龍華綜合體前期定位報(bào)告20140514

1、龍華綜合體前期定位報(bào)告龍華綜合體前期定位報(bào)告徐志翔 haiwang 2014.04Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)項(xiàng)目基本屬性定位【多重業(yè)態(tài)組合】項(xiàng)目位于華榮路

2、與浪琴路交匯處，目前已完成部分建設(shè)，地塊剩余部分規(guī)劃有寫字樓、公寓、商業(yè)等多重業(yè)態(tài)組合而成，整體體量不大。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：33872.97建面面積：135223容積率：4.0建筑覆蓋率：45%綠化率：40%車位：450已開發(fā)部分待開發(fā)部分項(xiàng)目地塊方正平整，整體體量不大，一期所建設(shè)建筑物檔次中等，二期規(guī)劃為寫字樓、公寓和商業(yè)組成的小型綜合體。項(xiàng)目基本屬性定位【小型綜合體】關(guān)于城市綜合體“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、商務(wù)、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一

3、的綜合體。特點(diǎn)： 1、規(guī)模大，一般的城市綜合體的建筑面積都在20-80萬平米，是龐大的建筑群2、功能強(qiáng)，通常城市綜合體都包括幾個(gè)功能互相支持形成整體態(tài)勢。 本項(xiàng)目具有商業(yè)、商務(wù)（寫字樓）、居?。üⅲ┑葞醉?xiàng)功能，但規(guī)模體量不大，從其特征等方面均符合綜合體定義 。本案開發(fā)類型：小型城市綜合體 項(xiàng)目基本屬性定位【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目四至北面：藍(lán)天購物廣場東面：梵思諾西面：影兒時(shí)尚南面：浪花路項(xiàng)目處于大浪時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園中心區(qū)，周邊為同類型企業(yè)公司。周邊有藍(lán)天購物廣場、藍(lán)天賓館、惠佳百貨等簡易生活配套。項(xiàng)目基本屬性定位【項(xiàng)目交通較為不便】本案道路交通：從項(xiàng)目出發(fā)可通過廣深高速、福龍路抵達(dá)深圳中心區(qū)，道路交通較為

4、方便。軌道交通：項(xiàng)目對面有藍(lán)天廣場公交車站，片區(qū)軌道交通多依賴公交車，離地鐵龍華線距離較遠(yuǎn)。項(xiàng)目基本屬性定位【項(xiàng)目基本屬性定位】多重業(yè)態(tài)配套一般不在深圳中心區(qū) 體量不大區(qū)域型精致型城市綜合體Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)Part 1項(xiàng)目整體定位12項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位

5、13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)宏觀政策研判區(qū)域環(huán)境分析3項(xiàng)目整體定位市場“基本面”本質(zhì)顯現(xiàn)本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個(gè)城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。全面限購房產(chǎn)稅2010.1.72010.4.172010.9.292011.1.262011.7.12國十一條國十條新國五條國八條升級(jí)國五條強(qiáng)勢調(diào)控限貸調(diào)控升級(jí)限貸、限購限購擴(kuò)容房產(chǎn)稅擴(kuò)大信貸二套房首付不低于40%二套房首付不低于50%個(gè)別城市暫停三套房貸首套房首付30%全面暫停三套房貸二套房首付不低于60%首套房貸利率上浮5%-10%外資行嚴(yán)控人民幣房貸加息連續(xù)兩

6、次上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%連續(xù)三次上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%連續(xù)兩次上調(diào)存貸基準(zhǔn)利率0.25%2月9日，上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%，加息0.25%一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%從12月5日起，下調(diào)存準(zhǔn)率0.5%限購&房產(chǎn)稅部分城市限購?fù)七M(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)全面限購地方政府約談問責(zé)制落地滬渝房產(chǎn)稅政策出臺(tái)房價(jià)上漲過快的二三線城市限購渝推出存量房產(chǎn)稅2013.2.20新國五條按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。征收20%個(gè)人所得稅宏觀政策研判 2013年2

7、月，全國商品房銷售面積70841萬平方米，累計(jì)同比增長49.5%，銷售金額45723億元，累計(jì)同比增長77.6%，達(dá)到了本輪小周期的小高峰。隨著新國五條細(xì)則時(shí)效性的逐漸減退，商品房銷售面積和銷售金額增長持續(xù)增加，后期有可能面臨”溫和“調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。全國房地產(chǎn)市場小周期演變規(guī)律市場演變規(guī)律數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部2010年限購限貸去投資化調(diào)控以來，樓市步入“自住需求”通道，逐步回歸正常合理水平。全國房地產(chǎn)進(jìn)入2-3年左右的小周期發(fā)展階段。宏觀政策研判固定資產(chǎn)投資 VS房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重 2012年，全國固定資產(chǎn)投資增速大于房產(chǎn)開發(fā)投資增速，房地產(chǎn)市場低迷，投資減速。隨著

8、2013年房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇，房產(chǎn)開發(fā)投資也迅速升溫，恢復(fù)到固定資產(chǎn)投資的增長速度，約20%左右。2013年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重有整體趨穩(wěn)的跡象，大致維持在20%上下，未出現(xiàn)明顯泡沫化現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速若超過固定資產(chǎn)投資增速，我們認(rèn)定房地產(chǎn)市場存在泡沫的嫌疑。2013年1-8月份，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相當(dāng)，都保持在20%左右，整體市場未出現(xiàn)明顯泡沫。市場演變規(guī)律截至2013年8月數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部宏觀政策研判堅(jiān)持樓市“去投資化”政策，倒逼資本回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。宏觀政策研判2012.2，央行明確提出“繼續(xù)落實(shí)差

9、別化住房信貸政策”，滿足首次購房家庭的貸款需求。2012.2，國土資源部表示，普通商品房用地供應(yīng)方面，主要供應(yīng)中小套型，別墅用地依然禁供。2012.4，住建部相關(guān)部門表示，正在研究新一輪的刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備。2012.7，上半年央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，兩次降息，間隔不到一個(gè)月。，2012.2，國稅總局表示與已購房者共同購房不可享受首次購房的契稅優(yōu)惠政策。2012.3，國務(wù)院強(qiáng)調(diào)繼續(xù)搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。2012.6，全國40個(gè)大中城市的個(gè)人住房信息實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)。2012.7，國土資源部強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈，鞏固調(diào)控成果。2012.8，央行再次強(qiáng)調(diào)

10、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，抑制投資購房需求。支持自住剛需限制投資需求堅(jiān)持樓市“去投資化”政策，倒逼資本回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。宏觀政策研判營改增新非公36條中小企業(yè)減稅新興產(chǎn)業(yè)1234政策開始偏向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段樓市調(diào)控基調(diào)2012年年底中央工作會(huì)議2013年兩會(huì)聲音2013年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)是“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展”樓市調(diào)控：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。推進(jìn)城鎮(zhèn)化：要把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要任務(wù)抓實(shí)抓好。溫家寶：房地產(chǎn)市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸。姜偉新：20%的房產(chǎn)稅一定要執(zhí)行下去；年內(nèi)個(gè)人住房信息系統(tǒng)肯定推出。周小川：結(jié)構(gòu)性信貸政策還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。20

