老舊小區(qū)改造可實(shí)施性策略研究

1、老舊小區(qū)改造可實(shí)施性策略研究宋昆1 崔昊夫2（1宋昆，天津大學(xué)建筑學(xué)院，2 崔昊夫，天津大學(xué)建筑學(xué)院，300072 ）摘要： 通過(guò)分析老舊小區(qū)改造中因所有權(quán)區(qū)分問(wèn)題而各種弊病，以構(gòu)建明晰的住宅所有權(quán)關(guān)系劃分為改造的前提基礎(chǔ)，建立改造項(xiàng)目評(píng)估體系確定改造方向，明確改造資金的來(lái)源和資金分?jǐn)傇瓌t，指出從政策層面完善相關(guān)法規(guī)制度并提出相關(guān)建議，形成一套老舊小區(qū)改造的可實(shí)施性策略，可長(zhǎng)期有效的推動(dòng)我國(guó)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)現(xiàn)完成。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)，區(qū)分所有權(quán)，改造，策略ABSTRACT: KEY WORDS: 前言為了順應(yīng)群眾期盼改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，2019年6月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告部署“加

2、快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作”。依照住建部等三部委印發(fā)的關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”指的是城市或縣城建成時(shí)間較長(zhǎng)、市政配套設(shè)施老化問(wèn)題突出、公共服務(wù)缺項(xiàng)較多的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)能夠增強(qiáng)人民群眾的“幸福感、獲得感、安全感”的重大民生工程，但是落實(shí)到具體操作上，改什么、怎么改、誰(shuí)來(lái)改、改后如何能夠形成長(zhǎng)效管理機(jī)制，是當(dāng)前需要解決的具體問(wèn)題。如沒(méi)有一套切實(shí)可行的系統(tǒng)性方針，則可能將導(dǎo)致改造工作缺乏統(tǒng)一的組織，改造內(nèi)容抓不住重點(diǎn)，改造項(xiàng)目實(shí)施困難等，或又將陷入一種僅有短期影響力的性示范工程模式，無(wú)法形成體系使之長(zhǎng)期有效的貫徹執(zhí)行。面對(duì)這一局面，需構(gòu)建一套可實(shí)施性強(qiáng)的老

3、舊小區(qū)改造策略，能夠從總體上對(duì)改造工程規(guī)范和指導(dǎo)并能夠有效推廣，從而實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。老舊小區(qū)改造的權(quán)責(zé)明晰問(wèn)題住宅的所有權(quán)區(qū)分自我國(guó)實(shí)施全面住房體制改革政策以來(lái)，從住宅所有權(quán)角度而言逐步消除了公有制的住宅產(chǎn)權(quán)形態(tài)，取而代之的是以私有住宅為主，以保障性住宅為補(bǔ)充的住宅所有權(quán)方式。當(dāng)前我國(guó)大部分的私有住宅的建筑形態(tài)，都是以所謂的多層、高層“單元式商品住宅”呈現(xiàn)的，這種住宅形態(tài)在建筑學(xué)術(shù)語(yǔ)中被稱為“共有公寓”（Condominium）或共管式公寓，它是一種在住宅形態(tài)上為集合住宅形式，在住宅權(quán)屬關(guān)系上，住宅單位所有權(quán)歸私人所有，住宅單位以外的小區(qū)一切實(shí)體所有權(quán)又全體業(yè)主共同所有的住宅類型

4、。當(dāng)前我國(guó)所涉及改造的老舊小區(qū)住宅大都可被劃歸此類住宅類型。圖1共有公寓的所有權(quán)形態(tài)圖示圖片來(lái)源：筆者自繪所有權(quán)問(wèn)題是共有公寓區(qū)別于獨(dú)戶住宅、社會(huì)住宅的最基本特征，在一定意義上它決定了它的建設(shè)、管理、運(yùn)維以及在住房市場(chǎng)上流通交易等一系列相關(guān)問(wèn)題上的規(guī)則和程序。參考文獻(xiàn) 鄭昕宇美國(guó)共有公寓管理模式及設(shè)計(jì)方法研究D天津：天津大學(xué)，2013與同為私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的獨(dú)戶住宅不同的是，它的住宅的所有權(quán)并非完整的歸屬于業(yè)主個(gè)人的，而是由同一住宅單元樓或同一住宅小區(qū)的各戶所分持的，即所謂的區(qū)分所有權(quán)。在區(qū)分所有權(quán)關(guān)系下，住宅小區(qū)可以大體上分為專有部分和共有部分，以一個(gè)共有公寓單元樓為例，各區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）對(duì)

