保山盛世百市調(diào)報(bào)告及項(xiàng)目定位方案

1、力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)中國(guó)保山盛世百年房地產(chǎn)幸福里市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位方案本報(bào)告內(nèi)容僅供內(nèi)部使用，在獲得深聯(lián)地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告內(nèi)容的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)我們一切的結(jié)論都必須尊重事實(shí)我們一切的結(jié)論都必須尊重事實(shí)我們一切的決定都必須以開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為最終導(dǎo)向我們一切的決定都必須以開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為最終導(dǎo)向開(kāi)開(kāi) 篇篇力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)本報(bào)告需要解決的問(wèn)題u對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值與不足進(jìn)行深度剖析，帶著問(wèn)題分析保山市場(chǎng)u通過(guò)對(duì)保山宏觀市場(chǎng)調(diào)研，了解保山區(qū)位價(jià)值及城市發(fā)展?jié)摿正確認(rèn)識(shí)保山樓市繁榮現(xiàn)象，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)境，項(xiàng)目突破

2、方向的思考u北部新區(qū)發(fā)展至今，客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知和深度訪談，提供對(duì)項(xiàng)目定位有價(jià)值的因素。u采取何種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略，才能獲得項(xiàng)目最大化的開(kāi)發(fā)價(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)順利銷售力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 深聯(lián)地產(chǎn)將秉承求真、務(wù)實(shí)的專業(yè)態(tài)度和深聯(lián)地產(chǎn)將秉承求真、務(wù)實(shí)的專業(yè)態(tài)度和操作經(jīng)驗(yàn)，愿為開(kāi)發(fā)商解決項(xiàng)目前期定位及物操作經(jīng)驗(yàn)，愿為開(kāi)發(fā)商解決項(xiàng)目前期定位及物業(yè)發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，探尋項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的有效業(yè)發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，探尋項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的有效途徑。途徑。推盤(pán)策略推盤(pán)策略力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的走訪進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)背景分析項(xiàng)目周邊及地塊勘察保山經(jīng)濟(jì)狀況保山發(fā)展現(xiàn)狀保山總體規(guī)

3、劃保山房地產(chǎn)狀況保山建設(shè)局保山統(tǒng)計(jì)局保山住建局地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析保山地產(chǎn)供求情況分析消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力與購(gòu)房取向分析鎖定部分市場(chǎng)的集中分析245份目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷保山住宅市場(chǎng)情況在售項(xiàng)目調(diào)研土地供應(yīng)情況分析地產(chǎn)專業(yè)人士在售項(xiàng)目銷售中心目標(biāo)消費(fèi)者訪談典型代表項(xiàng)目走訪目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析消費(fèi)者構(gòu)成、價(jià)值取向和置業(yè)傾向分析項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析其它基礎(chǔ)分析地塊價(jià)值研究經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析物業(yè)發(fā)展類型最優(yōu)物業(yè)及產(chǎn)品配比發(fā)展戰(zhàn)略與定位項(xiàng)目前期基礎(chǔ)工作內(nèi)容項(xiàng)目前期基礎(chǔ)工作內(nèi)容力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)前期階段：頂級(jí)定制、高端預(yù)訂前期階段：頂級(jí)定制、高端預(yù)訂1 12 23 34 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及

4、適應(yīng)性分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及適應(yīng)性分析保山樓市整體市場(chǎng)分析保山樓市整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀環(huán)境及城市發(fā)展規(guī)劃分析宏觀環(huán)境及城市發(fā)展規(guī)劃分析目 錄力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)目標(biāo)：p項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及資源p構(gòu)建項(xiàng)目SWOT體系力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 解解 析析Part1.1力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)容積率（4.5）較高，中等規(guī)模開(kāi)發(fā)，打造高端產(chǎn)品可能性較低，高檔精品存在可能。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：約40畝總建筑面積：約12萬(wàn)平方米項(xiàng)目最高容積率：4.5項(xiàng)目建筑密度：28%項(xiàng)目綠地率：35%

5、本案本案項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值位于北部新區(qū)，但發(fā)展速度較慢，距離奧新體育館約100米，火車站輻射區(qū)域，區(qū)位價(jià)值一般。p本地塊位于保山北城的體育館附近，是保山未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的人居片區(qū)，離市中心約8分鐘車程。p項(xiàng)目緊鄰已經(jīng)開(kāi)發(fā)的兩大高端項(xiàng)目：名城御墅、萬(wàn)信華府，周邊大盤(pán)奧新體育城已經(jīng)陸續(xù)入住，居住價(jià)值日益提高。p項(xiàng)目距離太保山約200米距離，周邊無(wú)高層遮擋，未來(lái)視野景觀優(yōu)越?；疖囌緟^(qū)域火車站區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目地塊特征項(xiàng)目地塊屬東西狹長(zhǎng)型地塊，在規(guī)劃布局上有利用布置南北向住宅，但

6、景觀規(guī)劃存在難點(diǎn)。 p地塊東西距離長(zhǎng)約326米，南北長(zhǎng)約88米，狹長(zhǎng)地塊，圍合性較差，布局難以創(chuàng)新。p地塊內(nèi)局部有農(nóng)舍，存在少量拆遷問(wèn)題p另有部分農(nóng)舍影響地塊，如圖，地塊極不規(guī)則，影響項(xiàng)目整體檔次及規(guī)劃布局。項(xiàng)目地塊特征分析項(xiàng)目地塊特征分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)地塊交通解析項(xiàng)目地塊交通路網(wǎng)較少，僅有快速干道北五環(huán)（海棠路）和連接北六環(huán)的遠(yuǎn)征路到達(dá)。目前公交線路缺失。p海棠路為連接小區(qū)的主要道路，但到山腳下之后僅往南側(cè)通行，北側(cè)通行受阻；p連接海棠路與北六環(huán)的遠(yuǎn)征路未完全通行，去火車站的直接通行道路受阻；p北六環(huán)未完全修通，遠(yuǎn)征路實(shí)質(zhì)為區(qū)間道路，p總而言之，項(xiàng)目交通較為便捷，自駕車

7、通行順暢，但目前無(wú)公交車通行。地塊交通分析地塊交通分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)地塊周邊配套地塊周邊為待開(kāi)發(fā)農(nóng)田及在建項(xiàng)目，生活商業(yè)配套匱乏，因距城市中心較遠(yuǎn)，對(duì)其他區(qū)域人群吸引較低。p項(xiàng)目地塊距離市中心有一定距離，周邊生活商業(yè)配套匱乏，已入住的奧新體育城項(xiàng)目雖然入住率高，但商業(yè)氛圍較差，p項(xiàng)目地塊周邊普遍為待開(kāi)發(fā)用地，目前人氣較差，農(nóng)家樂(lè)餐飲較多。p地塊周邊教育、醫(yī)療、餐飲、金融、購(gòu)物等配套設(shè)施的匱乏，將是制約項(xiàng)目發(fā)展的重要瓶頸。項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊SWOTSWOT分析分析Part1.2力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤

