營改增房地產(chǎn)建筑業(yè)應(yīng)對20151111

1、“營改增”應(yīng)對策略 房地產(chǎn)、建筑業(yè)劉劉 力力 群群許昌市文昌稅務(wù)師事務(wù)所電話3117966E-mail:事務(wù)所網(wǎng)址：http/: “十二五”規(guī)劃已進(jìn)入最后一年，“營改增”進(jìn)一步擴(kuò)圍勢在必行。目前尚未納入“營改增”的行業(yè)僅剩生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營改增”的腳步越來越近，對于從未接觸過“營改增”概念的房企經(jīng)營者來說，常常會覺得莫名的恐慌，到底“營改增”是利好還是利空，房企和建安企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對撲面而來的“營改增”政策？這就需要企業(yè)家們在政策來臨之前做好充分的準(zhǔn)備，消除恐懼心理，希望通過此次講解為大家迎接即將到來的“營改增”有所幫助。一、“營

2、改增”的政策背景和意義 （一）營業(yè)稅、增值稅的基本概念（一）營業(yè)稅、增值稅的基本概念 1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國流轉(zhuǎn)稅兩大主要稅種，占我國稅收收入體系巨大比重。 營業(yè)稅營業(yè)稅：以：以營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次 重復(fù)性征收特點(diǎn)，極大加重我國交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等稅收 負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)發(fā)展。 增值稅：以增值額為依據(jù)計征，雖“環(huán)環(huán)計征但層 層抵扣”,有效避免重復(fù)征稅問題。 兩稅并行不符合國際稅收制度整體發(fā)展趨勢。中國現(xiàn)行稅制體系稅類稅種(16)流轉(zhuǎn)稅類(8)增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、土地增值稅、車輛購置稅、城建稅、煙葉稅（

3、關(guān)稅）所得稅類(2)企業(yè)所得稅、個人所得稅財產(chǎn)稅類(2)房產(chǎn)稅、車船稅、資源稅類(2)資源稅、土地使用稅、耕地占用稅行為稅類(2)印花稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)階段涉及稅種 1.獲取土地 階段： 契稅 印花稅 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 2. 開發(fā)建設(shè)階段： 營業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 3.轉(zhuǎn)讓及銷售階段： 營業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 4.持自營階段 營業(yè)稅 印花稅 城建稅及附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 5.清算階段 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅建安企業(yè)涉及稅種 印花稅 營業(yè)稅 城建稅及

4、附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 企業(yè)所得稅（二）營業(yè)稅與增值稅并存之缺陷 1、營業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭議。、營業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭議。(如銷售產(chǎn)品附帶如銷售產(chǎn)品附帶安裝行為安裝行為) 2、營業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅。、營業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅。(如甲供材行為如甲供材行為) 3、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)業(yè)、建筑業(yè) 等。等。 4、營業(yè)稅存在重復(fù)征稅：、營業(yè)稅存在重復(fù)征稅： .營業(yè)稅計稅方法按營業(yè)額全額征收，同一項收入可能營業(yè)稅計稅方法按營業(yè)額全額征收，同一項收入可能要征多道稅，存在重復(fù)征稅問題。要征多道稅，存

5、在重復(fù)征稅問題。 .營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。 .制造企業(yè)購進(jìn)營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣。制造企業(yè)購進(jìn)營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣。 .營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣。營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣。 .差額征收問題多，監(jiān)管困難。差額征收問題多，監(jiān)管困難。（三）“營改增”積極效應(yīng) “營改增營改增”是我國是我國“十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃”綱要時期綱要時期(2011-2015)一項重一項重 大稅制改革措施。大稅制改革措施。 目的：目的： 優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅抵扣優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)鏈條，促進(jìn)

6、第三產(chǎn) 業(yè)快速發(fā)展，鼓勵服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，業(yè)快速發(fā)展，鼓勵服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)與社會健康協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)與社會健康協(xié)調(diào)發(fā)展。 積極效應(yīng)積極效應(yīng)： 減輕制造業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，會加大現(xiàn)代服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)投入減輕制造業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，會加大現(xiàn)代服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)投入力度；力度； 打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向外部務(wù)轉(zhuǎn)向外部 發(fā)包，促進(jìn)社會專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化；發(fā)包，促進(jìn)社會專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化； 為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供完善稅制保障，為大型制造業(yè)企業(yè)實

7、施主輔分離提供完善稅制保障，已有部分生已有部分生 產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進(jìn)產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)核心競爭力制造業(yè)企業(yè)核心競爭力 進(jìn)一步提升進(jìn)一步提升。（四）增值稅特征 增值稅：增值稅：對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)及提供應(yīng)稅服務(wù)的 單位和個人就其實現(xiàn)增值額征收的一個稅種。 具有以下特點(diǎn)： 對銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或提供應(yīng)稅服務(wù)各個環(huán)節(jié)中 新增價值額征收; 核心是稅款抵扣制; 實行價外征收; 日常會計核算中，其成本不包括增值稅。（五）營改增試點(diǎn)進(jìn)展情況 改革試點(diǎn)主要稅制安排改革試點(diǎn)主要稅制安排 (財稅財稅2011110號號) 1.稅率：稅率：

8、在現(xiàn)行增值稅在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和和6%兩兩 檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適 用用11%稅率。其他部分現(xiàn)代服稅率。其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用務(wù)業(yè)適用6%稅率。稅率。 2.計稅方式：計稅方式： 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售 不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅則上適用增值稅一般計稅方法一般計稅方法。金融保險。金融保險 業(yè)和生活性服業(yè)

9、和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法簡易計稅方法。 3.計稅依據(jù)：計稅依據(jù)： 原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得全部收入。原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得全部收入。 4.服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口。服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口。 國內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實行零稅國內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實行零稅率或免稅制度。率或免稅制度。改革試點(diǎn)期間過渡性政策安排改革試點(diǎn)期間過渡性政策安排 1.稅收收入歸屬。稅收收入歸屬。 試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)營業(yè)稅收入，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)營業(yè)稅收入， 改增值稅后收入仍歸屬試改增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫。點(diǎn)地區(qū)，稅款分別