5、共有公寓的專有部分即各戶公寓單位所享有的專有所有權(quán)，對(duì)住宅單位以外門(mén)廳、樓梯、走廊、電梯等公用部分持有共有權(quán)（圖1）。共有權(quán)的產(chǎn)生，依托于區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其住宅單位的專有，因此在共有公寓的權(quán)屬關(guān)系中，專有權(quán)、共有權(quán)始終結(jié)為一體而不可分離。所有權(quán)區(qū)分關(guān)系在共有公寓中通?？梢砸揽俊靶^(qū)總協(xié)議書(shū)”等形式的規(guī)約，通過(guò)詳細(xì)的條例說(shuō)明或以實(shí)體例舉的方式嚴(yán)格規(guī)定，以確保在小區(qū)的后期運(yùn)維中通過(guò)準(zhǔn)確的依據(jù)明確小區(qū)中業(yè)主各方責(zé)任關(guān)系，避免各種矛盾的產(chǎn)生。所有權(quán)問(wèn)題在老舊住宅中存在的癥結(jié)由于共有公寓在所有權(quán)方面最大的特點(diǎn)就是它分為了專有部分和共有部分兩個(gè)所屬關(guān)系，而這兩個(gè)部分在現(xiàn)實(shí)中卻完全不能像其概念解釋一樣做到有嚴(yán)

6、格的分界線，總是“你中有我，我中有你”的交織在一起，在住宅單元樓內(nèi)部，樓梯、走廊、分戶墻、樓板等等共有部分與其串聯(lián)或分隔的專有部分相生相伴，而在整個(gè)小區(qū)中，道路、公共空間、停車場(chǎng)地及公共設(shè)施等更是無(wú)法清晰的劃出邊界或聲明所有權(quán)范圍，在這種現(xiàn)實(shí)狀況下若不以明確的條文做出詳盡的規(guī)定，僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷是難以厘清的。交織的復(fù)雜所有權(quán)關(guān)系是共有公寓住宅形態(tài)中諸多問(wèn)題的根源，也是造成對(duì)老舊小區(qū)改造困難的最直接原因。沒(méi)有清晰的所有權(quán)劃分依據(jù)，則無(wú)法明確小區(qū)范圍內(nèi)特別是共有部分的責(zé)任認(rèn)定，也就無(wú)從組織起相關(guān)責(zé)任的業(yè)主共同維持小區(qū)共有部分的管理運(yùn)維工作，長(zhǎng)期以往便形成了老舊小區(qū)難以有效實(shí)施全面改造，或改造局限于政府

7、牽頭的“外部形象工程”層面，不能形成長(zhǎng)期有效的機(jī)制執(zhí)行和推廣。拿此次被列入改造范圍的全國(guó)各地約17萬(wàn)個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，它們大部分建成年齡都在20年以上，在建設(shè)之初因房屋所有權(quán)性質(zhì)和業(yè)主管理體制的不成熟，并沒(méi)有形成明確清晰的所有權(quán)判定依據(jù)，或所設(shè)定的所有權(quán)判定標(biāo)準(zhǔn)含糊不確切，加上很多還未能形成有效的業(yè)主自治管理體系，及缺少專門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)日常運(yùn)維工作擔(dān)負(fù)，這些原因共同作用造成了當(dāng)前老舊小區(qū)改造的巨大的難度。所有權(quán)區(qū)分關(guān)系劃分區(qū)分所有權(quán)的界定影響到共有公寓諸多層面的因素，從建筑設(shè)計(jì)、住宅銷售、自治管理以及后期的運(yùn)維、修繕改造，無(wú)不與其區(qū)分所有權(quán)之界定有著密切的關(guān)系。厘清共有公寓中各建筑要素的所有權(quán)屬

8、性，是老舊小區(qū)改造工作落實(shí)責(zé)任人的基本要求，更是改造項(xiàng)目得以落地實(shí)施的前提。專有部分專有部分一般來(lái)說(shuō)就是指住宅的戶內(nèi)部分，包含所有的房間，戶內(nèi)隔墻、戶內(nèi)的水、電、燃?xì)夤艿涝O(shè)備等獨(dú)立占有并使用的建筑要素。這種的認(rèn)識(shí)雖然普遍存在的，然而在實(shí)際操作層面上，這樣籠統(tǒng)的界定難免也會(huì)產(chǎn)生大量的分歧，遇到大量的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任問(wèn)題。當(dāng)今世界上各國(guó)家（或地區(qū)）在住宅區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的清晰界定方面，普遍采用的是以法律法規(guī)的形式對(duì)共有公寓專有部分的范圍及邊界進(jìn)行規(guī)定，其判斷標(biāo)準(zhǔn)在大多數(shù)國(guó)家的法律規(guī)定中以 “構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性”為依據(jù)。 陳華彬現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究 M北京：法律出版社：1995,3 共

9、有部分共有公寓中除專有部分以外的所有建筑要素、道路、場(chǎng)地及設(shè)施均屬共有部分，而根據(jù)實(shí)際使用功能和使用范圍的區(qū)別，又可以分為以下幾種類型：1. 全體共用共有部分即與整個(gè)小區(qū)業(yè)主居住生活相關(guān)的小區(qū)建筑實(shí)體、道路、公共空間及設(shè)施設(shè)備等，它們的服務(wù)對(duì)象是小區(qū)全體業(yè)主；2. 部分共用共有部分這是相較于全體共有部分而言，服務(wù)對(duì)象僅僅限于相關(guān)業(yè)主群體的建筑、空間和設(shè)施設(shè)備等，如同一單元樓共用的交通空間、屋頂、電梯等；3. 專供使用共有部分此共用部分在所有權(quán)歸屬上為共有，而的實(shí)際使用中服務(wù)與各戶，例如各戶住宅呈現(xiàn)于單元樓外立面的陽(yáng)臺(tái)、外窗，穿過(guò)各戶的入戶管線接口以及各戶專用的固定停車位等。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目評(píng)估

