XXX成都中鐵瑞城西郡英華項目定位之市場研究報告

1、XXX成都中鐵瑞城西郡英華項目定位之市場研究報告市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析Thursday, July 7, 20223Thursday, July 7, 20223宏觀經濟研究中國經濟主要還是依托外貿與投資拉動發(fā)展，2010年GDP增長10.6%;CPI與PPI分別上漲4.4%與5.5%1經濟走勢中國經濟表現為GDP增速放緩、投資增速下降；消費平穩(wěn)增長，短期內難有大的突破；外貿波動大，CPI和PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特

2、點；面對日益突顯的通脹，減少市場的流動性將成為下一階段貨幣政策的主要方向。注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心7/7/20223442地產投資房地產開發(fā)貸款占中長期貸款比重05年以來房地產投資占固定資產比重保持在17%以上的水平；同時房地產開發(fā)貸款占銀行中長期貸款比重保持在13%以上；房地產仍是國民經濟支柱產業(yè)。宏觀經濟研究歷年來房地產一直處于固定資產投資大比重地位,2010年房地產投資占固定資產投資的20.3%,占銀行貸款的19.7%,支柱產業(yè)地位明顯注：以上數據來自星彥地產研究中心7/7/20224553政策調控階 段2005年2

3、006年至2007年上半年2007下半年至2008年二季度2008年三季度至2009年4季度2009年4季度至今調控目標加強對房地產市場的調控抑制“三過”：固定資產投資增長過快、貨幣信貸投放過多、外貿順差過大“雙防”：防止經濟增長由偏快轉為過熱和防明顯的通貨膨脹次貨危機之下，從“一保一控”到全力保增長抑制部分城市高房價和抑制投機投資性需求出臺主要的新政3.5：政府工作報告：明確提出抑制高房價；3.16：住房首付由兩成提高到三成；5.9：打擊投機：期房限轉、新購商品房“兩年內轉手全額征收營業(yè)稅”兩會：嚴控土地和信貸；國六條：90/70新政出臺；以及提高銀行準備金率、發(fā)行央行票據等手段07.9：二

4、套房政策；08.1-08.6連續(xù)5次提高銀行準備金率。08.10：購房新政：降息、免稅08.12：二套房政策放松09.12：國四條10.1：嚴格執(zhí)行房貸政策10.4：新國十條10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停貸10月：14個一線城市的限購令10月：提高商業(yè)銀行和公積金貸款利率樓市調控05年下半年，房價漲幅得到有效控制，信貸開始適度放開政策的執(zhí)行力度不夠，除國六條外，未有新的政策出臺。針對投資性需求，提高二套房的首付和利率，打擊市場的投機和炒作行為市場交易量至09年3月開始見底回升樓市經過4-7月的僵持，價格出現松動，但未達中央調控目標，仍存在出臺新的調控政策可能，市場仍不明朗金融手段為

5、主的抑制地產投資次貸危機保增長，出臺新政以刺激地產投資回歸民生的調整，政策短期呈收緊趨勢穩(wěn)定經濟泡沫與結構性增長過熱，打壓地產投資性增長過快地產政策性調控經歷打壓投資-穩(wěn)定經濟結構性泡沫-次貸危機保增長-回歸民生四階段；未來進入持續(xù)性的回歸民生性的調控政策影響宏觀經濟研究7/7/202253政策調控Thursday, July 7, 20226Thursday, July 7, 20226日期政策名稱主要內容8月中央兩次強調落實房地產調控并未改變現有政策主基調 李克強副總理先后兩次強調要繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，并鞏固調控的初步成果。現階段

6、仍以落實“新國十條”及后續(xù)措施為主要目標，“穩(wěn)定”仍是現有的政策主基調。 9.13溫家寶：加快建立促進房地產健康發(fā)展長效機制要進一步規(guī)范市場秩序完善土地、財稅、金融政策。加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房建設，發(fā)展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足洋房次的住房需求。 9.27兩部委：企業(yè)閑地達1年不得再買地企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買土地資格。 9.29二次調控三套房停貸 二套房首付五成 9.30-10.8限購令滬深廈等15城市齊推“限購令” ：限制戶籍居民家庭購房數量10月房貸利率提高

7、商業(yè)銀行和公積金貸款利率提高歷史數據顯示，當房屋銷售價格指數超過107時（同比漲幅超過7%）時，樓市調控政策將出現，也就是說房屋銷售價格指數低107是政府能容忍的。目前房屋的銷售價格指數約109，因而預計政府調控政策不會松動，樓市調整仍將持續(xù)。預計在限貸、限購令的影響下，樓市交易量將呈下降趨勢，交易價格可能會短期下挫，房價指數預計在2011年二季度下降到107。05年3月“國八條”08年10月信貸放開09年12月“國四條”10年4月“新國十條”07年9月“二套房政策”05年下半年信貸放開10年10月二次調控與一線城市限購令在“保增長-重民生”大調控背景下目前樓市進入市場調控的109%指數調控范

