無錫市商業(yè)街分析

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-7-42022-7-4商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議世聯(lián)研究案例蠡蠡 湖湖一一 號號本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2商業(yè)街開發(fā)目標(biāo)商業(yè)街開發(fā)目標(biāo)1、商業(yè)街的開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤最大化；2、是一條有特色的商業(yè)街，有人氣，入駐商家經(jīng)營情況良好，產(chǎn)生很好的社會(huì)效應(yīng)；3、商業(yè)街的成功開發(fā)，為陽光房產(chǎn)的品牌帶來提升和增值；4、做為蠡湖新城內(nèi)副中心區(qū)級商業(yè)街；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3123456本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4無錫的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的空間無錫的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的空間供新項(xiàng)目發(fā)展供新項(xiàng)目發(fā)展（萬元）無錫城市居民人均可支配收入無錫城

2、市居民人均可支配收入0.86030.99881.16471.35880.94540.0860.0990.1490.1660.16700.20.40.60.811.21.41.620002001200220032004城市居民人均可支配收入同比增長無錫市近5年來城市居民的生活水平日漸提高，消費(fèi)力逐日提升；2002年，無錫市的恩格爾系數(shù)已經(jīng)達(dá)到0.39，居民生活屬于富裕型，除了具有最基本的溫飽需求，也產(chǎn)生了對高層次精神文化消費(fèi)的需要資料來源：無錫市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告無錫有主要商圈11個(gè)，覆蓋46條特色商業(yè)街，多數(shù)為自然形成，缺乏整體規(guī)劃意識，對市場變化適應(yīng)性差12345678

3、91011本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5中心區(qū)綜合街副中心區(qū)綜合街特色商業(yè)街特色復(fù)興路中南路新生路餐飲紅星路石門路青石路餐飲永樂路湖濱路梁青路餐飲南禪寺步行街通惠西路五愛路餐飲、休閑南長街上馬墩路北大街餐飲、休閑塘南路惠河路梁溪路餐飲、服飾中山路廣瑞路人民中路服飾、休閑春申路建筑路崇寧路服飾、休閑永豐路鳳翔路健康路服飾、休閑清揚(yáng)路學(xué)前東路后西溪服飾縣前東街通運(yùn)路服飾縣前西街振新路服飾人民東路學(xué)前街文化人民西路數(shù)碼長江路公司旺莊路公司錫滬路建材長江北路建材金城路建材青祁路建材盛岸路建材江海東路汽車蘇錫路汽車46條商業(yè)街分類條商業(yè)街分類無錫的46條商業(yè)街基本可分為3類：中心區(qū)綜合街、副中心區(qū)綜合街、特色商

4、業(yè)街；特色商業(yè)街以餐飲、休閑、服飾、建材為多；只有五愛路、北大街集餐飲、休閑于一體，但商家檔次一般，排布也較雜；目前的商業(yè)不足以滿足無錫市民對高檔休閑及高層次精神文化生活的需求資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告4646條商業(yè)街綜合與特色各占一半，綜合街條商業(yè)街綜合與特色各占一半，綜合街感覺雜亂，特色街沒有主題，特色不足感覺雜亂，特色街沒有主題，特色不足本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。628%37%12%20%3%餐飲、休閑服飾、禮品醫(yī)藥、食品其他空置無錫目前的商業(yè)還是以餐飲、服飾等為主，分別在30%左右，居民生活配套占15%左右，其余在25%左右。資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告餐飲 休閑娛樂 藝術(shù)品 服飾

5、 飾品 珠寶 煙酒食品 醫(yī)藥保健 金融 公司 其他 空置 合計(jì)南禪寺步行街 566126132801100260212北大街1560300058314660青石路429438170368204510211113211610249836241038516483這三條街的功能配比中，餐飲、服飾、飾品的數(shù)量分別排在了前三位，總數(shù)占到一半以上休閑、文化類商業(yè)數(shù)量很少，總數(shù)只占一成不到，難以完全滿足市民高層次文化生活需要餐飲、零售占主導(dǎo)，滿足居民日常生活；餐飲、零售占主導(dǎo)，滿足居民日常生活；休閑、文化類商業(yè)缺少休閑、文化類商業(yè)缺少本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7中心綜合街副中心綜合街特色商業(yè)街高檔低檔趨強(qiáng)在無錫，

6、不論市區(qū)、市郊都缺少高檔商業(yè)這正是我們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)目前商業(yè)低檔為主；高檔商業(yè)缺乏，市場目前商業(yè)低檔為主；高檔商業(yè)缺乏，市場留白留白目前的商業(yè)較多為自然形成，缺少合理目前的商業(yè)較多為自然形成，缺少合理規(guī)劃與正確管理，商業(yè)檔次較低規(guī)劃與正確管理，商業(yè)檔次較低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8零售業(yè)58.55%飲食業(yè)13.20%服務(wù)業(yè)12.16%商務(wù)金融9.70%娛樂消遣3.80%文化交流 畫廊、劇場、高級酒店等2.80%酒吧、電影院、俱樂部、游戲城等百貨商店、超級市場、服飾店、專賣店、日用雜貨店等餐館、食品店、點(diǎn)心店、等美容美發(fā)店、醫(yī)療保健、其他各類服務(wù)商品展示、銀行證券、商務(wù)辦公等市場最大占有者市場最大

