奧特萊斯研究報告

1、項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告奧特萊斯購物中心專題報告項目發(fā)展部 2010年12月3日項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告目錄n1、OUTLETS的概念和起源n2、OUTLETS的演變歷程n3、OUTLETS的發(fā)展現(xiàn)狀及分析n4、國內(nèi)外典型案例研究n5、Outlets開發(fā)建議項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n概念概念 “ “奧特萊斯奧特萊斯”, ,音譯詞，英文音譯詞，英文OUTLETSOUTLETS的中文直譯。其英文原意是的中文直譯。其英文原意是“出口、出出口、出路、排出口路、排出口”的意

2、思。的意思。n涵義涵義 在零售商業(yè)中專指銷售國際、國內(nèi)著名在零售商業(yè)中專指銷售國際、國內(nèi)著名品牌過季、下架、斷碼商品的商店組成品牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也被稱為的購物中心，也被稱為“品牌直銷購物品牌直銷購物中心中心”。如今的奧特萊斯已成為國際名。如今的奧特萊斯已成為國際名品集中地，是一種倡導(dǎo)更聰明的理性消品集中地，是一種倡導(dǎo)更聰明的理性消費的國際新型休閑購物模式。費的國際新型休閑購物模式。 1、OUTLETS概念和起源n起源起源奧特萊斯（奧特萊斯（OutletsOutlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。年的歷史。OutletsO

3、utlets最早就是最早就是“工廠直銷店工廠直銷店”，專門處理，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Shopping MallMall的大型的大型OutletsOutlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。的零售業(yè)態(tài)。雖然這種業(yè)態(tài)在美國已有雖然這種業(yè)態(tài)在美國已有100100年歷史，但年歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從真正有規(guī)模的發(fā)展是從19701970年左右開始的。年左右開始的。 項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n演變歷程（美國）演變歷程（美國）（1 1）1

4、970197019871987年：分散的、廠家各自主導(dǎo)的工廠直銷店年：分散的、廠家各自主導(dǎo)的工廠直銷店一些服裝工廠利用其倉庫銷售訂單尾貨，一家工廠一個一些服裝工廠利用其倉庫銷售訂單尾貨，一家工廠一個Outlet Outlet StoreStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。（2 2）1988198819961996年：逐步聚集、廠家聯(lián)合主導(dǎo)的工廠直銷店年：逐步聚集、廠家聯(lián)合主導(dǎo)的工廠直銷店很多工廠聯(lián)合起來將直銷店集中開設(shè)，雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模，且離城市很多工廠聯(lián)合起來將直銷店集中開設(shè)，雖然以名牌

5、和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模，且離城市較遠，一般在較遠，一般在60608080英里（英里（100100150150公里）左右，開車要一個多小時。公里）左右，開車要一個多小時。2、OUTLETS演變歷程（3）19972001年：集中的、開發(fā)商主導(dǎo)的大型休閑購年：集中的、開發(fā)商主導(dǎo)的大型休閑購物中心物中心 開發(fā)商的介入開發(fā)商的介入使使Outlets發(fā)生質(zhì)變，以前各自獨立經(jīng)營的發(fā)生質(zhì)變，以前各自獨立經(jīng)營的工廠店被整合在一起，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象，過去作為經(jīng)工廠店被整合在一起，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象，過去作為經(jīng)營主體的品牌商（廠家），變成營主體的品牌商（廠家），變成Outlets這一全新經(jīng)營模式這一全新經(jīng)

6、營模式的供貨商。同時功能更加齊全，提升購物環(huán)境，休閑購物的供貨商。同時功能更加齊全，提升購物環(huán)境，休閑購物一體化，選址向城市靠近，一體化，選址向城市靠近，1小時車程，小時車程，包括鄉(xiāng)村式包括鄉(xiāng)村式(花園花園式式)和和MALL式兩種主要形態(tài)。式兩種主要形態(tài)。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 （1 1）迅速擴張）迅速擴張 OutletsOutlets發(fā)展迅速，開始逐漸風(fēng)靡全球，在美國、歐洲、發(fā)展迅速，開始逐漸風(fēng)靡全球，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，業(yè)態(tài)均已進入蓬勃發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在美國已有日本甚至東南亞國家，業(yè)態(tài)均已進入蓬勃發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在美國已有3