10、入庫。 2.稅收優(yōu)惠政策過渡稅收優(yōu)惠政策過渡。 國家給試點(diǎn)行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策國家給試點(diǎn)行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策可延續(xù)，但通過改革能解決重復(fù)征可延續(xù)，但通過改革能解決重復(fù)征 稅問題的，予以取消。稅問題的，予以取消。 3.跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào)?？绲貐^(qū)稅種協(xié)調(diào)。 試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作增值稅納試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作增值稅納稅地點(diǎn)，其異地繳的營業(yè)稅，允稅地點(diǎn)，其異地繳的營業(yè)稅，允 許在計算繳增值稅時抵許在計算繳增值稅時抵減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營活動的，減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營活動的， 繼續(xù)按繼續(xù)按現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定申報繳營業(yè)稅?，F(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定申報繳營業(yè)稅。 4.增值稅抵扣政策的銜接。增值稅

11、抵扣政策的銜接。 現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅人購買服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票，可按人購買服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票，可按 現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額。項稅額。“營改增”總體進(jìn)展情況 交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實施時間交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實施時間： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日 江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、 浙江和湖北，2013年8月1日全國范圍內(nèi)實施。 鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)： 財稅2013106號規(guī)定，自2014年1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展 鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營改增試點(diǎn)。

12、 電信業(yè)：電信業(yè)： 財稅201443號規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。 目前營業(yè)稅稅目下保留的有：目前營業(yè)稅稅目下保留的有： 建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)。金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)。（六）“營改增”對房地產(chǎn)建安企業(yè)可能產(chǎn)生的影響 1、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)。 “營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無論盈虧，都須按銷售不動產(chǎn)收入額5%納稅，建安企業(yè)按3%納稅。 “營改增”后企業(yè)只對工程項目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)增值很少或不增值時，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。 2、甲供材可抵扣稅金。、甲供材可抵扣稅金。

13、 “營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營業(yè)稅納稅人，其外購材料、設(shè)備不能獲 得稅款抵扣?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購材料和設(shè)備支付 進(jìn)項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復(fù)征稅。 3、對稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本產(chǎn)生影響。、對稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本產(chǎn)生影響。 稅率變化(由3%5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率),導(dǎo)致稅負(fù)上升。雖增值稅可抵扣相應(yīng)進(jìn)項稅額，但由于房地產(chǎn)和建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù) 雜性，實際操作中很多項目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直 接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本一系列影響?！盃I改增” 后，成本稅金變化對企業(yè)

14、所得稅納稅產(chǎn)生影響，上述影響是系統(tǒng)性的，其 對房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)具體改革措施(特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè) 計),且因各房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營方式與稅務(wù)籌劃措施而有所 不同。依現(xiàn)今行業(yè)狀況總體看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)和建安企業(yè)總稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本普遍影響可能是 “不減反增”。 4、對財務(wù)管理與會計處理產(chǎn)生影響。、對財務(wù)管理與會計處理產(chǎn)生影響。 “營改增”稅制改革對房地產(chǎn)及建安企業(yè)宏觀財務(wù)管理與具體會計處理影響是顯 而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本考慮，會要求 自身財會人員加強(qiáng)宏觀財務(wù)管理，甚至

15、要求財會人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購銷售 決策與具體執(zhí)行人員聯(lián)動溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本目的。另一 方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)及建安企業(yè)具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直 接影響。 5、“營改增營改增”對企業(yè)管理提出新要求對企業(yè)管理提出新要求 一是工程造價需要重新修訂。增值稅屬于價外稅，其稅負(fù)由消費(fèi)者承擔(dān)，改變了原來建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成，會導(dǎo)致國家招投標(biāo)體系、國家基本建設(shè)投資規(guī)模、預(yù)算報價、房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)市場發(fā)展等一系列變化，對建筑業(yè)產(chǎn)品造價產(chǎn)生深刻的影響； 二是對建筑企業(yè)工程成本需要重新核算?！盃I改增”后，企業(yè)內(nèi)部定額要重新進(jìn)行編制，企業(yè)施工預(yù)算也需要重新進(jìn)行修改，實際施工中，有多少成本費(fèi)用

16、能夠取得增值稅進(jìn)項稅額，在編制標(biāo)書中很難準(zhǔn)確預(yù)測，編制的標(biāo)書中投標(biāo)總價中又包含增值稅，而增值稅又屬于價外稅，使建筑企業(yè)投標(biāo)工作變得更為復(fù)雜化。 6、對企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。、對企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充 足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè) 稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，占用流動資金，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不 動產(chǎn)營業(yè)稅稅率5%。營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征 增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間，進(jìn)項稅額大 于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流

17、動資金占用， 擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。另外根據(jù)目前得到的信息，借款利息進(jìn)項稅暫不允許抵扣，對房地產(chǎn)和建安企業(yè)都會產(chǎn)生較大影響。（七）房地產(chǎn)建安企業(yè)對“營改增”喜憂參半 喜的方面： 1、如果抵扣充分，稅負(fù)將會降低。房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及土地、建筑安裝、政府規(guī)費(fèi)、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務(wù)費(fèi)用等諸多項目。如果上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)有可能降低。特別是土地成本和相關(guān)規(guī)費(fèi)，如果規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則解決了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項抵扣的主要問題。一直以來，土地成本及相關(guān)規(guī)費(fèi)占房地產(chǎn)企業(yè)

18、成本的比例較高，在“地王”頻出的一、二線城市尤為明顯。對于設(shè)計、廣告等支出，相關(guān)行業(yè)已先行“營改增”，可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項了。 2、前期預(yù)售納稅少，資金更充裕。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)的特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式，在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要按5%的稅率繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段不可忽視的資金支出?！盃I改增”后，一般房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務(wù)發(fā)生在先，會產(chǎn)生大量的進(jìn)項稅，前期預(yù)售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅。這將減少企業(yè)前期的資金支出，讓企業(yè)有更加充裕的資金。 3、加強(qiáng)財務(wù)核算，提