7、占有者市場次要占有者市場次要占有者市場稀缺者市場稀缺者傳統(tǒng)行業(yè)占市場主要分額，文化、娛樂類傳統(tǒng)行業(yè)占市場主要分額，文化、娛樂類稀缺稀缺無錫目前商業(yè)市場中所缺乏無錫目前商業(yè)市場中所缺乏的娛樂、文化類商業(yè)正是我的娛樂、文化類商業(yè)正是我們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9失敗項(xiàng)目問題多多，建筑、規(guī)劃、管理失敗項(xiàng)目問題多多，建筑、規(guī)劃、管理皆值得關(guān)注皆值得關(guān)注靈山仿古商業(yè)街靈山仿古商業(yè)街：位于靈山大佛風(fēng)景區(qū)出口處，為游客出口必經(jīng)之路；目前只有一半商家入駐，其中以旅游紀(jì)念品店為最多，另有少量茶室和佛教用品店 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目圖片 項(xiàng)目問題 建筑風(fēng)格單一

8、，風(fēng)格營造限于表面；空置率高，商業(yè)氣氛不足；入駐商家缺乏個(gè)性，產(chǎn)品種類少，檔次很低；廣告、店招少；客戶單一，季節(jié)性強(qiáng)；新地假日廣場新地假日廣場：位于無錫新區(qū)長江北路、新光路；已建成一年，商家入駐稀少，檔次一般；部分餐廳有獨(dú)特個(gè)性，吸引固定客戶區(qū)位一般，建筑規(guī)劃不佳；鋪位可售，難以控制業(yè)態(tài)；開發(fā)商管理不善，指示牌不夠統(tǒng)一，重要節(jié)點(diǎn)沒有重點(diǎn)利用，整體感覺雜亂南禪寺步行街南禪寺步行街：位于朝陽廣場南邊，古運(yùn)河附近；商家云集，人流攢動(dòng)，以餐飲為主，也有休閑、零售、服務(wù)類商業(yè)，業(yè)態(tài)種類較多；業(yè)態(tài)種類過多，沒有嚴(yán)格按功能分區(qū)；管理處沒有對廣告、風(fēng)格等進(jìn)行統(tǒng)一管理；廣告、燈光等嚴(yán)重影響傳統(tǒng)建筑的詮釋本項(xiàng)目可

9、引以為戒的：本項(xiàng)目可引以為戒的：1、建筑風(fēng)格必須自成一格，或單一的透徹，或融合的完美2、功能分布必須合理化，不但對商家有利，更為顧客構(gòu)筑舒適消費(fèi)環(huán)境3、指示系統(tǒng)必須清晰，不讓每一個(gè)顧客因?yàn)椴粩嗟恼覍ざ速M(fèi)休閑消費(fèi)的時(shí)間與精力4、開發(fā)商管理必須到位，招商控制、廣告制作、燈光布置等都要做到細(xì)致周到本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10新興項(xiàng)目規(guī)劃成熟，建筑風(fēng)格、形象包新興項(xiàng)目規(guī)劃成熟，建筑風(fēng)格、形象包裝、資源利用等獨(dú)特之處值得借鑒裝、資源利用等獨(dú)特之處值得借鑒現(xiàn)代城市中的傳統(tǒng)亮色，傳統(tǒng)文化中的現(xiàn)代融合形象包裝特色鮮明，與整體風(fēng)格相符，廣告整齊建筑風(fēng)格獨(dú)具特色，在現(xiàn)代建筑中融入傳統(tǒng)元素業(yè)態(tài)分布合理、清晰，入駐商家

10、檔次較高崇安寺生活廣場是無錫一條新興商業(yè)街，地理位置佳；建筑規(guī)劃布局較合理，現(xiàn)代與傳統(tǒng)巧妙結(jié)合，風(fēng)格獨(dú)特；目前沒有完全建成，但已有商鋪幾乎全部入駐，招示整齊。本項(xiàng)目可借鑒的：本項(xiàng)目可借鑒的：1、整體形象包裝到位，特色鮮明2、建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，又與傳統(tǒng)元素和諧相融3、功能設(shè)置符合項(xiàng)目位置，充分利用周邊資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11餐飲、休閑、服務(wù)業(yè)為主，滿足居民日餐飲、休閑、服務(wù)業(yè)為主，滿足居民日常需求，文化內(nèi)涵沒有得到提升常需求，文化內(nèi)涵沒有得到提升社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%休閑便利、煙食美容美發(fā)產(chǎn)品展示、營業(yè)廳

