江西萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告頁(yè)城市綜合體市場(chǎng)調(diào)查研究發(fā)展戰(zhàn)略

1、 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告發(fā)展商：萍鄉(xiāng)巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策 劃：深圳市富智商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司二OO九年十月十日 目 錄第一章 調(diào)研緣起 一、調(diào)研特征二、調(diào)研目的三、調(diào)研區(qū)域四、調(diào)研時(shí)間第二章 萍鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、萍鄉(xiāng)城市概況二、萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)三、萍鄉(xiāng)人口情況四、安源區(qū)概況第三章 萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、宏觀政策對(duì)萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響二、萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀三、萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)第四章 萍鄉(xiāng)市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析一、商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析三、典型商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析四、典型商服物業(yè)調(diào)查分析第五

2、章 商戶(hù)與消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷分析 一、萍鄉(xiāng)商戶(hù)調(diào)查及分析 二、萍鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查及分析 三、深度訪談第六章 市場(chǎng)整體分析結(jié)論 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位建議 一、項(xiàng)目基本概況 1、項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)概況 2、項(xiàng)目商圈人流與車(chē)流調(diào)查及分析 二、項(xiàng)目swot分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 4、項(xiàng)目威脅分析 三、項(xiàng)目定位 1、商業(yè)定位原則 2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 3、項(xiàng)目具體定位 4、項(xiàng)目租金定位 5、招商與銷(xiāo)售關(guān)聯(lián)建議 6、商鋪交付裝修條件建議 7、招商進(jìn)度模擬時(shí)間節(jié)點(diǎn) 第八章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略建議第一章 調(diào)研緣起一、調(diào)研特征商業(yè)是人們?nèi)粘Ｉ铌P(guān)系最為緊密的經(jīng)濟(jì)形式，在商業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，將會(huì)牽

3、涉到很多的因素，有宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、居民消費(fèi)等方面的因素。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展則更加的復(fù)雜、多變，牽涉到更多的因素，因此，在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身的條件等方面有比較全面、細(xì)致的了解，從而做到在充分了解的基礎(chǔ)上，更好的把握市場(chǎng)、準(zhǔn)確的定位市場(chǎng)，才能取得商業(yè)開(kāi)發(fā)的成功。二、調(diào)研目的1、了解萍鄉(xiāng)城市基本概況；2、了解萍鄉(xiāng)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)能力；3、了解萍鄉(xiāng)零售市場(chǎng)概況、商業(yè)環(huán)境及特征；4、為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)論證。三、調(diào)研區(qū)域 調(diào)研區(qū)域主要集中在安源區(qū)，本項(xiàng)目所在商圈。四、調(diào)研時(shí)間調(diào)研時(shí)間：2009年9月24日2009年9月30日整理撰寫(xiě)：2009年10月1日200

4、9年10月5日資料補(bǔ)充：2009年10月6日2009年10月9日提交匯報(bào)：2009年10月10日2009年10月11日第二章 萍鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 一、城市概況1. 地理位置：萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，東與本省宜春市、南與吉安市、西與湖南省株洲市、北與湖南省瀏陽(yáng)市接壤。地處東經(jīng)113°35-114°17，北緯27°20-28°0之間。萍鄉(xiāng)市江西和華東的"西大門(mén)",在贛西經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中處于中心位置,素有“湘贛通衡”、“吳楚咽喉”之稱(chēng)。萍鄉(xiāng)處于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的輻射核心區(qū)域，同時(shí)接受泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射。境內(nèi)滬昆鐵路橫穿市內(nèi)腹地與京

5、廣、京九兩大動(dòng)脈相連，隨著滬昆鐵路電氣化改造工程的完成，中國(guó)第一條設(shè)計(jì)時(shí)速200公里/小時(shí)的鐵路干線將成為連接長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的重要通道。319和320國(guó)道呈十字型在市區(qū)交匯通過(guò)，滬昆高速、萍洪高速貫穿全境。市中心城區(qū)距湖南長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)僅120公里，具有優(yōu)越的區(qū)位地理?xiàng)l件。2自然及旅游資源：萍鄉(xiāng)自然資源豐富，歷史上就以礦產(chǎn)資源豐富而著稱(chēng)。已探明的礦藏有煤、鐵、錳、銅、石灰石、高嶺土、粉石英、瓷土等礦產(chǎn)資源豐富，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)8.52億噸，鐵礦儲(chǔ)量6760萬(wàn)噸，優(yōu)質(zhì)石灰石67億噸。萍鄉(xiāng)以煤立市,1898年清郵政大臣盛宣懷在安源創(chuàng)辦萍鄉(xiāng)煤礦，1908年又創(chuàng)辦了當(dāng)時(shí)中國(guó)第一個(gè)股份合資企業(yè)漢冶萍

6、公司，修筑了株萍（至安源）鐵路，萍鄉(xiāng)煤礦為該公司重要組成部分，是江南最早采用西法機(jī)器生產(chǎn)、運(yùn)輸、洗煤、煉焦的煤礦，1916年就產(chǎn)原煤95萬(wàn)噸、焦炭25萬(wàn)噸，被譽(yù)為“江南煤都”。全市森林覆蓋率達(dá)55.4%，植物物種1200余種。水資源十分豐富，有袁水、萍水、草水、蓮江五條河流，地表水徑流量為26.46億立方米/年，水能源可開(kāi)發(fā)量4萬(wàn)千瓦，地下水儲(chǔ)量為4億立方米。萍鄉(xiāng)旅游資源豐富，集歷史、文化、自然、人文、宗教與民俗風(fēng)情為一體,呈全方位立體之勢(shì)，旅游開(kāi)發(fā)前景非常廣闊.萍鄉(xiāng)市所屬的安源是中國(guó)工人運(yùn)動(dòng)的發(fā)祥地和秋收起義的策源地，是中國(guó)革命的搖籃之一。在這里留下了大量的紅色歷史遺跡與革命文物,著名的有安