19、高管理水平。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的要求較高。以“營改增”為契機(jī)，可以加強(qiáng)會計核算，提升管理水平。營業(yè)稅按銷售額乘以5%稅率即可，非常簡單；“營改增”后需要準(zhǔn)確核算進(jìn)銷項，進(jìn)項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務(wù)核算要求相對較高。財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)會計核算和財務(wù)管理，并及時對銷售、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達(dá)到合理降低稅負(fù)、降低成本、降低風(fēng)險的“三降”目的。 在喜的同時，房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”還有一些擔(dān)憂。 1、憂稅率提高抵扣不足，稅負(fù)會增加。相關(guān)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，不屬于鼓勵

20、發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率應(yīng)該會比較高?！盃I改增”之前銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%，如果銷售房地產(chǎn)的稅率定為11%，直觀上看稅率提高了。實際上“營改增”之后，雖然可以抵扣進(jìn)項稅款，但土地出讓金、相關(guān)規(guī)費(fèi)等能否抵扣尚不明確，如果抵扣不足，稅負(fù)勢必會提高，這是房地產(chǎn)企業(yè)普遍擔(dān)憂的。 2、憂抵扣憑證難以取得，影響進(jìn)項抵扣。增值稅主要以增值稅專用發(fā)票等為進(jìn)項抵扣憑證，要求比較嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監(jiān)制專用票據(jù)，能否據(jù)以抵扣進(jìn)項稅額，是個問題。建筑業(yè)的購進(jìn)沙石等材料很難取得專用發(fā)票；另外還有一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在成本中比例也不低，各地規(guī)費(fèi)的種類、范圍、比例不盡相同

21、，政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否抵扣、如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔(dān)憂。 3、憂土地增值稅問題，可能重復(fù)征稅?！盃I改增”后如果增值稅與土地增值稅并存，房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)憂會導(dǎo)致重復(fù)征稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費(fèi)用類的扣除基本和增值稅進(jìn)項扣除項目一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用不同的稅率計算方式計算稅額，存在重復(fù)征稅。 4、憂存量房產(chǎn)土地，能否抵扣稅款。存量房產(chǎn)和存量土地是影響“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減的一個重要因素。“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)有一定的儲備土地和存量房產(chǎn)，尤其是當(dāng)前房產(chǎn)滯銷的形勢下，相當(dāng)一部分企業(yè)庫存

22、房產(chǎn)數(shù)量較大。“營改增”后，存量房產(chǎn)和土地?zé)o進(jìn)項可以抵扣，而房產(chǎn)銷售如果執(zhí)行11%的稅率，將產(chǎn)生大量的應(yīng)納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。（八）房地產(chǎn)建筑業(yè)（八）房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增營改增”后有哪些預(yù)測？后有哪些預(yù)測？ 其一：房地產(chǎn)建筑業(yè)期初庫存和固定資產(chǎn)其一：房地產(chǎn)建筑業(yè)期初庫存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。將不能被抵扣。 按前期“營改增”交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)有巨額營改增前固定資產(chǎn)和存 貨企業(yè)未被許可抵扣，結(jié)合交通運(yùn)輸業(yè)期初輪船車輛等未被許可抵扣產(chǎn)生行業(yè)性經(jīng)營困難，地方財政動用補(bǔ)貼以平衡企業(yè)稅負(fù)經(jīng)驗看，房地產(chǎn)建筑業(yè)存貨在 企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按政策一貫性，預(yù)測房地建筑產(chǎn)業(yè)期初存貨和固定資產(chǎn)一 樣不

23、能抵扣。 其二：稅費(fèi)提高有一部分體現(xiàn)房價中，另一部分其二：稅費(fèi)提高有一部分體現(xiàn)房價中，另一部分會由上游建筑業(yè)供應(yīng)會由上游建筑業(yè)供應(yīng) 商消化，還會由房地產(chǎn)企業(yè)商消化，還會由房地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。消化一部分。 商品價格成本只是一個因素，不是決定性因素。商品價格成本只是一個因素，不是決定性因素。房地產(chǎn)業(yè)過去十年在經(jīng)歷房房地產(chǎn)業(yè)過去十年在經(jīng)歷房 價持續(xù)上漲黃金十年，價持續(xù)上漲黃金十年，房地產(chǎn)業(yè)定價基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房地產(chǎn)業(yè)定價基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房價房價 出現(xiàn)下降預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化。出現(xiàn)下降預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化。未來房地產(chǎn)業(yè)將和制造業(yè)一樣未來房地產(chǎn)業(yè)將和制造

24、業(yè)一樣 進(jìn)入一個買方市場。進(jìn)入一個買方市場。 考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢地位稅收一部分會轉(zhuǎn)考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢地位稅收一部分會轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通 過提高效率降低利潤過提高效率降低利潤等會消化一部分，但最終購買者將會負(fù)擔(dān)一部分。等會消化一部分，但最終購買者將會負(fù)擔(dān)一部分。 其三：房地產(chǎn)建筑業(yè)業(yè)支付給政府費(fèi)用將沒有進(jìn)項可抵扣，其三：房地產(chǎn)建筑業(yè)業(yè)支付給政府費(fèi)用將沒有進(jìn)項可抵扣，稅負(fù)將會增加。稅負(fù)將會增加。 簡 化計算沒有進(jìn)項抵扣的項目成本將上漲5.44%（房地產(chǎn)建筑業(yè)稅率按11%計算）。 地產(chǎn)業(yè)土地使用權(quán)的地價成本，及開發(fā)費(fèi)用中很多政府配套費(fèi)用成本、拆遷成本等將在

