房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的法律分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的法律分析 建緯律師事務(wù)所深圳分所 林旭加 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)間的并購重組已成為一種常態(tài)，并成為優(yōu)化資源配置的一種有效方式。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)周期的輪轉(zhuǎn)，也上演著收購與被收購、重組與被重組的劇幕。本文試就房地產(chǎn)項(xiàng)目收購涉及的相關(guān)法律問題，進(jìn)行介紹和分析。一房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的模式本文所指的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購，泛指涉及房產(chǎn)、土地使用權(quán)的交易，既包括對房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的收購，也包括對一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權(quán)、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。從大體上來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購模式主要有兩種，一種是股權(quán)收購，一種是資產(chǎn)收購。股權(quán)收

2、購模式，主要是收購方購買持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司(以下簡稱“目標(biāo)公司”)的股權(quán)，通過持有目標(biāo)公司股權(quán)間接持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目；資產(chǎn)收購模式，主要是指收購方直接購買該房地產(chǎn)項(xiàng)目，購買后收購方直接持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目。兩種收購模式雖然涉及的直接交易標(biāo)的不同，但目的同樣是持有和控制該房地產(chǎn)項(xiàng)目。兩種收購模式涉及的法律關(guān)系和交易成本各不相同，這就需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)際操作過程中，根據(jù)擬收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，采取合適的收購模式，使得收購的風(fēng)險可控和交易成本盡可能降低。下文擬以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收購為基礎(chǔ)藍(lán)本，對房地產(chǎn)項(xiàng)目收購展開介紹和分析。二股權(quán)收購模式的法律分析實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)

3、行，即在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，投資方先設(shè)立一家公司實(shí)體，然后再以該公司的名義去拿地和進(jìn)行開發(fā)。該公司除了持有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目外，一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)完成并銷售完畢后，該項(xiàng)目公司將予以注銷。在以項(xiàng)目公司作為開發(fā)載體的模式下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，多數(shù)以股權(quán)收購的模式進(jìn)行。股權(quán)收購，既包括全資和絕對控股型的收購，又包括非控股的參股型收購?；诖耍蓹?quán)收購模式又可細(xì)分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴(kuò)股方式收購。(一) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下進(jìn)行的股權(quán)收購，應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)：1. 收購前的資產(chǎn)剝離如目標(biāo)公司僅持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，而不持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，一般情況下，收購這樣的目標(biāo)公司不

4、需在收購前進(jìn)行資產(chǎn)剝離、重組。但如果目標(biāo)公司除持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外，還經(jīng)營其他實(shí)業(yè)和持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，如果收購方的目的僅是想獲得目標(biāo)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，在這種情況下如要采取股權(quán)收購的模式，則需在收購前對目標(biāo)公司持有的其他經(jīng)營性資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離、重組，使得目標(biāo)公司在資產(chǎn)剝離和重組后，僅持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)。例如要收購一家同時從事工業(yè)品生產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的公司，收購方的目的僅是想取得目標(biāo)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而不想目標(biāo)公司被收購后仍從事工業(yè)品生產(chǎn)業(yè)務(wù)。在這種情況下，如要采取股權(quán)收購的模式，則需對目標(biāo)公司從事工業(yè)品生產(chǎn)的經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行剝離，可考慮由目標(biāo)公司的股東或其關(guān)聯(lián)方或其他有意收購的第三方，收

5、購該經(jīng)營性資產(chǎn)。在目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營性資產(chǎn)后，收購方再收購目標(biāo)公司的股權(quán)，這樣收購后目標(biāo)公司除持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外，不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)。2. 交易主體在不同的收購模式下，交易主體即合同的簽約主體是不同的。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易模式下，交易的雙方應(yīng)是收購方和目標(biāo)公司的原股東，而非目標(biāo)公司。在收購時，收購方可能基于某種考慮，不想或不能直接以自己的名義去收購，而是先設(shè)立一家殼公司，然后再以殼公司的名義去收購項(xiàng)目公司。例如目標(biāo)公司是中外合資經(jīng)營企業(yè)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，境內(nèi)自然人不能成為中外合資經(jīng)營企業(yè)的股東，如果收購方是境內(nèi)自然人，且收購僅是部分收購而非全資收購，則不能直接以該境內(nèi)自然人的名義去收購，這