7、00300多家，銷售增長率逐年大幅遞增。多家，銷售增長率逐年大幅遞增。 （2 2）與三大傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)平分市場）與三大傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)平分市場 在歐美國家的大型零售商中，在歐美國家的大型零售商中， OutletsOutlets已經(jīng)和百貨、超市、大型購物中心四分天下。在美已經(jīng)和百貨、超市、大型購物中心四分天下。在美國的商業(yè)企業(yè)銷售排行榜中，國的商業(yè)企業(yè)銷售排行榜中， OutletsOutlets就占前五席中的三席。就占前五席中的三席。 （3 3）經(jīng)營出現(xiàn)兩級分化、業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)化）經(jīng)營出現(xiàn)兩級分化、業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)化 國外國外 OutletsOutlets經(jīng)營出現(xiàn)兩極分化，企業(yè)集中度加大，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。美國排名前五位

8、經(jīng)營經(jīng)營出現(xiàn)兩極分化，企業(yè)集中度加大，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。美國排名前五位經(jīng)營OutletsOutlets的公司，共有的公司，共有139139個分店，出租面積有個分店，出租面積有32913291萬多平方英尺。分別占美國萬多平方英尺。分別占美國OutletsOutlets中心總數(shù)中心總數(shù)的的61.8%61.8%和和59.9%59.9%。 （4 4）品牌和模式的成功復(fù)制）品牌和模式的成功復(fù)制 已成功實現(xiàn)品牌和模式的異地復(fù)制，已成功實現(xiàn)品牌和模式的異地復(fù)制，Woodbury Premium Woodbury Premium OutletsOutlets公司公司美國最大的美國最大的OutletsOutlets經(jīng)

9、營公司，全球有經(jīng)營公司，全球有5151家分店，家分店，其中美國本土其中美國本土4141家，日本家，日本8 8家，韓國墨西哥各一家。家，韓國墨西哥各一家。3、OUTLETS發(fā)展現(xiàn)狀及分析-歐美項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n特點及經(jīng)驗特點及經(jīng)驗 （1 1）超乎想象的低價）超乎想象的低價 奧特萊斯的商品一般在奧特萊斯的商品一般在6 6折以下，甚至低至折以下，甚至低至1313折，物美價廉。折，物美價廉。 （2 2）頗具吸引力的品牌組合）頗具吸引力的品牌組合 “ “名牌名牌+ +實惠實惠”是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)

10、量上乘，薈萃世界著名或知名品牌。薈萃世界著名或知名品牌。 （3 3）選址非常重要）選址非常重要 基本遵循比較統(tǒng)一的規(guī)律：基本遵循比較統(tǒng)一的規(guī)律：消費力旺盛的大城市和發(fā)達地消費力旺盛的大城市和發(fā)達地區(qū)，郊外省際交通交會處，一般在多條高速公路的交叉點上，最大區(qū)，郊外省際交通交會處，一般在多條高速公路的交叉點上，最大限度地吸引客流；距離都市中心限度地吸引客流；距離都市中心45459090分鐘車程，滿足各種交通工分鐘車程，滿足各種交通工具通行；自然風(fēng)景優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；旅游線路的具通行；自然風(fēng)景優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；旅游線路的必經(jīng)之地。必經(jīng)之地。 （4 4）良好的購物環(huán)境）良好