11、金融服飾、家居醫(yī)藥空置樓盤名稱商業(yè)面積商業(yè)定位萬科-魅力之城全區(qū)性商業(yè)設(shè)施、街區(qū)級商業(yè)中心、主題商業(yè)街順馳-天鵝湖40000m2國際風(fēng)情商業(yè)街、豪華商業(yè)購物公園休閑、餐飲 便利、煙食 美容美發(fā) 產(chǎn)品展示、營業(yè)廳 金融 服飾、家居醫(yī)藥空置合計(jì)西河園4325100015蓮蓉園92412121637金水華庭5026023018合計(jì)185823244670百分比25.70%7.14%11.43%32.86%2.86%5.71%5.71%8.57%100%這三個(gè)案例均為市區(qū)內(nèi)住宅底樓商業(yè)因地處市中心，有部分產(chǎn)品展示、營業(yè)廳設(shè)置于此，且數(shù)量最多，但對于市郊項(xiàng)目，此類型商業(yè)會(huì)有所減少休閑、餐飲與美容美發(fā)數(shù)量

12、占到第2、3位，但規(guī)劃分布較雜，整體檔次不高，文化內(nèi)涵不夠項(xiàng)目周邊大盤規(guī)劃的商業(yè)以商業(yè)服務(wù)和購物為主，較多的為社區(qū)配套，旅游服務(wù)、文化娛樂略顯不足資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12蠡湖新城目前成熟度不夠，但知名度已經(jīng)形成，蠡湖新城目前成熟度不夠，但知名度已經(jīng)形成，周邊度周邊度假村、療養(yǎng)院眾多，但商業(yè)、娛樂配套不夠，難以滿足假村、療養(yǎng)院眾多，但商業(yè)、娛樂配套不夠，難以滿足游客度假休閑需求游客度假休閑需求本項(xiàng)目位于歷史氣息濃厚，旅游資源豐富的蠡湖新城。規(guī)劃總面積約20平方公里，是由開放公園、居住區(qū)和城市公共設(shè)施組成的旅游服務(wù)中心和高品質(zhì)的 “新湖城”。項(xiàng)目周邊有眾多著名旅游景點(diǎn)，且項(xiàng)目位于

13、“蠡湖十景”觀景帶的東端，共享部分旅游資源周邊有眾多的度假村、飯店等，客戶來源豐富蠡湖公園蠡湖公園渤公島渤公島黿頭渚公園黿頭渚公園寶界山寶界山風(fēng)景區(qū)環(huán)湖觀景帶度假村、飯店項(xiàng)目地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13項(xiàng)目位于蠡湖新城旅游帶末端，旅游人群必經(jīng)項(xiàng)目位于蠡湖新城旅游帶末端，旅游人群必經(jīng)之路，之路，RBDRBD輻射范圍內(nèi)，環(huán)境價(jià)值較高輻射范圍內(nèi)，環(huán)境價(jià)值較高環(huán)湖觀景帶新城CBD本項(xiàng)目地塊RBDRBD（Resort Business District 游憩商業(yè)區(qū)游憩商業(yè)區(qū))中外定義：中外定義：StephenLJSmith建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館等高度集中組成、吸引大量旅游

14、者的一個(gè)特定的零售商業(yè)區(qū)。保繼剛、古詩韻保繼剛、古詩韻城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（如購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身設(shè)施等）集聚的特定區(qū)域。RBD形成條件：形成條件：城市旅游業(yè)發(fā)展趨勢上升區(qū)域是當(dāng)?shù)貧v史文化與自然風(fēng)景的代表處于帶狀旅游區(qū)東部的本項(xiàng)目具備RBD的部分特征！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14自然風(fēng)光、人文底蘊(yùn)、蠡湖十景、交通便自然風(fēng)光、人文底蘊(yùn)、蠡湖十景、交通便利，環(huán)境價(jià)值節(jié)節(jié)高升利，環(huán)境價(jià)值節(jié)節(jié)高升蠡湖之光船帆景觀大道公共綠地項(xiàng)目入口附近的人行斑馬線自然資源蠡溪河本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15戰(zhàn)略選擇與定位戰(zhàn)略選擇與定位SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）：）：片區(qū)優(yōu)勢，蠡湖

15、新城被重點(diǎn)規(guī)劃處于新城RBD輻射圈內(nèi)地塊具有自然資源交通便利開發(fā)商有一定影響力區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目劣勢（劣勢（WW）：）：片區(qū)不夠成熟、商業(yè)氛圍不足周邊為交通要道，道路寬，不便通行區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有一定風(fēng)險(xiǎn)性機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）：）：無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，居民生活水平提高無錫旅游業(yè)增長較快無錫現(xiàn)有商業(yè)缺少文化、休閑、娛樂類主題項(xiàng)目無錫缺乏高檔次商業(yè)項(xiàng)目威脅（威脅（T T）：）：新城內(nèi)旅游配套商業(yè)將逐漸形成周邊大盤自有配套商業(yè)抓住有利時(shí)機(jī)與市場空白，努力成為帶動(dòng)區(qū)域商抓住有利時(shí)機(jī)與市場空白，努力成為帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)的蠡湖標(biāo)志性商業(yè)區(qū)業(yè)，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)的蠡湖標(biāo)志性商業(yè)區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)