11、13年新國五條細(xì)則進(jìn)一步完善住房限購措施，限購住房類型包括新建住房和二手房。二手房計(jì)征20%增值稅；擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。房價(jià)過快上漲的城市二套房貸提高首付比例、利率上浮。 中央工作會(huì)議及兩會(huì)聲音，傳達(dá)了政府堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的大基調(diào)。宏觀政策研判宏觀政策研判政策趨勢建立樓市長效調(diào)控機(jī)制，為限購等行政手段退出做鋪墊。房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制：是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長效機(jī)制基礎(chǔ)的工作下，從土地、金融、財(cái)稅等多方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場化。長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟(jì)手段，是為限購等行政手段的退出做鋪墊過渡！宏觀政策研判政策趨勢住房信息聯(lián)網(wǎng)是全面推開房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)市場

12、監(jiān)控的基礎(chǔ)。2013年3月，住建部曾下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知，要求地方做好個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。在今年全國“兩會(huì)”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成（最新媒體報(bào)道稱60個(gè)城市已聯(lián)網(wǎng)）。下一階段的目標(biāo)是完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，從目前執(zhí)行情況來看同時(shí)實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)難度也較大，可能需要更久的時(shí)間。住建部從2010年開始推行全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，目前已經(jīng)成型的住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”由三個(gè)子系統(tǒng)組成，即個(gè)人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)和住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度住房信息聯(lián)網(wǎng)前提基礎(chǔ)住房信息聯(lián)網(wǎng)

13、是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的必要條件，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收需要家庭房產(chǎn)數(shù)據(jù)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托。住房信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)市場資金流向監(jiān)控的工具，據(jù)此可制定差別化調(diào)控政策，避免調(diào)控政策“一刀切”。1.開征房產(chǎn)稅基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)市場監(jiān)控信息系統(tǒng)兩大作用宏觀政策研判政策趨勢類似于20%個(gè)人所得稅政策弱化房產(chǎn)投資屬性，讓房產(chǎn)回歸自住屬性。通過完善住房信息系統(tǒng)這個(gè)平臺(tái)，利用稅收政策這把刀來繼續(xù)打擊短期內(nèi)投機(jī)性需求。各地20%個(gè)稅征收基本要求：通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用“滿五唯一”住房免征。2013年3月1日晚間樓市調(diào)控“國五條”細(xì)則落地：限購升級(jí)，覆蓋城市全

14、部行政區(qū)域；房價(jià)上漲過快城市進(jìn)一步提高二套房貸款首付和利率；個(gè)人出售房產(chǎn)從嚴(yán)按差額的20%征收個(gè)人所得稅。雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。”但截至目前，除北京有實(shí)施實(shí)例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。雖然二手房交易個(gè)稅名義由賣房者承擔(dān)，但是新國五條出臺(tái)后，賣房征收差額20%的個(gè)稅實(shí)際上幾乎全由買房者承擔(dān)。已經(jīng)偏離了20%所得稅的初衷，暗含該政策的初步失敗。宏觀政策研判政策趨勢房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅改革進(jìn)程加快，擴(kuò)容已經(jīng)箭在弦上。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民

15、共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。2011年1月，上海、重慶作為首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市開始試行。2013年5月24日，中國政府網(wǎng)在國辦轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知（下稱“通知”）中有“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”的明確表述。具體工作由財(cái)政部、稅務(wù)總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等負(fù)責(zé)。（2013房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已經(jīng)箭在弦上）房產(chǎn)稅改革進(jìn)程房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市收費(fèi)方式獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主

16、城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為05；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1；4倍（含4倍）以上的稅率為12；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為05。上海市居民家庭人均不超過60平方米的,其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納,適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。重慶模式上海模式政策趨勢：房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制改革方向是調(diào)控更加市場化，堅(jiān)持去投資化，讓房產(chǎn)回歸以自住為主的居住屬性。政策總結(jié)經(jīng)過“去投資化”、“

17、去泡沫”化的調(diào)控洗禮，房地產(chǎn)逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。宏觀政策研判Part 1項(xiàng)目整體定位12項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)宏觀政策研判區(qū)域環(huán)境分析3項(xiàng)目整體定位區(qū)域環(huán)境分析【區(qū)位：大浪時(shí)尚創(chuàng)意城】深圳服裝產(chǎn)業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展而茁壯成長，已成為推動(dòng)深圳優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)變革的重要力量，成為國內(nèi)原創(chuàng)品牌最集中、產(chǎn)業(yè)配套最完善、規(guī)模集群效應(yīng)最顯著的時(shí)裝產(chǎn)業(yè)基地之一。2003年深圳市規(guī)劃建設(shè)的“深圳

18、服裝產(chǎn)業(yè)集聚基地”位于龍華新區(qū)大浪辦事處，規(guī)劃面積1.46平方公里，引進(jìn)瑪絲菲爾、影兒時(shí)尚、歌力思等22家知名服裝品牌企業(yè)，規(guī)劃建設(shè)公共服務(wù)平臺(tái)、企業(yè)總部大廈、孵化器、研發(fā)中心等項(xiàng)目。深圳市政府和龍華新區(qū)為進(jìn)一步推動(dòng)服裝時(shí)尚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將服裝產(chǎn)業(yè)集聚基地片區(qū)作為“十二五”期間 60 個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，重新定義為大浪時(shí)尚創(chuàng)意城，占地面積為4.6平方公里，核心產(chǎn)業(yè)就是服裝鞋帽等時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，圍繞時(shí)尚核心產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展商貿(mào)、會(huì)展、出版、媒體、總部等延伸產(chǎn)業(yè)。時(shí)尚創(chuàng)意城的規(guī)劃發(fā)展為片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口涌入，及配套的完善帶來保障。片區(qū)發(fā)展前景一片光明，前景廣闊?！緟^(qū)位：大浪時(shí)尚創(chuàng)意城】深圳專項(xiàng)政策資金支持大浪時(shí)尚

19、創(chuàng)意城建設(shè)。出臺(tái)一系列服裝行業(yè)發(fā)展扶持政策，每年撥出?？?000萬元對大浪時(shí)尚創(chuàng)意城的發(fā)展提供政策資助。區(qū)域環(huán)境分析本案2012年，時(shí)尚創(chuàng)意城核心區(qū)產(chǎn)值達(dá)11.8億元，整個(gè)創(chuàng)意城的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)97億元。基地完全建成后，將集聚深圳服裝行業(yè) 30% 的產(chǎn)能，形成行業(yè)產(chǎn)業(yè)高度集聚合力發(fā)展態(tài)勢。企業(yè)年產(chǎn)值將超過500億元，將成為深圳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的代表，先進(jìn)制造業(yè)的代表，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與高端品牌的代表，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)和深圳建設(shè)魅力東方都市的靚麗名片，成為深圳乃至全國服裝行業(yè)、知名企業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)的“時(shí)尚硅谷”。【被譽(yù)為時(shí)尚硅谷的片區(qū)】被譽(yù)為服裝、配套行業(yè)的時(shí)尚硅谷，決定區(qū)域檔次。區(qū)域環(huán)境分析基地主要

