煙臺(tái)市房地產(chǎn)概論

1、大豐堂地產(chǎn) 新銳地產(chǎn)營(yíng)銷策略機(jī)構(gòu)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、煙臺(tái)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展態(tài)勢(shì) 1、煙臺(tái)房產(chǎn)現(xiàn)狀通過對(duì)在建項(xiàng)目的調(diào)查與五大區(qū)的了解，發(fā)現(xiàn)各區(qū)均有相對(duì)中心區(qū)域，并開發(fā)呈多元化，各區(qū)均大興房產(chǎn)開發(fā)，通過調(diào)研經(jīng)驗(yàn)分析：（以下排序均由高到低）煙臺(tái)五區(qū)目前總體開發(fā)量相比依次為：福山區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、牟平區(qū)；煙臺(tái)五區(qū)目前房產(chǎn)開發(fā)空間潛力依次為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、芝罘區(qū)、牟平區(qū)；煙臺(tái)五區(qū)目前居住區(qū)密集程度的依次為：芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺(tái)五區(qū)目前區(qū)位總體價(jià)格依次為：萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺(tái)五區(qū)目前消費(fèi)水平評(píng)價(jià)依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟

2、平區(qū)；2、20002005年煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)情況匯總表單位：億元/萬平方米年代商品房開發(fā)情況商品房經(jīng)營(yíng)情況年末企業(yè)數(shù)量新開面積人均居住面積/平米施工面積竣工面積完成投資銷售面積銷售套數(shù)空置面積合計(jì)住宅公建合計(jì)住宅公建合計(jì)住宅公建合計(jì)住宅公建20003592561031711314022.5711297151447776433323718713.712001428334942091674228.15154133211693960392126122814.582002568.88412.48104.4286.23226.6459.5939.36188.93165.3723.561931862.83

3、39.7223.11225331.8915.462003845.71606.85238.86399.33305.4893.8568.23288.4252.3636.043182375.0753.3921.68241499.7815.222004940666.91273.09460332.83127.1773.5350281.2868.723199663.1335.6827.45285519.7415.7320051174.12876.45297.67531.75422.42109.3385.71440.03399.4140.623954566.3444.7821.56305611.873944

4、.84518.38圖表顯示：2005年的施工面積比2004年增長(zhǎng)了24.9%，同2000年的359萬平米相比，增長(zhǎng)了200%多。施工面積的逐年增加，凸現(xiàn)了煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。至少土地的供應(yīng)量是比較充裕的。從目前的狀況預(yù)計(jì)未來5年應(yīng)該呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。圖表顯示：2005年的竣工面積比2004年增長(zhǎng)了15.5%，同2000年的171萬平米相比，增長(zhǎng)了210%多。同施工面積同步增加，每年的增長(zhǎng)幅度在1530%左右。圖表顯示從2000年銷售面積112萬平米，2001年增長(zhǎng)了37.5%，2002年增長(zhǎng)了22.6%，2003年增長(zhǎng)了142%，2004年增長(zhǎng)了21%，2005年增長(zhǎng)了25.7%。2003

5、年的銷售面積是最近5年中最大的，煙臺(tái)的這輪房產(chǎn)熱是從2001年開始的，到2003年市場(chǎng)積蓄的購(gòu)買力集中釋放，2003年以后房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，購(gòu)買的積極性受到一定限制，另外市場(chǎng)的供應(yīng)量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在放緩，市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。圖表顯示空置面積的變化甚微，正負(fù)增長(zhǎng)幅度不超過20%，空置面積連續(xù)5年均控制在80萬平米以下。多次置業(yè)的投資客，還是占有一定的比例，盡管政府一直在打壓炒房者，出臺(tái)政策限制多次置業(yè)的部分人群，但收效不明顯，實(shí)施需要過程。在煙臺(tái)部分的海邊豪宅空置率較高，排除炒房因素，還有30%左右的外地置業(yè)者，或者用來度假或者用來養(yǎng)老的，至使空置狀況短期難以改善。圖表顯示新開