16、格保密的。16戰(zhàn)略選擇與定位戰(zhàn)略選擇與定位戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇行業(yè)老大行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者市場的先驅(qū)者引領(lǐng)市場走勢壟斷市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者努力改變市場規(guī)則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異形成自身標(biāo)準(zhǔn)次次/ /非主流市場非主流市場追隨者追隨者借助已有市場企圖以小克大以價(jià)格為自身優(yōu)勢敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)會(huì)主義者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者尋找市場空白挖掘潛在客戶產(chǎn)品創(chuàng)新與需求點(diǎn)蠡湖新城特色商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者蠡湖新城特色商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者無錫市場商業(yè)街的補(bǔ)缺者無錫市場商業(yè)街的補(bǔ)缺者我們要做我們要做RBDRBD、社區(qū)商業(yè)、特色文化娛樂商業(yè)街的結(jié)合體！、社區(qū)商業(yè)、特色文化娛樂商業(yè)街的結(jié)合體！本報(bào)告是嚴(yán)格保密

17、的。17客戶主要來源于周邊新導(dǎo)入的高素質(zhì)的社區(qū)業(yè)主，以及客戶主要來源于周邊新導(dǎo)入的高素質(zhì)的社區(qū)業(yè)主，以及來蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，來蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，CBDCBD區(qū)區(qū)的商務(wù)和辦公客源也是另一支主力軍；的商務(wù)和辦公客源也是另一支主力軍； 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群核心客戶群蠡湖新城高尚住宅區(qū)的業(yè)主、來蠡湖旅游客源和度假客源蠡湖新城金融文化區(qū)域的商務(wù)客源和辦公人群其它片區(qū)的社區(qū)人口，和大學(xué)的學(xué)生來自市區(qū)的商務(wù)客源商圈客戶商圈客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18案例借鑒案例借鑒（上海）新天地、（深圳）（上海）新天地、（深圳）波托菲諾波托菲諾（無錫）蠡湖一

18、號（無錫）蠡湖一號商業(yè)部分面積：商業(yè)部分面積：商業(yè)街：14000平米、超市12000平米、會(huì)所8000平米；商業(yè)街的屬性：商業(yè)街的屬性：新城開發(fā)中的CBD輻射板塊；大型社區(qū)的開放型商業(yè)街；有文化、自然、旅游、游樂資源為依托；（深圳）華僑城波托菲諾（深圳）華僑城波托菲諾借鑒成功因素：1、大型社區(qū)的開放型商業(yè)街，內(nèi)外共享；2、具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū)；3、商業(yè)具備特色，對于住宅銷售產(chǎn)生促進(jìn)作用；（上海）新天地（上海）新天地借鑒成功因素：1、功能定位與項(xiàng)目對旅游資源的挖掘；2、業(yè)態(tài)比例與商業(yè)形態(tài)；3、建筑元素的利用，獨(dú)特風(fēng)格的形成；案例差異點(diǎn)：案例差異點(diǎn)：波托菲諾環(huán)境成熟，而本項(xiàng)目及整個(gè)

19、片區(qū)剛起步；案例差異點(diǎn)：案例差異點(diǎn)：新天地位于上海市中心區(qū)域，是舊改大型商業(yè)項(xiàng)目，而本項(xiàng)目處于新城次中心區(qū)域，體量要??；功能定位業(yè)態(tài)布局人流導(dǎo)入建筑風(fēng)格案例比較案例比較本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19案例一（深圳）波托菲諾案例一（深圳）波托菲諾1、銷售中心2、風(fēng)情商業(yè)街3、水岸會(huì)所4、天鵝堡一期5、純水岸一期案例分析案例分析35124本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20波托菲諾的商業(yè)采用多種功能組合的方式波托菲諾的商業(yè)采用多種功能組合的方式進(jìn)行社區(qū)商業(yè)功能劃分進(jìn)行社區(qū)商業(yè)功能劃分功能定位功能定位功能劃分功能劃分關(guān)聯(lián)品牌關(guān)聯(lián)品牌A A區(qū)精品街區(qū)精品街以化妝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀(jì)念品等尼古拉巴索蒂小提琴

20、行、范思哲、PAUL SMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行B B區(qū)水邊休閑街區(qū)水邊休閑街酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點(diǎn)等古羅馬咖啡吧、丹桂軒、SPR咖啡、Illy咖啡、可頌坊、舞鶴、金莎巧克力等CC區(qū)社區(qū)服務(wù)街區(qū)社區(qū)服務(wù)街美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等 自由選擇社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店后期引進(jìn) ABC水岸商業(yè)以高檔休閑美食為主題（丹桂軒、SPR咖啡、Illy咖啡、可頌坊、舞鶴）社區(qū)服務(wù)街滿足了社區(qū)業(yè)主基本的生活需求（美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等） 精品商業(yè)街以時(shí)尚品牌、藝術(shù)品、紀(jì)念品為

