土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 目錄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成及收益土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及控制v 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開(kāi)發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。v 其目的是目的是“生地做熟、毛地做凈生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。v 由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。v 而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題融資問(wèn)題已經(jīng)成為土地開(kāi)發(fā)的瓶頸。定義定義落實(shí)擔(dān)保落實(shí)擔(dān)保申請(qǐng)?zhí)攸c(diǎn)特點(diǎn)v 1.資金密集，資金需求量大。資金密集，資金需求量

2、大。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。 土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。v 2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。 其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點(diǎn)特點(diǎn)v 3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。 其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)

3、開(kāi)發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。 其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來(lái)講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 一級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法 對(duì)象及內(nèi)容對(duì)象及內(nèi)容對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。依據(jù)依據(jù)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃主體主體政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心及分中心一級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)的

4、模式？的模式？v指政府和企業(yè)在一級(jí)開(kāi)指政府和企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)中各處于什么位置？發(fā)中各處于什么位置？即即主主體體是是誰(shuí)誰(shuí)的的問(wèn)問(wèn)題題政府下屬土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體政府委托國(guó)資控股的企業(yè)行使一級(jí)開(kāi)發(fā)的職能土地儲(chǔ)備部門(mén)通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)的方式，確定有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行具體地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā) 政府主導(dǎo)政府主導(dǎo)政府負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手續(xù)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)施工和具體管理主體主體不同決定 企業(yè)主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)融資、規(guī)劃、拆遷及市政建設(shè)等手續(xù)并負(fù)責(zé)組織實(shí)施 根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定及目前土地開(kāi)發(fā)情況，可以將土地開(kāi)發(fā)模式分為政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)化運(yùn)作型市場(chǎng)化運(yùn)作型兩種基本模式。v 1.政府主

5、導(dǎo)型政府主導(dǎo)型 政府主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式是指由土地儲(chǔ)備中心完全負(fù)責(zé)或由政府指定特定的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。v 主要包括兩種情形： 成立土地儲(chǔ)備中心，由其完成全部土地開(kāi)發(fā)工作，資金可以由政府通過(guò)財(cái)政撥款來(lái)獲得或銀行融資等其他方式獲得。 政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場(chǎng)運(yùn)作：由政府授權(quán)直屬的大型企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲(chǔ)備中心行使土地儲(chǔ)備職能。v 2.市場(chǎng)化運(yùn)作市場(chǎng)化運(yùn)作 政府負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的招投標(biāo)工作，所有有資質(zhì)的企業(yè)均可參加招投標(biāo)，由中標(biāo)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)，政府實(shí)施監(jiān)督。 這種模式通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，能充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地開(kāi)發(fā)。v 開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都由其自行承

6、擔(dān)，這就會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度。v 所有融資的責(zé)任全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，不僅使得開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法按合同規(guī)定及時(shí)、順利地完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù)，而且還會(huì)危及企業(yè)自身的生存。v 相對(duì)于融資問(wèn)題以及各種風(fēng)險(xiǎn)，8%的利潤(rùn)率對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的吸引力并不大。 因此，在市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。v 一方面政府要加強(qiáng)對(duì)成本的審核、控制和全過(guò)程監(jiān)管；v 另一方面，要建立收益合理分配制度。 對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉

7、運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。v 不同的開(kāi)發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，選擇哪種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力。 隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)模式，使其更有效。企業(yè)企業(yè)v凈地開(kāi)發(fā)凈地開(kāi)發(fā) 由政府負(fù)責(zé)組織完成征地拆遷安置和補(bǔ)償，并墊付所發(fā)生的費(fèi)用。 征地拆遷后的凈地交由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共設(shè)施配套建設(shè)，形成熟地后進(jìn)行儲(chǔ)備或出讓。北京模式北京市一級(jí)北京市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型企業(yè)主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H占一級(jí)