6、工面2003年增長(zhǎng)比率45.5%,是近5年里幅度最大的一年，2003年是煙臺(tái)的房地產(chǎn)爆發(fā)年和豐收年，從上面的銷售面積也可以看出。03年以后，幅度趨于穩(wěn)定，在17%左右，盡管每年持續(xù)增長(zhǎng)，但沒有大起大落的感覺，購(gòu)買市場(chǎng)趨于理性。3、煙臺(tái)房產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究各區(qū)形勢(shì)（1）芝罘區(qū)土地供應(yīng)少，拆遷量大；（2）萊山區(qū)樓盤高檔，海景土地同樣珍貴稀少（3）開發(fā)區(qū)優(yōu)先保證工業(yè)用地，老區(qū)土地供應(yīng)量少（4）福山區(qū)尚未大規(guī)模開墾的區(qū)域通過調(diào)研綜合分析，現(xiàn)階段不考慮項(xiàng)目周邊綜合因素，僅就區(qū)域優(yōu)勢(shì)而言排序?yàn)椋褐ヮ穮^(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟山區(qū)；若考慮長(zhǎng)期發(fā)展及遠(yuǎn)期利益應(yīng)為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺(tái)市

7、政府遷往萊山區(qū)也將勢(shì)必分流芝罘區(qū)的房產(chǎn)客戶需求，開發(fā)前景依次為：萊山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū)；（1）芝罘區(qū)的定位作為煙臺(tái)傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中了全市主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與城市人口，歷史延續(xù)下的定位與習(xí)慣非常清晰，就是在市政府遷至萊山后，作為全市的經(jīng)濟(jì)中心，這樣的定位為其發(fā)展明確了方向。（2）縱觀煙臺(tái)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開發(fā)及地區(qū)供應(yīng)量已形成格局，且各區(qū)域已有相對(duì)穩(wěn)定開發(fā)樓盤，20062008年內(nèi)各區(qū)將新增大批量新建項(xiàng)目上市（主要是幸福一帶的改造，福山區(qū)的大量舊村改造，南郊的部分村里新建項(xiàng)目），芝罘中心區(qū)作為老區(qū)，土地的供應(yīng)稀缺，新項(xiàng)目的主要來源將是拆遷，供應(yīng)量相對(duì)其他區(qū)域較少。但價(jià)格僅次于

8、濱海中路的高檔海景房。二、煙臺(tái)區(qū)域市場(chǎng)需求及其發(fā)展1、煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)格局分布概況煙臺(tái)市主要的商業(yè)區(qū)域集中在中心城區(qū)。亦即是芝罘區(qū)，芝罘區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域經(jīng)歷近年來的發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展方向逐步由東向西轉(zhuǎn)移并擴(kuò)張。地段屬性代表性商業(yè)物業(yè)南大街一線商業(yè)通道軸線華聯(lián)商廈煙臺(tái)振華購(gòu)物中心陽光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)南大街靠海港路一線屬于商業(yè)中心節(jié)點(diǎn)范圍南大街購(gòu)物城南大街名品服裝商城海港路一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點(diǎn)振華商廈、良友廣場(chǎng)、富凱商廈、新步步高購(gòu)物中心、陽光100購(gòu)物廣場(chǎng)“三站”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點(diǎn)東方巴黎商業(yè)步行街、五星電器大潤(rùn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)式百貨超市三站批發(fā)市場(chǎng)、德勝興業(yè)廣場(chǎng)百盛購(gòu)物中心、國(guó)美電器永興中南大廈(名都

9、購(gòu)物廣場(chǎng))、蘇寧電器“幸福中路”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點(diǎn)九隆廣場(chǎng)家世界超市振華購(gòu)物廣場(chǎng)2、煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)格局的發(fā)展現(xiàn)狀分析以南大街為商業(yè)主軸線，帶動(dòng)兩個(gè)商業(yè)副中心區(qū)，現(xiàn)時(shí)基本形成一線兩點(diǎn)的商業(yè)中心區(qū)。以南大街馬路兩旁街鋪為通道軸線、形成海港路商業(yè)副中心和“三站”商業(yè)副中心的兩個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。其他商業(yè)形態(tài)均沿一線兩點(diǎn)展開，形成煙臺(tái)現(xiàn)時(shí)較為繁榮的商業(yè)區(qū)。2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外來商家的入住。在這里將形成煙臺(tái)西部的又一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，其發(fā)展?jié)摿梢娨话摺：８勐飞倘Ω窬衷诤８勐返纳虡I(yè)副中心區(qū)內(nèi)，現(xiàn)時(shí)集中了煙臺(tái)市最知名并且經(jīng)營(yíng)情況最好的商業(yè)物業(yè)，包括振華商廈、新步步高購(gòu)物中心等。還有正待興起的

