購物中心全程策劃及運營管理PPT課件

1、世品國際商業(yè)管理集團世品國際商業(yè)管理集團 世品國際世品國際是國內(nèi)第一個由專業(yè)團隊直接組建的商業(yè)管理集團。集團立足于全球零售業(yè)市場，專注于中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以專業(yè)零售技術(shù)和尖端商業(yè)管理理念為核心價值，致力于為中國商業(yè)地產(chǎn)注入革新力量，是極少數(shù)兼有百貨和購物中心雙重管理經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)團隊。多年的歷練使集團積累了成熟的實戰(zhàn)經(jīng)驗，完備的復合型人才隊伍，充足穩(wěn)固的供應(yīng)商資源，以及與國際性品牌公司、設(shè)計公司、物業(yè)管理公司和政府部門、各大媒體的長期協(xié)作關(guān)系，成為領(lǐng)航國內(nèi)商業(yè)管理企業(yè)的權(quán)威品牌機構(gòu)。目標目標打造中國一流的商業(yè)管理集團！打造中國一流的商業(yè)管理集團！實戰(zhàn)優(yōu)勢：實戰(zhàn)優(yōu)勢：成功開發(fā)經(jīng)營亞洲體驗之都正佳

2、廣場和廣州最大的百貨公司廣百百貨，為保利水城、海南上邦百匯城、深圳海岸城等多個大型購物中心提供策劃、招商代理等服務(wù)，具備豐富成熟的實戰(zhàn)經(jīng)驗，可為項目提供全程服務(wù)，擅長于招商及直接參與后期經(jīng)營管理。團隊優(yōu)勢：團隊優(yōu)勢：團隊擁有一支包括招商、銷售、營銷、設(shè)計、營運管理等各相關(guān)領(lǐng)域的復合型人才隊伍，成員于公司成立前已合作多年，形成了配合默契、成熟穩(wěn)定的精英團隊。資源優(yōu)勢：資源優(yōu)勢：多年積累使集團與幾大知名主力店及超過2500多家各類優(yōu)勢品牌建立了長期合作關(guān)系，形成強大的商家聯(lián)盟，占據(jù)充足穩(wěn)固的供應(yīng)商資源；與政府部門及各地相關(guān)協(xié)會一直保持良好關(guān)系，受到來自多方的一貫支持；與國際性知名設(shè)計公司、物業(yè)管理

3、集團及本地知名房產(chǎn)代理機構(gòu)建立有長期策略性合作伙伴關(guān)系。第1頁/共37頁第一部分 購物中心的前期規(guī)劃 一 購物中心的概念及理論 二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容 三 定位確定 四 建筑設(shè)計要求第二部分 購物中心的總體策劃 一 功能組合和業(yè)態(tài)分布 二 定價策略及財務(wù)評估 三 整體營銷策略 四 物管及設(shè)備設(shè)施要求 五 計劃和組織第三部分 購物中心租售的執(zhí)行 一 主力店的招商 二 全面招商前的準備 三 一般商鋪的招商 四 租售關(guān)系的處理 購物中心的全程策劃及運營管理第四部分 購物中心開業(yè)組織 一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置 二 場地及設(shè)備設(shè)施移交 三 租戶進場及管理 四 開業(yè)營銷準備 五 公共關(guān)系及其他準備第五部分

4、 購物中心的運營管理 一 經(jīng)營的調(diào)整和優(yōu)化 二 租戶管理 三 公共管理 四 顧客服務(wù) 五 營銷推廣附：模擬服務(wù)流程第2頁/共37頁第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃1.概念及表述 定義 MALL是一種零售業(yè)態(tài)？ MALL的中英文表述2.購物中心的分類 按規(guī)模大小劃分 超區(qū)域型 區(qū)域型 鄰里型 社區(qū)型 按店鋪形態(tài)劃分 美式購物中心 百貨式購物中心按建筑類型劃分 單體式組團式 封閉型開放型混合型按選址不同劃分 城市中心型 偏郊區(qū)型 郊區(qū)型按主題劃分 綜合型 主題式時裝型 工廠直銷型 餐飲娛樂型一 購物中心的概念及理論第3頁/共37頁3.購物中心的現(xiàn)狀 -多或少? 總量上大致合理