20、包括四大功能分區(qū)，區(qū)為產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，集中了瑪絲菲爾、時(shí)尚之影、中惠福（梵思諾）、卡爾丹頓等22家品牌服裝企業(yè)。區(qū)為商業(yè)配套區(qū)，建成后將為多萬人提供集餐飲、住宿、娛樂、消費(fèi)于一體的優(yōu)質(zhì)全面的生活、商務(wù)配套服務(wù)。區(qū)為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)用地，將建設(shè)服裝研發(fā)中心、服裝學(xué)院、中小企業(yè)孵化器等設(shè)施。區(qū)為生態(tài)旅游區(qū)環(huán)抱基地外圍，該片區(qū)為規(guī)劃面積超過平方公里的城市郊野公園?！卷?xiàng)目毗鄰商業(yè)配套區(qū)】項(xiàng)目毗鄰商業(yè)配套區(qū)域，擁有10多萬消費(fèi)者作為持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的保障。并且擁有餐飲、娛樂、住宿、消費(fèi)等商業(yè)配套的集中效應(yīng)。大浪時(shí)尚創(chuàng)意城建設(shè)初具規(guī)模，累計(jì)完成投資超過100億元，配套設(shè)施基本完善，22家入園企業(yè)已有8家企業(yè)建成投產(chǎn)運(yùn)營

21、，有華興、影兒時(shí)尚、卡爾丹頓、梵思諾、歌力思、詩琪麗、奔霓詩、城市儷人等企業(yè)，周邊聚集了100多家服裝鞋帽等時(shí)尚品牌企業(yè)，各龍頭服裝企業(yè)集產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌經(jīng)營與生產(chǎn)零售于一體，初具貫穿整個(gè)價(jià)值鏈的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已形成品牌化、規(guī)?；?、集聚化發(fā)展態(tài)勢，成為集產(chǎn)、學(xué)、研、商、行業(yè)協(xié)會(huì)管理為一體的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綠色制造示范基地。區(qū)域環(huán)境分析本案Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)項(xiàng)目價(jià)值突圍跳

22、出項(xiàng)目所處區(qū)域破落的現(xiàn)狀，以發(fā)展的眼光看待項(xiàng)目未來所處國際化市場！【大浪中心區(qū)域】本案產(chǎn)業(yè)功能區(qū)生態(tài)旅游區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)配套區(qū)本案處于大浪中心區(qū)域，對面即為藍(lán)天購物廣場，無縫對接大浪商業(yè)配套區(qū)，享受片區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)配套。并且從本案出發(fā)至龍華線、深圳中心距離更近。項(xiàng)目整體定位【4G商務(wù)綜合體】n 當(dāng)中國網(wǎng)絡(luò)還未跨入4G的時(shí)代，龍華項(xiàng)目已然將4G概念帶入到旗艦商務(wù)綜合體n 領(lǐng)先于時(shí)代的商務(wù)綜合體理念更能全面反應(yīng)龍華項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的綜合優(yōu)勢通過對于項(xiàng)目的研究，項(xiàng)目產(chǎn)品在品牌、體量上并無明顯優(yōu)勢。龍華項(xiàng)目更可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)4G商務(wù)綜合體的概念，進(jìn)行差異化競爭，贏得市場。4GGoogleGolfGreat

23、Glory項(xiàng)目整體定位谷歌化的人性辦公：中心廣場完全可以實(shí)現(xiàn)類似于個(gè)google的辦公環(huán)境，給予到更多的活潑的、自由的、人性化辦公及休閑場所n 龍華項(xiàng)目在空間的構(gòu)造上就已經(jīng)足夠留出了未來可供企業(yè)發(fā)揮的余地，是完全可以通過大型的公共空間和連廊構(gòu)建自由、谷歌化的辦公環(huán)境n 龍華項(xiàng)目的商業(yè)在未來也會(huì)成為谷歌化辦公環(huán)境的一部分，潮流商業(yè)會(huì)讓員工的工作環(huán)境更加輕松，更加人性化【Google】項(xiàng)目整體定位【Golf】高爾夫、生態(tài)化的辦公環(huán)境：中心廣場的大型花園及周邊的環(huán)境給予更加生態(tài)的辦公環(huán)境，產(chǎn)品的打造也會(huì)更加強(qiáng)調(diào)陽光氧氣與辦公環(huán)境的結(jié)合，大型商業(yè)會(huì)更加凸顯休閑的辦公環(huán)境。n 高爾夫是陽光、氧氣、綠色和

24、森林，這是一個(gè)非常生態(tài)化的概念，中心廣場倡導(dǎo)第三代中心辦公，在產(chǎn)品硬件方面完全有更多的生態(tài)化的空間可以實(shí)現(xiàn)這一概念n 大面積的玻璃幕墻，新風(fēng)系統(tǒng)，更好的通風(fēng)采光以及項(xiàng)目的大花園可以完全實(shí)現(xiàn)golf這一概念項(xiàng)目整體定位【Glory】龍華項(xiàng)目是大浪中心的綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目，在地標(biāo)辦公是客戶比較在意的一個(gè)事情，不僅要在核心區(qū)域辦公，更要在一個(gè)受人關(guān)注的地標(biāo)里辦公?！綠reat】偉大的企業(yè)：入駐企業(yè)必然都具備很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以稱這些企業(yè)為偉大的企業(yè)，與偉大的企業(yè)為鄰，對自家企業(yè)的發(fā)展會(huì)有更大的推動(dòng)力。項(xiàng)目整體定位【價(jià)值突圍】大浪中心4G商務(wù)綜合體區(qū)域企業(yè)高管旗艦標(biāo)桿第一人群第一樓盤第一片區(qū)第一概念項(xiàng)目以

25、領(lǐng)先國際的視野對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行深入解讀，并以原創(chuàng)4G理念領(lǐng)導(dǎo)市場，打造市場第一綜合體項(xiàng)目，影響片區(qū)未來。項(xiàng)目整體定位【項(xiàng)目整體定位】大浪中心 4G標(biāo)桿 旗艦綜合體Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)大浪寫字樓環(huán)境分析【整體環(huán)境】大浪整體寫字樓處于起步階段。目前寫字樓可以分為三類：第一類：以南國麗人時(shí)尚創(chuàng)意中心為代表的新型寫字樓，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商方面都有趨于專業(yè)性。第二類：以明君商務(wù)中心為代

