建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增：影響與對策(何博士)

1、建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增：影響與對策建筑及房地產(chǎn)業(yè)營改增：影響與對策何廣濤最新進展最新進展l3月5日，李克強總理在政府工作報告中提出，2016年5月1日全面推開“營改增”試點。l3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案。l3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)了關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號），自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。主要內(nèi)容主要內(nèi)容l一、什么是增值稅？l二、增值稅實務(wù)操作l三、建筑業(yè)政策解讀l四、不動產(chǎn)政策解讀l五

2、、增值稅涉稅風險l六、我們需要做什么？一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（一）概念及稅率：增值稅是以增值額為計稅基礎(chǔ)的流轉(zhuǎn)稅，稅率分為17%、13%、11%、6%、0五檔。l（二）納稅人資格：工業(yè)企業(yè)連續(xù)12個月銷售額50萬元以下，商業(yè)企業(yè)80萬元以下，營改增試點企業(yè)應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額500萬元以下，會計核算不健全的的認定為小規(guī)模納稅人，其他企業(yè)認定為一般納稅人。l提示：1、自然人不屬于一般納稅人。2、銷售額標準以下會計核算健全可以申請一般納稅人。3、標準以上但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。4、一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。5、應(yīng)

3、申請一般納稅人登記但未申請的將面臨對納稅人不利的后果。一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（三）不同納稅人資格的稅收待遇：l1、一般納稅人適用一般計稅方法：l當期應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額l一般納稅人可向客戶開具專用發(fā)票，可抵扣來自上游企業(yè)的進項稅額；l2、小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法：l當期應(yīng)納稅額=當期不含稅銷售額征收率l小規(guī)模納稅人不可自行開具專用發(fā)票，也不得抵扣進項稅額。l3、符合條件的一般納稅人，可以選用簡易計稅方法。l提示：1、一般納稅人選用簡易計稅方法不可抵扣進項稅額。2、一般情況下可以自行開具增值稅專票。一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（四）增值稅四大特征：l

4、1、價稅分離：不直接影響損益、價稅合計數(shù)（1+稅率或征收率）、收入和成本；l2、道道征稅：銷售環(huán)節(jié)和購買環(huán)節(jié)都要征稅；l3、環(huán)環(huán)抵扣：購買環(huán)節(jié)墊付的進項稅可以抵扣銷售環(huán)節(jié)的銷項稅，二者之差才是納稅人的應(yīng)納稅額；l4、憑票抵稅：應(yīng)取得但未取得有效抵扣憑證不允許抵扣，但取得專用發(fā)票不一定都能抵。產(chǎn)業(yè)鏈示例：上游產(chǎn)業(yè)鏈示例：上游產(chǎn)業(yè)鏈示例：下游產(chǎn)業(yè)鏈示例：下游一、什么是增值稅？一、什么是增值稅？l（五）增值稅基本規(guī)律總結(jié)：l1、增值稅橫向涵蓋所有產(chǎn)業(yè)鏈，縱向起于初級產(chǎn)品，終于末端消費者；l2、納稅人繳納的稅款與其增值額密切相關(guān)；l3、增值稅具有稅負可轉(zhuǎn)嫁性，末端消費者是最終負稅人，它承擔了整個產(chǎn)業(yè)鏈

5、的稅負；l4、憑票抵稅的征管機制決定了增值稅專用發(fā)票的極端重要性。一、什么是增值稅一、什么是增值稅l（六）增值稅的一個重要概念：三流合一l物流：納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)；l資金流：納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項，或者取得了索取銷售款項的憑據(jù)；l發(fā)票信息流：納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容，與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符，且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（一）稅率和征收率l1、銷售貨物；提供加工修理修配勞務(wù)；有形動產(chǎn)租

6、賃，稅率為17%l2、銷售糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭產(chǎn)品；圖書、報紙、雜志；飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜，稅率為13%l3、提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)；銷售不動產(chǎn)；銷售土地使用權(quán)，稅率為11%l4、發(fā)生其他應(yīng)稅行為，稅率為6%l5、境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零l6、中外合作油（氣）田開采原油、天然氣；銷售和出租不動產(chǎn)征收率為5%；其他征收率為3%二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（一）有效扣稅憑證l1、專用發(fā)票：包括稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，自開票之日起180天之內(nèi)必須認證l2、海關(guān)進口增值稅專

7、用繳款書l3、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票：特指小規(guī)模納稅人開具的普通發(fā)票l4、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票l5、完稅憑證：附合同、付款證明及境外單位對賬單或發(fā)票l提示：境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，購買方為扣繳義務(wù)人，按照下列公式計算應(yīng)扣繳稅額：應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款（1+稅率）稅率二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（二）取得有效抵扣憑證也不得抵扣的七種情形l1、用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不其他權(quán)益型無形資產(chǎn)）、

