萬科-東京建物學習30-綜合管理平臺、新項目決

1、1 1、本次的學習目的、本次的學習目的前言前言2 2、本次學習的方法、本次學習的方法 區(qū)別于第一次在東京建物的學習，本次學習的主要目的鎖定在解決區(qū)別于第一次在東京建物的學習，本次學習的主要目的鎖定在解決第一次回國與各部門溝通時，各部門所提出的待解決問題。第一次回國與各部門溝通時，各部門所提出的待解決問題。 因為第一次學習已經對東京建物的運作流程有了一定的了解，本次因為第一次學習已經對東京建物的運作流程有了一定的了解，本次將不再采用將不再采用“請東京建物進行專題講解請東京建物進行專題講解”的形式，而是采取的形式，而是采取“與東京與東京建物員工共同工作建物員工共同工作”的形式，在更深入體會東京建物

2、工作方法的同時，的形式，在更深入體會東京建物工作方法的同時，有針對性地解決我司提出的問題。有針對性地解決我司提出的問題。綜合管理平臺、新項目決策、項目總結制度綜合管理平臺、新項目決策、項目總結制度1 1、上海公司人力資源部、總辦提出的：、上海公司人力資源部、總辦提出的：（1 1）東京建物如何進行業(yè)務流程進行整合和管理？）東京建物如何進行業(yè)務流程進行整合和管理？（2 2）東京建物內部如何對企業(yè)標準、企業(yè)文化進行管理？）東京建物內部如何對企業(yè)標準、企業(yè)文化進行管理？本周重點研究問題本周重點研究問題2 2、上海公司財務部提出的：、上海公司財務部提出的：（1 1）東京建物的報銷、付款審批等業(yè)務如何進行

3、操作？）東京建物的報銷、付款審批等業(yè)務如何進行操作？4 4、區(qū)域本部設計管理部提出的：、區(qū)域本部設計管理部提出的：（1 1）東京建物如何對設計合作伙伴進行評估、評估結果如何應用？）東京建物如何對設計合作伙伴進行評估、評估結果如何應用？（2 2）東京建物如何對項目設計文件進行管理和分享？）東京建物如何對項目設計文件進行管理和分享？3 3、區(qū)域本部企劃部、上海公司項目發(fā)展部提出的：、區(qū)域本部企劃部、上海公司項目發(fā)展部提出的：（1 1）東京建物如何對土地獲取進行標準化的決策？）東京建物如何對土地獲取進行標準化的決策？綜合管理平臺、新項目決策、項目總結制度綜合管理平臺、新項目決策、項目總結制度（一）背

4、景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺之前，通過第一次和本次在東京建物的交流學習，向公司匯報了很多東建之前，通過第一次和本次在東京建物的交流學習，向公司匯報了很多東建在業(yè)務操作層面的優(yōu)秀做法和工具。包括：在業(yè)務操作層面的優(yōu)秀做法和工具。包括：項目標準開發(fā)流程、東京未來建物會議、式樣書、標準圖、Brillia規(guī)劃設計指引、標準銷售方法、標準的市場調研、以客戶為中心的定價方法這些優(yōu)秀的做法和工具為東京建物實現這些優(yōu)秀的做法和工具為東京建物實現“客戶、效率客戶、效率”、實現經營業(yè)績提、實現經營業(yè)績提升提供了有力的支撐。升提供了有力的支撐。但是，僅

5、靠這些操作層面的工具和做法，還不能完全支撐東京建物的優(yōu)秀但是，僅靠這些操作層面的工具和做法，還不能完全支撐東京建物的優(yōu)秀表現。表現。（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺首先，這些工具的量非常大，且交叉關系復雜，這使得：首先，這些工具的量非常大，且交叉關系復雜，這使得：“如何理順工具間的相互關系、并保證各項工具在實際運營中得到有效執(zhí)如何理順工具間的相互關系、并保證各項工具在實際運營中得到有效執(zhí)行行”成為東京建物需要面臨的成為東京建物需要面臨的第一個挑戰(zhàn)第一個挑戰(zhàn)。事 業(yè) 部品質管理部開發(fā)企畫部支持監(jiān)督支持監(jiān)督運用運用項目標準開發(fā)流程

6、項目標準開發(fā)流程 東京未來建物會議東京未來建物會議式樣書式樣書標準圖標準圖Brillia規(guī)劃設計指引規(guī)劃設計指引用客戶評價項目操作用客戶評價項目操作（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺其次，這些工具各自只針對一個業(yè)務方面發(fā)生作用，這使得：其次，這些工具各自只針對一個業(yè)務方面發(fā)生作用，這使得：“如何將這些工具整合為一個系統，為公司整體運營發(fā)揮作用如何將這些工具整合為一個系統，為公司整體運營發(fā)揮作用”成為東京成為東京建物需要面臨的建物需要面臨的第二個挑戰(zhàn)第二個挑戰(zhàn)。“客 戶”“效 率”業(yè)務層面：專項業(yè)務工具開發(fā)公司層面：從戰(zhàn)略出發(fā)系統

