營(yíng)改增房地產(chǎn)建筑業(yè)應(yīng)對(duì)20151111

1、“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)策略 房地產(chǎn)、建筑業(yè)劉劉 力力 群群許昌市文昌稅務(wù)師事務(wù)所電話3117966E-mail:事務(wù)所網(wǎng)址：http/: “十二五”規(guī)劃已進(jìn)入最后一年，“營(yíng)改增”進(jìn)一步擴(kuò)圍勢(shì)在必行。目前尚未納入“營(yíng)改增”的行業(yè)僅剩生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營(yíng)改增”的腳步越來(lái)越近，對(duì)于從未接觸過(guò)“營(yíng)改增”概念的房企經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，常常會(huì)覺(jué)得莫名的恐慌，到底“營(yíng)改增”是利好還是利空，房企和建安企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)撲面而來(lái)的“營(yíng)改增”政策？這就需要企業(yè)家們?cè)谡邅?lái)臨之前做好充分的準(zhǔn)備，消除恐懼心理，希望通過(guò)此次講解為大家迎接即將到來(lái)的“營(yíng)改增”有所幫助。一、“營(yíng)

2、改增”的政策背景和意義 （一）營(yíng)業(yè)稅、增值稅的基本概念（一）營(yíng)業(yè)稅、增值稅的基本概念 1994年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)長(zhǎng)期維持營(yíng)業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國(guó)流轉(zhuǎn)稅兩大主要稅種，占我國(guó)稅收收入體系巨大比重。 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅：以：以營(yíng)業(yè)額全額為課稅對(duì)象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次 重復(fù)性征收特點(diǎn)，極大加重我國(guó)交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等稅收 負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)發(fā)展。 增值稅：以增值額為依據(jù)計(jì)征，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層 層抵扣”,有效避免重復(fù)征稅問(wèn)題。 兩稅并行不符合國(guó)際稅收制度整體發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)現(xiàn)行稅制體系稅類稅種(16)流轉(zhuǎn)稅類(8)增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、車輛購(gòu)置稅、城建稅、煙葉稅（

3、關(guān)稅）所得稅類(2)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)稅類(2)房產(chǎn)稅、車船稅、資源稅類(2)資源稅、土地使用稅、耕地占用稅行為稅類(2)印花稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)階段涉及稅種 1.獲取土地 階段： 契稅 印花稅 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 2. 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段： 營(yíng)業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 3.轉(zhuǎn)讓及銷售階段： 營(yíng)業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 4.持自營(yíng)階段 營(yíng)業(yè)稅 印花稅 城建稅及附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 5.清算階段 營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅建安企業(yè)涉及稅種 印花稅 營(yíng)業(yè)稅 城建稅及

4、附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 企業(yè)所得稅（二）營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存之缺陷 1、營(yíng)業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭(zhēng)議。、營(yíng)業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭(zhēng)議。(如銷售產(chǎn)品附帶如銷售產(chǎn)品附帶安裝行為安裝行為) 2、營(yíng)業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅。、營(yíng)業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅。(如甲供材行為如甲供材行為) 3、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)業(yè)、建筑業(yè) 等。等。 4、營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅：、營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅： .營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法按營(yíng)業(yè)額全額征收，同一項(xiàng)收入可能營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法按營(yíng)業(yè)額全額征收，同一項(xiàng)收入可能要征多道稅，存在重復(fù)征稅問(wèn)題。要征多道稅，存

5、在重復(fù)征稅問(wèn)題。 .營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。 .制造企業(yè)購(gòu)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣。制造企業(yè)購(gòu)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣。 .營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣。營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣。 .差額征收問(wèn)題多，監(jiān)管困難。差額征收問(wèn)題多，監(jiān)管困難。（三）“營(yíng)改增”積極效應(yīng) “營(yíng)改增營(yíng)改增”是我國(guó)是我國(guó)“十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃”綱要時(shí)期綱要時(shí)期(2011-2015)一項(xiàng)重一項(xiàng)重 大稅制改革措施。大稅制改革措施。 目的：目的： 優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅抵扣優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)鏈條，促進(jìn)

6、第三產(chǎn) 業(yè)快速發(fā)展，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，業(yè)快速發(fā)展，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)民促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。 積極效應(yīng)積極效應(yīng)： 減輕制造業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，會(huì)加大現(xiàn)代服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)投入減輕制造業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，會(huì)加大現(xiàn)代服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)投入力度；力度； 打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向外部務(wù)轉(zhuǎn)向外部 發(fā)包，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化；發(fā)包，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化； 為大型制造業(yè)企業(yè)實(shí)施主輔分離提供完善稅制保障，為大型制造業(yè)企業(yè)實(shí)

7、施主輔分離提供完善稅制保障，已有部分生已有部分生 產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開(kāi)始從制造業(yè)中分離出來(lái)，先進(jìn)產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開(kāi)始從制造業(yè)中分離出來(lái)，先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力制造業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 進(jìn)一步提升進(jìn)一步提升。（四）增值稅特征 增值稅：增值稅：對(duì)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)及提供應(yīng)稅服務(wù)的 單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)增值額征收的一個(gè)稅種。 具有以下特點(diǎn)： 對(duì)銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或提供應(yīng)稅服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)中 新增價(jià)值額征收; 核心是稅款抵扣制; 實(shí)行價(jià)外征收; 日常會(huì)計(jì)核算中，其成本不包括增值稅。（五）營(yíng)改增試點(diǎn)進(jìn)展情況 改革試點(diǎn)主要稅制安排改革試點(diǎn)主要稅制安排 (財(cái)稅財(cái)稅2011110號(hào)號(hào)) 1.稅率：稅率：

8、在現(xiàn)行增值稅在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和和6%兩兩 檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適 用用11%稅率。其他部分現(xiàn)代服稅率。其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用務(wù)業(yè)適用6%稅率。稅率。 2.計(jì)稅方式：計(jì)稅方式： 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售 不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，原不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，原則上適用增值稅則上適用增值稅一般計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法。金融保險(xiǎn)。金融保險(xiǎn) 業(yè)和生活性服業(yè)