26、表的老牌寫字樓，寫字樓打造理念比較落后，租金較低，市場接受度較高。第三類：以美城大廈、綜合樓為代表的原始型寫字樓，直接將農(nóng)民房改建而來，檔次租金都很低。明君商務(wù)中心綜合樓美城大廈南國麗人大浪典型寫字樓分布大浪寫字樓環(huán)境分析【第一類代表：南國麗人時(shí)尚創(chuàng)意中心】南國儷人時(shí)尚創(chuàng)意中心位于大浪服裝產(chǎn)業(yè)園浪琴路11號(hào)，占地面積為2萬多平方米，建筑面積為近5萬平方米，容積率2.5，綠化率25%。以“休閑購物，品味時(shí)尚工作生活”為理念，打造成深圳市的國家級(jí)服飾設(shè)計(jì)研發(fā)基地和國家級(jí)產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)示范基地及獨(dú)特的深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)服裝購置項(xiàng)目。占地面積：2萬平米建筑面積：5萬平米客戶類型：餐飲、服裝貿(mào)易、文化入駐率：

27、10%租金：一層外鋪75元/月；一層內(nèi)鋪70元/月；二至五層租金55-60元/月。大浪寫字樓環(huán)境分析【南國麗人時(shí)尚創(chuàng)意中心項(xiàng)目配套】六大配套1、30分鐘快捷物流圈2、品牌展示店、服裝博物館、知名餐飲、專業(yè)書吧、設(shè)計(jì)師酒吧等配套3、中庭雙樓層服裝品牌發(fā)布超型T臺(tái) 4、進(jìn)深圳近世界，搶得潮流先機(jī) 5、政府電子商務(wù)平臺(tái)，開拓廣闊行業(yè)商機(jī)6、500停車位，泊車無憂，往來無慮大浪寫字樓環(huán)境分析【南國麗人時(shí)尚創(chuàng)意中心項(xiàng)目配套】南國麗人時(shí)尚創(chuàng)意中心面對客戶包括餐飲、銀行、文化企業(yè)、服裝貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主其中。一二層特設(shè)服裝品牌展示訂制辦公一體化旗艦店，打造品牌企業(yè)的展示空間，帶來高端展貿(mào)服務(wù)大浪寫字樓環(huán)境分

28、析【第二類代表：明君商務(wù)中心】 明君商務(wù)中心面積22175.09平方米，樓高16層，其中裙樓5層，位于深圳市寶安區(qū)龍華大浪浪榮路的西側(cè)，華寧路的北面，交通十分方便，由福田香密湖立交經(jīng)福龍路至龍華大浪僅需20分鐘車程；商務(wù)樓周邊現(xiàn)有深圳市政府立項(xiàng)深圳市服裝基地已啟動(dòng)建設(shè)不日將開業(yè)，適合高檔商務(wù)寫字樓，商務(wù)酒店，中西餐廳，娛樂休閑等，交通便利，環(huán)境好建筑面積：2.2萬平米客戶類型：科技、電子、物流入駐率：80%租金：9層以下35元/月，9層以上40元/月。面積：平層2000平米左右，一卡面積50-180平米，可自由分割。大浪寫字樓環(huán)境分析【第二類代表：明君商務(wù)中心】建筑設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)基于理性思考，首先

29、對基地環(huán)境的各種條件作出分析。1基地的東面為進(jìn)入商務(wù)中心的主廣場，在場地設(shè)計(jì)中，盡可能的騰出最大的廣場面積，種植綠化，設(shè)置疊水和人行步道，在環(huán)境的襯托下，使商務(wù)中心更顯宏輝氣派。2建筑一端的底層局部架空，作為汽車通道，在明君工業(yè)園區(qū)內(nèi)解決商務(wù)中心的停車要求。3商務(wù)中心的功能設(shè)計(jì)，地下設(shè)置了后勤和設(shè)備用房，首層、二層為商務(wù)中心，三五層為酒樓，六十層為寫字樓，十一十六層為酒店客房。4外觀設(shè)計(jì)：建筑的外觀與建筑的使用功能是緊密相連的，整個(gè)建筑造型簡潔、明快、時(shí)尚和現(xiàn)代。兩端樓梯間的處理使其更具有力量感，更顯大氣。大浪寫字樓環(huán)境分析【第三類代表：美城大廈、綜合樓】大浪片區(qū)第三類寫字樓多位農(nóng)民房、廠房改

30、造，檔次很低，功能不齊全，辦公環(huán)境差，但租金并沒有便宜多少，租金一般為30-40元/月。通常入住率非常低。僅一些剛起步的小型企業(yè)會(huì)考慮。大浪區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目尚處起步階段，我們必須跳出該區(qū)域，以領(lǐng)先深圳的視角去打造，成為大浪高端物業(yè)的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者！大浪寫字樓環(huán)境分析第一代中心級(jí)寫字樓，是指城市中心區(qū)域早期所建設(shè)的類甲級(jí)寫字樓，這些寫字樓依然占有較高市場，但明顯開始落伍。典型代表作：中央商務(wù)大廈、投資大廈、新華保險(xiǎn)大廈第一代寫字樓建設(shè)多數(shù)已近十年之久，是深圳中心區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的早期產(chǎn)物，外形具備一定相似性，比較方正。內(nèi)部設(shè)施及配置相對較為陳舊，在關(guān)鍵指標(biāo)如電梯面積比，車位比都已經(jīng)明顯不能滿足日常需求

31、。寫字樓物業(yè)發(fā)展建議【第一代寫字樓】第二代中心級(jí)寫字樓，相對于第一代寫字樓有明顯進(jìn)步，無論是外形昭示性、內(nèi)部設(shè)施都有明顯提升，甚至逐步朝綜合體方向發(fā)展。典型代表作：招商銀行大廈、嘉里建設(shè)廣場、卓越世紀(jì)中心第二代寫字樓，基本都是中心區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目或是地標(biāo)性項(xiàng)目，各項(xiàng)指標(biāo)都已達(dá)到國際級(jí)水準(zhǔn)。寫字樓物業(yè)發(fā)展建議【第二代寫字樓】第三代中心級(jí)寫字樓第二代中心級(jí)寫字樓第一代中心級(jí)寫字樓奢華型的功能性的區(qū)位地標(biāo)何時(shí)、何種形態(tài)？很顯然，現(xiàn)有中心區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展，完全沒有脫離寫字樓現(xiàn)有價(jià)值評(píng)判體系，盡管硬件越來越豪華昭示性越來越明顯，卻在本質(zhì)上沒有進(jìn)化，是否這就是中心區(qū)域?qū)懽謽亲⒍ǖ乃廾?？寫字樓物業(yè)發(fā)展建議全球

32、現(xiàn)代企業(yè)典范，谷歌的辦公環(huán)境清晰指示未來的辦公環(huán)境的發(fā)展趨勢和新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)n 以上是世界聞名的谷歌辦公環(huán)境，谷歌辦公環(huán)境以活動(dòng)自由、人性化而聞名全球，除了內(nèi)部裝飾的極度活潑外，谷歌的辦公環(huán)境很多細(xì)節(jié)值得寫字樓發(fā)展思考n 谷歌辦公環(huán)境特別講究人與周圍環(huán)境的和諧，注重生態(tài)化的辦公環(huán)境，讓員工能夠享受到更愜意的辦公環(huán)境，而激發(fā)出更多的奇思妙想，創(chuàng)造更多價(jià)值寫字樓物業(yè)發(fā)展建議n 谷歌的辦公環(huán)境真正做到超出以往寫字樓發(fā)展模式，在原來寫字樓更多是考慮區(qū)域、硬件、昭示性等硬性指標(biāo)之外，真正做到內(nèi)斂，做到以人為本的人性化n 谷歌對于辦公環(huán)境的理解已經(jīng)成為新的潮流，完全超出過往經(jīng)驗(yàn)，真正能夠指導(dǎo)下一代寫字樓的發(fā)