10、銀都商業(yè)廣場(chǎng)。南大街商圈格局陽光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、南大街購(gòu)物城、南大街名品服裝商城等為主線，輻射周邊商業(yè)物業(yè)?！叭尽鄙倘Ω窬帧叭尽币痪€的商業(yè)副中心區(qū)，該區(qū)域是煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)西移的其中一個(gè)重要地段，區(qū)域商業(yè)環(huán)境較為成熟，但形成口碑規(guī)模的支柱性商業(yè)物業(yè)較缺乏，走的是大眾化的路線，現(xiàn)時(shí)營(yíng)業(yè)的有大潤(rùn)發(fā)和三站批發(fā)市場(chǎng)，前者為大眾化的大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市，后者為大眾化的平價(jià)購(gòu)物區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)存在長(zhǎng)途汽車站，形成區(qū)域商業(yè)檔次提升的障礙，但隨著以東方巴黎、永興中南大廈、百盛購(gòu)物中心為代表的一批商業(yè)物業(yè)建成營(yíng)業(yè)，此區(qū)商業(yè)氛圍將有較大改觀?！靶腋Ｖ新贰鄙倘Ω窬帧靶腋Ｖ新贰币痪€的商業(yè)以九隆廣場(chǎng)為首，振華購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨

11、、家世界等大商家的進(jìn)駐提升和繁榮了幸福一帶的商業(yè)。使這一地段的商業(yè)氛圍有了質(zhì)的轉(zhuǎn)變。3、煙臺(tái)中心商業(yè)價(jià)值地段劃分（詳見下表）地段區(qū)域心理認(rèn)同程度商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象價(jià)值類評(píng)估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨(dú)撐局面，商業(yè)形象屬于中等，商業(yè)氛圍不強(qiáng)。三類價(jià)值人氣人流不強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較弱。南大街中部靠近海港路一線高商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購(gòu)物的氛圍，初具一站式購(gòu)物的模式。一類價(jià)值人流量相對(duì)較大，商業(yè)價(jià)值較好。海港路商圈高商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特點(diǎn)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象一類價(jià)值人流量大，而且品牌商家在此坐陣，商業(yè)價(jià)值高。三

12、站商圈較高商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類價(jià)值人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前相對(duì)缺乏更強(qiáng)的吸引力幸福中路商圈較高新興的商業(yè)中心區(qū)，目前的區(qū)域購(gòu)物環(huán)境不佳，屬于改造治理中的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽螅钦麄€(gè)煙臺(tái)市商業(yè)格局西移的典型中心區(qū)。一類價(jià)值人流量大，且眾多來品牌會(huì)集于此，有煙臺(tái)的地標(biāo)商業(yè)九隆“shoppingmall”坐鎮(zhèn)，未來發(fā)展呈無窮狀。4、煙臺(tái)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù)（詳見下表）商業(yè)路段商鋪售出均價(jià)商鋪出租均價(jià)代表性商鋪物業(yè)租/售均價(jià)南大街西部一線均價(jià)水平在1.21.5萬元/左右300-600元/年陽光御景銷售均價(jià)在1.5萬元/左

13、右南大街中部一線陽光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)均價(jià)在2萬元/1400-2000元/年獨(dú)立臨街鋪面價(jià)在800-1000元/年左右。商鋪物業(yè)均價(jià)在1300-1500元/年南大街購(gòu)物城租金均價(jià)在1500元/年，南大街名品服裝商城1300元/年。海港路商圈潤(rùn)隆大廈均價(jià)在1萬元-2萬元/m2左右租金均價(jià)在800-1200元/年左右新步步高購(gòu)物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在1200元/年左右，大面積租金在1000元/年以上，均價(jià)在1500元/年左右?！叭尽鄙倘κ蹆r(jià)可分為二類水平一類水平在2萬元/二類水平在1.2-1.5萬元/租金均價(jià)在1000元/年左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價(jià)在2萬元/年左右。幸福中路商圈售價(jià)可分為二類水