7、源路礦工人俱樂(lè)部舊址、總平巷、談判大樓,張家灣秋收起義軍事會(huì)議舊址等.解放后，這里建造了安源路礦工人運(yùn)動(dòng)紀(jì)念館，市內(nèi)新建有占地346畝的秋收起義廣場(chǎng)。 萍鄉(xiāng)自然風(fēng)光秀麗、人文景觀眾多，江南三大名山之一的武功山，風(fēng)光瑰麗，高山草甸更是獨(dú)特迷人；佛教勝地楊歧山是我國(guó)佛教五家七宗之一的楊岐宗發(fā)祥地“地下藝術(shù)長(zhǎng)廊”義龍洞被譽(yù)為“天下第一洞”；還有孔廟、寶積寺、橫龍洞等諸多名勝古跡。3行政區(qū)劃全市總面積3827平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面積的66.4、27.3、6.3?，F(xiàn)轄蘆溪、上栗、蓮花三縣和安源、湘東兩區(qū)及省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；有28個(gè)鎮(zhèn)、18個(gè)鄉(xiāng)、7個(gè)街道辦事處、636個(gè)

8、村委會(huì)和120個(gè)居委會(huì)。4國(guó)民經(jīng)濟(jì)初步統(tǒng)計(jì)2007年全市生產(chǎn)總值316.28億元，比上年增長(zhǎng)13.9%；財(cái)政總收入33.08億元，比上年增長(zhǎng)22.1%；地方一般預(yù)算收入達(dá)18.03億元，比上年增長(zhǎng)28.3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值120.72億元，比上年增長(zhǎng)30.8%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資188.28億元，比上年增長(zhǎng)44.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售額90.15億元，比上年增長(zhǎng)17.5%；城市居民人均可支配收入11753元，比上年增長(zhǎng)16.4%；農(nóng)民人均純收入5053元，比上年增長(zhǎng)14.9%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)104.2%。    二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)   

9、; （一）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)有力                 2007年全市生產(chǎn)總值316.28億元，同比增長(zhǎng)13.9%，比去年增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。表明我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在快速增長(zhǎng)的通道中穩(wěn)鍵運(yùn)行。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)28.73億元，同比增長(zhǎng)5.8%；第二產(chǎn)業(yè)193.28億元，同比增長(zhǎng)15.0%；第三產(chǎn)業(yè)94.27億元，同比增長(zhǎng)14.5%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的9.9：59.6：30.5調(diào)整為9.1：61

10、.1：29.8。其中二產(chǎn)同比提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。                 1、工業(yè)支撐力量增強(qiáng)。我市堅(jiān)持興工強(qiáng)市，扎實(shí)推進(jìn)新型工業(yè)化，全年工業(yè)生產(chǎn)承接了高位平穩(wěn)增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。2007年規(guī)模以上工業(yè)增加值120.72億元，同比增長(zhǎng)30.8%，同比加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在：一是輕重工業(yè)快速增長(zhǎng)。輕工業(yè)完成增加值8.57億元，同比增長(zhǎng)30.7%，重工業(yè)完成112.15億元，同比增長(zhǎng)30.7%。

11、二是各種所有制工業(yè)都有較快增長(zhǎng)。其中集體企業(yè)完成增加值2.51億元，同比增長(zhǎng)53.3%；股份合作企業(yè)完成增加值8.68億元，同比增長(zhǎng)36.0%。三是支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。煤炭采選及深加工、醫(yī)藥食品制造、建材、冶金、機(jī)械五大支柱行業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值106.88億元，同比增長(zhǎng)32.7%，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)28.4個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為92.1%。    2、農(nóng)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。我市在鞏固各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。糧食總產(chǎn)量52.27萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)3.7%。全市生豬存欄59.76萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)3.0%，生豬出

12、欄102.95萬(wàn)頭，增長(zhǎng)6.8%。羊出欄20.25萬(wàn)只，家禽出籠769.62萬(wàn)羽，同比分別增長(zhǎng)1.7%和3.8%。    （二）三大需求協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力發(fā)生積極變化    2007年，我市在認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，著力啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，實(shí)現(xiàn)了投資穩(wěn)定增長(zhǎng)、消費(fèi)加快增長(zhǎng)、出口強(qiáng)勁增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)正朝著快速、協(xié)調(diào)的軌道發(fā)展。              &#

13、160; 1、投資高速增長(zhǎng)。2007年全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資188.28億元，同比增長(zhǎng)44.1%。城鎮(zhèn)投資的主要特點(diǎn)：一是工業(yè)投資增速較快。在工業(yè)化進(jìn)程加速的推動(dòng)下，工業(yè)投資保持了較快增長(zhǎng)，完成投資100.93億元，同比增長(zhǎng)65.8%，占城鎮(zhèn)投資的53.6%，其中制造業(yè)投資87.44億元，同比增長(zhǎng)55.2%。二是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%。    2、外商投資增長(zhǎng)迅速，出口貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。我市積極適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)變化，努力轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長(zhǎng)方式，實(shí)施出口多元化，有效克服了國(guó)際貿(mào)易摩擦增多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等不利因素影響。全市進(jìn)出口總額2.46億

14、美元，同比增長(zhǎng)54.4%。其中出口1.92億美元，同比增長(zhǎng)76.9%。實(shí)際利用外商直接投資加速增長(zhǎng)。實(shí)際利用外商投資8494萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)33.1%。                    3、消費(fèi)需求有效擴(kuò)張。我市積極調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，重點(diǎn)擴(kuò)大消費(fèi)需求，并切實(shí)加強(qiáng)商品流通和市場(chǎng)體系建設(shè)，改善消費(fèi)環(huán)境和條件，培育消費(fèi)熱點(diǎn)，消費(fèi)市場(chǎng)更加活躍。2007年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額90.15億元，同比增長(zhǎng)17.5%。拉動(dòng)