10、體系建立老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)業(yè)主訴求復(fù)雜、涉及內(nèi)容繁多、受益人群不等的綜合性工程，難以設(shè)立一個(gè)統(tǒng)一的執(zhí)行目標(biāo)，因此在改造項(xiàng)目的前期策劃階段，需要建立合理的評(píng)估系統(tǒng)來(lái)判斷哪些小區(qū)需要改造，需要哪些方面的改造，改造的針對(duì)人群有哪些等具體目標(biāo)，從而根據(jù)老舊小區(qū)居民所提出的改造意愿針對(duì)性的確定改造的內(nèi)容、范圍、程度甚至次序等，進(jìn)一步精確設(shè)立改造項(xiàng)目并制定改造方案。改造意愿的確定改造意愿的分類1. 保障人身安全居住安全是首要保證的，這不僅是人類生存需求的最基本保障，也符合法治社會(huì)政府對(duì)人們?nèi)罕娙松戆踩Ｗo(hù)的核心價(jià)值觀。例如年久失修的住宅主體結(jié)構(gòu)、維護(hù)結(jié)構(gòu)及構(gòu)造的可靠性，小區(qū)道路及住宅的消防通道不符合要求，

11、小區(qū)私搭亂建違規(guī)建筑物、構(gòu)筑物，建筑外墻脫落等問(wèn)題，這類問(wèn)題一旦發(fā)生則直接關(guān)系到群眾生命安全，因此也是改造內(nèi)容中最刻不容緩的一類，其改造需求“優(yōu)先級(jí)”最高。2. 強(qiáng)調(diào)公共受益對(duì)小區(qū)層面諸多必要的道路、停車場(chǎng)地、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑設(shè)備等的改造，屬于讓小區(qū)全體業(yè)主受益的改造內(nèi)容，在改造需求的評(píng)價(jià)中應(yīng)放在僅次于安全改造后，優(yōu)于“部分人群受益”的改造內(nèi)容。這其中可以包括小區(qū)的道路、管線、排水及老化的電氣改造，停車場(chǎng)地的擴(kuò)展或加建改造，適老化設(shè)施改造等等。3. 尊重多數(shù)意愿對(duì)于一些服務(wù)于全體業(yè)主，但并不屬于亟需改造，或改造內(nèi)容僅為了提升居住質(zhì)量，而并無(wú)安全性、適用性的需求的改造內(nèi)容，可以根據(jù)多數(shù)業(yè)主需求的提

12、出作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，例如增加小區(qū)綠化、改造公共活動(dòng)場(chǎng)地等屬于此類“優(yōu)先級(jí)”。4. 符合個(gè)別需求基于小區(qū)共有部分的受益人群不同原因，一些“部分共用共有部分”的改造意愿會(huì)經(jīng)由少數(shù)受益人提出，如單元樓內(nèi)的建筑構(gòu)造維修、改造，單元樓防盜門(mén)的安裝以及單元樓外立面美化等。各戶戶內(nèi)專有部分的改造內(nèi)容也屬于此“優(yōu)先級(jí)”。改造意愿的提出各個(gè)小區(qū)的改造內(nèi)容按照小區(qū)全體或部分業(yè)主的改造意愿，需通過(guò)申報(bào)的方式立項(xiàng)提交有關(guān)負(fù)責(zé)單位確立改造項(xiàng)目。業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，應(yīng)承擔(dān)起接受和匯總小區(qū)業(yè)主改造意愿的職能，由業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一作為改造項(xiàng)目申報(bào)的代表的意義在于，首先，通過(guò)根據(jù)改造內(nèi)容分類進(jìn)行改造意愿的收集匯總，可以準(zhǔn)

13、確獲知改提出改造意愿的具體對(duì)象、涉及范圍及意愿強(qiáng)烈程度，更好的掌握小區(qū)改造的整體方向和對(duì)資源、資金的統(tǒng)一調(diào)動(dòng)；其次，作為小區(qū)全體業(yè)主的代表，可以從集體的高度上出發(fā)，對(duì)改造內(nèi)容的必要性、合理性、收益性等綜合評(píng)判，決定申報(bào)的提出或時(shí)間順序。在改造意愿的收集中，業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承擔(dān)起具體的改造意愿接收和信息匯總的工作，必要時(shí)可入戶收集改造意愿。改造意愿可以由以下幾種方式提出：1. 由各戶業(yè)主獨(dú)立提出業(yè)主根據(jù)各戶現(xiàn)實(shí)情況獨(dú)立提出的改造意愿，一般涉及各戶自身專有部分的改造，或戶內(nèi)專用使用共有部分的改造需求。2. 由利益相關(guān)各戶集體提出由共同居住同一單元樓的各戶，或共同使用同一公共空間、設(shè)施