33、展趨勢谷歌：現(xiàn)代辦公環(huán)境思考，當(dāng)寫字樓發(fā)展仍在過往評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)中進(jìn)行深挖時(shí)，谷歌對于辦公環(huán)境的理解已經(jīng)全面超脫過往經(jīng)驗(yàn)寫字樓物業(yè)發(fā)展建議谷歌：現(xiàn)代辦公環(huán)境思考；未來寫字樓發(fā)展及評(píng)價(jià)體系將會(huì)意識(shí)到，人始終才是未來發(fā)展考慮的首要因素。n 未來寫字樓發(fā)展趨勢和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)將從單純的硬件條件轉(zhuǎn)向開始主要比拼人性化等軟性條件，寫字樓始終是為人服務(wù)，只有更加符合日常使用習(xí)慣，提高日常工作效率，未來寫字樓會(huì)發(fā)揮更大的使用價(jià)值，超出原有評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)n 下一代寫字樓將會(huì)在建筑中全面反映人的因素，愈人性化，愈引領(lǐng)潮流寫字樓物業(yè)發(fā)展建議人性化，更注重人的價(jià)值才是下一代寫字樓真正的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)所在基于這點(diǎn)全面構(gòu)建新的評(píng)判體系下的優(yōu)質(zhì)

34、產(chǎn)品才是深圳寫字樓的未來所在寫字樓物業(yè)發(fā)展建議中心區(qū)的土地集約化與辦公空間人性化發(fā)展產(chǎn)生悖論，考慮到產(chǎn)業(yè)和人性化空間的需求，顯然谷歌案例對于中心級(jí)第三代寫字樓發(fā)展有著明確的指引意義，將直接催生下一代典型寫字樓一代寫字樓僅滿足中心區(qū)一代寫字樓僅滿足中心區(qū)功能性需求；二代寫字樓功能性需求；二代寫字樓能基本滿足商務(wù)交流和商能基本滿足商務(wù)交流和商務(wù)形象等要求，但在某些務(wù)形象等要求，但在某些行業(yè)和在越來越人性化辦行業(yè)和在越來越人性化辦公的今天，二代寫字樓也公的今天，二代寫字樓也有明顯壓力有明顯壓力位于中心區(qū)核心片區(qū)的二位于中心區(qū)核心片區(qū)的二代寫字樓，盡管基本能夠代寫字樓，盡管基本能夠滿足商務(wù)需求，但在中

35、心滿足商務(wù)需求，但在中心區(qū)土地價(jià)值越來越高的情區(qū)土地價(jià)值越來越高的情況更多采用高容積率的方?jīng)r更多采用高容積率的方式來實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。而導(dǎo)式來實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。而導(dǎo)致實(shí)際使用方面相對會(huì)受致實(shí)際使用方面相對會(huì)受到一定影響。部分大型企到一定影響。部分大型企業(yè)以及部分行業(yè)對辦公環(huán)業(yè)以及部分行業(yè)對辦公環(huán)境更加看重，從而可能催境更加看重，從而可能催生中心區(qū)第三代寫字樓生中心區(qū)第三代寫字樓中心區(qū)現(xiàn)有辦公環(huán)境明顯中心區(qū)現(xiàn)有辦公環(huán)境明顯不可能滿足所有企業(yè)需求，不可能滿足所有企業(yè)需求，尤其在人性化辦公等方面，尤其在人性化辦公等方面，國內(nèi)國內(nèi)CBD已經(jīng)在探討新的已經(jīng)在探討新的發(fā)展路線，位于中心區(qū)域發(fā)展路線，位于中心區(qū)域輻

36、射范圍內(nèi)的新寫字樓采輻射范圍內(nèi)的新寫字樓采用國際新理念的發(fā)展模式，用國際新理念的發(fā)展模式，已經(jīng)逐步成為一個(gè)事實(shí)。已經(jīng)逐步成為一個(gè)事實(shí)。深圳明顯已經(jīng)出現(xiàn)第三代深圳明顯已經(jīng)出現(xiàn)第三代寫字樓的雛形；未來，中寫字樓的雛形；未來，中心區(qū)域邊緣的更加注重生心區(qū)域邊緣的更加注重生態(tài)化建設(shè)和人性化空間，態(tài)化建設(shè)和人性化空間，更加適宜活動(dòng)及互動(dòng)的第更加適宜活動(dòng)及互動(dòng)的第三代寫字樓將會(huì)越來越成三代寫字樓將會(huì)越來越成為一種主流為一種主流寫字樓進(jìn)化史寫字樓進(jìn)化史中心區(qū)集約化新需求擴(kuò)散第三代寫字樓物業(yè)發(fā)展建議有世界級(jí)別現(xiàn)代企業(yè)案例在前，新標(biāo)準(zhǔn)下的的中心級(jí)第三代寫字樓的方向與世界潮流高度吻合，將是未來發(fā)展趨勢生態(tài)化的未來

37、寫字樓最重要的工作環(huán)境，未來的中心級(jí)別寫字樓不必一定向現(xiàn)在二代寫字樓一樣土地高度集約化利用而犧牲環(huán)境上的打造，土地空間更大，更注重環(huán)境與人的互動(dòng)式體驗(yàn)，讓人獲得更好的辦公氛圍人性化的智能化的第三代寫字樓未必一定追求最地標(biāo)，但一定會(huì)在內(nèi)部空間的設(shè)置上給到未來使用者更多的人性關(guān)懷，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式的辦公環(huán)境，更到更多的活動(dòng)空間，讓使用者能夠感受到辦公環(huán)境賦予的更多關(guān)懷智能化、高標(biāo)準(zhǔn)的配置是第三代寫字樓的基礎(chǔ)，第三代寫字樓是在第二代寫字樓高檔的硬件打造的基礎(chǔ)上，在適當(dāng)?shù)南蛉莘e率讓步的同時(shí)給予到未來使用者更多的舒適感，但高標(biāo)準(zhǔn)的硬件是基礎(chǔ)第三代中心級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)第三代寫字樓在空間設(shè)置上具備很強(qiáng)的可塑造性和可拓

