皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本研究

1、皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本管理研究摘要近幾十年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為我國(guó)目前上升最快的行業(yè)之一。尤其是最近幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越快，占有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也逐漸變高，這樣既加快了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也成為對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有影響力的行業(yè)之一。本文以皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本管理作為研究對(duì)象，在深入分析、總結(jié)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題及其成因的基礎(chǔ)上，通過(guò)運(yùn)用項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目全過(guò)程成本管理和項(xiàng)目全面成本管理的思想以及項(xiàng)目成本分析方法，介紹皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀，同時(shí)揭示該項(xiàng)目在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題及各種風(fēng)險(xiǎn)因素，重點(diǎn)對(duì)解決這些問(wèn)題及各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出新的成本管理措施。關(guān)鍵

2、詞：房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目施工 成本管理 成本控制0目錄摘要1第一章 緒論11.1 課題背景11.2研究的目的和意義21.3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀論述21.4 研究?jī)?nèi)容和方法3第二章 皇家景園建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀52.1 北京華昊工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀52.2 北京華昊工程成本管理現(xiàn)狀5第三章 針對(duì)皇家景園項(xiàng)目成本管理問(wèn)題分析63.1 項(xiàng)目經(jīng)理的成本管理觀念薄弱63.2 施工組織設(shè)計(jì)流于形式63.3 成本控制目標(biāo)不明確63.4 項(xiàng)目成本管理方法不完善73.5 沒(méi)有認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策的重要性73.6管理制度的執(zhí)行力不夠73.7 直接費(fèi)用的成本管理有待加強(qiáng)8第四章 皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本控制方案研究94.1 做好項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)的

3、成本控制94.2 認(rèn)真編制優(yōu)化施工組織方案94.3 制定成本控制目標(biāo)94.4 實(shí)施目標(biāo)成本控制10第五章 結(jié)論12致謝1參考文獻(xiàn)10第一章 緒論1.1 課題背景近幾十年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為我國(guó)目前上升最快的行業(yè)之一。尤其是最近幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越快，占有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也逐漸變高，這樣既加快了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也成為對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有影響力的行業(yè)之一。早期的房地產(chǎn)（05年之前）：建筑形態(tài)比較初級(jí)，以天地樓為主，商品房開(kāi)始出現(xiàn)，樓盤(pán)品質(zhì)與開(kāi)發(fā)水平較低，房?jī)r(jià)由最初900元/上升為1300元/；中期的房地產(chǎn)（0507年）：房地產(chǎn)作為行業(yè)真正形成，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品要求不

4、高，天地樓仍占主導(dǎo)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)還較少，以賣(mài)方市場(chǎng)為主，房?jī)r(jià)約1900元/。目前的房地產(chǎn)（07年目前）：隨著市場(chǎng)化推進(jìn)及消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，天地樓逐漸減少，商品房逐漸被接受，對(duì)居住品質(zhì)要求逐步提高，成交價(jià)格、成交量迅速上升，房?jī)r(jià)上漲到約為4000元/。皇家景園建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為北京華昊置業(yè)商貿(mào)有限公司.筆者作為一名在校學(xué)生，調(diào)查了皇家景園建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作。在皇家景園建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，認(rèn)為皇家景園建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理重視不足，成本控制目標(biāo)不明確，缺乏有效的成本控制措施，等很多問(wèn)題。 通過(guò)對(duì)皇家景園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理案例分析，由個(gè)別存在的問(wèn)題反應(yīng)