8、圍之內;供應增加、限貸、限購等政策頻繁出現宏觀經濟研究注：以上數據來自星彥地產研究中心7/7/20226宏觀經濟與政策現狀我國經濟進入快速發(fā)展階段,房地產仍是支柱產業(yè);未來經濟面臨產業(yè)轉型、通脹、銀根緊縮限購-限貸等打壓投資的”保政策重民生”政策影響是持續(xù)的。宏觀經濟啟示做好風險控制，打造低市場風險的產品為先；未來面臨政策調控具備持久性、波動性、多頻率特征。宏觀經濟與政策總結市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析西部大開發(fā)是國家經

9、濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。1成都現狀成都伴隨西部大開發(fā)，已經初步形成了西部橋頭堡城市地位與中國經濟第四極的“1+3”全國戰(zhàn)略地位成都城市發(fā)展研究成都與重慶同為西部大開發(fā)引擎地位，分別以成都的高新現代服務業(yè)與重慶的現代工業(yè)產業(yè)升級形成中國經濟第四極地位，形成1+3全國戰(zhàn)略地位；地理經濟輻射云、貴等地區(qū)，促進西部快速、跨越式發(fā)展形成。2007年6月7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知（發(fā)改經體20071248號），明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。7/7/202292009年GDP達到

10、了2000年的3.8倍，增長迅速；2009年GDP達到4380億；07年以來成都GDP增長速度已經超過國內一線城市，并且09年在全國副省級城市中排名第一；成都GDP總量也遠遠領先西部其他副省級城市。2009年城市化達到65.9%。進入快速發(fā)展與都市郊區(qū)化階段。成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。主要城市經濟增長速度對比西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。2發(fā)展現狀成都城市經濟快速發(fā)展，2009年GDP為4380億；位于全國副省級城市排名第一位；近幾年來城市化速度快速發(fā)展，2009年城市化為65.9%，未來處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段成都城市發(fā)展研究注：成都統(tǒng)計局數據整理7/7

11、/202210第一步為近期目標，用58年時間建設成為“新三最”城市。第二步為中期目標，用20年左右的時間初步建成“世界現代田園城市”，爭取進入世界三級城市行列。第三步為長期目標，用3050年時間基本建成世界城市，爭取進入世界二級城市行列。在城市等級上，先努力建設成為國內“一線”城市，繼而進入世界三級城市，逐步進入世界二級城市行列。成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。3未來規(guī)劃成都未來城市定位為世界現代化田園城市以打破與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)結構；形成兩生態(tài)旅游帶+優(yōu)先、提生、擴充發(fā)展區(qū)的形式進行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產業(yè)省級發(fā)展區(qū)成都城市發(fā)展研究兩

12、帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)產業(yè)：旅游產業(yè)范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū)優(yōu)化型發(fā)展區(qū)產業(yè)：以現代農業(yè)為基礎，現代服務業(yè)與先進制造業(yè)協(xié)調發(fā)展的區(qū)域。范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原為主的地區(qū)格局：城在田中提升型發(fā)展區(qū)產業(yè)：以現代服務業(yè)為主導范圍：中心城區(qū)格局：園在城中擴展型發(fā)展區(qū)產業(yè)：以先進制造業(yè)為主導，現代服務業(yè)與現代農業(yè)協(xié)調發(fā)展范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū)格局：城田相融7/7/202211產業(yè)區(qū)定位天府新城高新技術產業(yè)區(qū) 以電子信息（含軟件）、生物醫(yī)藥為主的高新技術產業(yè)，及以動

13、漫游戲、文化旅游為主的文化創(chuàng)意產業(yè)和城市商務中心區(qū)（CBD） 金融總部商務區(qū) 以金融業(yè)為主的金融總部商務區(qū) 東部新城文化創(chuàng)意產業(yè)綜合功能區(qū) 以文化創(chuàng)意產業(yè)為主的現代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心 北部新城現代商貿綜合功能區(qū) 以國際商貿為主的現代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心 西部新城現代服務業(yè)綜合功能區(qū) 以現代服務業(yè)為主的產業(yè)功能和城市商業(yè)副中心 “198”生態(tài)及現代服務業(yè)綜合功能區(qū) 生態(tài)和旅游休閑功能，重點發(fā)展以文化創(chuàng)意、文博旅游、總部經濟為主的高端現代服務業(yè) 龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū) 國際山地度假旅游產業(yè) 、休閑旅游產業(yè) 汽車產業(yè)綜合功能區(qū) 以整車研發(fā)和生產、關鍵零部件制造為主，與資陽開展區(qū)域合作