6、將違反法律的相關(guān)規(guī)定。在這種情況下，就需要通過一種變通的方法，來規(guī)避法律的這個限制性規(guī)定，可考慮由該境內(nèi)自然人先設(shè)立一家殼公司，然后再以該殼公司的名義，收購目標(biāo)公司的股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)該境內(nèi)自然人對目標(biāo)公司的間接控股或參股。此外，以殼公司來運(yùn)作收購項(xiàng)目，既方便經(jīng)營管理，又有利于風(fēng)險控制。國際上很多大型的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的收購，一般都是采取杠桿收購，即其用很少的自有資金去收購很大標(biāo)的額的資產(chǎn)，差額部分通過對外舉債融資來解決，像這種收購一般都會以殼公司來運(yùn)作。由于公司是獨(dú)立法人，公司對于自身的債務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，而公司的股東只在出資額內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，即如果公司的股東已足額繳納其所認(rèn)繳的出資，則股東對

7、公司的債務(wù)不需承擔(dān)任何法律責(zé)任?；诖?，在收購時以殼公司作為收購主體，并以殼公司的名義對外舉債，如果未來發(fā)生殼公司不能償還債務(wù)或殼公司破產(chǎn)的情況，其背后的股東通常也不需承擔(dān)太大的法律風(fēng)險。因此，在進(jìn)行收購時，要因應(yīng)不同的情況，來確定以哪個主體作為收購主體，作為合同的簽約方，以盡量控制潛在的法律風(fēng)險和其他風(fēng)險。3. 目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況股權(quán)收購很重要的一點(diǎn)，就是收購后收購方要確保能取得目標(biāo)公司的股權(quán)，這就需要在收購前對目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查，查明目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛。如果股權(quán)已被質(zhì)押或存在權(quán)屬糾紛，則在收購該等股權(quán)后，收購方可能會喪失該等股權(quán)或會引起權(quán)屬糾紛，從而蒙受損失

8、。所以，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購時，應(yīng)關(guān)注目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況，以確保收購后的股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭議。4. 目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)狀況股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行的收購，僅涉及目標(biāo)公司股東層面的變更，目標(biāo)公司原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不會因目標(biāo)公司股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移，該等債權(quán)債務(wù)仍由目標(biāo)公司享有或承擔(dān)，而目標(biāo)公司的該等債權(quán)債務(wù)，最終會影響收購方在收購后對目標(biāo)公司享有的利益。雖然目標(biāo)公司一般除持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外，不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但為控制風(fēng)險，亦需對目標(biāo)公司的現(xiàn)存?zhèn)鶛?quán)債務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查，以明確目標(biāo)公司是否存在數(shù)額較大的對外擔(dān)保、對外借款或其他債務(wù)和糾紛。只有完全查明目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)狀況，才能避免潛在的財務(wù)風(fēng)

9、險和法律風(fēng)險，以免掉進(jìn)收購陷阱。5. 房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況收購目標(biāo)公司股權(quán)，最終目的是通過控制目標(biāo)公司而間接持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益，而不僅僅是為收購而收購。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況如何，將影響目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況和盈利能力，從而影響收購方日后的收益。因此，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況，如是已建成的房地產(chǎn)，則應(yīng)查明該等房產(chǎn)和土地使用權(quán)是否已抵押、土地出讓金是否已足額繳納；如是在建工程，則應(yīng)查明該等在建工程是否已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，建設(shè)工程是否已驗(yàn)收，日后辦理產(chǎn)權(quán)證書是否存在障礙等。基于收購目的的不同，對房地產(chǎn)項(xiàng)