5、到目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理普遍存在的問(wèn)題，我們能得到啟示，并運(yùn)用理論和實(shí)踐結(jié)合的研究方法，擬對(duì)施工項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行研究，并提出一些可在施工企業(yè)中推廣應(yīng)用的工程施工項(xiàng)目成本控制措施，這些將對(duì)提高施工企業(yè)工程施工的效率、規(guī)范施工十分有必要，對(duì)今后的工作也將有重大意義。 1.2研究的目的和意義本文通過(guò)闡述北京華昊置業(yè)商貿(mào)有限公司皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀，針對(duì)此項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題，從設(shè)計(jì)階段、制定階段、實(shí)施階段提出了適合皇家景園建設(shè)的項(xiàng)目成本管理的方案及成本控制的方法。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，所以項(xiàng)目利潤(rùn)即是企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的主要來(lái)源。項(xiàng)目成本降低，經(jīng)營(yíng)收益提高，因此控制頂目成本即成

6、為企業(yè)盈利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，所以項(xiàng)目利潤(rùn)即是企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的主要來(lái)源。項(xiàng)目成本降低，經(jīng)營(yíng)收益提高，因此控制頂目成本即成為企業(yè)盈利的關(guān)鍵。項(xiàng)目的成本管理是整個(gè)項(xiàng)目管理界中很重要的成分，企業(yè)都是追求經(jīng)濟(jì)的可觀收入，這是通過(guò)追求成本最小化與利益最小化來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但是就整體而言，我國(guó)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理水平方面與國(guó)外先進(jìn)房地產(chǎn)公司相比還存在很大的差距，而隨著對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的關(guān)注度會(huì)越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須加快提高自身的項(xiàng)目成本管理水平和項(xiàng)目效益，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。筆者在研究的過(guò)程中，找出了項(xiàng)目成本管理中

7、存在的問(wèn)題，同時(shí)也想通過(guò)此給其它開(kāi)發(fā)商提供一點(diǎn)借鑒，達(dá)到不斷總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本經(jīng)驗(yàn)，努力推進(jìn)項(xiàng)目成本管理規(guī)范化、科學(xué)化，不斷提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平，適應(yīng)復(fù)雜多變的建筑市場(chǎng)，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)公司，提升房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力。1.3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀論述某房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)理認(rèn)為，建筑施工企業(yè)項(xiàng)目部要做好控制與核算，應(yīng)用到的基本做法有：一是強(qiáng)化成本的核算意識(shí)，徹底改變不少建筑企業(yè)的施工項(xiàng)目中仍然存在的“項(xiàng)目吃企業(yè)大鍋飯問(wèn)題。二是抓好成本核算的監(jiān)督，大力加強(qiáng)成本核算的監(jiān)督力度。三是提高成本核算員的素質(zhì)。四是控制項(xiàng)目施工成本。項(xiàng)目部在強(qiáng)調(diào)抓質(zhì)量、抓進(jìn)度的同時(shí)，必須抓好項(xiàng)目效益，對(duì)工程中的人、機(jī)、材等費(fèi)用

8、采取“預(yù)測(cè)、預(yù)控、分解、對(duì)比的方法進(jìn)行管理和控制，使項(xiàng)目施工成本始終處于受控狀態(tài)。同時(shí)，工程項(xiàng)目部要盡量減少與工程生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的各種費(fèi)用的開(kāi)支，對(duì)工程項(xiàng)目期間的費(fèi)用實(shí)行等額限制，以保證施工成本費(fèi)用的降低。五是建立科學(xué)的工程項(xiàng)目成本核算制度。要建立、健全適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的施工項(xiàng)目成本核算體系，建立科學(xué)的工程項(xiàng)目成本核算制度和相應(yīng)的激勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)工程項(xiàng)目管理人員的積極性，通過(guò)對(duì)這些理論方法的完善，使本其更加適合于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)。外國(guó)建筑行業(yè)的專(zhuān)家從分析項(xiàng)目的采購(gòu)過(guò)程入手，研究出了很多創(chuàng)新性的項(xiàng)目合理方案，這些方案或者從參與方層面上、或者從項(xiàng)目的建設(shè)階段上對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施進(jìn)行了部分