14、，建設以汽車配套為主的區(qū)域產業(yè)合作區(qū) 新能源產業(yè)功能區(qū) 以太陽能、核能、風能為主的新能源產業(yè) 新材料產業(yè)功能區(qū) 以硅材料、高性能纖維、稀土材料為主的新材料產業(yè)，功能區(qū)向南與眉山開展區(qū)域合作，建設以新材料和石化下游產業(yè)為主的區(qū)域產業(yè)合作區(qū) 石化產業(yè)功能區(qū) 以煉化一體為主的石化產業(yè) 國際航空樞紐綜合功能區(qū) 以航空樞紐為主的綜合功能區(qū)、以航空制造為主的產業(yè)功能區(qū) 國際鐵路物流樞紐功能區(qū) 以鐵路集裝箱物流中心、鐵路散貨物流中心和大宗物資中轉中心為主的國際鐵路樞紐功能區(qū)、以公鐵物流聯(lián)運為主的功能區(qū) 成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。4產業(yè)規(guī)劃未來

15、產業(yè)規(guī)劃主要以高新急速產業(yè)、新能源、新材料、現代服務產業(yè)為主導非生產性產業(yè)發(fā)展升級；郫縣位于產業(yè)與城市商業(yè)副中心發(fā)展區(qū)域成都城市發(fā)展研究7/7/202212成都城市發(fā)展特點歸納成都已經確立起西部橋頭堡與中國1+3全國戰(zhàn)略經濟高地地位；目前城市發(fā)展處于全國副省級城市前列；成都進入都市郊區(qū)化城市化快速發(fā)展階段；未來定位世界現代化田園城市，高新、現代服務業(yè)、新材料產業(yè)升級在即。成都發(fā)展啟示產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。成都城市發(fā)展分析總結市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展

16、SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析西部新城城市發(fā)展研究板塊構成區(qū)域由高新西區(qū)與郫縣兩個城區(qū)構成四大板快郫縣老城區(qū)板塊：城鎮(zhèn)生活配套區(qū)郫縣新城區(qū)板塊：郫縣新行政新城與高新產業(yè)衍生配套服務區(qū)高新西區(qū)板塊：主要為高新產業(yè)與總部辦公為主郫縣紅光犀普板塊：城鎮(zhèn)配套服務中心與現代工業(yè)港區(qū)域TOD新城以西區(qū)大道、IT大道與地鐵等構成連接成都主城區(qū)的TOD新城區(qū)發(fā)展模式西區(qū)大道IT大道地鐵2號線、成青快鐵、老成灌路郫縣老城區(qū)板塊郫縣新城區(qū)板塊郫縣紅光-犀普板塊高新區(qū)板快衛(wèi)星城區(qū)產業(yè)新都區(qū)機電裝備產業(yè)區(qū)家具產業(yè)區(qū)西部公路物流樞紐（北區(qū)）郫

17、縣電子電氣設備產業(yè)區(qū)川菜產業(yè)基地教育培訓基地國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)溫江區(qū)國際醫(yī)療服務中心通信及視聽設備產業(yè)區(qū)國家級體育產業(yè)基地國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣國際體育賽事產業(yè)區(qū)臨空經濟綜合功能區(qū)以動漫為主的文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)西部農產品（果蔬）物流中心西部公路物流樞紐（東區(qū)）本案1區(qū)域構成郫縣與高新西區(qū)四大板塊構成交通樞紐型產業(yè)新城；產業(yè)以電子電器設備、通信、體育、醫(yī)療器械制造等為主；郫縣主要完善西區(qū)產業(yè)配套城市功能7/7/202215郫縣城市發(fā)展研究郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；市政設施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄1

18、4個鎮(zhèn)（街道），總人口50萬人。西部新城城市發(fā)展研究2郫縣城市郫縣距離成都10KM，市政實施完善，常駐人口為50.17萬；區(qū)域代表為郫縣豆豆瓣與望從祠文化生態(tài)旅游區(qū)面積（平方公里）437所轄鎮(zhèn)數/街道辦（個）14人口量(萬人)50.17人口密度（萬人/平方公里）0.117/7/20221653.4547.941.0434.93三產業(yè)產值109.2789.8169.354.05二產業(yè)產值18.416.112.5411.18一產業(yè)產值16995150511360012314人均支配收入37421306622492220681人均GDP188.74153.82123.29100.12GDP(億)20

19、09年2008年2007年2006年時間成熟70%快速發(fā)展30-70%起步30%發(fā)展階段城鎮(zhèn)化率圖：2008年各區(qū)縣農業(yè)人口與非農業(yè)人口構成土地集約式發(fā)展：08年新引進20個項目平均投資強度達到300 萬元/畝,稅收強度達到15萬元/畝以上，建筑密度達到40%以上，容積率達到0.9以上先后引進上海九川、廈門德科等總部經濟樓宇企業(yè)預計全面建成后可以形成入住100150 個總部型企業(yè)的承載能力08年引進投資1億元以上項目20個如遼寧盼盼集團、重慶三峽電器南北片區(qū)精密機電制造業(yè)安德園區(qū)川菜原輔料加工、食品飲料項目提高項目準入條件“無地”、“微地”樓宇企業(yè)重大產業(yè)化項目選商主導產業(yè)表：郫縣現代工業(yè)港四