11、的購物環(huán)境 購物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購娛為一體，迎合多種愛好和多購物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購娛為一體，迎合多種愛好和多年齡層次的消費者偏好，也有助于延長消費者在店內(nèi)的停留時間。年齡層次的消費者偏好，也有助于延長消費者在店內(nèi)的停留時間。 （5 5）管理分工明確）管理分工明確 店外全部由開發(fā)商管理，店內(nèi)全部由經(jīng)營者管理，每個商店全店外全部由開發(fā)商管理，店內(nèi)全部由經(jīng)營者管理，每個商店全部自主經(jīng)營。實行統(tǒng)一物業(yè)管理。部自主經(jīng)營。實行統(tǒng)一物業(yè)管理。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n低價的原因低價的原因 （1 1）迅速回籠資金的需要）迅速回籠資金的需要outl

12、etsoutlets為品牌供應(yīng)商銷售其庫存、斷碼、過季商品，為品牌供應(yīng)商銷售其庫存、斷碼、過季商品，既不影響正價品的銷售，又能為此類既不影響正價品的銷售，又能為此類商品提供規(guī)范銷售渠道商品提供規(guī)范銷售渠道，在保持品牌形象的同時又迅速回籠資金。，在保持品牌形象的同時又迅速回籠資金。 （2 2） outletsoutlets商品的生產(chǎn)及推廣成本低商品的生產(chǎn)及推廣成本低 很多生產(chǎn)商針對消費需要專門生產(chǎn)很多生產(chǎn)商針對消費需要專門生產(chǎn)outletsoutlets商品商品, , 使用過去的經(jīng)典面料、款式，省去了大量新使用過去的經(jīng)典面料、款式，省去了大量新品研發(fā)費用、渠道費用、推廣費用，銷售價格自然就相當(dāng)實

13、惠。品研發(fā)費用、渠道費用、推廣費用，銷售價格自然就相當(dāng)實惠。 （3 3） outletsoutlets購物中心的運營成本低購物中心的運營成本低 outletsoutlets的經(jīng)營場所一般都遠離城市中心，商業(yè)設(shè)施簡單舒適，的經(jīng)營場所一般都遠離城市中心，商業(yè)設(shè)施簡單舒適，經(jīng)營硬件投入成本相對較低經(jīng)營硬件投入成本相對較低，另外因銷售方式簡單，相關(guān)另外因銷售方式簡單，相關(guān)經(jīng)營費用變得很低，低成本運營使經(jīng)營者能夠給消費者最大程度經(jīng)營費用變得很低，低成本運營使經(jīng)營者能夠給消費者最大程度的折扣的折扣。n對城市的作用對城市的作用 （1 1）提升城市形象、連接城市和旅游發(fā)展的紐帶）提升城市形象、連接城市和旅游發(fā)

14、展的紐帶 在歐美市場，在歐美市場， outletsoutlets項目通過旅游區(qū)、貿(mào)易伙伴和地方當(dāng)局推廣旅游業(yè)，每年可吸引近千項目通過旅游區(qū)、貿(mào)易伙伴和地方當(dāng)局推廣旅游業(yè)，每年可吸引近千萬的旅游及消費者，是連接中心城市和旅游勝地的紐帶，很好的提升城市和市場形象，起到萬的旅游及消費者，是連接中心城市和旅游勝地的紐帶，很好的提升城市和市場形象，起到營銷推廣的作用。營銷推廣的作用。 （2 2）促經(jīng)濟發(fā)展、吸引投資）促經(jīng)濟發(fā)展、吸引投資 據(jù)測算，據(jù)測算， outletsoutlets每每1 1萬平方米可提供萬平方米可提供200200250250個就業(yè)崗位，能有力促進所在地的經(jīng)濟發(fā)展，個就業(yè)崗位，能有力促