9、的集成，從而能夠部分解決上述問(wèn)題。在外國(guó)的工程承包商相當(dāng)重視先進(jìn)成本管理理論方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，如目標(biāo)成本管理理論、全面成本管理理論等。另外，國(guó)外的承包商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中也特別注意借鑒吸收其它行業(yè)的先進(jìn)成本管理理論與方法，如最早在制造業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)的作業(yè)成本法、價(jià)值工程理論等。通過(guò)對(duì)這些改善，使其更加適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)。1.4 研究?jī)?nèi)容和方法1.4.1論文研究?jī)?nèi)容本篇論文首先是以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題入手，針對(duì)建筑施工項(xiàng)目的成本管理問(wèn)題展開(kāi)研究，以項(xiàng)目作為研究對(duì)象，探討建筑施工企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，在保證項(xiàng)目施工質(zhì)量、工期、安全等的前提

10、下，做好項(xiàng)目的成本控制。本文主要包括以下幾個(gè)方面的研究?jī)?nèi)容:(1)緒論，論述選題背景，提出研究問(wèn)題，國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀及評(píng)述，說(shuō)明論文結(jié)構(gòu)、主要研究?jī)?nèi)容、研究方法、研究目的與意義等。(2)簡(jiǎn)述現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，主要對(duì)本文的案例進(jìn)行現(xiàn)狀介紹和問(wèn)題提出。(3)問(wèn)題剖析，針對(duì)皇家景園項(xiàng)目成本管理問(wèn)題進(jìn)行剖析。 （4)方案提出，以皇家景園建設(shè)項(xiàng)目為研究對(duì)象，針對(duì)該公司項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)新的成本管理方案運(yùn)用在皇家景園的設(shè)計(jì)階段、制定階段、實(shí)施階段階段，并通過(guò)運(yùn)用說(shuō)明項(xiàng)目成本管理在企業(yè)項(xiàng)目管理中的重要性。(5)通過(guò)對(duì)皇家景園建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)例研究得出結(jié)論，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，并且針對(duì)本

11、篇論文的不足之處，在未來(lái)進(jìn)行完善。1.4.2論文研究方法本文主要采用文獻(xiàn)查閱，數(shù)據(jù)收集，案研究和理論分析相結(jié)合的方法。通過(guò)對(duì)皇家花園建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程，結(jié)合有關(guān)施工項(xiàng)目成本管理理論，分別從定量和定性的角度，對(duì)工程施工項(xiàng)目成本管理做了系統(tǒng)研究，并研究出了一些新成本管理的方法。 第二章 皇家景園建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀2.1 北京華昊工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀本文的研究對(duì)象皇家景園建設(shè)項(xiàng)目是由北京置業(yè)商貿(mào)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的中檔住宅小區(qū)。如今項(xiàng)目已經(jīng)竣工，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)復(fù)雜性，引起成本上漲的原因也非常多。比如建筑材的上漲、人員工資的上漲、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的上漲等等。但該項(xiàng)目最重要的原因是管理中的問(wèn)題。2.2 北京華昊工程成

12、本管理現(xiàn)狀在稅后利潤(rùn)估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：營(yíng)業(yè)稅及附加稅率為銷(xiāo)售額的5.5%；印花稅為銷(xiāo)售額的0.05%；所得稅稅率為25%。本項(xiàng)目的最后毛利潤(rùn)為3983.11萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為2987.23萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表。 利潤(rùn)計(jì)算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷(xiāo)售收入19246.490.000.0015545.993700.902總成本費(fèi)用14195.18450070002500195.183營(yíng)業(yè)稅及附加1058.580.000.00855.03203.554印花稅9.620.000.007.771.855利潤(rùn)總額3983.11-4500-700012183.193300.326所得稅9