5、 存在問題 速度快,集中 重規(guī)模,不重定位 重概念,不重市場 重招商,不重持續(xù)經(jīng)營 4.購物中心的發(fā)展趨勢 二線城市發(fā)展空間更大 區(qū)域型購物中心條件更成熟 城市中心型MALL繼續(xù)占主導地位 投資有上升趨勢 地產(chǎn)商為主的開發(fā)陣容 從純出租型逐步向復合型過渡第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃一 購物中心的概念及理論第4頁/共37頁5.購物中心的風險 經(jīng)營的不確定因素多 投資回收期相對較長 組合可調(diào)整性差 散戶多,租金不穩(wěn)定第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃一 購物中心的概念及理論第5頁/共37頁1.調(diào)研的主要內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟的影響 零售市場的特點 未來的商業(yè)布

6、局規(guī)劃 零售市場的發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商圈 主要網(wǎng)點和競爭對手 潛在競爭對手 客戶資源 消費者行為 優(yōu)勢 劣勢 應(yīng)對宏觀因素零售環(huán)境項目分析 第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容第6頁/共37頁2.調(diào)研的主要對象 相關(guān)政府部門 主要客戶 消費者 競爭對手 專家及行業(yè)管理者 業(yè)主3.調(diào)研方式 典型調(diào)查 抽樣調(diào)查 深度訪談 一般數(shù)據(jù)收集第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容第7頁/共37頁1.定位依據(jù) 市場需求：需求、習慣、競爭 項目自身特點：規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)位 財務(wù)目標2.總體定位 綜合性 / 主題性 超區(qū)域型 / 區(qū)域型

7、 / 社區(qū)型 美式 / 百貨式第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃三 定位確定第8頁/共37頁3.分類定位 形象定位 檔次定位 輻射范圍定位 目標消費者定位 目標商家定位 文化定位第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃三 定位確定第9頁/共37頁1.規(guī)模2.總體結(jié)構(gòu)3.中庭和動線安排4.基本業(yè)態(tài)及個性要求 主力店數(shù)量及位置 次主力店 一般商鋪面積及數(shù)量 餐飲娛樂5.綜合體：各部分的相互關(guān)系第一部分第一部分 購物中心的前期規(guī)劃購物中心的前期規(guī)劃四 建筑設(shè)計要求第10頁/共37頁1.確定主要配比的依據(jù)2.綜合性購物中心的業(yè)態(tài)配比3.主力店的選擇 位置 數(shù)量 類別

8、與建筑結(jié)構(gòu)的關(guān)系4.次主力店梯級結(jié)構(gòu)的重點5.一般商鋪的分類和間隔 分類原則 數(shù)量和面積 垂直組合和平面組合 通過間隔提高價值6.餐飲娛樂的多樣化第二部分第二部分 購物中心的總體策劃購物中心的總體策劃一 功能組合和業(yè)態(tài)分布第11頁/共37頁1.定價依據(jù)2.租賃條件 按金 優(yōu)惠 遞增 租期 管理費3.定價策略及調(diào)整4.開業(yè)前現(xiàn)金流測算5.開業(yè)后前六年租金測算第二部分第二部分 購物中心的總體策劃購物中心的總體策劃二 定價策略及財務(wù)評估第12頁/共37頁1.總體思路和策略的確定 根據(jù)市場特點確定 提煉項目的賣點 與競爭對手形成差異化 與工程進度和外部環(huán)境的結(jié)合 根據(jù)不同受眾選擇合適的推廣手段 不同推