8、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為很小比例，且多為小項(xiàng)目小項(xiàng)目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式并存。v北京土地一級(jí)北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要為企業(yè)開(kāi)發(fā)主要為企業(yè)主導(dǎo)型模式。主導(dǎo)型模式。 例1、目前亦莊總公司受兩區(qū)委托進(jìn)行12平方公里一級(jí)土地開(kāi)發(fā)2、金融街控股受托進(jìn)行金融街西拓項(xiàng)目各區(qū)縣土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)土地整理儲(chǔ)備北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)v 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化模式曾經(jīng)一度被推崇，但由于資金問(wèn)題、可控性問(wèn)題、公平競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題和政企職責(zé)不分問(wèn)題，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)化相結(jié)合政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)化相結(jié)合的模式逐漸被政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型所取代。北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不同主

9、體占比分析表北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不同主體占比分析表2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比招投標(biāo)企業(yè)占比（% %）31低于30低于200土地儲(chǔ)備中心及國(guó)土地儲(chǔ)備中心及國(guó)企占比（企占比（% %）69不低于70不低于80100重慶模式v 重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。于典型的政府主導(dǎo)型模式。v 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集團(tuán)團(tuán)城市建設(shè)、高速公路、城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、水

10、利投資、開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、渝富渝富v 九大集團(tuán)在具體分工上有所不同，其一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式也有所不同九大集團(tuán)在具體分工上有所不同，其一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式也有所不同v 總結(jié)為三種方式：總結(jié)為三種方式： 自主土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式 帶項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)方式 與國(guó)企改革聯(lián)動(dòng)土地儲(chǔ)備方式 海南模式v 海南一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的模式屬于典海南一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型型的企業(yè)主導(dǎo)型v 2006年年7月月19日海南省人民政府日海南省人民政府出臺(tái)的出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知成片開(kāi)發(fā)的通知指出：指出：“土地土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政下

11、的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于府所得不得低于30%的比例，確的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成比例。比例。”v 也就是說(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商最高可以也就是說(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商最高可以分得分得70%的土地純收益的土地純收益 v 海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開(kāi)發(fā)商級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開(kāi)發(fā)商掌控；掌控；v 李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開(kāi)華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)v 中信泰富中信泰富 與政府分成比例為7：3 抬高地價(jià)，把其他開(kāi)發(fā)商排除在外 通過(guò)招拍掛向利益共同體輸

12、送土地v 首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始于與首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始于與海口市政府洽談當(dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)?？谑姓⒄劗?dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目目中鐵二局中鐵二局 “鐵半城鐵半城“舊城改造項(xiàng)目（千畝）舊城改造項(xiàng)目（千畝）中信深圳（集團(tuán)）公司中信深圳（集團(tuán)）公司中信蜀都項(xiàng)目（新中心）中信蜀都項(xiàng)目（新中心）成都市干道指揮部城東成都市干道指揮部城東舊城改造項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)目成都模式城市運(yùn)營(yíng)商v 突破了土地一級(jí)突破了土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的范市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的范疇，走到了區(qū)域疇，走到了區(qū)域運(yùn)作的層次上。運(yùn)作的層次上。v 是一個(gè)從土地的是一個(gè)從土地的整理開(kāi)始，到之整理開(kāi)始，到之后的配套建設(shè)的后的配套建設(shè)的區(qū)域性的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)區(qū)域性的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目

13、目 v 舊城改造涵蓋了舊城改造涵蓋了土地一級(jí)市場(chǎng)的土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)（房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）兩個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）兩個(gè)層次層次二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程v（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向北京市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。 v（二）北京市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。 v（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。 v（四）編制

14、了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。 v（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體 ：1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)； 2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，v（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù) v(七)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有

15、土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。v（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。 v（九）組織驗(yàn)收 建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本 2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù) 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成及收益 1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線

16、內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。 2、 由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 案案 例例v 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法京國(guó)土市京國(guó)土市2005540號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律

17、師、工程 監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。v 征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。v 近年來(lái)，征地拆遷安置費(fèi)用征地拆遷安置費(fèi)用快速上升，已成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要成本，部分項(xiàng)目達(dá)到了70%以上，使得項(xiàng)目在資金運(yùn)作上的騰挪空間迅速降低。v 征地拆遷費(fèi)用征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。成成 本本（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（二）征地

