萬科地產(chǎn)財務(wù)分析

1、信管信管1102班班白銀麗白銀麗梁桂蓮梁桂蓮?fù)跸柙仆跸柙迫f科地產(chǎn)萬科地產(chǎn)財務(wù)分析財務(wù)分析目錄目錄第二篇 萬科地產(chǎn)財務(wù)報告分析第一篇 公司簡介第三篇 萬科地產(chǎn)財務(wù)效率分析第四篇 分析結(jié)論及建議第一篇 公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。 1991年1月29日A股在深圳證券交易所掛牌交易。通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 1993年3月，發(fā)行4,500萬股B股于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯。2001年將直接及間接持有的萬佳

2、百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到16個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。 1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。 行業(yè)背景分析行業(yè)背景分析-從房市的運行層面來看：（1）泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的 下降壓力，一些城市的房價開始下降。（2）成交量萎縮，空置率上升。（3）緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險 加大。（4）市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在

3、被洗出市場。（5）房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難SWOT分析-優(yōu)勢 (Strengths)（1）可以規(guī)模化的經(jīng)營房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級差效益性。（2）巨大的價值提升空間隨著社會的發(fā)展、人口的不斷增長，經(jīng)濟的發(fā)展對土地需求的日益擴大，建筑成本的提高，房地產(chǎn)的價格總的趨勢是不斷上漲，從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。（3）投資風(fēng)險信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策。-SWOT分析劣勢 (Weakness)

4、(1)政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。(2)房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險較大，均對房地產(chǎn)公司在未來的增長形成隱患。(3)員工滿意度不是很高。(4)各城市顧客的評價不一。(5)與政府的關(guān)系一般。-SWOT分析機會 (Opportunity )(1)城鎮(zhèn)化率加快，收入水平提高。(2)中國傳統(tǒng)觀念，即結(jié)婚買房。(3)資金從股市流向地產(chǎn)。(4)中國房地產(chǎn)集中度仍然較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。(5)住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。(6)國家對貨幣政策持續(xù)收緊，資本市場低迷，使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張

5、，如果持續(xù)下去，勢必導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金斷裂，甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。由于萬科提前采取了降價銷售回籠資金，因此對于手握大量現(xiàn)金的萬科來說，此時是兼并中小型房地產(chǎn)公司擴大市場占有率的大好時機。-SWOT分析威脅 (Threats)-政策對環(huán)保要求提高-地產(chǎn)受到較多宏觀調(diào)控-土地資源儲蓄有限，拿地困難。-房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機構(gòu)的支持。但是近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭，預(yù)期宏觀經(jīng)濟政策將有不利調(diào)整。-綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。-目前城市房屋的空置化率過高，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 第二篇 萬科財務(wù)分析報

6、告-資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)分析表-項目金額（元）結(jié)構(gòu)（%）2013年2012年2013年2012年差異貨幣資金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38 應(yīng)收賬款3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18 預(yù)付賬款28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72 其他應(yīng)收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35 存貨331,133,223,278.99 255,164,1

7、12,985.07 74.91 70.34 4.57 合計442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00 計算表明，該公司流動資產(chǎn)的主要構(gòu)成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產(chǎn)很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務(wù)的能力。-主營業(yè)務(wù)明細表2013年 2012年行業(yè)名稱 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本房地產(chǎn) 132,787,685,050.71 91,528,508,900.72 101,579,716,943.91 64,568,337,527.64物業(yè)管理 1,471,209,4

8、69.41 1,163,557,810.52 859,322,851.63 724,800,462.50合計合計 134,258,894,520.12 92,692,066,711.24 102,439,039,795.54 65,293,137,990.14（1）該收入中包括建造合同收入人民幣 1,521,044,449.66 元 (2012 年：人民幣；1,507,070,288.77 元) ，及成本人民幣 1,391,144,214.98 元 (2012 年：人民幣 1,373,188,741.97 元) 。（2）由于萬科公司為房地產(chǎn)公司，故主營業(yè)務(wù)成本與收入均來自房地產(chǎn)和物業(yè)管理，而成

9、本與收入較之上年度增長率分別為41.85%和31.33%，對于一直在拓展業(yè)務(wù)覆蓋地區(qū)的的萬科公司，實屬正?，F(xiàn)象。 -銷售費用分析表2013年 2012年 增減額品牌宣傳推廣費用銷售代理費用及傭金其他合計合計1,561,486,682.92 1,156,355,401.09 405,131,281.83959,900,719.56 714,242,334.80 256,658,384.761,343,326,167.96 1,185,779,921.01 157,546,246.95 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808,335,913.54 從銷售費用明細

10、表可以看出，企業(yè)銷售費用比上年度增加了80808335913.54元，增長率為26.45%，銷售費用變動的主要原因是品牌宣傳推廣費用有較大的增長，比上年度增長了35.04%。品牌推廣費主要用于商品房及相關(guān)服務(wù)所支付的費用，包括利用各種媒體發(fā)布廣告宣傳、開展各種促銷、推廣活動而支付的費用。-資產(chǎn)減值損失分析表項目 2013年 2012年 增減額壞賬損失 67,201,388.97 83,818,288.19 -16,616,899.22存貨跌價轉(zhuǎn)回 -7,048,022.37 - -7,048,022.37合計合計 60,153,366.60 83,818,288.19 -23,664,921.