38、展性，第三代寫字樓有很多個(gè)性化的需求，會(huì)對空間高要求，需留有充足的可拓展可塑造的空間以供后期改造可塑造的寫字樓物業(yè)發(fā)展建議【寫字樓定位】興億 中心第三代 商務(wù)寫字樓第三代中心級(jí)寫字樓的基石應(yīng)當(dāng)是標(biāo)桿型的辦公樓，優(yōu)越的智能化配備和公建部分才是第三代寫字樓起點(diǎn)第三代中心級(jí)寫字樓在公建部分配置檔次非常高，完全能夠媲美第二代寫字樓中的頂級(jí)產(chǎn)品；同時(shí)在車位比梯戶比等關(guān)鍵指標(biāo)上有明顯進(jìn)步；智能化亦成為項(xiàng)目重要亮點(diǎn)，在安防通信等智能化方面更加優(yōu)秀高標(biāo)準(zhǔn)的公建：【大堂配置、電梯比、車位比、公建檔次、智能化】第三代寫字樓高標(biāo)準(zhǔn)公建+智能化地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目：【高度、體量、昭示性、便利性】第三代中心級(jí)寫字樓也應(yīng)當(dāng)是個(gè)地標(biāo)

39、型的項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)占有非常明顯的地位，無論是高度、體量、昭示性和便利性都應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)醒目的效果第三代寫字樓地標(biāo)寫字樓物業(yè)發(fā)展建議第三代中心級(jí)寫字樓的在基石之上，在人性化設(shè)置、生態(tài)化打造上有明顯的優(yōu)勢，能夠強(qiáng)于第二代產(chǎn)品第三代中心級(jí)寫字樓優(yōu)于第二代的一個(gè)典型特征就是生態(tài)環(huán)境明顯要強(qiáng)于二代寫字樓，有別于二代寫字樓的高度集約用地導(dǎo)致的辦公環(huán)境過于擁擠，二代寫字樓流出大量的空間給環(huán)境，保證優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境能帶來的辦公環(huán)境和效率的提升生態(tài)化：【大花園、優(yōu)質(zhì)采光、優(yōu)質(zhì)通風(fēng)、生態(tài)動(dòng)線】第三代寫字樓生態(tài)化辦公人性化：【容積率低、舒適性強(qiáng)、大量室內(nèi)室外活動(dòng)空間】第三代寫字樓天然在容積率等指標(biāo)上具備優(yōu)勢，容積率應(yīng)當(dāng)更

40、低，如此才能打造出更加舒適，更加適合辦公的人性化環(huán)境，可以涉及更多的室內(nèi)室外的活動(dòng)空間，可以為員工設(shè)置更多個(gè)性化的服務(wù)第三代寫字樓人性化辦公寫字樓物業(yè)發(fā)展建議第三代中心級(jí)寫字樓的突出優(yōu)點(diǎn)在于寫字樓一般擁有很大的空間足夠辦公室內(nèi)人員活動(dòng)，并且建筑本身已經(jīng)預(yù)留足夠多的可拓展空間和可塑造空間第三代中心級(jí)寫字樓在深圳必然會(huì)優(yōu)于傳統(tǒng)寫字樓一個(gè)特點(diǎn)是有明顯的可贈(zèng)送空間，符合地產(chǎn)的普遍潮流，贈(zèng)送空間的出現(xiàn)使得第三代寫字樓即便在硬件打造上相對于前面寫字樓也有明顯優(yōu)勢可拓展性：【贈(zèng)送空間、陽臺(tái)】第三代寫字樓高效率辦公可塑造性：【大尺度室內(nèi)及公共空間、前期改造預(yù)留】第三代寫字樓應(yīng)當(dāng)全面考慮后期個(gè)性化使用，預(yù)留足夠

41、改造空間，使得后期改造更為方便；此外第三代寫字樓可能使用大尺度空間以及公共空間，大面積空間的使用使得第三代寫字樓在后期使用有巨大優(yōu)勢第三代寫字樓個(gè)性化辦公寫字樓物業(yè)發(fā)展建議第三代中心級(jí)寫字樓是未來深圳中心區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展大勢，卻因?yàn)橄∩俣滟F第一代第二代發(fā)展過后，擁有第二代所有優(yōu)質(zhì)特點(diǎn)，但會(huì)比第二代寫字樓更加適宜某些大型高端企業(yè)的第三代寫字樓必然會(huì)成為市場未來的潮流；因其具有生態(tài)人性化方面的優(yōu)勢，更舒適的辦公環(huán)境會(huì)讓未來的公司在選擇時(shí)更加考慮這方面所帶來的效益而更青睞于第三代寫字樓第三代是未來發(fā)展方向深圳未來第三代中心級(jí)寫字樓非常稀缺，更加珍貴深圳第三代中心級(jí)寫字樓非常稀少，由于深圳開發(fā)過快

42、過早，中心區(qū)域已經(jīng)大塊成型土地非常稀少，而現(xiàn)在開發(fā)的寫字樓容積率非常高，土地非常集約，少有具備開發(fā)第三代寫字樓條件的地塊深圳未來第三代中心級(jí)寫字樓珍貴程度可謂之絕無僅有！寫字樓物業(yè)發(fā)展建議Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位

43、項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)商務(wù)公寓環(huán)境分析商務(wù)公寓定位商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議大浪商務(wù)公寓環(huán)境分析【整體環(huán)境市場空白】目前大浪時(shí)尚創(chuàng)意城市場上并無正規(guī)型公寓，僅有一個(gè)公寓項(xiàng)目為農(nóng)民房改造出租。整體條件較差，檔次較低。案名：美誠單身公寓產(chǎn)品：單層面積1600，公寓面積25-50租金：380-480元/月客戶：主要以外地打工的職工為主大浪商務(wù)公寓環(huán)境分析l私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品和客戶特征經(jīng)營模式非市場化時(shí)期市場化啟動(dòng)期市場化發(fā)展期市場化成熟期l服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，以一、二產(chǎn)業(yè)為主l大型國有企事業(yè)單位l外地外資實(shí)力企業(yè)辦事處l壟斷企業(yè)自建的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓l以自用

44、為主，少部分對外出租l出現(xiàn)商務(wù)公寓，但多為住宅改造而成l中小型企業(yè)如貿(mào)易公司等開始進(jìn)駐l開發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場l部分投資客開始投資寫字樓物業(yè)l現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，并受到政府重視l產(chǎn)品多元化，高、中檔寫字樓及公寓l現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)成為支柱l現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)一線寫字樓l投資機(jī)構(gòu)和財(cái)富階層開始整購l商務(wù)板塊（及板塊的標(biāo)志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶充分細(xì)分l中小型客戶對商務(wù)公寓需求量增加l客戶逐漸按租金承受力分層l出現(xiàn)領(lǐng)先開發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目l投資市場逐漸活躍【公寓發(fā)展趨勢分析一】目前大浪公寓處于從非市場化時(shí)期向市場化啟動(dòng)期的過渡階段。公寓作為市場空白產(chǎn)品，面臨市場接受度的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，擁有非常大的發(fā)

