存在的問題 一、缺少村莊規(guī)劃 長期以

5、來對農(nóng)村村莊布局和村莊宅基地選址不夠重視，缺少專門規(guī)劃人員。許多地方?jīng)]有村莊規(guī)劃，有的地方雖有村莊規(guī)劃，但在實(shí)際執(zhí)行中根本沒有按規(guī)劃辦事。村莊功能規(guī)劃和建房布局規(guī)劃工作大局部地方?jīng)]有開展，基層政府和村組織及群眾對規(guī)劃的認(rèn)識不夠，造成了村莊規(guī)劃缺失。絕大多數(shù)農(nóng)民建房沒有科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)和控制，農(nóng)民建房隨意性較大，村莊用地布局松散，形成非農(nóng)建立用與農(nóng)用地、閑置地相互混雜，相互包圍，導(dǎo)致農(nóng)用地分割，功能布局混亂。制約了農(nóng)用地和非農(nóng)建立用地規(guī)模的形成和發(fā)揮，使整體土地利用效率偏低，加大了農(nóng)民對農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)本錢。同時(shí)這又不利于村莊根底設(shè)施和公共設(shè)施的配套建立以及居住環(huán)境改善，造成了村莊部土地資源的嚴(yán)重

6、浪費(fèi)和建立用地構(gòu)造的極不合理。 二、法律法規(guī)不健全 現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地管理雖然作了一些規(guī)定，但不全面，過于粗放，可操作性不強(qiáng)。目前，我國還沒有制定出一部專門調(diào)整農(nóng)村宅基地利用和管理方面的法律法規(guī)，宅基地立法滯后，致使基層工作者在執(zhí)行中無規(guī)可循。同時(shí)存在對宅基地圍的界定不清，哪些用地屬于宅基地沒有明確法律和政策規(guī)定。對農(nóng)村閑置宅基地沒有收回利用的操作性規(guī)定，對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)也缺乏法律和政策予以明確。因此，宅基地管理不夠規(guī)，操作性不強(qiáng)，實(shí)施效果差，從而在制度上增加了農(nóng)村宅基地管理的難度。另外，對農(nóng)村村民建新房后的舊宅基地缺少騰退機(jī)制，沒有制定舊宅基地騰退的法律和政策，以致于農(nóng)民建新房后仍保存原宅

7、基地，從而形成許多“空心村和“閑置房。同時(shí)，沒有確定農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)的法律和政策，以致農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰，權(quán)屬糾紛不斷。 三、管理手段滯后 由于受歷史傳統(tǒng)習(xí)慣、地理環(huán)境、生產(chǎn)水平以及規(guī)劃管理的影響。農(nóng)村宅基地分布零亂，農(nóng)民占地建房多且隱蔽強(qiáng)，從而增加了宅基地管理的難度。而承當(dāng)農(nóng)村宅基地管理任務(wù)的國土資源部門，管理人員少，且缺少經(jīng)費(fèi)保障，以致管理手段非常落后。因用地的面廣造成了許多建房幾乎難以發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際的操作中也難以及時(shí)制止和查處。在宅基地面積管理上，仍采用手工測繪圖紙，精度很低，以致于宅基地糾紛不斷增加。同時(shí)，有些地方政府關(guān)心與支持少，相關(guān)部門和國土資源管理部門工作協(xié)作配合不多，沒

8、有形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。導(dǎo)致了對農(nóng)村宅基地監(jiān)管不到位，致使農(nóng)民占地建房行為時(shí)時(shí)發(fā)生。占用耕地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，也難以制止和消除在盟芽狀態(tài)，加大了用地執(zhí)法本錢，造成了耕地嚴(yán)重破壞和毀損，恢復(fù)土地原狀困難。四、監(jiān)管力度不到位農(nóng)村宅基地圍廣且比擬分散?；鶎訃凉芾聿块T監(jiān)管力量較為薄弱。無法從根本上遏制用地現(xiàn)象發(fā)生，少數(shù)基層干部責(zé)任意識不強(qiáng)任其亂占亂建，放松了對農(nóng)民建房的監(jiān)視和管理。部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制不強(qiáng)，在當(dāng)今的惠農(nóng)和穩(wěn)定政策下，對農(nóng)民占地查處，部門與部門之間存在相互推諉的現(xiàn)象，不敢擔(dān)責(zé)，不敢主動(dòng)出擊。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所人員少，人員素質(zhì)參差不齊，執(zhí)法裝備缺乏，單打獨(dú)斗，很難對本轄區(qū)國土資源實(shí)施有效的監(jiān)管。財(cái)政任務(wù)壓頭，