15、消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ阂皇浅鞘惺袌?chǎng)消費(fèi)增速加快。城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額72.93億元，同比增長(zhǎng)18.3%。二是餐飲業(yè)增勢(shì)依然強(qiáng)勁。住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額13.05億元，同比增長(zhǎng)29.9%，比社會(huì)消費(fèi)品零售總額高12.4個(gè)百分點(diǎn)。                （三）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量快速提升，財(cái)政增收、居民得益成果突出        1、 財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。2007年全市財(cái)政總收入33.08億元，同比增

16、長(zhǎng)22.1%，其中，地方財(cái)政收入18.03億元，同比增長(zhǎng)28.3%。財(cái)政收入占GDP的比重達(dá)10.5，比上年提高0.26個(gè)百分點(diǎn)。                 2、城鄉(xiāng)居民收入同步快速增長(zhǎng)。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11753元，同比增長(zhǎng)16.4%。農(nóng)民人均純收入5053元，同比增長(zhǎng)14.9%。社會(huì)保障和社會(huì)救助體系建設(shè)不斷推進(jìn)，濟(jì)困助學(xué)和扶貧工作抓實(shí)有效，人民群眾的生活和生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。    （四）經(jīng)

17、濟(jì)發(fā)展的活力不斷增強(qiáng)，運(yùn)行環(huán)境進(jìn)一步改善非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。在鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)政策支持下和全民創(chuàng)業(yè)政策的帶動(dòng)下，非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。從工業(yè)領(lǐng)域看，2007年非公制規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值88.34億元，同比增長(zhǎng)41%。非公有制增加值221.95億元，同比增長(zhǎng)19%，占GDP比重為70.2%。從投資領(lǐng)域看，非國(guó)有投資完成163.52億元，同比增長(zhǎng)51.5%，比城鎮(zhèn)投資快7.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，民間投資完成150.63億元，同比增長(zhǎng)52.4%。     三、人口情況2007年末，萍鄉(xiāng)市總?cè)丝?常住人口)183.97萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口約53萬(wàn)，全市人

18、口密度為每平方公里481人。全市計(jì)劃生育率為95.45%，人口出生率為13.28，死亡率5.95，自然增長(zhǎng)率7.30 。全市從業(yè)人員92.78萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員29.52萬(wàn)人,農(nóng)村從業(yè)人員63.26萬(wàn)人。全市在崗職工合計(jì)12.83萬(wàn)人，在崗職工年平均工資10345元，其中：國(guó)有單位在崗職工9.47萬(wàn)人，年平均工資11647元。 四、安源區(qū)概況 安源，位于江西省西部，原為萍鄉(xiāng)市城關(guān)區(qū)，成立于1971年3月，1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，更名為安源區(qū)。其地理位置優(yōu)越，毗鄰湖南省，歷史上有“吳楚咽喉、贛湘通衢”之稱(chēng)，浙贛鐵路、滬瑞高速公路貫穿其中，319、320國(guó)道縱橫境內(nèi)。安源是萍鄉(xiāng)市政治、經(jīng)濟(jì)

19、、文化中心，全區(qū)總面積212平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，有蒙、回、藏等17個(gè)少數(shù)民族，轄6街、4鎮(zhèn)、1個(gè)管委會(huì)。 百余年來(lái)，煤炭一直是安源的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，“地下”資源一直是安源的優(yōu)勢(shì)。，“十一五”時(shí)期的發(fā)展定位是，要在全省十強(qiáng)縣區(qū)行列中進(jìn)一步爭(zhēng)先進(jìn)位，始終成為全省縣區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展排頭兵。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。具體的指標(biāo)體系是：綜合實(shí)力：到2010年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值136.5億元，年均增長(zhǎng)16%；財(cái)政總收入突破10億元，年均增長(zhǎng)18.5%；一般預(yù)算收入4.9億元，年均增長(zhǎng)16%；規(guī)模工業(yè)增加值42.2億元，年均增長(zhǎng)16%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資9

20、6億元，年均增長(zhǎng)16%。結(jié)構(gòu)調(diào)整：2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為3.3：69.1：27.6。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到60%以上。城鎮(zhèn)化水平率達(dá)到65%以上。體制改革和對(duì)外開(kāi)放：財(cái)稅體制、投融資體制、市場(chǎng)體系、行政體制等各項(xiàng)改革取得新的進(jìn)展?！笆晃濉逼陂g實(shí)際利用外資年平均遞增16%以上，外貿(mào)出口年平均遞增16%以上?？平趟剑焊咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值25%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到48%以上，加快高中階段教育的普及，2010年高中階段教育入學(xué)率達(dá)到80%以上。人民生活：城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入和農(nóng)民人均純收入年平均實(shí)際增長(zhǎng)分別為12%、10%左右。城鎮(zhèn)居民人均住宅

21、建筑面積32平方米。2010年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率達(dá)到100% 。失業(yè)保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保率達(dá)到95%以上。物價(jià)指數(shù)漲幅控制在5%以?xún)?nèi)。第三章 萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、產(chǎn)業(yè)支撐為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境作為工業(yè)礦產(chǎn)城市，其豐富的地下資源是支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)水平強(qiáng)有力的保證。與此同時(shí)，礦產(chǎn)資源也在一定程度上形成輻射力，除了給工業(yè)發(fā)展提供后備力外，也吸引了大量外來(lái)投資，在活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也更進(jìn)一步優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。作為紅色旅游城市，其旅游帶來(lái)的高附加值紅火了商業(yè)地產(chǎn)。有著深厚的歷史底蘊(yùn)的萍鄉(xiāng)在中國(guó)近代史上有著濃重的革命色彩。而以此發(fā)展起來(lái)的紅色旅游、文

