土地一級開發(fā)概述

1、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 目錄土地一級開發(fā)的模式土地一級開發(fā)的程序土地一級開發(fā)的成本構成及收益土地一級開發(fā)的融資模式土地一級開發(fā)的風險及控制v 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。v 其目的是目的是“生地做熟、毛地做凈生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設的條件，具備高投入的屬性。v 由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風險也很大。v 而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。定義定義落實擔保落實擔保申請?zhí)攸c特點v 1.資金密集，資金需求量大。資金密集，資金需求量

2、大。 土地一級開發(fā)業(yè)務是屬于資金密集型業(yè)務，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足。 土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。v 2.某些業(yè)務環(huán)節(jié)容易產生糾紛。某些業(yè)務環(huán)節(jié)容易產生糾紛。 土地一級開發(fā)業(yè)務的業(yè)務環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設、出讓。 其中的征地補償、拆遷安置等工作容易產生糾紛，拖延業(yè)務的進展，造成資金沉淀，延緩資金周轉。特點特點v 3.土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。 其一，土地儲備及土地一級

3、開發(fā)承擔了調控土地市場的職能，是政府調控房地產行業(yè)的工具。 其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產行業(yè)調控的影響。為支持產業(yè)發(fā)展，國內許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。一、土地一級開發(fā)的模式一、土地一級開發(fā)的模式 一級開發(fā)一級開發(fā) 土地一級開發(fā)管理暫行辦法 對象及內容對象及內容對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。依據(jù)依據(jù)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃主體主體政府委托市土地整理儲備中心及分中心一級開發(fā)一級開發(fā)的

4、模式？的模式？v指政府和企業(yè)在一級開指政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各處于什么位置？發(fā)中各處于什么位置？即即主主體體是是誰誰的的問問題題政府下屬土地儲備機構為主體政府委托國資控股的企業(yè)行使一級開發(fā)的職能土地儲備部門通過市場招投標的方式，確定有實力的房地產開發(fā)企業(yè)進行具體地塊的一級開發(fā) 政府主導政府主導政府負責土地儲備機構負責融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設等手續(xù)企業(yè)負負責施工和具體管理主體主體不同決定 企業(yè)主導企業(yè)主導開發(fā)企業(yè)負責融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設等手續(xù)并負責組織實施 根據(jù)國家政策規(guī)定及目前土地開發(fā)情況，可以將土地開發(fā)模式分為政府主導型政府主導型和市場化運作型市場化運作型兩種基本模式。v 1.政府主

5、導型政府主導型 政府主導型開發(fā)模式是指由土地儲備中心完全負責或由政府指定特定的開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)。v 主要包括兩種情形： 成立土地儲備中心，由其完成全部土地開發(fā)工作，資金可以由政府通過財政撥款來獲得或銀行融資等其他方式獲得。 政府領導下的市場運作：由政府授權直屬的大型企業(yè)進行土地一級開發(fā)，土地開發(fā)機構隸屬于政府，代表土地儲備中心行使土地儲備職能。v 2.市場化運作市場化運作 政府負責土地一級開發(fā)的招投標工作，所有有資質的企業(yè)均可參加招投標，由中標企業(yè)完成土地開發(fā)，政府實施監(jiān)督。 這種模式通過市場化的運作，能充分利用社會力量實施土地開發(fā)。v 開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風險和責任都由其自行承

6、擔，這就會大大增加開發(fā)企業(yè)的融資難度。v 所有融資的責任全部由開發(fā)企業(yè)承擔，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，不僅使得開發(fā)企業(yè)無法按合同規(guī)定及時、順利地完成土地一級開發(fā)的任務，而且還會危及企業(yè)自身的生存。v 相對于融資問題以及各種風險，8%的利潤率對開發(fā)企業(yè)的吸引力并不大。 因此，在市場化運作過程中，政府也要發(fā)揮其主導作用。v 一方面政府要加強對成本的審核、控制和全過程監(jiān)管；v 另一方面，要建立收益合理分配制度。 對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、風險共擔”的原則，將增值部分按比例進行分配。分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉

7、運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。v 不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點，選擇哪種模式主要考慮是否有利于進行融資、是否有利于提高資源運行效率、是否有利于增強招商能力。 隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時地調整開發(fā)模式，使其更有效。企業(yè)企業(yè)v凈地開發(fā)凈地開發(fā) 由政府負責組織完成征地拆遷安置和補償，并墊付所發(fā)生的費用。 征地拆遷后的凈地交由土地一級開發(fā)企業(yè)進行市政基礎設施配套和公共設施配套建設，形成熟地后進行儲備或出讓。北京模式北京市一級北京市一級土地開發(fā)土地開發(fā)企業(yè)主導型企業(yè)主導型政府主導型政府主導型土地儲備機構即土土地儲備機構即土地儲備中心參與的地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占一級