13、95.88-1125-17503045.80825.087稅后利潤(rùn)2987.23-3375-52509137.392475.24第三章 針對(duì)皇家景園項(xiàng)目成本管理問(wèn)題分析3.1 項(xiàng)目經(jīng)理的成本管理觀念薄弱北京華昊置業(yè)商貿(mào)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，推行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)貴制的目的就在于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中針對(duì)不同階段任務(wù)采取相應(yīng)的有效措施.不斷降低成本，提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益，因此，在項(xiàng)目成本管理方面，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)有不可推卸的責(zé)任，同時(shí)也決定了項(xiàng)目經(jīng)理必須具有較高的綜合性專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。然而實(shí)際情況是項(xiàng)目經(jīng)理與相關(guān)管理者的成本管理觀念相對(duì)薄弱，管理水平常常受限，他們從表面上看分工明確、職責(zé)清晰、各司其職，但是

14、卻缺乏全員的成本管理思想。3.2 施工組織設(shè)計(jì)流于形式 施工組織設(shè)計(jì)是公司據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目施工管理的指導(dǎo)性文件，其質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)于項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)具有事前控制的作用，對(duì)成本控制的影響也是如此。在建設(shè)項(xiàng)目中，施工組織設(shè)計(jì)是為了應(yīng)付投標(biāo)的需要和業(yè)主、公司的檢查，流于形式。對(duì)比幾個(gè)項(xiàng)目，作為總體性指導(dǎo)大綱的施工組織設(shè)計(jì)居然是套用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本出來(lái)的，中問(wèn)除了項(xiàng)目的介紹和施工進(jìn)度安排等不同之外，其它關(guān)于項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全管理措施等保證體系均是同樣的模式和語(yǔ)言，缺乏針對(duì)性，不具有實(shí)際的指導(dǎo)意義，結(jié)果造成現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度安排帶有一定的隨意性，經(jīng)常不能夠按施工組織進(jìn)行；施工又無(wú)法按“平面流水、立體交

15、叉”的原則進(jìn)行，網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)成了一句空話(huà)，結(jié)果工作面出現(xiàn)閑置、供需作業(yè)間斷、班組問(wèn)搭配不協(xié)調(diào)，造成大量人力資源浪費(fèi)；由于對(duì)施工方案不作科學(xué)的、經(jīng)濟(jì)的、合理的必選，造成施工項(xiàng)目材料、設(shè)備不合理的使用，無(wú)形之中增大了項(xiàng)目成本。3.3 成本控制目標(biāo)不明確 本工程中對(duì)項(xiàng)目管理的各個(gè)方面都做出了相應(yīng)規(guī)定，如果執(zhí)行得當(dāng)，項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等目標(biāo)都將能夠?qū)崿F(xiàn)。在成本控制方面，雖然在項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)中明確提出了利潤(rùn)目標(biāo)，但由于沒(méi)有制定在工程實(shí)施各階段的成本控制目標(biāo)，即把總的成本控制目標(biāo)細(xì)化分解到各個(gè)子項(xiàng)中，仍是無(wú)法進(jìn)行有效控制的。3.4 項(xiàng)目成本管理方法不完善此項(xiàng)目成本管理方法不夠完善.只是簡(jiǎn)單地制定了規(guī)章制

16、度作為成本管理方法，這就導(dǎo)致了僅局限于理論上的東西，付諸實(shí)踐有一定難度.每一階段項(xiàng)目進(jìn)度、完成到什么情況、工程質(zhì)量、責(zé)任人是誰(shuí)都沒(méi)有詳細(xì)方案，這樣的管理方法對(duì)實(shí)際頂目中的成本管理與控制并沒(méi)有愈義，所以要想提高項(xiàng)目成本管理水平，就要制定一套行之有效的項(xiàng)目成本管理辦法.行之有效的成本管理方法對(duì)項(xiàng)目成本的控制具有指導(dǎo)意義，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，選擇適合自己的項(xiàng)目成本管理方法，積極查找問(wèn)題所在，分析原因，及時(shí)糾偏，那么房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理必將“有法可依”，同時(shí)勢(shì)必能夠及時(shí)采取有效措施來(lái)降低企業(yè)項(xiàng)目成本，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化保駕護(hù)航.3.5 沒(méi)有認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策的重要性 認(rèn)識(shí)科學(xué)決策是決定一個(gè)企業(yè)是否