14、平一類水平在2萬元/年二類水平在1.0-1.3萬元/租金均價(jià)在8001400元/年左右九隆廣場(chǎng)銷售均價(jià)在2萬元/左右5、中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)租售調(diào)查(藍(lán)色表示在售) 序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置層數(shù)售價(jià)/租價(jià)主力面積租售率1永興中南大廈（第一大道）大海陽路大潤(rùn)發(fā)西側(cè)1-4層商業(yè)5-26層寫字間(288套)（6-23層）5300元/起 （12套/層）（24-26層）8000元/起（12套/層）79/80/99/100/212/227/203/23120%2文化宮大廈南大街南側(cè)25層336元/年（陰面）360元/年（陽面）15/30/5090%3富凱商廈海港路32號(hào)1-3層商業(yè)4-8層寫字間500元/年（陰面

15、）550元/年（陽面）30/50/7090%4潤(rùn)隆大廈海港路西側(cè)1-6層商業(yè)7-22層寫字間23-25層客房7200元/（12層以上）550元/年60/80/12085%5華達(dá)大廈海港路與南洪街交匯處1-5層不對(duì)外租6-28層寫字間280-380元/年20/30/50/8090%6南大街購(gòu)物城南大街北側(cè)1-4層商業(yè)5-12層寫字間330元/年20/50/8095%7煙臺(tái)數(shù)碼港西大街中段1-3層商業(yè)4-20層商住樓2980元/起（層差80-100元）3500元/（10層）4274元/（20層）60/72/102/109/112/85/71/16875%8三水商務(wù)大廈新安街3號(hào)19層（純寫字間）2

16、2層（2棟商?。┘儗懽珠g：7800-10000元/（16套/層）商住1#：5400元/起價(jià)（5戶/梯） 2#：5500元/起價(jià)（7戶/梯） 75/80/90/130 1#：124/127/118/120/1622#：73/2套 80/3套 120/2套 100% 75%9天同證券南大街陽光國(guó)際西側(cè)8層630元/年（陰面）680元/年（陽面）40/6097%10天鴻凱旋城大馬路南側(cè)1#2#（商?。?0層4#（純寫字樓）28層750010000元/200未開盤11豐匯大廈四馬路99號(hào)7層5800元/起8020%12長(zhǎng)城商務(wù)大廈新海陽路東街57號(hào)9層2980元/起35、10480%13楚鳳商務(wù)大廈芝

17、楚路27號(hào)11層2540元/起、9層3280元/70、8060%備注 此地段的寫字間租賃市場(chǎng)都非常活躍，基本都在90%左右?？驮匆詮V告、律師事務(wù)所、裝飾房產(chǎn)、保險(xiǎn)為主。 三水的2棟SOHO商住樓，從目前的購(gòu)買情況看75%以上都是做辦公的（05年5月底交房） 三水商務(wù)大廈目前入住率在85%左右，以貿(mào)易、船物、裝飾、信息類的公司為主。物業(yè)配套：序號(hào)項(xiàng)目名稱物業(yè)配套1永興中南大廈中央空調(diào)、會(huì)所。管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)暫未定2文化宮大廈暖氣，租金含管理費(fèi)（水電自付）3富凱商廈中央空調(diào)；租金含管理費(fèi)、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。4潤(rùn)隆大廈部分中空調(diào)、部分暖氣；管理費(fèi)3.5元/月，水電按標(biāo)準(zhǔn)自付。5華達(dá)大廈中央空調(diào)；租金含管

18、理費(fèi)，水電按標(biāo)準(zhǔn)自付。6南大街購(gòu)物城中央空調(diào)；租金含管理費(fèi)、水電費(fèi)。7煙臺(tái)數(shù)碼港一層8戶2部電梯，管理費(fèi)1.7元/月，無中央空調(diào)，水電自付8三水商務(wù)大廈寫字樓：配立式空調(diào)和分體空調(diào)，水電費(fèi)用自付，管理費(fèi)3元/月商住樓：無空調(diào)，水電自付，管理費(fèi)1.5元/ 配有公共休閑廳9天同證券中央空調(diào)；租金含管理費(fèi)，水電費(fèi)自付10天鴻凱旋城會(huì)所、底商；所有費(fèi)用未定11豐匯大廈13層為酒店，樓頂高爾夫練習(xí)場(chǎng)；相關(guān)費(fèi)用待定12長(zhǎng)城商務(wù)大廈管理費(fèi)1.95元/月，水費(fèi)分?jǐn)?，電費(fèi)獨(dú)立核算13楚鳳商務(wù)大廈管理費(fèi)1元/月，水費(fèi)平攤，電費(fèi)獨(dú)立核算6、中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)個(gè)案明細(xì)調(diào)查NO: 1平安大廈地理位置: 芝罘區(qū)建設(shè)路與南大

