物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會

1、物業(yè)管理公司是指具備相應資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務的經(jīng)營性企業(yè)法人業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司業(yè)主委員會業(yè)主委員會預習案例預習案例業(yè)主委員會為什么炒不掉物業(yè)公司？物業(yè)物業(yè)（Real Property）物業(yè)管理物業(yè)管理（Real Property Management）3.1.1 物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司的概念 物業(yè)管理公司：具備相應資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務的經(jīng)營性企業(yè)法人 公司公司基本目標基本目標3.1.1 物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司的概念公司公司基本目標基本目標公司公司基本目標基本目標物業(yè)管

2、理公司的權(quán)利是：物業(yè)管理公司的權(quán)利是：（1）根據(jù)有關法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求管委會（即業(yè)主委員會，下同）協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務；（7）可以實行多種經(jīng)營，以其受益補充小區(qū)管理經(jīng)費；（8）根據(jù)實際需要，制定物業(yè)的大修計劃，并經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，申請使用物業(yè)維修基金3.1.2 物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務3.1.2 物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務義務義務工

3、程維護工程維護管理管理車輛道路車輛道路管理管理園林綠化園林綠化管理管理環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生管理管理安全管理安全管理服務服務項目項目3.1.3 物業(yè)管理公司的服務項目物業(yè)管理公司的服務項目總經(jīng)理室產(chǎn)業(yè)部辦公室財務部管理部服務部工程部公關部發(fā)展部下屬企業(yè)各管理處3.1.4物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)產(chǎn)業(yè)部（3）全面提高物業(yè)管全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)理人員的素質(zhì) （1）制定長遠的制定長遠的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃（2）教育職工要有教育職工要有競爭意識競爭意識（4）加強基礎加強基礎管理工作管理工作加強外部建設：搞好物業(yè)管理公司的公共關系加強外部建設：搞好物業(yè)管理公司的公共關系加強加強內(nèi)部建設內(nèi)部

4、建設3.1.5 物業(yè)管理公司的建設物業(yè)管理公司的建設3.2.1 業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會的宗旨是業(yè)主委員會的宗旨是代表業(yè)主們的合法權(quán)代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制管理體制通過業(yè)主委員會而實通過業(yè)主委員會而實現(xiàn)業(yè)主自治是社會民現(xiàn)業(yè)主自治是社會民主管理的基礎主管理的基礎業(yè)主是指物業(yè)主是指物業(yè)的所有者業(yè)的所有者業(yè)主委員會是在物業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治全體業(yè)主實施自治管理的組織管理的組織業(yè)主委員會的組織機構(gòu)在設置時，應注意若干問題業(yè)主委員會的組織機構(gòu)在設置時，應注意

5、若干問題1業(yè)主委員會的產(chǎn)生業(yè)主委員會的產(chǎn)生2業(yè)主委員會的組織業(yè)主委員會的組織3.2.2 業(yè)主委員會的機構(gòu)設置業(yè)主委員會的機構(gòu)設置一個物業(yè)管理區(qū)域只設一個業(yè)主委員會一個物業(yè)管理區(qū)域只設一個業(yè)主委員會首屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設首屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，由籌委會單位或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，由籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持文件向物日內(nèi)，持文件

6、向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案業(yè)主委員會委業(yè)主委員會委員的任期員的任期業(yè)主委員會委員每屆任期為23年，可以連選連任 3.2.3 業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生員的產(chǎn)生業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其名額分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額的多少業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委員的任職資格的任職資格品德好、熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人業(yè)主委員會委員的權(quán)利與義務（1）業(yè)主委員會委員的權(quán)利參加業(yè)主委員會組織的有關活動；擁有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；參與業(yè)主委員會有關事項的

7、決策有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出建議和批評（2）業(yè)主委員會委員的義務遵守業(yè)主委員會的章程；執(zhí)行業(yè)主委員會的決議，完成交辦的工作；參加業(yè)主委員會組織的會議、活動和公益事業(yè)；向業(yè)主委員會的工作提供有關資料和建議 3.2.3 業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委員3.2.4 業(yè)主委員會的權(quán)利和義務業(yè)主委員會的權(quán)利和義務（1）召集和主持業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）（2）提出修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的議案（3）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同（4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、年度財務預算和決算（6）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作（7）監(jiān)督公共建筑、公共設施、