7、整合從從“客戶、效率客戶、效率”出發(fā)，各專業(yè)都進行了專項業(yè)務工具的開發(fā)。但是，如果在公司出發(fā)，各專業(yè)都進行了專項業(yè)務工具的開發(fā)。但是，如果在公司層面不能將這些工具整合成系統的話，仍很難支撐層面不能將這些工具整合成系統的話，仍很難支撐“客戶、效率客戶、效率”的實現。的實現。（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺如此大量的業(yè)務工具，都需要員工在實際工作中使用和落實，這使得：如此大量的業(yè)務工具，都需要員工在實際工作中使用和落實，這使得：“如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員工能夠簡便的運用這些工具如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員工能夠

8、簡便的運用這些工具”成為東京建物需要面臨的成為東京建物需要面臨的第三個挑戰(zhàn)第三個挑戰(zhàn)。（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺綜上，在建立了一系列高效的標準化業(yè)務工具之后，東京建物必須面對三綜上，在建立了一系列高效的標準化業(yè)務工具之后，東京建物必須面對三個方面的挑戰(zhàn)：個方面的挑戰(zhàn)：p 挑戰(zhàn)一：如何理順工具間的相互關系、并保證各項挑戰(zhàn)一：如何理順工具間的相互關系、并保證各項工具在實際運營中得到有效執(zhí)行；工具在實際運營中得到有效執(zhí)行；p 挑戰(zhàn)二：如何將這些工具整合為一個系統，為公司挑戰(zhàn)二：如何將這些工具整合為一個系統，為公司整體運營發(fā)揮作

9、用；整體運營發(fā)揮作用；p 挑戰(zhàn)三：如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員挑戰(zhàn)三：如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員工能夠簡便的運用這些工具；工能夠簡便的運用這些工具；“工作流管理工作流管理”“培訓、分享培訓、分享”“業(yè)務整合業(yè)務整合”“戰(zhàn)略落實戰(zhàn)略落實”（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺其實，在交流過程中，各部門提出的問題也指向了這些方面，我們在變革其實，在交流過程中，各部門提出的問題也指向了這些方面，我們在變革過程中可能遇到了與東京建物同樣的挑戰(zhàn)：過程中可能遇到了與東京建物同樣的挑戰(zhàn)：（1 1）如何進行流程的整合和管理？）如何

10、進行流程的整合和管理？（2 2）如何對企業(yè)標準、企業(yè)文化進行管理？）如何對企業(yè)標準、企業(yè)文化進行管理？（3 3）如何保證標準工具在業(yè)務工作中得到有效實施？）如何保證標準工具在業(yè)務工作中得到有效實施？（4 4）如何把公司戰(zhàn)略落實到項目運營中去？）如何把公司戰(zhàn)略落實到項目運營中去？ “工作流管理工作流管理”“培訓、分享培訓、分享”“業(yè)務整合業(yè)務整合”“戰(zhàn)略落實戰(zhàn)略落實”（一）背景介紹：（一）背景介紹：1、“整合整合”的困擾：的困擾：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺我們在變革過程中，針對我們在變革過程中，針對“客戶、效率客戶、效率”在單項業(yè)務點的攻關上取得了比在單項業(yè)務點的攻關上取得了比較好的成

11、果，建立了一系列標準工具，但由于缺少整體的整合和梳理，這較好的成果，建立了一系列標準工具，但由于缺少整體的整合和梳理，這些工具的效用并沒有得到完全的發(fā)揮：些工具的效用并沒有得到完全的發(fā)揮：p 各專業(yè)根據自身業(yè)務需要建立新平臺，導致操作的員工或部門同樣的數各專業(yè)根據自身業(yè)務需要建立新平臺，導致操作的員工或部門同樣的數據要輸入不同的平臺。造成效率的降低。據要輸入不同的平臺。造成效率的降低。p 建立了會議體系，但由于和實際開發(fā)流程的決策點交圈不夠，導致執(zhí)行建立了會議體系，但由于和實際開發(fā)流程的決策點交圈不夠，導致執(zhí)行困難。困難。p 由于新工具開發(fā)缺少系統性的整合，員工在日常工作中不得不在新工具由于新