10、目資產(chǎn)權(quán)屬狀況的關(guān)注點(diǎn)也不盡相同，例如收購目的是為持有已建房地產(chǎn)自用，則除上述關(guān)注點(diǎn)外，還應(yīng)關(guān)注該等房地產(chǎn)是否已租賃給第三方、租期多長、提前解除租約的成本是多少等。只有進(jìn)行全面的盡職調(diào)查后，才能做出正確的收購決策。6. 目標(biāo)公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán)在全資收購或目標(biāo)公司股東只有一人的情形下，不存在目標(biāo)公司其他股東對轉(zhuǎn)讓方所轉(zhuǎn)讓股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)問題。在部分收購目標(biāo)公司股權(quán)的情況下，如果目標(biāo)公司的股東有兩個或兩個以上，則此時應(yīng)注意目標(biāo)公司其他股東享有的優(yōu)先購買權(quán)，可能會對收購行為造成影響。依據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司股東在對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，在同等條件下，公司其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。如果損害目標(biāo)公司

11、其他股東的該等優(yōu)先購買權(quán)，可能會導(dǎo)致收購行為被法院撤銷。因此，為避免目標(biāo)公司的其他股東日后對收購行為的有效性提出異議，在進(jìn)行股權(quán)收購時，應(yīng)由目標(biāo)公司股東會對該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出決議，并由其他股東出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，以確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法有效性，避免日后發(fā)生糾紛。7. 收購后對目標(biāo)公司的控制和管理全資收購或控股型收購，收購后收購方在目標(biāo)公司處于絕對控股的地位，收購方應(yīng)及時通過改選目標(biāo)公司董事會和高管人員，并修訂目標(biāo)公司章程，規(guī)定目標(biāo)公司的所有重大事項(xiàng)，須經(jīng)董事會或股東會決議通過，以實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)公司的有效控制和管理。參股型收購，由于收購后收購方不處于控股地位，為維護(hù)收購方在目標(biāo)公司的利益，需要在收購

12、時，與目標(biāo)公司的原股東就收購后目標(biāo)公司的董事會成員人數(shù)和委任、目標(biāo)公司重大事務(wù)的管理等，作出明確約定。實(shí)際操作中，一般都會與目標(biāo)公司原股東明確約定，收購后收購方在目標(biāo)公司董事會占一定席位，收購方或其委派董事對目標(biāo)公司的某些重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)等。通過該等制度安排，盡量避免目標(biāo)公司原股東作出有損目標(biāo)公司利益的行為，從而保護(hù)收購方在目標(biāo)公司中的利益。8. 收購后的手續(xù)辦理除外商投資企業(yè)及其他相關(guān)法律另有規(guī)定外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不需相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后即可發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方還應(yīng)及時到工商部門辦理工商變更登記，如不及時辦理工商變更登記或不辦理工商變更登記

13、，則可能會對收購方的利益可能會造成損害。依據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，公司股東名稱屬于工商登記事項(xiàng)，工商登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)向工商登記部門辦理變更登記手續(xù)，未經(jīng)變更登記的，不得對抗第三人。根據(jù)該規(guī)定，在目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雙方不及時辦理工商變更登記或不辦理工商變更登記，如果轉(zhuǎn)讓方再次將目標(biāo)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他第三方，并辦理了工商變更登記，則第三人取得目標(biāo)公司的股權(quán)，原收購方由于未辦理工商變更登記，不得對抗該第三人，只能追究轉(zhuǎn)讓方的法律責(zé)任，而不能對該第三人提出任何抗辯和權(quán)利主張。因此，在收購目標(biāo)公司股權(quán)后，應(yīng)及時辦理工商變更登記手續(xù)。此外，在全資收購目標(biāo)公司股權(quán)后，還應(yīng)及時作出股東會決議，對目標(biāo)公司的法定