15、進所在地的經(jīng)濟發(fā)展，并進而吸引新的投資，是城市更新?lián)Q代的催化劑和經(jīng)濟騰飛的孵化器。并進而吸引新的投資，是城市更新?lián)Q代的催化劑和經(jīng)濟騰飛的孵化器。 項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀（1） Outlets起步晚，開發(fā)熱情高起步晚，開發(fā)熱情高中國奧特萊斯目前還處于起步和發(fā)展階段，自中國奧特萊斯目前還處于起步和發(fā)展階段，自 2002年北京燕莎首次將年北京燕莎首次將Outlets模式引入中模式引入中國，由于其成功的示范效應(yīng)，在全國引發(fā)了國，由于其成功的示范效應(yīng)，在全國引發(fā)了Outlets開發(fā)熱潮。開發(fā)熱潮。（2）對）對Outlets認識和理解

16、參差不齊認識和理解參差不齊國內(nèi)對國內(nèi)對Outlets業(yè)態(tài)的經(jīng)營理念、運作方式、管理模式等方面的認識和理解參差不齊。據(jù)不完全業(yè)態(tài)的經(jīng)營理念、運作方式、管理模式等方面的認識和理解參差不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的統(tǒng)計，目前全國有各種類型的Outlets店近店近200余家，但真正意義的余家，但真正意義的Outlets非常少，屈指可數(shù)。非常少，屈指可數(shù)。（3）Outlets市場成熟度低，尚未產(chǎn)業(yè)化市場成熟度低，尚未產(chǎn)業(yè)化我國在經(jīng)濟水平、市場環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營流程等與國外差異較大，雖然國內(nèi)我國在經(jīng)濟水平、市場環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營流程等與國外差異較大，雖然國內(nèi)Outlets發(fā)展迅發(fā)展迅速，但成

17、功案例少，零售業(yè)市場占有率更少，速，但成功案例少，零售業(yè)市場占有率更少，Outlets在國內(nèi)尚未形成產(chǎn)業(yè)化在國內(nèi)尚未形成產(chǎn)業(yè)化 。（4）廠房式（）廠房式（MALL式）與花園式兩種形態(tài)并存式）與花園式兩種形態(tài)并存北京燕莎和上海青浦是廠房式和花園式北京燕莎和上海青浦是廠房式和花園式Outlets的典型代表，美國用了的典型代表，美國用了30年完成從廠房式到花園年完成從廠房式到花園式的演變，在我國僅用式的演變，在我國僅用3-4年就實現(xiàn)了，兩種模式的年就實現(xiàn)了，兩種模式的Outlets在中國都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。在中國都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。?）探索）探索Outlets本土化模式本土化模式3、OUT

18、LETS發(fā)展現(xiàn)狀及分析-國內(nèi)項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n存在主要問題存在主要問題（1 1）盲目追求規(guī)模）盲目追求規(guī)模國內(nèi)項目策劃時動輒十幾萬甚至幾十萬平米，還以規(guī)模宏大作為賣點，對未來招商和經(jīng)營欠考國內(nèi)項目策劃時動輒十幾萬甚至幾十萬平米，還以規(guī)模宏大作為賣點，對未來招商和經(jīng)營欠考慮。美國最大的慮。美國最大的Woodbury Commons OutletsWoodbury Commons Outlets面積不超過面積不超過8 8萬平方米，而且是幾十年共五六期萬平方米，而且是幾十年共五六期擴建后的結(jié)果。擴建后的結(jié)果。（2 2）規(guī)劃設(shè)計能力有待提升）規(guī)劃設(shè)計

19、能力有待提升由于建筑布局、交通入口、車位布置等規(guī)劃設(shè)計欠妥，導(dǎo)致不同區(qū)域商鋪招商困難，經(jīng)營冷熱由于建筑布局、交通入口、車位布置等規(guī)劃設(shè)計欠妥，導(dǎo)致不同區(qū)域商鋪招商困難，經(jīng)營冷熱不均，游客到達部分商鋪步行路線過長等問題。不均，游客到達部分商鋪步行路線過長等問題。（3 3）開發(fā)商招商能力弱）開發(fā)商招商能力弱許多開發(fā)商缺乏國外知名品牌經(jīng)銷商的資源，招商介入的時機過晚，直接造成項目設(shè)計、經(jīng)營許多開發(fā)商缺乏國外知名品牌經(jīng)銷商的資源，招商介入的時機過晚，直接造成項目設(shè)計、經(jīng)營的困難。很多在建的的困難。很多在建的OutletsOutlets中心拖延開業(yè)，開業(yè)后也存在大量空鋪，招商不力是直接因素。中心拖延開業(yè)