20、大選商準則備注：數據來源成都市統(tǒng)計局2郫縣城市郫縣處于城市化快速發(fā)展階段在二產業(yè)發(fā)展帶動下將快速升級；現代工業(yè)港為郫縣產業(yè)經濟支柱與核心產業(yè)聚集區(qū)郫縣城市發(fā)展研究西部新城城市發(fā)展研究7/7/202217起步區(qū)北片區(qū)西片區(qū)出口加工區(qū)西南片區(qū)起步區(qū)南片區(qū)模具工業(yè)園電子科大3西區(qū)城市高新西區(qū)產業(yè)結構主要以電子、醫(yī)藥、儀器制造、食品等制造類總部辦公為主，產業(yè)已經成熟；目前進入產業(yè)衍商務配套與居住需求配套發(fā)展完善階段西部新城發(fā)展研究面積定位重點產業(yè)南區(qū)47平方公里城市副中心房地產業(yè)科技科技園區(qū)微電子軟件區(qū)、生物制藥研發(fā)機構、公司總部、會展中心西區(qū)35.5平方公里產業(yè)園區(qū)集成電路（IT）、生物制藥、精密機

21、械制造、建材、食品乳業(yè)、模具工業(yè)園功能分區(qū)規(guī)模分布區(qū)域功能進駐代表企業(yè)出口加工區(qū)2.2平方公里如圖“境內關外”模式實行全封閉運行，通關方便Intel、中芯國際保稅物流中心53公頃南區(qū)北區(qū)及東區(qū)按國家保稅物流中心標準建設，口岸物流、保稅倉儲、增值加工/模具工業(yè)園15.3公頃如圖模具廠房區(qū)、機械加工廠房區(qū)及IT產業(yè)廠房區(qū)新加坡赫比、美國安費諾技術創(chuàng)新組團13.3公頃起步園區(qū)總部、研發(fā)、技術創(chuàng)新等企業(yè)入駐攀鋼技術中心、摩托羅拉研發(fā)中心電子科大約160公頃如圖學校/光電顯示園200公頃西南片區(qū)光電顯示及其配套入駐長虹OLED林氏國際工業(yè)園80公頃起步區(qū)北區(qū)未知/占地面積： 35.5平方公里三大支柱產業(yè)

22、： 生物制藥、IT、精密機械制造進駐企業(yè)數： 約223家，約60%職工就業(yè)人數： 約10萬人（2008年預計）備注：數據來源調研數據本案7/7/202218西部新城發(fā)展特點歸納郫縣與高新西區(qū)共同形成典型的交通樞紐型產業(yè)新城；高新西區(qū)以二產業(yè)為主；郫縣以二產業(yè)為主，人口發(fā)展進入快速城市化初級階段；未來產業(yè)主要高新西區(qū)為主，進入衍生配套服務完善階段，郫縣主要承擔西部新城商務配套、居住、商業(yè)配套西部新城發(fā)展啟示產業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現與成都對接，提高了區(qū)域地產投資價值。西部新城城市分析總結宏觀經濟分析啟示未來面臨政策調控

23、具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風險控制，打造低市場風險的產品為先。成都發(fā)展分析啟示產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現與成都對接，提高了區(qū)域地產投資價值。宏觀環(huán)境研究觀點歸納市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析1住宅供銷22222010年1-1

24、0月成都主城區(qū)住宅銷售均價約7488元/平方米左右，同比上漲約26.1%。雖然成都樓市受到調控政策影響，但銷售價格卻呈進一步上漲之勢，未來這一趨勢將得以持續(xù)在2009年供銷井噴之后，2010年主城區(qū)住宅銷售量下滑，2010年1-10月成交810萬；價格在2009年5939基礎上漲了26.1%，主城區(qū)均價達到7488注：以上數據來自星彥地產研究中心受調控政策影響，2010年1-10月成都主城區(qū)商品房供銷面積分別為940萬平方米，同比供應增加5.4%；今年1-10月成都主城區(qū)商交易810萬平方米，同比下降19.9%。注：以上數據來自星彥地產研究中心成都住宅市場研究7/7/20222223232住宅

25、存量受調控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長勢頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計1000萬6月以來，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢；到10月末約1151萬平方米，其中住宅約540萬平方米，商業(yè)約386萬平方米，辦公約225萬平方米。根據2010年1-10月主城區(qū)土地成交情況，潛在供應量達903萬平方米；其中住宅約460萬平方米，商業(yè)和辦公物業(yè)約443萬平方米；注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心成都住宅市場研究7/7/202223成都住宅市場研究3區(qū)域分布板塊獨棟雙拼、聯(lián)排洋房與多層高層銷售套數供應套數剩余未售銷售套數供應套數剩余未售

26、銷售套數供應套數剩余未售銷售套數供應套數剩余未售郫縣581511068347137165368421211644152848079溫江30464850639846234663701290111658121855627主城區(qū)2411195278361334524333700779808809042094都江堰9293176362454698674555124929412284134龍泉驛56777416311717245822281172914184153635671雙流460308313820907892361618242015340273091520438新都3393751266312433

