“星河灣”案例研究分享

1、“星河灣”案例研究分享2004年下半年，上海首度出讓的這幅超大居住用地，吸引了包括新鴻基、和黃在內(nèi)的十幾家地產(chǎn)巨子競(jìng)標(biāo)，在耗時(shí)一年多的“馬拉松”式競(jìng)標(biāo)過程中，金地集團(tuán)曾報(bào)出59.89億元的天價(jià)，但最終竟然敗給了傳言由陸家嘴集團(tuán)內(nèi)定的星河灣地產(chǎn)。2007年9月28日，星河灣地產(chǎn)以42.4億元將浦東花木新民地塊收入囊中，樓板價(jià)僅為8000元/平方米。 土地之爭(zhēng)本來已經(jīng)偃旗息鼓，但今年初浦東新區(qū)規(guī)劃局一紙浦東花木新民北塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整又重新引發(fā)業(yè)界對(duì)花木地塊的熱議?！盀榱寺鋵?shí)在陸家嘴功能區(qū)域范圍內(nèi)的1萬(wàn)套人才公寓，新民北塊地塊需要解決其中近5000套住宅，原修建性詳細(xì)規(guī)劃容量不能滿足新形勢(shì)的要求

2、，因此浦東新區(qū)發(fā)改委委托編制新民北塊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整?！痹瓉硇呛訛巢]有獲得花木新民地塊的全部使用權(quán)，而是與陸家嘴集團(tuán)合作開發(fā)高端住宅項(xiàng)目：總建筑面積53.6萬(wàn)平方米地塊中，有24.6萬(wàn)平方米歸屬于陸家嘴集團(tuán)，星河灣開發(fā)的住宅面積為29萬(wàn)平方米。根據(jù)這份文件，陸家嘴公司將容積率從1.51提高到1.8，住宅套數(shù)約4200套，均為人才公寓。此外，星河灣地塊則將增加約2萬(wàn)平方米、折合約400套公寓式酒店，作為人才公寓，同時(shí)配置3000平方米的公建。?為什么是星河灣為什么是星河灣2009年，星河灣在上海浦東花木的高端公寓產(chǎn)品將要亮相。 這塊被冠以“地王”稱號(hào)的花木新民大型住宅地塊，自誕生之日起便

3、一波三折、備受關(guān)注。廣東宏宇集團(tuán)成立于1994年，2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌，在行業(yè)中，接受各地的參觀考察團(tuán)體數(shù)百個(gè)，獲得國(guó)內(nèi)外榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)四十多個(gè)，成為。宏宇集團(tuán)一直堅(jiān)持走精細(xì)化品質(zhì)地產(chǎn)的道路，目標(biāo)是打造中國(guó)樓市的“勞斯萊斯”。?星河灣是誰(shuí)星河灣是誰(shuí)廣東 星河灣 （2001年）北京 星河灣 （2005年）- 整體規(guī)劃- 園林景觀- 建筑風(fēng)格- 戶型設(shè)計(jì)- 裝修品質(zhì)- 細(xì)節(jié)之美目錄目錄?向星河灣學(xué)習(xí)什么向星河灣學(xué)習(xí)什么?為什么星河灣從遠(yuǎn)處看覺得很密為什么星河灣從遠(yuǎn)處看覺得很密整體規(guī)劃整體規(guī)劃以廣東星河灣為例以廣東星河灣為例廣州星河灣采用的是布局 整體規(guī)劃整體規(guī)劃以廣東星河灣為例以廣東星河灣為

4、例星座式布局就是自然、不對(duì)稱的建筑布局。星河灣的星座式建筑組團(tuán)有利于建筑物外立面能被最大限度地展開，增大了屋內(nèi)通風(fēng)采光的墻面；而沿江一線轉(zhuǎn)折彎延的組團(tuán)布局，更增加了江景單元。?什么是星座式布局什么是星座式布局整體規(guī)劃整體規(guī)劃以廣東星河灣為例以廣東星河灣為例這樣的組團(tuán)設(shè)計(jì)有利于空氣流通；建筑群體有韻律的錯(cuò)落形成視線通廊，也避免了戶與戶之間的對(duì)視；而從數(shù)字上講，以廣州星河灣三期為例，其建筑密度僅為22.5%。?星座式布局有什么優(yōu)點(diǎn)星座式布局有什么優(yōu)點(diǎn)?北京星河灣如何規(guī)劃北京星河灣如何規(guī)劃北京星河灣整體規(guī)劃北京星河灣整體規(guī)劃人性化的規(guī)劃人性化的規(guī)劃北京星河灣保留了廣州星河灣的靈動(dòng)、韻律、節(jié)奏，采用布