8、開發(fā)項目僅占很小比例，且多為很小比例，且多為小項目小項目北京市目前為政府主導型和企業(yè)主導型兩種土地一級開發(fā)模式并存。v北京土地一級北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)開發(fā)主要為企業(yè)主導型模式。主導型模式。 例1、目前亦莊總公司受兩區(qū)委托進行12平方公里一級土地開發(fā)2、金融街控股受托進行金融街西拓項目各區(qū)縣土地儲備中心進行一級土地整理儲備北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)v 土地一級開發(fā)的市場化模式曾經(jīng)一度被推崇，但由于資金問題、可控性問題、公平競爭問題和政企職責不分問題，北京市土地一級開發(fā)的政府主導型和市場化相結合政府主導型和市場化相結合的模式逐漸被政府主導型政府主導型所取代。北京市土地一級開發(fā)不同主

9、體占比分析表北京市土地一級開發(fā)不同主體占比分析表2007200820092010招投標企業(yè)占比招投標企業(yè)占比（% %）31低于30低于200土地儲備中心及國土地儲備中心及國企占比（企占比（% %）69不低于70不低于80100重慶模式v 重慶的土地一級開發(fā)模式屬重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的政府主導型模式。于典型的政府主導型模式。v 土地一級開發(fā)的主體是市政土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開府，代表市政府實行一級開發(fā)的機構是九個國有控股集發(fā)的機構是九個國有控股集團團城市建設、高速公路、城市建設、高速公路、高等級公路、水務、地產、高等級公路、水務、地產、水利投資、開發(fā)投資集團、水

10、利投資、開發(fā)投資集團、渝富渝富v 九大集團在具體分工上有所不同，其一級開發(fā)的模式也有所不同九大集團在具體分工上有所不同，其一級開發(fā)的模式也有所不同v 總結為三種方式：總結為三種方式： 自主土地儲備開發(fā)方式 帶項目土地儲備開發(fā)方式 與國企改革聯(lián)動土地儲備方式 海南模式v 海南一級土地開發(fā)的模式屬于典海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導型型的企業(yè)主導型v 2006年年7月月19日海南省人民政府日海南省人民政府出臺的出臺的關于規(guī)范企業(yè)參與土地關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知成片開發(fā)的通知指出：指出：“土地土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政下

11、的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于府所得不得低于30%的比例，確的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。比例?！眝 也就是說，一級開發(fā)商最高可以也就是說，一級開發(fā)商最高可以分得分得70%的土地純收益的土地純收益 v 海南財政實力較弱，導致土地一海南財政實力較弱，導致土地一級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控；掌控；v 李嘉誠、中信泰富、中信國安、李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開華潤集團均參與了海南的一級開發(fā)發(fā)v 中信泰富中信泰富 與政府分成比例為7：3 抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外 通過招拍掛向利益共同體輸

12、送土地v 首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?shù)厮畡者\營項海口市政府洽談當?shù)厮畡者\營項目目中鐵二局中鐵二局 “鐵半城鐵半城“舊城改造項目（千畝）舊城改造項目（千畝）中信深圳（集團）公司中信深圳（集團）公司中信蜀都項目（新中心）中信蜀都項目（新中心）成都市干道指揮部城東成都市干道指揮部城東舊城改造項目舊城改造項目成都模式城市運營商v 突破了土地一級突破了土地一級市場的開發(fā)的范市場的開發(fā)的范疇，走到了區(qū)域疇，走到了區(qū)域運作的層次上。運作的層次上。v 是一個從土地的是一個從土地的整理開始，到之整理開始，到之后的配套建設的后的配套建設的區(qū)域性的運營項區(qū)域性的運營項目

13、目 v 舊城改造涵蓋了舊城改造涵蓋了土地一級市場的土地一級市場的開發(fā)和土地二級開發(fā)和土地二級市場的開發(fā)（房市場的開發(fā)（房地產開發(fā)）兩個地產開發(fā)）兩個層次層次二、土地一級開發(fā)的流程二、土地一級開發(fā)的流程v（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。 v（二）北京市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。 v（三）通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。 v（四）編制

14、了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 v（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體 ：1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)； 2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，v（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù) v(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有

15、土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。v（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。 v（九）組織驗收 建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 1、審核土地一級開發(fā)成本 2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求 3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費 4、納入市土地儲備庫 三、土地一級開發(fā)的成本構成及收益 1、土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線

16、內實施土地一級開發(fā)全過程的費用。 2、 由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。 案案 例例v 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法京國土市京國土市2005540號文件對土地儲備開發(fā)成本的構成明確規(guī)定如下：號文件對土地儲備開發(fā)成本的構成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律