21、主（尼古拉巴索蒂小提琴行、范思哲、（歐羅普）首飾行、FRED首飾行）案例業(yè)態(tài)案例業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21商業(yè)街風(fēng)格：意大利式風(fēng)情街結(jié)合鐘樓設(shè)計(jì)；商業(yè)街風(fēng)格：意大利式風(fēng)情街結(jié)合鐘樓設(shè)計(jì)； 以意大利特色商店、酒吧、咖啡廳和社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)設(shè)施為主。通過意式商業(yè)風(fēng)情街結(jié)合鐘樓的設(shè)計(jì)展現(xiàn)小鎮(zhèn)精致生活的主題。 商業(yè)突出了項(xiàng)目的主題，水岸廣場、浪漫的建筑風(fēng)格、燕棲湖，一同構(gòu)成了一幅意大利風(fēng)情的美麗圖畫。案例定位案例定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22售樓處設(shè)在入口廣場，同內(nèi)部商業(yè)精品街連為一體，有售樓處設(shè)在入口廣場，同內(nèi)部商業(yè)精品街連為一體，有助于展示社區(qū)主題形象，同時(shí)吸引看房人和游客進(jìn)入景助于展示社區(qū)主題形

22、象，同時(shí)吸引看房人和游客進(jìn)入景色更佳的湖岸與木棧道，營造售場氛圍。色更佳的湖岸與木棧道，營造售場氛圍。ABC案例總結(jié)案例總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23波托菲諾波托菲諾商業(yè)全部只租不售，長期經(jīng)營。同時(shí)，對于商商業(yè)全部只租不售，長期經(jīng)營。同時(shí)，對于商業(yè)街進(jìn)行合理規(guī)劃，定向招租，嚴(yán)格控制商家進(jìn)入，限業(yè)街進(jìn)行合理規(guī)劃，定向招租，嚴(yán)格控制商家進(jìn)入，限制同業(yè)競爭。制同業(yè)競爭。水岸商業(yè)前期以低租金引入丹桂軒、舞鶴，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。丹桂軒在高端客戶中具有很高的聲譽(yù)，是商界名流聚會(huì)、交流的常選地。因經(jīng)營良好，目前已經(jīng)擴(kuò)大規(guī)模，承租部分會(huì)所面積。案例經(jīng)營案例經(jīng)營本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24南京路商圈南京路商圈地鐵

23、口地鐵口地鐵口地鐵口新天地新天地淮海中路商務(wù)圈淮海中路商務(wù)圈案例二（上海）新天地案例二（上海）新天地舊改啟動(dòng)項(xiàng)目新天地為上海太平橋改造的啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈北至太倉路西至馬當(dāng)路南至自忠路東至西藏南路原自然街坊23個(gè)原居住人口7萬人案例參考案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25新天地項(xiàng)目整體包括了南北兩里的商業(yè)、新天地項(xiàng)目整體包括了南北兩里的商業(yè)、高級住宅、甲級寫字樓區(qū)、集團(tuán)總部等；高級住宅、甲級寫字樓區(qū)、集團(tuán)總部等；p太平橋改造規(guī)劃太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車

24、庫，已成為市中心景觀B新天地，占地新天地，占地3萬，萬，建面建面6萬，分南、北里。萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑案例參考案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心樂中心功能定位：功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 u功能構(gòu)成u客戶定位u具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站

25、式”消費(fèi)的場所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)會(huì)有很多的活動(dòng)在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會(huì) 案例定位案例定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27現(xiàn)代（時(shí)尚）商業(yè)現(xiàn)代（時(shí)尚）商業(yè)+ +傳統(tǒng)（石庫門）建筑元素；商業(yè)因建傳統(tǒng)（石庫門）建筑元素；商業(yè)因建筑具有了人文歷史的底蘊(yùn)，建筑應(yīng)商業(yè)具有了都市時(shí)尚的筑具有了人文歷史的底蘊(yùn)，建筑應(yīng)商業(yè)具有了都市時(shí)尚的活力，是一個(gè)融合了歷史與現(xiàn)代，東方

26、與西方的產(chǎn)物活力，是一個(gè)融合了歷史與現(xiàn)代，東方與西方的產(chǎn)物 ；案例參考案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28新天地北里主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法，新天地北里主要以石庫門建筑表現(xiàn)手法，以臨街式商鋪為主；以臨街式商鋪為主； 新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。案例參考案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29新天地南里新天地南里現(xiàn)代建筑為表現(xiàn)手法，集中現(xiàn)代建筑為表現(xiàn)手法，集中式商鋪為主；式商鋪為主；案例參考案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30新天地業(yè)態(tài)分布和組成新天地業(yè)態(tài)分布和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為

27、歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬1.21.4萬0.70.88萬平米n北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平n南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂3745180.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38：42：20案例業(yè)態(tài)案例業(yè)態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31u根據(jù)城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范，一般城市

