房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取

1、 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 1掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的概念、標(biāo)準(zhǔn)和原掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的概念、標(biāo)準(zhǔn)和原則。則。 2掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)成、支付形式。掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)成、支付形式。 3了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的確定方式。了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的確定方式。 4理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)與防范。理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)與防范。 5掌握房屋租售經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的計(jì)算方法。掌握房屋租售經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的計(jì)算方法。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的概念、標(biāo)準(zhǔn)、原則概念、標(biāo)準(zhǔn)、原則一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的概念（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的含義及其分類（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的含義及其分類1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的含義房

2、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的含義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金，又稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員為委托人提供訂約機(jī)會或充當(dāng)訂約介紹人、完成委托的中介服務(wù)后，由委托人按經(jīng)紀(jì)合同支付的勞動報(bào)酬，在法律上叫傭金。傭金是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所得到的合理合法的收入，它是由勞動收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入構(gòu)成的綜合體。它是對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員開展經(jīng)紀(jì)活動時(shí)付出的勞動、支付的成本和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總回報(bào)。傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲取報(bào)酬的惟一形式。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的分類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的分類傭金可以分為法定傭金和自由傭金。法定傭金是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)按照國家對特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲取的傭

3、金。法定傭金具有強(qiáng)制效力，當(dāng)事人各方都必須接受，不得高于或低于法定傭金。1995年7月17日國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（下簡稱通知）規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)中的房屋租賃代理費(fèi)和房屋買賣代理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)。這可以理解為：目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金實(shí)行的是法定傭金。自由傭金是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定的傭金，自由傭金一經(jīng)確定并寫入合同后也具有同樣的法律效力，違約者必須承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)，政府有關(guān)部門有明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以在政府制定的指導(dǎo)價(jià)浮動范圍內(nèi)與委托人進(jìn)行協(xié)商，確定具體的收取數(shù)額。這可以理解為：目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金在浮動范圍內(nèi)實(shí)行的是自由傭金。

4、 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金與回扣、信息費(fèi)的區(qū)別（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金與回扣、信息費(fèi)的區(qū)別 1回扣回扣 傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員開展經(jīng)紀(jì)活動得到的合理合法的收入，以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人。而回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利，既不是風(fēng)險(xiǎn)收入，也不是勞動收入和經(jīng)營收入。收受回扣屬于違法違規(guī)行為。 2信息費(fèi)信息費(fèi) 一般來說，信息費(fèi)是對信息提供人支付的一筆費(fèi)用。信息提供人只需提供廣泛的信息，而由信息接受者去判斷和使用這些信息。只要信息提供人提供了信息，就算完成了任務(wù)，其報(bào)酬就是信息費(fèi)。雖然經(jīng)紀(jì)服務(wù)也提供信息，但是只有信息為對方接受，并且完成

5、了經(jīng)紀(jì)任務(wù)（交易實(shí)現(xiàn)），才能得到報(bào)酬，這種報(bào)酬是經(jīng)紀(jì)活動的收入。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的收二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的收取標(biāo)準(zhǔn)取標(biāo)準(zhǔn) （一）（一）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，實(shí)施不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下。 1房屋買賣代理收費(fèi)房屋買賣代理收費(fèi)房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.52.5計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3。2房屋租賃代理收費(fèi)房屋租賃代理收費(fèi)房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半個(gè)月至一個(gè)月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收

6、。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。 上述規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)為一般最高限額標(biāo)準(zhǔn)。各地物價(jià)、房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本通知，結(jié)合本地的實(shí)際情況，制定當(dāng)?shù)鼐唧w執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不得超過上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30。 各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，可在指導(dǎo)價(jià)上限以下（含指導(dǎo)價(jià)），按服務(wù)項(xiàng)目確定本地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)確定每宗委托服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)價(jià)格（或傭金率、計(jì)算公式）。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)與客戶事先簽訂書面委托合同，明確實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （二）（二）中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 1999年12月22日國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委