18、、拆遷費(fèi)用 約占總投資的約占總投資的50%以上以上（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （七）管理費(fèi)（七）管理費(fèi) （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （九）銷(xiāo)售費(fèi)用（九）銷(xiāo)售費(fèi)用 （十）應(yīng)納稅費(fèi)（十）應(yīng)納稅費(fèi) （十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益 經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛收入 產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門(mén)的財(cái)政出讓收入專戶 政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備中心的項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)

19、用。 分配增值收益收入來(lái)源收入來(lái)源入庫(kù)財(cái)政入庫(kù)財(cái)政返還分配返還分配收支兩條線1、土地成本返還、土地成本返還v 土地成本的構(gòu)成見(jiàn)第三部分，由財(cái)政進(jìn)行審定土地成本的構(gòu)成見(jiàn)第三部分，由財(cái)政進(jìn)行審定2、土地增值收益、土地增值收益v 土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。v 對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、利益共享、風(fēng)

20、險(xiǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。v 分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。一級(jí)開(kāi)發(fā)收入一級(jí)開(kāi)發(fā)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的受托人，管理執(zhí)行一級(jí)受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi)費(fèi) 2%8%分成分成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利v 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦

21、法京國(guó)土市京國(guó)土市2005540號(hào)文號(hào)文件中規(guī)定：件中規(guī)定：n土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)。n土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。n通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組

22、織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。v 1.以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。 重慶做法：建立政府全資的土地儲(chǔ)備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來(lái)的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配套，中心代表政府出讓、拍賣(mài)土地。四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式企業(yè)融資開(kāi)發(fā)企業(yè)融資開(kāi)發(fā)政府出讓土地政府出讓土地

23、成本費(fèi)用土地收益支付成本、回購(gòu)資產(chǎn)v 2.以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式 西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開(kāi)發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 大連做法：大連軟件園是由私營(yíng)企業(yè)組建的大連軟件園開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的。該園區(qū)的良性運(yùn)營(yíng)取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，以支撐園區(qū)的

24、良性發(fā)展。企業(yè)融資開(kāi)發(fā)企業(yè)融資開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓土地企業(yè)出讓土地成本費(fèi)用土地收益政府財(cái)政支出2.財(cái)政資金支持財(cái)政資金支持v 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，政策性較強(qiáng)，尤其涉及拆遷安置補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。v 政府給予土地開(kāi)發(fā)主體一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。 方式：方式：v 財(cái)政資金作為資本金注入土地開(kāi)發(fā)主體財(cái)政資金作為資本金注入土地開(kāi)發(fā)主體 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財(cái)政資金以注冊(cè)資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。v 貸款貼息貸款貼息 一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)銀行貸款等方式融得資金，同時(shí)承擔(dān)

25、了巨額財(cái)務(wù)成本，加大了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的壓力。政府可以通過(guò)貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。v 保底承諾或收益分成保底承諾或收益分成 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資金壓力大，且收益無(wú)法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)方式?？梢酝ㄟ^(guò)合同約定的方式，保障開(kāi)發(fā)主體的最低收益。 案例：案例：v 云南城投與昆明市政府云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定：v “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本及按國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益公司按按50%的比例獲得收益的比例獲得收益。但若公

26、司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益不低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%”。v 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源可分為三部分：金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。v 其中，財(cái)政投入和銀行貸款其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。v 隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。 金融機(jī)構(gòu)貸款方式：金融機(jī)構(gòu)貸款方式：

27、v 綜合授信貸款：綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實(shí)力和信用，獲得授信額度貸款。 綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對(duì)外授信條件的法人客戶的書(shū)面申請(qǐng)，綜合評(píng)價(jià)法人客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。v 抵押擔(dān)保貸款：抵押擔(dān)保貸款：通過(guò)抵押或其他擔(dān)保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來(lái)收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。 REITS及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于

28、20世紀(jì)60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過(guò)發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過(guò)證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。v 土地出讓收益證券化，土地出讓收益證券化，就是將歸屬土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的土地出讓