14、代表人、董事、公司章程等做出變更、改選、修改，并及時辦理工商變更登記或備案手續(xù)，以避免目標(biāo)公司的原法定代表人、董事等在收購后，作出有損目標(biāo)公司利益的行為。9. 收購環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)依據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例及其施行細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和權(quán)利、許可證照的單位和個人，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，據(jù)此，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來收購，收購方和被收購方應(yīng)分別按股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的萬分之五繳納印花稅。此外，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為個人，依據(jù)中華人民共和國個人所得稅法、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知(國稅函2009285號)及其他相關(guān)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓者應(yīng)按應(yīng)

15、納稅所得額(轉(zhuǎn)讓收入額減除原值和合理費(fèi)用后的余額)的20%繳納個人所得稅。 (二) 增資擴(kuò)股方式如非全資收購目標(biāo)公司的股權(quán)，則除上述的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式外，還可以考慮以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行，即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目標(biāo)公司進(jìn)行增資，增資后收購方持有目標(biāo)公司的一定比例的股權(quán)。具體來說，由收購方即增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會計(jì)師出具驗(yàn)資報告，并到工商部門辦理工商變更登記。如目標(biāo)公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則該等增資需經(jīng)相關(guān)商務(wù)部門批準(zhǔn)，然后再辦理工商變更登記。以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行收購，亦需如上文所述的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

16、方式那樣，對目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)狀況、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、收購后目標(biāo)公司的管理和控制等，進(jìn)行盡職調(diào)查和作出相關(guān)約定，在此不再進(jìn)行贅述。某些情況下的股權(quán)收購，可能會是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股相結(jié)合，此種情形相對復(fù)雜一些，但基本的操作和關(guān)注點(diǎn)與上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股基本一致。三資產(chǎn)收購模式的法律分析與股權(quán)收購模式不同，資產(chǎn)收購模式是收購方直接與持有房地產(chǎn)項(xiàng)目即目標(biāo)資產(chǎn)的公司簽訂資產(chǎn)收購協(xié)議，收購后直接持有目標(biāo)資產(chǎn)。與股權(quán)收購模式相比，資產(chǎn)收購模式的法律關(guān)系相對直接、簡單，沒有涉及項(xiàng)目公司股權(quán)的變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資產(chǎn)收購模式，又可分為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體收購、在建工程的收購、已建房地產(chǎn)的收購等三種。

17、(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的國有土地使用權(quán)證，并已進(jìn)行一定投資，完成了土地的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，已取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體收購，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：1. 收購時應(yīng)具備的條件基于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法(2007年修訂)及相關(guān)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)須具備相應(yīng)的資質(zhì)。因此，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目整體收購時，亦須具備相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。此外，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例(國務(wù)院1998年頒布)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)具備以下條件

18、：(1)已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并已取得土地使用權(quán)證書；(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2. 收購后的手續(xù)辦理依據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人即收購方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；同時要辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)及建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等的更名等相關(guān)手續(xù)。3. 收購環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)在資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)，主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅

19、等。依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，收購方和被收購方，需要繳納不相同的稅費(fèi)。(1) 收購方需繳納的稅費(fèi) 契稅依據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人應(yīng)繳納契稅；契稅的稅率為3%5%，具體比例由省級人民政府在規(guī)定范圍內(nèi)確定。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此收購方應(yīng)按收購價格的3%5%繳納契稅 印花稅依據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例及其施行細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定，書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的單位和個人，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。整體收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，涉及到土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，買方即收購方應(yīng)按收購合同金額的萬分

20、之五繳納印花稅。(2) 被收購方需繳納的稅費(fèi) 營業(yè)稅依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例(國務(wù)院頒布，2008年修訂)及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購，主要是涉及土地使用權(quán)的收購。未在地面上建造房屋的土地使用權(quán)，屬于無形資產(chǎn)，已在地面上建成房屋的土地使用權(quán)，則與房屋一起統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購的被收購方即轉(zhuǎn)讓方，需按轉(zhuǎn)讓價格的5%繳納營業(yè)稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加依據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例、征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定及其他相關(guān)規(guī)定，凡繳納增值稅、營業(yè)稅、

