物業(yè)早期介入方案

1、 金御華府前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案金御華府前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案（內(nèi)部資料 請(qǐng)勿外泄）山西云馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司運(yùn)城分公司二一三年五月三十日目 錄第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段3一、物業(yè)顧問組建階段3二、建設(shè)施工階段4三、竣工驗(yàn)收階段5四、物業(yè)銷售階段6第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)7一、 服務(wù)管理模式的設(shè)想7二、 服務(wù)管理目標(biāo)構(gòu)建“陽光社區(qū)”11第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置13一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況13二、各部門主要工作職責(zé)14三、 物資裝備需求情況17四、前期介入工作計(jì)劃17五、日常管理期工作計(jì)劃18第四部分 物業(yè)前期管理開支計(jì)劃預(yù)算201.行政辦公用品計(jì)劃表

2、202.維修工具計(jì)劃表203.護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表214.環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表215.前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表22第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展23一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)23二、前期管理流程及工作計(jì)劃25三、前期管理總要求26四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理27五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)30六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行31七、全面清潔開荒31第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段金御華府住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。金御華府公司針對(duì)

3、金御華府住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在金御華府物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障金御華府住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助開發(fā)商使之物業(yè)建立良好之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“金御華府”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問組建階段 對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將依托開發(fā)商公司的力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見解及

4、工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4. 公共照明開關(guān)設(shè)置位置及開閉形式；5. 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6. 信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7. 直飲水系統(tǒng)功能配置；8. 公共洗手間的設(shè)置；9. 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10. 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11. 附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的

5、設(shè)計(jì)參與。二、建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1. 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；2. 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3. 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4. 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；5. 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；6. 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；7. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車輛

6、實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。9. 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等）；10. 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；11. 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12. 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13. 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期

7、視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1. 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2. 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3. 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4. 制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。四、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于開發(fā)單位樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助開發(fā)部的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1. 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷

8、售作好準(zhǔn)備；2. 會(huì)所的服務(wù)與管理；3. 小區(qū)門崗、售樓處的保安、保潔規(guī)范等服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；4. 設(shè)置物業(yè)專業(yè)人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；5. 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；6. 負(fù)責(zé)有關(guān)小區(qū)未來的居所環(huán)境，物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施的宣傳與推廣。第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、 服務(wù)管理模式的設(shè)想現(xiàn)本地物業(yè)企業(yè)均采用包干制經(jīng)營(yíng)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。但運(yùn)城地區(qū)屬于物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還在摸索發(fā)展的幼稚期，在市場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈的條件下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)采取盡量減少人員開支，來降低經(jīng)營(yíng)成本，獲取企業(yè)利潤(rùn)的最大化，然而造成從業(yè)人員

9、工資福利待遇低，員工招聘困難，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量普遍不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主甚至與開發(fā)商之間矛盾重重的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。根據(jù)我公司在著名地產(chǎn)商恒大開發(fā)商和碧桂園進(jìn)駐郴州后考察的經(jīng)驗(yàn)，我公司擬在金御華府住宅小區(qū)前期物業(yè)管理模式上打破本地物業(yè)管理行業(yè)慣例的包干制，而實(shí)行酬金制經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)管理，即前期物業(yè)管理階段的服務(wù)管理所有開支成本，由物業(yè)方在履行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)開展的過程中，按預(yù)算申報(bào)的方式向開發(fā)建設(shè)方提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后按計(jì)劃資金撥付物業(yè)管理費(fèi)用的方式。既易于讓物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)得到有效的保障，從而提高開發(fā)本項(xiàng)目的銷售，又適合物業(yè)企業(yè)在行業(yè)的立足和平穩(wěn)度過行業(yè)的幼稚期，避免物業(yè)企

10、業(yè)因承接的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，入住率低，因物業(yè)成本等問題，導(dǎo)致各種惡性循環(huán)的矛盾產(chǎn)生。根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合,金御華府物業(yè)通過對(duì)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解,結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位,我們認(rèn)為金御華府住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。金御華府住宅小區(qū)物業(yè)管理圍繞“安全、舒適、快捷、健康”八個(gè)字展開。安全是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個(gè)高端品位的智能化小區(qū)；健康是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)豐富多彩，形式各樣的社區(qū)