19、街交匯處發(fā) 展 商: 煙臺(tái)鋼鐵企業(yè)集團(tuán)公司層 數(shù): 16層銷售均價(jià): 3800元/租賃均價(jià): 350元/年左右物 管 費(fèi)：2.6元/月聯(lián)系電話: 2971122 2971178NO: 2東方銀座地理位置：芝罘區(qū)建設(shè)路與南大街交匯處發(fā) 展 商：層 數(shù)：17層銷售均價(jià)：租賃均價(jià)：400元/年左右物 管 費(fèi)：聯(lián)系電話O：3永興中南大廈地理位置：芝罘區(qū)大海陽路大潤(rùn)發(fā)西側(cè)發(fā) 展 商：煙臺(tái)永興房地產(chǎn)發(fā)展公司層 數(shù)：28層（5-28層商務(wù)辦公）聯(lián)系電話：6695777NO：4文化宮大廈地理位置：南大街與毓璜頂東路交匯西側(cè)層 數(shù)：25層租賃均價(jià)：336元/年左右聯(lián)系電話：211236

20、7NO：5富凱商廈地理位置：芝罘區(qū)海港路32號(hào)發(fā) 展 商：煙臺(tái)市恒豐銀行層 數(shù)：8層（48層為商務(wù)辦公）租賃均價(jià)：550元/年聯(lián)系電話：6039035NO：6潤(rùn)隆大廈地理位置：海港路西側(cè)，富凱商廈對(duì)面層 數(shù)：25層（722層為商務(wù)辦公）銷售均價(jià)：7200元/租賃均價(jià)：550元/年物 管 費(fèi)：3.5元/月聯(lián)系電話：6692366NO：7華達(dá)大廈地理位置：海港路與南洪街交匯處層 數(shù)：28層（628層為商務(wù)辦公）租賃均價(jià)：380元/年聯(lián)系電話：6285885NO：8南大街購(gòu)物城地理位置：南大街振華購(gòu)物中心北側(cè)層 數(shù)：12層（512層為商務(wù)辦公）租賃均價(jià)：330元/年聯(lián)系電話：6664815 6286

21、149NO：9齊魯文經(jīng)大廈地理位置：芝罘區(qū)勝利路155號(hào)層 數(shù)：21層租賃均價(jià)：750元/年聯(lián)系電話：2979099NO：10匯豐廣場(chǎng)地理位置：勝利路北段太平洋大酒店西側(cè)層 數(shù)：18層租賃均價(jià)：550元/年NO：11凱旋廣場(chǎng)地理位置：勝利路與北馬路交匯處層 數(shù)：6層租賃均價(jià)：400元/年聯(lián)系電話：6224558NO：12金都大廈地理位置：芝罘區(qū)南大街9號(hào)發(fā) 展 商：煙臺(tái)建設(shè)銀行層 數(shù)：38層租賃均格：650元/年左右聯(lián)系電話：6603429-1210NO：13中銀大廈地理位置：芝罘區(qū)解放路166號(hào)發(fā) 展 商：煙臺(tái)市中國(guó)銀行層 數(shù)：31層租賃均價(jià)：750元/年聯(lián)系電話：62388881203NO

22、：14綺麗大廈地理位置：芝罘區(qū)北馬路新中國(guó)的士高對(duì)面層 數(shù)：20層租賃均價(jià)：500元/年聯(lián)系電話：6612888-1979NO：15海關(guān)大廈地理位置：芝罘區(qū)北馬路與解放路交匯處層 數(shù)：26層租賃均價(jià)：800元/年聯(lián)系電話：6666352NO：16長(zhǎng)城商務(wù)大廈地理位置：芝罘區(qū)新海陽路東街57號(hào)發(fā) 展 商：長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司層 數(shù)：9層物 管 費(fèi)：1.6元/月銷售均價(jià)：3070元/聯(lián)系電話:6280797NO:17楚鳳商務(wù)大廈地理位置: 芝罘區(qū)芝楚路27號(hào)發(fā) 展 商: 煙臺(tái)建設(shè)開發(fā)有限公司層 數(shù): 10層物 管 費(fèi)：1元/月銷售均價(jià)：2870元/聯(lián)系電話：2995777 2995888NO：1