5、局 。以高層板式為主的建筑順應(yīng)地形、變化有序，北高南低、西低中高，使多數(shù)住戶南北朝向，打破常見的南北向兵營(yíng)式排列，保持了建筑的錯(cuò)落之美。星河灣園林秉承綠化與建筑互為界面，相互圍合的理念，實(shí)現(xiàn)了四大突破：高差高差：在園區(qū)創(chuàng)造了36處高差，地形變化非常豐富；樹樹：園林部門車行15萬(wàn)公里，引進(jìn)了約百個(gè)品種、6700棵大樹，秋冬兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色；水水：北京星河灣有四大水系，并成功打造了內(nèi)外兩個(gè)大小循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國(guó)園林的水清則無魚的遺憾；黃臘石黃臘石：北京星河灣首期運(yùn)進(jìn)了5000多噸黃蠟石，這些巨石的搬運(yùn)、擺放無不費(fèi)盡心思。?星河灣園林有

6、何突破星河灣園林有何突破園林景觀園林景觀以北京星河灣為例以北京星河灣為例北京星河灣采用了立體平均式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，形成自然起伏，有效增大綠化面積，并且使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，同時(shí)還增強(qiáng)了首層住戶的私密性。?誰(shuí)說北京社區(qū)無園林誰(shuí)說北京社區(qū)無園林園林景觀園林景觀高差高差中心園林，營(yíng)造出36個(gè)高差北京星河灣開展北溫帶園林改造工程，把園區(qū)的30萬(wàn)平方米土壤做了改良。?誰(shuí)說北京社區(qū)無園林誰(shuí)說北京社區(qū)無園林園林景觀園林景觀樹樹秘魯蜜棕星河灣在全世界同緯度的國(guó)家尋找的樹種移植到北京，而且在周邊建立苗圃。?誰(shuí)說北京社區(qū)無園林誰(shuí)說北京社區(qū)無園林園林景觀園林景觀樹樹北京星河灣整體可養(yǎng)殖水域1.2萬(wàn)

7、立方(不含生態(tài)公園)，利用地勢(shì)營(yíng)造自然落差，把生態(tài)公園-一期親水池塘-二期親水池塘-青年溝有機(jī)融匯在一起，形成水體大循環(huán)。?園林水系如何有機(jī)融匯園林水系如何有機(jī)融匯園林景觀園林景觀水水石是北京星河灣的精華之作，通過水、石、綠化的融合創(chuàng)作出“源于自然，勝于自然”的意境。選用廣東的河石，營(yíng)造出嶺南園林風(fēng)格的精華。園林景觀園林景觀黃臘石黃臘石?50005000噸黃臘石如何堆放噸黃臘石如何堆放園林景觀園林景觀重綠植輕硬地、重木輕草重綠植輕硬地、重木輕草?樹多、花多、草少樹多、花多、草少因?yàn)榇蟪叨鹊膹V場(chǎng)和集中綠地只適用于城市空間。星河灣為了營(yíng)造回家的感覺，在社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中注重社區(qū)各處都要有園林景觀，使建

8、筑與園林充分融合，如在一期園林中就有46個(gè)園林水景。與此同時(shí)，星河灣慣于大手筆地對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行改造，將社區(qū)環(huán)境向外延伸。 園林景觀園林景觀北京星河灣北京星河灣?為什么星河灣沒有大廣場(chǎng)和集中綠地為什么星河灣沒有大廣場(chǎng)和集中綠地?為什么說建筑本身就是景觀主角為什么說建筑本身就是景觀主角建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格北京星河灣北京星河灣通過平面的多座向布局、加之單體立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。建筑符號(hào)的重復(fù)運(yùn)用“八角亭”成為整個(gè)社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號(hào)，這種建筑符號(hào)的重復(fù)利用，形成星河灣獨(dú)有的風(fēng)格。?為什么說建筑本身就是景觀主角為什么說建筑本身就是景觀主角該建筑采用休閑風(fēng)格，以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和