11、59從表可以看出，萬科公司2013年度資產(chǎn)減值損失減少，主要是2013年度公司資產(chǎn)減值損失各項目都有所減少所致。其中壞賬損失2013年67,201,388.97元與2012年83,818,288.19元相比，減少-16616899.22元；同時，存貨跌價轉(zhuǎn)回較上年減少7,048,022.37元，兩者綜合，導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失共減少23,664,921.59元。-公允價值變動損失分析表產(chǎn)生公允價值變動損失的來源 2013 年 2012 年 增減額交易性金融負債 -572,042.22 -8,719,233.08 8,147,190.86合計合計 -572,042.22 -8,719,233.08 8

12、,147,190.86公允價值變動損是的來源是交易性金融負債的變動，交易性金融負債時指企業(yè)采用短期獲利模式進行融資所形成的負債，是企業(yè)承擔(dān)的交易性金融負債的公允價值。2013年較2012年增加了93.44%。第三篇 萬科地產(chǎn)財務(wù)效率分析-償債能力分析短期償債能力指標(biāo)分析短期償債能力指標(biāo)分析報告期流動比率1.431.33速動比率0.390.33現(xiàn)金比率（%) 18.79%13.46%-償債能力分析從表中可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力

13、在總體上趨于穩(wěn)定。2013年流動比率、速動比率低于2012年，說明2013年萬科存在的流動負債財務(wù)風(fēng)險較2012年有所增加，萬科受近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力下降，企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，萬科現(xiàn)金比率的下降，導(dǎo)致了萬科存貨變現(xiàn)能力的減弱，也可以看出，萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。-償債能力分析長期償債能力指標(biāo)分析長期償債能力指標(biāo)分析報告期 資產(chǎn)負債率（%）78.6079.15股東權(quán)益比率（%）21.4020.90產(chǎn)權(quán)比率367.1185380.6686已獲利息倍數(shù)28.5528.24資產(chǎn)負債率=（負債總額/資產(chǎn)總額）100%股東權(quán)益比率=（股東權(quán)益總額/資產(chǎn)總

14、額）100%產(chǎn)權(quán)比率=（負債總額/所有者權(quán)益總額）100%已獲利息倍數(shù)=（利潤總額+利息支出）/利息支出資產(chǎn)負債率+股東權(quán)益比率=1-償債能力分析據(jù)表中顯示 萬科的資產(chǎn)負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認為資產(chǎn)負債率不應(yīng)高于50%，而萬科的資產(chǎn)負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關(guān)，風(fēng)險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。股東權(quán)益比率反映了公司的自有資本，也就是公司的凈資產(chǎn)。萬科企業(yè)的股東權(quán)益比率從2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，雖下降幅度較小，但仍可以看出股東承擔(dān)風(fēng)險增加，企業(yè)資產(chǎn)中由投資人投資所形成

15、的資產(chǎn)減少，償還債務(wù)的保證減小。產(chǎn)權(quán)比率在2013年大幅度上升，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。由數(shù)據(jù)可知，2013年的資產(chǎn)負債率也有所上升，說明企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)加重，償債能力減弱，債權(quán)人權(quán)益的保證程度減少。已獲利息倍數(shù)在2013年有所下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降，債權(quán)人按期取得利息的保障減少。 -營運能力分析營運能力分析 20132012存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天） 1137.24存貨周轉(zhuǎn)率(%) 0.321275.240.18（1）存貨周轉(zhuǎn)率 表3-3（1）存貨周轉(zhuǎn)率（2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率報告日期20132012總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1140.471161.29總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.320.3

16、1表3-4-營運能力分析營運能力分析（3）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2013 2012流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 1.05 0.32流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期 343.19 1126.65表3-5（4）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2013 2012固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 72.38 64.29固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期 5.00 5.60（5）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 2013 2012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(%) 54.54 60.63應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 6.60 6.00-營運能力分析營運能力分析由上表的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2012年增長顯著，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產(chǎn)應(yīng)庫存管

17、理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較2012年有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。兩年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為343.19天、1126.65天。明顯地，2013年的流動資產(chǎn)的利用效果比較好，2012年雖不如2013年好但還算可以，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度變快，可以保持流動資金充足，這樣不會形成資金浪費，提高了公司的盈利能力。兩年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1140.47天、1161.29天。分析可知，萬科地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)較穩(wěn)定，這說明萬科地產(chǎn)整體資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快、營運能力強。-企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析金額單

18、位:元項目2013年2012年差異平均總資產(chǎn)479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均凈資產(chǎn)105,439,423,398.6382,138,194,988.10負債373,765,900,091.91296,663,420,087.27負債/凈資產(chǎn)3.543.61-0.07利息支出891,715,053.49764,757,191.68負債利息率（%）0.240.26-0.02利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11息稅前利潤25,182,726,302.7921,834,942,329.79凈利潤18,297,549,8

