銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目_市場調(diào)研報告

1、1銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場調(diào)研報告2013.092項(xiàng)目本體分析p本體分析p屬性界定3【項(xiàng)目區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務(wù)中心高新國際商務(wù)中心電子商城電子商城都市之門都市之門2.2 KM2.2 KM2.2 KM2.2 KM1.2 KM1.2 KMn 高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長極。以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)

2、成為我國七大設(shè)計基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總部和100多家大型研發(fā)中心；預(yù)計到2015年，新增過百億的總部類企業(yè)達(dá)到10家，過十億的總部類企業(yè)達(dá)到300家；吸引全球五百強(qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到50家； 4【交通狀況】項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科科 技技 六六 路路 白沙路白沙路科科 技技 四四 路路 科科 技技 四四 路路 科科 技技 二二 路路 科科 技技 六六 路路 太太 白白 南南路路太太 白

3、白 南南路路科科 技技 二二 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 丈丈 八八 東東 路路 錦錦 業(yè)業(yè) 路路 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 西西 三三 環(huán)環(huán)西西 三三 環(huán)環(huán)南南 二二 環(huán)環(huán) 南南 二二 環(huán)環(huán) 西西 三三 環(huán)環(huán)道路體系：縱橫交錯，通達(dá)四方道路體系：縱橫交錯，通達(dá)四方 豎向交通干道：豎向交通干道：丈八北路/團(tuán)結(jié)南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 橫向交通干道：橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：公共交通體系：1010條公交線路條公交線路 木塔寨站木塔寨站/ /木塔寨苗圃

4、站：木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通：軌道交通：3#/6#/8#3#/6#/8#線雙地鐵線雙地鐵 地鐵地鐵6#6#線線20172017年通車，通向市中心；年通車，通向市中心； 地鐵地鐵8#8#線為完整環(huán)線，可自由換乘；線為完整環(huán)線，可自由換乘；高高 新新路路丈丈 八八 東東 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 丈丈 八八北北北北路路丈丈 八八北北北北路路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)南南路路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)南南路路地地鐵鐵6 6號號

5、線線地地鐵鐵8 8號號線線地地 鐵鐵 3 3 號號 線線5【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏n 商務(wù)配套商務(wù)配套地塊以西約900米為高新商務(wù)核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；n 商業(yè)配套商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套生活配套項(xiàng)目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)

6、環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部6【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場地平整，有部分活動板房臨街商鋪、庫房需拆遷本本項(xiàng)項(xiàng)目目紫薇紫薇安置房安置房楓楓 林林 綠綠 洲洲西安文理學(xué)院西安文理學(xué)院香榭蘭廷香榭蘭廷建邦華庭建邦華庭建材市場建材市場蘭蘭亭亭坊坊科科 技技 六六 路路科科 技技 六六 路路白白沙沙路路本本項(xiàng)項(xiàng)目目900900米

7、米510510米米11001100米米項(xiàng)目距太白南路約項(xiàng)目距太白南路約510510米，距高新路（地鐵米，距高新路（地鐵6 6號線站點(diǎn)）約號線站點(diǎn)）約900900米，距唐延路米，距唐延路11001100米；米；太太白白南南路路唐唐延延路路高高新新路路楓林綠洲楓林綠洲白沙路白沙路/ /科技六路科技六路西安文理學(xué)院西安文理學(xué)院科技六路科技六路地塊垃圾站地塊垃圾站住宅用地住宅用地紫薇安置房紫薇安置房臨街活動板房臨街活動板房7【地塊指標(biāo)】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長約97米，南北向長約150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有影響n 地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)地塊整體方正，南北長約150

8、米，東西寬約97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來修建白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬平方米用地性質(zhì)：商業(yè)用地9797150150白白沙沙路路（規(guī)規(guī)劃）劃）科技六路科技六路高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系便捷交通體系 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新

9、區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有1010余條公交線路，未余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好來將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺

10、遺址公園二線景觀資源在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集周邊中高端住宅聚集/ 距離交通樞紐較遠(yuǎn)距離交通樞紐較遠(yuǎn) 項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路- -高新路十字、太白南路十字高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè) 地塊占地地塊占地2121畝，容積率畝，容積率7 7，整體較為方正，科技六路臨街面長約，整體較為方正，科技六路臨街面長約9797米，南北向