22、化交流等使得商業(yè)地產(chǎn)有了發(fā)展的動(dòng)力。萍鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上為房地產(chǎn)發(fā)展提供了寬松的環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了蓬勃地發(fā)展勢(shì)頭。2、規(guī)劃助力，城市價(jià)值提升 2001年以來(lái)，萍鄉(xiāng)市建立了土地有形市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備點(diǎn)燃了城市化進(jìn)程。在前幾年的發(fā)展中，萍鄉(xiāng)市土地市場(chǎng)一直沒(méi)有得到有效挖掘，這主要是年土地儲(chǔ)備量和供應(yīng)量非常小，市場(chǎng)對(duì)土地需求尚未形成有效機(jī)制，土地作為調(diào)控的手段沒(méi)有發(fā)揮明顯的效用，作為三線城市的潛力還有待激發(fā)。隨著近年來(lái)，萍鄉(xiāng)市土地市場(chǎng)規(guī)范化程度的提高以及土地市場(chǎng)化機(jī)制的加速運(yùn)作，不僅進(jìn)一步活躍了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是對(duì)區(qū)域城市化進(jìn)程起到了積極的推進(jìn)作用。 另外，萍鄉(xiāng)市“十一五”規(guī)劃提

23、出，明確發(fā)展以新宜萍為發(fā)展中心的贛西城市群，發(fā)揮省際紐帶作用，建設(shè)湘贛邊境區(qū)域中心城市和重要工業(yè)城市的目標(biāo)，必將極大的促進(jìn)萍鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市價(jià)值將得以重沽。3、房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，物業(yè)類(lèi)型區(qū)分度凸現(xiàn)根據(jù)萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)發(fā)展的跡象看，目前市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域特征明顯，城區(qū)輪廓區(qū)分逐漸凸現(xiàn)，基本可以劃分為五大區(qū)域，分別為老城區(qū)、城北開(kāi)發(fā)區(qū)、安源新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、橫龍山風(fēng)景區(qū)。而在這五大區(qū)域里面，都表現(xiàn)出了不同的物業(yè)狀態(tài)，老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較明顯，其他區(qū)域主要以住宅發(fā)展為主。在老城區(qū)，基本形成了純商業(yè)、商住樓、商務(wù)辦公樓為特征的區(qū)域，這些物業(yè)狀態(tài)也成為了市場(chǎng)的主要供應(yīng)力量。 二、房地產(chǎn)發(fā)

24、展現(xiàn)狀2009年是萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年，在遭受去年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣的情況下，今年萍鄉(xiāng)各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售又有明顯回溫。1至8月份，商品房銷(xiāo)售面積為50.65萬(wàn)平方米，與去年同比上漲32.1%，商品房銷(xiāo)售總金額為11.3億元，與去年同比上漲36.72%，商品房均價(jià)為2220元，同比上升了9.5%。在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開(kāi)發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購(gòu)房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)。三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析，我們得到如下趨勢(shì)預(yù)測(cè):1、發(fā)

25、展商將更加理性、更加成熟，策劃營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)增強(qiáng)，外來(lái)與本地發(fā)展商的同臺(tái)競(jìng)技，將共同促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。2、消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對(duì)投資的需求。3、住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進(jìn)一步的發(fā)展。4、隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。5、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，更加市場(chǎng)化，操作更加專(zhuān)業(yè)。6、隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，市場(chǎng)更加細(xì)分。7、商業(yè)地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)投資商、策劃代理商、營(yíng)運(yùn)商等分工合作，走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路。第四章 萍鄉(xiāng)市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析一、商業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，萍鄉(xiāng)的商業(yè)發(fā)展也

26、進(jìn)入一個(gè)新的階段，萍鄉(xiāng)的商業(yè)主要集中在老城區(qū)的躍進(jìn)南路、八一路、廣場(chǎng)路和昭萍東路以及文化路步行街，商業(yè)扎堆比較明顯，并以此形成城市商業(yè)金三角的核心商圈狀態(tài)。該商圈整合了萍鄉(xiāng)商業(yè)精華，基本突現(xiàn)了萍鄉(xiāng)整體的商業(yè)格局,目前的零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，有百貨、超市、電器賣(mài)場(chǎng)，小商品市場(chǎng)，貿(mào)易商城，室內(nèi)步行街，室外步行街，還有以底商為主的眾多沿街店鋪。主商圈格局 萍鄉(xiāng)核心商圈主要以躍進(jìn)南路（昭萍路至八一路段），昭萍東路，廣場(chǎng)路構(gòu)成的三角形商業(yè)中心，囊括萍鄉(xiāng)商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的商業(yè)模式。 核心商圈示意圖核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體百貨商場(chǎng)：南昌百貨萍鄉(xiāng)購(gòu)物中心、富森百貨、青龍商廈步 行

27、 街：文化路步行街、金泰地室內(nèi)步行街綜合市場(chǎng)：萍鄉(xiāng)商城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：義烏小商品批發(fā)城、原萍百三樓服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、四平家電、肖記電器、全友家私等其 他：肯德基、迪歐咖啡二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析1、 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析萍鄉(xiāng)唯一大型綜合百貨是南昌百貨萍鄉(xiāng)購(gòu)物中心，位于綠茵廣場(chǎng)東面，文化路步行街的入口，位置優(yōu)越，規(guī)劃布局合理，無(wú)論從檔次、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看都是萍鄉(xiāng)百貨業(yè)的龍頭。2、 超市業(yè)態(tài)及分析萍鄉(xiāng)暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)營(yíng)的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨、購(gòu)物中心，屬于商場(chǎng)自營(yíng)，作為百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場(chǎng)的功能，目前附帶超市的百貨有南百萍鄉(xiāng)店、富森百貨、青龍商廈，其中富森百貨、青龍商廈