20、，開業(yè)后也存在大量空鋪，招商不力是直接因素。 （4 4）缺乏低成本的進貨渠道）缺乏低成本的進貨渠道 一般的品牌經(jīng)銷商無法以低廉的價格直接從國外廠家獲得正牌特價商品，打完折之后的價格消費一般的品牌經(jīng)銷商無法以低廉的價格直接從國外廠家獲得正牌特價商品，打完折之后的價格消費者依然很難接受，例如阿曼尼西服打折完者依然很難接受，例如阿曼尼西服打折完1 1萬元，萬元，PradaPrada包打完六折包打完六折65006500元；貨品少，補充慢。元；貨品少，補充慢。（5 5）誤用概念，名不符實）誤用概念，名不符實其一，盜用概念，小型獨立折扣店號稱其一，盜用概念，小型獨立折扣店號稱Outlets Outlets

21、 ，例如云裳奧特萊斯；其二，有名無實，借，例如云裳奧特萊斯；其二，有名無實，借OutletsOutlets之名開發(fā)項目，真正由品牌持有者或廠家參與的比例較低，甚至主業(yè)態(tài)不是之名開發(fā)項目，真正由品牌持有者或廠家參與的比例較低，甚至主業(yè)態(tài)不是OutletsOutlets。據(jù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的OutletsOutlets店近店近200200余家，但真正意義的余家，但真正意義的OutletsOutlets非常少。非常少。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告4、國外OUTLETS典型案例-紐約Woodbury Outlet

22、s n區(qū)位：位于紐約以北中央山谷區(qū)位：位于紐約以北中央山谷區(qū)域。區(qū)域。n規(guī)模：經(jīng)過數(shù)次擴張，直銷中規(guī)模：經(jīng)過數(shù)次擴張，直銷中心目前包含心目前包含220220家品牌店，家品牌店，7.27.2萬萬柜臺面積，非常遼闊的郊區(qū)大柜臺面積，非常遼闊的郊區(qū)大型商場。型商場。n開業(yè)時間：開業(yè)時間：19851985年年 n項目定位：世界上最大的品牌項目定位：世界上最大的品牌直銷中心。直銷中心。 以購物為主，兼具飲以購物為主，兼具飲食、休憩、逛街、游樂功能。食、休憩、逛街、游樂功能。 n銷售折扣：銷售折扣：25%-65%25%-65%的折扣。的折扣。n建筑風(fēng)格：一層的花園式建筑風(fēng)格：一層的花園式OutletsOu

23、tletsn規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：經(jīng)典的建筑規(guī)劃和網(wǎng)狀經(jīng)典的建筑規(guī)劃和網(wǎng)狀布局，每個方向均布置車位及若干布局，每個方向均布置車位及若干個入口，使游客從任何方向到達任個入口，使游客從任何方向到達任何店鋪的距離最短，何店鋪的距離最短，同時注重園林同時注重園林環(huán)境，營造休閑氛圍。環(huán)境，營造休閑氛圍。 n功能分區(qū)：將整個范圍劃分成不同功能分區(qū)：將整個范圍劃分成不同顏色的五個購物區(qū)，紫色，紅色，顏色的五個購物區(qū)，紫色，紅色，藍色，綠色，金黃色，藍色，綠色，金黃色，每個區(qū)都有每個區(qū)都有齊全的商品門類、功能服務(wù)和對應(yīng)齊全的商品門類、功能服務(wù)和對應(yīng)顏色的停車場。顏色的停車場。n主要客源主要客源 ：美國、加拿大車

