深圳房地產(chǎn)市場度總結(jié)(非常大氣)

1、深圳2013房地產(chǎn)市場總結(jié)世聯(lián)地產(chǎn)2014年1月2深圳土地市場運營情況深圳二級市場運營情況深圳三級市場運營情況0101020203033Part 深圳土地市場運營情況01014土地供應深圳2013年各區(qū)土地供應情況一覽表（萬）深圳2009-2013年土地掛牌面積供應走勢（萬）受困土地緊缺，招拍掛土地供應量逐年下滑，全市主要以工業(yè)、商業(yè)辦公用地為主，居住用地供應極少 從2010年起，深圳土地供應開始逐步下滑；2013年依舊延續(xù)下滑態(tài)勢。 2013年全年各地區(qū)招拍掛土地供應面積為161.49萬平米，實際供應143.58萬平米。 居住用地供應極少，全年純居住用地僅兩塊（共3.99萬 ）。招拍掛招拍掛

2、行政區(qū)行政區(qū)二類商業(yè)二類商業(yè)用地用地工業(yè)用地工業(yè)用地居住用地居住用地居住用地居住用地+ +商業(yè)用地商業(yè)用地其他其他商業(yè)服務商業(yè)服務業(yè)設施及業(yè)設施及商業(yè)辦公商業(yè)辦公用地用地商業(yè)性辦商業(yè)性辦公用地公用地總計總計寶安寶安1.464.345.85.8福田福田22 2光明新區(qū)光明新區(qū)39.731.6541.3841.38龍華新區(qū)龍華新區(qū)5.255.255.25南山南山9.430.690.4544.9455.5155.51龍崗龍崗11.030.3311.3611.36坪山新區(qū)坪山新區(qū)1.58.423.33.2916.5116.51前海前海23.6823.6823.68總計總計1.51.570.0770.0

3、73.993.995.255.254.074.0746.5946.5930.0230.02161.49161.49330.46476.03256.45203.73161.490100200300400500200920102011201220135土地供應深圳2013年城市更新供應土地情況一覽表（萬）深圳2009-2013年城市更新供應土地走勢（萬）深圳城市更新項目較多，由于很多項目2010年集中公示，2013年公示項目較少。從2010年起，由于城市更新目標基本確定，申報城市更新項目數(shù)量將會越來越少。2013年各地區(qū)城市更新土地供應面積為163.37萬平米，下滑趨勢明顯。包含居住、商業(yè)及辦公等

4、的綜合用地供應量最多；而純居住用地的供應量位列第二。城市更新城市更新辦公辦公工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)+ +保障保障房房居住居住商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)+ +居住居住 商業(yè)辦公商業(yè)辦公總計總計寶安寶安1.8516.012.643.462.5626.5326.53大鵬大鵬1.8413.114.9514.95福田福田0.7115.374.0820.1620.16光明光明7.37.37.3龍崗龍崗4.9619.643.0134.2261.8361.83羅湖羅湖0.935.176.16.1南山南山1.824.654.210.6710.67坪山坪山15.8315.8315.83總計總計8.438.431.851.8519

5、.6419.6424.1924.194.494.4993.9393.9310.8410.84163.37163.37862.861126.18486.97496.7163.370200400600800100012002009之前20102011201220136土地成交深圳2013年招拍掛土地成交情況一覽表（萬）深圳2009-2013年招拍掛土地成交走勢（萬&億元）深圳土地成交情況良好，極少有土地流拍，2013年由于前海土地拍出，土地出讓金額暴漲。深圳土地成交良好，極少有土地流拍。2013年由于前海拍出土地，深圳成體土地出讓金額暴漲。從土地類型來講，成交土地中工業(yè)用地和商業(yè)服務設施及商業(yè)辦公

6、用地為主，包含居住用地的土地成交量共13.27萬平米，占比僅為8.11%。行政區(qū)行政區(qū)高等院校高等院校+ +工業(yè)用工業(yè)用地地工業(yè)用地工業(yè)用地其他其他居住用地居住用地居住用地居住用地+ +商業(yè)用商業(yè)用地地商業(yè)服務商業(yè)服務業(yè)設施及業(yè)設施及商業(yè)辦公商業(yè)辦公用地用地商業(yè)性辦商業(yè)性辦公用地公用地總計總計寶安寶安1.461.461.46福田福田0.1822.182.18光明新區(qū)光明新區(qū)34.254.721.6540.6240.62龍華新區(qū)龍華新區(qū)6.685.2511.9311.93南山南山1.1880.4542.220.3452.1952.19坪山新區(qū)坪山新區(qū)28.693.293.31.536.7836.