11、文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開： 1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn) 金御華府住宅小區(qū)技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。 2、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 小區(qū)住宅管理最重要的就是安全管理。而金御華府住宅小區(qū)物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作極其重要，必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持外來人員出入檢查登記

12、制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持安全管理下班交接檢查制度，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，力求做到萬無一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 3、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作 由于金御華府住宅小區(qū)功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大（特別是入伙初期，將面臨大批量的裝修管理），所以火災(zāi)隱患因素多。因此，金御華府住宅小區(qū)物業(yè)管理防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。做好對(duì)業(yè)主、對(duì)各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)督管理工作，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防

13、措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除事故隱患。 4、重視清潔管理 環(huán)境衛(wèi)生好壞是小區(qū)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)。我們將在自身環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為小區(qū)提供專業(yè)的清潔服務(wù)工作。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，廣場(chǎng)走道無雜物、灰塵，門窗干凈明亮。5、強(qiáng)化設(shè)備管理及設(shè)施的維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)是否正常運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)金御華府住宅小區(qū)水電設(shè)施(包括高低壓變電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試。

14、要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走道 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98，消防設(shè)備完好率達(dá)到100。6、設(shè)立客戶中心，完善配套服務(wù) 管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，金御華府住宅小區(qū)應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立客服中心。 幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話投訴，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代送快件等（小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)有償服務(wù)范疇）。7、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作 小區(qū)管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，主動(dòng)征

15、詢、聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見與要求，認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。二、 服務(wù)管理目標(biāo)構(gòu)建“陽光社區(qū)”金御華府住宅小區(qū)作為高尚物業(yè)居所，開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望,共同營(yíng)建高品質(zhì)的服務(wù)環(huán)境。我們提出構(gòu)建“陽光社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化”管理上升到“文化”管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“陽光社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人員與小區(qū)成員

16、以及小區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共享性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：1、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化：在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為客戶節(jié)約每一分，讓客戶滿意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理

17、”。把熱心小區(qū)公益事業(yè)的業(yè)主組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。并且，通過實(shí)施“年度管理報(bào)告制度”，定期向客戶公示治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。2、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的

18、基礎(chǔ)上得以提升。3、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情冷漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把金御華府住宅小區(qū)創(chuàng)建為“精神家園”。4、塑造“親和人文”的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時(shí)代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)

19、主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)。并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對(duì)金御華府住宅小區(qū)的管理設(shè)想，我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在金御華府住宅區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)

20、，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服務(wù)中心人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表客 戶 部18人主管1人會(huì)計(jì)1人收費(fèi)員1人前臺(tái)接待員2人綠化組4人保潔組10人金御華府物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理1人秩序維護(hù)部18人云馨物業(yè)運(yùn)城分公司隊(duì)長(zhǎng)1人工程部4人行政部2人主管1人主管1人秩序班長(zhǎng)2人維修組2人行政人事1人兼后勤1人運(yùn)行組1人秩序員15人 根據(jù)以上客服中心架構(gòu)示意圖，管理中心擬配備43人。備注：本方案只是對(duì)項(xiàng)目的管理崗位進(jìn)行預(yù)設(shè)置，而各崗位的具體人員編制則要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減。所有人員工資、福利、服裝、工作餐等費(fèi)用由開發(fā)單位承擔(dān)。 二、各

21、部門主要工作職責(zé)1）云馨物業(yè)運(yùn)城分公司：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)金御華府的管理情況及實(shí)際成效，控制費(fèi)用開支，合理調(diào)配人力、物力；定期與相關(guān)主管部門溝通匯報(bào)，并根據(jù)其相關(guān)意見調(diào)整金御華府的管理計(jì)劃。2）服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：A執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)金御華府日常工作的整體計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進(jìn)落實(shí)；B對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制；C參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及督導(dǎo)落實(shí)整改；D每月對(duì)小區(qū)的管理實(shí)效進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在問題組織及時(shí)、有效的專項(xiàng)整改，保障高質(zhì)量的物業(yè)管理及服務(wù)。3）客戶服務(wù)部：A面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)