9、的色彩表現(xiàn)清雅的格調(diào)，以體量錯(cuò)落、虛實(shí)對(duì)比營(yíng)造豐富的整體形象，再以精雕細(xì)刻的細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)建筑的精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格北京星河灣北京星河灣?為什么說建筑本身就是景觀主角為什么說建筑本身就是景觀主角立面設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)豐富、美觀，墻身虛實(shí)對(duì)比有度，檐口富于變化；建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格北京星河灣北京星河灣下部石材處理精雕細(xì)琢，入口部位的著重裝飾。?為什么建筑外立面看不到一根管線為什么建筑外立面看不到一根管線星河灣采用隱型管道設(shè)計(jì)，建筑物外立面找不到外露的管道。星河灣一期專門做了一些小飄臺(tái)用于收藏空調(diào)室外機(jī)，二期把空調(diào)冷凝管也裝入墻體，三期更考慮到空調(diào)室內(nèi)機(jī)的美觀性。建筑風(fēng)格建

10、筑風(fēng)格北京星河灣北京星河灣?為什么星河灣多采用陽(yáng)臺(tái)取代飄窗為什么星河灣多采用陽(yáng)臺(tái)取代飄窗飄窗臺(tái)的設(shè)計(jì)源于早前在香港為解決居住空間狹小所采取的方法。星河灣認(rèn)為多陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)更有利通風(fēng)、采光及觀景。所以，星河灣用多陽(yáng)臺(tái)取代飄窗臺(tái)，住戶有更多與外部景色接觸的開放空間。 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格?如何傳達(dá)景觀視覺的第一性如何傳達(dá)景觀視覺的第一性戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)廣東星河灣廣東星河灣四房：四房：325325平方米平方米多重觀景的轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)多重觀景的轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)寬闊的觀景陽(yáng)臺(tái)寬闊的觀景陽(yáng)臺(tái)可入座的觀景陽(yáng)臺(tái)可入座的觀景陽(yáng)臺(tái)觀景浴缸觀景浴缸功能間均設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)功能間均設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)?如何完善功能分區(qū)及動(dòng)線設(shè)計(jì)如何完善功能分區(qū)

11、及動(dòng)線設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)廣東星河灣廣東星河灣四房：四房：325325平方米平方米第一層為最私密的主人起居空間第一層為最私密的主人起居空間第三層為公共的生活空間第三層為公共的生活空間第四層為配套及服務(wù)空間第四層為配套及服務(wù)空間第二層為次位生活及起居空間第二層為次位生活及起居空間四房：四房：325325平方米平方米主人起居空間的尊貴設(shè)計(jì)主人起居空間的尊貴設(shè)計(jì)準(zhǔn)一梯一戶的入戶設(shè)計(jì)準(zhǔn)一梯一戶的入戶設(shè)計(jì)140140平米的南北連廳的生活空間平米的南北連廳的生活空間完善的后臺(tái)服務(wù)空間完善的后臺(tái)服務(wù)空間?如何體現(xiàn)尊貴生活的設(shè)計(jì)元素如何體現(xiàn)尊貴生活的設(shè)計(jì)元素戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)廣東星河灣廣東星河灣?如何注重產(chǎn)品的