9、和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 3.計(jì)稅依據(jù)：計(jì)稅依據(jù)： 原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得全部收入。原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得全部收入。 4.服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口。服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口。 國(guó)內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實(shí)行零稅國(guó)內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實(shí)行零稅率或免稅制度。率或免稅制度。改革試點(diǎn)期間過(guò)渡性政策安排改革試點(diǎn)期間過(guò)渡性政策安排 1.稅收收入歸屬。稅收收入歸屬。 試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)營(yíng)業(yè)稅收入，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)營(yíng)業(yè)稅收入， 改增值稅后收入仍歸屬試改增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫(kù)。點(diǎn)地區(qū)，稅款分別

10、入庫(kù)。 2.稅收優(yōu)惠政策過(guò)渡稅收優(yōu)惠政策過(guò)渡。 國(guó)家給試點(diǎn)行業(yè)原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策國(guó)家給試點(diǎn)行業(yè)原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策可延續(xù)，但通過(guò)改革能解決重復(fù)征可延續(xù)，但通過(guò)改革能解決重復(fù)征 稅問(wèn)題的，予以取消。稅問(wèn)題的，予以取消。 3.跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào)?？绲貐^(qū)稅種協(xié)調(diào)。 試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作增值稅納試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作增值稅納稅地點(diǎn)，其異地繳的營(yíng)業(yè)稅，允稅地點(diǎn)，其異地繳的營(yíng)業(yè)稅，允 許在計(jì)算繳增值稅時(shí)抵許在計(jì)算繳增值稅時(shí)抵減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的， 繼續(xù)按繼續(xù)按現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅。 4.增值稅抵扣政策的銜接。增值稅

11、抵扣政策的銜接。 現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票，可按人購(gòu)買服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票，可按 現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。項(xiàng)稅額?！盃I(yíng)改增”總體進(jìn)展情況 交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施時(shí)間交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施時(shí)間： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日 江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、 浙江和湖北，2013年8月1日全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。 鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)： 財(cái)稅2013106號(hào)規(guī)定，自2014年1月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展 鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。

12、 電信業(yè)：電信業(yè)： 財(cái)稅201443號(hào)規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營(yíng)改增范圍。 目前營(yíng)業(yè)稅稅目下保留的有：目前營(yíng)業(yè)稅稅目下保留的有： 建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。（六）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)可能產(chǎn)生的影響 1、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)。 “營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論盈虧，都須按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入額5%納稅，建安企業(yè)按3%納稅。 “營(yíng)改增”后企業(yè)只對(duì)工程項(xiàng)目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)增值很少或不增值時(shí)，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。 2、甲供材可抵扣稅金。、甲供材可抵扣稅金。

13、 “營(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，其外購(gòu)材料、設(shè)備不能獲 得稅款抵扣?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)甲供材外購(gòu)材料和設(shè)備支付 進(jìn)項(xiàng)稅金，可抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，避免重復(fù)征稅。 3、對(duì)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生影響。、對(duì)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生影響。 稅率變化(由3%5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率),導(dǎo)致稅負(fù)上升。雖增值稅可抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但由于房地產(chǎn)和建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù) 雜性，實(shí)際操作中很多項(xiàng)目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直 接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本一系列影響?！盃I(yíng)改增” 后，成本稅金變化對(duì)企業(yè)

14、所得稅納稅產(chǎn)生影響，上述影響是系統(tǒng)性的，其 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)具體改革措施(特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè) 計(jì)),且因各房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所 不同。依現(xiàn)今行業(yè)狀況總體看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)和建安企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本普遍影響可能是 “不減反增”。 4、對(duì)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響。、對(duì)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響。 “營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理影響是顯 而易見(jiàn)的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本考慮，會(huì)要求 自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至

15、要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷售 決策與具體執(zhí)行人員聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本目的。另一 方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直 接影響。 5、“營(yíng)改增營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)管理提出新要求對(duì)企業(yè)管理提出新要求 一是工程造價(jià)需要重新修訂。增值稅屬于價(jià)外稅，其稅負(fù)由消費(fèi)者承擔(dān)，改變了原來(lái)建筑產(chǎn)品的造價(jià)構(gòu)成，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家招投標(biāo)體系、國(guó)家基本建設(shè)投資規(guī)模、預(yù)算報(bào)價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等一系列變化，對(duì)建筑業(yè)產(chǎn)品造價(jià)產(chǎn)生深刻的影響； 二是對(duì)建筑企業(yè)工程成本需要重新核算。“營(yíng)改增”后，企業(yè)內(nèi)部定額要重新進(jìn)行編制，企業(yè)施工預(yù)算也需要重新進(jìn)行修改，實(shí)際施工中，有多少成本費(fèi)用

16、能夠取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在編制標(biāo)書中很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，編制的標(biāo)書中投標(biāo)總價(jià)中又包含增值稅，而增值稅又屬于價(jià)外稅，使建筑企業(yè)投標(biāo)工作變得更為復(fù)雜化。 6、對(duì)企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。、對(duì)企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充 足現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè) 稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不 動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征 增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大 于銷項(xiàng)稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流

17、動(dòng)資金占用， 擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。另外根據(jù)目前得到的信息，借款利息進(jìn)項(xiàng)稅暫不允許抵扣，對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)都會(huì)產(chǎn)生較大影響。（七）房地產(chǎn)建安企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”喜憂參半 喜的方面： 1、如果抵扣充分，稅負(fù)將會(huì)降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本涉及土地、建筑安裝、政府規(guī)費(fèi)、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等諸多項(xiàng)目。如果上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)有可能降低。特別是土地成本和相關(guān)規(guī)費(fèi)，如果規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則解決了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣的主要問(wèn)題。一直以來(lái)，土地成本及相關(guān)規(guī)費(fèi)占房地產(chǎn)企業(yè)

18、成本的比例較高，在“地王”頻出的一、二線城市尤為明顯。對(duì)于設(shè)計(jì)、廣告等支出，相關(guān)行業(yè)已先行“營(yíng)改增”，可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)了。 2、前期預(yù)售納稅少，資金更充裕。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)的特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式，在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段不可忽視的資金支出?！盃I(yíng)改增”后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目土地購(gòu)置、前期工程等業(yè)務(wù)發(fā)生在先，會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅，前期預(yù)售階段，一般無(wú)需繳納或只需繳納較少的增值稅。這將減少企業(yè)前期的資金支出，讓企業(yè)有更加充裕的資金。 3、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，提