7、、財(cái)政部、監(jiān)察部、審計(jì)署、國務(wù)院糾風(fēng)辦制定了中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法。其第三章也指出了以下三點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 1制定中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的平均工時(shí)成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，加法定稅金和合理利潤，并考慮市場供求情況制定。法律、法規(guī)和政府規(guī)章指定承擔(dān)特定中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照補(bǔ)償成本、促進(jìn)發(fā)展的非營利原則制定。中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級、社會信譽(yù)，以及服務(wù)的復(fù)雜程度，保持合理的差價(jià)。 2實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介機(jī)構(gòu)自主確定。實(shí)施服務(wù)收費(fèi)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)可依據(jù)已確定的標(biāo)準(zhǔn)，與委托人商定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3價(jià)格主管部門制定或調(diào)整政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)

8、認(rèn)真測算、嚴(yán)格核定服務(wù)的成本費(fèi)用，充分聽取社會各方面的意見，并及時(shí)向社會公布。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的收三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的收取原則取原則 （一）平等原則（一）平等原則 （二）自愿原則（二）自愿原則 （三）合理原則（三）合理原則 （四）公開原則（四）公開原則 （五）誠實(shí)信用原則（五）誠實(shí)信用原則第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)成、確定方式、支付形式成、確定方式、支付形式 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)成一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的構(gòu)成 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)際上是一種勞務(wù)產(chǎn)品，它由經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供，被房地產(chǎn)市場各個(gè)主體所購買并消費(fèi)，而其獲得的效用正是由此而帶來的種種便利和交易成本的節(jié)約。對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來

9、說，傭金則是其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)而獲得的報(bào)酬，是一種營業(yè)收入。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的傭金由經(jīng)營過程中的各種成本支出和利潤兩大部分構(gòu)成。即： 傭金=成本支出利潤 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)成本包括資本性成本和費(fèi)用性成本。資本性成本形成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資本，主要包括辦公房屋、辦公家具、現(xiàn)代化設(shè)備，如計(jì)算機(jī)及其他現(xiàn)代化的通信設(shè)備等；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用性成本，主要由各種服務(wù)費(fèi)用和活動費(fèi)用以及人工費(fèi)用組成，這些費(fèi)用可以稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)費(fèi)。所有的成本支出均應(yīng)在傭金中得到補(bǔ)償。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利潤，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的傭金收入超過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成本支出的余額部分。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的確二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的確定方式定

10、方式在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)中主要是使用百分比法計(jì)算傭金。但從國外的理論研究和操作實(shí)踐來看，傭金確定的方式豐富多樣，主要包括百分比傭金、固定傭金、底價(jià)銷售傭金等方式。 （一）百分比傭金（一）百分比傭金這是很常見的傭金方式。一般，根據(jù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展水平和房屋價(jià)格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時(shí)都存在一個(gè)行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)這個(gè)百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價(jià)支付給經(jīng)紀(jì)人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。在一般情況下，提取的百分比不超過交易額的10%，通常為1%8%。提取的基本規(guī)則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金提

11、取的百分比與房地產(chǎn)交易額成反比。 （二）固定傭金（二）固定傭金 固定傭金就是指在經(jīng)紀(jì)人促成交易雙方達(dá)成交易之后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以收取一個(gè)固定數(shù)額的傭金，具體數(shù)額是在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)確定的，跟房屋售價(jià)等其他因素?zé)o關(guān)。 （三）底價(jià)銷售傭金（三）底價(jià)銷售傭金 在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，賣方與經(jīng)紀(jì)人確定一個(gè)銷售底價(jià)，房屋售出后，賣方得到銷售底價(jià)，房屋售價(jià)超出底價(jià)的部分作為傭金補(bǔ)償給經(jīng)紀(jì)人，賣方無需支付其他任何傭金。 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的支四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的支付形式付形式在房地產(chǎn)市場規(guī)范的條件下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的支付形式一般有以下三種： （一）一次性支付（一）一次性支付 這種方式一般適用于房地產(chǎn)信息咨詢、居間代

12、理等服務(wù)周期較短、合同標(biāo)的額較小的服務(wù)內(nèi)容。通常在完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)之后，由委托人一次性支付傭金。 （二）分期支付（二）分期支付有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事物業(yè)銷售代理業(yè)務(wù)的服務(wù)周期較長，因而一般按照物業(yè)銷售的進(jìn)度支付傭金。例如，新樓盤銷售代理等的服務(wù)周期較長，委托合同中就可以規(guī)定，在整個(gè)銷售期內(nèi)，完成銷售總額的30%，即支付相應(yīng)比例的傭金。這種支付方式使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)變小。 （三）預(yù)付定金（三）預(yù)付定金 在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間存在的一個(gè)突出問題，就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常被委托人甩掉。委托人直接與客戶聯(lián)系并達(dá)成交易，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所耗費(fèi)的時(shí)間和精力，卻得不到回