21、消費(fèi)稅的單位和個人，應(yīng)按實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的一定比例(市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)稅率為5%，其余地區(qū)稅率為1%)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。 土地增值稅依據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其他相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)就其取得的增值額，按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除按規(guī)定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及規(guī)定的其他允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。因此，如果轉(zhuǎn)讓方因整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開

22、發(fā)項(xiàng)目而取得增值額，則應(yīng)按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 印花稅如上文所述，被收購方應(yīng)按按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。(二) 在建工程收購在建工程收購，主要是指在房屋建設(shè)工程竣工前，建設(shè)方將正在建設(shè)的建筑工程和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方。對于在建工程的收購或轉(zhuǎn)讓，缺乏國家層面一級的法律法規(guī)的統(tǒng)一規(guī)定，只有一些地方法規(guī)對此作出了規(guī)定。從實(shí)務(wù)操作來看，在

23、建工程收購與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購的條件和手續(xù)辦理差別不大，雙方需要繳納的稅費(fèi)亦基本相同，本文限于篇幅，在此不再贅述。(三) 已建房地產(chǎn)的收購相對于上述的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購、在建工程收購來說，已建房地產(chǎn)的收購簡單許多。收購已建房地產(chǎn)，需要關(guān)注該等房地產(chǎn)是否已取得產(chǎn)權(quán)證書，是否設(shè)立抵押，是否存在工程價款優(yōu)先權(quán)，收購后辦理過戶手續(xù)是否存在法律障礙等。此外，收購已建房地產(chǎn)所，交易雙方所涉及的稅費(fèi)，亦跟上述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購基本相同，在此不再贅述。四股權(quán)收購模式與資產(chǎn)收購模式的對比分析通過上文的分析可以看出，股權(quán)收購模式和資產(chǎn)收購模式各有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，這就需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)踐中，注意比較甄

24、別，選擇最優(yōu)的收購模式。(一) 股權(quán)收購模式的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)股權(quán)收購模式的優(yōu)點(diǎn)主要有：(1) 手續(xù)相對簡單，收購方和被收購方簽訂股權(quán)收購合同，如不涉及外商投資企業(yè)，則雙方辦理股權(quán)的工商變更登記手續(xù)即可，如涉及外商投資企業(yè)，則須先經(jīng)有權(quán)的商務(wù)部門審批后，雙方再辦理股權(quán)的工商變更登記手續(xù)；股權(quán)收購模式下不涉及土地使用權(quán)和房屋建筑物的過戶問題；(2) 交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)較低，交易雙方只需分別按交易金額的萬分之五繳納印花稅即可。股權(quán)收購模式的缺點(diǎn)主要是債務(wù)風(fēng)險不易控制，股權(quán)收購僅涉及目標(biāo)公司股東層面的變更，目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)并沒有發(fā)生變化，仍需由目標(biāo)公司承擔(dān)。因此，目標(biāo)公司未經(jīng)披露的負(fù)債和或有負(fù)債，可能會在收購

25、方收購控制目標(biāo)公司后顯現(xiàn)出來，由此陷入財務(wù)黑洞，從而對收購后的目標(biāo)公司和收購方的利益造成極大的損害。(二) 資產(chǎn)收購模式的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)資產(chǎn)收購模式的優(yōu)點(diǎn)主要有：(1) 風(fēng)險相對容易控制，收購?fù)恋厥褂脵?quán)和房屋建筑物，對收購方來說，其風(fēng)險僅限于所收購的土地使用權(quán)和房屋建筑物本身，即該等土地使用權(quán)和房屋建筑物是否均已取得所有權(quán)證書，是否存在所有權(quán)受到限制的情況，辦理過戶手續(xù)是否存在法律障礙，而不會涉及目標(biāo)公司的其他債務(wù)；(2) 具有抵稅作用，依據(jù)相關(guān)稅收法律規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產(chǎn)，可以每年按比例攤銷或計(jì)提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在企業(yè)繳納企業(yè)所得稅前扣除，客觀上起到了抵減企業(yè)所得稅的作用。資產(chǎn)