14、、設(shè)備的各戶聯(lián)名提出的改造意愿，一般所涉及的改造內(nèi)容為共用部分共用共有部分的改造需求。3. 由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)提出涉及全體業(yè)主共用的共有部分改造，可以由業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主直接提出改造意愿，也可由具體執(zhí)行日常運(yùn)維工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。物業(yè)作為日常運(yùn)維的執(zhí)行者，應(yīng)對(duì)小區(qū)公共部分定期檢查，并在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)提出維修、改造要求，并呈報(bào)業(yè)主大會(huì)或直接代表業(yè)主大會(huì)提出改造申請(qǐng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)應(yīng)承擔(dān)小區(qū)中建筑物和公共設(shè)施的定期安全檢查工作，并在發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題時(shí)及時(shí)提出改造要求，并優(yōu)先提出改造申請(qǐng)。為了能夠應(yīng)對(duì)相關(guān)建筑安全檢查的職能，物業(yè)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)工程人員，或直接委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)定期對(duì)安全性問(wèn)題進(jìn)行

15、檢測(cè)監(jiān)督。4. 由政府或有關(guān)監(jiān)督部門(mén)提出對(duì)于小區(qū)房屋建筑及其他安全性問(wèn)題的改造意愿提出，除發(fā)生顯著的安全性問(wèn)題，往往很難由業(yè)主提出，原因一方面在于在建成年代尚早的老舊小區(qū)中，居民的意識(shí)還無(wú)法從公有制住房時(shí)代完全轉(zhuǎn)變，且存在自治管理意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)不到位的情況；另一方面受制于專業(yè)性和安全程度的認(rèn)知問(wèn)題，居民難以主動(dòng)對(duì)安全問(wèn)題有所警覺(jué)，因此面對(duì)這一問(wèn)題大多處于被動(dòng)。為了應(yīng)對(duì)這類安全性改造問(wèn)題，政府或有關(guān)監(jiān)督部門(mén)須從維護(hù)居民公共利益角度出發(fā)，應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)其對(duì)老舊小區(qū)安全性的定期檢測(cè)，并主動(dòng)承擔(dān)安全問(wèn)題改造項(xiàng)目的改造申報(bào)。1 改造內(nèi)容與責(zé)任主體認(rèn)定老舊小區(qū)改造在各個(gè)不同小區(qū)、不同單元樓甚至各戶之間內(nèi)容

16、各有不同，改造內(nèi)容根據(jù)其服務(wù)的對(duì)象范圍的不同，所涉的所有權(quán)性質(zhì)也不同。因此確定改造內(nèi)容所對(duì)應(yīng)的所有權(quán)性質(zhì)，認(rèn)定改造對(duì)象的責(zé)任出體，是在改造前期的評(píng)估中需要明確的。對(duì)改造內(nèi)容的責(zé)任主體認(rèn)定規(guī)則是根據(jù)改造內(nèi)容的所有權(quán)性質(zhì)為依據(jù)的，依據(jù)共有公寓所有權(quán)劃分，專有部分和共有部分所涉及的責(zé)任人或責(zé)任人范圍各不相同。對(duì)于專有部分的改造，其責(zé)任主體一般可確定為各戶業(yè)主。而對(duì)共有部分改造的責(zé)任主體確認(rèn)，需要依據(jù)改造內(nèi)容的共有權(quán)類型推斷其責(zé)任主體的范圍。依次規(guī)則，小區(qū)內(nèi)一切建筑物、道路、場(chǎng)地、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等所有實(shí)體均可根據(jù)其所有權(quán)屬性作為判定依據(jù)，明確對(duì)應(yīng)于各個(gè)責(zé)任主體（圖2）。改造責(zé)任主體的確定，也是為改造項(xiàng)目

17、確定了基本參與對(duì)象，他們將對(duì)項(xiàng)目的確立、方案制定、施工監(jiān)督全過(guò)程參與以及分?jǐn)偢脑熨Y金。圖2 改造內(nèi)容與責(zé)任主體對(duì)應(yīng)關(guān)系圖片來(lái)源：筆者自繪改造需求級(jí)別定位改造項(xiàng)目的設(shè)立原則上要根據(jù)小區(qū)業(yè)主所提出的意愿與其需求程度來(lái)確定，但是一方面業(yè)主提出的改造需求往往是從滿足自身受益的角度出發(fā)，有時(shí)難以覆蓋更大范圍的業(yè)主需求，另一方面在改造所達(dá)到的目標(biāo)上也有著輕重緩急之分，因此，改造項(xiàng)目確立需要設(shè)立若干需求標(biāo)準(zhǔn)，將所收集的改造意愿按照“優(yōu)先級(jí)”決定立項(xiàng)與否或執(zhí)行的先后順序。在“優(yōu)先級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)上，首要從解決小區(qū)安全性出發(fā)，再根據(jù)受益范圍和“民意所向”的程度逐步遞減。對(duì)于改造需求級(jí)別設(shè)立可以根據(jù)以下幾方面原