17、能適應(yīng)市場(chǎng)、獲取市場(chǎng)份額的頭等大事。同樣的市場(chǎng)和環(huán)境，不同決策會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的命運(yùn)。因此，決策前最重要的就是進(jìn)行調(diào)查研究和可行性分析以及風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力要有充分估計(jì)北京華昊公司在此前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中就沒(méi)有認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策的重要性，只是一味的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，缺乏詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究，不能夠很好的整合各種資源，從而導(dǎo)致部分項(xiàng)目沒(méi)有做出最佳的決策，從而影響了有效的項(xiàng)目成本控制.3.6管理制度的執(zhí)行力不夠 在本工程項(xiàng)目中，項(xiàng)目部制定的管理制度其實(shí)很多很全，如在施工組織方案中就制定了項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理、工程師、材料員、資料員、工長(zhǎng)等崗位職責(zé)；制定了文明施工、安全施工規(guī)范：制定了圖

18、紙審核、材料采購(gòu)等各項(xiàng)規(guī)章制度。但是由于該工程項(xiàng)目涉及面廣，管理負(fù)責(zé)，外界和內(nèi)部對(duì)成本的干擾因素比較多，沒(méi)有一套較為完善的管理程序和強(qiáng)大的執(zhí)行力，是無(wú)法搞好成本控制的。關(guān)鍵是使項(xiàng)目部每個(gè)員工都有非常強(qiáng)劉的成本意識(shí)，把規(guī)定的各項(xiàng)工作落到實(shí)處，并經(jīng)過(guò)多次的反復(fù)實(shí)踐，踏踏實(shí)實(shí)，堅(jiān)持不懈，一個(gè)項(xiàng)目的成本控制工作才能取得較好的效果。3.7 直接費(fèi)用的成本管理有待加強(qiáng) 由北京華昊公司以往的施工項(xiàng)目可以看出，施工過(guò)程中受技術(shù)進(jìn)步的制約，導(dǎo)致項(xiàng)目成本中物資消耗的控制受阻.人工費(fèi)用的下降被工資上漲率所抵消。沒(méi)有切實(shí)嚴(yán)格按照有關(guān)要求，建立健全成本控制體系，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、人工、機(jī)械、設(shè)備的管理，沒(méi)有真正做到

19、定人定責(zé)、形成責(zé)任管理體系，實(shí)施全面成本控制.現(xiàn)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制己經(jīng)迫使公司必須要進(jìn)一步加強(qiáng)施工階段人工、材料、機(jī)械成本的耗費(fèi)控制，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行全員、全過(guò)程、全方位、全環(huán)節(jié)的管理.第四章 皇家景園建設(shè)項(xiàng)目成本控制方案研究4.1 做好項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)的成本控制 從施工項(xiàng)目投標(biāo)的一般流程來(lái)看，此階段的成本控制工作主要是通過(guò)投標(biāo)策略的設(shè)計(jì)來(lái)從源頭上控制項(xiàng)目未來(lái)施工成本，盡可能降低項(xiàng)目中標(biāo)后的成本管理風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)著事前控制的思想。4.2 認(rèn)真編制優(yōu)化施工組織方案 施工組織方案作為指導(dǎo)項(xiàng)目施工的綱領(lǐng)性文件，其質(zhì)量的好壞直接影響著項(xiàng)目施工成本的高低。因此，在施工前期必須高度重視施工組織方案的編制和優(yōu)化。 項(xiàng)目