45、展?jié)摿?。大浪商?wù)公寓環(huán)境分析【公寓發(fā)展趨勢分析二】2010年9月30日，深圳限購政策出臺(tái)從近期宏觀調(diào)控力度來看，深圳近期限購是主基調(diào)，且政策不斷完善。2011年1月26日，國家出臺(tái)新國八條中央多次強(qiáng)調(diào)政策短期內(nèi)絕不會(huì)取消，深圳限購政策不斷完善深圳規(guī)土委:商務(wù)公寓不在“限購令”之列，根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則關(guān)于“商業(yè)性辦公用地”的范圍解釋，商業(yè)性辦公用地包含商務(wù)公寓，因此，商務(wù)公寓不在此次限購政策的調(diào)整范圍之內(nèi)。隨著政策的調(diào)控，客戶名額日趨減少，商務(wù)公寓不受限購政策影響，可商可住商務(wù)公寓投資價(jià)值與日俱增加。大浪商務(wù)公寓環(huán)境分析【公寓市場小結(jié)分析】n低端產(chǎn)品租賃情況一般n市場基本處于空白點(diǎn)n現(xiàn)

46、代服務(wù)業(yè)在未來一定時(shí)期內(nèi)以中小服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)公寓是該時(shí)期的過渡型辦公物業(yè)n不受“限購”約束v商務(wù)公寓即可迎合中小企業(yè)辦公及市場投資需求，又能針對企業(yè)高管進(jìn)行出租。v處于大浪時(shí)尚創(chuàng)意中心科技園，商務(wù)氛圍濃厚，具備吸引大量辦公及商務(wù)人士的潛力目前公寓市場處于空白點(diǎn)，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)商務(wù)公寓環(huán)境分析商務(wù)公寓定位商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議大浪商務(wù)公寓定位【公寓市場客戶定位

47、】商務(wù)公寓憑借其小面積低總價(jià)優(yōu)勢，置業(yè)門檻低，客戶覆蓋面廣，60%為投資客，其次分別為辦公客戶及居住客戶，約占29%。投資客自住客辦公客商務(wù)公寓客戶預(yù)判隨著龍華產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的企業(yè)將陸續(xù)出現(xiàn)，辦公場所將日趨需求。中小型、成長型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)客戶為主看中項(xiàng)目居住環(huán)境及配套不想投入太多資金高新科技產(chǎn)業(yè)園高端商務(wù)人士龍華區(qū)上班的高級(jí)白領(lǐng)覆蓋面廣， 主要看中商務(wù)公寓低總價(jià)投入項(xiàng)目商務(wù)及公寓出租前景 項(xiàng)目商務(wù)及商業(yè)帶來的升值潛力【公寓市場客戶定位】客戶定位：投資客、處于起步階段的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)、中高級(jí)商務(wù)人士大浪商務(wù)公寓定位形象定位：精英風(fēng)尚空間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l 藝術(shù)商務(wù)l 創(chuàng)意辦公l 高尚

48、居住大浪商務(wù)公寓定位【公寓戶型定位】123寶安西鄉(xiāng)合正壹中心羅湖東門港澳八號(hào)南山桃園田廈國際中心商務(wù)公寓購買客戶多為投資客，故選取近年熱銷的代表性的商務(wù)公寓項(xiàng)目戶型配比予以研究，初步確定本案商務(wù)公寓戶型配比。大浪商務(wù)公寓定位合正壹中心 均價(jià)21000元/總占地面積：57000 公寓建筑面積：34000主力戶型：40-70一房至兩房公寓狀況：1棟(4棟2-32層)商務(wù)公寓，共1032戶項(xiàng)目狀況：1號(hào)線地鐵西鄉(xiāng)站上蓋物業(yè)，配套8萬平米的商業(yè)，總建筑面積33萬平米的都市綜合體項(xiàng)目商住兩用，主力戶型40-70平米1-2房，可自由組合，于2011年6月24日開售，當(dāng)天開盤取得了90%的銷售率，目前已售罄

49、。大浪商務(wù)公寓定位港澳八號(hào) 均價(jià)28000元/總占地面積：2489公寓建筑面積：42552主力戶型：39-66平一房至兩房公寓狀況：由A、B兩棟商務(wù)公寓組成，在售A棟，共568戶項(xiàng)目狀況：位于深圳的金融中心、消費(fèi)中心羅湖東門，由兩棟商務(wù)公寓組成。商住兩用，主力戶型39-66平米1-2房，于2012年2月25日開售，當(dāng)天開盤推售300套，銷售230套，銷售率77%。大浪商務(wù)公寓定位田廈翡翠國際 均價(jià)38000元/總占地面積：15334.6公寓建筑面積：55285.89主力戶型：44-63一房至兩房公寓狀況：一棟商務(wù)公寓：分B、C兩座，其中每層12戶用作酒店，共1032戶項(xiàng)目狀況：1號(hào)線地鐵桃園站

50、上蓋物業(yè)，包含一棟超高層辦公，一棟商務(wù)公寓及四層商業(yè)裙房和的都市綜合體項(xiàng)目.酒店商務(wù)公寓商住兩用，主力戶型44-63平米1-2房，可自由組合，11年12月開盤，目前每周銷售10-15套左右，僅剩余200余套。項(xiàng)目戶型面積比例銷售情況合正壹中心一房4425%熱銷一房5242%暢銷兩房6525%暢銷兩房758%平銷港澳八號(hào)一房4031%熱銷一房5044%暢銷兩房6625%平銷田廈翡翠國際一房4475%熱銷一房4810%熱銷兩房6310%暢銷三房165平10%平銷深圳近年熱銷公寓項(xiàng)目戶型區(qū)間集中在40-75。其中40-45最熱銷，占50%，其次為50-55占30%，60-75銷售較一般，占20%左右

51、?！竟粜投ㄎ弧看罄松虅?wù)公寓定位大浪商務(wù)公寓定位戶型暢銷戶型比例深圳今年熱銷商住公寓40-45平米一房50%50-55平米一房30%60到75平米2房20%項(xiàng)目戶型面積比例本案戶型一房404550 %一房505530%兩房607520%【公寓戶型定位】通過全市熱銷公寓項(xiàng)目銷售情況推出本案戶型比例。Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)商務(wù)公寓環(huán)境分析商務(wù)公寓定位商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議商務(wù)公寓立面與底

52、部商業(yè)及住宅街鋪的統(tǒng)一和諧性 確保商務(wù)公寓商務(wù)辦公純粹性，避免后期管理混亂，方便客戶投資.提供帶租代管服務(wù)，解決后期業(yè)主后顧之憂，同時(shí)增加物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)收入提供基本的簡裝，實(shí)現(xiàn)業(yè)主即入伙即收益，同時(shí)減少業(yè)主前期裝修精力投入，裝修標(biāo)準(zhǔn)不必太高，實(shí)際成本800-1000元/即可大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【本案商務(wù)公寓定位相關(guān)打造要點(diǎn)】參考項(xiàng)目用材風(fēng)格瓏瑜采用全落地玻璃，部分應(yīng)用寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的中空鍍鉻LOW-E玻璃現(xiàn)代商務(wù)型田廈國際中心8-12-8超厚中空LOW-E玻璃光影幕墻現(xiàn)代商務(wù)型合正壹中心LOW-E低幅射中空隔音玻璃現(xiàn)代商務(wù)兼住宅型保利上城 天然大理石，仿古面磚及外墻涂料+LOW-E低幅射中空