11、長約米，南北向長約150150米，地塊米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有一定影響?yīng)M長，對后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)9寫字樓市場研究10【整體市場】處于快速發(fā)展初期，預(yù)計2013年成交面積將在70萬以上，成交均價將保持8500元/左右n2010年為商務(wù)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。成交面積達(dá)到63萬（較上年增長70%），成交均價突破7000元/。n2011年成交價格達(dá)到頂峰，為9431元/，成交量達(dá)到65萬 。n2012年、2013年均出現(xiàn)成交價格略降，成交量穩(wěn)定增長的局面。2012年成交面積突破7

12、0萬；按照2013年上半年月均成交面積6萬計算，2013年預(yù)計成交面積72萬。11【整體市場】高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在8000-9000元/n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場的成交主力，2012年成交42萬，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，約占38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯，2012年全年成交15.34，2013年上半年成交量已達(dá)到10.14萬，占全市商務(wù)成交量比重由2012年的22%，上升到28%。n除城南、城北、城西版塊價格略升，浐灞版塊價格飛速增長外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價格均有小幅下滑，主力成交價格在8

13、000-9000元/。12【高新市場】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn)“兩核一軸”發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布核心CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心CBD，寫字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央CB

14、D，依托高新管委會的帶動，潛力無限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財富中心二期匯鑫IBC唐灃國際旺座現(xiàn)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū)洛克大廈匯金國際綠地領(lǐng)海都市之門中央中央CBDCBD版塊版塊招行大廈新長安廣場唐唐延延路路版版塊塊核心核心CBDCBD版塊版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際13【寫字樓產(chǎn)品分類】可根據(jù)指標(biāo)將寫字樓項(xiàng)目分為甲級寫字樓和乙級寫字樓p市場實(shí)現(xiàn)：市場實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)

15、桿，100元/平米月以上； 在售項(xiàng)目為銷售價格在15000元/平米以上;p建筑形象：建筑形象：標(biāo)志性強(qiáng)，識別度高;p硬件標(biāo)準(zhǔn)：硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào) ;p市場口碑：市場口碑：具有較強(qiáng)的市場影響力，購買或入住知名企業(yè)占比較多;p代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：高新國際、林凱國際、電信大廈、綠地中心。p市場實(shí)現(xiàn)：市場實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，70-90元/平米月； 在售項(xiàng)目為銷售價格在9000-13000元/平米；p建筑形象：建筑形象：公建化立面，具有一定的可識別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)：硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空

16、調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級寫字樓；p市場口碑：市場口碑：市場影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國際、洛克大廈。甲級寫字樓乙級寫字樓14寫字樓市場研究p甲級寫字樓p乙級寫字樓15【市場掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國際商務(wù)中心林凱國際都市之門綠地領(lǐng)海綠地智海人防超高層項(xiàng)目人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源世紀(jì)金源錦錦業(yè)業(yè)時時代代西西部部機(jī)機(jī)場場錦錦業(yè)業(yè)路路項(xiàng)項(xiàng)目目中中鐵鐵西西安安中中心心綠綠地地中中心心禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁邁科科商商業(yè)業(yè)中中心心錦世達(dá)項(xiàng)目錦世達(dá)項(xiàng)目科技路科技路唐延路唐延路錦業(yè)路錦業(yè)路在用甲級寫字樓分布：在用甲

17、級寫字樓分布：p科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級寫字樓分布：在售甲級寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級寫字樓分布：未來可見供應(yīng)甲級寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長安廣場超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心綠地中心在售項(xiàng)目世紀(jì)金源世紀(jì)金源未來供應(yīng) 電信大廈在用項(xiàng)目 圖例圖例新長安廣場超高層新長安廣場超高層16【在用項(xiàng)目市場表現(xiàn)】甲級寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級寫字樓租金在120元/*

18、月左右，市場實(shí)現(xiàn)好高新國際林凱國際都市之門招商大廈地段地段城市城市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱（二手房）（二手房）售價實(shí)現(xiàn)售價實(shí)現(xiàn)（萬元（萬元/ /）租金實(shí)現(xiàn)租金實(shí)現(xiàn)（元（元/ /* *月）月）入住入住率率科技路科技路招商大廈招商大廈1.62.21.62.212012512012595%95%高新國際高新國際2.02.22.02.2120-130120-13091%91%林凱國際林凱國際開發(fā)商自持開發(fā)商自持11014011014075%75%電信大廈電信大廈/ /110120110120100%100%錦業(yè)路錦業(yè)路都市之門都市之門1.62.11.62.190-10090-10070%70%p地段較好的寫字

