規(guī)劃手續(xù)辦理-培訓課件

1、華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證辦理2015年7月25日保密級別：秘密級華夏幸福大學規(guī)劃業(yè)務的目的與意義目的：規(guī)劃各業(yè)務的辦理是為了配合政府城市發(fā)展規(guī)劃，將公司各類項目的規(guī)劃設計方案得以通過政府審批并最終落地。規(guī)劃手續(xù)的辦理是銜接土地小組和建設小組最重要的一環(huán)，規(guī)劃設計條件開具之后才能獲得土地證并進行方案冊的規(guī)劃設計，工程規(guī)劃許可證的取得是后期建設小組辦理施工許可證之必須要件，為后期將區(qū)域建設成為經濟繁榮、設施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的新型城區(qū)奠定基礎。意義：規(guī)劃業(yè)務手續(xù)的辦理，從結果上來看是規(guī)劃設計條件、規(guī)劃設計方案、用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證這幾個標準產品的輸出，但在整個項目流程的執(zhí)行

2、落地是一個統(tǒng)領的作用。從規(guī)劃設計條件開始，就界定了整個項目的總體設計指標如容積率、建筑高度、綠地率、建筑高度；再到規(guī)劃設計方案環(huán)節(jié)，整個項目的定位、建筑風格、戶型設置都與項目未來的經濟效益和社會效益緊密相連。2華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證辦理流程1、開具規(guī)劃設計條件 1.1辦理國有土地使用權出讓合同2、規(guī)劃設計方案通過規(guī)劃評審委員會評審 2.1取得規(guī)劃評審委員會評審會議紀要 2.2辦理發(fā)改局核準證3、辦理建設用地規(guī)劃許可證 3.1辦理國有土地使用證4、辦理建設工程規(guī)劃許可證 4.1規(guī)劃股審核、規(guī)劃局主管局長、局長審批、主管縣長、縣長審批 4.2繳納城市基礎設施配套費，出證3華夏幸福大學規(guī)劃設

3、計條件定義定義：定義：規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設項目提出的規(guī)劃建設要求，是修建性詳細規(guī)劃編制和審批的重要依據。規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性（限定性）條件：如地塊位置、用地性質、開發(fā)強度（建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等）、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎設施和公共設施控制指標等；指導性條件：如人口容量、建筑形式與風格、歷史文化保護和環(huán)境保護要求等。4華夏幸福大學規(guī)劃設計條件辦理流程規(guī)劃設計條件辦理流程5取得建設用地指標批復文件 道路中心線坐標國土局國土局 關于開具道中心線坐標的商請函 宗地圖（含界址點成果表）規(guī)劃局規(guī)劃局 關于開具規(guī)劃設計條件的商請函 宗地圖（含界址點

4、成果表）省政府省政府 規(guī)劃設計條件華夏幸福大學開具規(guī)劃設計條件注意事項開具規(guī)劃設計條件注意事項6 核實核實 控規(guī)批復控規(guī)批復及用地性質及用地性質 核對核對道路紅線道路紅線條件中的條件中的其他指標其他指標容積率容積率建筑高度建筑高度建筑退線建筑退線日照要求等日照要求等華夏幸福大學規(guī)劃設計方案定義及圖冊內容定義：定義：規(guī)劃編制單位對建設用地依據和遵循規(guī)劃設計條件進行設計，在達到預期目的和效果的同時，將產品的功能、性能及技術系統(tǒng)映像出來。圖冊內容：圖冊內容：（1）設計單位營業(yè)執(zhí)照、資質證書及設計人員名錄（注意年檢時間）；（2）設計說明；（3）區(qū)域分析、現(xiàn)狀分析、用地條件分析；（4）效果圖（日景、夜景