18、則確定：1. 提升安全性居住安全是首要保證的，這不僅是人類生存需求的最基本保障，也符合法治社會(huì)政府對(duì)人們?nèi)罕娙松戆踩Ｗo(hù)的核心價(jià)值觀。例如年久失修的住宅主體結(jié)構(gòu)、維護(hù)結(jié)構(gòu)及構(gòu)造的可靠性，小區(qū)道路及住宅的消防通道不符合要求，小區(qū)私搭亂建違規(guī)建筑物、構(gòu)筑物，建筑外墻脫落等問(wèn)題。這類問(wèn)題一旦發(fā)生則直接關(guān)系到群眾生命安全，因此也是改造內(nèi)容中最刻不容緩的一類，其改造需求“優(yōu)先級(jí)”應(yīng)為最高，在改造立項(xiàng)中也應(yīng)當(dāng)特別對(duì)待，優(yōu)化審批手續(xù)，給予“綠色通道”執(zhí)行。2. 擴(kuò)展適用性老舊小區(qū)大多建成年代較早，其公共設(shè)施及配套標(biāo)準(zhǔn)大多已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)今的生活需求，需要通過(guò)改造擴(kuò)展其對(duì)當(dāng)下居住生活的適用性。擴(kuò)展適用性的改造既包

19、括為了使老舊小區(qū)在經(jīng)過(guò)改造后能夠適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代下的居住需求的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，如停車場(chǎng)地的改造或加建，電梯等適老化設(shè)施的加裝等，能夠彌補(bǔ)建設(shè)之初所不具備，而當(dāng)代生活必不可少的功能的公共設(shè)施設(shè)備，也包括和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等最基礎(chǔ)的配套設(shè)施的維修完善。這類改造內(nèi)容基本受益范圍廣，改造后性能提升高，居民“獲得感”顯著，而優(yōu)先改造老舊小區(qū)的水、電、氣以及光纖等基礎(chǔ)配套設(shè)施，也符合住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)此次老舊小區(qū)改造提出的要求，所以其改造需求級(jí)別較高。3. 提高舒適性提高舒適性的改造目的旨在通過(guò)合理的改造提升住宅品質(zhì)，獲得更好的居住體驗(yàn)。與前兩點(diǎn)不同的是，這一類改造項(xiàng)目加繁多，而且根據(jù)受益的業(yè)主

20、群體的不同，又可以細(xì)分為專有部分受益、共有部分受益等諸多名目。如加裝保溫層改造，小區(qū)樓間公共空間改造、增加綠化、公共設(shè)施設(shè)備更新等。這類改造雖然受益范圍也較大，但提升對(duì)基本的居住生活影響不大，更多提升的是心理層面的“幸福感”指數(shù)，適宜在改造經(jīng)費(fèi)充足、業(yè)主支持度高的情況下考慮，因此在改造需求級(jí)別較低。改造評(píng)估系統(tǒng)根據(jù)上述 改造內(nèi)容責(zé)任主體需求級(jí)別 建立改造綜合評(píng)估系統(tǒng)（圖3），通過(guò)評(píng)估達(dá)成共識(shí)確定改造項(xiàng)目，具體提出改造項(xiàng)目申報(bào)。通過(guò)這一評(píng)估系統(tǒng)，可將改造意愿通過(guò)合理的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行價(jià)值判斷，讓那些真正需要改造的小區(qū)和內(nèi)容得到及時(shí)的改造，正如國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興所說(shuō)“讓最需要改造的小區(qū)冒

21、出來(lái)”。通過(guò)評(píng)估系統(tǒng)的綜合評(píng)估，不僅能理性的篩選出各個(gè)小區(qū)需要改造的內(nèi)容，還能夠明確改造執(zhí)行力度，改造的及時(shí)性，以及通過(guò)確定準(zhǔn)確的責(zé)任主體而決定改造經(jīng)費(fèi)的來(lái)源及分擔(dān)（表1）。圖3 改造綜合評(píng)估系統(tǒng)示意圖圖片來(lái)源：筆者自繪表1 改造綜合評(píng)估意見(jiàn)例表申報(bào)人（團(tuán)體）申報(bào)內(nèi)容所有權(quán)性質(zhì)責(zé)任主體需求級(jí)別評(píng)估意見(jiàn)評(píng)估結(jié)果A棟全體業(yè)主住宅外墻墻體脫落部分共用共有部分A棟全體業(yè)主高涉及安全問(wèn)題，需盡快立項(xiàng)改造優(yōu)先立項(xiàng)B棟業(yè)主XXX增建小區(qū)停車場(chǎng)地全體共用部分小區(qū)全體業(yè)主較高為適應(yīng)小區(qū)日益增加的機(jī)動(dòng)車數(shù)量，應(yīng)增建停車場(chǎng)地以滿足業(yè)主需求同意立項(xiàng)C棟業(yè)主XXX增建電梯部分共用共有部分C棟全體業(yè)主較高為滿足適老性需求

22、，應(yīng)增建電梯提高住宅可持續(xù)性同意立項(xiàng)D棟X戶業(yè)主XXX戶內(nèi)暖氣主管道老化專供使用共有部分業(yè)主本人較高暖氣主要管道老化影響住戶冬季采暖，但由于損壞部分在戶內(nèi)，故業(yè)主需承擔(dān)改造費(fèi)用同意立項(xiàng)E棟全體業(yè)主E棟樓前綠化修護(hù)部分共用共有部分E棟全體業(yè)主普通修繕綠化可美化小區(qū)環(huán)境，提高小區(qū)整體居住質(zhì)量，但并非急需改造暫緩立項(xiàng)表格來(lái)源：筆者自繪老舊小區(qū)改造資金的來(lái)源與分?jǐn)傇瓌t改造資金的來(lái)源國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興在第五屆中國(guó)綠色智慧地產(chǎn)論壇演講時(shí)表示當(dāng)前老舊小區(qū)的改造工作的總投資額應(yīng)是5萬(wàn)億元，這筆龐大的資金如果僅憑國(guó)家政府投資無(wú)疑對(duì)財(cái)政的壓力是巨大的，因此還需要?jiǎng)訂T其他社會(huì)各方力量的加入。住建部負(fù)責(zé)