19、樓甲級寫字樓市場實(shí)現(xiàn)較好；p甲級寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間。電信大廈17【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價值項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱規(guī)模規(guī)模（萬）（萬）高度高度（mm）外立面外立面標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層大堂大堂電梯電梯車車位位空調(diào)空調(diào)物管公物管公司司層高層高/ /凈凈高高面積面積（）（）挑高挑高（mm）面積面積（）（）數(shù)數(shù)量量品牌品牌電梯電梯服務(wù)服務(wù)面積面積（）（）數(shù)量數(shù)量招商招商大廈大廈7218石材+玻璃幕墻3.75/2.815601230012原裝進(jìn)口日立

20、5800500中央空調(diào)志誠物業(yè)高新高新國際國際5.2155玻璃幕玻璃幕墻墻3.7/2.7150014.86009原裝進(jìn)口三菱6100420中央空調(diào)天地源物業(yè)林凱林凱國際國際6.6100伊朗進(jìn)口米黃色洞石3.8/2.82348936013原裝進(jìn)口奧蒂斯5200176VAV中央空調(diào)林凱物業(yè)都市都市之門之門30100石材+玻璃幕墻3.85/2.833001226010D：蒂森克虜伯B:通力53001500中央空調(diào)東湖物業(yè)電信電信大廈大廈4.5160石材石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空調(diào)信元物業(yè)18【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升

21、整體昭示性林凱國際招商大廈都市之門高新國際19【在用項(xiàng)目案例】林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系總裁尊貴體系n 獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識別性和昭示性；獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識別性和昭示性；n 總裁總裁VIPVIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感： VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會客廳 兩部總裁專屬電梯 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留8個獨(dú)立VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界目標(biāo)鎖定世界500500強(qiáng)，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦強(qiáng)，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。公氛圍和檔次。 對于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已

22、達(dá)成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)一線企業(yè)，市場高端認(rèn)知基本形成。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值異形外立面異形外立面20【在用項(xiàng)目案例】高新國際：超越區(qū)域平臺水平硬件配套+高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品核心價值指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)37標(biāo)準(zhǔn)層面積1515大堂面積/挑高300/14.5m層高3.75m外立面玻璃幕墻電梯9部 三菱電梯服務(wù)面積6100物業(yè)公司顧問：戴德梁行，物管公司開發(fā)商自持u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p地段地段：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套商業(yè)配套：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置硬件配置：超越平臺水平的硬件條件，提升項(xiàng)目價值

23、；p品質(zhì)物業(yè)品質(zhì)物業(yè)：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長期增值；21【在用項(xiàng)目客戶】企業(yè)性質(zhì)民營和國企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以民營企業(yè)民營企業(yè)為主，國企所占份額大幅度增加；。n 辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 22【在用項(xiàng)目客戶】金融類企業(yè)以保險、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況n 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)

24、、物業(yè)形象和檔次物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次；n 辦公面積在1000以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)，因?yàn)檫@個可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司有關(guān)行業(yè)客戶群的情況有關(guān)行業(yè)客戶群的情況，最好這個寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管23【在用項(xiàng)目客戶】現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在1000以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以咨詢服務(wù)類咨詢

25、服務(wù)類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度；n辦公面積在1000以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財富中心、高科廣場以及新長安廣場。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們企業(yè)在選擇辦公樓時，主要考慮的是寫字樓的環(huán)境環(huán)境，因?yàn)槲覀兊膯T工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要舒適舒適，工作環(huán)境舒適了，員工的辦公效率也就高了員工的辦公效率也就高了。 高科廣場 某公司行政部經(jīng)理24【在用項(xiàng)目客戶】國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感n 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國企及央企主要要以工

26、程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主；n 辦公面積在1000以上的國企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個項(xiàng)目；n 國企類企業(yè)比較關(guān)注寫字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)寫字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感；導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先外部看起來要?dú)馀梢煌獠靠雌饋硪獨(dú)馀梢稽c(diǎn)點(diǎn)，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因?yàn)閲螽吘垢駹I企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說這個樓能體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感，可能領(lǐng)導(dǎo)會更關(guān)注； 某工程建筑

27、公司行政主管25【在售項(xiàng)目市場表現(xiàn)】在售項(xiàng)目較少，整體供應(yīng)相對稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿形象實(shí)現(xiàn)價格突破綠地中心中鐵西安中心項(xiàng)目綠地中心中鐵西安中心總建面總建面（萬）（萬）1713.35層數(shù)層數(shù)5751寫字樓寫字樓體量體量（萬）（萬）109銷售價格銷售價格（萬）（萬）低區(qū)：1.7-1.8高區(qū)：2.2-2.31.8-2銷售速度銷售速度（/ /月）月）4000（月回款1.2億）1375（以開發(fā)商關(guān)系銷售為主）標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積（分割區(qū)間）（分割區(qū)間）300-2000150-220026【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】在高度、硬件配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價值項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱高度高度（mm）外立面外立面標(biāo)