9、對用地問題處理不規(guī)，以罰代拆、一罰了之的現(xiàn)象還是存在。給制止占地行為帶來了負(fù)面影響。三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對策中共十七屆三中全會(huì)指出：土地制度是農(nóng)村的根底制度，按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度。 一、完善農(nóng)村宅基地管理制度 首先，要完善農(nóng)村宅基地管理法律法規(guī)和政策，盡快出臺宅基地管理的操作性規(guī)定，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)；其次，對農(nóng)村宅基地要進(jìn)展動(dòng)態(tài)監(jiān)測，嚴(yán)格實(shí)行科學(xué)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所應(yīng)對農(nóng)村宅基地使用情況進(jìn)展摸底調(diào)查，對需要申請建房的農(nóng)戶統(tǒng)籌安排，并嚴(yán)把審查關(guān)。國地資源行政主管部門應(yīng)建立農(nóng)村個(gè)人建房用地全程跟蹤監(jiān)管制度，對農(nóng)村

10、宅基地的使用情況了如指掌。農(nóng)民申請宅基地，必須領(lǐng)取專用申請表格，提供戶口和家庭成員、住宅平面圖和立面設(shè)計(jì)圖、簽訂“一戶一宅和“建新退舊承諾書，占用耕地的，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅；再次，要簡化審批環(huán)節(jié)，增強(qiáng)審批透明度，提高辦事效率，承受群眾監(jiān)視。宅基地審批要做到“四公開和“四到現(xiàn)場 。即建房用地指標(biāo)公開、審批宅基地程序公開、申請建房條件公開、審批宅基地結(jié)果公開以及勘察定址到場、測量放線到場、開挖根底到場、竣工驗(yàn)收到場，并明確辦結(jié)時(shí)間，提高辦事效率；最后，要加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化村民土地法制觀念，增強(qiáng)依法用地、依法管地的意識。二、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理 應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度，把宅基地規(guī)劃作為宅基地管事的龍頭

11、，明確宅基地規(guī)劃的容和法律地位。經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，切實(shí)發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用。應(yīng)科學(xué)合理的制定村莊建立規(guī)劃，嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建立用地規(guī)模。編制規(guī)劃時(shí)明確村莊建立的長遠(yuǎn)規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)村根底設(shè)施及其相互配套設(shè)施的建立，到達(dá)既保護(hù)耕地、節(jié)約用地的目的，又改善了農(nóng)村居民的生產(chǎn)生活環(huán)境。規(guī)劃一旦制定，必須嚴(yán)格實(shí)行，不得隨意變更。農(nóng)民建房選址只能按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建立規(guī)劃的要求選擇意向地塊，具體建房位置應(yīng)由村組統(tǒng)一安排。要加大執(zhí)法檢查力度，對違反規(guī)劃的行為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建、國土等職能部門要及時(shí)制止。 三、推行建新宅和退舊宅相結(jié)合，開展農(nóng)村宅基地整理 所謂宅基地整理，是指根據(jù)土地

12、整理規(guī)劃的要求，通過農(nóng)民房屋搬遷，在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)按照新的用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展重建，對原宅基地進(jìn)展土地整理，將宅基地復(fù)墾為農(nóng)用地。因地制宜開展村莊整理，可以減少宅基地?cái)?shù)量，增加耕地后備資源，擴(kuò)大集約用地規(guī)模，提高土地利用率，并有利于加快城鎮(zhèn)進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村環(huán)境整治，改善農(nóng)民生活質(zhì)量。推行村莊整理，要與“中心村建立、小城鎮(zhèn)建立相結(jié)合，要落實(shí)農(nóng)村“一戶一宅原則，實(shí)行建新拆舊、土地置換制度，并給予政策優(yōu)惠。村民申請新建住宅，必須承諾撤除舊房，騰退出原使用的宅基地，并加以復(fù)墾。要引導(dǎo)農(nóng)民向“中心村、小城鎮(zhèn)集中，退宅進(jìn)入“中心村、小城鎮(zhèn)的，要優(yōu)先辦理審批手續(xù)，減免有關(guān)稅費(fèi)。對農(nóng)民退出的宅基地，能夠開墾為耕地的，由國家