23、人在政策例行吹風(fēng)會(huì)上對(duì)老舊小區(qū)改造的出資方面了提出“小區(qū)居民”、“社會(huì)資助”和“中央補(bǔ)助”三個(gè)渠道。1. 居民自籌老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的資金來(lái)源首先應(yīng)鼓勵(lì)居民自籌，因?yàn)橐怨灿泄⒕幼⌒螒B(tài)的現(xiàn)代物業(yè)管理視角下，業(yè)主對(duì)專有部分和共有部分擁有管理、維護(hù)、維修及改造的責(zé)任。因此在老舊小區(qū)改造中無(wú)論涉及專有部分或共有部分，都應(yīng)倡導(dǎo)在業(yè)主大會(huì)的統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)下，以業(yè)主自籌改造資金為主，或按照程序與規(guī)則合理申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修基金。而在面對(duì)諸多未能建立起現(xiàn)代業(yè)主自治體系的老舊小區(qū)，應(yīng)在地方基層政府、街道居委會(huì)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和動(dòng)員下，發(fā)動(dòng)小區(qū)居民自籌資金。在充分動(dòng)員業(yè)主自籌資金基礎(chǔ)上再輔以社會(huì)、政府資助，共同解決改造資金問(wèn)

24、題，共謀小區(qū)未來(lái)。2. 企業(yè)投資鼓勵(lì)和吸引各類企業(yè)參與到老舊小區(qū)改造的投資中，是老舊小區(qū)改造籌集經(jīng)費(fèi)的一個(gè)有力手段。通過(guò)市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則，讓企業(yè)在其投資的改造項(xiàng)目中享受一定的回報(bào)，或?yàn)橥顿Y企業(yè)提供額外的商機(jī)，建立共享成果機(jī)制，讓更多社會(huì)資金投入，實(shí)現(xiàn)“雙贏”的目標(biāo)。 李一戈老舊小區(qū)改造不是開(kāi)發(fā)商的舊改N21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2019-08-09（004）為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)能夠在一定程度上盈利的目標(biāo)，參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)可以主要在小區(qū)公共設(shè)施或門(mén)窗的更新等建筑構(gòu)造、建筑材料方面投入，特別是與此類構(gòu)造、設(shè)施、設(shè)備生產(chǎn)直接相關(guān)的企業(yè)，對(duì)改造項(xiàng)目給予較低的產(chǎn)品價(jià)格甚至免費(fèi)投資，而企

25、業(yè)獲取的回報(bào)，可以通過(guò)在小區(qū)中獲得免費(fèi)廣告位，產(chǎn)品后續(xù)更新更換的長(zhǎng)期合約，或者對(duì)投資公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)等方面取得。例如在擴(kuò)建或增建停車場(chǎng)的改造中，參與企業(yè)可以獲得建成后停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，收取停車場(chǎng)的租賃管理費(fèi)用，甚至可以在滿足小區(qū)停車的基本條件滿足的情況下，將額外的停車位對(duì)社會(huì)開(kāi)放，獲取利潤(rùn)?？傊?，在吸引企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的投資時(shí)，一方面倡導(dǎo)與鼓勵(lì)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，適度降低產(chǎn)品價(jià)格或積極墊資；另一方面在改造項(xiàng)目完成后，給予投資企業(yè)寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使其獲得可觀的回報(bào)率。3. 政府補(bǔ)助政府補(bǔ)助是國(guó)家對(duì)老舊小區(qū)改造的資金支持不可或缺的部分，民生問(wèn)題是政府一直以來(lái)極為重視的工作重點(diǎn)，老舊小區(qū)改造的目的從

26、根本上說(shuō)要解決一系列的社會(huì)矛盾，創(chuàng)造出和諧的居住環(huán)境，是造福于民的重大民生工程。所以政府有責(zé)任有義務(wù)在改造資金上給予必要的補(bǔ)助，幫助并大力推動(dòng)改造工作的順利實(shí)現(xiàn)。不同與企業(yè)對(duì)改造資金的投資主要以一定的盈利為目標(biāo)，政府對(duì)改造資金提供補(bǔ)助更應(yīng)該關(guān)注造福于民的基本民生需求，且要考慮受益群體的廣度惠及大眾。建筑安全加固，外立面整修，小區(qū)道路、水、電氣管網(wǎng)的更新，以及老舊住宅的加裝電梯，保溫采暖改造，都是是政府補(bǔ)助所支持的改造方向。目前，各地省市對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯改造的資金補(bǔ)助已經(jīng)成為一個(gè)很好的例子，各地政府紛紛投入資金對(duì)加裝電梯改造給予充分的支持，這對(duì)老舊小區(qū)中加裝電梯改造的意愿提高和實(shí)施推進(jìn)都提供了