13、報(bào)。為了防范這種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以要求委托方預(yù)付定金。 不同國家、不同歷史時(shí)期或不同情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金的支付形式是不相同的。通常是由房地產(chǎn)交易的委托方負(fù)責(zé)支付，但是也有國家規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金由交易雙方共同承擔(dān)，即房地產(chǎn)交易雙方各負(fù)擔(dān)一半。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)與防范取的風(fēng)險(xiǎn)與防范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金的風(fēng)險(xiǎn)主要來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身和服務(wù)對象兩個(gè)方面。 （一）來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn)（一）來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn) 來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn)又包括兩種情況： 1亂收費(fèi)亂收費(fèi) 由于我國房

14、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)本身的發(fā)展程度，行業(yè)中存在著許多不規(guī)范的機(jī)構(gòu)。這些不正規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，或只要帶客戶看房就收取“看房費(fèi)”、“信息費(fèi)”等名目的費(fèi)用，使得很多人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)缺乏信任，不愿意去經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋求經(jīng)紀(jì)服務(wù)，從而使其喪失客源與房源，也就使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法獲得傭金。 2員工私自收費(fèi)員工私自收費(fèi) 一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于管理混亂等原因，個(gè)別員工利用經(jīng)辦業(yè)務(wù)的便利，私自收取客戶的傭金而不入帳，使得經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法獲得傭金收入。（二）來自服務(wù)對象的風(fēng)險(xiǎn)（二）來自服務(wù)對象的風(fēng)險(xiǎn) 來自服務(wù)對象的風(fēng)險(xiǎn)就是“跑單”。所謂“跑單”就是指客戶（買方、賣方、出租方或承租方）在接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的咨

15、詢、帶客看房等服務(wù)之后，在正式簽訂買賣（或租賃）合同時(shí)，避開中介進(jìn)行私下成交，拒絕支付本該支付的傭金的行為。 這種跑單現(xiàn)象在全國各地均不同程度地存在著，令各家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員極為頭痛。跑單是一種違約行為，不僅讓經(jīng)紀(jì)人員的勞動付諸東流，也擾亂了正常的市場交易秩序。但目前，人們往往更關(guān)注的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司失信問題，卻對買賣或租賃雙方不守誠信，違反協(xié)議的現(xiàn)象關(guān)注很少。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，要防止跑單現(xiàn)象的發(fā)生，須首先弄清客戶為什么跑單以及如何跑單。 1客戶為什么跑單客戶為什么跑單 很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簡單地認(rèn)為，客戶之所以要跑單，就是為了節(jié)省經(jīng)紀(jì)傭金。應(yīng)該承認(rèn)，一些客戶跑單，確實(shí)是錢在作怪，畢竟

16、買一套房子要付出一兩萬元甚至是幾萬元的傭金，對于普通百姓來說，的確會心疼，尤其是現(xiàn)在房價(jià)那么高，大家買套房子著實(shí)不容易。 但是，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，自己也要好好想想，自己是否盡到了經(jīng)紀(jì)人員的職責(zé)？是否真正為客戶利益考慮了？凡事多從自身找找原因，分析分析主觀因素，對自身能力的提高和將來的發(fā)展是有好處的。 其實(shí)，很多時(shí)候，客戶之所以跑單，是和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)不到位有關(guān)系的。 2客戶如何跑單客戶如何跑單 以下介紹幾種較常見的客戶跑單伎倆。 （1）巧遇熟人）巧遇熟人 當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員帶領(lǐng)買方或承租方看房子的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)買方或承租方與房東原本就認(rèn)識。這種情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常是辛辛苦苦忙一場，卻拿