19、71.2415,662,588,423.06所得稅稅率（%）25250總資產(chǎn)報酬率（%）5.265.76-0.51凈資產(chǎn)收益率（%）17.2719.21-1.94-企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析根據(jù)表 的資料對萬科的資本經(jīng)營盈利能力進行分析如下：分析對象=17.27%-19.21%=-1.94% 連環(huán)替代分析： 2012年：5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61*(1-25%)=19.21% 第一次替代（總資產(chǎn)報酬率）：5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61*(1-25%)=17.48% 第二次替代（負債利息率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61*(1-2

20、5%)=17.54% 第三次替代（杠桿比率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27% 2013年：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27% 總資產(chǎn)報酬率變動的影響為：17.48%-19.21%=-1.73% 負債利息率變動的影響為：17.54%-17.48%=0.06% 資本結(jié)構(gòu)變動的影響為：17.27%-17.54%=-0.27% 由表可見，萬科2013年凈資產(chǎn)收益率比2012年凈資產(chǎn)收益率降低1.94%，主要是總資產(chǎn)報酬率降低引起的，總資產(chǎn)報酬率影響程度為1.73%；其次，企業(yè)負債籌資成本上升對凈資產(chǎn)收益率帶來的

21、是正面影響，但由于比率變化較小，所以作用不是很明顯，使凈資產(chǎn)收益率上升了0.06%;負債與凈資產(chǎn)比率上升導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降0.27%。 綜上，萬科2013年資本經(jīng)營盈利能力和2012年相比有所降低。-企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析資本經(jīng)營能力分析資本經(jīng)營能力分析項目2013年2012年差異營業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11利息支出891,715,053.49764,757,191.68息稅前利潤25,182,762,302.7921,834,942,329.79平均總資

22、產(chǎn)479,205,323,490.54378,801,615,075.37總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.28250.27220.0103銷售息稅前利潤率(%)18.621.18-2.58總資產(chǎn)報酬率(%)5.265.76-0.5-企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析根據(jù)上表中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率變動對總資產(chǎn)報酬率的影響。分析對象：5.26%-5.76%=-0.50%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%綜上，萬科本年全部資產(chǎn)報酬率比上年降低了0.50%，變動不大

23、，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報酬率提高0.22%；銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報酬率降低了0.72%。-企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析商品經(jīng)營盈利能力分析商品經(jīng)營盈利能力分析（1）收入利潤率分析項目2013年2012年差異營業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42營業(yè)成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00營業(yè)利潤24,261,338,387.1421,013,040,794.06利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11凈利潤18,297,549,871.2415,662,588,4

24、23.06利息支出891,715,053.49764,757,191.68息稅前利潤25,182,726,302.7921,834,942,329.79總收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23營業(yè)收入利潤率（%）17.9220.38-2.46營業(yè)收入毛利率（%）31.4736.56-5.08總收入利潤率（%）17.7920.22-2.43銷售凈利潤率（%）13.5115.19-1.68銷售息稅前利潤率（%）18.621.18-2.58 -企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析從上表可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利

25、潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降。 （2）成本利潤率分析項目2013年2012年差異營業(yè)成本利潤率26.1432.12-5.98營業(yè)費用利潤率21.6325.31-3.68全部成本費用總利潤率21.6425.35-3.71全部成本費用凈利潤率16.318.85-2.54從上表可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低。-

26、企業(yè)盈利能力分析企業(yè)盈利能力分析每股收益分析每股收益分析項目增減變動額增減變動率（%）歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46本公司發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù)11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16基本每股收益(元/ 股)1.371.140.2320.18稀釋每股收益（元/股）1.371.140.2320.18由上表可知,萬科公司2013年的基本每股收益和稀釋每股收益都為1.37,2012年均為1.14,2013年比2012年提高

27、了0.23，主要是凈利潤增加了20.46%引起的?？偨Y(jié),從以上各方面看出2013年萬科公司總資產(chǎn)報酬率,凈資產(chǎn)收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低。-發(fā)展能力分析發(fā)展能力分析發(fā)展能力指標(biāo)分析發(fā)展能力指標(biāo)分析報告期主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）43.65%31.32%凈利潤增長率（%）35.03%16.82%凈資產(chǎn)增長率（%）18.84%28.37%總資產(chǎn)增長率（%）22.02%26.51%由上表可知，萬科主要營業(yè)為房地產(chǎn)銷售，由圖中數(shù)據(jù)可知2013年萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率較2012年有大幅下降，這是因為在該年度，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加大，受到市場調(diào)控影響，2013年萬科主營業(yè)務(wù)收入大幅度下降。但也可從中數(shù)據(jù)看出：凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，說明萬科在2013年度資產(chǎn)規(guī)模增加，資產(chǎn)增長能力得到加強。-發(fā)展能力分析發(fā)展能力分析發(fā)展能力比較發(fā)展能力比較圖3-13凈利潤增長率對比-發(fā)展能力分析發(fā)展能力分析由圖3-13可知：