28、居住區(qū)商業(yè)面積按社區(qū)人口估算一般為0.7-0.91平米/人；u假設(shè)按現(xiàn)有的初步方案做人口數(shù)量推導(dǎo)，每戶人口2.5人；本項(xiàng)目的商業(yè)必須走外向型商業(yè)，并且除了社區(qū)商業(yè)外，本項(xiàng)目的商業(yè)必須走外向型商業(yè)，并且除了社區(qū)商業(yè)外，還需劃分新的業(yè)態(tài)種類，滿足其它客戶的需求；還需劃分新的業(yè)態(tài)種類，滿足其它客戶的需求；僅按照一般城市居住區(qū)商業(yè)計(jì)，5700平米的商業(yè)足以滿足社區(qū)居住人口獨(dú)棟聯(lián)排多層洋房高層建筑面積432405596085240173400套數(shù)1232807101734居住人口30770017754335住宅建筑面積總?cè)藬?shù)社區(qū)商業(yè)面積40784071175700平米左右現(xiàn)有規(guī)劃的公建面積：超市1200

29、0平米、商業(yè)街14000平米、會(huì)所8000平米，總數(shù)34000平米，遠(yuǎn)大于5700平米。注明：此外公建中還有13000平米酒店式公寓項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32結(jié)合案例分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，給本項(xiàng)目結(jié)合案例分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，給本項(xiàng)目的借鑒：的借鑒：波托菲諾波托菲諾的商業(yè)采用三種功能組合的方式進(jìn)行劃分：分為精品街、水邊休閑街、社區(qū)服務(wù)街；新天地新天地分為南里和北里，北里以臨街式商鋪主要是餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂為主；南里以集中式商鋪主要是購物、娛樂、休閑中心為主；項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位功能劃分功能劃分案例案例蠡湖一號商業(yè)街蠡湖一號商業(yè)街將本項(xiàng)目的商業(yè)面積，統(tǒng)籌布局，合理安排集中式商業(yè)

30、和臨街商鋪之間的關(guān)系；建議整體商業(yè)沿蠡湖路、蠡溪路自然的劃分為三個(gè)功能區(qū)：社區(qū)服務(wù)區(qū)、休閑娛樂社區(qū)服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、文化旅游區(qū)；區(qū)、文化旅游區(qū)；項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位波托菲諾波托菲諾的意大利小鎮(zhèn)的精致生活；新天地的定位：新天地的定位：國際化休閑、文化、娛樂中心；商圈定位：商圈定位：蠡湖新城副中心級商業(yè)；項(xiàng)目功能定位：項(xiàng)目功能定位：無錫首條水岸文化、娛樂、旅游休閑街；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)+充滿異域風(fēng)情元素（地中海式、普羅旺斯式、邁阿密式、西班牙式）；在商業(yè)街中引入水景；在商業(yè)街端頭設(shè)置標(biāo)志性建筑物；建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格案例案例波托菲諾波托菲諾的意大利式風(fēng)情街和鐘樓的結(jié)

31、合設(shè)計(jì)；新天地新天地是現(xiàn)代（時(shí)尚）商業(yè)+傳統(tǒng)（石庫門）建筑元素；蠡湖一號商業(yè)街蠡湖一號商業(yè)街建筑細(xì)部建筑細(xì)部波托菲諾波托菲諾售樓處設(shè)在入口廣場，同內(nèi)部商業(yè)精品街連為一體，有助于展示社區(qū)主題形象；新天地新天地建筑集中式商鋪以現(xiàn)代為主，臨街式商鋪以石庫門為主；商業(yè)街商業(yè)街的兩個(gè)入口，緊鄰小區(qū)入口，一方面有助于人口導(dǎo)入，另一方面有利于展示社區(qū)主題形象；集中式商業(yè)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，而臨街商鋪突出異域風(fēng)情；結(jié)合案例分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，給本項(xiàng)目結(jié)合案例分析和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，給本項(xiàng)目的借鑒：的借鑒：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34項(xiàng)目整體功能區(qū)劃分項(xiàng)目整體功能區(qū)劃分功能劃分功能劃分注：原方案中各商業(yè)

32、公建面積，超市：12000平米、商業(yè)步行街：原14000平米建議增加到19000、原會(huì)所8000平米建議減少到3000平米；集中式商業(yè)集中式商業(yè)（超市）（超市）社區(qū)服務(wù)區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)文化旅游藝文化旅游藝術(shù)區(qū)術(shù)區(qū)A：12000平米平米B：5700平米平米C：7300平米平米D：6000平米平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35D D區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)：人文旅游、購物、區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)：人文旅游、購物、SOHOSOHO、展示等功能；、展示等功能；功能劃分功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)以小型劇院、博物館、美術(shù)館之一或組合的文化中心作為核心；文化藝術(shù)中心，能夠聚集人氣，且提升商業(yè)街的文化形象和藝術(shù)檔次