27、2225292805151872137613581金堂1063614398306318827461923130126172340新津1201051092340118517729931209523321332合計86174795224062389320432497271232514516848818844699296銷售占比0.42%1.18%15.91%82.49%供應占比0.34%1.09%12.40%86.16%剩余占比0.74%2.49%19.55%77.21%2010年成都各種物業(yè)形態(tài)供銷結構平穩(wěn),供銷比保持在0.5-0.6之間;獨棟與聯(lián)排雙拼市場容量占比甚小7/7/2022244成都

28、2010年獨棟市場整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；，2010年至今總計銷售套數861套（371021.2平米）、供應套數747套（327931.1平米）、庫存套數952套（413784.8平米）；其中以雙流和新津板塊較為突出成都住宅市場研究獨棟板塊銷售供應存量套數（單位：套）面積（單位：平米）套數（單位：套）面積（單位：平米）套數（單位：套）面積（單位：平米）郫縣5824219.52157165.4511043660.52溫江3013649.574616470.784821690.07主城區(qū)21032.3442192.07115443.54都江堰9227975.889331517.

29、5317659986.21龍泉驛5619703.337725112.927427506.69雙流460208898.88308128989.96313133035.63新都3314959.259343936.607533889.14金堂103833.6162095.293612092.82新津12056748.8310570450.5310976480.15合計861371021.2747327931.1952413784.82010年1-11月各板塊獨棟供銷情況注：數據來源成都星彥市場研究中心銳理數據獨棟市場7/7/202225板塊項目銷售時間面積區(qū)間主力單價供應套數銷售套數庫存套數月均去化

30、量郫縣今日田園07.7.27300-40012000283195885成都后花園10.1.19300-40013000221391溫江彩疊園09.4.27300-40010000260260悅水藍山10.5.12300-400120005050銀誠歸墅10.1.8250-50011000191632國色天鄉(xiāng)06.8.4500以上180007262101主城區(qū)華僑城09.6.1400-500以上220001028不足1都江堰上善棲09.9.29200-25040000321不足1海航香頌湖10.6.2170-25021000436371龍泉驛東山國際新城09.10.16500以上12000927

31、不足1中糧御嶺灣03.10.16250-50015000212150622雙流南郡7英里07.6.6400-500180002020蔚藍卡地亞08.9.28400-500以上32000147107404麓山國際社區(qū)04.11.12300-500以上17000112610646215新都拉斐莊園10.8.13400-500以上2000092306210金堂藍光觀嶺08.11.19300-500150003614221新津龍湖長橋郡08.10.15300-500以上140005104189217在政策調控大背景下，獨棟單價集中12000以上，總價300-500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤

32、與強勢休閑資源與知名度的樓盤獨棟別墅銷售速度較好成都住宅市場研究獨棟代表項目供銷情況7/7/2022265聯(lián)排雙拼別墅市場成都住宅市場研究雙拼聯(lián)排板塊銷售供應存量套數（單位：套）面積（單位：平米）套數（單位：套）面積（單位：平米）套數（單位：套）面積（單位：平米）郫縣6816863.46347153.607117952.22溫江506136279.9539899785.53462128371.64主城區(qū)19570233.50278102098.89361130061.24都江堰36251434.534546739385龍泉驛16348156.3511734166.70

33、17249366.87雙流820232898.98907260708.07892272363.19新都12638829.736323708.7412441088.70金堂14332988.889830691.1030677805.75新津236192.164011884.0811835025.65合計2406633877.52389637589.93204866753.12010年至今各板塊類別墅供銷情況注：數據來源成都星彥市場研究中心銳理數據成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好7/7/202227板塊項目銷售時間主力面積區(qū)間主力單價供

34、應套數銷售套數庫存套數月均去化量郫縣今日田園07.8.23300-40010000230205255成都后花園05.6.30250-40011000403391126西郡英華09.12.16170-2508151305上錦頤園07.7.10250-400680022814不足1溫江月映長灘09.11.20300-40085001421231910彩疊園09.4.27200-250750014853953美泉紀08.2.29250-30080009468262清溪玫瑰園09.4.20200-3001350013443372悅水藍山10.1.14150-400800013249832銀誠歸墅09.

35、9.25250-50010000737035國色天鄉(xiāng)07.12.29170-5009500312292208藍光紫檀山09.4.22300-40085007019511主城區(qū)華僑城08.4.28300-500以上17000260197637都江堰上善棲07.8.8200-25018000101001海航香頌湖10.6.190-1501400010125765龍泉驛東山國際新城09.10.16200-4008000142361063中糧御嶺灣03.6.17150-40010000120108121雙流南郡7英里07.6.6300-40013000264222425蔚藍卡地亞07.12.5250-

36、40020000256245117麓山國際社區(qū)04.11.12250-40010000186146402新都萬科雙水岸06.5.18200-3001200016516413金堂藍光觀嶺08.11.19150-5001100062634128514聯(lián)排雙拼代表項目供銷200-300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產項目內，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標準城市別墅項目內，如華僑城與蔚藍卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制成都住宅市場研究7/7/202228成都住宅市場研究疊拼洋房板塊銷售供應存量套數（單位：套）面積（單位：平米）套數（單位：套）面積（