25、未來不能抵扣，需將11%成本在銷售價格中吸收。（現(xiàn)在也有消息政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證）即支付給 政府等不可抵扣成本比如土地價100萬元，在開發(fā)企業(yè)出售時至少需賣給 消費(fèi)者111萬元，才能平衡。原營業(yè)稅時100萬元土地價，開發(fā)企業(yè)出售 時需105.56萬元才可平衡。營改增需消化5.44萬元。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地 成本一樣下單“營改增”一項因素讓地價上漲5.44%。其他無法獲取增值稅發(fā)票抵扣的成本費(fèi)用項目如建筑業(yè)的沙石等也是稅負(fù)增加的重要因素。 其四：營改增過渡期稅收籌劃大有可為。其四：營改增過渡期稅收籌劃大有可為。 收入銷項稅額上：收入銷項稅額上：實行增值稅前，盡快銷售

26、庫存房產(chǎn)是最大稅收籌劃?？?通過降價讓利潤手法來實現(xiàn)。 成本費(fèi)用進(jìn)項稅額上成本費(fèi)用進(jìn)項稅額上：對跨越營改增時點(diǎn)在建項目盡量在合同中約定，在改增值稅時點(diǎn)后開增值稅發(fā)票以降低成本。可通過讓利等方法讓供應(yīng)商配合。 特別是精裝修房的材料供應(yīng)商，精裝時間選擇盡可選在實行增值稅后。 租賃還是出售物業(yè)的籌劃租賃還是出售物業(yè)的籌劃。如“營改增”后地產(chǎn)業(yè)租賃不動產(chǎn)與銷售不動產(chǎn)的稅率有差額會有籌劃空間。另外個人與企業(yè)法人出租稅率不同一樣有 空間，需商業(yè)模式創(chuàng)新。 其五：地產(chǎn)業(yè)會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游其五：地產(chǎn)業(yè)會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張，產(chǎn)品化企業(yè)擴(kuò)張， 將利潤轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。將利潤

27、轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)想要在增值稅時代保證利潤，最好籌劃應(yīng)是收購上游行業(yè)，特別 是建筑業(yè)、建筑設(shè)計、建筑材料業(yè)等。通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價是未來籌劃 重點(diǎn)。 其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細(xì)化，行業(yè)會集中其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細(xì)化，行業(yè)會集中化，會出現(xiàn)大量同化，會出現(xiàn)大量同 業(yè)并購。業(yè)并購。 房地產(chǎn)業(yè)總分機(jī)構(gòu)如何申報增值稅是未來行業(yè)同業(yè)并購關(guān)鍵。其一匯總申 報由總部匯總繳會加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機(jī)構(gòu)分別繳納，會減少 并購。 其七：地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高稅負(fù)時代，規(guī)范化的增值其七：地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高稅負(fù)時代，規(guī)范化的增值稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和信息不對稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和

28、信息不對稱進(jìn)行的籌劃空間。稱進(jìn)行的籌劃空間。 土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)一項不小負(fù)擔(dān)，預(yù)測“營改增”后還會存在。此稅 種“營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)利潤殺傷力將比較歷害。防偽稅控以票控稅在 中國還是很有實用性的。二、財務(wù)人員如何應(yīng)對二、財務(wù)人員如何應(yīng)對“營改增營改增”稅改政策？稅改政策？ 1、“營改增”對房地產(chǎn)建筑企業(yè)財務(wù)管理有哪些影響？ 適用稅率和計稅基數(shù)變化； 對建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)定價機(jī)制的影響； 對財務(wù)核算將產(chǎn)生影響； 對發(fā)票使用管理將產(chǎn)生影響。 2、房地產(chǎn)建筑企業(yè)在宏觀財務(wù)管理體制方面應(yīng)如何應(yīng)對？、房地產(chǎn)建筑企業(yè)在宏觀財務(wù)管理體制方面應(yīng)如何應(yīng)對？ (1)增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)專人負(fù)責(zé)。 增值稅專用發(fā)票的開具、

29、審核與認(rèn)證；按時進(jìn)行增值稅款的申報與繳納； 做好專用設(shè)備管理、檔案管理。 (2)制定(修訂)現(xiàn)有制度與流程 (3)認(rèn)真分析公司可能涉及的增值稅進(jìn)項。 注意事項： 加強(qiáng)合同管理。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 充分認(rèn)識涉稅風(fēng)險。 申請過渡性財政扶持。三、三、“營改增營改增”后財務(wù)人員后財務(wù)人員應(yīng)掌握的財稅知識應(yīng)掌握的財稅知識 1、“營改增營改增”后企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會計科目上后企業(yè)在流轉(zhuǎn)稅會計科目上設(shè)置和核算：設(shè)置和核算： 在“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”二級科目下按“進(jìn)項稅額”、“已交稅 金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng) 納稅額”、“營改增抵減的銷項稅額”設(shè)置借方借方6個欄目個欄目。 按“銷項

30、稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“出口 退稅”設(shè)置貸方貸方4個欄目。個欄目。 (1)實現(xiàn)銷售時，實現(xiàn)銷售時， 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(銷項稅額) (2)取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項稅額取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項稅額專用發(fā)票專用發(fā)票時時 借：成本費(fèi)用類科目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 貸：銀行存款（3）當(dāng)月預(yù)繳本月增值稅時 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金） 貸：銀行存款 (4)減免稅款時減免稅款時 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(減免稅款) 貸: 遞延收益等 (5)轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 貸：應(yīng)交稅費(fèi)未

31、交增值稅 (6)本月上交上期未交增值稅時本月上交上期未交增值稅時 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 貸：銀行存款 (7)小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項銷項核算，只作借貸方小規(guī)模納稅人不作進(jìn)項銷項核算，只作借貸方核算。核算。 2、財務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。、財務(wù)人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問題。 增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。 小規(guī)模納稅人：小規(guī)模納稅人： 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進(jìn)項稅額。 應(yīng)納稅額=銷售額征收率 小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值 稅征收率3%。征收率