23、8三水商務(wù)大廈地理位置：芝罘區(qū)新安街3號(hào)發(fā) 展 商：煙臺(tái)三水置業(yè)有限公司層 數(shù)：19層物 管 費(fèi)：3元/月銷售均價(jià)：5000元/左右聯(lián)系電話：6665600 6645777NO:19濱海廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 地理位置：芝罘區(qū)濱海北路南，大馬路與解放路交匯處發(fā) 展 商：北京天鴻寶泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：約1.93萬建筑面積：14.86萬(地上：10.85萬，地下：4萬)項(xiàng)目概況：2棟30層、2棟28層 1#3#為高級(jí)公寓，4#（28層）為寫字樓 商業(yè)面積：地下一層13171、地上一層9671、地上二層10808、地上三層10808、地上四層局部3200，合計(jì)共47658。 公寓面積：1#2# 380

24、88，3# 13125、4# 23100 停車場(chǎng)面積：26940 停 車 位：1193個(gè)三、煙臺(tái)市商業(yè)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)1、定位不明確，缺乏特色市場(chǎng)煙臺(tái)的商業(yè)街在建設(shè)、整治改造中缺乏特色。由于市區(qū)商業(yè)街大多自然發(fā)展、形成，商業(yè)氣氛不濃，很難結(jié)合本街的自然、歷史、區(qū)位條件而形成自己的特色，因而往往凸顯不出商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于政府在加快商業(yè)街發(fā)展過程中缺乏對(duì)商業(yè)街的發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃建設(shè)和管理，缺乏科學(xué)的論證和功能定位，進(jìn)一步導(dǎo)致商業(yè)街趨同發(fā)展現(xiàn)象，且商業(yè)街發(fā)展缺乏動(dòng)力，商業(yè)街發(fā)展方向比較盲目，市場(chǎng)定位不明確，特色不明顯。煙臺(tái)市區(qū)市場(chǎng)發(fā)展較為薄弱，除三站市場(chǎng)外，沒有知名的市場(chǎng)，還存在類型重復(fù)的現(xiàn)象：一是

25、市場(chǎng)過于集中在某些種類，如建材裝飾材料市場(chǎng)，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較嚴(yán)重；二是特色市場(chǎng)較為缺乏，如缺乏新興產(chǎn)品市場(chǎng)和高附加值產(chǎn)品市場(chǎng)。2、環(huán)境亟需改善由于許多網(wǎng)點(diǎn)配套設(shè)施不完善，周邊環(huán)境條件不佳以及管理不到位，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物空間和市場(chǎng)環(huán)境存在諸多問題。大型零售網(wǎng)點(diǎn)地處鬧市區(qū)，交通條件欠佳，停車設(shè)施嚴(yán)重不足，疏導(dǎo)人流的空間也十分缺乏，致使消費(fèi)人群的可進(jìn)入性和疏導(dǎo)性受到嚴(yán)重制約。由于煙臺(tái)市區(qū)城市是“帶狀”組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，城市交通壓力很大。目前市區(qū)的商業(yè)街大多是城市主干道，人車混雜，且缺乏為顧客服務(wù)的軟硬件設(shè)施和條件，如綠化、休閑娛樂設(shè)施、標(biāo)牌指示等，因此，在一定程度上制約了商業(yè)街上檔次的招商。市區(qū)各類市場(chǎng)中，

26、除三站批發(fā)市場(chǎng)外，均層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不足，在批發(fā)市場(chǎng)中有些是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)廠房和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面中是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。市區(qū)供應(yīng)居民鮮肉菜的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，近幾年雖然經(jīng)過整治、改造，政府采用“退路進(jìn)廳”等一系列措施，但是“爆市”、影響城市交通、環(huán)境衛(wèi)生差等現(xiàn)象仍是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)存在的主要問題。經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、周圍居民等均不滿意，成為城市中久治不愈的衛(wèi)生死角。此外，許多批發(fā)市場(chǎng)亂搭亂建，違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)環(huán)境。3、層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)發(fā)展基本上是按傳統(tǒng)的隨著城市發(fā)展自然發(fā)展的模式，因此按現(xiàn)代商業(yè)理念存