26、收購模式的缺點(diǎn)主要有：(1) 收購環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對重一些，如上文所述，依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，收購方應(yīng)繳納印花稅和契稅，被收購方即轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等，收購環(huán)節(jié)的稅負(fù)較股權(quán)收購相對重一些；(2) 手續(xù)可能相對繁瑣一些，要辦理土地使用權(quán)和房屋建筑物的過戶手續(xù)，如是房地產(chǎn)項(xiàng)目整體收購或在建工程收購，則需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的變更手續(xù)。綜上所述，在具體實(shí)務(wù)中，要根據(jù)具體情況和實(shí)際需要，從不同角度出發(fā)，考慮是以股權(quán)收購模式還是資產(chǎn)收購模式來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，以達(dá)到收購效果的最優(yōu)化和收購成本的最小化。公司并

27、購中的資產(chǎn)收購與股權(quán)收購公司并購是公司兼并與企業(yè)并購的簡稱，廣義上包括公司合并、資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。公司合并是指一個公司購買另一個公司的全部和大部分財產(chǎn)。其效力之一是債務(wù)承繼，為了避免轉(zhuǎn)嫁債務(wù)，實(shí)踐中不經(jīng)常采用公司合并而經(jīng)常采用資產(chǎn)收購與股權(quán)收購。一、資產(chǎn)收購與股權(quán)收購異同點(diǎn)。資產(chǎn)收購和股權(quán)收購的相同點(diǎn)為二者的目的均在于憑借財產(chǎn)權(quán)及股權(quán)的控制，掌握公司的經(jīng)營權(quán)，并以此實(shí)現(xiàn)獲利。不同點(diǎn)有：1、定義不同資產(chǎn)收購是指收購方以現(xiàn)金或其它有價證券為對價，收購賣方公司全部有形或無形資產(chǎn)而接管賣方公司營業(yè)的行為。股權(quán)收購是指收購方通過一定方式購買目標(biāo)公司的股權(quán)，當(dāng)其獲取的股權(quán)達(dá)到一定比例后，取得該公司控制權(quán)

28、的一種市場交易行為。2、主體不同股權(quán)收購的主體為收購方和目標(biāo)公司的股東，資產(chǎn)收購的主體是收購方和享有該資產(chǎn)的目標(biāo)公司。3、收購標(biāo)的不同股權(quán)收購的標(biāo)的為股東對公司所享有的股權(quán)，資產(chǎn)收購的標(biāo)的是公司的有形或無形資產(chǎn)。4、價金支付不同股權(quán)收購，收購方的價金支付給公司的股東，資產(chǎn)收購中，收購方所支付的價金支付給享有該財產(chǎn)權(quán)的公司。5、對目標(biāo)公司的影響不同。股權(quán)收購對公司的影響表現(xiàn)為公司的股東發(fā)生了變化，而對公司的資產(chǎn)無任何影響，資產(chǎn)收購則會使公司資產(chǎn)形態(tài)發(fā)生變化。二、股權(quán)收購的主要特點(diǎn)1、不需要獲得目標(biāo)公司的同意。股權(quán)收購的主體是收購公司和被收購公司的股東，因此收購不需要取得目標(biāo)公司的同意，也不需要征得目標(biāo)公司管理層的統(tǒng)一。交易的決策權(quán)在各個分散的股東的手中。因此被收購公司管理層不能從根本上阻止收購活動的進(jìn)行；2、需要的收購資金相對較小。就股權(quán)收購而言，只需要取得被收購公司的控制權(quán)就可以了，一般而言，擁有公司50%以上股權(quán)就可以控制目標(biāo)公司，這種