28、準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層大堂大堂電梯電梯車位車位空調(diào)空調(diào)物管物管公司公司層高層高/ /凈凈高高面積面積（）（）挑高挑高（mm）面積面積（）（）數(shù)數(shù)量量品牌品牌電梯電梯服務(wù)服務(wù)面積面積（）（）數(shù)量數(shù)量綠地中心綠地中心270玻璃幕墻4.2200012100024三菱41671700中央空調(diào)長城物業(yè)中鐵西安中鐵西安中心中心230low-e玻璃幕墻4.2/2.8220011.3160020瑞士迅達(dá)4500620中央空調(diào)第一太平戴維斯27【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心28【在售項(xiàng)目案例】綠地中心：西安第一高打造樹立形象標(biāo)桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配

29、置提升整體品質(zhì)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p高度高度：270270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度，奠定項(xiàng)奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強(qiáng)；目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強(qiáng)；p品牌品牌：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場影響力；p8 8大科技系統(tǒng)：大科技系統(tǒng)：智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置硬件配置：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置高新錦業(yè)路與丈八三路十字高新錦業(yè)路與丈八三路十字建筑面積建

30、筑面積1717萬平米萬平米建筑形式建筑形式270270米超高層米超高層面積劃分面積劃分地下地下3 3層，地上層，地上5757層，層，30020003002000平米平米物管物管第一太平戴維斯永綠物業(yè)第一太平戴維斯永綠物業(yè)銷售階段銷售階段在售，在售，2000020000元元/ /平米，預(yù)計平米，預(yù)計20132013年放量年放量5 5萬平方米萬平方米29【在售項(xiàng)目案例】中鐵西安中心：通過高度和硬件提升項(xiàng)目形象u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p高度高度：230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強(qiáng)；p生態(tài)辦公生態(tài)辦公：2200個/3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置硬件配置：11.3m挑高五星級行

31、政大堂，4.2-5.5m層高，20部國際頂級標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國際商務(wù)體驗(yàn)；指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層面積2200大堂面積/挑高1600/11.3m層高4.2（凈高：不小于2.8米）柱間距9米幕墻LOW-E雙層中空鋼化玻璃商務(wù)配套行政會所、國際標(biāo)準(zhǔn)會議廳電梯20部瑞士迅達(dá)（其中2部消防梯）電梯服務(wù)面積4500面積劃分1502200物業(yè)公司顧問：第一太平戴維斯，物業(yè)管理開發(fā)商自持：中鐵第一太平物業(yè)30【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段形象配套，其傾向于購買核心地段標(biāo)桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)

32、選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價：500-1000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價：1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價：500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價較高，普通投資客戶缺失。高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，

33、配套也能達(dá)到市場水平，客戶很有可能去投資；n客戶認(rèn)為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。 綠地置業(yè)顧問31【未來供應(yīng)量盤點(diǎn)】未來供應(yīng)項(xiàng)目超過10個，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過100萬，競爭壓力較大人防超高層項(xiàng)目人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時代啟迪清揚(yáng)時代世紀(jì)金源世紀(jì)金源錦業(yè)時代錦業(yè)時代西西部部機(jī)機(jī)場場錦錦業(yè)業(yè)路路項(xiàng)項(xiàng)目目禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目錦世達(dá)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量項(xiàng)目體量（萬）（萬）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式未來未來供應(yīng)供應(yīng)啟迪清揚(yáng)時代啟迪清揚(yáng)時代2020高層、高層、208208

34、米超高層米超高層錦世達(dá)項(xiàng)目錦世達(dá)項(xiàng)目3535350350米超高層米超高層錦業(yè)時代錦業(yè)時代8 82 2棟超高層棟超高層邁科商業(yè)中心邁科商業(yè)中心9 9205205米超高層米超高層人防項(xiàng)目人防項(xiàng)目約約6 6超高層超高層世紀(jì)金源世紀(jì)金源約約6 6超高層超高層禾盛京廣中心禾盛京廣中心約約6 6200200米超高層米超高層西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目約約7 7高層高層木塔寨項(xiàng)目木塔寨項(xiàng)目約約4 4高層高層創(chuàng)意時代中心創(chuàng)意時代中心約約6 6高層高層新長安廣場超高層新長安廣場超高層- - -初定初定300300米超高層米超高層合計合計107107萬左右萬左右p高新區(qū)寫字樓甲級寫字樓未來供應(yīng)量盤點(diǎn)：高新