29、收益部分設(shè)計(jì)成證券在資本市場(chǎng)出售，將未來(lái)的土地出讓收益現(xiàn)值用于今天的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 一旦土地出讓收益證券化能夠?qū)嵤?，則土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)就可以使用更多融資方式：財(cái)政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)基金、保險(xiǎn)資金、離退休基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資、國(guó)外融資等。v REITS及土地收益證券化產(chǎn)品在我國(guó)還無(wú)法突破政策及操作上的瓶頸限制，逐漸在我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中引入這些產(chǎn)品，必將是未來(lái)土地開(kāi)發(fā)融資的方向。其他融資方式其他融資方式 委托貸款委托貸款v 委托貸款：委托貸款：系指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受

30、托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。v 貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。v 委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用：業(yè)務(wù)費(fèi)用： 手續(xù)費(fèi)：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 合同印花稅：每筆委托貸款按貸款金額的萬(wàn)分之0.5繳納印花稅。 委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用。v 各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過(guò)委托貸款委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方；v 項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時(shí)性短缺問(wèn)題；v 建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過(guò)項(xiàng)目貸款項(xiàng)目貸款的方式融得資金；v 項(xiàng)目建

31、成后收回成本并獲得收益；v 部分所得收益用于歸還中委托貸款的本金和利息，以及中銀行貸款的本金和利息。通過(guò)委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動(dòng)了銀行間接融資，及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)方項(xiàng)目建設(shè)方銀行銀行拆遷補(bǔ)償資金拆遷補(bǔ)償資金中集體部分中集體部分拆遷補(bǔ)償款拆遷補(bǔ)償款 信托融資信托融資v 發(fā)行信托計(jì)劃是目前除了銀行信貸以外，介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域最多的一種融資途徑。v 信托信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。v 信托產(chǎn)品在做土地

32、一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款的時(shí)候有更多的創(chuàng)新，如土地證抵押模式、政府擔(dān)保模式、優(yōu)先收益權(quán)模式，以及先募集專項(xiàng)基金再貸款和股權(quán)投資等模式。v 信托融資案例：信托融資案例：v 北京商務(wù)中心區(qū)（北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃）土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃v 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心提供專項(xiàng)資金貸款，用于商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目施建設(shè)項(xiàng)目。v 信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣59594萬(wàn)元v 信托計(jì)劃期限為五年五年，于2002年10月16日信托計(jì)劃成立之日起開(kāi)始，于2007年10月16日信托計(jì)劃終止。 基金基金v 政府的土地儲(chǔ)備基金（專項(xiàng)資金）政府的土地

33、儲(chǔ)備基金（專項(xiàng)資金） 土地儲(chǔ)備基金不同于一般的基金，它既是投融資體系建立的基礎(chǔ)，同時(shí)也是順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金的基本保證?？梢酝ㄟ^(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)回款成立土地儲(chǔ)備基金，為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接參與資金短缺的項(xiàng)目。v 土地儲(chǔ)備基金應(yīng)是?？顚Ｓ玫囊环N基金，其來(lái)源和使用都應(yīng)有明確的規(guī)定。 主要來(lái)源：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財(cái)政撥款；法律法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用；政策性銀行對(duì)土地開(kāi)發(fā)所需資金的有償支持等。v 土地儲(chǔ)備基金的建立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用政府的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。v 社會(huì)投資的土地基金社會(huì)投資的土地基金 土地基金是指由政府設(shè)立土

34、地基金及其管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)發(fā)行以土地未來(lái)收益為擔(dān)保的土地收益權(quán)證，向社會(huì)大眾募集基金。所募集資金交由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行城市土地的經(jīng)營(yíng)，而儲(chǔ)備土地的出讓、出租等相應(yīng)收益則進(jìn)入土地基金，并由投資者根據(jù)土地收益權(quán)證進(jìn)行收益分配。v 政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備基金可以以引導(dǎo)基金引導(dǎo)基金的形式，撬動(dòng)更多社會(huì)資金，用于土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。 由政府投入部分啟動(dòng)資金，吸納各類可以利用的資本，實(shí)行專業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)資金內(nèi)部循環(huán)機(jī)制。v 案例：案例：v 天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)，天津城投集團(tuán)與其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額200億元，是我國(guó)第一支國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個(gè)新的融資渠道。五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范1、