32、調(diào)整，由國務(wù)院決定。 小規(guī)模納稅人以外納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請資格認(rèn)定。小規(guī)模納稅人 會計核算健全，能提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請資格認(rèn)定， 不作小規(guī)模納稅人。 一般納稅人：一般納稅人： 納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期 進(jìn)項稅額后余額。 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額當(dāng)期進(jìn)項稅額 當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期 繼續(xù)抵扣。 銷項稅額：銷項稅額：納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和增值稅率計算并 向購買方收取的增值稅額。 銷項稅額=銷售額稅率 進(jìn)項稅額：進(jìn)項稅額：納稅人購進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。 下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予

33、從銷項稅額中抵扣： (1)從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。 (2)從海關(guān)取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。 (3)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款 書外，按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%扣除 率計算的進(jìn)項稅額。 進(jìn)項稅額=買價扣除率 (4)購進(jìn)或銷售貨物及生產(chǎn)經(jīng)營中支付運(yùn)輸費(fèi)用的，按運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票注明的增值稅額作為進(jìn)項稅額。凡是未取得運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票的運(yùn)輸費(fèi)用一律不得抵扣增值稅。 納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行 政法規(guī)或國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項 稅額中抵扣。 下列項目進(jìn)

34、項稅額不得從銷項稅額中抵扣：下列項目進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣： (1)用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人 消費(fèi)的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)； (2)非正常損失購進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng) 稅勞務(wù)； (3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用購進(jìn)貨物或應(yīng) 稅勞務(wù)； (4)國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi) 品； (5)本條第(1)項至第(4)項規(guī)定貨物的運(yùn)輸費(fèi)用和銷售 免稅貨物運(yùn)輸費(fèi)用。 可以抵扣進(jìn)項稅的購入汽車要同時符合下列條件：可以抵扣進(jìn)項稅的購入汽車要同時符合下列條件： 1.原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其

35、進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。（游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。（財稅財稅【2013】37號文）號文） 2.購入的汽車能夠取得稅控系統(tǒng)開具的機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書。 3.購入后在規(guī)定的時間內(nèi)認(rèn)證并申報。 4、購入的汽車可以即用于應(yīng)稅項目應(yīng)稅項目又用于非增值稅應(yīng)稅非增值稅應(yīng)稅項目、免稅項目、集體福利、個人消費(fèi)項目、免稅項目、集體福利、個人消費(fèi)。比如購入貨車即用于生產(chǎn)經(jīng)營方面的運(yùn)輸又用于在建工程運(yùn)送物資，再比如購入的貨車即用于應(yīng)稅項目又用于免稅項目，都是可以抵扣進(jìn)項稅的，但對僅用于接送職工上下班的班車就屬于用于職工福利，不能抵扣進(jìn)項稅。四、增值稅發(fā)票管理知識和法律風(fēng)險

36、1、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣期。、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣期。 增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅 務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報進(jìn) 稅項額。 一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 以下情況不許開專用發(fā)票以下情況不許開專用發(fā)票(適用稅率不變，開普通適用稅率不變，開普通發(fā)票發(fā)票): 向消費(fèi)者個人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的；向消費(fèi)者個人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的；銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的； 小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的；小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的； 商業(yè)企業(yè)一般納商業(yè)企業(yè)一般納 稅人零售的煙、酒、

37、食品、稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽服裝、鞋帽(不包括勞保專用部分不包括勞保專用部分)、化妝品、化妝品 等消等消費(fèi)品；費(fèi)品； 外購舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡易征收方式外購舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡易征收方式的。的。 小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅專用發(fā)票，可申請稅務(wù)機(jī)專用發(fā)票，可申請稅務(wù)機(jī) 關(guān)代開，征收率仍為關(guān)代開，征收率仍為3%。 2、刑法有關(guān)規(guī)定：、刑法有關(guān)規(guī)定： 第第205條【虛開增值稅專用發(fā)條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪； 虛開虛開發(fā)票罪】發(fā)票罪】 虛開增值稅專用發(fā)

38、票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票的，處三年以 下有期徒刑或拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開稅款數(shù)額較大或有 其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下 罰金；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無期 徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或沒收財產(chǎn)。 （有前款行為騙取國家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，給國家利益造成特別 重大損失的，處無期徒刑或死刑，并處沒收財產(chǎn)。刑法修正案（八）刪去第205條第2款） 單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)主管人員和其他直接 責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或拘役；虛開稅款數(shù)額

39、較大或其他嚴(yán)重情節(jié)的， 處三年以上十年以下有期徒刑；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處 十年以上有期徒刑或無期徒刑。 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票，指有為他人 虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。 單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任 人員，依照前款規(guī)定處罰。 3、增值稅納稅申報主要步驟：、增值稅納稅申報主要步驟： 步驟一：增值稅發(fā)票開具 步驟二：進(jìn)項發(fā)票認(rèn)證 步驟三：抄報稅 步驟四：納稅申報 步驟五：稅款繳納五、營改增后財務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？五、營改增后財務(wù)人員如何進(jìn)行稅收管控？ “營改增”后

40、房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)和成本管理等都將發(fā)生變化。 (一一)加強(qiáng)采購環(huán)節(jié)財稅管理。加強(qiáng)采購環(huán)節(jié)財稅管理。 1、采購過程要求票、貨、款一致。、采購過程要求票、貨、款一致。 納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報抵扣進(jìn)項稅額。 (國稅發(fā)1995192號) 注：三方抵帳協(xié)議的稅收風(fēng)險。 2、謹(jǐn)慎代購材料。、謹(jǐn)慎代購材料。 代購貨物行為，同時具備以下條件的，不征增值稅，不同時具備以下條件的， 無論會計制度法規(guī)如何核算，均征收增值稅： 受托方不墊付資金； 銷售 方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方； 受托方按銷售 方