17、不到應(yīng)得的傭金。 （2）代人看房）代人看房 某些客戶以買房或租房為理由，實(shí)際上卻是為其他人買房或租房做準(zhǔn)備。他們在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的帶領(lǐng)下看房子，看房卡簽的是他的名字，然后取得與房東的聯(lián)系方式，最后讓真正的買房（或租房）者私下與房東交易。（3）暗遞紙條）暗遞紙條 帶領(lǐng)客戶看房子的時(shí)候，有些客戶會把事先準(zhǔn)備好的留有自己電話號碼的小紙條偷偷地遞給房東，或者把紙條留在房子里讓房東自己發(fā)現(xiàn)，讓房東與自己取得聯(lián)系。這種現(xiàn)象是最常發(fā)生的，讓經(jīng)紀(jì)人員防不勝防。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在帶客看房時(shí)，要時(shí)刻注意看房人的神態(tài)與行動，要“看緊”看房人，最好不要讓看房人與房東有私自交流的機(jī)會。 （4）跟蹤房東）跟蹤房東 有

18、時(shí)候，客戶看房時(shí)往往不只一個(gè)人，通常是兩個(gè)人或三個(gè)人一起前去看房，以分散房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的視線：朋友看房，自己則另做別的事情，如等待房東出現(xiàn)后跟蹤房東，取得房東的聯(lián)系方式，以后就可與房東私下交易。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收取的風(fēng)險(xiǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)防范 （一）來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn)防范（一）來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn)防范 防范來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有： 1明碼標(biāo)價(jià)明碼標(biāo)價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場所的醒目位置公開其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等，明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不收取傭金以外的費(fèi)用，如“看房費(fèi)”、“信息費(fèi)”等，讓委托人在接受服務(wù)時(shí)清楚經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)的具體規(guī)定。這樣讓客戶能夠辨別經(jīng)紀(jì)

19、機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員是否亂收費(fèi)。 2加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程管理和財(cái)務(wù)管理，杜絕員工私自收費(fèi)的漏洞。收取客戶的傭金盡量不要讓經(jīng)辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員經(jīng)手，要由專職的財(cái)務(wù)人員收取，并開具發(fā)票。一旦出現(xiàn)私自收取客戶傭金的行為，則要嚴(yán)肅查處。 （二）來自服務(wù)對象的風(fēng)險(xiǎn)防范（二）來自服務(wù)對象的風(fēng)險(xiǎn)防范 預(yù)防跑單現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員主要應(yīng)采取如下措施： 1完善管理，提高素質(zhì)完善管理，提高素質(zhì) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)完善公司的管理制度，把公司的經(jīng)營管理與思想教育相結(jié)合，培養(yǎng)每一位員工高尚的思想道德素質(zhì)和職業(yè)情操，制定相應(yīng)的措施防止客戶跑單現(xiàn)象和員工

20、私下“跳單”（員工將業(yè)務(wù)拉到別的公司去完成，從而員工個(gè)人獲得更多的利益）。 2講求誠信，服務(wù)到位講求誠信，服務(wù)到位 對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員來說，講誠信十分重要。只有誠信的服務(wù)才能讓客戶放心，取得客戶的長久依賴。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要保持良好的服務(wù)態(tài)度，努力提高服務(wù)質(zhì)量，即使客戶不講誠信，也不能因氣憤與客戶發(fā)生沖突，更不能進(jìn)行人身攻擊。否則，不僅有損個(gè)人形象、企業(yè)形象，也嚴(yán)重破壞了與客戶的關(guān)系。3時(shí)刻保持謹(jǐn)惕時(shí)刻保持謹(jǐn)惕在與客戶接觸的時(shí)候，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)時(shí)刻保持謹(jǐn)惕，注意客戶的不良小動作。這里介紹幾個(gè)小技巧： （1）約定看房的時(shí)候，最好不要把客戶與房東約在同一個(gè)地方，避免雙方單獨(dú)先見面，房地產(chǎn)經(jīng)

21、紀(jì)人員要早點(diǎn)出發(fā)等候房東和客戶。 （2）看房前，要先做好房東的工作，把經(jīng)紀(jì)工作的收費(fèi)、制度等事先跟房東說好，并交代房東一些該說與不該說的事情。（3）看房時(shí)，不要讓客戶與房東有單獨(dú)或私自交流的機(jī)會。 （4）看房是主要目的，所以不要讓雙方有太多的時(shí)間交談，交談的主要內(nèi)容必須限制在房子，這樣才能預(yù)防客戶與房東攀親。 （5）若房東只有一個(gè)人，客戶有多個(gè)人，就跟著房東；相反，若是客戶有一個(gè)人，房東有多個(gè)人，就應(yīng)該跟著客戶。 （6）始終保持房東與客戶的距離?？赐攴繒r(shí)，可以先支開一方，或帶客戶到外面走走，不能那么輕易讓他找到房東交談。 （7）看完房后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不要急于離開，要等客戶坐上車并開車走后，自