37、單位：平米）套數（單位：套）面積（單位：平米）郫縣3716418207.415368570909.614212483135.10溫江3466442682.463701444042.022901479344.10主城區(qū)3345371734.712433323081.783700410489.44都江堰6745658259.345512535776.974929529140.97龍泉驛4582393492.122281261549.781729193917.11雙流3616511188.931824249838.662015302652.69新都3322368733.102529296005.14

38、2805368271.10金堂3188344816.792746286253.421923208196.81新津51750244.7872974976.52931105195.84合計3249735593602712330424342514530803432010年至今各板塊洋房供銷情況注：數據來源成都星彥市場研究中心銳理數據成都洋房市場主要供應為郫縣、溫江、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺6洋房市場7/7/202229板塊項目銷售時間主力面積區(qū)間主力單價供應套數銷售套數庫存套數月均去化量郫縣今日田園08.8.27150-2007000322571成都后花園08.7.1

39、70-250100006272313968龍湖弗萊明戈08.10.13110-3007500（09年）72056715323華潤橡樹灣10.4.13130-2507800144401044中信未來城10.6.24130-25070007026445西郡英華10.2.418718793949上錦頤園07.7.10110-4005600380350309溫江月映長灘10.1.8110-200600014671757彩疊園09.4.2790-20060004754274822泰基花溪谷07.11.28150-250740016015464美泉紀08.2.29110-250500013062682銀誠

40、歸墅10.1.870-13075002141615315國色天鄉(xiāng)05.9.1690-40072006786235510藍光紫檀山07.6.21170-300700055344710611主城區(qū)新界07.6.170-200110001959182513443金沙西墅10.6.25150-400170007839398華僑城08.8.19130-400110004684452316都江堰紫荊城09.10.1670-17044001261112413786上善棲07.8.870-2501400066242623611海航香頌湖09.4.990-1508000480480龍泉驛皇冠國際社區(qū)08.12.

41、570-20082006946761828東山國際新城06.7.1970-2506200257424759947中糧御嶺灣03.6.1770-250/12697291雙流蔚藍卡地亞07.12.5200-40013000326246807麓山國際社區(qū)04.11.1270-500以上7000201520011428新都雙河鷺島07.7.570-40090006665679914萬科雙水岸06.4.1470-250650017741770432洋房代表項目供銷洋房銷售較好項目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在200平以下；月銷售速度在20-45套以內不等成都住宅市場研究7/7/20

42、2230宏觀經濟分析啟示未來面臨政策調控具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風險控制，打造低市場風險的產品為先。成都發(fā)展分析啟示產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現與成都對接，提高了區(qū)域地產投資價值。成都住宅研究觀點歸納市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條

43、件分析1郫縣住宅郫縣住宅研究33受調控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和2010年均呈下降態(tài)勢；二圈層郊縣中，雙流一枝獨秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢頭迅猛，有望擠進前三；近年雙流和溫江房價漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房價漲幅乏力。注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心成都郊縣住宅市場2010年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現出價格上漲、成交量下滑態(tài)勢；郫縣住宅市場供銷平穩(wěn)，價格在2009年3700基礎上上漲到45007/7/2022333422010年情況8月以來郫縣房地產交易量大幅增加；高層已成為區(qū)域主流產品，別墅以成都后花園和西郡英華

44、為主，走勢較慢。新政后價格有所回落，8月以來價格小幅反彈。注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心郫縣2010年住宅市場供銷結構平穩(wěn)；電梯是供銷主力產品；多層產品供銷比最高，達到0.7；1-9月郫縣商品房銷售均價約4682元/平方米郫縣住宅研究7/7/2022343市場存量郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團09年以來成交土地約2300畝，平均樓面地價在1200-1500之間；預計可建面積約600萬平方米2010年1-11月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團土地成交13宗，面積約994畝，成交數量持平，但交易面積下降316畝。郫縣三大組團今年1-11月

45、地價約340萬元/畝，同比略有上漲。郫縣三大組團09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心注：以上數據來自星彥地產研究中心郫縣住宅研究7/7/202235郫縣住宅市場特點郫縣住宅市場伴隨成都2010年量跌價漲，目前市場均價打造4500；電梯產品是市場供銷主力產品，供銷兩旺；洋房產品供應量小，供銷比在1：0.7；別墅產品供應小，供銷比在1：0.4左右；未來潛在供應量在2300畝，預計見面約600萬平方米。住宅市場特點啟示未來區(qū)域市場電梯是絕對主力，供銷兩旺因產品同質化競爭而競爭加??；未來價格仍有較大幅度上漲空間；洋房屬于區(qū)域市場

46、暢銷-稀缺產品。郫縣住宅市場分析總結市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析區(qū)域開發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光-犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大區(qū)域競爭市場研究1競爭格局郫筒板塊蜀都新城板塊紅光-犀浦板塊高新西區(qū)板塊板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。三橫六縱一圈”的城市交通網絡體系已經形成，與主城區(qū)已實現“無縫對接”。根據區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個完善配套與高品質居住真正融為一體的宜居新城。蜀都新城板塊產品特點：開發(fā)