22、性事件處理及報(bào)告；B定期組織進(jìn)行業(yè)主意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握業(yè)主綜合評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；C根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他各部門，及時(shí)為其提供各類專項(xiàng)有償服務(wù)；D根據(jù)交樓的計(jì)劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；E定期落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)的擬定及組織工作；F二次裝修的申報(bào)、監(jiān)督、管理工作；G接受業(yè)主的零星報(bào)修工作，并及時(shí)反饋工程人員，安排工程人員及時(shí)上門進(jìn)行維修服務(wù)；I負(fù)責(zé)金御華府項(xiàng)目的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質(zhì)量的監(jiān)督管理等；L前臺(tái)接待的規(guī)范管理工作 ；負(fù)責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù)，接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等，向各部門轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求，協(xié)調(diào)各部門的工作，保證

23、住戶需求在24小時(shí)內(nèi)獲得反饋?！爸怼睂?duì)客戶提出的服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)控，務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶，聽取服務(wù)質(zhì)量反饋意見。M對(duì)金御華府項(xiàng)目各類型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；N進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計(jì)劃和管理。行政部：A主要負(fù)責(zé)客服中心的內(nèi)勤管理，包括文件、檔案、正常辦公運(yùn)作、B會(huì)議召集、固定資產(chǎn)及物品的采購和保管等工作； C負(fù)責(zé)客服中心人員招聘、培訓(xùn)的組織；D負(fù)責(zé)客服中心人員的考核、薪酬管理等；E負(fù)責(zé)客服中心內(nèi)部管理制度的制度及實(shí)施監(jiān)督等。三、 物資裝備需求情況為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，請(qǐng)按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1. 管理服務(wù)用房

24、：管理處接待、辦公用房；2. 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：1. 管理處辦公用房 劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。 2. 工程維修作業(yè)工作室 需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉庫。3. 保安、保潔人員休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。四、前期介入工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1成立金御華府前期介入工作組工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定售樓處保安、清潔服務(wù)客戶檔案建立物業(yè)資料歸

25、類收集2成立住宅區(qū)物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；項(xiàng)目入伙前2個(gè)月二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；人員配置、培訓(xùn)；管理處辦公設(shè)備配置。3前期介入收集各類工程資料；入駐前二個(gè)月熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)導(dǎo)入金御華府物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；導(dǎo)入金御華府物業(yè)管理理念。5物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；入駐前一個(gè)月內(nèi)資料移交；問題備忘。6首次業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果， 入駐前一個(gè)月內(nèi)上門調(diào)查和回訪；提出改進(jìn)方案。五、日常管理期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注體系完善完善日常管理流程，修訂會(huì)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理辦法；完善各類壁掛文件，VI系統(tǒng)，物業(yè)招租配合程序；建立完善的分包方工作績(jī)效考

26、評(píng)體系；展開管理委員會(huì)的籌備工作。服務(wù)持續(xù)改進(jìn)定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；全面開展促進(jìn)金御華府銷售的住宅小區(qū)的文化活動(dòng)（一年不少于2次）；開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南；會(huì)所策劃營(yíng)運(yùn)定期開展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管管理目標(biāo)兩年內(nèi)達(dá)到區(qū)、市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)第四部分 物業(yè)前期管理開支立項(xiàng)預(yù)算1.行政辦公用品立項(xiàng)表名 稱數(shù) 量單價(jià)（均價(jià)）合 計(jì)備 注辦公桌椅5打印機(jī)1傳真機(jī)1會(huì)客桌椅2復(fù)印機(jī)1電腦設(shè)備3空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2飲水機(jī)4照相機(jī)1電話2檔案、資料柜1整體制