8、者深聯(lián)優(yōu)勢(shì)strength1、本案位于北部新區(qū)火車站區(qū)域，距離奧新體育館較近，市場(chǎng)認(rèn)知度較高。2、交通相對(duì)便捷，居家出入方便快捷。3、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目市場(chǎng)知名度較高，品質(zhì)較好，區(qū)域形象相對(duì)較好。4、項(xiàng)目周邊目前無(wú)高層建筑遮擋，景觀視野較好5、地塊拆遷量不大，東西走向地塊，便于布置南北向住宅。機(jī)會(huì)opportunity1、區(qū)域發(fā)展較好，區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)走高。2、政府火車站商貿(mào)圈的規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)重大利好消息。3、保山經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，居民收入水平提高，剛性置業(yè)需求與改善置業(yè)需求強(qiáng)勁。4、保山樓市正處于上升階段，高品質(zhì)物業(yè)及產(chǎn)品存在巨大的需求空間。5、限購(gòu)政策的嚴(yán)格實(shí)施，將使長(zhǎng)期外溢的消費(fèi)需求產(chǎn)生回流效應(yīng)。

9、劣勢(shì)weakness威脅threaten1、地塊不規(guī)則，且地塊狹長(zhǎng)，規(guī)劃布局存在困難，景觀空間打造有一定難度2、周邊地塊為低容積率住宅，本案容積率高，競(jìng)爭(zhēng)較大。3、車行交通順暢，但無(wú)公交車通行，地塊距傳統(tǒng)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，4、項(xiàng)目容積率高，高層開(kāi)發(fā)成本難以控制1、地塊附近各種中高檔中、高層項(xiàng)目眾多，房?jī)r(jià)走高且供應(yīng)量較大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和營(yíng)銷周期內(nèi)將存在較大的競(jìng)爭(zhēng)，2、地塊本體周邊市政配套設(shè)施不完善，減弱區(qū)域置業(yè)吸引力和選擇性。3、限購(gòu)、信貸等政策的嚴(yán)格實(shí)施，對(duì)投資性和改善性需求的持續(xù)打壓；首付比例提高，對(duì)購(gòu)房成本壓力的提升。SWOTSWOT分析分析力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域

10、具備良好創(chuàng)新機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。區(qū)域?qū)傩允菍⒁粋€(gè)項(xiàng)目放在城市中看，因此區(qū)域?qū)傩缘慕缍ǜ嬖V我們從哪些方面尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)。通過(guò)項(xiàng)目屬性的界定，尋找項(xiàng)目發(fā)展最需要關(guān)注的項(xiàng)目本體特點(diǎn)及如何利用和挖掘好項(xiàng)目所具有的獨(dú)特資源。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩詐屬于城市北部新區(qū)，保山大型居住生活板塊p政府開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)較多區(qū)域，大宗土地出讓較多區(qū)域，p配套尚不成熟的區(qū)域，客戶接受度有待提高，普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)較多的城市版塊項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性p熱點(diǎn)區(qū)域的高容積率項(xiàng)目，地塊價(jià)值良好，項(xiàng)目可達(dá)性好，昭示性強(qiáng)。p項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施期待完善，交通問(wèn)題難以解決p狹長(zhǎng)地塊對(duì)規(guī)劃與土地利用率要求較高，產(chǎn)品創(chuàng)新難度較大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬性的界定項(xiàng)目開(kāi)

11、發(fā)屬性的界定力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)目標(biāo)：p正確判斷項(xiàng)目發(fā)展宏觀背景力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 城市總體概況及特征城市總體概況及特征Part2.1力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p保山，原名永昌，之前稱哀牢，地處云南省西部，位于東經(jīng)982510002和北緯24082551之間。東與大理白族自治州、臨滄市接壤，北與怒江傈僳族自治州、西與德宏傣族景頗族自治州毗鄰，西北、正南同緬甸交界，國(guó)境線長(zhǎng)167.78千米。國(guó)土面積1.96萬(wàn)平方千米。轄隆陽(yáng)、施甸、騰沖、龍陵、昌寧一區(qū)四縣，總?cè)丝诩s2506491人。市政府所在地隆陽(yáng)區(qū)，距省會(huì)昆明市498千米，是滇西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心

12、，也是歷代郡、府、司、署所在地。p保山是古代著名的“南方絲綢之路”的要沖，中國(guó)通往南亞、東南亞陸路大通道的重要連接點(diǎn)和中緬貿(mào)易的集散地。保山：南亞橋頭堡，滇西名城保山：南亞橋頭堡，滇西名城力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p機(jī)場(chǎng)：每天兩個(gè)航班，自駝峰機(jī)場(chǎng)開(kāi)通后，保山機(jī)票價(jià)格持續(xù)高位，而騰沖目前已經(jīng)開(kāi)通了到成都和重慶的直航。p公路：是中外著名的“南方絲綢之路”的重要驛站，二戰(zhàn)期間，保山又是“史迪威公路”的重要交通樞紐。p大瑞鐵路建成后，將開(kāi)辟中國(guó)通往印度洋的陸路通道，搭建起第三座歐亞非大陸橋?！笆晃濉逼陂g，國(guó)家將啟動(dòng)中印鐵路建設(shè)（接大瑞鐵路經(jīng)保山市騰沖縣、緬甸密支那到印度的雷多）。兩條鐵路建

13、成連軌后，保山將成為滇西重要的物流中心、交通樞紐和物資集散地，這對(duì)加快保山政治、經(jīng)濟(jì)、文化和旅游業(yè)的發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)保山各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)將起到重要作用。區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，陸空運(yùn)輸順暢區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，陸空運(yùn)輸順暢力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p已探明的主要礦產(chǎn)資源有鐵、鈦、鉛、鋅、錫、銅、鈹、硅藻土、硅灰石、硅石、高嶺土、大理石等27種。p保山的能源資源極為豐富，主要有水能、煤炭、地?zé)崮堋⑻烊粴?、太?yáng)能五大資源，開(kāi)發(fā)前景極為廣闊。p保山同心綠豆/騰沖玉器、永昌圍棋子、宣紙、中成藥、竹藤器、民族筒帕、小?？Х?、紫米p目前利用旅游資源推出了9張旅游名片：觀火山、游濕地、品古鎮(zhèn)、購(gòu)翡翠、泡溫泉、打高爾夫、訪密支

14、那、登高黎貢山、瞻善洲森林公園資源豐富：礦產(chǎn)、能源、旅游等資源豐富：礦產(chǎn)、能源、旅游等力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p保山城年平均氣溫15.5C,最冷月平均氣溫8.2C,最熱月平均氣溫21C, 氣候條件比昆明要更好。是當(dāng)之無(wú)愧的“春城”。 p蘭花很適宜在當(dāng)?shù)胤N植。所以保山人民挖蘭花、養(yǎng)蘭花、買(mǎi)賣(mài)蘭花成為風(fēng)氣。所以保山贏得了“蘭城”的稱號(hào)p屬低緯山地亞熱帶季風(fēng)氣候，年溫差小，日溫差大，年均氣溫為1417C；降水充沛、干濕分明，分布不均，年降雨量7002100毫米 保山：真正的春城保山：真正的春城力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)不僅僅是旅游重鎮(zhèn)騰沖，保山歷史人物與當(dāng)今風(fēng)流人物的前赴后繼，