27、有力的協(xié)助（表2）。希望隨著改造工程的推廣，在政府的補(bǔ)助資金給予下能夠更多方面的改造內(nèi)容得以達(dá)成共識(shí)并加快進(jìn)行。根據(jù)改造內(nèi)容的不同而采取多樣化的出資方式不僅可以在一定程度上緩解老舊小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)壓力，也能夠提高居民對(duì)改造項(xiàng)目參與的積極性；社會(huì)企業(yè)和政府財(cái)政補(bǔ)貼的加入則可以充分發(fā)揮全社會(huì)力量，不僅體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和政府民生政策，也能夠在讓各方發(fā)揮的優(yōu)勢(shì)下推動(dòng)老舊小區(qū)改造更快更好的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)（圖4）。表2 部分地方政府對(duì)加裝電梯改造的補(bǔ)貼金額及比例省/市/區(qū)補(bǔ)貼金額（元/部）所占比例省/市/區(qū)補(bǔ)貼金額（元/部）所占比例上海市不超過(guò)24萬(wàn)工程總價(jià)的40%北京市海淀區(qū)最高補(bǔ)貼70萬(wàn)市財(cái)政補(bǔ)貼40%，區(qū)

28、財(cái)政補(bǔ)貼擴(kuò)大到50%重慶市最高補(bǔ)貼25萬(wàn)電梯總價(jià)格60%天津市最高補(bǔ)貼20萬(wàn)江蘇省南京市最高補(bǔ)貼20萬(wàn)四川省成都市最高補(bǔ)貼20萬(wàn)浙江省杭州市補(bǔ)貼20萬(wàn)浙江省寧波市最高補(bǔ)貼20萬(wàn)陜西省西安市最高補(bǔ)貼15萬(wàn)廣東省廣州市補(bǔ)貼10萬(wàn)福建省福州市最高補(bǔ)貼22萬(wàn)福建省廈門(mén)市最高補(bǔ)貼10萬(wàn)表格來(lái)源：筆者自繪圖4 改造資金的來(lái)源圖片來(lái)源：筆者自繪改造資金的分?jǐn)傇瓌t改造資金在確定以自籌資金為主，企業(yè)投資、政府補(bǔ)助為輔的資金來(lái)源為基本框架，需要建立對(duì)籌集資金的分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)。由于企業(yè)與政府補(bǔ)助的資金一般根據(jù)改造內(nèi)容由企業(yè)自行評(píng)估或由政府統(tǒng)一規(guī)定，所以分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)的是業(yè)主自籌部分。改造資金的分?jǐn)傄浞煮w現(xiàn)公平公正

29、的原則，因此可根據(jù)兩個(gè)原則作為分?jǐn)傄罁?jù)：1. 按改造項(xiàng)目的受益范圍改造內(nèi)容的所有權(quán)性質(zhì)是確定改造項(xiàng)目收益范圍的首要依據(jù)，不同所有權(quán)性質(zhì)的改造內(nèi)容決定了使用對(duì)象的范圍，即是資金分?jǐn)偟娜藛T范圍，故居民自籌的改造資金方式也可以細(xì)化分為業(yè)主本人承擔(dān)、部分業(yè)主分?jǐn)偤腿w業(yè)主分?jǐn)偟姆绞健?. 按專有部分面積占比在通過(guò)改造內(nèi)容確定分?jǐn)側(cè)藛T范圍后，需要進(jìn)一步對(duì)具體的資金分?jǐn)偙壤M(jìn)行明確的規(guī)定。資金分?jǐn)偙壤拇_定，在一般情況下，可以根據(jù)分?jǐn)偢鲬舻膶Ｓ胁糠置娣e在所有分?jǐn)倶I(yè)主總面積之中占有比例而確定，即根據(jù)住宅面積決定分?jǐn)偨痤~。這種分?jǐn)偙壤衔覈?guó)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中以“擁有物業(yè)的建筑面積”繳存住宅專項(xiàng)維修資

30、金的分?jǐn)偟囊罁?jù)，是一種較為公平的分?jǐn)偡绞健?. 按改造內(nèi)容的需求程度這種改造資金分?jǐn)偡绞结槍?duì)的是較為特殊的改造內(nèi)容上，例如加建電梯改造，如果以專有部分面積占比來(lái)確定分?jǐn)偙壤?，不考慮各樓層的需求程度，顯然有失公平。所以在加建電梯這類特殊改造內(nèi)容的經(jīng)費(fèi)分?jǐn)偵?，?yīng)采取按照需求程度分?jǐn)偟脑瓌t，分?jǐn)傎Y金由樓層高自低逐層遞減。在這種分?jǐn)偡绞较拢枰嚓P(guān)業(yè)主以小區(qū)甚至以樓（門(mén)）為單位，共同協(xié)商各樓層的分?jǐn)傁禂?shù)，合理制定分?jǐn)偨痤~。老舊小區(qū)改造法規(guī)及制度的完善老舊小區(qū)改造事關(guān)社會(huì)民生和居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，無(wú)論是政府還是參與其中小區(qū)業(yè)主，在面對(duì)復(fù)雜的改造問(wèn)題不能僅僅憑借經(jīng)驗(yàn)和習(xí)慣解決，必須要“立法先行，依法辦事