7、78前海前海18.5418.5418.54總計總計1.181.1879.0879.0810.5410.548.028.025.255.2545.3745.3720.8820.88163.7163.7278.77525.29251.74160.76163.70122.47153.69249.1379.34472.91050100150200250300350400450500010020030040050060020092010201120122013成交面積成交金額成交整體成交整體本報告是嚴格保密的。深圳住宅用地競爭激烈，土地溢價率較高。前海終于有土地出讓，價格較高。土地成交深圳居住用地競爭激

8、烈，今年已拍出三塊含居住用途土地都實現(xiàn)高溢價率。尤其是13年最后一宗居住用地，溢價率高達211%.前海終于有土地供應，五宗土地價格驚人，單塊土地最高拍出109億。中海地產(chǎn)競得龍華居住+商業(yè)用地，光明和坪山的兩塊純居住用地分別由普寧盛迪嘉置業(yè)和江西政力競得。地塊編地塊編號號行政區(qū)行政區(qū)用途用途占地面占地面積（萬積（萬） 建筑面建筑面積（萬積（萬） 成交日期成交日期金額金額（億元）（億元）樓面地樓面地價（元價（元/ /） 競得者競得者溢價率溢價率A614-0479光明新區(qū) 居住用地4.7218.871月15日14.17472普寧市盛迪嘉置業(yè)投資有限公司76.00%A816-0050龍華新區(qū)居住+商

9、業(yè)用地 5.2526.2310月16日38.214563中海地產(chǎn)91.00%G11337-0095坪山新區(qū) 居住用地3.303513.21412月23日9.87416.38江西政力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司211.11%T201-0077前海商業(yè)性辦公用地4.9232.047月26日51.916195卓越置業(yè)集團有限公司48.00%T201-0075前海商業(yè)性辦公用地5.7545.027月26日71.815948卓越置業(yè)集團有限公司53.00%T201-0078前海商業(yè)性辦公用地6.1850.038月16日10921787華潤置地有限公司62.00%T102-0244前海商業(yè)性辦公用地1.27 15.

10、00 11月27日24.3316220前海世茂投資（深圳）有限公司0.41%T102-0245前海商業(yè)性辦公用地0.42 6.40 11月27日16.325468.75深圳市香江供應鏈管理有限公司63.33%熱點地塊熱點地塊本報告是嚴格保密的?？?結(jié)土地市場2013年土地市場供應持續(xù)下滑。住宅用地因為量少而遭到瘋搶，前海土地拍出導致土地出讓金暴漲。城市更新項目前幾年集中公示， 2013年公示項目較少。由于深圳土地極缺，2014年預計新增土地將進一步減少，與此同時，城市更新占土地供應總量的比例將增大。9Part 深圳二級市場運營情況0202本報告是嚴格保密的。近幾年深圳房地產(chǎn)市場投資額穩(wěn)步增長，

11、2013年有下滑的趨勢。開發(fā)投資深圳市2006-2013年10月年房地產(chǎn)投資額走勢圖（億元）備注：數(shù)據(jù)來源于深圳統(tǒng)計局 從2006年起，深圳固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步上升，其中房地產(chǎn)投資額也隨著上升； 但2013年固定資產(chǎn)投資額有下降趨勢，預計全年的投資額將低于2012年。 1273.671273.67134513451467.61467.61709.151709.151944.71944.72140.22140.22314.432314.431956.561956.56462462461.04461.04440.49440.49437.46437.46458.47458.47548.4548.47

12、36.84736.840500100015002000250020062007200820092010201120122013固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額本報告是嚴格保密的。近年深圳商品房年供應量穩(wěn)步上升，2013年商品房批售面積同比上漲17.73。整體供應深圳近三年商品房供銷情況表（萬）深圳2013年商品住宅和商品房批準供應量月度走勢圖（萬）2013年深圳商品房批準供應量較大，年供應達769萬平米，同比上漲17.73。2013年商品住宅批準供應量為612.53萬平米，同比增長14.94。從月度走勢圖中看到，各月商品住宅和商品房批準供應量波動較大。年份年份 供應供應成交成交住宅面積住宅面積商

13、品房總面積商品房總面積住宅面積住宅面積商品房總面積商品房總面積2011年年 359.17271.69304.032012年年 532.93653.4366.74408.852013年年 612.53769.23438.34528.3213年同比年同比14.94%14.94%17.73%17.73%19.52%19.52%29.22%29.22%0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品住宅批售面積商品房批售面積本報告是嚴格保密的。2013年商品房預售：寶安龍崗兩區(qū)依舊是占據(jù)絕大部分，兩區(qū)占比82%。區(qū)域供應深圳2013年商品住宅和商品房預售量區(qū)域分