27、作員工服裝43各類標(biāo)識(shí)牌1鞋套機(jī)0根據(jù)樣板房數(shù)量傘架2電瓶看房車2小區(qū)宣傳欄1員工餐廳用具各類辦公用品1小計(jì)2.維修工具立項(xiàng)表名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注75型室內(nèi)疏通機(jī)1200型室外疏通機(jī)18KVA型電焊機(jī)1沖擊鉆1砂輪切割機(jī)1手電鉆1臺(tái)鉗1梯子1萬用表1搖表1潛水泵1電工工具2電流表1打磨機(jī)1水工工具1高層作業(yè)工具1其它工具材料備件13.護(hù)衛(wèi)、消防裝備立項(xiàng)表名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注無線對(duì)講系統(tǒng)12消防工具2巡邏車13米高鋁合金人字梯2床及床上用品24手電筒以及雨具124.環(huán)境綠化裝備立項(xiàng)表名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注洗地機(jī)1吸水吸塵機(jī)1打磨機(jī)1拋光機(jī)1割草機(jī)1小推車、膠水管3農(nóng)藥

28、噴殺器1鐵鍬、鋤頭6多功能清潔車2小計(jì)備注：以上四項(xiàng)物資開辦籌備物質(zhì)立項(xiàng)表，由開發(fā)方出資采購。5.前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表項(xiàng) 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1工資費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理行政部前臺(tái)接待物業(yè)收費(fèi)維修保潔綠化秩序維護(hù)2工作餐費(fèi)4辦公費(fèi)用5交通費(fèi)用6接待費(fèi)用7飲水費(fèi)8辦公室水電費(fèi)9通訊費(fèi)用手機(jī)通訊費(fèi)辦公室通訊費(fèi)10培訓(xùn)費(fèi)12員工人身意外險(xiǎn)13不可預(yù)見費(fèi)用合計(jì)備注：以上日常費(fèi)用開銷預(yù)算合計(jì)： 元/月，由開發(fā)方出資。第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立金御華府住宅小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是金御華府住宅小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管

29、理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。1、認(rèn)真聽取開發(fā)商或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解開發(fā)商或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過程中開發(fā)商的意見和要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合開發(fā)商的要求，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為標(biāo)準(zhǔn)要求的金御華府住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心程序文件

30、及作業(yè)手冊(cè)。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場(chǎng)管理辦法等。2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責(zé)任制定等。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開展。1、消防、電梯等專業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。3、建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。（六）工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)

31、系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存時(shí)限。（七）協(xié)助作好小區(qū)入伙前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助作好金御華府住宅業(yè)主入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。（八）清潔開荒工作。金御華府住宅小區(qū)入伙前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開荒過程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。二、前期管理流程及工作計(jì)劃（一）物業(yè)接管工作流程簽定物業(yè)委托管理合

32、同 籌備項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心與相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，開通相關(guān)設(shè)施使用開始進(jìn)入正式管理三、前期管理總要求（一）進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問題。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便

33、利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。金御華府物業(yè)公司將就這些問題提出改進(jìn)建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。（二）嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各項(xiàng)驗(yàn)收，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見和建議。（三）明確開發(fā)商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。 （四）接管金御華府住宅小區(qū)物業(yè)管理后確保開發(fā)商或使用人各項(xiàng)

34、工作的正常開展。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（一）物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。1、驗(yàn)收引用標(biāo)準(zhǔn)：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目（1）主體建筑外觀、各構(gòu)件安

35、裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。（2）各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。（3）室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。（6）供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供配電設(shè)備、柴油箱及油庫、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內(nèi)管線及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（7）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須經(jīng)過專業(yè)部門的檢測(cè)，并持有檢測(cè)單位簽認(rèn)的合格證，接地阻值必須符合GBJ232的要求。（8）電梯的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈

36、敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 （9）智能化系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（電力、保安、辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)通訊等）應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且持有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。（10）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等，各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等，檢查井內(nèi)管接頭、水表、閥門等，消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門、消火栓、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)，均要求符合GBJ14規(guī)定。（11）裝飾工程：玻璃幕墻、框架、門和門框及附件、護(hù)欄及扶手、外墻飾面、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾、各種標(biāo)記及區(qū)域圖標(biāo)、公共洗手間、燈具及其它小電器設(shè)施、各設(shè)備及管理用房

37、、信報(bào)箱等。地面、地腳線、內(nèi)墻飾面、防火卷簾、護(hù)墻板、天花各種裝飾等，均應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（12）大堂的設(shè)備設(shè)施及裝修工程符合規(guī)范要求（13）通信、自動(dòng)控制室、信息機(jī)房等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備房間屏蔽墻體符合規(guī)范要求（14）附屬工程及其它，包括室外排水、溝道等設(shè)施符合GBJ14要求。（15）。消防控制中心及消防控制室的設(shè)備設(shè)施應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）資料交接1、 產(chǎn)權(quán)資料：（1）立項(xiàng)報(bào)告；（2）批準(zhǔn)文件；（3）信息許可證；（4）用地批準(zhǔn)文件；（5）施工許可證；（6）紅線圖；（7）測(cè)量報(bào)告。2、技術(shù)資料：（1）竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）（2）地質(zhì)勘察報(bào)告（3）工程合同及

38、開工、竣工報(bào)告（4）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單（5）圖紙會(huì)審記錄（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗(yàn)收記錄（8）沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖（9）竣工驗(yàn)收證明書（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證明書（12）設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯、消防、網(wǎng)絡(luò)、通訊）及衛(wèi)生潔具檢驗(yàn)合格證書（13）砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告（14）供水試壓報(bào)告（15）機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等（16）消防設(shè)備合格證書3、驗(yàn)收資料：（1）工程竣工驗(yàn)收證書（2）消防工程驗(yàn)收合格證書（3）供用電協(xié)議書（4）用電許可證（5）用水審批

39、表及供水合同書（6）電梯使用合格證（7）電話公司協(xié)議書（8）信息驗(yàn)收證書五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)1、接管驗(yàn)收程序：（1）物業(yè)公司將以書面報(bào)告提請(qǐng)開發(fā)商接管驗(yàn)收；（2）開發(fā)商接報(bào)告后對(duì)驗(yàn)收項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行審核，認(rèn)為具備條件的在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知和約定驗(yàn)收時(shí)間；（3）開發(fā)商與物業(yè)管理處會(huì)同工程建設(shè)單位共同對(duì)驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行檢查驗(yàn)收；（4）在驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，發(fā)出限期整改通知書；（5）經(jīng)檢查合格的項(xiàng)目，各方簽署驗(yàn)收合格證，簽發(fā)接管文件。2、注意事項(xiàng)：（1）接管驗(yàn)收前，物業(yè)管理處主動(dòng)與開發(fā)商主管部門、施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收事項(xiàng)交接雙方具體人員、具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要求統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接方

40、的責(zé)、權(quán)、利。（2）物業(yè)管理處將對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行檢查，并清點(diǎn)設(shè)備設(shè)施數(shù)量以及物品種類、圖紙資料及要求的參數(shù)，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須交接雙方認(rèn)可簽字后才能有效。（3）物業(yè)管理處對(duì)存在的問題記錄在案，并書面報(bào)告給發(fā)展商相關(guān)部門，無法整改的需保留記錄，共同協(xié)商后處理。（4）注意工程剩余材料、設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)備品、備件、專用工具、儀器儀表的驗(yàn)收與管理。六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)中心的工程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運(yùn)行。七、全面清潔開荒（一）清潔開荒工作的范圍物業(yè)方可根據(jù)的甲方要求和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場(chǎng)、室內(nèi)地面（大理石、花崗石晶面處理、地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、電梯、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；地下室、燈具、樓梯等相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等，此開荒費(fèi)用應(yīng)有施工部門承擔(dān)。清潔開荒工作程序及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目主要物料