8、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。l提示：其他權(quán)益型資產(chǎn)包括，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會員費、席位費、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、商譽、域名、名稱權(quán)、經(jīng)營權(quán)、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)等二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l2、非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。l3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。l4、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。l5、非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。l

9、提示：在建工程包括，新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l6、購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。l7、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。l提示：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。l（三）進項稅額轉(zhuǎn)出：已抵扣進項稅額的貨物、勞務(wù)、服務(wù)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生不允許抵扣情形的，應(yīng)當將該進項稅額或者按照稅法規(guī)定的方法計算確定的進項稅額從當期進項稅額中扣減。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（四）銷售額的確定：一般包括全部價款和價外費

10、用。l提示：經(jīng)紀代理、融資租賃和融資性售后回租、航空運輸代收轉(zhuǎn)付、客運場站、旅務(wù)、適用簡易計稅的建筑業(yè)服務(wù)、房開企業(yè)適用一般計稅方法等七種情況允許差額計稅。l（五）混合銷售行為：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。l（六）兼營行為：兼營不同稅率或者征收率的應(yīng)稅行為（免稅、減稅項目），應(yīng)當分別核算適用稅率或者征收率（免稅、減稅項目）的銷售額，否則從高適用稅率或征收率（不得免稅、減稅）。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（七）納稅義務(wù)發(fā)生時間：l1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者

11、取得索取銷售憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票當天。l收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。l取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l2、提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當天。l3、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。l4、視同銷售業(yè)務(wù)，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。l5、扣繳義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。二、增值稅實務(wù)操

12、作二、增值稅實務(wù)操作l（八）納稅地點l1、固定業(yè)戶向機構(gòu)所在地或者居住地申報納稅?？偡种C構(gòu)不在同一縣市的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。l2、非固定業(yè)戶應(yīng)當向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。l3、其他個人提供建筑服務(wù)、銷售或租賃不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)當向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。l4、扣繳義務(wù)人向機構(gòu)所在地或者居住地稅務(wù)機關(guān)申報。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（九）稅收減免：納稅人應(yīng)稅

13、行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄減稅、免稅，放棄后，36個月不得再申請免稅、減稅。l（十）起征點：個人（含小規(guī)模納稅人的個體工商戶）發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。l1、按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含）。l2、按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含）。l提示：小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2萬元的，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。二、增值稅實務(wù)操作二、增值稅實務(wù)操作l（十一）征管機關(guān)：營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。納稅人銷售取得

14、的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。l（十二）發(fā)票開具：納稅人應(yīng)當向索取專票的購買方開具發(fā)票。下列情形之一的，不得開具專票：l1、向消費者個人銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。l2、適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。l提示：小規(guī)模納稅人可以向稅務(wù)機關(guān)申請代開專票。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（一）建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。l1、工程服務(wù)：新建、改建建筑物和構(gòu)筑物；包括各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程。l2、安裝服務(wù)：設(shè)備、設(shè)施的裝配和安置；固定電話、有線電視、寬帶、

15、水、電、燃氣、煤氣經(jīng)營者收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。l3、修繕服務(wù)：對建筑物、構(gòu)筑物的修補、加固、養(yǎng)護、改善。l4、裝飾服務(wù)：對建筑物、構(gòu)筑物的修飾裝修。l5、其他建筑服務(wù)：鉆井、拆遷、平整、園林綠化、爆破、搭腳手架、疏浚、建筑物平移、礦山穿孔、巖土沙表面附著物剝離。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（二）建筑服務(wù)一般計稅方法及適用情形l1、計算公式：當期應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額l銷項稅額=銷售額11%，銷售額的界定：l（1）口徑上包括取得的全部價款和價外費用。l（2）時間上權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制相結(jié)合。l（3）金額上為向甲方開具的增值稅專用發(fā)

16、票上的“價款”。l進項稅額抵扣條件：（1）會計核算健全，能夠提供準確稅務(wù)資料。（2）取得有效扣稅憑證。（3）進項稅額不屬于試點辦法第27條規(guī)定的不得抵扣情形。（4）取得的專票在180天以內(nèi)認證抵扣，當月即可無期限抵扣。l2、一般計稅方法只適用一般納稅人，小規(guī)模納稅人不得適用。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l3、納稅地點和方式：l（1）機構(gòu)所在地和服務(wù)發(fā)生地在同一縣（市），稅款繳納和納稅申報地點相一致。l（2）跨縣（市）提供建筑服務(wù)的，則采取“就地預(yù)繳稅款，機構(gòu)納稅申報”的方式。l就地預(yù)繳稅款：預(yù)征稅款金額=預(yù)征基數(shù)預(yù)征率2%，預(yù)征基數(shù)為取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額l機