41、實際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。 (財稅199426號) 注：墊資材料款有被征收增值稅的風(fēng)險。 (二二)注重現(xiàn)金流管理。注重現(xiàn)金流管理。 1、增值稅義務(wù)發(fā)生納稅時間：、增值稅義務(wù)發(fā)生納稅時間：納稅人取得銷售款或取得索取銷售款憑 證當(dāng)天。先開發(fā)票的，為開發(fā)為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。 2、難以利用帳期融資。、難以利用帳期融資?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企

42、業(yè)銷售不動產(chǎn)開具發(fā)票，產(chǎn)生11%銷項稅，此時需 足夠進(jìn)項稅抵扣，否則當(dāng)期繳納增值稅壓力較大。而上游材料供應(yīng)商和建安 企業(yè)開增值稅專用發(fā)票通常要求及時付款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以利用帳期融 資。 3、稅款繳納波動較大。、稅款繳納波動較大。 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)付工程款、合同完成后一次性結(jié)算價款及大型項目采 取按工程進(jìn)度支付款項、竣工后清算等結(jié)算方式，可能存在工程前期投入多 而收入少甚至無收入情況，長時間內(nèi)只有進(jìn)項稅沒有銷項稅。進(jìn)入銷售期產(chǎn) 生大量銷項稅，出現(xiàn)集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。 建議：綜合考慮，從企業(yè)整體角度出發(fā)，平衡銷項稅金和進(jìn)項稅金。(進(jìn)項 稅金在180日內(nèi)均可抵扣。) (三三)利

43、潤考核指標(biāo)發(fā)生變化。利潤考核指標(biāo)發(fā)生變化。 1、稅負(fù)上升消減利潤。、稅負(fù)上升消減利潤。稅負(fù)可能上升，會減少利潤。 2、稅制改革會影響財務(wù)報表數(shù)據(jù)。、稅制改革會影響財務(wù)報表數(shù)據(jù)。增值稅是價外稅，需 進(jìn)行價稅分離， 而后才能對收入進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)建安企 業(yè)收入按不含稅價格進(jìn)行確認(rèn)的，相 對于“營改增”前有減 無增。同理可知，對能取得增值稅專用發(fā)票成本而 言，也 會發(fā)生下降；如無法取得進(jìn)項發(fā)票的，成本變化不大。綜 合上述因 素，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤可能會減少。 建議：建議：選擇具有一般納稅人資質(zhì)單位進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，核心 目的是確保取得 增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷項稅金，降 低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)

44、利潤。 對無法取得增值稅專用發(fā)票 的單位或個人：首先爭取取得代開增值稅專用 發(fā)票(僅能 抵扣3%);其次對無法提供專用發(fā)票單位或個人，通過重新 議價方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。六、房地產(chǎn)建安企業(yè)的應(yīng)對策略 1、加強(qiáng)內(nèi)部財會人員培訓(xùn)。、加強(qiáng)內(nèi)部財會人員培訓(xùn)。 “營改增營改增”稅制改革對房地稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與會計核算處理等的影響客產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與會計核算處理等的影響客 觀上要求企觀上要求企業(yè)加強(qiáng)對內(nèi)部財會人員培訓(xùn)，理解稅改新政要點(diǎn)與內(nèi)涵，業(yè)加強(qiáng)對內(nèi)部財會人員培訓(xùn)，理解稅改新政要點(diǎn)與內(nèi)涵，從從 宏觀財務(wù)管理與具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握宏觀財務(wù)管理與具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握稅

45、改實質(zhì)。稅改實質(zhì)。 2、及早作好稅務(wù)籌劃。、及早作好稅務(wù)籌劃。 在做好財會人員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企在做好財會人員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企業(yè)管理決策層應(yīng)會同財會人員與采購銷業(yè)管理決策層應(yīng)會同財會人員與采購銷 售人員及早作好售人員及早作好稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財會人員應(yīng)稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財會人員應(yīng) 與采購銷售人員保持聯(lián)動溝通，加強(qiáng)采購銷售交易發(fā)票管與采購銷售人員保持聯(lián)動溝通，加強(qiáng)采購銷售交易發(fā)票管理，并綜合考理，并綜合考 慮人工、材料、機(jī)械價格與進(jìn)項稅額能否慮人工、材料、機(jī)械價格與進(jìn)項稅額能否抵扣問題。抵扣問題。 3、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

46、升級。 如企業(yè)能做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，可以“營改增”稅制改革為 發(fā)展契機(jī)，充分利用進(jìn)項稅額抵扣優(yōu)勢，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 升級。和具備正規(guī)資質(zhì)的下游企業(yè)合作。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。當(dāng)然同時也要注意供應(yīng)商也可能會趁機(jī)提高售價，一定要多家詢價進(jìn)行比較。提高精裝修房銷售比例。面對普通購房者，他們是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。從下游看，增加面對企業(yè)客戶的銷售。房企面對企業(yè)銷售會更加有利于銷售的完成，因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)

47、票。因此營改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。（根據(jù)了解到的信息企業(yè)購置房地產(chǎn)的進(jìn)項稅會允許分年度抵扣） 4、企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識，杜絕在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會計核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達(dá)到項目竣工驗收,會計核算結(jié)束。七、企業(yè)各部門如何做好“營改增”的銜接和準(zhǔn)備？ ?！盃I改增營改增”將給企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)將給企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來重要影響和挑戰(zhàn)。管理