19、高管理水平?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的要求較高。以“營(yíng)改增”為契機(jī)，可以加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提升管理水平。營(yíng)業(yè)稅按銷售額乘以5%稅率即可，非常簡(jiǎn)單；“營(yíng)改增”后需要準(zhǔn)確核算進(jìn)銷項(xiàng)，進(jìn)項(xiàng)稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財(cái)務(wù)核算要求相對(duì)較高。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，并及時(shí)對(duì)銷售、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達(dá)到合理降低稅負(fù)、降低成本、降低風(fēng)險(xiǎn)的“三降”目的。 在喜的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”還有一些擔(dān)憂。 1、憂稅率提高抵扣不足，稅負(fù)會(huì)增加。相關(guān)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，不屬于鼓勵(lì)

20、發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率應(yīng)該會(huì)比較高。“營(yíng)改增”之前銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，如果銷售房地產(chǎn)的稅率定為11%，直觀上看稅率提高了。實(shí)際上“營(yíng)改增”之后，雖然可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，但土地出讓金、相關(guān)規(guī)費(fèi)等能否抵扣尚不明確，如果抵扣不足，稅負(fù)勢(shì)必會(huì)提高，這是房地產(chǎn)企業(yè)普遍擔(dān)憂的。 2、憂抵扣憑證難以取得，影響進(jìn)項(xiàng)抵扣。增值稅主要以增值稅專用發(fā)票等為進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，要求比較嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會(huì)取得國(guó)土部門開(kāi)具的財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)，能否據(jù)以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，是個(gè)問(wèn)題。建筑業(yè)的購(gòu)進(jìn)沙石等材料很難取得專用發(fā)票；另外還有一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在成本中比例也不低，各地規(guī)費(fèi)的種類、范圍、比例不盡相同

21、，政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否抵扣、如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔(dān)憂。 3、憂土地增值稅問(wèn)題，可能重復(fù)征稅?！盃I(yíng)改增”后如果增值稅與土地增值稅并存，房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)憂會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計(jì)20%扣除外，其他成本費(fèi)用類的扣除基本和增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除項(xiàng)目一樣。兩個(gè)稅種增值額的重疊部分，分別用不同的稅率計(jì)算方式計(jì)算稅額，存在重復(fù)征稅。 4、憂存量房產(chǎn)土地，能否抵扣稅款。存量房產(chǎn)和存量土地是影響“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減的一個(gè)重要因素?！盃I(yíng)改增”前房地產(chǎn)企業(yè)有一定的儲(chǔ)備土地和存量房產(chǎn)，尤其是當(dāng)前房產(chǎn)滯銷的形勢(shì)下，相當(dāng)一部分企業(yè)庫(kù)存

22、房產(chǎn)數(shù)量較大?！盃I(yíng)改增”后，存量房產(chǎn)和土地?zé)o進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，而房產(chǎn)銷售如果執(zhí)行11%的稅率，將產(chǎn)生大量的應(yīng)納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。（八）房地產(chǎn)建筑業(yè)（八）房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增營(yíng)改增”后有哪些預(yù)測(cè)？后有哪些預(yù)測(cè)？ 其一：房地產(chǎn)建筑業(yè)期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)其一：房地產(chǎn)建筑業(yè)期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。將不能被抵扣。 按前期“營(yíng)改增”交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)有巨額營(yíng)改增前固定資產(chǎn)和存 貨企業(yè)未被許可抵扣，結(jié)合交通運(yùn)輸業(yè)期初輪船車輛等未被許可抵扣產(chǎn)生行業(yè)性經(jīng)營(yíng)困難，地方財(cái)政動(dòng)用補(bǔ)貼以平衡企業(yè)稅負(fù)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)建筑業(yè)存貨在 企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按政策一貫性，預(yù)測(cè)房地建筑產(chǎn)業(yè)期初存貨和固定資產(chǎn)一 樣不

23、能抵扣。 其二：稅費(fèi)提高有一部分體現(xiàn)房?jī)r(jià)中，另一部分其二：稅費(fèi)提高有一部分體現(xiàn)房?jī)r(jià)中，另一部分會(huì)由上游建筑業(yè)供應(yīng)會(huì)由上游建筑業(yè)供應(yīng) 商消化，還會(huì)由房地產(chǎn)企業(yè)商消化，還會(huì)由房地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。消化一部分。 商品價(jià)格成本只是一個(gè)因素，不是決定性因素。商品價(jià)格成本只是一個(gè)因素，不是決定性因素。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去十年在經(jīng)歷房房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去十年在經(jīng)歷房 價(jià)持續(xù)上漲黃金十年，價(jià)持續(xù)上漲黃金十年，房地產(chǎn)業(yè)定價(jià)基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房地產(chǎn)業(yè)定價(jià)基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) 出現(xiàn)下降預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化。出現(xiàn)下降預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將和制造業(yè)一樣未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將和制造

24、業(yè)一樣 進(jìn)入一個(gè)買方市場(chǎng)。進(jìn)入一個(gè)買方市場(chǎng)。 考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢(shì)地位稅收一部分會(huì)轉(zhuǎn)考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢(shì)地位稅收一部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通 過(guò)提高效率降低利潤(rùn)過(guò)提高效率降低利潤(rùn)等會(huì)消化一部分，但最終購(gòu)買者將會(huì)負(fù)擔(dān)一部分。等會(huì)消化一部分，但最終購(gòu)買者將會(huì)負(fù)擔(dān)一部分。 其三：房地產(chǎn)建筑業(yè)業(yè)支付給政府費(fèi)用將沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可抵扣，其三：房地產(chǎn)建筑業(yè)業(yè)支付給政府費(fèi)用將沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可抵扣，稅負(fù)將會(huì)增加。稅負(fù)將會(huì)增加。 簡(jiǎn) 化計(jì)算沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目成本將上漲5.44%（房地產(chǎn)建筑業(yè)稅率按11%計(jì)算）。 地產(chǎn)業(yè)土地使用權(quán)的地價(jià)成本，及開(kāi)發(fā)費(fèi)用中很多政府配套費(fèi)用成本、拆遷成本等將在