14、布列表深圳2013年商品住宅預售量區(qū)域占比圖 2013年，寶安龍崗兩區(qū)延續(xù)最近幾年來的供應高峰，兩區(qū)累計供應超過500萬平米，占全市比82%。 原關內(nèi)四區(qū)供應較少，而且非住宅類物業(yè)供應占比明顯比關外區(qū)域高。片區(qū)片區(qū)商品住宅商品住宅商品房商品房住宅占比住宅占比寶安225.79 245.67 92%福田31.16 78.68 40%龍崗275.37 317.44 87%羅湖12.84 18.92 68%南山59.98 91.40 66%鹽田7.40 17.12 43%全市全市612.53 769.24 80%寶寶安安, , 225.79 , 37%225.79 , 37%福福田田, , 31.16

15、 , 5%31.16 , 5%羅羅湖湖, , 12.84 , 2%12.84 , 2%龍龍崗崗, , 275.37 , 45%275.37 , 45%南南山山, , 59.98 , 10% 59.98 , 10%鹽鹽田田, , 7.40 , 1%7.40 , 1%本報告是嚴格保密的。近年深圳成交量呈逐年上漲趨勢，2013年成交量同比上漲較多。住宅成交價站穩(wěn)2萬大關。整體成交深圳近三年商品房成交月度走勢圖（萬&元/）近三年商品房整體市場逐步從11年的冷淡態(tài)勢中有所恢復，市場成交逐步上漲，整體上呈現(xiàn)階梯式增長。商品住宅市場量價齊升，新房住宅價格已經(jīng)站穩(wěn)2萬元大關，全年成交均價達21626元/平，同

16、比上漲13.49。深圳近三年商品住宅成交月度走勢圖（萬&元/）0500010000150002000025000300000.00 15.00 30.00 45.00 60.00 75.00 2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月成交量價格05000100001500020000250000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002011年1月2011

17、年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月成交量價格本報告是嚴格保密的。整體成交商品房成交528.32萬平米，同比增長29%。商品住宅成交438.34萬平米，同比增長20%。深圳近三年商品房成交走勢圖（萬）2013年深圳商品房成交量達528.32萬平米，同比增長29；從外內(nèi)外成交占比情況來看，13年關外占比微量減少，主要由于關內(nèi)商業(yè)、辦公樓占比較大。2013年深圳商品住宅成交量為438.34萬平米，同比

18、增長20。關外商品住宅成交量占比逐年擴大，主要由于關內(nèi)已經(jīng)基本無住宅新地塊。20112011年年20122012年年20132013年年關內(nèi)關內(nèi)關外關外關內(nèi)關內(nèi)關外關外關內(nèi)關內(nèi)關外關外全年全年住宅20%80%15%85%13%87%商品房24%76%20%80%27%73%深圳近三年商品房區(qū)域成交占比表271.69271.69366.74366.74438.34438.34304.03304.03408.84408.84528.32528.320150300450600201120122013商品住宅商品房本報告是嚴格保密的。區(qū)域成交龍崗寶安兩區(qū)成交占比極高，占全市80%，福田辦公型物業(yè)成交較

19、多。深圳2013年商品房成交量區(qū)域分布（萬） 2013年，各個區(qū)域成交量依舊兩級分化，原關外區(qū)域市場成交占比高達80%. 各區(qū)成交價格都在高位，福田領跑全市，龍崗最低，但也接近2萬/平。商業(yè)商業(yè)住宅住宅其他其他辦公辦公住宅均價住宅均價寶安11.21 182.40 00.00 20958 福田12.05 21.50 2.5412.80 41601 龍崗18.23 198.24 4.784.75 17156 羅湖0.76 8.29 0.440.51 36533 南山4.74 24.69 6.992.58 40341 鹽田6.05 3.22 01.56 19502 全市全市53.03 53.03 4

20、38.34 438.34 14.7514.7522.222.221626 21626 寶安寶安, , 193.61 , 37%193.61 , 37%福田福田, 48.89, , 48.89, 9%9%龍崗龍崗, 226.01, , 226.01, 43%43%羅湖羅湖, , 10.00 , 2%10.00 , 2%南山南山, , 38.99 , 7%38.99 , 7%鹽田鹽田, , 10.83 , 2%10.83 , 2%本報告是嚴格保密的。成交產(chǎn)品龍崗90平米以下成交占比高達70%，羅湖90平米以下成交占比最低，僅33。深圳2013年商品住宅面積段結(jié)構(gòu)分布（萬）各區(qū)中，龍崗90以下占比高