15、大力提升保山在全國(guó)的知名度。 保山：城市形象地位不斷提升保山：城市形象地位不斷提升力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)1、區(qū)位：保山位于中國(guó)與東南亞國(guó)家往來(lái)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)位置，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、交通：航空便利、未來(lái)鐵、公路網(wǎng)交集，特別是泛亞鐵路的修建及中印鐵路的修建，報(bào)上將成為重要的交通節(jié)點(diǎn)和人流、物流集散地。3、資源：保山為典型的農(nóng)業(yè)市，依托騰沖旅游資源，旅游成為保山成為發(fā)展的契機(jī)，目前區(qū)域內(nèi)其他的資源與能源有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4、歷史文化：保山具備濃厚的歷史文化資源，愛(ài)國(guó)人士李根源、全國(guó)模范黨員楊善洲，2011快女冠軍段林希，進(jìn)一步提升保山城市形象。5、氣候：氣候宜人，旅

16、游發(fā)展迅猛，旅游產(chǎn)業(yè)將成為保山地區(qū)支柱性產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。保山總體概況分析小結(jié)：保山總體概況分析小結(jié)：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)本節(jié)包含：p總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況p城市建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)p產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向p隆陽(yáng)區(qū)人口及居民生活水平 城市總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Part2.2力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p保山近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，2005-2010年平均每年GDP增長(zhǎng)幅度都在13%以上，2011年上半年GDP 136.8億元，同比增長(zhǎng)13% ，比全國(guó)的9.6%高3.4個(gè)百分點(diǎn)。p其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值32.4億元，增長(zhǎng)7%，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值47.5億元，增

17、長(zhǎng)24.3%，其中工業(yè)增加值35.6億元，增長(zhǎng)24.5%，建筑業(yè)增加值11.9億元，增長(zhǎng)23.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值56.9億元，增長(zhǎng)8.2%。p計(jì)劃全年完成國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到302億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：保山統(tǒng)計(jì)局保山市總體經(jīng)濟(jì)概況：保山市總體經(jīng)濟(jì)概況：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p2010年隆陽(yáng)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1076297萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.3%，占到全市生產(chǎn)總值的41%強(qiáng)p其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值300470萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值331829萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值443998萬(wàn)元，增長(zhǎng)15% p2011年1-9月份，完成國(guó)民生產(chǎn)總值8765

18、20萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14%。保山隆陽(yáng)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)保山隆陽(yáng)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛，進(jìn)入快速發(fā)展通道。增長(zhǎng)迅猛，進(jìn)入快速發(fā)展通道。數(shù)據(jù)來(lái)源：保山統(tǒng)計(jì)局隆陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高于地區(qū)平均增長(zhǎng)水平：隆陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高于地區(qū)平均增長(zhǎng)水平：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p在對(duì)比區(qū)位次中，隆陽(yáng)區(qū)在經(jīng)濟(jì)綜上持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，排名未提升。處于中下水平。p人均生產(chǎn)總值排位靠后，人民生活水平有待進(jìn)一步提高。p作為人口最多區(qū)域，隆陽(yáng)區(qū)是典型的以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的城區(qū)，第一產(chǎn)業(yè)及糧食生產(chǎn)總量排名第一。12個(gè)區(qū)為：五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、東川區(qū)、麒麟?yún)^(qū)、紅塔區(qū)、隆陽(yáng)區(qū)、昭陽(yáng)區(qū)、古城區(qū)、思茅區(qū)、臨

19、翔區(qū)。隆陽(yáng)區(qū)主要指標(biāo)在全省十二個(gè)區(qū)位次對(duì)比分析：隆陽(yáng)區(qū)主要指標(biāo)在全省十二個(gè)區(qū)位次對(duì)比分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p在對(duì)比縣級(jí)區(qū)位次中，隆陽(yáng)仍然屬人口大區(qū)。p國(guó)民生產(chǎn)總值排名13位，而人均生產(chǎn)總值排名在18位，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后。p全區(qū)固定資產(chǎn)投資對(duì)比其他地區(qū)比例較少。注：21個(gè)縣級(jí)區(qū)市為：五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、東川區(qū)、麒麟?yún)^(qū)、紅塔區(qū)、隆陽(yáng)區(qū)、昭陽(yáng)區(qū)、古城區(qū)、思茅區(qū)、臨翔區(qū)、安寧市、宣威市、楚雄市、個(gè)舊市、開(kāi)遠(yuǎn)市、景洪市、大理市、瑞麗市、芒市隆陽(yáng)區(qū)主要指標(biāo)在全省隆陽(yáng)區(qū)主要指標(biāo)在全省2121個(gè)縣級(jí)區(qū)位次對(duì)比分析：個(gè)縣級(jí)區(qū)位次對(duì)比分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p20

20、08年，受金融危機(jī)影響，固定資產(chǎn)投資有所下滑，2009年加大固定資產(chǎn)投資較上年增長(zhǎng)30.8%。p2010年，全年完成固定資產(chǎn)投資726313萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.2%，在投資總額中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資547506萬(wàn)元，增長(zhǎng)33.3%，房地產(chǎn)投資完成107822萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.2%。 p2011年上半年轄區(qū)完成固定資產(chǎn)投資37.81億元，同比增長(zhǎng)26.8%。p主要特點(diǎn)是：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)；重點(diǎn)項(xiàng)目是支撐我區(qū)投資的主要力量；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成倍增長(zhǎng)；農(nóng)村投資快速增長(zhǎng)等特點(diǎn)。隆陽(yáng)區(qū)十一五期間固定資產(chǎn)投資完成情況：隆陽(yáng)區(qū)十一五期間固定資產(chǎn)投資完成情況：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤

21、者深聯(lián)p保山隆陽(yáng)區(qū)主城區(qū)由永昌街道辦與蘭城街道辦組成，常駐人口約20萬(wàn)。p2010年全年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14894元，增長(zhǎng)9.3%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入4090元，增長(zhǎng)15.9%。p2011上半年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2823元，較去年同期人均增加496元，同比增長(zhǎng)21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8175元，同比增長(zhǎng)10.5%。全區(qū)人口與收入情況：全區(qū)人口與收入情況：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p2010年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額432179萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速比2009年加快1.4百分點(diǎn)。按區(qū)域分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額342147萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.4%，鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額9

22、0032萬(wàn)元，增長(zhǎng)18%；按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)分別增長(zhǎng)39.2%、21.7%、17.5%、13.1%。p2011上半年，上半年，全區(qū)轄區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額237169萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.11%。p主要有以下特點(diǎn)：1、城市市場(chǎng)擴(kuò)張動(dòng)力強(qiáng)；2、住宿業(yè)零售額增幅居首位；3、汽車及成品油消費(fèi)對(duì)零售業(yè)的拉動(dòng)作用明顯；4、限額以上批零企業(yè)零售額增長(zhǎng)快；5、中西藥及日用品類銷售額占主導(dǎo)地位。消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)分析：消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)1、保山經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展，但整體經(jīng)濟(jì)在全省處于中等水平。2、隆陽(yáng)區(qū)人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，人民生活水平進(jìn)一步提