12、改良及升華如何注重產(chǎn)品的改良及升華戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)北京星河灣北京星河灣二代人居住的相對(duì)分離及二代人居住的相對(duì)分離及融合融合中西廚兼并的理念中西廚兼并的理念主臥套的品質(zhì)強(qiáng)化主臥套的品質(zhì)強(qiáng)化入戶廳的品質(zhì)提高入戶廳的品質(zhì)提高延伸功能空間，保留陽(yáng)臺(tái)延伸功能空間，保留陽(yáng)臺(tái)觀景空間觀景空間四房：四房：347347平方米平方米?如何注重區(qū)域生活的特征性如何注重區(qū)域生活的特征性戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)北京星河灣北京星河灣四房：四房：347347平方米平方米登堂入戶的尊貴感登堂入戶的尊貴感生活空間到起居空間生活空間到起居空間的區(qū)隔感的區(qū)隔感輔助功能區(qū)的區(qū)隔感輔助功能區(qū)的區(qū)隔感中庭區(qū)域的營(yíng)造中庭區(qū)域的營(yíng)造星河灣戶型設(shè)計(jì)的

13、主要特點(diǎn)： 1、將別墅的設(shè)計(jì)元素充分運(yùn)用到高端公寓的設(shè)計(jì)中，實(shí)現(xiàn)公寓生活別墅化的第一引導(dǎo)；2、充分利用公寓的大平層優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)品的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；3、形成了自成體系的設(shè)計(jì)原則及裝修標(biāo)準(zhǔn)。?星河灣戶型設(shè)計(jì)有何特點(diǎn)星河灣戶型設(shè)計(jì)有何特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是三道關(guān)：一是設(shè)計(jì)，一定要人性化，要考慮70年使用的舒適；二是材料，材料一定要好，才能保證品質(zhì)；三是手藝，也就是工程質(zhì)量。?精裝修標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵是什么精裝修標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵是什么?星河灣如何設(shè)計(jì)星河灣如何設(shè)計(jì)地面不同高度的落差設(shè)計(jì)搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計(jì)八角形的270度觀景主臥室。室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣舍得在裝修

14、材料的選擇和運(yùn)用上花錢，對(duì)各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。?星河灣如何選材星河灣如何選材舍得選用豐富的高檔材料舍得選用豐富的高檔材料?星河灣如何選材星河灣如何選材材料綜合運(yùn)用的效果星河灣是典型的極品打法，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老工匠，像以手工方式打磨勞斯萊斯或法拉利一樣的打造星河灣的精裝產(chǎn)品。?星河灣如何把握工藝星河灣如何把握工藝在工藝制作上，星河灣大體量的制作非常罕見。以線條為例，其中木線是星河灣自己的工廠專門制作，每2個(gè)工人做1個(gè)線條。幾十種戶型所用到的線條都不一樣，且不同線條間的區(qū)別卻只相差零點(diǎn)幾毫米。 浴室的門框特地用花崗巖墊高有效防潮以保證門的經(jīng)久耐用石材、

15、木套線踢腳處的交接處理 客廳、餐廳的空調(diào)出風(fēng)口巧妙地與疊式天花完美結(jié)合 淋浴間的細(xì)節(jié)處理（外側(cè)） 淋浴間的細(xì)節(jié)處理（內(nèi)側(cè)） 廚房櫥柜臺(tái)面灶臺(tái)和洗菜備餐臺(tái)面高低差處理（更方便操作） 臥室木地板“人”字形鋪裝方式與眾不同。衛(wèi)生間洗手臺(tái)面陰陽(yáng)角的圓滑處理，不僅美觀而且可增強(qiáng)安全性。 ?123123面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊，邊角打磨后還精心雕飾出紋理。浴缸裙邊樓梯踏步餐廳地面拼花七公分厚的門人性化的扶手門，乃點(diǎn)睛之作。星河灣的黑胡桃木子母門比普通門加厚40，尺寸更寬更高。工程施工細(xì)節(jié)工程施工細(xì)節(jié)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件?123123工程施工細(xì)節(jié)工程施工細(xì)節(jié)雙層井蓋雙層井蓋將可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。因?yàn)檐囆械啦捎脼r青鋪面及隱藏式沙井蓋設(shè)計(jì)不僅能減低車輛經(jīng)過時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)及噪音，而且黑色的路面增加的對(duì)比度，令社區(qū)園林景觀更富有層次和美感。?為什么星河灣的車行道用瀝青鋪面為什么星河灣的車行道用瀝青鋪面好房子用細(xì)節(jié)