9、廣期有連續(xù)性2.整體形象推廣期 受眾 VI 賣點 現(xiàn)場氣氛:工地外墻等 以主力店及重點商戶參加的活動第二部分第二部分 購物中心的總體布局策劃購物中心的總體布局策劃三 整體營銷策略3.全面招商推廣期 以商戶為主要受眾 注重現(xiàn)場和體驗行銷 主動式分散式營銷 招商中段的強推第13頁/共37頁1.機電要求：機房、水電供應(yīng)量等2.空調(diào)3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.環(huán)保系統(tǒng)5.消防系統(tǒng)6.交通設(shè)施及后勤服務(wù)7.智能化系統(tǒng) 第二部分第二部分 購物中心的總體布局策劃購物中心的總體布局策劃二 物管及設(shè)備設(shè)施要求第14頁/共37頁1.各時間節(jié)點的計劃 通過調(diào)研確定定位,提出要求和設(shè)計要點：3個月 設(shè)計及商討調(diào)整、報規(guī)劃：3

10、個月 主力店和次主力店招商：6個月 全面租售開始：12個月 開業(yè)前準備：3個月 重點:確定科學的開業(yè)時間 各專業(yè)團隊之間與工程協(xié)調(diào)交叉推進、嚴格配合第二部分第二部分 購物中心的總體布局策劃購物中心的總體布局策劃五 計劃和組織第15頁/共37頁2.開發(fā)期發(fā)展商與專業(yè)公司的合作 經(jīng)營公司 設(shè)計公司 廣告公司 物業(yè)公司3.開發(fā)期人員組織架構(gòu) 工程建設(shè)指揮中心 招商中心 營銷中心 公共事務(wù)及財務(wù)中心 介入的時間及 合作模式選擇業(yè)主統(tǒng)籌第二部分第二部分 購物中心的總體布局策劃購物中心的總體布局策劃五 計劃和組織第16頁/共37頁1.主力店的談判策略2.主力店基本物業(yè)要求3.合同的要點4.主力店與其他關(guān)系

11、第三部分第三部分 購物中心租售的執(zhí)行購物中心租售的執(zhí)行一 主力店的招商第17頁/共37頁1.主力店和重點商戶的落實2.工程達到一定進度3.執(zhí)行方案 平面和功能的確定 均價確定和分解 其他招商條件的確定:定金、管理費、租期等 法律文件及物料4.團隊和場地準備 人員招聘和培訓 內(nèi)部管理權(quán)限 激勵制度:公傭和私傭的結(jié)合 招商中心第三部分第三部分 購物中心租售的執(zhí)行購物中心租售的執(zhí)行二 全面招商前的準備第18頁/共37頁1.各品類的領(lǐng)導性品牌2.節(jié)奏把握3.動態(tài)調(diào)整4.招商區(qū)域選擇5.招商方式第三部分第三部分 購物中心租售的執(zhí)行購物中心租售的執(zhí)行三 一般商鋪的招商第19頁/共37頁1.商鋪銷售的一般原

12、則 根據(jù)財務(wù)目標確定銷售數(shù)量 選擇獨立的銷售區(qū)域 包裝主題 返租并確定合適的方式和時間 租售間隔一致2.返租方式的選擇3.銷售節(jié)奏的把握4.銷售定價及策略5.銷售的稅務(wù)處理第三部分第三部分 購物中心租售的執(zhí)行購物中心租售的執(zhí)行四 租售關(guān)系的處理第20頁/共37頁1.設(shè)置時間2.經(jīng)營和物業(yè)的關(guān)系3.物業(yè)公司的合作及銜接4.各項制度的建立第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置第21頁/共37頁第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置5.具體的部門設(shè)置第22頁/共37頁1.制訂接管計劃2.編制接收表格3.場地接管4.設(shè)備設(shè)施接管5.保

13、安接管6.專業(yè)合作的選擇第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織二 場地及設(shè)備設(shè)施移交第23頁/共37頁1.租戶檔案整理移交，確定進場流程2.收鋪3.審圖4.營運期費用的確定： 審圖費、管理費、水電費、清潔費、空調(diào)改裝、消防改裝費用等。5.大中小租戶的差異第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織三 租戶進場及管理第24頁/共37頁1.確認營銷計劃： 主題、媒體、節(jié)奏、投入、時間等2.對外推廣的重點3.開業(yè)活動的組織4.場內(nèi)氣氛的營造5.場內(nèi)廣告6.指示系統(tǒng)的建立第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織四 開業(yè)營銷準備第25頁/共37頁1.社區(qū)關(guān)系 商業(yè)主管部門、行