27、在著層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡的問題，主要表現(xiàn)市、區(qū)、社區(qū)級(jí)結(jié)構(gòu)不清，功能不明確。市級(jí)商業(yè)中心許多年發(fā)展已基本形成以海港路兩側(cè)向西至大海陽路，南至南大街，北至北馬路為范圍的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，范圍內(nèi)大型網(wǎng)點(diǎn)有8家(包括規(guī)劃在建)，營(yíng)業(yè)面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本雷同，致使市級(jí)商業(yè)中心檔次提升不起來，發(fā)揮不了市級(jí)功能。由于聚集過多的大型網(wǎng)點(diǎn)，不僅影響市區(qū)其他區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)中心的形成和功能的發(fā)展，而且也影響了中小型基層網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。由于煙臺(tái)市區(qū)近幾年城市發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目多以小區(qū)為單位，而往往忽視小區(qū)級(jí)以上的社區(qū)級(jí)中心建設(shè)及配套，致使煙臺(tái)社區(qū)級(jí)中心形成的較少，社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)不配套，老城區(qū)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多，小型超市、便利

28、店等新型業(yè)態(tài)缺乏，新建居民小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)配置不足等。4、管理較為滯后現(xiàn)行的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏宏觀調(diào)控和建設(shè)引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒有得到重視，尚未建立起行業(yè)自律機(jī)制，在經(jīng)營(yíng)、環(huán)境等方面都存在一定問題。在商業(yè)街開發(fā)建設(shè)、建筑外觀設(shè)計(jì)、專業(yè)街形象設(shè)計(jì)等方面沒有統(tǒng)一的規(guī)劃思路，致使煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)氣氛不濃，功能不明確，形象不鮮明。市場(chǎng)的細(xì)致化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的法制來保障市場(chǎng)機(jī)制的正常、有效發(fā)揮以及規(guī)范、調(diào)控市場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)行。不少市場(chǎng)的開辦者對(duì)市場(chǎng)只管收租收費(fèi)，不加強(qiáng)內(nèi)部管理，市場(chǎng)管理嚴(yán)重滯后，加上入駐商戶層次參差不

29、齊，總體素質(zhì)不高，導(dǎo)致市場(chǎng)存在許多不良現(xiàn)象，也影響了煙臺(tái)市場(chǎng)發(fā)展。第 33 頁2022-7-4四、煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為：1） 萊罘區(qū)老城區(qū)是零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域，以歷史文脈為底蘊(yùn)，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新型業(yè)態(tài)，建立傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。2） 新城區(qū)則以現(xiàn)代商業(yè)理念為指導(dǎo)，以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造風(fēng)格鮮明、時(shí)代氣息濃郁的商業(yè)功能區(qū)。3） 在商業(yè)功能區(qū)內(nèi)或邊緣，結(jié)合商業(yè)發(fā)展的演變過程，布局商業(yè)街，以繁榮商業(yè)氣氛。4） 在遠(yuǎn)離商業(yè)功能區(qū)，居住人口成規(guī)模的地域建立社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。5） 在海濱、夾河口等休閑、觀光、旅游區(qū)，結(jié)合區(qū)域功能和游人

30、的需求安排休閑、飲食、文化娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。6） 中心區(qū)外圍及城區(qū)邊緣地帶是煙臺(tái)物流園區(qū)和商品交易市場(chǎng)的主要區(qū)域，要以增強(qiáng)輻射功能為導(dǎo)向，以規(guī)?；?、現(xiàn)代化發(fā)展為主線，營(yíng)造大物流、大批發(fā)的現(xiàn)代化流通格局。2、商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局為：商業(yè)功能區(qū)分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)三級(jí)，包括市級(jí)商業(yè)功能區(qū)1處、區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)7處，社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)28處，基本形成煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的骨架。1）市級(jí)商業(yè)功能區(qū)位于芝罘區(qū)海港路兩側(cè)向西至大海陽路地段，商業(yè)用地面積約34公頃。規(guī)劃新建大型購(gòu)物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)1處。將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)提升：1處大型綜合百貨商場(chǎng)(振華商廈)，2處大型綜合超市(中心廣場(chǎng)、良友廣場(chǎng)