17、構(gòu)納稅申報：向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l4、建筑服務(wù)只能適用一般計稅方法的情形l（1）一般納稅人為非甲供工程新項目提供的施工總承包服務(wù)。l（2）一般納稅人為非甲供工程新項目提供的專業(yè)分包服務(wù)。l建筑工程新項目是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項目；未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項目。l甲供工程是指：全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.1 甲住宅項目位于石家莊市，建設(shè)方為北京某開發(fā)企業(yè)在當

18、地成立的A項目公司，營改增后被認定為一般納稅人。該項目由北京B建筑企業(yè)負責施工總承包，總承包合同已簽訂并備案，合同未約定甲供條款。B企業(yè)營改增后被認定為一般納稅人，甲項目開工證注明的開工日期為2016年5月2日，工程已按時開工。l5月3日，B企業(yè)與青島C防水企業(yè)（小規(guī)模納稅人）簽訂了防水工程專業(yè)分包合同。l5月6日，B企業(yè)與鄭州D勞務(wù)企業(yè)（一般納稅人）簽訂了擴大勞務(wù)分包合同，該企業(yè)對此項目選用簡易計稅方法。l8月5日， B企業(yè)與E安裝企業(yè)（一般納稅人）簽訂了機電安裝專業(yè)分包合同，合同未約定甲供條款。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)和E企業(yè)對此項目必須選擇適用一般計稅方式；C企業(yè)為小

19、規(guī)模納稅人只能選擇簡易計稅方式；D企業(yè)為清包工可選擇簡易計稅方式，也可以選擇簡易計稅方式。l2016年12月份B企業(yè)該項目部發(fā)生如下業(yè)務(wù)：l1、自甲方收取預(yù)收款2220萬元，已向甲方開具專票。l2、與一般納稅人簽訂鋼材采購合同，付款585萬元，鋼材已入庫，取得專票并認證，進項稅額85萬元。l3、向C付款206萬元，取得代開專票并認證，進項稅額6萬元。l4、向D付款309萬元，取得專票并認證，進項稅額9萬元。l5、向E付款111萬元，取得專票并認證，進項稅額11萬元。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)該項目部2016年12月應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款：l（2000-200-300-100）2

20、%=28萬元lB企業(yè)該項目部2016年12月計算應(yīng)納稅額：l(22201.11) 11%-85-6-9-11=109萬元，lB企業(yè)應(yīng)將應(yīng)納稅額計算的有關(guān)資料以及預(yù)繳的憑證，統(tǒng)一向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。lC應(yīng)納稅額6萬元、D應(yīng)納稅額9萬元，屬于跨縣市施工也應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地申報納稅。lE企業(yè)不屬于異地施工，不需要預(yù)繳，直接按進銷項計算申報繳納即可。發(fā)票開具和進項稅額抵扣：lB企業(yè)發(fā)票開具主體：項目部？分公司？總公司？代開？三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（三）建筑服務(wù)簡易計稅方法及適用情形l1、計算方法：當期應(yīng)納稅額=銷售額3%，銷售額的界定：l（1）口徑

21、上為取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，支付的分包款必須取得發(fā)票，否則不得扣除。取得的憑證屬于專用發(fā)票的，不得抵扣進項稅額。l（2）時間上權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制相結(jié)合。l（3）金額上等于向甲方開具發(fā)票上價稅合計數(shù)除以1.03。l2、選擇簡易計稅方法計稅的，不得抵扣成本費用的進項稅額，小規(guī)模納稅人不得自行向甲方開具專用發(fā)票，選用簡易計稅方法的一般納稅人有可能可以向甲方開具專用發(fā)票。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l3、納稅地點和方式：l（1）機構(gòu)所在地和服務(wù)發(fā)生地在同一縣（市），稅款繳納和納稅申報地點相一致。l（2）跨縣（市）提供建筑服務(wù)的，則采取“就地預(yù)繳稅款，機構(gòu)納稅申報”

22、的方式。l預(yù)繳稅款金額=銷售額征收率3%l銷售額：取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額l機構(gòu)納稅申報：向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l4、小規(guī)模納稅人只能適用簡易計稅方法，一般納稅人提供規(guī)定的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。l以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。l解讀：1、適用新老項目，主要涉及勞務(wù)企業(yè)。2、如果工程項目不屬于試點辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計稅方法的