5、鳥瞰效果圖，沿街效果圖，局部透視效果圖，各類型建筑單體效果圖、夜景亮化效果圖）；（5）總平面圖及項目分期圖；（6）指標分析圖（配套分析、停車分析、交通分析、消防分析、綜合管線分析、日照分析、景觀綠化分析）；（7）店招設計；（8）監(jiān)控系統(tǒng)分析圖；（9）單體戶型圖。7華夏幸福大學規(guī)劃設計方案審批流程規(guī)劃設計方案審批流程8 規(guī)劃設計條件審核方案會議記錄設計修改規(guī)劃設計方案審核傳達修改意見規(guī)劃評審委員會專家評審 委員會審批方案組織會議規(guī)委會會議紀要規(guī)劃設計方案日照分析研發(fā)中心平臺規(guī)劃局成果文件華夏幸福大學規(guī)劃設計方案的審批依據9規(guī)劃設計條件城鄉(xiāng)規(guī)劃技術導則城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范指定地塊地方區(qū)域內全國范

6、圍重點指標要求適應地方特點最基礎、廣泛華夏幸福大學規(guī)劃設計方案注意事項1、各項配套公建指標滿足城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范中相關要求；（固安對停車要求非常嚴格）2、項目建設用地紅線、建筑控制線、建筑高度、日照、綠地率等指標滿足規(guī)劃設計條件中的相關要求；3、項目的建設用地面積要精確，在提前設計方案時要預留適當的富余量，即提供給設計單位的用地面積要比實際的面積小一些，以免邊角地塊無法取得土地或者坐標轉換導致土地證用地面積較小，從而影響后期手續(xù)申報。4、二級研發(fā)應與營銷部門進行充分溝通，避免反復修改。（尤其是房型）5、嚴格按照專家會，尤其是規(guī)委會提出的各項修改意見調整設計10華夏幸福大學建設用地規(guī)劃許可證

7、定義定義：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。11華夏幸福大學建設用地規(guī)劃許可證辦理流程12建設用地規(guī)劃許可證辦理流程發(fā)改局核準/備案批復文件（提前辦理水資，環(huán)評手續(xù)）國有土地使用權出讓合同宗地圖（含界址點成果表）規(guī)劃設計條件建設用地規(guī)劃許可證華夏幸福大學辦理建設用地規(guī)劃許可證注意事項1、發(fā)改局批復文件用地面積之和是否與國有建設用地使用權出讓合同一致；2、單宗地上占有的項目名稱要準確。13華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證定義及資料清單定義：定義：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設

8、工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。資料清單：資料清單：（1）規(guī)劃設計方案；（2）規(guī)委會會議紀要；（3）日照分析；（4）發(fā)改局批文件（核準證/備案證）；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）土地證（含宗地圖及界址點成果表）；（6）項目批前公示照片。（7）建筑面積明細表；（8）CAD技術總平面圖；14華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證審批流程15 股長復審 規(guī)劃股初審 規(guī)劃股復審 股長復審 主管局長審批 主管縣長審批 局長審批建筑基本信息指標核算資料核對 縣長審批繳納城市基礎設施配套費，出證重點指標審核（退線、日照等）建筑風格城市道路界面華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證辦理注意事項1 1、土地取得完整，無縫隙；

9、2 2、發(fā)改批復文件指標（用地面積、建筑面積等）與規(guī)劃設計方案相符；3 3、總平面圖建筑尺寸、高度、間距等信息標注齊全無誤；4 4、規(guī)劃設計方案符合規(guī)劃設計條件要求。16華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤孔雀城孔雀城7.37.3期期位置示意圖：位于固安孔雀湖西北側，用地周邊配套完善，用地西南側為城市公園，提供了良好的景觀資源。項目簡介：項目簡介：建設用地面積：66536.64平米 總建筑面積：121617.05平米容積率：1.33 綠地率：31% 建筑密度：23.75%住宅總戶數：790戶 停車位：791個 居住人數：2528人17華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤道路中心線坐標：道路

10、中心線坐標：時間周期：一個工作日過程描述：取得建設用地批復文件后，規(guī)劃小組核實地塊范圍及用地性質，國土局出具道路坐標商請函，由規(guī)劃局總工室出具道路中心線坐標。18道路中心線坐標點 道路名稱 道路紅線寬度華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計條件：規(guī)劃設計條件：時間周期：三個工作日過程描述：國土局取得道路中心線坐標后，核對地塊信息后出具規(guī)劃設計條件商請函，由規(guī)劃局總工室出具規(guī)劃設計條件。19限定界限明確用地面積確定用地性質容積 率 范圍建筑密度建筑高度綠地率道路紅線及退線日照要求停車位華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計方案專家會：規(guī)劃設計方案專家會：時間周期：20個工作日過程