25、未來(lái)不能抵扣，需將11%成本在銷售價(jià)格中吸收。（現(xiàn)在也有消息政府允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證）即支付給 政府等不可抵扣成本比如土地價(jià)100萬(wàn)元，在開(kāi)發(fā)企業(yè)出售時(shí)至少需賣給 消費(fèi)者111萬(wàn)元，才能平衡。原營(yíng)業(yè)稅時(shí)100萬(wàn)元土地價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售 時(shí)需105.56萬(wàn)元才可平衡。營(yíng)改增需消化5.44萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地 成本一樣下單“營(yíng)改增”一項(xiàng)因素讓地價(jià)上漲5.44%。其他無(wú)法獲取增值稅發(fā)票抵扣的成本費(fèi)用項(xiàng)目如建筑業(yè)的沙石等也是稅負(fù)增加的重要因素。 其四：營(yíng)改增過(guò)渡期稅收籌劃大有可為。其四：營(yíng)改增過(guò)渡期稅收籌劃大有可為。 收入銷項(xiàng)稅額上：收入銷項(xiàng)稅額上：實(shí)行增值稅前，盡快銷售

26、庫(kù)存房產(chǎn)是最大稅收籌劃?？?通過(guò)降價(jià)讓利潤(rùn)手法來(lái)實(shí)現(xiàn)。 成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額上成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額上：對(duì)跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)在建項(xiàng)目盡量在合同中約定，在改增值稅時(shí)點(diǎn)后開(kāi)增值稅發(fā)票以降低成本?？赏ㄟ^(guò)讓利等方法讓供應(yīng)商配合。 特別是精裝修房的材料供應(yīng)商，精裝時(shí)間選擇盡可選在實(shí)行增值稅后。 租賃還是出售物業(yè)的籌劃租賃還是出售物業(yè)的籌劃。如“營(yíng)改增”后地產(chǎn)業(yè)租賃不動(dòng)產(chǎn)與銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率有差額會(huì)有籌劃空間。另外個(gè)人與企業(yè)法人出租稅率不同一樣有 空間，需商業(yè)模式創(chuàng)新。 其五：地產(chǎn)業(yè)會(huì)向工廠化發(fā)展，并會(huì)向行業(yè)上游其五：地產(chǎn)業(yè)會(huì)向工廠化發(fā)展，并會(huì)向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張，產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張， 將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。將利潤(rùn)

27、轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)想要在增值稅時(shí)代保證利潤(rùn)，最好籌劃應(yīng)是收購(gòu)上游行業(yè)，特別 是建筑業(yè)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料業(yè)等。通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價(jià)是未來(lái)籌劃 重點(diǎn)。 其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細(xì)化，行業(yè)會(huì)集中其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細(xì)化，行業(yè)會(huì)集中化，會(huì)出現(xiàn)大量同化，會(huì)出現(xiàn)大量同 業(yè)并購(gòu)。業(yè)并購(gòu)。 房地產(chǎn)業(yè)總分機(jī)構(gòu)如何申報(bào)增值稅是未來(lái)行業(yè)同業(yè)并購(gòu)關(guān)鍵。其一匯總申 報(bào)由總部匯總繳會(huì)加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機(jī)構(gòu)分別繳納，會(huì)減少 并購(gòu)。 其七：地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高稅負(fù)時(shí)代，規(guī)范化的增值其七：地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高稅負(fù)時(shí)代，規(guī)范化的增值稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和信息不對(duì)稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和

28、信息不對(duì)稱進(jìn)行的籌劃空間。稱進(jìn)行的籌劃空間。 土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)不小負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)“營(yíng)改增”后還會(huì)存在。此稅 種“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)殺傷力將比較歷害。防偽稅控以票控稅在 中國(guó)還是很有實(shí)用性的。二、財(cái)務(wù)人員如何應(yīng)對(duì)二、財(cái)務(wù)人員如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增營(yíng)改增”稅改政策？稅改政策？ 1、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理有哪些影響？ 適用稅率和計(jì)稅基數(shù)變化； 對(duì)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)定價(jià)機(jī)制的影響； 對(duì)財(cái)務(wù)核算將產(chǎn)生影響； 對(duì)發(fā)票使用管理將產(chǎn)生影響。 2、房地產(chǎn)建筑企業(yè)在宏觀財(cái)務(wù)管理體制方面應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？、房地產(chǎn)建筑企業(yè)在宏觀財(cái)務(wù)管理體制方面應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？ (1)增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)專人負(fù)責(zé)。 增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、

29、審核與認(rèn)證；按時(shí)進(jìn)行增值稅款的申報(bào)與繳納； 做好專用設(shè)備管理、檔案管理。 (2)制定(修訂)現(xiàn)有制度與流程 (3)認(rèn)真分析公司可能涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)。 注意事項(xiàng)： 加強(qiáng)合同管理。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 充分認(rèn)識(shí)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 申請(qǐng)過(guò)渡性財(cái)政扶持。三、三、“營(yíng)改增營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)人員后財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí)應(yīng)掌握的財(cái)稅知識(shí) 1、“營(yíng)改增營(yíng)改增”后企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會(huì)計(jì)科目上后企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會(huì)計(jì)科目上設(shè)置和核算：設(shè)置和核算： 在“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下按“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅 金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng) 納稅額”、“營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”設(shè)置借方借方6個(gè)欄目個(gè)欄目。 按“銷項(xiàng)

30、稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“出口 退稅”設(shè)置貸方貸方4個(gè)欄目。個(gè)欄目。 (1)實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)， 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) (2)取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項(xiàng)稅額取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票專用發(fā)票時(shí)時(shí) 借：成本費(fèi)用類科目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 貸：銀行存款（3）當(dāng)月預(yù)繳本月增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金） 貸：銀行存款 (4)減免稅款時(shí)減免稅款時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(減免稅款) 貸: 遞延收益等 (5)轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí)轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未

31、交增值稅 (6)本月上交上期未交增值稅時(shí)本月上交上期未交增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 貸：銀行存款 (7)小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)核算，只作借貸方小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)核算，只作借貸方核算。核算。 2、財(cái)務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。、財(cái)務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問(wèn)題。 增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。 小規(guī)模納稅人：小規(guī)模納稅人： 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 應(yīng)納稅額=銷售額征收率 小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值 稅征收率3%。征收率