22、己再離開。這樣做的目的是防止客戶又倒回來私自找房東。 4給客戶、房東打預(yù)防針給客戶、房東打預(yù)防針 當(dāng)發(fā)現(xiàn)客戶有跑單的苗頭出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)及時(shí)給客戶打預(yù)防針，讓客戶知道跑單的危害。其實(shí)，跑單不僅對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)和經(jīng)紀(jì)人員造成傷害，對客戶、房東自身也具有危害性。 對客戶（買方或承租方）來說，現(xiàn)在社會上假冒商品比比皆是，而假冒一本房產(chǎn)證的費(fèi)用也不過是幾十塊錢而已。如果一不小心，就會被人騙得錢房兩空，媒體上經(jīng)常會報(bào)道這樣的事情。而且，在買方付了定金后，賣方如果因?yàn)槟撤N原因想違約的話，買方也是無可奈何的。 5簽訂完備的經(jīng)紀(jì)合同，用法律維護(hù)合法收入簽訂完備的經(jīng)紀(jì)合同，用法律維護(hù)合法收入 在提供房地產(chǎn)

23、經(jīng)紀(jì)服務(wù)之前，簽訂完備的經(jīng)紀(jì)合同，包括作為經(jīng)紀(jì)合同組成部分的看房卡（廣州話叫“睇樓紙”）。在合同中，不僅要對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托方與受托方的權(quán)利和義務(wù)做出明確和詳細(xì)的規(guī)定，而且要對經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用做出明確的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)包括的內(nèi)容主要有：經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)、經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，合同履行的期限，傭金的數(shù)額、支付方式及時(shí)間，違約責(zé)任及糾紛解決方式等等。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同不應(yīng)當(dāng)只是口頭上的，必須有文字記錄。第四節(jié)第四節(jié) 房屋租售經(jīng)紀(jì)收費(fèi)房屋租售經(jīng)紀(jì)收費(fèi)計(jì)算計(jì)算一、一手房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的亂收費(fèi)現(xiàn)象及收費(fèi)計(jì)算一、一手房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的亂收費(fèi)現(xiàn)象及收費(fèi)計(jì)算（一）一手房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的亂收費(fèi)現(xiàn)象（一）一手房租售

24、經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的亂收費(fèi)現(xiàn)象南方都市報(bào)2009年9月16日一篇題為“環(huán)市東一手樓盤還收中介費(fèi)”的報(bào)道：金九銀十購房旺季來臨，采訪者近日在環(huán)市路某盤踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介仍在向購房者收取服務(wù)及咨詢費(fèi)。該盤銷售人員打印的“購房按揭付款參考”中，就有“服務(wù)及咨詢費(fèi)：7674元/套”一欄，結(jié)合這套房子5116122元的總價(jià)，計(jì)算出來該金額占樓價(jià)的0.15%左右?！胺?wù)及咨詢費(fèi)？我看過很多樓盤都沒這樣的收費(fèi)”，采訪者質(zhì)疑說。銷售人員解釋，開發(fā)商自己賣的就不用收，但請代理公司代理的就要收，因?yàn)殚_發(fā)商沒有給他們代理費(fèi)，所以向購房者收取。該銷售人員還無意間透露該項(xiàng)目并非個(gè)案，他們代理的其他項(xiàng)目也有要收此類費(fèi)用。 （二）一手房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的收費(fèi)計(jì)算（二）一手房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的收費(fèi)計(jì)算 2007年7月1日執(zhí)行的廣東省物價(jià)局新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則第十二條規(guī)定：“凡屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行委托的中介服務(wù)，所需費(fèi)用全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，不得轉(zhuǎn)嫁給購房者”。2008年3月4日廣東省物價(jià)局給廣州市物價(jià)局關(guān)于房地產(chǎn)中介收取服務(wù)費(fèi)和咨詢費(fèi)有關(guān)問題的請示的復(fù)函也明確表示：凡與房企新建商品房項(xiàng)目銷售委托代理關(guān)系成立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在新建商品房銷售過程中，不得以咨詢費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等任何名目收取中介服務(wù)費(fèi)用。 代理商向開發(fā)商收取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的計(jì)算，按國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服