48、、稅務(wù)管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來重要影響和挑戰(zhàn)。 1、財務(wù)部門起著承上啟下重要作用。、財務(wù)部門起著承上啟下重要作用。 應(yīng)熟悉增值稅會計核算和稅法規(guī)定，做好增值稅專用發(fā)票管理，為公司 應(yīng)對稅制改革建言獻(xiàn)策。 一是從專業(yè)角度出發(fā)，結(jié)合增值稅特點(diǎn)和抵扣鏈條規(guī)律性，拿出具體措施，給予管理層合理化建議，指導(dǎo)基層具體開展工作。 二是從本職工作出發(fā)，加強(qiáng)增值稅業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，盡快掌握增值稅基本知識， 強(qiáng)化業(yè)務(wù)處理能力。 三是建立內(nèi)控制度，主要針對增值稅發(fā)票管理。將增值稅發(fā)票管理與業(yè) 務(wù)流程結(jié)合，解決好稅制改革帶來的資金周轉(zhuǎn)問題，解決好稅制改革帶 來的利潤指標(biāo)測算問題，還要解決每期繳納增值稅的稅金平衡問題。 2

49、、管理部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)工作。、管理部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)工作。 一是梳理現(xiàn)有合作單位，充分考慮與具有一般納稅人資格單位合作的重 要性。對無法提供增值稅專用發(fā)票的單位和個人，考慮如何議價合作。 二是從領(lǐng)導(dǎo)層面支持財務(wù)部門提出的各項合理化建議，指導(dǎo)各級單位順利完成稅改。 三是加強(qiáng)采購合同管理。增值稅要求采購過程票、款、貨一致。即：納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能申報抵扣進(jìn)項稅額。營改增后，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項。 3、 各業(yè)務(wù)部門全力配合。各業(yè)務(wù)部門全力配合。 稅制改革導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門直

50、接影響公司整體稅負(fù)，業(yè)務(wù)部門需在上級指導(dǎo) 下，具體做好以下工作： 一是配合財務(wù)部門出臺的各項增值稅內(nèi)控措施。 二是重點(diǎn)關(guān)注合同的簽訂，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與增值稅發(fā)票 名稱一致；同時將增值稅專用發(fā)票需求寫入合同，規(guī)避糾紛。 三是利用好“營改增”過渡期，盡量在營業(yè)稅制下處理完已完工或部分完工的項目，將營業(yè)稅發(fā)票取回或開出。 四是“營改增”后，做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保對取得增 值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)及時抵扣。 4、及時修改相關(guān)合同、及時修改相關(guān)合同 在不影響各類常用合同使用的前提下，結(jié)合稅制改革的要求，對常用合同中涉稅事項增設(shè)重要法律條款。同時對可能引發(fā)重大涉稅風(fēng)險的合同、甚至

51、交易行為給予專業(yè)意見，對于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。 繳納營業(yè)稅時，建筑合同以及各類勞務(wù)服務(wù)性合同項目上交的營業(yè)稅和附加是價內(nèi)稅，由建設(shè)單位承擔(dān)，不影響建筑業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。改征增值稅后，建筑企業(yè)投標(biāo)書編制中，有關(guān)原材料、燃料、租賃費(fèi)等成本為不含增值稅金額。但在實際施工中，有多少成本、費(fèi)用能夠取得增值稅進(jìn)項發(fā)票，建筑企業(yè)在編制標(biāo)書時很難準(zhǔn)確預(yù)測，導(dǎo)致實際施工成本與標(biāo)書成本出現(xiàn)偏差。而且標(biāo)書中城建稅、教育費(fèi)附加等稅金編制同樣因為無法準(zhǔn)確預(yù)測進(jìn)一步擴(kuò)大了上述不一致。專業(yè)團(tuán)隊需要協(xié)助企業(yè)對施工方提供的施工報價予以核準(zhǔn)，避免施工成本偏高。 （1）收集、分析建安、勞務(wù)服務(wù)性各類合同；

52、（2）測算合同中成本、費(fèi)用組成中增值稅進(jìn)項發(fā)票獲取可能的比例； （3 ）統(tǒng)一對外交易合同名稱，所有項目對外交易合同要統(tǒng)一以公司名稱對外進(jìn)行簽訂，便于公司對外開具的增值稅發(fā)票與合同簽訂方一致； （4）修改稅制改革后的合同文本，建安合同要按照營改增規(guī)定確定稅制改革后合理、公允的工程付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方代扣的水、電、氣等能源消耗支出要提供增值稅專用發(fā)票。 5、修訂違約條款 增值稅法將價外費(fèi)用分為兩大類：一是代收代墊性質(zhì)的價外費(fèi)用；二是具有收入性質(zhì)的違約金、賠償金等價外費(fèi)用。無論屬于何種價外費(fèi)用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價外費(fèi)用并沒有對應(yīng)的進(jìn)項稅金可以抵扣。簡言之，價外費(fèi)用的合同條款或者行為會

53、產(chǎn)生高額稅負(fù)！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。 增值稅暫行條例實施細(xì)則第十二條規(guī)定,價外費(fèi)用是指價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi),補(bǔ)貼,基金,集資費(fèi)，返還利潤,獎勵費(fèi),違約金(延期付款利息),包裝費(fèi),包裝物租金,儲備費(fèi),優(yōu)質(zhì)費(fèi),運(yùn)輸裝卸費(fèi),代收款項,代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 6、清理營業(yè)稅制下的有關(guān)事項、清理營業(yè)稅制下的有關(guān)事項 由于“營改增”后稅負(fù)的增加，不及時清理前期的工作及前期的稅金可能會因為政策的變化給企業(yè)帶來涉稅損失，所以，需要對目前尚未全部終結(jié)的項目進(jìn)行梳理。主要從以下幾個方面： （1）建安項目已完工結(jié)算，由于款項未收回，票）建安項目已完工結(jié)算，由于款項未收回，票據(jù)未開出

54、，所涉及的營業(yè)稅尚未計提和繳納。據(jù)未開出，所涉及的營業(yè)稅尚未計提和繳納。在營改增前予以計提和繳納，同時和甲方溝通，能否先收回相當(dāng)于稅金的款項。 （2）建安項目涉及變更索賠，變更工程已開始施）建安項目涉及變更索賠，變更工程已開始施工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的，及時補(bǔ)充工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的，及時補(bǔ)充簽訂合同簽訂合同。 （3）梳理未完工或者未開工的項目的開工許可證。）梳理未完工或者未開工的項目的開工許可證。特別注意已簽訂總包合同，但尚未辦理開工許可證的項目，如果營改增后政策以開工許可證為結(jié)點(diǎn)，在營改增之前辦理開工許可證會對企業(yè)更為有利。 7、注意建筑企業(yè)違法運(yùn)營風(fēng)險規(guī)避、注意建筑