32、調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。 小規(guī)模納稅人以外納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定。小規(guī)模納稅人 會(huì)計(jì)核算健全，能提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)資格認(rèn)定， 不作小規(guī)模納稅人。 一般納稅人：一般納稅人： 納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期 進(jìn)項(xiàng)稅額后余額。 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期 繼續(xù)抵扣。 銷項(xiàng)稅額：銷項(xiàng)稅額：納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和增值稅率計(jì)算并 向購(gòu)買方收取的增值稅額。 銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率 進(jìn)項(xiàng)稅額：進(jìn)項(xiàng)稅額：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予

33、從銷項(xiàng)稅額中抵扣： (1)從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。 (2)從海關(guān)取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。 (3)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款 書外，按農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%扣除 率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。 進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率 (4)購(gòu)進(jìn)或銷售貨物及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中支付運(yùn)輸費(fèi)用的，按運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票注明的增值稅額作為進(jìn)項(xiàng)稅額。凡是未取得運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票的運(yùn)輸費(fèi)用一律不得抵扣增值稅。 納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行 政法規(guī)或國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng) 稅額中抵扣。 下列項(xiàng)目進(jìn)

34、項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：下列項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： (1)用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人 消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)； (2)非正常損失購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng) 稅勞務(wù)； (3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng) 稅勞務(wù)； (4)國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi) 品； (5)本條第(1)項(xiàng)至第(4)項(xiàng)規(guī)定貨物的運(yùn)輸費(fèi)用和銷售 免稅貨物運(yùn)輸費(fèi)用。 可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的購(gòu)入汽車要同時(shí)符合下列條件：可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的購(gòu)入汽車要同時(shí)符合下列條件： 1.原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其

35、進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（財(cái)稅財(cái)稅【2013】37號(hào)文）號(hào)文） 2.購(gòu)入的汽車能夠取得稅控系統(tǒng)開(kāi)具的機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書。 3.購(gòu)入后在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證并申報(bào)。 4、購(gòu)入的汽車可以即用于應(yīng)稅項(xiàng)目應(yīng)稅項(xiàng)目又用于非增值稅應(yīng)稅非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)。比如購(gòu)入貨車即用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的運(yùn)輸又用于在建工程運(yùn)送物資，再比如購(gòu)入的貨車即用于應(yīng)稅項(xiàng)目又用于免稅項(xiàng)目，都是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，但對(duì)僅用于接送職工上下班的班車就屬于用于職工福利，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。四、增值稅發(fā)票管理知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn)

36、1、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣期。、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣期。 增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開(kāi)具之日起180日內(nèi)到稅 務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)進(jìn) 稅項(xiàng)額。 一般納稅人應(yīng)通過(guò)增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 以下情況不許開(kāi)專用發(fā)票以下情況不許開(kāi)專用發(fā)票(適用稅率不變，開(kāi)普通適用稅率不變，開(kāi)普通發(fā)票發(fā)票): 向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的；向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的；銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的； 小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的；小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 商業(yè)企業(yè)一般納商業(yè)企業(yè)一般納 稅人零售的煙、酒、

37、食品、稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽服裝、鞋帽(不包括勞保專用部分不包括勞保專用部分)、化妝品、化妝品 等消等消費(fèi)品；費(fèi)品； 外購(gòu)舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡(jiǎn)易征收方式外購(gòu)舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡(jiǎn)易征收方式的。的。 小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅專用發(fā)票，可申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)專用發(fā)票，可申請(qǐng)稅務(wù)機(jī) 關(guān)代開(kāi)，征收率仍為關(guān)代開(kāi)，征收率仍為3%。 2、刑法有關(guān)規(guī)定：、刑法有關(guān)規(guī)定： 第第205條【虛開(kāi)增值稅專用發(fā)條【虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪； 虛開(kāi)虛開(kāi)發(fā)票罪】發(fā)票罪】 虛開(kāi)增值稅專用發(fā)

38、票或虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票的，處三年以 下有期徒刑或拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金；虛開(kāi)稅款數(shù)額較大或有 其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下 罰金；虛開(kāi)稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無(wú)期 徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。 （有前款行為騙取國(guó)家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，給國(guó)家利益造成特別 重大損失的，處無(wú)期徒刑或死刑，并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。刑法修正案（八）刪去第205條第2款） 單位犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)主管人員和其他直接 責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或拘役；虛開(kāi)稅款數(shù)額

39、較大或其他嚴(yán)重情節(jié)的， 處三年以上十年以下有期徒刑；虛開(kāi)稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處 十年以上有期徒刑或無(wú)期徒刑。 虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或虛開(kāi)用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票，指有為他人 虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹他人虛開(kāi)行為之一的。 單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任 人員，依照前款規(guī)定處罰。 3、增值稅納稅申報(bào)主要步驟：、增值稅納稅申報(bào)主要步驟： 步驟一：增值稅發(fā)票開(kāi)具 步驟二：進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證 步驟三：抄報(bào)稅 步驟四：納稅申報(bào) 步驟五：稅款繳納五、營(yíng)改增后財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？五、營(yíng)改增后財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？ “營(yíng)改增”后

40、房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)和成本管理等都將發(fā)生變化。 (一一)加強(qiáng)采購(gòu)環(huán)節(jié)財(cái)稅管理。加強(qiáng)采購(gòu)環(huán)節(jié)財(cái)稅管理。 1、采購(gòu)過(guò)程要求票、貨、款一致。、采購(gòu)過(guò)程要求票、貨、款一致。 納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開(kāi)具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 (國(guó)稅發(fā)1995192號(hào)) 注：三方抵帳協(xié)議的稅收風(fēng)險(xiǎn)。 2、謹(jǐn)慎代購(gòu)材料。、謹(jǐn)慎代購(gòu)材料。 代購(gòu)貨物行為，同時(shí)具備以下條件的，不征增值稅，不同時(shí)具備以下條件的， 無(wú)論會(huì)計(jì)制度法規(guī)如何核算，均征收增值稅： 受托方不墊付資金； 銷售 方將發(fā)票開(kāi)給委托方，并由受托方將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方； 受托方按銷售 方

41、實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。 (財(cái)稅199426號(hào)) 注：墊資材料款有被征收增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。 (二二)注重現(xiàn)金流管理。注重現(xiàn)金流管理。 1、增值稅義務(wù)發(fā)生納稅時(shí)間：、增值稅義務(wù)發(fā)生納稅時(shí)間：納稅人取得銷售款或取得索取銷售款憑 證當(dāng)天。先開(kāi)發(fā)票的，為開(kāi)發(fā)為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。 2、難以利用帳期融資。、難以利用帳期融資?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企