53、隔音玻璃新古典主義住宅型瓏瑜合正壹中心建議以現(xiàn)代商務(wù)風(fēng)格打造，局部采用玻璃幕墻，體現(xiàn)商務(wù)公寓檔次感。田廈國際中心保利上城合正壹中心【外立面建議】大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議星級(jí)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)大堂，融入生態(tài)元素，打造典雅而不失自然地清新感n星級(jí)商務(wù)生態(tài)大堂，綠色與銀色/金色的結(jié)合，打造典雅而不失自然地清新之感?！敬筇媒ㄗh】大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議樓盤名稱大堂高度大堂裝修風(fēng)格大堂用材瓏瑜6米五星級(jí)酒店式大堂高檔石材地面天花吊燈保利上城公寓5米高品質(zhì)商務(wù)大堂高檔石材地面天花吊燈合正壹中心5.5米星級(jí)商務(wù)大堂高檔石材地面天花吊燈田廈國際中心商務(wù)公寓12米星級(jí)商務(wù)大堂大理石地面天花吊燈案例中的商務(wù)公寓大堂高度

54、普遍在5-6米案例中的商務(wù)公寓大堂大部分采用大理石地面及天花吊燈為主要裝飾用材本項(xiàng)目大堂高度建議：6.0米本項(xiàng)目大堂地面用材：高檔石材大堂高度建議在6米左右，采用高檔石材及天花吊燈進(jìn)行裝飾大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【大堂建議】板式生態(tài)營造：拒絕單調(diào)、局促的空間，每層設(shè)置空中花園，提供人與陽光、自然溝通的界面。陽光花園，形成健康生態(tài)環(huán)境在每層可于兩端設(shè)置的陽光花園；滿足不同面積（整層，半層，1/4層）單位購買的物業(yè)，性價(jià)比的提升；有氧健康生態(tài)環(huán)境；資源的充分利用，自然通風(fēng)，采光；可在原有的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)上，有所提升?？罩谢▓@空中花園【空中花園建議】大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議p設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，寬敞，清

55、爽，不壓抑；p標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳與空中花園相鄰增加項(xiàng)目賣點(diǎn)p南面的可設(shè)計(jì)空中花園，構(gòu)建“明電梯廳”的健康概念。大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【電梯廳建議】電梯廳簡約，大氣，清爽，與空中花園相鄰增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。瓏瑜大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【后期經(jīng)營檔次建議】確保商務(wù)公寓商務(wù)辦公純粹性，避免后期管理混亂，方便客戶投資，一棟偏向辦公方向打造，一棟偏向居住方向打造。大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【裝修建議】提供基本的簡裝，實(shí)現(xiàn)業(yè)主即入伙即收益，同時(shí)減少業(yè)主前期裝修精力投入，簡裝即可，實(shí)際成本800-1000元/。單套開間:5.6-5.7m左右客廳開間：3.0m左右臥室開間：2.6-2.7m陽臺(tái)配置客戶主陽臺(tái)即可：寬度1.

56、2-1.5m大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【戶型建議】商務(wù)公寓戶型盡量設(shè)計(jì)為大開間的一房一廳布局，規(guī)避長進(jìn)深短開間的單房格局。滿足變化性需求多樣的選擇自由設(shè)計(jì)順應(yīng)型菜單式平面（menu plan)個(gè)性化平面（character plan)滿足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空間平面（free plan)具有可變性住宅（flex housing)可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY)開放式廚房 （open kitchen)多功能室 ( room) 滿足room（居住魔方）個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【戶型建議】彈性空間，縱橫自由組合，釋放小空間的多種可能性。+=從居住型小戶

57、型向“Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【戶型建議】務(wù)必確保戶型能隨意自由組合，方便辦公及投資客戶多套購買?！白钯N心，最保障，最大化”對投資型客戶，客戶對自身房產(chǎn)的使用率不高，往往出現(xiàn)較長時(shí)間的空置期代租代管是公寓項(xiàng)目經(jīng)常采用的一種增值營銷模式，通過資源配置有效減少空置時(shí)間不僅可以作為業(yè)主房屋收益的基本保障，還能夠促進(jìn)配套設(shè)施的價(jià)值最大化大浪商務(wù)公寓物業(yè)發(fā)展建議【物業(yè)管理建議】提供代租代管服務(wù)，解決后期業(yè)主后顧之憂，同時(shí)增加物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)收入。Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告

58、回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)Part 1項(xiàng)目整體定位123項(xiàng)目匯報(bào)思路框架Part 2項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位13商業(yè)部分定位商務(wù)公寓部分定位2Part 3報(bào)告回顧與總結(jié)寫字樓部分定位宏觀市場研判項(xiàng)目基本屬性定位項(xiàng)目整體定位13商業(yè)部分總結(jié)商務(wù)公寓部分總結(jié)2寫字樓部分總結(jié)大浪商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)定位商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議大浪商業(yè)環(huán)境分析【整體環(huán)境】目前大浪時(shí)尚創(chuàng)意中心有較為成熟的商業(yè)配套集中于B區(qū)，商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)以飲食、住宿、娛樂為主。但整體檔次較低，規(guī)模較小，多以農(nóng)民房、產(chǎn)房改建而來，由于目前片區(qū)消費(fèi)水平不高，片區(qū)內(nèi)缺乏高

59、檔及大型集中性商業(yè)。大浪商業(yè)環(huán)境分析【整體環(huán)境】第一檔次：梵思諾、南國麗人業(yè)態(tài)：高檔餐飲、文化、品牌服裝展示等，定位與大浪時(shí)尚創(chuàng)意園中最高檔的商業(yè)街，招商方面對業(yè)態(tài)、檔次有嚴(yán)格要求。租金：南國麗人一二樓商鋪?zhàn)饨馂?0-75元/月，梵思諾商鋪價(jià)格130-180元/月。第二檔次：明君商務(wù)中心業(yè)態(tài)：餐飲、銀行、便利店等租金：一樓70元/月第三檔次：普通廠房底商業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富全面，超市、餐飲、住宿、娛樂、汽修等皆有租金：一樓租金50-150元/月，根據(jù)店鋪位置不同，租金價(jià)格幅度較大。二樓租金30-60元/月。大浪時(shí)尚創(chuàng)意中心內(nèi)的商業(yè)可大體分為三個(gè)檔次。大浪商業(yè)環(huán)境分析【整體環(huán)境】商業(yè)級(jí)別 城市中心區(qū)商

60、業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主、專業(yè)市場商業(yè)街購物中心商業(yè)街+大型超市小型商業(yè)店鋪典型代表東門、華強(qiáng)北龍華COCOPARK、世貿(mào)百貨歲寶百貨、樂購等小區(qū)沿街街鋪n受區(qū)位及人流量的限制，龍華中心城短期內(nèi)形成市級(jí)商業(yè)的可能性較小，通過本案所處區(qū)位、自