23、，勞務(wù)分包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，勞務(wù)分包方也不得向發(fā)包方開具專票。3、勞務(wù)企業(yè)應(yīng)以銷售額，按照3%計算應(yīng)納稅額，異地施工的，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。l甲供工程是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。l解讀：1、適用新老項目，主要涉及總承包和專業(yè)分包企業(yè)。2、建設(shè)方向總包方供料的，總包方可以選擇適用簡易計稅方法；總包方向分包方供料的，分包方可以選擇適用簡易計稅方法。3、如果工程項目不屬于試點辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用

24、一般計稅方法的，承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方開具專票。4、承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計算應(yīng)納稅額，異地施工的，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：l（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；l（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。l解讀：1、僅適用老項目，涉及所有建筑業(yè)企業(yè)。 2、如果工程項目不屬于試點辦

25、法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計稅方法的，承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方開具專票。3、承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計算應(yīng)納稅額，異地施工的，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l5、試點納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額，在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l解讀：1、適用新老項目，主要涉及勞務(wù)和專業(yè)分包企業(yè)。2、如果工程項目不屬于試點辦法27條規(guī)定情形，且發(fā)包方選用一般計稅方法

26、的，小規(guī)模納稅人承包方可能可能可向發(fā)包方代開專票，發(fā)包方只能抵扣3%；否則發(fā)包方不得抵扣，承包方也不得向發(fā)包方代開專票。3、小規(guī)模納稅人承包方應(yīng)以銷售額，按照3%計算應(yīng)納稅額，異地施工的，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.2 甲住宅項目位于石家莊市，建設(shè)方為北京某開發(fā)企業(yè)在當?shù)爻闪⒌腁項目公司，營改增后被認定為一般納稅人。A項目公司銷售該項目選擇一般計稅方法計稅。l項目由北京B建筑企業(yè)（一般納稅人）負責施工總承包，總承包合同已簽訂并備案，總承包合同未約定甲供條款，甲項目開工證注明的開工日期為2016年4月30日，工程已按時開工。l5月3日，B企業(yè)與青島C防水企業(yè)（

27、一般納稅人）簽訂了防水工程專業(yè)分包合同，合同約定防水材料由B企業(yè)采購供應(yīng)。l5月6日，B企業(yè)與鄭州D勞務(wù)企業(yè)（一般納稅人）簽訂了擴大勞務(wù)分包合同。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l8月5日， B企業(yè)與E安裝企業(yè)（一般納稅人）簽訂了機電安裝專業(yè)分包合同，合同未約定甲供條款。l計稅方式選擇：由于甲項目為老項目，B、C、D、E四家企業(yè)均可選擇適用簡易計稅方法計稅。l2016年12月份B企業(yè)該項目部發(fā)生如下業(yè)務(wù)：l1、自A公司收取預(yù)收款2220萬元。甲項目為房地產(chǎn)項目，且A公司銷售時采用一般計稅方法，故B企業(yè)可能可以向甲方開具專用發(fā)票，價款2220萬元1.03=2155.34萬元，稅額2155.3

28、4萬元3%=64.66萬元。l2、與一般納稅人簽訂鋼材采購合同，付款取得普通發(fā)票價稅合計數(shù)585萬元。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lB企業(yè)不得抵扣該進項稅額，也不得在計算應(yīng)納稅額時扣除材料成本。l3、向C付款206萬元，取得普通發(fā)票價稅合計數(shù)206萬元。l4、向D付款309萬元，取得普通發(fā)票價稅合計數(shù)309萬元。l5、向E付款111萬元，取得普通發(fā)票價稅合計數(shù)111萬元。lB企業(yè)該項目部12月應(yīng)在石家莊預(yù)繳稅款：l（2155.34-2061.03-3091.03-1111.03）3%=46.43萬元lB企業(yè)該項目部應(yīng)向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)納稅申報。lC應(yīng)納稅額6萬元、D應(yīng)納稅額9萬元，屬

29、于跨縣市施工也應(yīng)在石家莊市預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地申報納稅。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀lE企業(yè)應(yīng)納稅額為：（1111.03）3%=3.23萬元，不屬于異地施工，不需要預(yù)繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納即可。l結(jié)論和建議：l1、一般而言，簡易計稅方法比一般計稅方法更有利，企業(yè)應(yīng)提前籌劃，關(guān)注政策要求，確?！澳芎啽M簡”。l2、對老項目而言，各施工企業(yè)應(yīng)對所有未結(jié)算項目進行梳理，確保所有未結(jié)算項目都能被認定為老項目，為選用簡易計稅方法奠定基礎(chǔ)。l3、對新項目而言，勞務(wù)分包企業(yè)應(yīng)對所有清包工合同選用簡易計稅方法；總承包和專業(yè)分包企業(yè)應(yīng)對所有約定甲供條款的合同選用簡易計稅方法。三、建筑業(yè)政策解讀