23、高，促進(jìn)客戶對(duì)住房需求增大。3、城市固定資產(chǎn)投資占比較大，城市建設(shè)進(jìn)一步提升。4、第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)占比較重，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入快車道，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)重大發(fā)展契機(jī)。5、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市形象力的提高和增強(qiáng)，為本案的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造大環(huán)境利好。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)：城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 保山城市總體發(fā)展規(guī)劃分析保山城市總體發(fā)展規(guī)劃分析Part2.3力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p城市定位：面向南亞和東南亞， “南亞戰(zhàn)略、保山先行”戰(zhàn)略；p強(qiáng)化保山滇西邊境地區(qū)中心城市地位，輻射帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；p發(fā)展工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、生態(tài)旅游等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；p大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)壩區(qū)城鄉(xiāng)一

24、體化；p建設(shè)中國(guó)連接南亞和東南亞交通樞紐和物流中心。 保山城市重要的戰(zhàn)略地位：保山城市重要的戰(zhàn)略地位：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p保山中心城區(qū)在規(guī)劃遠(yuǎn)期形成“一城三組團(tuán)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰笔沁B片發(fā)展的主城區(qū)。主城區(qū)呈連片緊湊發(fā)展的空間形態(tài)，南北向帶狀發(fā)展為主，遠(yuǎn)期適度向東拓展?！叭M團(tuán)”為壩區(qū)南部的機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、壩區(qū)北部的鐵路貨站組團(tuán)，以及壩區(qū)東南的大小堡子工業(yè)組團(tuán)。p主城區(qū)緊湊發(fā)展，以正陽(yáng)路為發(fā)展主軸和公建主軸，結(jié)合行政中心和鐵路客運(yùn)站建設(shè)，由南向北布局商業(yè)服務(wù)、行政辦公中心和商務(wù)貿(mào)易三個(gè)城市公共中心。p以三個(gè)公共中心為基點(diǎn)，以東西向城市干道為骨架，形成向東延伸、指向青華海生態(tài)濕

25、地的三條發(fā)展次軸，這三條發(fā)展次軸同時(shí)也是聯(lián)系山、城、水的城市意象軸。山城水城市發(fā)展規(guī)劃：一城三組團(tuán)城市發(fā)展規(guī)劃：一城三組團(tuán)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p“太保山公園、青華公園、城北公園、森林公園和大海子水上公園，依托主城區(qū)山體與河道，設(shè)置四處片區(qū)級(jí)公園，在主城區(qū)內(nèi)結(jié)合河道、道路和廣場(chǎng)，設(shè)置多處小游園和街頭綠地形成“五主四次多點(diǎn)”的公共綠地總體布局結(jié)構(gòu)。p城北公園：規(guī)劃城市級(jí)公園，位于新建保山師專東北，以觀景游憩、農(nóng)家樂(lè)為主要功能。p森林公園：規(guī)劃城市級(jí)公園，位于城市北部特殊用地旁，以大片林地為特色，輔以野趣游樂(lè)項(xiàng)目五主四次多點(diǎn)的公共綠地布局結(jié)構(gòu)：五主四次多點(diǎn)的公共綠地布局結(jié)構(gòu)：力行精進(jìn)

26、 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p主城區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃為帶狀方格網(wǎng)形式。其中主干道網(wǎng)為“四縱四橫”，南北向干道為正陽(yáng)路、九龍路、永昌大道，以及原高速公路改造的城區(qū)段快速路。東西向城市干道為站前大道（北七環(huán)路）、海棠路、學(xué)府路（北四環(huán)路）、保岫路。p規(guī)劃擴(kuò)大保山師專規(guī)模，最終建成保山綜合性大學(xué)，建設(shè)保山中醫(yī)藥高等專科學(xué)校。 。 p在行政中心旁新建科技館、展覽館、青少年活動(dòng)中心等設(shè)施，形成新的市級(jí)文化娛樂(lè)中心；在站前公共中心鄰近體育中心處建設(shè)城北片區(qū)北新區(qū)的文化中心，布置演藝中心、文化會(huì)展中心等大型文化設(shè)施。p在城市新區(qū)則以大中型超市和街區(qū)型綜合商業(yè)中心為零售商業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，并在站前區(qū)域建設(shè)若干以品牌專賣(mài)

27、為主的商業(yè)街。道路規(guī)劃及項(xiàng)目周邊利好規(guī)劃分析：道路規(guī)劃及項(xiàng)目周邊利好規(guī)劃分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)1、南亞橋頭堡的戰(zhàn)略地位，使保山獲得了巨大的發(fā)展空間，保山未來(lái)人口基數(shù)增大，樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?、區(qū)域性交通樞紐和物質(zhì)集散地的發(fā)展定位，將極大增強(qiáng)保山城市的形象力和輻射力，吸納更多城鎮(zhèn)人口向保山聚集，為保山樓市發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。3“一城三組團(tuán)”的城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，全面完善保山城市架構(gòu)，尤其是規(guī)劃近期的城市中心組團(tuán)北部新區(qū)，面臨城市發(fā)展重大契機(jī)4、深謀遠(yuǎn)慮的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，有效支撐保山未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量就業(yè)人口的涌入和長(zhǎng)足增長(zhǎng)的居民收入，為保山樓市發(fā)展提供長(zhǎng)期的動(dòng)力。5、項(xiàng)目周邊學(xué)校

28、擴(kuò)建，體育館附近市政文化娛樂(lè)設(shè)施的規(guī)劃布局，為區(qū)域發(fā)展提供了重要機(jī)會(huì)。城市發(fā)展規(guī)劃分析小結(jié)：城市發(fā)展規(guī)劃分析小結(jié)：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 通過(guò)項(xiàng)目自身、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市整體發(fā)展規(guī)劃通過(guò)項(xiàng)目自身、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市整體發(fā)展規(guī)劃的研究，明確了保山城市發(fā)展方向和功能布局特點(diǎn)，再聚焦的研究，明確了保山城市發(fā)展方向和功能布局特點(diǎn)，再聚焦項(xiàng)目所處房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者需求等方面研究，項(xiàng)目所處房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者需求等方面研究，以尋找項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)以尋找項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)目標(biāo)：p正確評(píng)估項(xiàng)目的發(fā)展形勢(shì)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)

29、保山樓市總體發(fā)展特征保山樓市總體發(fā)展特征Part3.1力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)1月26日“新國(guó)八條”二套房首付60%2.9日-7.7，78連續(xù)三次加息，貸款年利率7.05%年內(nèi)連續(xù)5次提高存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到21%。7月12日，對(duì)二三線城市提出限購(gòu)8月1日，堅(jiān)持實(shí)施差別化房貸，堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策的要求10月，個(gè)人住房貸款從嚴(yán)執(zhí)行。2011嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)中2010年調(diào)控政策頻出，綜合運(yùn)用金融、土地、行政等手段全方位調(diào)控，力度之大，史無(wú)前例。2011年，主要的調(diào)控政策市鎖緊銀根，而地州市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一輪瘋長(zhǎng)后，房?jī)r(jià)漲幅放緩，銷售速度放緩。20112011年重要調(diào)控政策回顧：年重要調(diào)控政策回顧：3