21、，表明首置客戶較多。羅湖90以下占比最低，體現(xiàn)出改善型客戶較多。寶安寶安福田福田龍崗龍崗羅湖羅湖南山南山鹽田鹽田90平方米以下121.64 13.69 152.74 2.70 14.46 3.06 90144平方米36.39 2.17 30.06 2.09 0.78 0.16 144平方米以上24.38 5.63 15.44 3.51 9.45 0.00 小計小計182.40 182.40 21.50 21.50 198.24 198.24 8.29 8.29 24.69 24.69 3.22 3.22 9090以以下占比下占比67%64%77%33%59%95%9090以下以下284.73

22、284.73 70%70%901449014467.76 67.76 17%17%144144以上以上55.17 55.17 13%13%系列系列1 1本報告是嚴格保密的。成交產(chǎn)品兩房、三房產(chǎn)品銷售面積占全市的64%，是市場上最暢銷產(chǎn)品。2013年商品住宅戶型結(jié)構(gòu)區(qū)域分布表（萬）二三房是深圳銷售主力，占全市住宅銷售量的64%。寶安寶安福田福田龍崗龍崗羅湖羅湖南山南山鹽田鹽田一房住宅39.69 3.86 32.32 0.30 1.66 1.12 二房住宅67.56 9.74 70.70 3.04 11.10 1.42 三房住宅42.20 2.63 65.13 4.08 3.92 0.68 四房住

23、宅15.28 2.81 15.81 0.02 1.88 0.00 四房以上1.69 2.29 3.19 0.02 1.06 0.00 單身宿舍0.00 0.00 0.01 0.00 0.81 0.00 單身公寓0.00 0.00 0.00 0.45 0.00 0.00 復式5.02 0.17 6.47 0.08 0.00 0.00 復式住宅6.81 0.00 4.55 0.30 4.26 0.00 其他4.14 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00 小計小計182.40 182.40 21.50 21.50 198.24 198.24 8.29 8.29 24.69 24.69 3

24、.22 3.22 二三房占比二三房占比60%58%69%86%61%65%一房住宅一房住宅, , 78.94 , 18%78.94 , 18%二房住宅二房住宅, , 163.56 , 37%163.56 , 37%三房住宅三房住宅, , 118.65 , 27%118.65 , 27%四房住宅四房住宅, , 35.80 , 8%35.80 , 8%四房以上四房以上, , 8.25 , 2%8.25 , 2%單身宿舍單身宿舍, , 0.82 , 0%0.82 , 0%單身公寓單身公寓, , 0.45 , 0%0.45 , 0%復式復式, , 11.74 , 3%11.74 , 3%復式住宅復式住

25、宅, , 15.92 , 4%15.92 , 4%其他其他, 4.22 , , 4.22 , 1%1%系列系列1 1本報告是嚴格保密的。2013年樓盤成交龍虎榜之全市成交量TOP10，佳兆業(yè)城市廣場單盤銷售金額約42億排名榜首。銷額排名本報告是嚴格保密的。2013年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10銷額排名 2013年深圳市商業(yè)共成交530243.8平方米/6408套，其中成交量最大的前十名樓盤成交272718.7平方米/2607套，占全市總量的51.4%。本報告是嚴格保密的。2013年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10銷額排名 2013年深圳市寫字樓成交231556.4平方米/1329套，其中成交

26、量最大的前十名樓盤成交219813.2平方米/1176套，占全市總量的94.9%。本報告是嚴格保密的。總 結(jié)二級市場2013年商品房供應量和成交量均超過2012年全年。新房住宅原關內(nèi)成交占比下滑至13%，全市成交均價站穩(wěn)兩萬。龍虎榜成交量最大的前10名占全市總成交量約27%。22Part 深圳三級市場運營情況0303232011下半年開始市場走弱。3月份受“國五條傳聞，市場單月?lián)屵^戶，成交量獨高。整體成交深圳近三年商品房成交月度走勢圖（萬） 2011年7月二手住宅按評估價征稅； 2012年10月，二手商業(yè)辦公物業(yè)按評估價征稅； 2013年3月，受到“國五條”傳聞影響，市場搶過戶。深圳近三年商品

27、住宅成交月度走勢圖（萬&元/）03060901201501802011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月0204060801001201401602011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月