17、師、工程 監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。v 征地拆遷安置費用、市政道路及基礎設施建設費用征地拆遷安置費用、市政道路及基礎設施建設費用是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%以上。v 近年來，征地拆遷安置費用征地拆遷安置費用快速上升，已成為土地一級開發(fā)的主要成本，部分項目達到了70%以上，使得項目在資金運作上的騰挪空間迅速降低。v 征地拆遷費用征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負責征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進度和開發(fā)周期，增加資金回收的風險。成成 本本（一）項目前期費用（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（二）征地

18、、拆遷費用 約占總投資的約占總投資的50%以上以上（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 （四）區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用（四）區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用 （五）區(qū)域內公共配套設施建設費用（五）區(qū)域內公共配套設施建設費用 （六）工程建設其他費用（六）工程建設其他費用 （七）管理費（七）管理費 （八）財務費用（八）財務費用 （九）銷售費用（九）銷售費用 （十）應納稅費（十）應納稅費 （十一）不可預見費（十一）不可預見費一級開發(fā)的收益 經(jīng)營性用地的招拍掛收入 產業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財政出讓收入專戶 政府財政審核土地儲備中心的項目成本報表后，核撥相關成本費

19、用。 分配增值收益收入來源收入來源入庫財政入庫財政返還分配返還分配收支兩條線1、土地成本返還、土地成本返還v 土地成本的構成見第三部分，由財政進行審定土地成本的構成見第三部分，由財政進行審定2、土地增值收益、土地增值收益v 土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準的綜合實施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。批準的綜合實施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。v 對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、利益共享、風

20、險共擔風險共擔”的原則，將增值部分按比例進行分配。的原則，將增值部分按比例進行分配。v 分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。一級開發(fā)收入一級開發(fā)收入 開發(fā)企業(yè)作為土儲中心的開發(fā)企業(yè)作為土儲中心的受托人，管理執(zhí)行一級受托人，管理執(zhí)行一級開發(fā)業(yè)務，僅收取管理開發(fā)業(yè)務，僅收取管理費費 2%8%分成分成土地一級開發(fā)企業(yè)的盈利v 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦

21、法京國土市京國土市2005540號文號文件中規(guī)定：件中規(guī)定：n土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲土地儲備機構備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發(fā)企房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔。n土地儲備機構負責實施土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。n通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組

22、織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。v 1.以政府為損益主體的開發(fā)模式以政府為損益主體的開發(fā)模式 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財務費用，回購基礎設施資產，不足的部分逐年用財政收入彌補。蘇新集團公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。 重慶做法：建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的土地出讓金作為質押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關公司進行配套，中心代表政府出讓、拍賣土地。四、土地一級開發(fā)的融資模式四、土地一級開發(fā)的融資模式企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地政府出讓土地

23、成本費用土地收益支付成本、回購資產v 2.以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式 西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團公司進行土地一級開發(fā)的模式，高科集團公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財政收入都投入高科集團公司用于土地的滾動開發(fā)。 大連做法：大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件園開發(fā)有限公司負責開發(fā)的。該園區(qū)的良性運營取決于三方面因素：一是獨特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的

24、良性發(fā)展。企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)出讓土地企業(yè)出讓土地成本費用土地收益政府財政支出2.財政資金支持財政資金支持v 土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉時間長，政策性較強，尤其涉及拆遷安置補償?shù)葮I(yè)務，需要強化財政政策的支持。v 政府給予土地開發(fā)主體一定的財政補貼，以保證土地一級開發(fā)的順利進行。 方式：方式：v 財政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體財政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體 土地一級開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財政資金以注冊資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。v 貸款貼息貸款貼息 一級開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時承擔

25、了巨額財務成本，加大了土地一級開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進行。v 保底承諾或收益分成保底承諾或收益分成 土地一級開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級聯(lián)動的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。 案例：案例：v 云南城投與昆明市政府云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務合同中規(guī)定：v “本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍賣、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及按國家有關政策提取各項基金后的土地出讓純收益公司按按50%的比例獲得收益的比例獲得收益。但若公

26、司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款另行支付差價款，以確保公司的收益不低于本合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%”。v 從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機構貸款、財政資金和其他資金。金融機構貸款、財政資金和其他資金。v 其中，財政投入和銀行貸款其中，財政投入和銀行貸款仍然是土地一級開發(fā)的主要資金來源。v 隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資直接融資工具，資產證券化產品以及股權融資方式工具，資產證券化產品以及股權融資方式在土地一級開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。 金融機構貸款方式：金融機構貸款方式：

27、v 綜合授信貸款：綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實力和信用，獲得授信額度貸款。 綜合授信業(yè)務是銀行根據(jù)符合對外授信條件的法人客戶的書面申請，綜合評價法人客戶的全面情況及提供的擔保狀況，確定該客戶在一定期限內可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。v 抵押擔保貸款：抵押擔保貸款：通過抵押或其他擔保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。 REITS及其他資產證券化產品及其他資產證券化產品REITs房地產投資信托基金房地產信托投資基金房地產信托投資基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于