30、月31日，保山市政府公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：2011年全市新建住房?jī)r(jià)格(均價(jià))增長(zhǎng)幅度不超過(guò)當(dāng)年地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度，即:不超過(guò)12%的增長(zhǎng)幅度力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎萎 縮縮停停 滯滯穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展高速發(fā)展保山超過(guò)保山超過(guò)13%13%人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0-8000-800美元美元800-4000800-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-20

31、0008000-20000美元美元啟動(dòng)期啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期保山保山18361836美元美元p保山市區(qū)近五年來(lái)經(jīng)濟(jì)增速均保持在13%以上，按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，保山房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段的初期p保山市區(qū)2008年人均GDP約11737元（約1836美元），說(shuō)明保山房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛pGDP增速的經(jīng)驗(yàn)判斷高于人均GDP增速經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，選人均GDP經(jīng)驗(yàn)判斷更為準(zhǔn)確保山樓市所處階段分析：保山樓市所處階段分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p2011年1至9月，全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)完成投資120542萬(wàn)元，增幅為1.46倍；銷

32、售面積為32.80萬(wàn)平米，比去年同期減少0.64萬(wàn)平米，減幅為1.91%p1至9月，商品房銷售面積為32.832.8萬(wàn)萬(wàn)平方米，比去年同期減少0.64萬(wàn)平米，銷售額115865115865萬(wàn)萬(wàn)元，增加37307萬(wàn)元，增幅為47.49% 從上述分析：從上述分析：1-91-9月份銷售房屋單價(jià)月月份銷售房屋單價(jià)月3532.53532.5元元/ /平米。去年同平米。去年同期房?jī)r(jià)僅為期房?jī)r(jià)僅為2442.722442.72元元/ /平米，增幅達(dá)到平米，增幅達(dá)到44.61%44.61%保山房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況分析：保山房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)p近年來(lái)保山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，

33、年銷售面積供應(yīng)面積迅速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)良好的上升發(fā)展態(tài)勢(shì)。p1至9月，續(xù)建和新開(kāi)工項(xiàng)目中，共規(guī)劃建筑面積223.32223.32萬(wàn)萬(wàn)平米，占地面積110.39萬(wàn)平米。其中規(guī)劃住宅面積183.16183.16萬(wàn)萬(wàn)平米，占總面積的82%；平均容積率為2.02，比去年增加0.53。p房屋施工面積為123.29萬(wàn)平方米，比去年同期增35.79萬(wàn)平米，數(shù)據(jù)來(lái)源：保山統(tǒng)計(jì)局與同期住宅銷售面積32.8萬(wàn)平米相比，銷售面積僅占住宅規(guī)劃面積的14.68%，且平均容積率較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到空前慘烈自自20102010年以來(lái)供應(yīng)量大幅提升，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大：年以來(lái)供應(yīng)量大幅提升，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深

34、聯(lián)近年來(lái)保山土地供應(yīng)擺脫原有小宗地塊出讓局面，大體量用地出讓較多，且地價(jià)大幅提升。p2010年土地供應(yīng)：1、保山市宏晨315萬(wàn)元 獲得N-46-3 號(hào)宗地共0.4667公傾國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，商業(yè)用途，容積率0.5 。折合每畝45萬(wàn)，樓面地價(jià)1349元/平米。2、申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人王文軍以10050萬(wàn)元獲得N-47-1號(hào)宗地（北六環(huán)路口）共11.0599公頃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。折合每畝60.58萬(wàn)元3、云南圣靈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1165萬(wàn)元獲得N-46-2號(hào)宗地0.5591公頃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。138.91萬(wàn)元/畝4、康浩公交運(yùn)輸有限責(zé)任公司以709萬(wàn)元獲得E-21-263 號(hào)宗地（人民路北側(cè)）共

35、0.6860公頃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。容積率1.0，商業(yè)68.9萬(wàn)元/畝數(shù)據(jù)來(lái)源：保山國(guó)土資源局p2011年土地供應(yīng)：1、徐玉鋒以1650萬(wàn)元獲得n-34-95號(hào)宗地（遠(yuǎn)征路東側(cè)）共0.5077公頃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。每畝216.66萬(wàn)元。2、保山中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.6018億元（人民幣大寫(xiě)：壹億陸仟零壹拾捌萬(wàn)元整）獲得s-29-6、s-29-7號(hào)宗地共5.3746公頃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。每畝198.69萬(wàn)元。值得一提的是：中遠(yuǎn)地產(chǎn)獲得的土地，值得一提的是：中遠(yuǎn)地產(chǎn)獲得的土地，在第一次僅以在第一次僅以5353萬(wàn)每畝的單價(jià)掛牌而流萬(wàn)每畝的單價(jià)掛牌而流拍，成交時(shí)掛牌價(jià)為拍，成交時(shí)掛牌價(jià)為10

36、3103萬(wàn)元。短短一年萬(wàn)元。短短一年時(shí)間，地價(jià)翻番，成交價(jià)更是大幅提升。時(shí)間，地價(jià)翻番，成交價(jià)更是大幅提升。保山城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)特征：保山城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)特征：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)保山規(guī)劃局在2010年就保山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（草案）做相關(guān)規(guī)定。p本項(xiàng)目屬二類地區(qū)高層建筑，容積率控制在4以內(nèi)，建筑密度28%以內(nèi)。p由于本地塊價(jià)格較高，提高容積率是最好的選擇。區(qū)位建筑容量類型一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)建筑密度容積率建筑密度容積率建筑密度容積率居住建筑（含酒店式公寓）低層獨(dú)立住宅25%0.5FAR0.8-25%0.5FAR1其宅底層建筑30%D40%0.8FAR1.225%D35

37、%0.825%D35%0.8FAR1.0多層30%1.633%1.830%2.0中高層27%3.030%327%2.5高層25%3.528%425%3.5建筑密度和容積率控制指標(biāo)表建筑密度和容積率控制指標(biāo)表保山城區(qū)規(guī)劃管理規(guī)定：保山城區(qū)規(guī)劃管理規(guī)定：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)建筑基地在核定指標(biāo)之外為社會(huì)公眾提供開(kāi)放空間的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和本章有關(guān)規(guī)定的前提下，可按下表規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)增加建筑面積。但增加的建筑面積總計(jì)應(yīng)不超過(guò)核定建筑面積（建筑基地面積核定建筑容積率）的20%。保山城區(qū)規(guī)劃管理規(guī)定：保山城區(qū)規(guī)劃管理規(guī)定：最小寬度(m)最小面積(m2)與臨街道路的高差(m)最低

38、凈空(m)其它并存條件帶狀式450-4沿城市道路、廣場(chǎng)留設(shè)；向公眾開(kāi)放綠地、廣場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施；建設(shè)竣工后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志，并交有關(guān)部門(mén)管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理。廣場(chǎng)式8 住宅區(qū)200，商業(yè)區(qū)100-5人工平臺(tái)-4.55建筑物首層架空首層僅有柱、樓梯、電梯間及設(shè)備的附屬設(shè)施等構(gòu)筑物4為公眾提供無(wú)償使用的空間。設(shè)有公共開(kāi)放空間的地塊，其公共開(kāi)放空間的面積不計(jì)入容積率計(jì)算。核定建筑容積率每提供有效面積的開(kāi)放空間，允許增加的建筑面積（平方米）小于22.0大于等于23.0在小區(qū)充分設(shè)置架空層不僅提高項(xiàng)目品質(zhì)及拓展園林空間，對(duì)項(xiàng)目容積率不受影響而且允許多建面積，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)利好消息。