35、區(qū)寫字樓甲級寫字樓未來供應(yīng)量盤點(diǎn)：新長安廣場新長安廣場超高層超高層木塔寨項(xiàng)目木塔寨項(xiàng)目32【未來供應(yīng)產(chǎn)品案例】禾盛京廣中心：通過高度、硬件配置和面積贈送打造項(xiàng)目核心價值指標(biāo)數(shù)據(jù)高度/層數(shù)200米/41標(biāo)準(zhǔn)層面積1640大堂面積/挑高420/11m層高4（凈高：大于等于2.8米）柱間距8.4米幕墻中空鋼化LOW-E鍍膜玻璃電梯6部低區(qū)電梯，5部高區(qū)電梯物業(yè)公司戴德梁行u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p高度高度：200米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強(qiáng)；p局部面積贈送局部面積贈送；p智能體系打造智能體系打造：通過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；p硬件配置硬件配置：4m層高超越區(qū)域平

36、臺水平；11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無與倫比的卓越氣質(zhì)。33【甲級寫字樓小結(jié)】整體市場產(chǎn)品力市場表現(xiàn)客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競爭壓力較大。p入駐率較高，甲級寫字樓需求較為充足；p核心地段甲級寫字樓市場實(shí)現(xiàn)最好。p在用項(xiàng)目主要通過外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目核心價值;p在售項(xiàng)目通過打造超高層產(chǎn)品，同時從硬件配置、高科技運(yùn)用等方向打造項(xiàng)目價值點(diǎn)。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。34寫字樓市場

37、研究p甲級寫字樓p乙級寫字樓35【市場掃描】在用項(xiàng)目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國際廣場西部國際廣場高科廣場高科廣場郎臣大廈郎臣大廈新長安廣場新長安廣場唐延國際唐延國際洛克大廈洛克大廈東東海海世世紀(jì)紀(jì)中中心心西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目錦錦業(yè)業(yè)時時代代摩爾中心摩爾中心梵天科技三路梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時代啟迪清揚(yáng)時代禾盛京廣中心禾盛京廣中心大都薈大都薈中投融城國際水晶水晶SOHO都市之窗都市之窗項(xiàng)目位置銷售情況邁科國際西高新唐延路南段在用西部國際廣場南二環(huán)與高新交匯西南角在用創(chuàng)業(yè)廣場高新四路與科技路交匯處西南角

38、在用華晶廣場西高新灃惠路與科技三路十字在用財富廣場一期南二環(huán)在用洛克大廈唐延路在用高科廣場南二環(huán)與高新區(qū)主干道在用郎臣大廈高新區(qū)高新四路中段 在用新長安廣場高新區(qū)灃惠南路34號在用錦業(yè)時代錦業(yè)路東段32號在售東海世紀(jì)中心南三環(huán)與丈八六路交匯在售啟迪清揚(yáng)時代科技二路（清華科技園）在售摩爾中心灃惠南路與科技六路交匯在售高新大都薈科技路與高新四路十字西北角在售禾盛京廣中心高新區(qū)唐延路與科技路十字在售水晶SOHO科技六路和團(tuán)結(jié)南路十字西北角在售都市之窗團(tuán)結(jié)南路與唐興路十字西南角在售中投融城國際錦業(yè)一路與丈八二路交匯在售西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)路西段未來供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目科技三路未來供應(yīng)在用在售未來榮

39、禾榮禾云圖中心云圖中心瀚源國際瀚源國際36【在用項(xiàng)目市場表現(xiàn)】租金在30-90元/，二手房售價在0.65-1.6萬元/，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價值仍有較大提升空間位置項(xiàng)目名稱售價（萬元）租金（元/平/月）入住率入住時間科技路版塊西部國際廣場1.2-1.48083%2005年高科廣場1.2-1.48088%2004年創(chuàng)業(yè)廣場1.3-1.69090%2004年華晶廣場1.1-1.28080%2010年郎臣大廈1.3-1.59076%2011年唐延路版塊邁科國際1.4-1.511080%2010年財富廣場1.0-1.29082%2010年

40、洛克大廈1.1-1.37078%2010年太白南路沿線紫薇龍騰0.75-0.845100%2006年西部電子社區(qū)0.65-0.730-4090%2005年西部國際廣場西部國際廣場高科廣場高科廣場郎臣大廈郎臣大廈新長安廣場新長安廣場唐延國際唐延國際洛克大廈洛克大廈邁科國際邁科國際紫薇龍騰紫薇龍騰新世界新世界西部電子西部電子社區(qū)社區(qū)37【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高位置位置項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層大堂大堂電梯電梯車位車位空調(diào)空調(diào)物業(yè)物業(yè)層高層高/ /凈高凈高 面積（）面積（）挑高挑高（mm）面積面積（）（）數(shù)量數(shù)量品牌品牌數(shù)量數(shù)量品牌品牌物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)科技路科技路版