30、三、建筑業(yè)政策解讀l4、簡易計稅方法允許差額計稅，各施工企業(yè)要高度重視分包發(fā)票的取得，一是付款必須及時取得發(fā)票，二是要注意開具發(fā)票和取得發(fā)票時間的平衡。l5、部分企業(yè)可以根據(jù)簡易計稅方法的具體規(guī)定，結(jié)合客戶要求、成本構(gòu)成情況、專用發(fā)票取得情況等因素，全面權(quán)衡計稅方式的選擇。l6、各施工企業(yè)要加強與建筑服務(wù)發(fā)生地國稅機關(guān)以及總機構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，及時向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（四）異地預(yù)繳畸高的調(diào)整政策l一般納稅人跨省（自治區(qū)、直轄市或者計劃單列市）提供建筑服務(wù)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知建

31、筑服務(wù)發(fā)生地所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。l（五）試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)l1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照營業(yè)稅政策允許差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，5月1日前尚未扣除的部分，應(yīng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅，不得抵減增值稅應(yīng)稅銷售額。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l例3.3 B總包企業(yè)某老項目，2016年4月30日前從甲方累計收款并向甲方開具發(fā)票1000萬元，向分包付款并取得分包方發(fā)票1200萬元，5月1日營改增后，A企業(yè)應(yīng)向原地稅局申請退還營業(yè)稅6萬元。l問題：退稅流程尚未明確。l例3.4 B總包企業(yè)某老項目，合同總造價3000萬

32、元，營改增前甲方累計支付工程款1000萬元，B向甲方開具了發(fā)票1000萬元，繳納營業(yè)稅30萬元，截至5月1日尚未向分包付款。營改增后該項目選用簡易計稅方式計稅，至竣工結(jié)算B企業(yè)共支付分包價款并取得普通發(fā)票2400萬元。l問題：改增值稅后，銷售額僅剩20001.03=1942萬元，小于支付的分包價款，應(yīng)如何處理？三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l2、納稅人納入試點前已繳納營業(yè)稅，試點后發(fā)生退款減除營業(yè)額，應(yīng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。l問題：其他原因造成營業(yè)額減除的，是否可以退稅？假定B企業(yè)某項目營改增前已經(jīng)竣工結(jié)算，甲方尚欠質(zhì)保金1000萬元，相應(yīng)發(fā)票已經(jīng)開具，稅金已經(jīng)繳納，營

33、改增后因質(zhì)量問題被甲方扣款800萬元，應(yīng)如何處理？l3、納稅人納入試點之前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。l重要提示：施工企業(yè)應(yīng)即刻對所有項目進行梳理，嚴格按照營業(yè)稅條例規(guī)定，加強與主管稅務(wù)機關(guān)溝通力度，清理清償營業(yè)稅，降低企業(yè)風險。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（六）不征稅項目l1、根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸、航空運輸服務(wù)，試點實施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。l2、存款利息。l3、被保險人獲得的保險賠付。l4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。l5、在資產(chǎn)重組過程

34、中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（七）稅收優(yōu)惠l1、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息收入免征增值稅，高于上述水平的，全額繳納增值稅（6%）。l統(tǒng)借統(tǒng)還界定：（1）企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算和非獨立核算單位），并向下屬

35、單位收取用于歸還本息的業(yè)務(wù)。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（2）企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或者發(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或者債券購買方的業(yè)務(wù)。l2、本地區(qū)營改增前，如果試點納稅人已經(jīng)按照有關(guān)規(guī)定享受了營業(yè)稅稅收優(yōu)惠，在剩余優(yōu)惠政策期限內(nèi)，按照本規(guī)定享受有關(guān)增值稅優(yōu)惠。l3、工程項目在境外的建筑服務(wù)和工程監(jiān)理服務(wù)，適用零稅率。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（八）可抵扣進項成本：l1、除混凝土、砂、土、石料、磚、瓦、石灰、農(nóng)產(chǎn)品以外的

36、材料費，從一般納稅人購買并取得專票可以按照17%抵扣，從小規(guī)模納稅人購買并取得代開專票、或從適用簡易計稅方法計稅的一般納稅人購買并取得專票，可以按照3%抵扣（下同）。l2、混凝土，免稅企業(yè)不可抵，一般納稅人選用簡易計稅方式的可以抵3%，個別企業(yè)可以抵17%。l3、砂、土、石料、磚、瓦、石灰，一般納稅人選用簡易征收的，購買方可以抵3%，自個人購買的不可抵。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l4、機械費，5月1日前購置或租入的機械不可抵，5月1日后新購或者租賃可按17%。l5、專業(yè)分包，可按11%抵扣。l6、臨時設(shè)施，外購板房及其他材料部分可按17%，外包搭建勞務(wù)分包費用按3%，一次性抵扣。l7