39、力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)典型代表在售項(xiàng)目售價(jià)表項(xiàng)目起價(jià)最高價(jià)均價(jià)永昌蘭苑3100元4100元3700元龍庭苑3200元4300元3800元城市理想3250元3980元3700元觀城國(guó)際3600元4700元4200元名城御墅2880元3800元3400元20112011年，保山樓市價(jià)格保持穩(wěn)中持續(xù)上漲的勢(shì)頭。全年純商品房均價(jià)已突破年，保山樓市價(jià)格保持穩(wěn)中持續(xù)上漲的勢(shì)頭。全年純商品房均價(jià)已突破37003700元大關(guān)，但元大關(guān)，但目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。與前文1-9月份均價(jià)3532元/平米有一定出入，主要原因是政府備案房源為今年上半年或去年銷售房源。保山城區(qū)樓市價(jià)格情

40、況分析：保山城區(qū)樓市價(jià)格情況分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況分析：區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況分析：觀城國(guó)際觀城國(guó)際保龍保龍龍龍庭苑庭苑名城御墅名城御墅永昌蘭苑永昌蘭苑偉業(yè)四期偉業(yè)四期鉑金灣鉑金灣萬(wàn)和世家萬(wàn)和世家城市理想城市理想官房奧新官房奧新安和尚都安和尚都天紫郡天紫郡城市理想：總計(jì)192套，9月17日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公布房源96套，實(shí)際銷售約40%，均價(jià)約3700元.平米。龍庭苑：總計(jì)約820套，9月22日推出第二批房源，實(shí)際銷售約45%，均價(jià)約3600元.平米。名城御墅：電梯房總計(jì)約390套，2010年開(kāi)盤(pán)至今持續(xù)銷售中，目前銷售均價(jià)約3400元/平米。鉑金灣：總計(jì)7

41、74套，未開(kāi)盤(pán)，對(duì)外公布均價(jià)4300元/平米，客戶接受度較低。永昌蘭苑：總計(jì)630套，2010年9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)3300元/平米，后續(xù)均價(jià)3800元/平米，整體約3600元/平米。力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目名稱戶型建筑面積(平米)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)五房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式樓觀城國(guó)際105130143鉑金灣85-97.9117.7-139.7149.7147.8城市理想84.5-97.4106-112.22龍庭苑95122-141205-228中央名門(mén)94.75111.13132.56-140.85176.66-182.96246.08名城御墅101.551

42、19.76-128.52現(xiàn)代都會(huì)97.6497.82-111.19126.43-132.74141-152.87174.68兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：85-9585-95平米之間；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：平米之間；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：100-111100-111平米之間平米之間 ；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：110-135110-135平米之間；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)：平米之間；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)：140140平米以上；復(fù)式樓：少量補(bǔ)充戶型平米以上；復(fù)式樓：少量補(bǔ)充戶型在售項(xiàng)目主力戶型區(qū)間調(diào)查：在售項(xiàng)目主力戶型區(qū)間調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目名稱戶型套數(shù)及配比情況合計(jì)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四

43、房?jī)蓮d兩衛(wèi)五房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式樓觀城國(guó)際08413092003060.00%27.45%42.48%30.07%0.00%0.00%100%鉑金灣1640524800677421.19%0.00%67.70%10.34%0.00%0.78%100%城市理想64012800019233.33%0.00%66.67%0.00%0.00%0.00%100%龍庭苑80071000308209.76%0.00%86.59%0.00%0.00%3.66%100%中央名門(mén)4206009752704800274515.30%21.86%35.52%9.84%17.49%0.00%100%名城御墅013026000

44、03900.00%33.33%66.67%0.00%0.00%0.00%100%在售項(xiàng)目主力戶型套數(shù)比例調(diào)查：在售項(xiàng)目主力戶型套數(shù)比例調(diào)查：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：10%-30%10%-30%；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：20%-30%20%-30%；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：35%-65%35%-65%四；四；房?jī)蓮d兩衛(wèi)：房?jī)蓮d兩衛(wèi)：10%-30%10%-30%；五房或復(fù)式樓：；五房或復(fù)式樓：5%-10%5%-10%從上表看出，保山當(dāng)前在售主力戶型配比情況如下：從上表看出，保山當(dāng)前在售主力戶型配比情況如下：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格對(duì)比建筑形式立面風(fēng)格戶型

45、亮點(diǎn)觀城國(guó)際板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格270度轉(zhuǎn)角凸窗、入戶花園鉑金灣點(diǎn)、板結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格入戶花園、陽(yáng)臺(tái)式太陽(yáng)能城市理想點(diǎn)式結(jié)構(gòu)（類板式）簡(jiǎn)約緊湊、實(shí)用龍庭苑板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代風(fēng)格建筑、波西米亞園林入戶花園中央名門(mén)板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚挑空L形露臺(tái)名城御墅蝶式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代簡(jiǎn)約灰白色調(diào)緊湊、實(shí)用天紫郡點(diǎn)式結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)歐風(fēng)格緊湊、實(shí)用在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格及戶型亮點(diǎn)對(duì)比調(diào)查：在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格及戶型亮點(diǎn)對(duì)比調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 從上圖可以看出，保山市場(chǎng)新推項(xiàng)目建筑形式普遍以板式結(jié)構(gòu)為主，少量碟式結(jié)構(gòu)建筑。點(diǎn)式建筑市場(chǎng)占有率較低，客戶接受度較低。 在建筑風(fēng)格上，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格占據(jù)市場(chǎng)主流，客戶接受度較高，有潛

46、在項(xiàng)目采用點(diǎn)式簡(jiǎn)歐風(fēng)格，客戶接受度有待驗(yàn)證。 而目前在售戶型的亮點(diǎn)，普遍是L型陽(yáng)臺(tái)、凸窗、入戶花園等傳統(tǒng)賣(mài)點(diǎn)支撐市場(chǎng)，鉑金灣項(xiàng)目采用的陽(yáng)臺(tái)式太陽(yáng)能是創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶樂(lè)于接受。在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格及戶型亮點(diǎn)對(duì)比調(diào)查：在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格及戶型亮點(diǎn)對(duì)比調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)項(xiàng)目名稱容積率觀城國(guó)際約4.0鉑金灣約3.6城市理想約3.5龍庭苑約3.2中央名門(mén)約3.6名城御墅約1.8天紫郡約4.9 從左圖可以看出，保山去年至今新批及新建項(xiàng)目，容積率普遍偏高，說(shuō)明：未來(lái)市場(chǎng)以高層建筑為主，產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)以高層建筑為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化的產(chǎn)品定位同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化的產(chǎn)品定位是項(xiàng)目出路所在。是項(xiàng)