41、塊版塊西部國際西部國際廣場廣場3.7/2.71100980010三菱317中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)西部集團(tuán)物業(yè)6.5元/平高科廣場高科廣場3.85/2.7160079007三菱362中央空調(diào)高科物業(yè)高科物業(yè)8元/平米創(chuàng)業(yè)廣場創(chuàng)業(yè)廣場3.8/2.7105075007三菱324中央空調(diào)西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展有限公司11.811.8元元/ /平（含平（含水費(fèi)、中央空水費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)）調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)）華晶廣場華晶廣場3.55/2.7136095006日立263中央空調(diào)萬達(dá)物業(yè)萬達(dá)物業(yè)4.9元/平唐延路唐延路版塊版塊邁科國際邁科國際3.85/2.71300中央挑高13米，其余3.8米

42、10005永達(dá)日立261中央空調(diào)邁科物業(yè)9元/平財富中心財富中心3.65/2.613803.82604三菱253中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)西部集團(tuán)物業(yè)4.6元/平洛克大廈洛克大廈3.75/2.7130095005日立428中央空調(diào)高得大管家物業(yè)5.5元/平太白南路太白南路沿線沿線西部電子西部電子社區(qū)社區(qū)3.5/3.22300*33.5-5.590-1503帶森550獨(dú)立空調(diào)紫薇物業(yè)2-3.3元/平38【在用項(xiàng)目客戶】使用面積在1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達(dá)到87%，客戶數(shù)量充足，民營企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在300以下和500-1000的企業(yè)較多；u 從企

43、業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在500-1000的企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企。39【在用項(xiàng)目客戶】客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級u 面積需求500-1000500-1000在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需要的辦公面積多為500-1000；u 500-1000所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級40【在用項(xiàng)目案例】邁科國際：通過打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級寫字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價項(xiàng)目名稱售

44、價（萬元/平米）租金（元/平月）邁科國際1.4-1.5110平臺水平1.2-1.570-90u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值n 高端產(chǎn)品形象高端產(chǎn)品形象展示，增強(qiáng)可識別性和昭示性，提升產(chǎn)品形展示，增強(qiáng)可識別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：象：p 建筑造型：帆船造型，可識別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；p 建筑材質(zhì)：石材搭配Low-E玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計：大堂面積1000、挑高13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次：高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次：與邁科開發(fā)商相關(guān)金融單位占到61%。項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場溢價：項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺水平

45、相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場溢價：41【在用項(xiàng)目客戶】老一代乙級寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠(yuǎn)，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求代表項(xiàng)目：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀：形象老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。u中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級寫字樓，外溢比例達(dá)到

46、20%以上u高新區(qū)最早的寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成了；u從亞美大廈、南洋國際來我們項(xiàng)目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前寫字間形象、面積都不夠用了，需要一個更好的辦公環(huán)境做長遠(yuǎn)發(fā)展，比例大概能占到20%以上吧； 新長安廣場銷售經(jīng)理u唐延路發(fā)展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求； u從南洋國際搬過來的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司，形象還是很重要； 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)42【在售項(xiàng)目

47、市場表現(xiàn)】銷售價格集中于1.1-14萬，太白南路沿線產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好位位置置項(xiàng)目項(xiàng)目總建總建面面（萬（萬）層層數(shù)數(shù)寫字樓寫字樓體量體量（萬）（萬）銷售價銷售價格（萬）格（萬）銷售情況銷售情況（）（）標(biāo)準(zhǔn)層面標(biāo)準(zhǔn)層面積積（分割區(qū)（分割區(qū)間）間）錦業(yè)路版塊錦業(yè)時代3427101.4月銷售4000140-900東海世紀(jì)中心11246咨詢中- -300-1700中投融城國際1024、276咨詢中- -100-1500唐延路版塊摩爾中心4026265 51.2-1.31.2-1.3- - -120-1560高新大都薈502931.1散賣5層（約7000）93-1400禾盛京廣中心3026101.1-1.