31、)，2處大型專業(yè)店(創(chuàng)進(jìn)廣場(chǎng)一電子通訊專業(yè)店、田園大廈一圖書專業(yè)店)；恢復(fù)時(shí)代廣場(chǎng)美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴(kuò)建基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。使煙臺(tái)市市級(jí)商業(yè)功能區(qū)形成：大型購(gòu)物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)2處，大型綜合超市3處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街3條（朝陽街、海岸路、所城里），基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)若干，以及餐飲、文化娛樂等設(shè)施。在完善相關(guān)配套設(shè)施基礎(chǔ)上，重點(diǎn)調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。2）區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)位于市級(jí)商業(yè)功能區(qū)以外，人口集中區(qū)域的中心(服務(wù)人口2050萬人)，主要以大型綜合

32、百貨商場(chǎng)或大型綜合超市為核心，以商業(yè)街為支撐，形成集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等于一體的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域消費(fèi)者。結(jié)合煙臺(tái)市區(qū)城市功能及各區(qū)域特點(diǎn)和商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，形成芝罘、幸福、萊山、開發(fā)區(qū)、福山、牟平、八角七個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。萊山區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)從煙臺(tái)市區(qū)城市結(jié)構(gòu)、城市的發(fā)展以及人口分布和交通條件來看，煙臺(tái)市區(qū)的萊山區(qū)將是煙臺(tái)市區(qū)的明天和未來，將是全市最繁華、商業(yè)設(shè)施最發(fā)達(dá)的區(qū)域。目前市政府、市體育中心已在萊山區(qū)建成，市世貿(mào)中心也已立項(xiàng)建設(shè)。隨著城市的開發(fā)和一批工業(yè)園的建設(shè)及大學(xué)城的形成，萊山區(qū)人口將迅速增加。規(guī)劃在市體育中心以東、世貿(mào)中心附近，結(jié)合

33、大學(xué)城的規(guī)劃建立區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。位于現(xiàn)市政府辦公樓以東的東方大街兩側(cè)用地也劃入?yún)^(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)范圍。從城市布局看，萊山區(qū)離市級(jí)商業(yè)功能距離較遠(yuǎn)，而萊山區(qū)的職能不僅僅是為本區(qū)服務(wù)而是服務(wù)于全市。從萊山區(qū)居住的人口來看，屬于高收入、購(gòu)買力較強(qiáng)的人群。從發(fā)展的眼光來看，萊山區(qū)將聚集支撐市級(jí)商業(yè)功能區(qū)的人口規(guī)模，因此，萊山區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)要預(yù)留大量商業(yè)設(shè)施用地，將來提升、發(fā)展為市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。芝罘區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)以勝利路及以東的朝陽街為中心，北到煙臺(tái)山，南到所城里、文化廣場(chǎng)。該中心歷史文化悠久，具有濃厚膠東民居特色和近代外來西方建筑風(fēng)格，是煙臺(tái)歷史文化的縮影，凝聚著傳統(tǒng)的商業(yè)文化，是煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)中心的發(fā)源地。規(guī)劃要以現(xiàn)有歷史建筑為載體，挖掘商業(yè)歷史文化；以朝陽街傳統(tǒng)商業(yè)為主體，發(fā)展為旅游紀(jì)念、休閑娛樂商業(yè)街；以所城里為載體，發(fā)展古文化商業(yè)街和飲食服務(wù)商業(yè)街；以煙臺(tái)山下海岸路為主，結(jié)合張?jiān)２┪镳^及其他海岸休閑設(shè)施，突出酒文化主題，形成濱海休閑服務(wù)區(qū)。該功能區(qū)已有華聯(lián)商廈、天天漁港等大型綜合百貨店，周邊有多家金融機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店（太平洋大酒店）及餐飲設(shè)施，芝罘區(qū)政府行政辦公也位區(qū)內(nèi)，加上建設(shè)中的文化廣場(chǎng)（圖書城）、海濱廣場(chǎng)等休閑設(shè)施，該功能區(qū)將形成消費(fèi)、歷史文化、旅游、休閑、娛樂、服務(wù)于一體的綜合功能區(qū)。目前該區(qū)周邊居住人口已達(dá)18萬多（西南河以東）。幸福區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)幸福位于芝罘區(qū)西北部，