28、以超市為主營(yíng)業(yè)務(wù)，少量日雜百貨為輔。3、 主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析 商業(yè)步行街主要有文化路步行街、金泰地室內(nèi)步行街。文化路步行街屬于多功能型室外步行街，金泰地室內(nèi)步行街為人防工程建筑。 4、 主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及分析 主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。本商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要是義烏小商品批發(fā)城、原萍百三樓服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、四平家電、肖記電器、全友家私等 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是商品銷(xiāo)售細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前萍鄉(xiāng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量較少且專(zhuān)業(yè)化程度不高。三、典型商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析街 道： 躍進(jìn)南路 位 置： 昭萍路至八一路段 人流量： 很多

29、車(chē) 道： 雙向四車(chē)道 車(chē)流量： 很多 公 交： 1、7、8、9、15、18路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾箱包皮具珠寶首飾化妝品鞋建材五金日用百貨餐飲其它合計(jì)數(shù)量（間）13572412-1510176比例（%）767%4%12%2%7%-05%3%56%100%租金狀況125-200元/平/月（圖書(shū)館至安源賓館路段）240260元/平/月（人民公園路段）商鋪面積20200平方米不等建筑形式以底商為主經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好空 置 率無(wú)空置業(yè)態(tài)特征該街道主要以中高檔品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店為主，并有少量鞋類(lèi)及皮具箱包店及其它店面。代表品牌報(bào)喜鳥(niǎo)、勁霸、羅蒙、九牧王、柒牌、雅戈?duì)?、七匹狼、歐時(shí)力、歌力思、哥弟、聲雨竹、季候

30、風(fēng)等綜合點(diǎn)評(píng)綜合點(diǎn)評(píng)：該街道位于安源區(qū)老城區(qū)，是目前萍鄉(xiāng)商業(yè)氛圍最濃、中高檔品牌服飾最集中的街道，此街道的形成在很大程度上推進(jìn)了萍鄉(xiāng)商業(yè)進(jìn)程，提高了消費(fèi)者的消費(fèi)品位和檔次，并一定程度上滿足了部分高消費(fèi)群體的需求。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 躍進(jìn)南路街景街 道： 廣場(chǎng)路 位 置： 人民公園至北橋路段 人流量： 較多 車(chē) 道： 雙向四車(chē)道 車(chē)流量： 較多 公 交： 2、6、20路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾箱包皮具珠寶首飾化妝品鞋建材五金日用百貨餐飲其它合計(jì)數(shù)量（間）10844317-91610171比例（%）63%25%25%2%9%-52%10%58%100%租金狀況200左右/平/月（人民公園以東路

31、段）商鋪面積2080平方米不等建筑形式以底商為主經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好空 置 率無(wú)空置業(yè)態(tài)特征該街道（南段和中段）主要以運(yùn)動(dòng)、休閑服飾品牌專(zhuān)賣(mài)店為主，西段大部分為低檔服飾、日雜及其它店面。代表品牌李寧、耐克、彪馬、阿迪達(dá)斯、安踏、361度、康威、自由鳥(niǎo)等綜合點(diǎn)評(píng)綜合點(diǎn)評(píng)：該街道位于人民公園和北橋之間，南段和中段品牌專(zhuān)賣(mài)店較多，但檔次參差不齊，路中段有青龍商廈、義烏小商品城等，在一定程度上給該路段帶來(lái)人氣，青少年和日雜批發(fā)商來(lái)此路段購(gòu)物、批發(fā)小商品者居多?？系禄谠撀繁倍?。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 廣場(chǎng)路街景街 道： 昭萍東路 位 置： 綠茵廣場(chǎng)至北橋路段 人流量： 較多 車(chē) 道： 雙向四車(chē)道

32、 車(chē)流量： 較多 公 交： 5、6路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾化妝品鞋建材五金日用百貨餐飲其它（美發(fā)、通訊、銀行、藥房、其它服務(wù)業(yè)）合計(jì)數(shù)量（間）84537202440138比例（%）58%29%36%268%145%174%29%100%租金狀況6080元/平/月（路北面，香味樓對(duì)面一帶）商鋪面積1060平方米不等建筑形式以底商為主經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好空 置 率無(wú)空置業(yè)態(tài)特征該街道主要以建材五金、餐飲日雜、和多種服務(wù)業(yè)組成。代表品牌德?tīng)柕匕?、宏泰工具、老?shù)咖啡、香味樓、金鵬通訊、昌盛藥房等綜合點(diǎn)評(píng)綜合點(diǎn)評(píng)：該街道位于綠茵廣場(chǎng)和北橋之間，經(jīng)營(yíng)業(yè)種較為繁雜，由建材五金、餐飲日雜和各種服務(wù)業(yè)組成，東段有肯

33、德基，中段有富森百貨（實(shí)質(zhì)主營(yíng)超市），西段有南百萍鄉(xiāng)店，由于餐飲、服務(wù)種類(lèi)相對(duì)較多，給市民出行帶來(lái)方便，成為北橋商圈的重要組成部分。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 昭萍東路街景街 道： 文化路步行街 位 置： 昭萍東路至朝陽(yáng)路段 人流量： 一般 車(chē) 道： 無(wú)設(shè)置車(chē)道 車(chē)流量： 無(wú)車(chē)流 公 交： 附近5、6、9、7、16路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾皮具箱包化妝品鞋餐飲日雜小百貨合計(jì)數(shù)量（間）1321542357 12243比例（%） 54% 6% 15%10%235%5%100%租金狀況100200元/平/月（入口路段）、7080元/平/月（靠里）商鋪面積10150平方米不等建筑形式 以底商為主經(jīng)營(yíng)狀況入口