12、工具開發(fā)缺少系統性的整合，員工在日常工作中不得不在新工具和平臺中不停轉換，影響工作效率和質量。和平臺中不停轉換，影響工作效率和質量。p （二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺面對前面提到的挑戰(zhàn)，東京建物的做法是面對前面提到的挑戰(zhàn)，東京建物的做法是打造一個綜合管理平臺打造一個綜合管理平臺本次，借助參與東京建物開發(fā)工作的機會，對東京建物的綜合管理平臺進行了使用。本次，借助參與東京建物開發(fā)工作的機會，對東京建物的綜合管理平臺進行了使用。充分體會到了這套系統的充分體會到

13、了這套系統的整合性和便利性。整合性和便利性。東京建物的綜合管理平臺是在東京建物的綜合管理平臺是在IBM的的“Lotus Notes”軟件基礎上二次開發(fā)的。軟件基礎上二次開發(fā)的。東京建物Lotus Notes平臺流程管理計劃管理運營管理工具整合戰(zhàn)略監(jiān)控綜合簡便可控在東京建物會發(fā)現一個比較有意思的現象，所有員工在東京建物會發(fā)現一個比較有意思的現象，所有員工的筆記本電腦顯示屏上幾乎都是同樣的頁面。這個頁的筆記本電腦顯示屏上幾乎都是同樣的頁面。這個頁面，就是東京建物綜合管理平臺面，就是東京建物綜合管理平臺Lotus Notes的主頁面。的主頁面。（1）平臺主頁面介紹）平臺主頁面介紹（二）東京建物的（二

14、）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺基本功能區(qū)：基本功能區(qū)：電子郵件電子郵件聯系簿（含外部聯系簿（含外部合作伙伴）合作伙伴）日程安排表日程安排表個人任務表個人任務表業(yè)務信息公示板業(yè)務信息公示板工作空間（共享）工作空間（共享）會議室預約等會議室預約等標準工具區(qū)：標準工具區(qū)：內部規(guī)程閱覽內部規(guī)程閱覽標準合同閱覽標準合同閱覽房地產法律條文房地產法律條文內部標準閱覽內部標準閱覽培訓計劃（含個人）培訓計劃（含個人）公司戰(zhàn)略及經營計公司戰(zhàn)略及經營計劃（含完成情況）劃（含完成情況）相關部門協作

15、區(qū)：相關部門協作區(qū)：可以查詢公司其它可以查詢公司其它部門的工作計劃、部門的工作計劃、日程安排、個人分日程安排、個人分工等，便于協作。工等，便于協作。勞動組合揭示板：勞動組合揭示板：相當于工會，在此相當于工會，在此處進行咨詢、信息處進行咨詢、信息公示等公示等業(yè)務管理工具區(qū)：業(yè)務管理工具區(qū)：在此處連接所有員在此處連接所有員工工作需使用的工工工作需使用的工具：具：E-brillia系統（住系統（住宅事業(yè)開發(fā)系統）宅事業(yè)開發(fā)系統）預算管理系統（項預算管理系統（項目預算管理，含報目預算管理，含報銷）銷）內部審批系統等內部審批系統等團隊日程管理功能：團隊日程管理功能：與我們的員工自發(fā)使用與我們的員工自發(fā)使

16、用Outlook日程管理不同，東京建日程管理不同，東京建物的綜合管理平臺實現了團隊日程管理的功能：物的綜合管理平臺實現了團隊日程管理的功能：工作安排透明化：工作安排透明化：員工不僅能看到自己的工作安排、還能看到部門同時員工不僅能看到自己的工作安排、還能看到部門同時的工作安排、還能看到協作部門的工作安排、還能看的工作安排、還能看到協作部門的工作安排、還能看到本部長等決策領導的工作安排。到本部長等決策領導的工作安排。減少了縱向、橫向協作的溝通成本，提升工作效率。減少了縱向、橫向協作的溝通成本，提升工作效率。（2）團隊的日程管理功能）團隊的日程管理功能（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus No

17、tesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺效率的來源：效率的來源：我們經常會驚詫，東京建物的員工如何能如此高效地我們經常會驚詫，東京建物的員工如何能如此高效地完成和我們相同的工作內容。其中事業(yè)部和成本管理完成和我們相同的工作內容。其中事業(yè)部和成本管理部同事非常希望了解東京建物如何制訂合同和管理：部同事非常希望了解東京建物如何制訂合同和管理：文本全部標準化：文本全部標準化：東京建物的綜合管理平臺的東京建物的綜合管理平臺的“標準文本標準文本”功能就能解功能就能解答這個問題。以其中的標準合同為例，不只是事業(yè)部，答這個問