11、描述：確定規(guī)劃設計條件后，由研發(fā)中心委托設計院設計方案，設計成果由平臺審核后報規(guī)劃局，由規(guī)劃局總工室組織專家評審會，形成評審意見反饋至平臺和研發(fā)中心。20組織單位：規(guī)劃局外部單位：評審專家小組國土局、發(fā)改局、消防大隊、環(huán)保局、管委會等相關單位內部單位：平臺、研發(fā)中心華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計方案專家會會議紀要：規(guī)劃設計方案專家會會議紀要：21華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計方案規(guī)委會：規(guī)劃設計方案規(guī)委會：時間周期：20個工作日過程描述：設計院結合專家會意見對方案進行修改，方案由規(guī)劃局審核無問題后，組織匯報文件報政府申請召開規(guī)劃評審委員會。22申請單位：規(guī)劃局匯

12、報單位：方案甲方及乙方組織單位：縣長辦公室會議主持：縣長會議記錄：規(guī)劃局參會人員：土地局、發(fā)改局、建設局、房管局、環(huán)保局、交通局、消防大隊、水務局、供電局、綜合執(zhí)法局等各局局長，園區(qū)管委會及通訊公司、燃氣公司等規(guī)委會成員單位華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計方案規(guī)劃評審委員會會議紀要：規(guī)劃設計方案規(guī)劃評審委員會會議紀要：23華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤規(guī)劃設計方案規(guī)劃評審委員會會議紀要：規(guī)劃設計方案規(guī)劃評審委員會會議紀要：24華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤建設用地規(guī)劃許可證：建設用地規(guī)劃許可證：時間周期：一個工作日過程描述：公司取得國有土地使用權出讓合同后，根據規(guī)

13、劃設計方案編制可行性研究報告，在取得發(fā)改局批復文件后，由平臺報規(guī)劃局審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。25華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤建設工程規(guī)劃許可證：建設工程規(guī)劃許可證：時間周期：十個工作日過程描述：規(guī)劃設計方案通過規(guī)劃評審委員會審批，并且取得國有土地使用證，由平臺報規(guī)劃局審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。26華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤主要指標依據：主要指標依據：27華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤主要指標依據：主要指標依據：28華夏幸福大學建設工程規(guī)劃許可證取得復盤主要指標依據：主要指標依據：29華夏幸福大學成功案例分享規(guī)劃設計條件中的案例一：牛駝容積率下限由規(guī)劃設計條件

14、中的案例一：牛駝容積率下限由1.31.3調整為調整為1.01.0背景：為使國有土地得到充分利用，廊坊市國土局下發(fā)文件，規(guī)定單宗土地容積率不得低于1.3。問題：固安縣牛駝溫泉園區(qū)位于固安鎮(zhèn)南30分鐘車程位置，縣政府規(guī)劃園區(qū)規(guī)定建筑高度不得超過35米，若按不低于1.3容積率設計方案，整體建筑形態(tài)為小高層，地理位置及產品不具備競爭優(yōu)勢。解決方案：1、從規(guī)劃局出發(fā)，希望按國家規(guī)范容積率不低于1.0控制；2、從園區(qū)出發(fā)，以園區(qū)整體規(guī)劃、區(qū)域定位為由向縣政府請示，希望按容積率不低于1.0控制；3、規(guī)劃局牽頭，考慮城市整體規(guī)劃，結合區(qū)域特點報縣政府及市政府；4、由規(guī)劃局結合牛駝溫泉園區(qū)控制性詳細規(guī)劃及地理位