31、，依規(guī)實(shí)施，按例管理”。自上而下的設(shè)立和完善相關(guān)的法律法規(guī)、地方規(guī)定，以及切實(shí)有效落實(shí)居民自治管理體系，嚴(yán)格依照小區(qū)規(guī)約執(zhí)行管理運(yùn)維的實(shí)施，才是保證老舊小區(qū)改造能夠長(zhǎng)期貫徹并有效推廣之舉。設(shè)立專門(mén)法律法規(guī)自近代以來(lái)世界各國(guó)住宅相關(guān)法律的產(chǎn)生及演變中，無(wú)不將建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)條文寫(xiě)入該國(guó)法律體系中，亦有國(guó)家出臺(tái)如住宅區(qū)分所有權(quán)法等專門(mén)法律，為集合住宅的進(jìn)一步發(fā)展提供了有效的法理支持。我國(guó)于2007年頒布的物權(quán)法中首次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容做出相關(guān)的規(guī)定，雖然在一定程度上為我國(guó)共有公寓的管理方面解決了以往難以處理的疑難問(wèn)題，但對(duì)于建筑物所有權(quán)區(qū)分問(wèn)題在操作層面上的規(guī)定仍然顯得不夠細(xì)致，導(dǎo)致這

32、些條文規(guī)定在具體處理實(shí)際問(wèn)題上仍然可能存在的所有權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題，對(duì)改造中所遇到困難無(wú)法形成直接有效的約束和指導(dǎo)。而隨著我國(guó)法治的不斷健全，設(shè)置專門(mén)的共有公寓法律，來(lái)應(yīng)對(duì)共有公寓這一住宅類型會(huì)產(chǎn)生的各種復(fù)雜問(wèn)題及權(quán)責(zé)糾紛，顯得十分有必要性。在此項(xiàng)共有公寓法案中，需將共有公寓所有權(quán)界定的專有部分、共有部分悉數(shù)列出，并對(duì)具體每種具體情況都有詳細(xì)而規(guī)范的規(guī)定，使共有公寓的所有權(quán)在法律的指導(dǎo)下能夠精確區(qū)分，并排除了大多數(shù)情況下可能發(fā)生的權(quán)責(zé)糾紛，即使發(fā)生也有非常詳細(xì)的條款規(guī)定來(lái)指導(dǎo)解決。設(shè)置專門(mén)的共有公寓法案，無(wú)論從未來(lái)我國(guó)共有公寓的發(fā)展，或是對(duì)當(dāng)下已有的共有公寓管理的規(guī)范化來(lái)說(shuō)，還是著眼于老舊小區(qū)改造的各

33、種具體問(wèn)題，都是一個(gè)有意義且有必要的舉動(dòng)，該項(xiàng)法律的誕生即符合歷史規(guī)律，又是當(dāng)前社會(huì)解決住房問(wèn)題的所迫切需要。出臺(tái)地方性相關(guān)規(guī)定我國(guó)幅員遼闊，各地氣候、文化差異較大，加之經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均，因此在老舊小區(qū)改造的需求與實(shí)施上都有較大區(qū)別，不可以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)所有問(wèn)題。雖然在設(shè)立國(guó)家層面的法律法規(guī)對(duì)老舊小區(qū)改造工作加以指導(dǎo)有著充分的意義，但是同樣有必要依據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況設(shè)立地方性的規(guī)定、辦法，以應(yīng)對(duì)各地不同的改造需求和改造標(biāo)準(zhǔn)。地方性規(guī)定的出臺(tái)與落實(shí)，較之全國(guó)性的法律法規(guī)更具針對(duì)性，能夠更加有效指導(dǎo)改造項(xiàng)目在地方實(shí)際情況中的具體操作和實(shí)施，有利于改造項(xiàng)目的落地。以加裝電梯改造為例，各個(gè)地方對(duì)加裝電梯改造的技術(shù)要求不同，政府對(duì)改造資金的補(bǔ)貼金額與力度不同，所以應(yīng)由各地分別出臺(tái)相關(guān)規(guī)定具體應(yīng)對(duì)。強(qiáng)化小區(qū)總規(guī)約效力共有公寓小區(qū)總協(xié)議書(shū)在高度自治的共有公寓小區(qū)中如同小區(qū)內(nèi)的“基本法律”，業(yè)主必須嚴(yán)格遵守這一“基本法律”，才是這一小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。 周樹(shù)基美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理M北京：北京大學(xué)出版社，2005,6 筆者任為，未來(lái)我國(guó)能夠有序老舊小區(qū)改造的前提，應(yīng)當(dāng)在各個(gè)共有公寓小區(qū)落實(shí)和強(qiáng)化共有公寓總協(xié)議書(shū)的制定，并在相關(guān)法律的指導(dǎo)和有關(guān)管理部門(mén)的監(jiān)督下形成制度，加強(qiáng)總協(xié)議書(shū)的權(quán)威性，讓它成為小區(qū)管理運(yùn)維的總“說(shuō)明書(shū)”。在共有公寓小區(qū)