48、3排號中88-850泰華金貿(mào)國際37323212-1.3月銷售7000133-580（9#）Cross萬象匯202211.2銷售95%600高新水晶soho1028、256排號中排號10層111-1200、138-1800啟迪清揚(yáng)時代302631.1- -350-1300都市之窗172241.4咨詢中100-2200太白南路沿線榮禾云圖中心3.22631-1.1開盤一周銷售560070-1400瀚源國際4.12421.1認(rèn)籌30組57-1100高新大都薈啟迪清揚(yáng)時代錦業(yè)時代唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業(yè)錦業(yè)路路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際43【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版

49、塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高位位置置項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱高度高度（mm）外立面外立面標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層大堂大堂電梯電梯車位車位空調(diào)空調(diào)物管物管公司公司層高層高/ /凈凈高高面積（）面積（）挑高挑高（mm）面積面積（）（）數(shù)數(shù)量量品牌品牌電梯服電梯服務(wù)面積務(wù)面積（）（）數(shù)量數(shù)量唐延路版塊啟迪清揚(yáng)時代98干掛石材+玻璃幕墻3.31200128006未定50003200VIV空調(diào)陜西啟迪摩爾中心98花崗巖+玻璃幕墻5.51560102008、5未定- -3500VIV空調(diào)長城物業(yè)禾盛京廣中心100（3#、4#）low-e玻璃幕墻4/2.8164010.8390、2706未定- -3000多聯(lián)機(jī)分戶中央空調(diào)戴

50、德梁行泰華金貿(mào)國際99山水云陶筑玻璃幕墻3.2無梁板580（9#）、1000（7#）103004、5未定50003900VIV中央空調(diào)北京國貿(mào)中心酒店式物業(yè)Cross萬象匯80真石漆+玻璃幕墻3.56006.53003日立40003000無中央空調(diào)金松物業(yè)高新大都薈99玻璃幕墻3.3/2.714009未定7未定42002200分戶中央空調(diào)衡信柏迪高新水晶soho98玻璃幕墻+干掛石材A 3.7B 3.21800、120010A 300B 200A 10B 6未定38004800867A 中央空調(diào)B 分戶空調(diào)未定都市之窗80石材+玻璃幕墻3.522002620010未定40001377地源熱泵中

51、央空調(diào)高力物業(yè)44【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高位置位置項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱高度高度（mm）外立面外立面標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層大堂大堂電梯電梯車位車位空調(diào)空調(diào)物管物管公司公司層高層高/ /凈凈高高面積面積（）（）挑高挑高（mm）面積面積（）（）數(shù)數(shù)量量品牌品牌電梯服電梯服務(wù)面積務(wù)面積（）（）數(shù)量數(shù)量錦業(yè)路版塊錦業(yè)時代96玻璃幕墻3.4（平層）、5.5（loft）90093004未定80002194分戶空調(diào)戴德梁行東海世紀(jì)中心93干掛石材+玻璃幕墻3.91850103007未定- -未定中央空調(diào)未定中投融城國際100玻璃幕墻3.9、3.51800、140012.3400-5006

52、未定5000未定戶式中央空調(diào)未定太白南路沿線榮禾云圖中心99LOW-E玻璃+干掛石材3.6140092806未定5000500中央空調(diào)和潤物業(yè)瀚源國際90+玻璃幕墻3.5110020未定5未定4000106中央空調(diào)戴德梁行 45【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】大部分采用中心核心筒設(shè)計，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚(yáng)時代榮禾云圖中心46【在售項(xiàng)目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級寫字樓，一半開發(fā)商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1：1.3的高車位配比；p玻璃幕墻+干掛石

53、材的外立面設(shè)計，塑造品質(zhì)外觀；p標(biāo)準(zhǔn)層1800劃分成110239面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。指標(biāo)指標(biāo)A A座座B B座座標(biāo)準(zhǔn)層面積18001200標(biāo)準(zhǔn)層層高3.7m3.2m大堂面積300200大堂挑高10m最小面積劃分137110電梯10部6部電梯服務(wù)面積38004800外立面干掛石材+玻璃幕墻車位867個u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值47【在售項(xiàng)目案例】都市之窗：西安首個純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對建筑結(jié)構(gòu)、高科技運(yùn)用不敏感，市場表現(xiàn)一般u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p鋼構(gòu)鋼構(gòu)：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提

54、高5%-8%；p多重智能系統(tǒng)并用多重智能系統(tǒng)并用：新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；27層過濾直飲水系統(tǒng)：項(xiàng)目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn)24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車智能停車： 西北第一家智能停車庫，5層地下停車場，1300多個充裕車位。指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)22標(biāo)準(zhǔn)層面積2200建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)大堂面積/挑高200/26m層高3.5m外立面干掛石材+玻璃幕墻電梯10部 電梯服務(wù)面積4000智能系統(tǒng)24H新風(fēng)系統(tǒng)、27層過濾直飲水、地源熱泵中央空調(diào)客戶關(guān)注價格、面積和硬件配套，對建筑結(jié)構(gòu)和高科