47、目出路所在。在售項(xiàng)目容積率對(duì)比調(diào)查：在售項(xiàng)目容積率對(duì)比調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 1、2010年房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)后，2011年金融政策為主的調(diào)控對(duì)保山影響較大，房?jī)r(jià)增速及銷售速度放緩，銷售周期增長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，供應(yīng)量大幅提升，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈3、土地供應(yīng)容積率較高，地價(jià)大幅增高，目前在售項(xiàng)目均價(jià)約3800元/平米，但銷售速度較慢。4、保山目前市場(chǎng)主流戶型為兩房、三房?jī)蓮d一衛(wèi)、兩衛(wèi)戶型，面積段分別集中在85-95平米；100-110平米；110-135平米。5、當(dāng)前在售項(xiàng)目戶型配比兩房比例集中在10%-30%；三房?jī)蓮d一衛(wèi)比例20-30%；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)比例較高，達(dá)

48、40%以上。6、目前在售高層住宅建筑風(fēng)格一般，投入成本較低，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。7、在售項(xiàng)目普遍以高層住宅為主，高層低密度住宅成為市場(chǎng)主流趨勢(shì)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。8、戶型產(chǎn)品雖有向緊湊型產(chǎn)品過(guò)度的趨勢(shì)，但產(chǎn)品亮點(diǎn)不足，存在創(chuàng)新機(jī)會(huì)。保山樓市發(fā)展綜述：保山樓市發(fā)展綜述：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)對(duì)我們的啟示：對(duì)我們的啟示：1. 1. 競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，走同質(zhì)化的產(chǎn)品路線將是思路一條，高容積率的競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，走同質(zhì)化的產(chǎn)品路線將是思路一條，高容積率的規(guī)劃條件下，風(fēng)格創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、園林創(chuàng)新、營(yíng)銷手段創(chuàng)新才是可取支規(guī)劃條件下，風(fēng)格創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、園林創(chuàng)新、營(yíng)銷手段創(chuàng)新才是可取支路路

49、3. 3. 產(chǎn)品戶型面積以產(chǎn)品戶型面積以“適中面積適中面積”為主，同時(shí)兼顧大小兩翼，豐富產(chǎn)品路線，為主，同時(shí)兼顧大小兩翼，豐富產(chǎn)品路線，擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)適應(yīng)性，增強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安全度。擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)適應(yīng)性，增強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安全度。2.2.項(xiàng)目產(chǎn)品打造應(yīng)緊貼市場(chǎng)主流需求，以暢銷的項(xiàng)目產(chǎn)品打造應(yīng)緊貼市場(chǎng)主流需求，以暢銷的2 2房、房、3 3房為主力產(chǎn)品，以房為主力產(chǎn)品，以降低項(xiàng)目后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。降低項(xiàng)目后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。4. 4. 注重對(duì)戶型面積的適度控制，以此來(lái)控制產(chǎn)品總價(jià)分布，創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)良注重對(duì)戶型面積的適度控制，以此來(lái)控制產(chǎn)品總價(jià)分布，創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)良的去化速度的去化速度5. 5. 注重項(xiàng)目戶型和品質(zhì)提升打造，后續(xù)

50、營(yíng)銷展示等方面更為關(guān)鍵，為項(xiàng)目注重項(xiàng)目戶型和品質(zhì)提升打造，后續(xù)營(yíng)銷展示等方面更為關(guān)鍵，為項(xiàng)目?jī)r(jià)格提供有力支撐。價(jià)格提供有力支撐。力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)本節(jié)包含內(nèi)容：p了解消費(fèi)者特征p摸清消費(fèi)者需求p消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)研究 保山樓市消費(fèi)者調(diào)研分析保山樓市消費(fèi)者調(diào)研分析Part3.2力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)采用問(wèn)卷調(diào)研和客戶深度訪談相結(jié)合的方式，我司一行8人在國(guó)慶期間在項(xiàng)目周邊客戶資源、客戶集中區(qū)域進(jìn)行調(diào)研和訪談，總計(jì)走訪客戶約900批，針對(duì)客戶樣本（主要是教師、醫(yī)生、公務(wù)員、個(gè)體私營(yíng)者、企事業(yè)單位中高層）245名，發(fā)出問(wèn)卷245份，回收有效問(wèn)卷245份，以下分析數(shù)據(jù)和結(jié)論均由

51、調(diào)查問(wèn)卷整理分析得來(lái)。問(wèn)卷調(diào)研說(shuō)明：?jiǎn)柧碚{(diào)研說(shuō)明：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 消費(fèi)者背景信息分析消費(fèi)者背景信息分析Part3.2.1力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)被訪客戶來(lái)源分析：被訪客戶來(lái)源分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)被訪客戶年齡組成分析：被訪客戶年齡組成分析：被訪客戶大多處于被訪客戶大多處于2525歲歲-45-45歲之間，這部分人群是社會(huì)的中堅(jiān)力量，也是保山歲之間，這部分人群是社會(huì)的中堅(jiān)力量，也是保山住房消費(fèi)的主力軍，有著強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿。住房消費(fèi)的主力軍，有著強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿。力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)被訪客戶職業(yè)分布：被訪客戶職業(yè)分布：被訪者中個(gè)體經(jīng)

52、營(yíng)戶占絕大多數(shù)，其次是民營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位及黨政機(jī)關(guān)人員。被訪者中個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶占絕大多數(shù)，其次是民營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位及黨政機(jī)關(guān)人員。力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)客戶家庭結(jié)構(gòu)呈多元發(fā)展趨勢(shì)，但三口之家所占比例最重，四口之家次之。這說(shuō)明成長(zhǎng)型家庭占客戶家庭結(jié)構(gòu)呈多元發(fā)展趨勢(shì)，但三口之家所占比例最重，四口之家次之。這說(shuō)明成長(zhǎng)型家庭占據(jù)主流，隨著社會(huì)家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)，消費(fèi)者對(duì)居住空間面積的需求也將趨向更加合理。據(jù)主流，隨著社會(huì)家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)，消費(fèi)者對(duì)居住空間面積的需求也將趨向更加合理。被訪客戶家庭構(gòu)成分析：被訪客戶家庭構(gòu)成分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)客戶家庭住房現(xiàn)狀：有客戶家

53、庭住房現(xiàn)狀：有49.4%49.4%的人是老房子，的人是老房子，26.5%26.5%購(gòu)買(mǎi)了商品房，購(gòu)買(mǎi)了商品房，15.5%15.5%的人租房住。的人租房住。從居住面積看，從居住面積看，35%35%的人住的人住140140平米以上的房子，這說(shuō)明被訪者更多是有著較好的居住條件，平米以上的房子，這說(shuō)明被訪者更多是有著較好的居住條件，租房族、租房族、35%35%的人住的人住120120以下的房子，說(shuō)明目前購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶較多，市場(chǎng)需求相對(duì)飽和。以下的房子，說(shuō)明目前購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶較多，市場(chǎng)需求相對(duì)飽和。被訪客戶家庭住房情況分析：被訪客戶家庭住房情況分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)從數(shù)據(jù)分析來(lái)看