33、；奧地利薩爾斯堡藝術(shù)節(jié)戲劇區(qū)小劇院奧地利薩爾斯堡藝術(shù)節(jié)戲劇區(qū)小劇院 上海多倫路文化街美術(shù)館上海多倫路文化街美術(shù)館案例：上海有泰康路文化街、多倫路文化街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36D D區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)：人文旅游、購物、區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)：人文旅游、購物、SOHOSOHO、展示等功能；、展示等功能；功能劃分功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)二層是藝術(shù)工作室、視覺設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（建 筑 設(shè) 計(jì)、 服 裝 設(shè) 計(jì)、 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì)、室 內(nèi) 設(shè) 計(jì)、 廣 告 設(shè) 計(jì)、 禮 品 設(shè) 計(jì)、 廣 告 攝 影、 陶 藝 設(shè) 計(jì)、 環(huán) 境 設(shè) 計(jì)、 動(dòng) 漫 畫 設(shè) 計(jì)、 家 具 設(shè) 計(jì)、圖 案 設(shè) 計(jì) 等）一層沿外街展開的是畫廊、文

34、物商店、藝術(shù)品店、服裝專賣店等；泰泰康康路路各各類類工工作作室室多倫路各類文化藝術(shù)商店多倫路各類文化藝術(shù)商店泰泰康康路路各各類類商商家家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37CC區(qū)休閑娛樂區(qū)：餐飲、購物、消遣、娛樂、區(qū)休閑娛樂區(qū)：餐飲、購物、消遣、娛樂、游玩等功能；外街為餐飲、購物為主；游玩等功能；外街為餐飲、購物為主；功能劃分功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)沿外街為餐飲、購物為主；這兩個(gè)功能需要人流容易到達(dá)，容易展示，過路客是這兩個(gè)功能使用的主力客戶之一；特色餐飲、咖啡店、茶樓、名糖水點(diǎn)心店、高級外國餐廳面積大，大小不一，穿插設(shè)置；定定向向規(guī)規(guī)劃劃招招商商的的吳吳江江路路美美食食休休閑閑街街和平廣場上海古和平廣場

35、上海古北新區(qū)早期的各北新區(qū)早期的各色餐飲聚集地；色餐飲聚集地；洛城和平廣場旁洛城和平廣場旁又一新建定向招又一新建定向招商各國餐飲的聚商各國餐飲的聚集地；集地；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38CC區(qū)休閑娛樂區(qū)：餐飲、購物、消遣、娛樂、區(qū)休閑娛樂區(qū)：餐飲、購物、消遣、娛樂、游玩等功能；內(nèi)街為消遣、娛樂、游玩為主；游玩等功能；內(nèi)街為消遣、娛樂、游玩為主；功能劃分功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)沿內(nèi)側(cè)為消遣、娛樂、游玩為主；安排在內(nèi)街環(huán)境優(yōu)美，不受馬路噪音灰塵的影響；高級酒吧、一般酒吧、俱樂部、健身設(shè)施、高級桌球房、舞廳；上海衡山路：內(nèi)街可以通過花壇、噴泉、座椅、景觀上海衡山路：內(nèi)街可以通過花壇、噴泉、座椅、景觀燈、

36、水景、樹壇等營造出非常燈、水景、樹壇等營造出非常 優(yōu)美的休閑環(huán)境；優(yōu)美的休閑環(huán)境；新新天天地地內(nèi)內(nèi)街街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39B B區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)：購物、服務(wù)功能；區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)：購物、服務(wù)功能；功能劃分功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)的業(yè)態(tài)主要是便利店、美容美發(fā)、按摩店、房屋中介店、生鮮超市、影像制品、點(diǎn)心店、家政服務(wù)書店文化用品等面積需求不大，但種類繁多；寧波東?；▓@，商業(yè)配套有銀行、寧波東?；▓@，商業(yè)配套有銀行、美容美發(fā)、洗衣房等美容美發(fā)、洗衣房等深深圳圳東東海海花花園園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)面積配比面積配比主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)面積面積合作商家合作商家文化藝術(shù)文化藝術(shù)中心中心

37、美術(shù)館、藝術(shù)館、小劇院；2000-5000 和文化機(jī)構(gòu)、院校合作工作室工作室設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)各類藝術(shù)、視覺設(shè)計(jì)工作室或公司100-300 與無錫知名藝術(shù)家、藝術(shù)機(jī)構(gòu)合作購物購物畫廊、文物商店、藝術(shù)品店、服裝專賣店30-150 與工作室合作引入上海的品牌商家D區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)這個(gè)區(qū)域更多的是“筑巢引鳳”的方法，吸引藝術(shù)者和機(jī)構(gòu)的加盟；許多商家是前店后工作室形式；主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)規(guī) 模模合作商家合作商家日常生活日常生活便利店、生活小用品50-100 羅森便利店等生鮮超市生鮮超市生鮮、水果300-1000選擇地方特色生活服務(wù)生活服務(wù)美容、花店、書店、SPA、房屋中介