20、建設(shè)過(guò)程中，施工單位必須按圖施工。但是，圖紙是由設(shè)計(jì)單位按照用戶(hù)要求和項(xiàng)目所在地的自然地理?xiàng)l件設(shè)計(jì)的，其中起決定所用的是設(shè)計(jì)人員的主觀意圖，很少考慮為施工單位提供方便，有時(shí)還可能會(huì)給施工單位出些難題。因此，施工單位應(yīng)該在滿(mǎn)足用戶(hù)要求和保證工程質(zhì)量的前提下，在取得用戶(hù)和設(shè)計(jì)單位的同意后，修改設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)辦理增減帳。 在會(huì)審圖紙的時(shí)候，對(duì)于結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工難度高的項(xiàng)目，要加倍認(rèn)真，并且要從方便施工、有利于加快工程進(jìn)度和保證施工質(zhì)量，又能降低資源消耗、增加工程收入等方面結(jié)合考慮，提出科學(xué)的合理化建議，爭(zhēng)取業(yè)主和設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可。4.3 制定成本控制目標(biāo) 確定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)是實(shí)施目標(biāo)成本控制的第一步。

21、項(xiàng)目成本控制目標(biāo)是公司在承建項(xiàng)目時(shí)所要努力實(shí)現(xiàn)的成本，它是公司根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部自身?xiàng)l件來(lái)確定的，是經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)分析，充分考慮各種因素而制定的，能夠促使公司從各個(gè)方面挖掘成本降低的潛力。 根據(jù)目標(biāo)成本管理理論，要確定清晰的成本控制目標(biāo)，首先要進(jìn)行項(xiàng)目的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)，然后在綜合分析公司外部環(huán)境和內(nèi)部自身?xiàng)l件的基礎(chǔ)上做出目標(biāo)成本決策，最后形成成本控制目標(biāo)體系。4.4 實(shí)施目標(biāo)成本控制 確定了項(xiàng)目成本控制目標(biāo)之后，下一步的工作就是如何做好目標(biāo)成本控制，從而確保成本控制計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。(1)人工費(fèi)的控制 對(duì)于建筑施工項(xiàng)目來(lái)講，人工費(fèi)的控制主要體現(xiàn)在對(duì)施工隊(duì)分包成本的控制上。在管理層和分包層分離的條件下，項(xiàng)目經(jīng)

22、理部與施工隊(duì)之間需要通過(guò)勞務(wù)合同建立發(fā)包與承包的關(guān)系，在合同履行過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理部有權(quán)對(duì)旌工隊(duì)的進(jìn)度、質(zhì)量、安全和現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，同時(shí)按合同規(guī)定支付勞務(wù)費(fèi)用。至于施工隊(duì)成本的節(jié)約或超支，屬于施工隊(duì)自身的管理范疇，項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，也不該過(guò)問(wèn)。(2)材料成本的控制 主要是改進(jìn)材料的采購(gòu)、運(yùn)輸、收發(fā)、保管等方面的工作，減少各個(gè)環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購(gòu)費(fèi)用；合理堆置現(xiàn)場(chǎng)材料，避免和減少二次搬運(yùn)；嚴(yán)格材料驗(yàn)收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。(3)機(jī)械使用費(fèi)控制 施工機(jī)械配備受現(xiàn)場(chǎng)條件、工期、質(zhì)量、旌工方案、工程特征等諸多因素的影響，因定額中機(jī)械費(fèi)時(shí)綜合考

23、慮的，不會(huì)因上述條件的變化而相應(yīng)調(diào)整，因此需要公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)和人員對(duì)機(jī)械的性能、配備情況綜合管理，在滿(mǎn)足工期、質(zhì)量的前提下，力求合理配備。 (4)質(zhì)量成本控制 建筑施工項(xiàng)目“質(zhì)量成本”是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，以及因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。 根據(jù)質(zhì)量成本分析理論可知：質(zhì)量成本檢測(cè)的依據(jù)是“控制成本”所增加的費(fèi)用不大于“結(jié)果成本所造成的損失，或“可控成本增加所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益足以抵消由于質(zhì)量問(wèn)題造成的損失”。因此，要想控制質(zhì)量成本，首先要從質(zhì)量成本核算開(kāi)始，而后是質(zhì)量成本分析和質(zhì)量成本控制。 (5)工期成本控制 工期成本主要包括工期保證費(fèi)用和工期損失費(fèi)用。合理工期與合同工