24、：美國、加拿大車族，世界各地旅游客源。族，世界各地旅游客源。n商場服務(wù)：除了英文標示外，商場服務(wù)：除了英文標示外，重要的地方還有日文及中文標重要的地方還有日文及中文標示，每有重要的事項宣布時，示，每有重要的事項宣布時，除了用英語外，還有國語的廣除了用英語外，還有國語的廣播。播。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告GreenPurpleGoldBlueRed項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告4、國外OUTLETS典型案例-日本御殿場Outlets n區(qū)位：位于風(fēng)光優(yōu)美的富士區(qū)位：位于風(fēng)光優(yōu)美的富士山風(fēng)景區(qū)，距東京市中心山風(fēng)景區(qū)，距

25、東京市中心9090分鐘車程。分鐘車程。n規(guī)模：營業(yè)面積規(guī)模：營業(yè)面積4.54.5萬，萬，210210家國內(nèi)外知名品牌店鋪和家國內(nèi)外知名品牌店鋪和西餐廳品牌店。西餐廳品牌店。n開業(yè)時間：開業(yè)時間：20002000年年7 7月月 n項目定位：聚購物、旅游、項目定位：聚購物、旅游、餐飲于一體的大型購物中心。餐飲于一體的大型購物中心。日本最大的名牌折扣購物中心。日本最大的名牌折扣購物中心。n產(chǎn)品類型：聚集了包括時裝產(chǎn)品類型：聚集了包括時裝及運動服、內(nèi)衣、生活用品、及運動服、內(nèi)衣、生活用品、童裝、皮包及皮革制品、鞋類、童裝、皮包及皮革制品、鞋類、項鏈寶石及手表、飲食項鏈寶石及手表、飲食8 8個領(lǐng)個領(lǐng)域世

26、界級和地區(qū)級品牌。域世界級和地區(qū)級品牌。n銷售折扣：銷售折扣：1-61-6折。折。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n建筑風(fēng)格：一層的歐式建筑建筑風(fēng)格：一層的歐式建筑 n規(guī)劃布局：由分列山坳兩側(cè)的東西兩個區(qū)域組規(guī)劃布局：由分列山坳兩側(cè)的東西兩個區(qū)域組成、成、環(huán)狀連續(xù)布局、多方向出入口與停車位、環(huán)狀連續(xù)布局、多方向出入口與停車位、充分將自然地貌景觀與購物中心融為一體，因充分將自然地貌景觀與購物中心融為一體，因此購物中心本身也成為著名景點。此購物中心本身也成為著名景點。n主要客源：東京地區(qū)車族，旅游客源。主要客源：東京地區(qū)車族，旅游客源。n商場環(huán)境：風(fēng)光秀美的御殿

27、場擁有自然河道，商場環(huán)境：風(fēng)光秀美的御殿場擁有自然河道，內(nèi)散布著鐵塔和廣場，從內(nèi)散布著鐵塔和廣場，從5050米高的摩天輪上眺望米高的摩天輪上眺望富士山，富士山，旅游觀光和旅游觀光和OutletOutlet購物休閑相互結(jié)合，購物休閑相互結(jié)合，能夠有效延長顧客停留時間。能夠有效延長顧客停留時間。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告4、國外OUTLETS典型案例-倫敦比斯特Outlets購物村 n區(qū)位：位于牛津郡心臟地帶，區(qū)位：位于牛津郡心臟地帶，距倫敦距倫敦1 1個小時車程，周邊旅個小時車程，周邊旅游景點密集。游景點密集。n規(guī)模：營業(yè)面積規(guī)模：營業(yè)面積4.54.5萬