47、中檔產品，以高層為主，其他形態(tài)產品為主，均價集中在4000-5000元之間，面積多為75-130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。以為高知、高智、高質的城市財智主流地，高新西區(qū)板塊產品特點：開發(fā)中高檔產品，以高層為主，其他形態(tài)產品為輔，均價集中在6000-10000之間，面積為80-150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都+二線城市客群紅光-犀浦板塊產品特點：開發(fā)中端產品，以高層為主，多層、小高為輔。均價集中在4500-5500元/平米，面積多在70-130平米為主，客戶以

48、成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現已建成的現代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學片區(qū)，形成“成都輻射+校園經濟+工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大產品特點：開發(fā)中高端產品，以多層為主，均價集中在5000元/平米，面積多為75-150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。板塊屬性：是郫縣的政治、經濟、文化中心。目前土地供應量增加，購房需求大。以望叢祠為核心，將會以商貿游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低層規(guī)劃將會形成板塊主流產品。郫筒板塊7/7/202238類別評定因子紅光-犀浦板塊郫筒板塊蜀都新城板塊高新西區(qū)版塊城市角色板塊現狀工業(yè)產業(yè)聚集區(qū)

49、老城區(qū)生活區(qū)新行政新城區(qū)高新產業(yè)-配套區(qū)產業(yè)發(fā)展趨勢產業(yè)衍生環(huán)節(jié)初期配套完善期行政-配套完善期快速接壤城西期檔次習慣認知中檔中高檔中檔中高檔市場歷史接受度接受度不高基本接受基本接受接受配套設施商業(yè)配套較好完善缺乏一般教育配套較好較好缺乏一般娛樂休閑配套小鎮(zhèn)初級較好缺乏缺乏醫(yī)療配套缺乏大型醫(yī)院，僅有街道規(guī)模診所，配套較缺乏有一定數量市級醫(yī)院，配套相對較好有一定數量市級醫(yī)院，配套相對較好一般交通條件公共交通便利性基礎市政公交配套設備良好的市政公交配套設備良好的市政公交配套設備較好私家車交通便利性非未來城區(qū)主干道便捷主干道連接成都交通便捷，接壤成都環(huán)境景觀資源自然資源僅有市政配套公園擁有一定數量景觀

50、資源新城區(qū)缺乏人文資源自然、人文等資源欠缺自然、人文資源較好有一定的自然資源，人文資源缺乏產業(yè)高端配套衍生服務區(qū)競爭程度評估區(qū)域目前處于工業(yè)產業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產業(yè)配套處于完善、升級階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項目競爭2板塊特征區(qū)域競爭市場研究7/7/202239板塊物業(yè)類別資源特點代表項目產品特點紅光-犀浦板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）校園經濟現代工業(yè)港置信逸都花園 中鐵伊薩貝拉 上錦頤園 龍城國際 西郡蘭庭 中端產品定位灰空間贈送經濟型產品設計園林景觀郫筒板塊多層（為主)類別墅+高層（為輔）望叢文化 居住中高端住區(qū)華僑鳳凰國際城 蜀源國都 和院 舒適型產品設計高品質園

51、林景觀蜀都新城板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）商貿新城中高端居住海駿達蜀都1號 綠地國際花都 中鐵瑞景茗城 龍湖費萊明戈 西源時代花城 中信未來城 四季豪廷 景尚景 中端產品定位高品質園林景觀高新西區(qū)版塊高層（為主）類別墅+多層+小高層（為輔）商務購物休閑娛樂商貿新城晶寶盛世桃源 芙華金色海倫 潤揚西區(qū)地標 華潤橡樹灣 中鐵塔米亞 公園榕郡 萬景峰 中高端定位剛需與改善性產品灰空間設計園林景觀建筑品質區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產品是提升形象與提高利潤的產品手段；灰空間產品設計是主流，園林、品質、配套是提高競爭力關鍵高層電梯產品為主類別墅類產品出利潤定位相同灰空間是主流園林、品質與配套提

52、提高競爭力關鍵3產品特征區(qū)域競爭市場研究7/7/202240板塊項目名稱首批次開盤時間推出套數銷售套數均價（單位：元/）總價（單位：萬）紅光-犀浦今日田園07.7.27545425獨棟：12000聯(lián)排：10000洋房：7000獨棟：300-600聯(lián)排：300-400洋房：105-140置信逸都花園10.6.13858400460032-69中鐵伊薩貝拉2008.9.1617281152550038-75上錦頤園07.6.2664354954聯(lián)排：6800洋房：5800高層：4600聯(lián)排：170-270洋房：70-230高層：25-70龍城國際10.9.10630367430030-65西郡蘭庭