34、路段經(jīng)營(yíng)良好、靠里經(jīng)營(yíng)狀況一般空 置 率 空置約10%業(yè)態(tài)特征該步行街主要以服飾、小百貨、特色餐飲、娛樂(lè)休閑項(xiàng)目為主代表品牌鞋服類(lèi)：森馬、特步、安踏、海瀾之家、蜘蛛王、紅蜻蜓 、勁王、雅戈?duì)?、三彩、秋水伊人、周織等。餐飲娛?lè)類(lèi)：街客、烤翅一絕、永和豆?jié){等。綜合點(diǎn)評(píng)綜合點(diǎn)評(píng)：萍鄉(xiāng)文化路步行街長(zhǎng)達(dá)1168米，總占地158畝，總建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米，是一條以地方特色文化為背景建成的步行街，有漂亮的街區(qū)和廣場(chǎng)，各種情調(diào)的酒吧和酒樓，并集購(gòu)物休閑、餐飲美食、特色小吃、文藝娛樂(lè)，觀光旅游等商業(yè)功能于一體的步行街，但由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，平時(shí)人氣不是很旺，正處在商業(yè)孕育期。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 文化路

35、步行街街景 四、典型商服物業(yè)調(diào)查分析 1、南昌百貨萍鄉(xiāng)店 項(xiàng)目名稱(chēng)南昌百貨萍鄉(xiāng)店項(xiàng)目位置綠茵廣場(chǎng)西側(cè)開(kāi)業(yè)時(shí)間07年9月樓層和總面積五層，3萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商南百集團(tuán)車(chē)位260車(chē)位客流量較多裝修檔次中檔裝修空調(diào)狀況有中央空調(diào)電梯情況雙向手扶電梯建筑特點(diǎn)由地下一層和地上四層組成，封閉式商場(chǎng)對(duì)外租金基本以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主,不同品類(lèi)不同檔次扣點(diǎn)不同，一般在18%25%范圍?？罩寐薀o(wú)空置單鋪面積2080平米商戶(hù)總數(shù)239家商場(chǎng)定位中檔百貨商場(chǎng)+超市管理費(fèi)客戶(hù)來(lái)源商戶(hù)來(lái)源范圍： 本地 商戶(hù)特點(diǎn)： 代理、加盟經(jīng)營(yíng)商戶(hù)為主 顧客來(lái)源范圍： 本地顧客為主 顧客特點(diǎn)：中青年為主要的消費(fèi)者 各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別

36、預(yù)計(jì)面積-1F家電50001F化妝品、鐘表首飾、皮具、男女鞋、煙酒50002F女裝、飾品、美容、超市75003F男裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、超市75004F針織、童裝、床用、兒童樂(lè)園5000綜合點(diǎn)評(píng)1、地段：商場(chǎng)處在昭萍東路和文化路步行街交匯口，很好的地理位置，屬于核心商圈的一部分，可以和其他商業(yè)共享旺盛的人流和客戶(hù)資源；2、規(guī)模：南百集團(tuán)資金雄厚，目前為止，南百萍鄉(xiāng)店是萍鄉(xiāng)唯一真正意義上的最大規(guī)模的百貨店。3、經(jīng)營(yíng)管理：商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理，導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)的百貨店管理模式。4、物業(yè)形象：屬于新建商場(chǎng)，建筑物年限短，物業(yè)形象較好，裝修相對(duì)較有檔次。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 南昌百貨萍鄉(xiāng)店2、金泰地室內(nèi)商業(yè)走

37、廊項(xiàng)目名稱(chēng)金泰地室內(nèi)商業(yè)走廊項(xiàng)目位置人民公園下面開(kāi)業(yè)時(shí)間06年樓層和總面積一層，7000平方米開(kāi)發(fā)商 招商引資車(chē)位客流量較多裝修檔次一般裝修空調(diào)狀況有中央空調(diào)電梯情況建筑特點(diǎn)地上一層封閉式室內(nèi)步行街對(duì)外租金業(yè)主買(mǎi)斷自租，部分商場(chǎng)出租，租金100-150元/平/月（室內(nèi)/實(shí)用面積計(jì)）鋪位實(shí)用率70%單鋪面積實(shí)用面積1030平米商戶(hù)總數(shù)240家左右商場(chǎng)定位中低檔服飾、小百貨管理費(fèi)5元/平/月客戶(hù)來(lái)源商戶(hù)來(lái)源范圍： 本地 商戶(hù)特點(diǎn)： 普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)為主 顧客來(lái)源范圍： 本地顧客為主 顧客特點(diǎn)： 中青年為主要的消費(fèi)者 樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層 服裝、鞋帽、箱包、小飾品、童裝、化妝品綜合點(diǎn)評(píng)1、

38、地段：商場(chǎng)處在躍進(jìn)南路和廣場(chǎng)路交匯口，人民公園下方，比較好的地理位置，可以共享躍進(jìn)南路和廣場(chǎng)路，以及到人民公園休閑的旺盛人流；2、規(guī)模：?jiǎn)螌用娣e較大，7000平，具備一定優(yōu)勢(shì)。3、經(jīng)營(yíng)管理：商場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，布局比較混亂，管理不到位。4、物業(yè)形象：屬于新建商場(chǎng)，建筑物年限短，外圍形象良好，店面裝修比較統(tǒng)一，室內(nèi)部分裝修一般。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 金泰地 3、義烏小商品城項(xiàng)目名稱(chēng)義烏小商品城項(xiàng)目位置廣場(chǎng)路中段開(kāi)業(yè)時(shí)間07年10月樓層和總面積五層，24萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商招商引資（華僑投資）車(chē)位客流量一般裝修檔次低檔裝修空調(diào)狀況有中央空調(diào)電梯情況手扶、觀光電梯、貨梯建筑特點(diǎn)由地下一層和地上四層組成