13、統(tǒng)一負(fù)責(zé)開墾為耕地。對不宜開墾為耕地，但符合村莊規(guī)劃，可以繼續(xù)作為建立用地的，由政府統(tǒng)一規(guī)劃和進(jìn)展根底設(shè)施建立后，統(tǒng)籌安排各類建立工程。 四、集中成片建立農(nóng)民住宅小區(qū)制度 為了提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果和推進(jìn)節(jié)約集約用地，應(yīng)當(dāng)允許在集體建立用地上興建農(nóng)民集中成片住宅小區(qū)，向本集體農(nóng)民出售。應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建立用地的制度，明確建立農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和圍，規(guī)建立農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。建立農(nóng)民住宅小區(qū)應(yīng)進(jìn)展科學(xué)規(guī)劃，合理布局選址，鼓勵(lì)農(nóng)民建高層住宅，并應(yīng)進(jìn)展根底設(shè)施配套建立。此外，小區(qū)開發(fā)建立單位應(yīng)堅(jiān)持按保本微利的原則向農(nóng)村集體成員

14、出售宅基地或房屋。 五、建立宅基地有償使用制度 確定農(nóng)村超標(biāo)準(zhǔn)宅基地有償使用制度，能夠有效降低農(nóng)村空閑土地，集約節(jié)約利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。符合申請宅基地的村民考慮到房屋的效用價(jià)值，也會(huì)更加慎重地提出申請和保有宅基地，有利于騰出農(nóng)村宅基地。因此，應(yīng)當(dāng)建立宅基地有償使用制度，對符合法定標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶，不收宅基地有償使用費(fèi)，對于超占局部，按一定標(biāo)準(zhǔn)由政府逐年收取宅基地有償使用費(fèi)。宅基地有償使用費(fèi)所有權(quán)歸農(nóng)民集體，專項(xiàng)用于村莊整理、土地開發(fā)和農(nóng)村根底設(shè)施建立。同時(shí)，：應(yīng)建立宅基地有限期使用制度。設(shè)立宅基地使用權(quán)的期限，可以參照：國有土地使用權(quán)居住用地70年年限的規(guī)定，并規(guī)定使用權(quán)到期時(shí)，如果使用者不申請

15、續(xù)期或在使用者死亡后無人繼承時(shí)，其宅基地使用權(quán)自動(dòng)收歸集體。這為村集體將到期無人申請續(xù)期、無人繼承等造成的空心村及時(shí)收歸集體提供了依據(jù)。六、建立宅基地流轉(zhuǎn)制度 當(dāng)前，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有其客觀必然性，也是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)開展的客觀要求，實(shí)現(xiàn)宅基地有序流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為深化改革的迫切需要。為此，政府應(yīng)當(dāng)修改相當(dāng)法律法規(guī)，允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)制定宅基地流轉(zhuǎn)的操作性規(guī)則，對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的圍、程序、流轉(zhuǎn)收益分配及產(chǎn)權(quán)界定等進(jìn)展明確規(guī)定。應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地公開交易場所，積極引導(dǎo)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在統(tǒng)一市場公開進(jìn)展。實(shí)行宅基地流轉(zhuǎn)制度，有利于盤活農(nóng)村宅基地，有利于增加農(nóng)民收入；保障農(nóng)益；有利于集約和節(jié)約利用土地，切

16、實(shí)保護(hù)耕地。 針對目前農(nóng)民分散居住多、集中居住少，農(nóng)民建房隨意性大，集約利用土地難、改善居住環(huán)境難的建房現(xiàn)狀。我們亟待完善農(nóng)村宅基地管理制度，加強(qiáng)國土資源部門人員的監(jiān)管與執(zhí)法意識，促進(jìn)依法行政，減少農(nóng)民占地行為發(fā)生。以建立社會(huì)主義新農(nóng)村的整體目標(biāo)和要求，科學(xué)制定村莊規(guī)劃，按照集約節(jié)約用地，嚴(yán)格保護(hù)耕地的方針，合理利用和切實(shí)保護(hù)好每一寸土地，積極引導(dǎo)農(nóng)民依照規(guī)劃集中成片建立農(nóng)村住宅小區(qū)。，參考文獻(xiàn)：1、世銀 周飛：“論新農(nóng)村建立與農(nóng)村宅基地合理利用“農(nóng)業(yè)科學(xué)2007年第14期2、興武：“試析農(nóng)村宅基地問題“科技信息 2008年第07期3、丹：“基于新農(nóng)村建立的宅基地利用和管理“農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和科技 2008年第4期4、于華紅，王璟：“我國農(nóng)村宅基地管理調(diào)查分析“社會(huì)科學(xué)報(bào)2008年第2期5、勛 任金生：“農(nóng)村宅基地管理的有效途經(jīng)