8、物業(yè)管理服務用房的合理使用（8）業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）賦予的其他職責和權(quán)利3.2.4 業(yè)主委員會的權(quán)利和義務業(yè)主委員會的權(quán)利和義務（1）籌備并向業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）報告工作（2）執(zhí)行業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過的各項決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理的有關法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項工作，對業(yè)主和物業(yè)使用人開展多種形式的宣傳教育（4）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動，完成和實現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的各項管理目標（5）調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛（6）建立本會檔案制度（7）接受市、區(qū)、縣

9、房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務指導和檢查（8）本會的決定不得違反法律法規(guī)和國家政策，不得違反業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的決定，不得損害公共利益3.2.5 業(yè)主委員會的章程和日常工作業(yè)主委員會的章程和日常工作業(yè)主委員會的日常工作：1）了解、掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況2）負責對物業(yè)管理工作作出評價，然后就續(xù)聘或解聘原有物業(yè)管理公司提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告；3）同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，明確雙方的權(quán)利和義務；征求業(yè)主的意見制定轄區(qū)物業(yè)管理的收費標準，簽訂合同并辦理備案手續(xù)；4）管理好物業(yè)維修基金；5）提出本轄區(qū)年度房屋維修計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃，并提出

10、財務預算。必要時，要做好物業(yè)維修基金的籌集工作6）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調(diào)好業(yè)主鄰里關系7）做好轄區(qū)內(nèi)道路場地、車輛行駛和停放等方面的管理；8）做好內(nèi)部管理工作，；做好委員的增補選舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作 3.2.5 業(yè)主委員會的章程和日常工作業(yè)主委員會的章程和日常工作3.2.6 業(yè)主委員會的自身建設業(yè)主委員會的自身建設1233.3.1 物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關系物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關系 Content Title3.3.2 3.3.2 物業(yè)管理公司與居民委員會的關系物業(yè)管

11、理公司與居民委員會的關系少數(shù)物業(yè)管理公少數(shù)物業(yè)管理公司拒絕在所管理司拒絕在所管理的住宅小區(qū)設立的住宅小區(qū)設立居民委員會居民委員會某些物業(yè)管理某些物業(yè)管理公司對居委會公司對居委會的正常工作不的正常工作不予配合予配合居委會和物業(yè)居委會和物業(yè)管理機構(gòu)各自管理機構(gòu)各自為政，缺乏協(xié)為政，缺乏協(xié)調(diào)調(diào)兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾兩者兩者的矛盾的矛盾如何解決居委會與物業(yè)管理公司的矛盾如何解決居委會與物業(yè)管理公司的矛盾首先，理順居委會與物業(yè)管理機構(gòu)之間的關系，需要形成如首先，理順居委會與物業(yè)管理機構(gòu)之間的關系，需要形成如下幾點基本共識下幾點基本共識 在所有城市住宅小區(qū)都必須建立健全居委會組織。在所有

12、城市住宅小區(qū)都必須建立健全居委會組織。 居民委員會和物業(yè)管理機構(gòu)具有共同的工作目標。居民委員會和物業(yè)管理機構(gòu)具有共同的工作目標。 居民委員會與物業(yè)管理機構(gòu)各有所長，可以居民委員會與物業(yè)管理機構(gòu)各有所長，可以“互補互補”。其次，盡快出臺有關法律、法規(guī)，為理順居委會與物業(yè)管理其次，盡快出臺有關法律、法規(guī)，為理順居委會與物業(yè)管理公司之間的關系提供法律依據(jù)公司之間的關系提供法律依據(jù)3.3.2 3.3.2 物業(yè)管理公司與居民委員會的關系物業(yè)管理公司與居民委員會的關系3.3.3 物業(yè)管理公司同政府有關部門的關系物業(yè)管理公司同政府有關部門的關系物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司應該是兩個相開發(fā)公司應該是兩個相對獨立的企業(yè)法人對獨立的企業(yè)法人房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行小區(qū)建設和經(jīng)營的全過程中都應建設和經(jīng)營的全過程中都應該考慮到物業(yè)管理的需要，該考慮到物業(yè)管理的需要，并要求物業(yè)管理公司介入并要求物業(yè)管理公司介入房地產(chǎn)開發(fā)公司在設計、房地產(chǎn)開發(fā)公司在設計、施工、售房三個環(huán)節(jié)上應施工、售房三個環(huán)節(jié)上應為物業(yè)管理公司做好前期為物業(yè)管理公司做好前期準備工作準備工作房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)管理公司代為物業(yè)管理，管理公司代為物業(yè)管理，而物業(yè)管理