39、，封閉式商場(chǎng)對(duì)外租金 一層、二層：90元/平/月，現(xiàn)在三折 三層： 48元/平/月，現(xiàn)在三折鋪位實(shí)用率45%48%單鋪面積實(shí)用面積1540平米商戶(hù)總數(shù)約300家商場(chǎng)定位中低檔小百貨批零管理費(fèi)5元/平/月客戶(hù)來(lái)源商戶(hù)來(lái)源范圍： 本地為主 商戶(hù)特點(diǎn)： 普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)為主 顧客來(lái)源范圍： 本地、周邊縣鄉(xiāng)為主 顧客特點(diǎn)： 商人、中年人為主要的消費(fèi)者 各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別預(yù)計(jì)面積-1F通訊、電腦產(chǎn)品40001F時(shí)尚服裝、鞋，針織內(nèi)衣、童裝、婦幼用品50002F日用百貨、小五金、小電器50003F日化用品、飾品、珠寶、皮具箱包、床上用品50004F玩具、工藝品、字畫(huà)、文體用品5000綜合點(diǎn)評(píng)1、

40、地段：商場(chǎng)處在廣場(chǎng)路和迎賓路交匯口，地理相對(duì)位置一般，屬于商圈邊緣，廣場(chǎng)路人流相對(duì)較少，共享萍鄉(xiāng)商城顧客。2、規(guī)模：屬萍鄉(xiāng)最大規(guī)模的小商品批零兼營(yíng)單體店。3、經(jīng)營(yíng)管理：商場(chǎng)雖有統(tǒng)一規(guī)劃，但現(xiàn)場(chǎng)管理混亂，招商力度不夠，空置率高。4、物業(yè)形象：物業(yè)形象一般，店鋪裝修較低檔，整體購(gòu)物環(huán)境較差。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 義烏小商品批發(fā)城綜述： 經(jīng)對(duì)商圈商業(yè)狀況調(diào)研，總體而言，萍鄉(xiāng)商業(yè)仍處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的階段，商業(yè)大多集中于老城區(qū)，品牌專(zhuān)賣(mài)店剛剛開(kāi)始進(jìn)入，現(xiàn)代化購(gòu)物中心（南百）剛剛出現(xiàn)，尚未有現(xiàn)代連鎖大型超市進(jìn)入，缺少具有鮮明主題的現(xiàn)代化主題商業(yè)，多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚未形成，大多是競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的

41、集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)，規(guī)模和專(zhuān)業(yè)化程度很低，提升商業(yè)檔次、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、是萍鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展的方向。零售業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、業(yè)態(tài)業(yè)種上都將向多元化、多層次方向發(fā)展。隨著萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與外部聯(lián)系的加強(qiáng)，整個(gè)商業(yè)格局將會(huì)面臨新一輪的洗牌，同時(shí)本土企業(yè)將面臨與外來(lái)企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的局面。第五章 商戶(hù)與消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷及分析（一）萍鄉(xiāng)商戶(hù)調(diào)查及分析（共發(fā)出60份，有效收回60份）Q1、請(qǐng)問(wèn)您在萍鄉(xiāng)經(jīng)商的時(shí)間是 1、1年以下 2、12年 3、23年 4、35年 5、58年 6、8年以上5-8年, 10%3-5年, 17%2-3年, 25%1-2年, 14%1年以下, 12%8

42、年以上,22%1年以下1-2年2-3年3-5年5-8年8年以上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間在2年以上的占主力，基本以老商戶(hù)為主。Q2、來(lái)您這消費(fèi)的顧客類(lèi)型主要有 ？(多選)1、學(xué)生 2、本地市民 3、萍鄉(xiāng)周邊縣區(qū) 4、外地游玩者 5、其他： 上圖可以看出：來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民和周邊顧客居多，其次是外地來(lái)旅游的消費(fèi)者和學(xué)生。Q3、來(lái)您店這消費(fèi)的顧客大部分屬于哪個(gè)年齡階段？ 1、18歲以下 2、 1823歲 3、2430歲 4、3135歲 5、3640歲 6、40歲以上 此類(lèi)商戶(hù)面對(duì)的消費(fèi)顧客年齡從上圖表可以看出主要在1835歲的青年，其次是中年消費(fèi)者。Q4、來(lái)您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是

43、怎么樣的？1、20元以下 2、20-50元 3、50-100元 4、100-200元 5、200-300元 6、300-500元 7、500元以上顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在100-500元的范圍，其次500元以上也占一定比例。Q5、請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在每月必須支付的租金在以下哪個(gè)范圍之內(nèi) 1、400元/平米及以上 2、300400元/平米 3、150300元/平米 4、91150元/平米 5、7190元/平米 6、5170元/平米 7、3150元/平米 以此商戶(hù)每月支付的租金因所處地段不同而有所不同，其中91150元/平米占大多數(shù)，其次是150300元/平米占32%。Q6、請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在的租金多長(zhǎng)時(shí)間交一

44、次 ？1、一個(gè)月 2、一個(gè)季度 3、半年 4、一年 5、兩年 6、其他租金的支付從上圖表可以看出租金以每月一交的占絕大多數(shù)。Q7、請(qǐng)問(wèn)您這里每日的營(yíng)業(yè)收入大約可以歸入下列哪一項(xiàng) 1、1000元以下 2、10011500元 3、15012000元 4、20012500元 5、25013000元 6、30013500元 7、35014000元 8、4001元以上從上圖可以看出，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額度因品牌與品類(lèi)的不同而相差較大，10012000占35，20013000元的占20%，1000以下和4001以上也占了一定比例。Q8、如果您想再擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，需要的面積是 1、50平米以下 2、5170平米3