37、、購置機動車、機器設(shè)備、辦公用品、實驗儀器等，按17%。l8、土方外運等運輸費用（客運除外）可按11%。l9、水電費，水費按照3%或13%，電費按照17%。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l10、周轉(zhuǎn)材料等有形動產(chǎn)租賃可按17%，不動產(chǎn)租賃可按5%或者11%，向個人租賃不動產(chǎn)不可抵。l11、接受租賃服務(wù)以外的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，可按6%l12、2016年5月1日前取得的不動產(chǎn)不得抵扣，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，分兩年按11%抵扣：第一年60%，第二年40%。l取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行

38、開發(fā)的房地產(chǎn)項目。l融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l13、燃料燃油費用，可按13%或者17%抵扣，加油卡或其他預(yù)付方式加油時，須待油料用完之后才能取得專票抵扣。l14、農(nóng)產(chǎn)品：必須用于生產(chǎn)經(jīng)營，食堂采購不得抵扣l（1）非免稅農(nóng)產(chǎn)品，從一般納稅人購入，可按專票上13%抵扣，從小規(guī)模納稅人購入，可按普通發(fā)票價格，計算扣除13%。l（2）免稅農(nóng)產(chǎn)品，從一般納稅人購入不可以抵扣，從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者或者農(nóng)民專業(yè)合作社購入自產(chǎn)的，可按收購發(fā)票價格計算扣除13%。l15、圖書報刊雜志，可按13%。三、建筑業(yè)政策解讀

39、三、建筑業(yè)政策解讀l16、不動產(chǎn)的廣告位租賃費，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃政策抵扣5%或11%，動產(chǎn)的廣告位租賃費，按照17%抵扣。l17、停車費、過路過橋過閘費，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃政策抵扣，5%或11%。l18、貸款服務(wù)除外的金融服務(wù)，包括直接收費金融服務(wù)、保險服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓服務(wù)，可按6%抵扣。l19、生活性服務(wù)（餐飲、居民日常服務(wù)以及學歷教育、醫(yī)療等免稅項目除外），包括文體服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、旅游服務(wù)、住宿服務(wù)等，可按6%抵扣。三、建筑業(yè)政策解讀三、建筑業(yè)政策解讀l（九）不可抵扣項目l1、旅客運輸服務(wù)：l2、貸款服務(wù)：占用、拆借資金取得的利息收入。l提示：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款

40、直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。l3、餐飲服務(wù)：同時提供飲食和場所。l4、居民日常服務(wù)：為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)。l5、娛樂服務(wù)：為娛樂活動同時提供場所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l（一）銷售不動產(chǎn)l1、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動，不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物；構(gòu)筑物包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。l2、轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓在建建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物或

41、者構(gòu)筑物一并轉(zhuǎn)讓所占土地使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。l提示：地產(chǎn)中介、物業(yè)公司、建筑師事務(wù)所、測量行等屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的“商務(wù)輔助服務(wù)”，適用6%的稅率。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l（二）一般納稅人銷售老不動產(chǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項目l1、一般納稅人銷售4月30日之前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l解讀：1、適用所有行業(yè)一般納稅人銷售4月30日之前從外部取

42、得的不動產(chǎn)。2、可以選擇適用簡易計稅方法計稅，也可以選擇適用一般計稅方法計稅。3、選用簡易計稅方法計稅的，以購銷差額為銷售額，按照5%征收率計稅，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。4、選用一般計稅方法計稅的，以全額為銷售額，按照11%計算銷項稅額，先按購銷差額和5%的預(yù)征率在當?shù)仡A(yù)繳稅款，然后機構(gòu)申報。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l例4.1 甲商貿(mào)企業(yè)為增值稅一般納稅人，注冊地在太原市，2015年12月自乙房地產(chǎn)公司抵債獲得辦公樓一棟，債權(quán)金額3000萬元，辦公樓坐落在北京市，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2016年6月20日，甲企業(yè)以3600萬元不含稅價格將辦公樓銷售給丙企業(yè)作為辦公樓，丙企業(yè)以固定資產(chǎn)核算。

43、l如甲企業(yè)對此項業(yè)務(wù)決定選用簡易計稅方法，則銷售額為3600-3000=600萬元，應(yīng)納稅額為：600萬元5%=30萬元，向北京市預(yù)繳稅款后，向太原市申報納稅（地稅）。l如丙企業(yè)要求甲企業(yè)向其開具11%的專票，甲企業(yè)可以選用一般計稅方法，銷項稅額為3600萬元11%=396萬元，向北京市預(yù)繳稅款30萬元，向太原申報納稅，專票金額和丙企業(yè)付款3996萬元。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l2、一般納稅人銷售4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)