42、業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具發(fā)票，產(chǎn)生11%銷項(xiàng)稅，此時(shí)需 足夠進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，否則當(dāng)期繳納增值稅壓力較大。而上游材料供應(yīng)商和建安 企業(yè)開(kāi)增值稅專用發(fā)票通常要求及時(shí)付款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以利用帳期融 資。 3、稅款繳納波動(dòng)較大。、稅款繳納波動(dòng)較大。 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)付工程款、合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款及大型項(xiàng)目采 取按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)、竣工后清算等結(jié)算方式，可能存在工程前期投入多 而收入少甚至無(wú)收入情況，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)只有進(jìn)項(xiàng)稅沒(méi)有銷項(xiàng)稅。進(jìn)入銷售期產(chǎn) 生大量銷項(xiàng)稅，出現(xiàn)集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。 建議：綜合考慮，從企業(yè)整體角度出發(fā)，平衡銷項(xiàng)稅金和進(jìn)項(xiàng)稅金。(進(jìn)項(xiàng) 稅金在180日內(nèi)均可抵扣。) (三三)利

43、潤(rùn)考核指標(biāo)發(fā)生變化。利潤(rùn)考核指標(biāo)發(fā)生變化。 1、稅負(fù)上升消減利潤(rùn)。、稅負(fù)上升消減利潤(rùn)。稅負(fù)可能上升，會(huì)減少利潤(rùn)。 2、稅制改革會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)。、稅制改革會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)。增值稅是價(jià)外稅，需 進(jìn)行價(jià)稅分離， 而后才能對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)建安企 業(yè)收入按不含稅價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)的，相 對(duì)于“營(yíng)改增”前有減 無(wú)增。同理可知，對(duì)能取得增值稅專用發(fā)票成本而 言，也 會(huì)發(fā)生下降；如無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的，成本變化不大。綜 合上述因 素，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)可能會(huì)減少。 建議：建議：選擇具有一般納稅人資質(zhì)單位進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，核心 目的是確保取得 增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷項(xiàng)稅金，降 低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)

44、利潤(rùn)。 對(duì)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票 的單位或個(gè)人：首先爭(zhēng)取取得代開(kāi)增值稅專用 發(fā)票(僅能 抵扣3%);其次對(duì)無(wú)法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過(guò)重新 議價(jià)方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。六、房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略 1、加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)。、加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)。 “營(yíng)改增營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算處理等的影響客產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算處理等的影響客 觀上要求企觀上要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)，理解稅改新政要點(diǎn)與內(nèi)涵，業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)，理解稅改新政要點(diǎn)與內(nèi)涵，從從 宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握稅

45、改實(shí)質(zhì)。稅改實(shí)質(zhì)。 2、及早作好稅務(wù)籌劃。、及早作好稅務(wù)籌劃。 在做好財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企在做好財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企業(yè)管理決策層應(yīng)會(huì)同財(cái)會(huì)人員與采購(gòu)銷業(yè)管理決策層應(yīng)會(huì)同財(cái)會(huì)人員與采購(gòu)銷 售人員及早作好售人員及早作好稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財(cái)會(huì)人員應(yīng)稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財(cái)會(huì)人員應(yīng) 與采購(gòu)銷售人員保持聯(lián)動(dòng)溝通，加強(qiáng)采購(gòu)銷售交易發(fā)票管與采購(gòu)銷售人員保持聯(lián)動(dòng)溝通，加強(qiáng)采購(gòu)銷售交易發(fā)票管理，并綜合考理，并綜合考 慮人工、材料、機(jī)械價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額能否慮人工、材料、機(jī)械價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣問(wèn)題。抵扣問(wèn)題。 3、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

46、升級(jí)。 如企業(yè)能做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，可以“營(yíng)改增”稅制改革為 發(fā)展契機(jī)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 升級(jí)。和具備正規(guī)資質(zhì)的下游企業(yè)合作。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。當(dāng)然同時(shí)也要注意供應(yīng)商也可能會(huì)趁機(jī)提高售價(jià)，一定要多家詢價(jià)進(jìn)行比較。提高精裝修房銷售比例。面對(duì)普通購(gòu)房者，他們是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對(duì)精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。從下游看，增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。房企面對(duì)企業(yè)銷售會(huì)更加有利于銷售的完成，因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)

47、票。因此營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。（根據(jù)了解到的信息企業(yè)購(gòu)置房地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)允許分年度抵扣） 4、企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識(shí)，杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,會(huì)計(jì)核算結(jié)束。七、企業(yè)各部門如何做好“營(yíng)改增”的銜接和準(zhǔn)備？ ?！盃I(yíng)改增營(yíng)改增”將給企業(yè)組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)將給企業(yè)組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來(lái)重要影響和挑戰(zhàn)。管理

48、、稅務(wù)管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來(lái)重要影響和挑戰(zhàn)。 1、財(cái)務(wù)部門起著承上啟下重要作用。、財(cái)務(wù)部門起著承上啟下重要作用。 應(yīng)熟悉增值稅會(huì)計(jì)核算和稅法規(guī)定，做好增值稅專用發(fā)票管理，為公司 應(yīng)對(duì)稅制改革建言獻(xiàn)策。 一是從專業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合增值稅特點(diǎn)和抵扣鏈條規(guī)律性，拿出具體措施，給予管理層合理化建議，指導(dǎo)基層具體開(kāi)展工作。 二是從本職工作出發(fā)，加強(qiáng)增值稅業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，盡快掌握增值稅基本知識(shí)， 強(qiáng)化業(yè)務(wù)處理能力。 三是建立內(nèi)控制度，主要針對(duì)增值稅發(fā)票管理。將增值稅發(fā)票管理與業(yè) 務(wù)流程結(jié)合，解決好稅制改革帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，解決好稅制改革帶 來(lái)的利潤(rùn)指標(biāo)測(cè)算問(wèn)題，還要解決每期繳納增值稅的稅金平衡問(wèn)題。 2