38、50-100 選擇具有地方特色商家各類業(yè)態(tài)面積規(guī)模各類業(yè)態(tài)面積規(guī)模B區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)商業(yè)街商家選擇要素：形象檔次與項(xiàng)目總體定位吻合；相同經(jīng)營內(nèi)容商家不超過兩家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)面積配比面積配比各類業(yè)態(tài)面積規(guī)模各類業(yè)態(tài)面積規(guī)模主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)面積面積合作商家合作商家大型餐飲大型餐飲湖鮮、海鮮為主的大型酒樓2000-4000 無錫的大型酒樓特色餐飲特色餐飲各國、各地的特色餐飲200-500 巴國布衣、小肥羊咖啡、茶咖啡、茶樓樓咖啡店、中式茶樓200-500 真鍋、上島咖啡、青藤閣等名糖水點(diǎn)名糖水點(diǎn)心店心店港式糖水店、點(diǎn)心店50-150甜蜜蜜、克麗絲汀酒吧酒吧各類酒吧、

39、音樂吧、書吧、陶藝吧、各國風(fēng)情吧；150-400 選擇一家國外運(yùn)營酒吧機(jī)構(gòu)俱樂部、俱樂部、歌城歌城綜合性歌城、高檔俱樂部3000-8000 選擇實(shí)力機(jī)構(gòu)合作娛樂游玩娛樂游玩桌球房、健身娛樂；500-2000 品牌商家C區(qū)休閑娛樂區(qū)區(qū)休閑娛樂區(qū)休閑娛樂商家選擇要素：經(jīng)營內(nèi)容及方式具有自身特色；具有一定的市場美譽(yù)度，能快速提升特色休閑街知名度及檔次；特色鮮明，擁有固定客戶；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42不同環(huán)境條件中的步行距離控制不同環(huán)境條件中的步行距離控制(m)(m)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)長度控制長度控制本項(xiàng)目步行長度距離本項(xiàng)目步行長度距離本項(xiàng)目步行街長度在本項(xiàng)目步行街長度在550至至650米，在有遮米，在

40、有遮蓋的情況下商業(yè)街更具吸引力；蓋的情況下商業(yè)街更具吸引力；常用的遮蓋形式有：騎樓式、拱廊式和街道式；比較適合本項(xiàng)目的是拱廊式；比較適合本項(xiàng)目的是拱廊式；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43沿街外側(cè)商鋪沿街外側(cè)商鋪 沿蠡湖路和蠡溪路（外側(cè)）為進(jìn)深12米的商鋪，有小面積地下室。一層鋪面可自由分割、布置。同時(shí)也可以分割為兩個(gè)進(jìn)深6米的商鋪，店面分別可開向外側(cè)和里側(cè)的步行街。 沿街的商鋪為二層，二層鋪面的進(jìn)深在10米，留出步行通道，屋頂做綠化。 有少部分局部二層復(fù)三層，三層由商鋪和露臺組成，一般情況下三層商鋪和其正下方的二層商鋪為一家。休閑游樂區(qū)和文化旅游藝術(shù)區(qū)由獨(dú)特風(fēng)格的休閑游樂區(qū)和文化旅游藝術(shù)區(qū)由獨(dú)特風(fēng)格的

41、展示廳和店鋪構(gòu)成；展示廳和店鋪構(gòu)成；商鋪到了三層，商家要的就很少，商鋪到了三層，商家要的就很少，但諸如高級餐廳、酒吧需要一個(gè)但諸如高級餐廳、酒吧需要一個(gè)風(fēng)情露臺一樣，三層局部退臺設(shè)風(fēng)情露臺一樣，三層局部退臺設(shè)計(jì)，不但豐富了立面，也增加了計(jì)，不但豐富了立面，也增加了情趣情趣建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)樓層布置樓層布置本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。44在蠡溪路、蠡湖路路口，以及兩邊商業(yè)街的東西開口處須配合相應(yīng)的建筑異域風(fēng)格，采取代表性的處理方式以形成整體的氣勢；或在開口處設(shè)立鐘樓、代表整體商業(yè)街檔次和展示的精神堡壘；商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法、商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法、通過建筑或構(gòu)

42、筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人通過建筑或構(gòu)筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關(guān)注、駐足，同時(shí)也能成為商業(yè)街的地理標(biāo)志；流關(guān)注、駐足，同時(shí)也能成為商業(yè)街的地理標(biāo)志；建筑物到了建筑物到了端頭可以放端頭可以放大，或形成大，或形成大面積廣告大面積廣告位位精神堡壘是廣精神堡壘是廣告牌、是霓虹告牌、是霓虹燈更是燈更是“什么什么樣樣”的商業(yè)街的商業(yè)街的直接表達(dá)；的直接表達(dá)；端頭設(shè)計(jì)端頭設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45將水系引入到商家的屋前和屋后，形成水岸邊商家的形態(tài)，富有情趣，且可引導(dǎo)人流順?biāo)拢恢亮魇?；加?qiáng)商業(yè)街底層與二層之間的融匯貫通，每150米設(shè)置旋轉(zhuǎn)樓梯，方便客戶的上下，樓梯也是一種別致的風(fēng)景；商業(yè)街的起始處從蠡溪河開始，因此水系的引入商業(yè)街的起始處從蠡溪河開始，因此水系的引入商業(yè)街的