44、機關(guān)進行納稅申報。l解讀：1、適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他行業(yè)一般納稅人銷售4月30日之前自建取得的不動產(chǎn)情形。2、可以選擇適用簡易計稅方法計稅，也可以選擇適用一般計稅方法計稅。3、選用簡易計稅方法計稅的，以全額為銷售額，按照5%征收率計稅，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。4、選用一般計稅方法計稅的，以全額為銷售額，按照11%計算銷項稅額，以全額按照5%的預(yù)征率在當?shù)仡A(yù)繳稅款后，機構(gòu)申報。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。l房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在4月30日前的房地

45、產(chǎn)項目。l解讀：1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售老項目的特殊性規(guī)定。2、可以選擇適用簡易計稅方法計稅，也可以選擇適用一般計稅方法計稅。3、選用簡易計稅方法計稅的，計稅方式比照上條一般納稅人銷售自建老不動產(chǎn)情形。4、選用一般計稅方法計稅的，銷售額允許扣除土地成本，按照11%計算銷項稅額；但預(yù)征基數(shù)為全部價款和價外費用，預(yù)征率為3%，當?shù)仡A(yù)繳，機構(gòu)申報。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l例4.2 甲施工企業(yè)為一般納稅人，2002年自建辦公樓一座，2016年7月5日，決定將其中的一層以2000萬元的不含稅價格銷售給乙企業(yè)用于辦公。l 甲企業(yè)如選用簡易計稅方法，應(yīng)納稅額為2000萬元5%=100

46、萬元并向辦公樓所在地預(yù)繳；如選用一般計稅方法，銷項稅額為2000萬元11%=220萬元，在辦公樓所在地預(yù)繳100萬元，向機構(gòu)所在地申報。l例4.3 甲房開企業(yè)為一般納稅人，其開發(fā)的某小區(qū)被認定為老項目，支付給政府部門的土地價款為1.5億元，取得有效憑證。截至5月1日尚未開始銷售，營改增后甲企業(yè)對該項目選用簡易計稅方法計稅，2016年8月1日開始銷售并于當月全部售完，共取得價稅合計數(shù)3.15億元。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l簡易計稅方法下，甲企業(yè)銷售額為3.15億元1.05=3億元，應(yīng)納稅額為3億元5%=0.15億元。l假定甲企業(yè)決定對該老項目采用一般計稅方法計稅，則銷售額為3.15億

47、元1.11-1.5億元=1.34億元，銷項稅額為1.34億元11%=0.1474億元，按照3.15億元1.113%=0.0851億元預(yù)繳稅款。l重要提示：1、一般納稅人銷售老不動產(chǎn)和房開企業(yè)銷售老項目，計稅方法均可自行選擇，具體選擇時要考慮如下因素：不動產(chǎn)及房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和用途、客戶的要求、土地成本的構(gòu)成以及票據(jù)取得情況、稅負和現(xiàn)金流量的變化。2、同一項目由于開工時間不一致，會出現(xiàn)不同樓盤適用不同計稅方法情況，項目公司要注意分別核算。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l（三）一般納稅人銷售新不動產(chǎn)以及房開企業(yè)銷售新項目l4、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適

48、用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l解讀：1、適用所有行業(yè)一般納稅人銷售5月1日后從外部取得的不動產(chǎn)。2、只能適用一般計稅方法計稅。3、以全額為銷售額，按照11%計算銷項稅額，先按購銷差額和5%的預(yù)征率在當?shù)仡A(yù)繳稅款，然后機構(gòu)申報。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l例4.4 甲生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，注冊地在武漢市，2016年5月接受股東投資獲得商業(yè)地產(chǎn)一座，含稅作價金額44400萬元，辦公

49、樓坐落在長沙市，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2018年6月，甲企業(yè)以66600萬元含稅價格將商業(yè)地產(chǎn)銷售給乙企業(yè)開辦商場，乙企業(yè)以固定資產(chǎn)核算。l甲企業(yè)對此項業(yè)務(wù)只能選用一般計稅方法，銷售額為66600萬元 1.11=60000萬元，銷項稅額為：60000萬元11%=6600萬元。預(yù)征基數(shù)為：60000萬元-44400萬元 1.11=20000萬元，向長沙市預(yù)繳稅款200005%=1000萬元后，向武漢市申報納稅。l甲企業(yè)向乙企業(yè)開具專票價稅合計66600萬元，乙企業(yè)可分兩年抵扣進項稅額6600萬元。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l5、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計