49、、管理部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)工作。、管理部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)工作。 一是梳理現(xiàn)有合作單位，充分考慮與具有一般納稅人資格單位合作的重 要性。對(duì)無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的單位和個(gè)人，考慮如何議價(jià)合作。 二是從領(lǐng)導(dǎo)層面支持財(cái)務(wù)部門提出的各項(xiàng)合理化建議，指導(dǎo)各級(jí)單位順利完成稅改。 三是加強(qiáng)采購(gòu)合同管理。增值稅要求采購(gòu)過(guò)程票、款、貨一致。即：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開(kāi)具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。營(yíng)改增后，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項(xiàng)。 3、 各業(yè)務(wù)部門全力配合。各業(yè)務(wù)部門全力配合。 稅制改革導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門直

50、接影響公司整體稅負(fù)，業(yè)務(wù)部門需在上級(jí)指導(dǎo) 下，具體做好以下工作： 一是配合財(cái)務(wù)部門出臺(tái)的各項(xiàng)增值稅內(nèi)控措施。 二是重點(diǎn)關(guān)注合同的簽訂，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與增值稅發(fā)票 名稱一致；同時(shí)將增值稅專用發(fā)票需求寫入合同，規(guī)避糾紛。 三是利用好“營(yíng)改增”過(guò)渡期，盡量在營(yíng)業(yè)稅制下處理完已完工或部分完工的項(xiàng)目，將營(yíng)業(yè)稅發(fā)票取回或開(kāi)出。 四是“營(yíng)改增”后，做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保對(duì)取得增 值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)及時(shí)抵扣。 4、及時(shí)修改相關(guān)合同、及時(shí)修改相關(guān)合同 在不影響各類常用合同使用的前提下，結(jié)合稅制改革的要求，對(duì)常用合同中涉稅事項(xiàng)增設(shè)重要法律條款。同時(shí)對(duì)可能引發(fā)重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)的合同、甚至

51、交易行為給予專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。 繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，建筑合同以及各類勞務(wù)服務(wù)性合同項(xiàng)目上交的營(yíng)業(yè)稅和附加是價(jià)內(nèi)稅，由建設(shè)單位承擔(dān)，不影響建筑業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。改征增值稅后，建筑企業(yè)投標(biāo)書編制中，有關(guān)原材料、燃料、租賃費(fèi)等成本為不含增值稅金額。但在實(shí)際施工中，有多少成本、費(fèi)用能夠取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，建筑企業(yè)在編制標(biāo)書時(shí)很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，導(dǎo)致實(shí)際施工成本與標(biāo)書成本出現(xiàn)偏差。而且標(biāo)書中城建稅、教育費(fèi)附加等稅金編制同樣因?yàn)闊o(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)進(jìn)一步擴(kuò)大了上述不一致。專業(yè)團(tuán)隊(duì)需要協(xié)助企業(yè)對(duì)施工方提供的施工報(bào)價(jià)予以核準(zhǔn)，避免施工成本偏高。 （1）收集、分析建安、勞務(wù)服務(wù)性各類合同；

52、（2）測(cè)算合同中成本、費(fèi)用組成中增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票獲取可能的比例； （3 ）統(tǒng)一對(duì)外交易合同名稱，所有項(xiàng)目對(duì)外交易合同要統(tǒng)一以公司名稱對(duì)外進(jìn)行簽訂，便于公司對(duì)外開(kāi)具的增值稅發(fā)票與合同簽訂方一致； （4）修改稅制改革后的合同文本，建安合同要按照營(yíng)改增規(guī)定確定稅制改革后合理、公允的工程付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方代扣的水、電、氣等能源消耗支出要提供增值稅專用發(fā)票。 5、修訂違約條款 增值稅法將價(jià)外費(fèi)用分為兩大類：一是代收代墊性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用；二是具有收入性質(zhì)的違約金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用。無(wú)論屬于何種價(jià)外費(fèi)用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價(jià)外費(fèi)用并沒(méi)有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。簡(jiǎn)言之，價(jià)外費(fèi)用的合同條款或者行為會(huì)

53、產(chǎn)生高額稅負(fù)！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定,價(jià)外費(fèi)用是指價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi),補(bǔ)貼,基金,集資費(fèi)，返還利潤(rùn),獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),違約金(延期付款利息),包裝費(fèi),包裝物租金,儲(chǔ)備費(fèi),優(yōu)質(zhì)費(fèi),運(yùn)輸裝卸費(fèi),代收款項(xiàng),代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 6、清理營(yíng)業(yè)稅制下的有關(guān)事項(xiàng)、清理營(yíng)業(yè)稅制下的有關(guān)事項(xiàng) 由于“營(yíng)改增”后稅負(fù)的增加，不及時(shí)清理前期的工作及前期的稅金可能會(huì)因?yàn)檎叩淖兓o企業(yè)帶來(lái)涉稅損失，所以，需要對(duì)目前尚未全部終結(jié)的項(xiàng)目進(jìn)行梳理。主要從以下幾個(gè)方面： （1）建安項(xiàng)目已完工結(jié)算，由于款項(xiàng)未收回，票）建安項(xiàng)目已完工結(jié)算，由于款項(xiàng)未收回，票據(jù)未開(kāi)出

54、，所涉及的營(yíng)業(yè)稅尚未計(jì)提和繳納。據(jù)未開(kāi)出，所涉及的營(yíng)業(yè)稅尚未計(jì)提和繳納。在營(yíng)改增前予以計(jì)提和繳納，同時(shí)和甲方溝通，能否先收回相當(dāng)于稅金的款項(xiàng)。 （2）建安項(xiàng)目涉及變更索賠，變更工程已開(kāi)始施）建安項(xiàng)目涉及變更索賠，變更工程已開(kāi)始施工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的，及時(shí)補(bǔ)充工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的，及時(shí)補(bǔ)充簽訂合同簽訂合同。 （3）梳理未完工或者未開(kāi)工的項(xiàng)目的開(kāi)工許可證。）梳理未完工或者未開(kāi)工的項(xiàng)目的開(kāi)工許可證。特別注意已簽訂總包合同，但尚未辦理開(kāi)工許可證的項(xiàng)目，如果營(yíng)改增后政策以開(kāi)工許可證為結(jié)點(diǎn)，在營(yíng)改增之前辦理開(kāi)工許可證會(huì)對(duì)企業(yè)更為有利。 7、注意建筑企業(yè)違法運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、注意建筑