14、業(yè)協(xié)會、工商稅務(wù)、銀行、專業(yè)主管部門等2.經(jīng)營合法性證照3.在完善經(jīng)營方法方面對租戶的支持第四部分第四部分 購物中心開業(yè)組織購物中心開業(yè)組織五 公共關(guān)系及其他準備第26頁/共37頁1.整體定位的調(diào)整2.功能調(diào)整3.品類和品牌的優(yōu)化4.租金調(diào)整策略:優(yōu)惠5.分成客戶的管理6.危機公關(guān)第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理一 經(jīng)營的調(diào)整和優(yōu)化第27頁/共37頁1.租戶管理流程 簽約與續(xù)約 手冊 進場 驗收開業(yè) 退場2.租戶租金3.投訴處理4.日常業(yè)務(wù)5.租戶檔案管理 建立租戶檔案的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責。 第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理二 租戶管理第

15、28頁/共37頁1.營業(yè)現(xiàn)場管理2.保潔（根據(jù)物業(yè)公共場所及配套設(shè)備的特點，制定清潔保 潔率和物業(yè)管理區(qū)保潔工作作業(yè)書）3.綠化（綠化方案的制定實施；綠化完好率標準及規(guī)定）4.消防、安全管理（制定消防、安防管理條例及工作內(nèi)容， 明確責任人；制定消防、安防設(shè)備的管理維護、使用規(guī)定 及作業(yè)指導書，確保符合國家規(guī)定。）5.水電設(shè)備的管理、維修6.商戶裝修管理7.車輛管理8.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護、管理第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理三 公共管理第29頁/共37頁9、物業(yè)管理公共事務(wù)：1）電梯、通道、平臺等設(shè)施的維護和維修；2）供水、供電、供氣、通訊、空調(diào)、照明等

16、設(shè)施的維護和維修；3）排水、排污、排氣等設(shè)施的維護和維修；4）消防設(shè)施的維護和維修，以及消防制度的制度和實施；5）保安設(shè)施的維護和維修，以及保安制度的制度和實施；6）停車場的管理；7）環(huán)境衛(wèi)生；8）環(huán)境綠化、美化；9）負責公用休閑設(shè)施的維護和維修；10）提供代收、代繳水費、電費和租金服務(wù)；11）負責商鋪的信函、報刊、雜志的分發(fā)；12）處理承租人及其商鋪和顧客的投訴；13）負責商業(yè)廣場的推廣、宣傳活動；14）解答承租人對商鋪管理工作的咨詢；15）店鋪的裝修管理；16）物業(yè)管理人交辦的其他事務(wù)。第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理三 公共管理第30頁/共37頁1.服務(wù)咨詢和管理2.服務(wù)項目 咨詢、導購 會員卡 禮品卡 其他配套服務(wù)3.投訴處理第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理四 顧客服務(wù)第31頁/共37頁1.對外推廣的連續(xù)性2.營銷活動的組織3.與租戶的互動4.軟宣傳5.內(nèi)部氣氛的營造第五部分第五部分 購物中心的運營管理購物中心的運營管理五 營銷推廣第32頁/共37頁模擬服務(wù)流程模擬服務(wù)流程項目前期評估項目總體開發(fā)策劃基本規(guī)劃可行性分析開發(fā)計劃設(shè)計市場調(diào)研項目定位項目建筑設(shè)計要求功能組合及經(jīng)營布局財務(wù)測算招商組織和策略租售關(guān)系與銷售組織營銷推廣建議裝潢建議組織與計劃規(guī)劃階段第33頁/共37頁模擬服務(wù)流程模擬服務(wù)流程全程招商代理全程銷售代理營銷推