24、期間的差值越大，所需的工期預(yù)防費(fèi)用就越高，兩者越接近，預(yù)防費(fèi)用就越低。在合理工期與合同工期都確定的條件下，隨工期預(yù)防費(fèi)用的增加，工期損失費(fèi)用就會(huì)減小，但當(dāng)工期損失費(fèi)用減小到一定程度時(shí)，即使預(yù)防費(fèi)用再增加，對(duì)工期損失費(fèi)用的影響也會(huì)越小，這時(shí)增加的預(yù)防費(fèi)用就會(huì)成為額外的成本開(kāi)支，與成本控制不利。(6)做好竣工驗(yàn)收階段的成本控制 工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的最后一個(gè)程序，施工企業(yè)在工程竣工過(guò)驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)而完整地編制好竣工決算并提交給業(yè)主單位，所以竣工決算對(duì)整個(gè)工程的造價(jià)控制是至關(guān)重要的。 及時(shí)收集各種竣工資料，做好竣工決算 及時(shí)辦理決算 重視索賠工作 及時(shí)收回拖欠款，加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn) 做好保修費(fèi)

25、用控制 第五章 結(jié)論皇家景園建設(shè)項(xiàng)目是北京華昊置業(yè)商貿(mào)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅項(xiàng)目。顯然，公司老的管理方法已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)需求。從實(shí)際情況來(lái)看，皇家景園的建設(shè)成本從計(jì)劃成本141951800元上升至222115066元，整整增加了80163266.3元。通過(guò)分析，工程費(fèi)用的增加直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本的上升?？偟膩?lái)說(shuō)，皇家景園項(xiàng)目成本估算的失誤表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是在2006年中期競(jìng)得項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有預(yù)測(cè)到07年、10年的宏觀調(diào)控及08年的全球金融危機(jī)。未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，使得資金鏈告急，被逼通過(guò)融資來(lái)補(bǔ)足后續(xù)建設(shè)資金，最后融資成本高過(guò)年化30%以上。二是2007年物價(jià)大幅度上漲。三是管理層未在思想上意

26、識(shí)到成本管理的重要性。執(zhí)行力不行，很多制度停留在墻上、本本上，而在執(zhí)行過(guò)程中留于形式。本人在論文中雖然介紹了此項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單的提出了一系列項(xiàng)目成本管理方案，但是因本人能力所限，對(duì)項(xiàng)目成本管理的深度和成本控制方法的認(rèn)識(shí)還有所欠缺。出于保守企業(yè)商業(yè)秘密，對(duì)企業(yè)資料未能充分展開(kāi)，從而使本文的研究廣度和深度受到一定的影響。12致謝 本文是在導(dǎo)師王東的悉心指導(dǎo)和熱情支持下完成的，在此衷心感謝導(dǎo)師對(duì)我學(xué)習(xí)上的指導(dǎo)。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作作風(fēng)、對(duì)學(xué)生無(wú)微不至的關(guān)懷。使我深受感動(dòng)和鼓舞，即使工作很忙也一直幫我修改論文，謝謝王東老師。最后，我要感謝我的同學(xué)們，感謝他們給予了我好多好多的建議，使我的論文能夠順利完成，謝謝大家！0參考文獻(xiàn)1葛高容.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制J，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2004.2(4)：49-512李劍霞.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算J，科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2005.15(17)：198-1983李金亮.降低施工成本之策略研究J，長(zhǎng)沙大學(xué)學(xué)報(bào)，2004.18(01)：41-424毛慧媛.淺談加強(qiáng)施工房地產(chǎn)公司成本管理J，會(huì)計(jì)之友，2004(4)：66-