54、，保山客戶以家庭為單位的外出活動(dòng)較多，其次是棋牌活動(dòng)。說(shuō)明城市從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，保山客戶以家庭為單位的外出活動(dòng)較多，其次是棋牌活動(dòng)。說(shuō)明城市居民生活相對(duì)安逸，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，對(duì)于后續(xù)營(yíng)銷階段的家庭營(yíng)銷提供了有力支持。居民生活相對(duì)安逸，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，對(duì)于后續(xù)營(yíng)銷階段的家庭營(yíng)銷提供了有力支持?？蛻魳I(yè)余時(shí)間愛(ài)好的活動(dòng)：客戶業(yè)余時(shí)間愛(ài)好的活動(dòng)：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)受訪客戶有車比例占到問(wèn)卷總數(shù)的受訪客戶有車比例占到問(wèn)卷總數(shù)的21%21%，其中，其中1010萬(wàn)以內(nèi)家庭用轎車擁有數(shù)占萬(wàn)以內(nèi)家庭用轎車擁有數(shù)占50%50%，另有另有30.8%30.8%的客戶車價(jià)在的客戶車價(jià)在10-1510-15萬(wàn)之

55、間。說(shuō)明區(qū)域客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力，為萬(wàn)之間。說(shuō)明區(qū)域客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力，為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。被訪客戶私家車擁有情況：被訪客戶私家車擁有情況：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 消費(fèi)者需求特征分析消費(fèi)者需求特征分析Part3.2.2力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián) 被訪客戶有42%表示在未來(lái)1-2年有購(gòu)買(mǎi)住房的打算，說(shuō)明被訪客戶置業(yè)熱情高漲。在所有受訪者中，有34.2%的客戶表示比較或非常愿意在新區(qū)購(gòu)房，而19.6%的客戶不太愿意購(gòu)房，另有43.7%的客戶持觀望態(tài)度。 可以看出保山市民對(duì)北部新區(qū)的接受度有待提高?？梢钥闯霰Ｉ绞忻駥?duì)北部新區(qū)的接受度有待提高。未來(lái)未

56、來(lái)1 1年內(nèi)，客戶購(gòu)房意愿：年內(nèi)，客戶購(gòu)房意愿：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)：43.7%43.7%的人認(rèn)為保山當(dāng)前房?jī)r(jià)較高難以接受，的人認(rèn)為保山當(dāng)前房?jī)r(jià)較高難以接受，49.8%49.8%的人認(rèn)為可以接受。的人認(rèn)為可以接受?？蛻魧?duì)保山當(dāng)前房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)：客戶對(duì)保山當(dāng)前房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)置業(yè)特征：約置業(yè)特征：約7 7成的客戶為首次置業(yè)將近成的客戶為首次置業(yè)將近3 3成客戶為二次購(gòu)房客戶；成客戶為二次購(gòu)房客戶；置業(yè)目的：約置業(yè)目的：約5 5成的客戶為改善居住環(huán)境購(gòu)房。成的客戶為改善居住環(huán)境購(gòu)房。數(shù)據(jù)顯示，改善居住環(huán)境是客戶購(gòu)房的主要誘因。這說(shuō)明客戶對(duì)保山當(dāng)

57、前的居住環(huán)境并不滿意，對(duì)當(dāng)前樓盤(pán)和社區(qū)品質(zhì)提出了更高的要求，精心打造社區(qū)品質(zhì)和營(yíng)造良好的社區(qū)生活環(huán)境是項(xiàng)目決勝市場(chǎng)的一把利劍。客戶置業(yè)特征及對(duì)產(chǎn)品需求：客戶置業(yè)特征及對(duì)產(chǎn)品需求：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，約受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，約4 4成客戶完全不能接受成客戶完全不能接受2020層以上的高層住宅，僅有約層以上的高層住宅，僅有約27.8% 27.8% 的客戶能夠接受。市場(chǎng)需要進(jìn)一步的引導(dǎo)。的客戶能夠接受。市場(chǎng)需要進(jìn)一步的引導(dǎo)。這說(shuō)明保山消費(fèi)者的居住觀念難以接受高層住宅，隨著城市發(fā)展及新規(guī)實(shí)施，更多 的高層住宅將出現(xiàn)在市場(chǎng)上，而引導(dǎo)客戶的消費(fèi)觀念，解決客戶對(duì)高層住宅

58、的抗性是首選問(wèn)題。客戶對(duì)客戶對(duì)2020層以上高層接受度調(diào)查：層以上高層接受度調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，保山消費(fèi)者在考慮“可接受的單價(jià)和總價(jià)”時(shí)，表現(xiàn)出對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的高度認(rèn)知。他們知道區(qū)域的價(jià)格在他們知道區(qū)域的價(jià)格在3500-3500-40004000元元/ /平米之間，在總價(jià)上平米之間，在總價(jià)上超過(guò)超過(guò)5 5成的客戶接受成的客戶接受31-5031-50萬(wàn)元萬(wàn)元的房屋。的房屋?？蛻魧?duì)房?jī)r(jià)的接受度調(diào)查：客戶對(duì)房?jī)r(jià)的接受度調(diào)查：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)喜歡的建筑風(fēng)格：喜歡的建筑風(fēng)格：51.4%51.4%的客戶喜歡現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的建筑，的客戶喜歡現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

59、的建筑，26.1%26.1%的客戶選擇的客戶選擇新歐式坡屋頂。新歐式坡屋頂?？蛻粼谶x擇性調(diào)查過(guò)程中，對(duì)我司提供的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格圖片接受度較高，主要原因是圖片展示的空間效果較好，而目前保山市場(chǎng)簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑較多，因此我司建議：選擇歐式坡屋頂?shù)牧⒚骘L(fēng)格選擇歐式坡屋頂?shù)牧⒚骘L(fēng)格客戶對(duì)建筑立面的接受情況分析：客戶對(duì)建筑立面的接受情況分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)置業(yè)考慮因素：自然環(huán)境、價(jià)格及開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力是客戶購(gòu)房主要考慮因素。置業(yè)考慮因素：自然環(huán)境、價(jià)格及開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力是客戶購(gòu)房主要考慮因素。 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，自然環(huán)境、價(jià)格、與市中心的距離，成為被訪客戶當(dāng)前消費(fèi)者置業(yè)最為關(guān)注的因素，而建筑風(fēng)格

60、、戶型結(jié)構(gòu)、生活配套等排名較為靠后，說(shuō)明現(xiàn)在的消費(fèi)者越來(lái)越傾向于理性置業(yè)，畢竟房子是買(mǎi)來(lái)自說(shuō)明現(xiàn)在的消費(fèi)者越來(lái)越傾向于理性置業(yè)，畢竟房子是買(mǎi)來(lái)自己住的，自身感受和生活便利最為重要己住的，自身感受和生活便利最為重要。 客戶置業(yè)考慮的主要因素分析：客戶置業(yè)考慮的主要因素分析：力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)力行精進(jìn) 勤者深聯(lián)戶型空間結(jié)構(gòu)意向：躍層戶型客戶接受度較高，其次是平層產(chǎn)品。頂層躍層帶花戶型空間結(jié)構(gòu)意向：躍層戶型客戶接受度較高，其次是平層產(chǎn)品。頂層躍層帶花園戶型也有一定的接受度。園戶型也有一定的接受度。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，保山市民接受新事物比較積極，躍層住宅接受度較高，這表明，戶型在空間上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)戶型在空間上