28、20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經(jīng)營管理，主要投資于能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產資產，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產資產的變現(xiàn)能力和資金利用效率。v 土地出讓收益證券化，土地出讓收益證券化，就是將歸屬土地一級開發(fā)商的土地出讓

29、收益部分設計成證券在資本市場出售，將未來的土地出讓收益現(xiàn)值用于今天的土地一級開發(fā)業(yè)務。 一旦土地出讓收益證券化能夠實施，則土地一級開發(fā)業(yè)務就可以使用更多融資方式：財政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會保險基金、保險資金、離退休基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項目融資、國外融資等。v REITS及土地收益證券化產品在我國還無法突破政策及操作上的瓶頸限制，逐漸在我國土地一級開發(fā)中引入這些產品，必將是未來土地開發(fā)融資的方向。其他融資方式其他融資方式 委托貸款委托貸款v 委托貸款：委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受

30、托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。v 貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。v 委托貸款中所涉及到的業(yè)務費用：業(yè)務費用： 手續(xù)費：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費。 合同印花稅：每筆委托貸款按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。 委托貸款中所涉及的利息費用。v 各單位拆遷補償資金中集體部分可以通過委托貸款委托貸款的方式借予項目建設方；v 項目建設方將資金投資于項目，解決項目資金暫時性短缺問題；v 建設項目達到貸款標準后，可以通過項目貸款項目貸款的方式融得資金；v 項目建

31、成后收回成本并獲得收益；v 部分所得收益用于歸還中委托貸款的本金和利息，以及中銀行貸款的本金和利息。通過委托貸款的方式，保障了項目建設的順利進行，并帶動了銀行間接融資，及時解決了項目建設所需的資金，起到有效的資金放大作用。建設項目建設項目項目建設方項目建設方銀行銀行拆遷補償資金拆遷補償資金中集體部分中集體部分拆遷補償款拆遷補償款 信托融資信托融資v 發(fā)行信托計劃是目前除了銀行信貸以外，介入土地一級開發(fā)領域最多的一種融資途徑。v 信托信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。v 信托產品在做土地

32、一級開發(fā)貸款的時候有更多的創(chuàng)新，如土地證抵押模式、政府擔保模式、優(yōu)先收益權模式，以及先募集專項基金再貸款和股權投資等模式。v 信托融資案例：信托融資案例：v 北京商務中心區(qū)（北京商務中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃）土地開發(fā)項目資金信托計劃v 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務區(qū)分中心提供專項資金貸款，用于商務中心區(qū)土地開發(fā)及基礎設土地開發(fā)及基礎設施建設項目施建設項目。v 信托計劃規(guī)模：人民幣59594萬元v 信托計劃期限為五年五年，于2002年10月16日信托計劃成立之日起開始，于2007年10月16日信托計劃終止。 基金基金v 政府的土地儲備基金（專項資金）政府的土地

33、儲備基金（專項資金） 土地儲備基金不同于一般的基金，它既是投融資體系建立的基礎，同時也是順利進行城市建設和土地一級開發(fā)所需資金的基本保證?？梢酝ㄟ^土地二級市場回款成立土地儲備基金，為一級土地開發(fā)提供銀行貸款擔保，或者直接參與資金短缺的項目。v 土地儲備基金應是專款專用的一種基金，其來源和使用都應有明確的規(guī)定。 主要來源：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財政撥款；法律法規(guī)允許范圍內的公共基金的有償使用；政策性銀行對土地開發(fā)所需資金的有償支持等。v 土地儲備基金的建立應強調政府的主導作用政府的主導作用，強化財政政策的支持。v 社會投資的土地基金社會投資的土地基金 土地基金是指由政府設立土

34、地基金及其管理機構，通過發(fā)行以土地未來收益為擔保的土地收益權證，向社會大眾募集基金。所募集資金交由土地儲備機構進行城市土地的經(jīng)營，而儲備土地的出讓、出租等相應收益則進入土地基金，并由投資者根據(jù)土地收益權證進行收益分配。v 政府主導的土地儲備基金可以以引導基金引導基金的形式，撬動更多社會資金，用于土地開發(fā)及基礎設施項目建設。 由政府投入部分啟動資金，吸納各類可以利用的資本，實行專業(yè)化管理，實現(xiàn)土地經(jīng)營資金內部循環(huán)機制。v 案例：案例：v 天津濱海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團與其他機構投資者組建的渤海產業(yè)基金，總額200億元，是我國第一支國務院批準的契約性產業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個新的融資渠道。五、土地一級開發(fā)的風險及防范五、土地一級開發(fā)的風險及防范1、