45、、7190平米 4、91150平米5、151-300平米 6、300平米以上 從上可以看出，所調(diào)查商戶(hù)所需要的經(jīng)營(yíng)面積，各種面積都有一定比例的需求，其中91-150平米比例稍大。Q9、您認(rèn)為目前綠茵廣場(chǎng)附近的商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？ 1、51-75元 2、76-100元 3、101-125元 4、126150元5、151-175元 6、176-200元 7、201-225元 8、226250元 9、251-275元 10、276元以上商戶(hù)所能接受的租金價(jià)格5175元/平方米占大多數(shù)，其次是101125元/平方米和76100元/平方米。Q10、您在決定租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，您最為關(guān)

46、注的是以下哪些因素 （多選）1、地段 2、周邊商業(yè)氛圍 3、租金水平 4、管理是否規(guī)范5、主力店的進(jìn)駐情況 6、未來(lái)發(fā)展?jié)摿?7、其它因素（請(qǐng)注明） 經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新商場(chǎng)的地段，其次是商場(chǎng)周邊的商業(yè)氣氛，另外還有租金的承受能力也是其較為關(guān)心的。Q11、如果我們?cè)诰G茵廣場(chǎng)有一集餐飲、服飾、休閑為一體的地下商業(yè)街，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 1、會(huì)，看好這個(gè)地段 2、可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 3、不確定，還要考慮一下4、不會(huì)，不看好這個(gè)位置 5、不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限多數(shù)的商戶(hù)看好我們項(xiàng)目，但是否要租賃經(jīng)營(yíng)要看項(xiàng)目的發(fā)展情況來(lái)定，持觀望態(tài)度。Q12、您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局？1、商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立隔斷式檔口 2、

47、商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞式檔口 3、獨(dú)立門(mén)面有56%的商戶(hù)對(duì)獨(dú)立門(mén)面感興趣，商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞檔口也占了31%的比例。Q13、如果您在綠茵廣場(chǎng)附近經(jīng)營(yíng)，您會(huì)選擇哪種類(lèi)型的業(yè)態(tài)？ (多選)1、服裝 2、鞋帽 3、箱包 4、小飾品 5、化妝品 6、電子產(chǎn)品 7、電動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)所玩具 8動(dòng)漫產(chǎn)品 9 圖書(shū)、音像制品10、美食城或餐飲店 11、咖啡茶座等休閑場(chǎng)所 12、女子美容美體等 13、量販?zhǔn)終TV或練歌房 14、小網(wǎng)吧 15、其他 以上可以看出，被調(diào)查商戶(hù)還以經(jīng)營(yíng)老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽、箱包、化妝品為主。（二）萍鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查及分析（共發(fā)出200份，有效收回200份）B1、背景分析B2、調(diào)查對(duì)象年齡結(jié)構(gòu)比例： B3

48、、調(diào)查對(duì)象職業(yè)類(lèi)別比例：1、事業(yè)單位干部 2、事業(yè)單位員工 3、企業(yè)單位中高層 4、企業(yè)單位員工居民 5、教師或國(guó)家公務(wù)員 6、個(gè)體工商戶(hù) 7、學(xué)生 8、自由職業(yè)及其他 B4、調(diào)查對(duì)象學(xué)歷比例A、高中或以下 B、大專(zhuān) C、本科 D、研究生及以上1、您目前的居住區(qū)域是（單選）A、安源區(qū) B、湘東區(qū) C、蘆溪縣 D、上栗縣 E蓮花縣 F、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) G、其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)安源區(qū), 55%湘東區(qū), 11%蘆溪縣, 6%上栗縣, 6%蓮花縣, 2%其它鄉(xiāng)鎮(zhèn), 8%經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ,12%安源區(qū)湘東區(qū)蘆溪縣上栗縣蓮花縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者大多數(shù)為安源本地人，其余基本上是周邊縣區(qū)的消費(fèi)者。2、請(qǐng)問(wèn)您到綠茵廣場(chǎng)附近

49、消費(fèi)的頻率大約是（單選）A、1-5天1次 B、6-10天1次 C、11-15天1次 D16-20天1次E、21-25天1次 F、26-30天1次 G、其他（請(qǐng)注明） 被訪者到本項(xiàng)目附近的消費(fèi)頻率以15天和6-10天一次占多數(shù)。3、請(qǐng)問(wèn)您喜歡到下列哪市場(chǎng)消費(fèi)？（多選）A、多功能購(gòu)物中心 B、商業(yè)街 C、餐飲市場(chǎng) D、娛樂(lè)場(chǎng)所 E、超市 F、百貨商場(chǎng) G、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)H、其他被調(diào)查者大部分對(duì)萍鄉(xiāng)多功能購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、超市較感興趣。4、在您去過(guò)的商業(yè)場(chǎng)所里，您最喜歡的是哪幾個(gè)？ （在本市內(nèi)選擇）（多選） 喜歡的理由是 （多選）A、中檔場(chǎng)所 B、環(huán)境優(yōu)雅 C、高檔場(chǎng)所 D、人多，熱鬧 E、交通方便 F、其它： 由上圖表不難看出，萍鄉(xiāng)的消費(fèi)者向往的消費(fèi)場(chǎng)所為人多熱鬧和環(huán)境優(yōu)雅的場(chǎng)所，如南昌百貨、步行街等。5、如果我們?cè)诰G茵廣場(chǎng)附近有一綜合性的地下商業(yè)街，請(qǐng)問(wèn)您會(huì)去那兒消費(fèi)嗎？（單選）A、一定會(huì)去 B、可能會(huì)去 C、不知道 D、可能不會(huì)去 E、肯定不會(huì)去萍鄉(xiāng)消費(fèi)者大多數(shù)對(duì)本項(xiàng)目持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。6、請(qǐng)問(wèn)如果您去綠茵廣場(chǎng)附近消費(fèi)習(xí)慣采用什么樣的交通方式？（多選）A、步行 B、自行車(chē)