28、，萬，210210家國內(nèi)外知名品牌店鋪和家國內(nèi)外知名品牌店鋪和西餐廳品牌店。西餐廳品牌店。n開業(yè)時間：開業(yè)時間：19951995年年4 4月月 n項目定位：聚購物、旅游、項目定位：聚購物、旅游、休閑、餐飲于一體的鄉(xiāng)村式購休閑、餐飲于一體的鄉(xiāng)村式購物中心。歐洲九大物中心。歐洲九大OutletsOutlets購購物村的始祖物村的始祖. .n產(chǎn)品類型：服飾、珠寶、家產(chǎn)品類型：服飾、珠寶、家居、餐飲。居、餐飲。n銷售折扣：銷售折扣：1-61-6折。折。n主要客源：倫敦地區(qū)車族，主要客源：倫敦地區(qū)車族，旅游客源。旅游客源。n重新定義重新定義“精明消費精明消費”的藝術(shù)，貴族的藝術(shù)，貴族風(fēng)范、平民價格，寧靜

29、祥和與前衛(wèi)藝風(fēng)范、平民價格，寧靜祥和與前衛(wèi)藝術(shù)的交融，術(shù)的交融，絕對的體驗式購物。絕對的體驗式購物。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告5、國內(nèi)OUTLETS典型案例-北京燕莎奧特萊斯n區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，中心距橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，中心距離首都機場約離首都機場約2525公里。公里。 n規(guī)模：總建筑面積約規(guī)模：總建筑面積約9.59.5萬，萬，一期一期3.53.5萬（萬（A A、B B座），二期座），二期擴建擴建6 6萬（萬（CC座），車位座），車位15001500個個 。 n開業(yè)時間：開業(yè)時間：A A座：座：

30、20022002年年1212月、月、B B座：座：20032003年年1111月、月、CC座：座：20072007年年1212月月 n項目定位：以國際、國內(nèi)時尚項目定位：以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾購物為主，集餐飲、品牌折扣服飾購物為主，集餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合性休閑、娛樂為一體的大型綜合性購 物 中 心購 物 中 心 。 國 內(nèi) 首 家 工 廠 式。 國 內(nèi) 首 家 工 廠 式OutletsOutlets。n銷售折扣：銷售折扣：3737折不等，經(jīng)常折不等，經(jīng)常性的品牌熱賣會折扣性的品牌熱賣會折扣1-51-5折折 n商鋪租金：均價商鋪租金：均價2020元元/ /平米平米/ /天，天，

31、價格區(qū)間為價格區(qū)間為4-254-25元元/ /平米平米/ /天天 項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：MallMall式式OutletsOutlets，地下，地下一層、地上三層一層、地上三層 n功能分區(qū)：功能分區(qū)：A A座：歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女座：歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘表兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘表為主；為主；B B座：皮鞋、皮具、運動戶外商品為座：皮鞋、皮具、運動戶外商品為主；主；CC座：國際一線服裝品牌、時尚商座：國際一線服裝品牌、時尚商品、運動休閑品牌、餐飲服務(wù)為主品、運動休閑品牌、餐飲服務(wù)為主共入

32、住知名品牌近共入住知名品牌近600600個。個。 n主要客源主要客源 ：北京客源為主，津、：北京客源為主，津、冀、沈的駕車族以及旅游客源為輔冀、沈的駕車族以及旅游客源為輔 項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告5、國內(nèi)OUTLETS典型案例-上海青浦奧特萊斯n區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣真北路口，距上海市中心人民廣場場2626公里公里n規(guī)模：用地規(guī)模：用地240240畝畝1616萬萬 ，建，建面面1111萬，商鋪面積從萬，商鋪面積從100100到到500500不等，停車場擁有車位不等，停車場擁有車位1200120

33、0個。個。 n開業(yè)時間：開業(yè)時間：20062006年年4 4月月n投資額：投資額：4.74.7億元人民幣億元人民幣n投資商：百聯(lián)集團和香港九龍投資商：百聯(lián)集團和香港九龍倉（中國）倉（中國） n項目定位：以國際、國內(nèi)時尚項目定位：以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾購物為主，以餐飲品牌折扣服飾購物為主，以餐飲為輔的大型綜合性購物中心。國為輔的大型綜合性購物中心。國內(nèi)首家花園式內(nèi)首家花園式OutletsOutlets。n經(jīng)營模式：全部持有經(jīng)營模式：全部持有, 2006-, 2006-20072007年：年：9090扣率經(jīng)營，扣率經(jīng)營，20082008年：年：100100扣率經(jīng)營扣率經(jīng)營 。n招商策略：根據(jù)