53、2009.5.1421231808480035-75郫筒華僑鳳凰國際城2010.5.141168730470056-65蜀源國都2008.5.9348189405034-65和院2010.6.17465213400027-494供銷特征123區(qū)域競爭市場研究7/7/202241板塊項目名稱首批次開盤時間推出套數銷售套數均價（單位：元/）總價（單位：萬）蜀都新城海駿達蜀都1號10.4.29944497460032-51綠地國際花都10.9.1386690470033-61中鐵瑞景茗城2007.11.2117941437490035-56龍湖費萊明戈08.10.1319021044煙缸：7500高

54、層：5300煙缸：85-220高層：40-80西源時代花城2007.10.1118491459450027-60中信未來城09.12.1117021427洋房：7000高層：5000洋房：90-170高層：30-75四季豪廷2010.5.14671240450027-69景尚景2007.11.929472300360025-38高新西區(qū)晶寶盛世桃源2009.5.221503992480026-62芙華金色海倫2009.5.41837854530053-69潤揚西區(qū)地標2009.9.1811921142580030-60華潤橡樹灣10.4.131134631洋房：7800高層：4700洋房：10

55、0-195高層：25-42中鐵塔米亞2010.11.1221454550043-63公園榕郡2009.4.1510951059460035-69成都后花園05.6.301052635獨棟：13000聯(lián)排：11000洋房：10000獨棟：390-520聯(lián)排：275-440洋房：70-250萬景峰09.3.1630302469640045-58區(qū)域競爭市場研究7/7/202242區(qū)域板塊特點分為紅光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊紅光-犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段板塊供銷特點各板塊供應產品面積豐富銷售主力產品集中在70-150之間主力單價集中在5000元/之間

56、; 主力總價在？萬之間產品設計特點注重建筑品質、園林的打造灰空間與建筑品質是區(qū)域產品設計主流核心競爭項目選擇本案核心競爭板塊為高新西區(qū)與紅光犀普板塊，重點競爭板塊為蜀都新城與郫縣老城區(qū)板塊獨棟項目：今日田園、成都后花園雙拼+聯(lián)排項目：今日田園、上景頤園、成都后花園疊拼+洋房項目：今日田園、弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、上景頤園、成都后花園電梯項目：弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、龍城國際、萬景峰、橡樹灣、綠地國際花都、上景頤園、 置信逸都、海駿達1號等項目5核心競品選取原則區(qū)域競爭市場研究7/7/202243產品品質與品牌是項目的核心競爭力；商業(yè)與配套是提高項目居家舒適度關鍵；灰空間是高

57、附加值、高性價比的主流手段板塊劃分重點項目名稱容積率有利資源條件項目配套規(guī)劃產品設計創(chuàng)新紅光犀浦今日田園0.62園林、產品商業(yè)/上錦頤園3園林商業(yè)街/置信逸都花園4.3品牌、產品商業(yè)灰空間海駿達蜀都1號4產品、配套蜀都新城配套、特色商業(yè)街灰空間龍城國際3.5產品、園林特色商業(yè)街、酒店灰空間蜀都新城龍湖弗萊明戈1.55品牌、產品蜀都新城配套獨門入戶、5米臺地中信未來城4.2品牌蜀都新城配套灰空間綠地國際花都4品牌、配套商業(yè)等灰空間高新西區(qū)成都后花園1.3園林商業(yè)等/華潤橡樹灣4品牌高端會所、商業(yè)中心5.2米臺地萬景峰3.47園林、產品、品牌會所、商業(yè)灰空間6競爭力評估區(qū)域競爭市場研究灰空間是主要

58、提高附加值與性價比的重要手段產品品質與品牌是核心競爭力，商業(yè)、配套提升居家氛圍與生活便捷度7/7/2022447洋房別墅對手供銷區(qū)域競爭市場研究產品類型項目名稱推售時間主力面積（平米）主力單價（元/平米）主力總價（萬/套）推售量（套）銷售量（套）月均去化速度（套）獨棟今日田園07.7.27250-50012000300-6002831955成都后花園10.1.19300-40013000390-52022131聯(lián)排+雙拼今日田園07.8.23300-40010000300-4002302055上景頤園07.7.10250-4006800170-272228不足1 成都后花園05.6.30300

59、-40011000330-4404033916疊拼+洋房今日田園08.8.27150-1707000105-11932251上景頤園07.7.10110-400560062-2243803509龍湖弗萊明戈08.10.13130-170750098-12872056723中信未來城10.6.24130-150700091-10570265華潤橡樹灣10.4.13130-1707800101-133144405成都后花園08.7.1250-40010000250-4006272318缺總結7/7/2022451238電梯對手供應情況區(qū)域競爭市場研究產品類型板塊劃分項目名稱開盤時間面積區(qū)間總套數主

60、力單價主力總價90以下90-110110-130130-150150-170170-200200以上高層紅光犀浦上景頤園07.6.26473910041022880006133460023-69置信逸都10.6.13195256180227000858460032-69海駿達1號10.4.297521402923000944460023-51龍城國際10.9.10384192042048630430030-47蜀都新城龍湖弗萊明戈10.1.29754415760001182530037-80中信未來城09.12.1186270432640001632500025-75綠地國際花都10.9.13