55、企業(yè)違法運(yùn)營風(fēng)險規(guī)避 一些施工單位存在粗放管理、違法轉(zhuǎn)包、掛靠等情形。從而房地產(chǎn)企業(yè)在施工招標(biāo)時，還需考慮對方是否存在違背建筑法、合同法等行為。營改增后，對于施工企業(yè)而言，違法運(yùn)營的稅收風(fēng)險很高，增值稅涉稅問題將直接影響地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。 例如，甲工程隊掛靠A施工企業(yè)，利用A企業(yè)的資質(zhì)施工，再由A企業(yè)出具增值稅專用發(fā)票。引發(fā)的問題包括：其一，A企業(yè)沒有實際施工，涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票，地產(chǎn)公司不能抵扣進(jìn)項稅金。其二，A企業(yè)開具增值稅銷項發(fā)票后，勢必要求甲工程隊及時開具增值稅進(jìn)項發(fā)票用以抵扣，問題核心在于甲工程隊就沒有資質(zhì)，國稅部門不會給予建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，A企業(yè)收取的掛靠費(fèi)無法抵補(bǔ)銷項稅

56、的損失。 8、注意建筑業(yè)營業(yè)稅的特殊事項、注意建筑業(yè)營業(yè)稅的特殊事項 在“營改增”前，建筑施工企業(yè)應(yīng)檢查是否對預(yù)收賬款繳納了營業(yè)稅。此外，對于現(xiàn)行營業(yè)稅政策中可以差額計算營業(yè)額的分包事項等，應(yīng)自查的扣除項目構(gòu)成、金額、票據(jù)、對應(yīng)關(guān)系等是否符合稅法規(guī)定的要求。 建筑施工企業(yè)還應(yīng)注意是否正確劃分建筑、安裝、裝飾工程中的甲供材料、設(shè)備，不同類型的工程業(yè)務(wù)，稅法關(guān)于計稅營業(yè)額是否包括甲供材料、設(shè)備價款的規(guī)定是不一樣的，同時，不同地區(qū)關(guān)于建筑“材料”與“設(shè)備”如何劃分的規(guī)定也不盡相同。由于我國目前對建筑業(yè)營業(yè)稅實行項目所在地征收的辦法，未來改征增值稅后還有可能面臨納稅地點(diǎn)的調(diào)整和地區(qū)間財政利益的調(diào)納稅地

57、點(diǎn)的調(diào)整和地區(qū)間財政利益的調(diào)整整，所以，在本輪“營改增”前，務(wù)必要將在項目所在地繳納的營業(yè)稅及時申請代開建筑業(yè)發(fā)票并按規(guī)定就地納稅。八、八、“營改增營改增”模擬稅負(fù)測算案例模擬稅負(fù)測算案例 案例1:根據(jù)增值稅原理進(jìn)行房地產(chǎn)“營改增”初步測算舉例。 某房地產(chǎn)項目每平米銷售單價10,000元，建筑裝修造價3,500元，前期勘察、設(shè)計、 論證等費(fèi)和廣告費(fèi)1,000元，配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500元， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500元，土地成本2000元（假設(shè)除土地成本，能夠取得專用發(fā)票） 每平米銷項稅額10,000(1+11%)11%=991 元 進(jìn)項稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+

58、1,000(1+6%)6%=503元 每平米應(yīng)納增值稅=991-503=488元 稅負(fù)率4.88%，與原營業(yè)稅稅負(fù)基本持平。 A、假設(shè)配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500元， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500元無法取得專用發(fā)票，稅負(fù)率將達(dá)到5.88%左右。 B、假設(shè)土地成本2000元允許按6%抵扣進(jìn)項稅， 進(jìn)項稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ （1,000+2000）(1+6%)6%=616元 每平米應(yīng)納增值稅=991-616=375元 稅負(fù)率3.75%，比原營業(yè)稅稅負(fù)下降1.25個百分點(diǎn)。 案例2:“營改增”對建筑企業(yè)的稅負(fù)影響。 251.1717%=3.63 151.033%=0.43

59、7 101.1717%=1.45 3.36+0.437+1.45=5.517 9.91-5.517=4.393 4.393-3=1.393 1.3933=46.43%將對建筑企業(yè)營業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響 建筑業(yè)屬于微利行業(yè)，周期長、賬期也長，一般建筑企業(yè)凈利潤只有3-5%，營改增后，收入由價內(nèi)稅形式調(diào)整為價外稅形式，營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項稅額，收入降低。如營改增前收入為5000萬元，營改增后，收入為4504.5萬元（假設(shè)稅率為11%），營業(yè)收入下降9.91%。同時，建筑企業(yè)購置原材料、固定資產(chǎn)等按規(guī)定在會計處理上將進(jìn)項稅額從原價中扣除，資產(chǎn)賬面價值變小，企業(yè)總資產(chǎn)

60、將下降，總負(fù)債將上升，或?qū)?dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。九、“營改增”后“甲供材”稅收籌劃 所謂“甲供材”就是甲方提供材料。即在建設(shè)工程承包合同中，由甲方（建設(shè)方）與乙方（承包方）事先在合同中約定由甲方提供主材或工程設(shè)備的一種供貨方式。 根據(jù)中華人民共和國建筑法第二十五條規(guī)定和中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十四條的相關(guān)規(guī)定可以看出，甲供材在法律層面是合法的，也是允許的。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價為5000萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)供應(yīng)。 在現(xiàn)行營業(yè)稅條件下，甲供材跨越建筑業(yè)和貨物銷售業(yè)兩大行業(yè)，涉及增值