34、不同檔次的品牌，推出了代銷、扣率、租招商策略：根據(jù)不同檔次的品牌，推出了代銷、扣率、租金、買斷等多種靈活的招商政策金、買斷等多種靈活的招商政策 。項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告n聯(lián)銷扣率：聯(lián)銷扣率：6%-20%6%-20%，2020的很的很少，一般在少，一般在1616左右，部分大品左右，部分大品牌扣率牌扣率6 6、7 7。 n商鋪租金：開業(yè)半年時間由商鋪租金：開業(yè)半年時間由3-43-4元元/ /平米平米/ /天漲至天漲至1616元元/ /平米平米/ /天天n建筑風(fēng)格：美國花園式建筑風(fēng)格：美國花園式OutletsOutlets地上一層，局部二至三層地上一層，

35、局部二至三層 n規(guī)劃布局：由規(guī)劃布局：由2323棟造型別致的棟造型別致的建筑群構(gòu)成，廣場總體布局采用建筑群構(gòu)成，廣場總體布局采用了環(huán)狀連續(xù)空間，中部設(shè)水系，了環(huán)狀連續(xù)空間，中部設(shè)水系，商鋪間以商業(yè)街形式相聯(lián)，預(yù)留商鋪間以商業(yè)街形式相聯(lián)，預(yù)留前區(qū)廣場停車。前區(qū)廣場停車。 n功能分區(qū)：區(qū)國際一線服飾、功能分區(qū)：區(qū)國際一線服飾、區(qū)國際運動休閑品牌、二線品區(qū)國際運動休閑品牌、二線品牌以及國內(nèi)品牌。牌以及國內(nèi)品牌。 區(qū)餐飲休閑區(qū)餐飲休閑娛樂區(qū)。共入駐品牌娛樂區(qū)。共入駐品牌240240多個。多個。n主要客源主要客源 ：上海及江浙車族最：上海及江浙車族最多、其次為周邊高端住宅客、旅多、其次為周邊高端住宅客、

36、旅游客源游客源項目發(fā)展部項目發(fā)展部-OUTLETS-OUTLETS專題報告專題報告5、國內(nèi)OUTLETS典型案例-重慶太平洋西部奧特萊斯n區(qū)位：重慶市北部新區(qū)經(jīng)開園區(qū)位：重慶市北部新區(qū)經(jīng)開園北區(qū)奧特萊斯路一號，廣場距解北區(qū)奧特萊斯路一號，廣場距解放碑商圈車程僅放碑商圈車程僅2020余分鐘，距觀余分鐘，距觀音橋商圈車程僅音橋商圈車程僅1010余分鐘，距離余分鐘，距離江北機場車程僅江北機場車程僅1010余分鐘車程。余分鐘車程。 n規(guī)模：建面規(guī)模：建面8 8萬萬n開業(yè)時間：開業(yè)時間：20082008年年9 9月月n投資額：投資額：5 5億元人民幣億元人民幣n項目定位：以國際國內(nèi)著名項目定位：以國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集休閑、品牌折扣商品為主，集休閑、餐飲和娛樂為一體，體現(xiàn)國際餐飲和娛樂為一體，體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時尚化的大型購化、現(xiàn)代化、時尚化的大型購物城。中國西部最大的奧特萊物城。中國西部最大的奧特萊斯品牌直銷主題形象廣場。斯品牌直銷主題形象廣場。經(jīng)營模式：全部持有。經(jīng)營模式：全部持有。商鋪租金：均價商鋪租金：均價2020元元/ /平米平米/ /天