50、稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l解讀：1、適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他行業(yè)一般納稅人銷售5月1日之后自建取得的不動產(chǎn)情形。2、只能選擇適用一般計稅方法計稅。3、以全額為銷售額，按照11%計算銷項稅額，以全額按照5%的預(yù)征率在當?shù)仡A(yù)繳稅款后，機構(gòu)申報。l提示：一般納稅人跨省銷售不動產(chǎn)，適用異地預(yù)繳畸高調(diào)整政策，在機構(gòu)所在地申報納稅計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。四、不動

51、產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。l解讀：1、適用房開企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的新項目以及選用一般計稅方法的老項目。2、只能適用一般計稅方法。3、銷售額以全部價款和價外費用扣除向政府部門土地價款后的余額確定，按照11%稅率計算銷項稅額。4、必須取得省級及省級以上財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l例4.5 甲企業(yè)為一般納稅人，2016年5月2日開始自建廠房一座，施工期間發(fā)

52、生的成本費用對應(yīng)的進項稅額已認證抵扣。廠房于2017年5月1日竣工，并以8800萬元的含稅價格銷售給乙企業(yè)用做庫房。l甲企業(yè)對此項業(yè)務(wù)只能選用一般計稅方法，銷售額為：8800萬元 1.11=8000萬元，銷項稅額為：8000萬元11%=880萬元。預(yù)征基數(shù)為8000萬元，在廠房所在地預(yù)繳稅款80005%=400萬元后，向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l例4.6 甲房開企業(yè)為一般納稅人，其2016年6月開發(fā)的某小區(qū)，支付給政府部門的土地價款為1.5億元，取得有效憑證。2017年12月開始銷售并于當月全部售完，共取得價稅合計數(shù)3.33億元。l甲企業(yè)對此項業(yè)務(wù)只能選

53、用一般計稅方法，銷售額為3.33億元 1.11-1.5億元=1.5億元，銷項稅額為：1.5億元11%=0.165億元。l（四）小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)及房開企業(yè)中小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l7、小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l8、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售

54、額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l解讀：1、小規(guī)模納稅人銷售規(guī)定的不動產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不區(qū)分新老，統(tǒng)一按照5%的征收率。2、外購差額，自建及自行開發(fā)全額，分別預(yù)繳申報。l（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性規(guī)定l10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。l解讀：1、房開企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售

55、業(yè)務(wù)預(yù)征時間的特殊規(guī)定。2、不區(qū)分納稅人資格和新老項目。3、以預(yù)收款金額和3%預(yù)征率預(yù)繳稅款。l回顧：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當天，未提及不動產(chǎn)。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l（六）其他納稅人銷售住房和不動產(chǎn)以及免稅情形l11、個體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l12、其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%

56、的征收率計算應(yīng)納稅額。l13、個人銷售住房l（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。l（2）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政

57、策解讀l14、下列項目，免征增值稅：l（1）個人銷售自建自用住房。l（2）為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入。l（3）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。l（4）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。l（5）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。l（6）縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)（不含土地使用權(quán)）。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l（七）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)l1、一般納稅人出租4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅

58、額。納稅人出租4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l2、公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。l試點前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。四、不動產(chǎn)政策解讀四、不動產(chǎn)政策解讀l3、一般納稅人出租5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，按照3的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l提示：一般納稅人跨省出租不動產(chǎn)

59、，適用異地預(yù)繳畸高調(diào)整政策。l4、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。l5、其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。l6、個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額五、增值稅涉稅風險五、增值稅涉稅風險l（一）虛開發(fā)票l1、行為界定：為他人開具與實際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；為自己開具與實際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；讓他人為自己開具與實際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；介紹他人開具與實際業(yè)務(wù)情況不符的

60、發(fā)票。l2、發(fā)票種類：增值稅專用發(fā)票，用于出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，普通發(fā)票，無論真票假票只要符合上述條件，即構(gòu)成虛開行為。l3、行政處罰方式及幅度：沒收違法所得；虛開金額1萬元以下的，可以并處5萬元以下罰款，超過1萬元的，并處5萬以上50萬元以下罰款。五、增值稅涉稅風險五、增值稅涉稅風險l4、刑事處罰：l（1）虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅發(fā)票、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開的稅款數(shù)額在1萬元以上或者致使國家稅款被騙數(shù)額在5千元以上的，即涉嫌構(gòu)成犯罪。罪名分別為：虛開增值稅專用發(fā)票罪、虛開用于騙取出口退稅發(fā)票罪、虛開用于抵扣稅款發(fā)票罪。l個人犯罪的，處拘役、15年以下有期徒刑，直至