15、置，組織北京具有權威性的專家組織專家論證會，根據會議紀要內容最終上報市政府，得以批復。成果：容積率1.0的突破，使牛駝規(guī)劃的產品得以升級，小區(qū)布局合理，低密住宅結合溫泉資源實現(xiàn)了溫泉入戶，解決了牛駝從14年下半年開始房源緊缺的問題。30華夏幸福大學成功案例分享規(guī)劃設計條件中的案例二：劍橋郡八期容積率按不高于規(guī)劃設計條件中的案例二：劍橋郡八期容積率按不高于2.22.2控制，控制，建筑高度按不高于建筑高度按不高于8585米控制。米控制。背景：根據固安縣城鄉(xiāng)規(guī)劃技術導則要求，新增凈地容積率按不高于2.0控制，建筑高度一般按照不高于80米控制。問題：劍橋郡六期取土地時由于其他公司的惡意競爭，導致該項目

16、取地價格高達近600萬元/畝，地產開發(fā)的成本及利潤需要在其他項目中拉平。切入點：1、從控制性詳細規(guī)劃入手，劍橋郡八期北側為大面積的集中商業(yè)用地，需要較多的人口支撐；2、從區(qū)域的整體規(guī)劃考慮，緊鄰大廣高速西側的項目（劍橋郡1-4期、7期）縣政府不允許建高層，項目容積率大多按1.3設計，考慮城市建筑形態(tài)的多樣性，區(qū)域內整體平衡容積率；3、從街道視角考慮，為豐富項目內天際線，項目最高高度按85米控制。成果：容積率及建筑高度的突破不但使項目利潤最大化，小區(qū)內的廣場空間得以合理優(yōu)化。31華夏幸福大學成功案例分享規(guī)劃設計方案中的案例一：劍橋郡規(guī)劃設計方案中的案例一：劍橋郡1-31-3期、劍橋郡期、劍橋郡5

17、 5、6 6期影響項期影響項目北側建筑日照目北側建筑日照背景：孔雀城劍橋郡為公司新產品，為取得更多的利潤，公司要求地塊內容積率做到最大（2.0）；問題：科技大道為主干道是固安縣主要參觀動線，兩側建筑退線不僅要滿足規(guī)劃要求，而且要退的更多，建筑也不允許過高；解決方案：以新型產業(yè)示范區(qū)的名義，考慮園區(qū)內整體規(guī)劃及建筑風格，將小廣場連帶商業(yè)街形成區(qū)域內一種模式，給規(guī)劃局寫函說明項目北側地塊臨街位置規(guī)劃為商業(yè)，沒有日照影響。成果：使規(guī)劃設計方案布局合理，產品多樣性得以實現(xiàn)（如圖）32華夏幸福大學成功案例分享劍橋郡劍橋郡1-31-3期期33高層華夏幸福大學成功案例分享劍橋郡劍橋郡5 5、6 6期期34高

18、層華夏幸福大學成功案例分享規(guī)劃設計方案中的案例二：孔雀大道南二期日照按照兩小時控制規(guī)劃設計方案中的案例二：孔雀大道南二期日照按照兩小時控制背景：孔雀大道南二期為公司英國宮產品，項目部分用地在村址范圍內，項目被東方街分為商品房區(qū)（孔雀大道南二期）及回遷區(qū)（北五里回遷安置）問題：固安縣城鄉(xiāng)規(guī)劃技術導則規(guī)定：新增凈地日照按照大寒日不低于3小時控制，舊城改造項目按照大寒日不低于2小時控制。由于回遷房集中配建于道路南側，商品房區(qū)域需要滿足大寒日3小時日照標準；解決方案：考慮區(qū)域配套的整體性及實用性，提升舊城改造項目的品質，將兩個項目合并為一個項目，在商品房區(qū)域內規(guī)劃幾棟安置用房，使所有建筑日照均按照舊改項目標準執(zhí)行；成果：使規(guī)劃設計方案布局合理，產品多樣性得以實現(xiàn)（如圖）35華夏幸福大學成功案例分享孔雀大道南二期36華夏幸福大學成功案例分享建設用地規(guī)劃許可證中的案例：英國宮建設用地規(guī)劃許可證中的案例：英國宮8.28.2期、英國宮期、英國宮1.91.9期項目期項目分期分期背景：辦理建設用地規(guī)劃許可證時，為了規(guī)劃設計方案分期可行及為辦理后期其他手續(xù)鋪墊，一宗土地可以用多個項目名稱（如孔雀新城容園、孔雀新城匯園）問題：項目內各土地取得指標批復時間不一致；發(fā)改局立