55、企業(yè)違法運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一些施工單位存在粗放管理、違法轉(zhuǎn)包、掛靠等情形。從而房地產(chǎn)企業(yè)在施工招標(biāo)時(shí)，還需考慮對(duì)方是否存在違背建筑法、合同法等行為。營(yíng)改增后，對(duì)于施工企業(yè)而言，違法運(yùn)營(yíng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)很高，增值稅涉稅問(wèn)題將直接影響地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。 例如，甲工程隊(duì)掛靠A施工企業(yè)，利用A企業(yè)的資質(zhì)施工，再由A企業(yè)出具增值稅專用發(fā)票。引發(fā)的問(wèn)題包括：其一，A企業(yè)沒(méi)有實(shí)際施工，涉嫌虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票，地產(chǎn)公司不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。其二，A企業(yè)開(kāi)具增值稅銷項(xiàng)發(fā)票后，勢(shì)必要求甲工程隊(duì)及時(shí)開(kāi)具增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用以抵扣，問(wèn)題核心在于甲工程隊(duì)就沒(méi)有資質(zhì)，國(guó)稅部門不會(huì)給予建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，A企業(yè)收取的掛靠費(fèi)無(wú)法抵補(bǔ)銷項(xiàng)稅

56、的損失。 8、注意建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的特殊事項(xiàng)、注意建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的特殊事項(xiàng) 在“營(yíng)改增”前，建筑施工企業(yè)應(yīng)檢查是否對(duì)預(yù)收賬款繳納了營(yíng)業(yè)稅。此外，對(duì)于現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策中可以差額計(jì)算營(yíng)業(yè)額的分包事項(xiàng)等，應(yīng)自查的扣除項(xiàng)目構(gòu)成、金額、票據(jù)、對(duì)應(yīng)關(guān)系等是否符合稅法規(guī)定的要求。 建筑施工企業(yè)還應(yīng)注意是否正確劃分建筑、安裝、裝飾工程中的甲供材料、設(shè)備，不同類型的工程業(yè)務(wù)，稅法關(guān)于計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是否包括甲供材料、設(shè)備價(jià)款的規(guī)定是不一樣的，同時(shí)，不同地區(qū)關(guān)于建筑“材料”與“設(shè)備”如何劃分的規(guī)定也不盡相同。由于我國(guó)目前對(duì)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目所在地征收的辦法，未來(lái)改征增值稅后還有可能面臨納稅地點(diǎn)的調(diào)整和地區(qū)間財(cái)政利益的調(diào)納稅地

57、點(diǎn)的調(diào)整和地區(qū)間財(cái)政利益的調(diào)整整，所以，在本輪“營(yíng)改增”前，務(wù)必要將在項(xiàng)目所在地繳納的營(yíng)業(yè)稅及時(shí)申請(qǐng)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票并按規(guī)定就地納稅。八、八、“營(yíng)改增營(yíng)改增”模擬稅負(fù)測(cè)算案例模擬稅負(fù)測(cè)算案例 案例1:根據(jù)增值稅原理進(jìn)行房地產(chǎn)“營(yíng)改增”初步測(cè)算舉例。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目每平米銷售單價(jià)10,000元，建筑裝修造價(jià)3,500元，前期勘察、設(shè)計(jì)、 論證等費(fèi)和廣告費(fèi)1,000元，配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500元， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500元，土地成本2000元（假設(shè)除土地成本，能夠取得專用發(fā)票） 每平米銷項(xiàng)稅額10,000(1+11%)11%=991 元 進(jìn)項(xiàng)稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+

58、1,000(1+6%)6%=503元 每平米應(yīng)納增值稅=991-503=488元 稅負(fù)率4.88%，與原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)基本持平。 A、假設(shè)配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500元， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500元無(wú)法取得專用發(fā)票，稅負(fù)率將達(dá)到5.88%左右。 B、假設(shè)土地成本2000元允許按6%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅， 進(jìn)項(xiàng)稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ （1,000+2000）(1+6%)6%=616元 每平米應(yīng)納增值稅=991-616=375元 稅負(fù)率3.75%，比原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)下降1.25個(gè)百分點(diǎn)。 案例2:“營(yíng)改增”對(duì)建筑企業(yè)的稅負(fù)影響。 251.1717%=3.63 151.033%=0.43

59、7 101.1717%=1.45 3.36+0.437+1.45=5.517 9.91-5.517=4.393 4.393-3=1.393 1.3933=46.43%將對(duì)建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響 建筑業(yè)屬于微利行業(yè)，周期長(zhǎng)、賬期也長(zhǎng)，一般建筑企業(yè)凈利潤(rùn)只有3-5%，營(yíng)改增后，收入由價(jià)內(nèi)稅形式調(diào)整為價(jià)外稅形式，營(yíng)業(yè)收入從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項(xiàng)稅額，收入降低。如營(yíng)改增前收入為5000萬(wàn)元，營(yíng)改增后，收入為4504.5萬(wàn)元（假設(shè)稅率為11%），營(yíng)業(yè)收入下降9.91%。同時(shí)，建筑企業(yè)購(gòu)置原材料、固定資產(chǎn)等按規(guī)定在會(huì)計(jì)處理上將進(jìn)項(xiàng)稅額從原價(jià)中扣除，資產(chǎn)賬面價(jià)值變小，企業(yè)總資產(chǎn)

60、將下降，總負(fù)債將上升，或?qū)?dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。九、“營(yíng)改增”后“甲供材”稅收籌劃 所謂“甲供材”就是甲方提供材料。即在建設(shè)工程承包合同中，由甲方（建設(shè)方）與乙方（承包方）事先在合同中約定由甲方提供主材或工程設(shè)備的一種供貨方式。 根據(jù)中華人民共和國(guó)建筑法第二十五條規(guī)定和中華人民共和國(guó)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十四條的相關(guān)規(guī)定可以看出，甲供材在法律層面是合法的，也是允許的。 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價(jià)為5000萬(wàn)元，其中商品砼500萬(wàn)元，鋼筋500萬(wàn)元，約定由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)供應(yīng)。 在現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅條件下，甲供材跨越建筑業(yè)和貨物銷售業(yè)兩大行業(yè)，涉及增值