55、技運(yùn)用敏感度不高。48【在售項(xiàng)目案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級高端產(chǎn)品形象，通過面積贈送提升產(chǎn)品性價比，市場實(shí)現(xiàn)較好超高層超甲級寫字樓3#、4#乙級寫字樓酒店式公寓唐延路北北南南贈送面積贈送面積u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p建筑形象建筑形象：總體設(shè)計感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高形象；p硬件配套硬件配套：通過硬件材質(zhì)和品牌控制成本，提升舒適度；p面積贈送提高性價比面積贈送提高性價比：3#送露臺面積：6189；4#送露臺面積： 3045 ；1200平層單位贈送大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。市場表現(xiàn)售價（萬元/平米）1-1.3速度（平米/月）4000-600049【在售項(xiàng)目案

56、例】摩爾中心：板樓、偏心核心筒設(shè)計實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本的同時實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p建筑形象建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計，通風(fēng)采光優(yōu)勢明顯；偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；核心筒分散設(shè)計，部分單元獨(dú)享走廊公共空間和電梯入戶設(shè)計，增強(qiáng)尊貴感。50【在售項(xiàng)目案例】啟迪清揚(yáng)時代：通過規(guī)模化產(chǎn)品打造形成高品質(zhì)寫字樓集群，營造濃厚辦公氛圍，提升產(chǎn)品附加值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p外部形象外部形象：超高層異形外立面，樹立區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目昭示性；p規(guī)模規(guī)模：34萬的超大規(guī)模，8棟高品質(zhì)寫字

57、樓產(chǎn)品形成產(chǎn)品集群，營造濃厚辦公氛圍；p硬件配置硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個車位配置；寫字樓配套參數(shù)電梯電梯6 6部電梯部電梯大堂大堂800800，1212米高米高電梯服務(wù)面積4600車停車停32003200個，個，46004600平米平米/ /部部 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積：標(biāo)準(zhǔn)層面積：12001200，一層，一層4 4戶戶標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高3.33.3米米空調(diào)空調(diào)VRVVRV空調(diào)，品牌不定空調(diào)，品牌不定外立面外立面干掛石材干掛石材+ +玻璃幕面玻璃幕面其他其他門窗、斷橋鋁合金，門窗、斷橋鋁合金，高速WiFi覆蓋51【在售項(xiàng)目客戶】自用客戶

58、關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價比、面積劃分和辦公舒適度，對高科技運(yùn)用、新型建筑材料等不敏感p我們項(xiàng)目是西北第一家純鋼構(gòu)建筑 ，同時也使用了一系列的高科技系統(tǒng)（27層過濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)），但這些對客戶的吸引力不足，反而加大了購買成本，客戶關(guān)注更多的仍然是價格、地段、產(chǎn)品后期好不好用。 都市之窗置業(yè)顧問p300-600的產(chǎn)品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購買200-300更小面積的產(chǎn)品。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價格、層高等，對辦公舒適度有較高要求。 高新水晶soho置業(yè)顧問n“近兩年唐延路辦公環(huán)境、辦公氛圍都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是

59、算不錯的，很多企業(yè)都慕名而來，從長期發(fā)展來看，專業(yè)寫字樓肯定是商務(wù)辦公的首選，商住樓只是一個過渡的產(chǎn)品形式，有存在的空間，但不會成為成熟辦公區(qū)的市場主流；”n“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉(zhuǎn)變，小公司來看專業(yè)寫字樓很多，可能是覺得專業(yè)寫字樓更有品質(zhì)，更有保證，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來看，專業(yè)寫字樓市場機(jī)會挺大的；禾盛京廣中心置業(yè)顧問52【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套n產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項(xiàng)目整體形象檔次，再加上面積贈送，提高了產(chǎn)品的性價比；面積區(qū)間最小劃到了80多，降低了投資成本。

60、禾盛京廣中心置業(yè)顧問p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它通過大方簡約的外觀設(shè)計滿足客戶對產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價比。 135830自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇。 金石柏朗置業(yè)顧問53【未來供應(yīng)產(chǎn)品】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應(yīng)唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業(yè)路錦業(yè)路西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售情況西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目6萬未來供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目4萬未來供應(yīng)木塔寨項(xiàng)目- -未來供應(yīng)東方米蘭國際城- -未來供應(yīng)領(lǐng)匯秦唐國際- -未來供應(yīng)新棟- -未來供應(yīng)54【乙級寫字樓小結(jié)】