18、題。以其中的標準合同為例，不只是事業(yè)部，包括購買土地在內的所有合同都是標準化的。包括購買土地在內的所有合同都是標準化的。并且，員工在按照標準文本簽訂合同后，自動上傳至并且，員工在按照標準文本簽訂合同后，自動上傳至合同管理系統。管理也高效化了。合同管理系統。管理也高效化了。（3）標準文本（合同）查詢）標準文本（合同）查詢（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺如何將各項目的經營計劃與公司經營計劃關聯起來？如何將各項目的經營計劃與公司經營計劃關聯起來？并進行實時地過程

19、復合和管理？如何保證項目開發(fā)滿并進行實時地過程復合和管理？如何保證項目開發(fā)滿足公司戰(zhàn)略要求？：足公司戰(zhàn)略要求？：戰(zhàn)略和經營計劃管理公示化：戰(zhàn)略和經營計劃管理公示化：東京建物的公司企劃部（戰(zhàn)略及運營管理部門）負責，東京建物的公司企劃部（戰(zhàn)略及運營管理部門）負責，在綜合管理平臺上建立在綜合管理平臺上建立“戰(zhàn)略和經營計劃管理戰(zhàn)略和經營計劃管理”單元，單元，將公司經營計劃與部門經營計劃、項目經營計劃關聯將公司經營計劃與部門經營計劃、項目經營計劃關聯起來。起來。以事業(yè)部員工為例，他不僅可以查詢到本人所負責項以事業(yè)部員工為例，他不僅可以查詢到本人所負責項目的經營計劃的完成情況，還可以一目了然的看到自目的經

20、營計劃的完成情況，還可以一目了然的看到自己負責項目對部門、公司經營計劃的影響和所占份量。己負責項目對部門、公司經營計劃的影響和所占份量。（4）戰(zhàn)略及經營計劃管理）戰(zhàn)略及經營計劃管理（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺業(yè)務信息公示板：業(yè)務信息公示板：將公司內部所有業(yè)務信息分類發(fā)布，便于員工迅速了將公司內部所有業(yè)務信息分類發(fā)布，便于員工迅速了解和應用。解和應用。（5）業(yè)務信息公示）業(yè)務信息公示（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Not

21、es：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺E-brillia平臺是東建綜合管理平臺的子平臺之一，專供項目開發(fā)使用。其平臺是東建綜合管理平臺的子平臺之一，專供項目開發(fā)使用。其中納入了中納入了“標準事業(yè)開發(fā)流程（會議體系）標準事業(yè)開發(fā)流程（會議體系）”、“式樣書式樣書”、“標準銷售標準銷售流程流程”等，將所

22、有開發(fā)項目所需使用的標準工具整合為一個整體，供事業(yè)等，將所有開發(fā)項目所需使用的標準工具整合為一個整體，供事業(yè)部人員和相關支持部門員工簡便的操作和使用。功能包括：部人員和相關支持部門員工簡便的操作和使用。功能包括： 項目開發(fā)流程管理項目開發(fā)流程管理 項目運營管理項目運營管理 項目決策管理項目決策管理 項目業(yè)務資料管理項目業(yè)務資料管理 項目客戶管理項目客戶管理東京建物的員工只需要按照東京建物的員工只需要按照E-brillia平臺規(guī)定平臺規(guī)定的步驟進行工作、填寫相關信息，那所有東京的步驟進行工作、填寫相關信息，那所有東京建物的標準工具就自然被運用了，供會議決策建物的標準工具就自然被運用了，供會議決策

23、使用的標準文本也就自動生成了。使用的標準文本也就自動生成了。將復雜的項目開發(fā)將復雜的項目開發(fā)“簡單化簡單化”。開發(fā)業(yè)務資料區(qū)：管理所有項目相關業(yè)務資料開發(fā)業(yè)務資料區(qū)：管理所有項目相關業(yè)務資料包括：包括：“客戶評估周報客戶評估周報”、“經營目標完成經營目標完成”、“廣告宣傳資料廣告宣傳資料”、“項目開發(fā)相關（設計資料、合同等）項目開發(fā)相關（設計資料、合同等）”、“歷次會議資料歷次會議資料”、“銷售中心及樣板房設計銷售中心及樣板房設計”、“項目計劃管理項目計劃管理”、“成本管理成本管理”等等（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus

24、 NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺客戶資料管理：客戶資料管理：東京建物的客戶資料管理不只包括客戶的基本信息，而是與東京建物的客戶資料管理不只包括客戶的基本信息，而是與標準客標準客戶信息調研表戶信息調研表結合，對客戶來參觀時間、意向、購房動作等進行詳結合，對客戶來參觀時間、意向、購房動作等進行詳細的記錄，便于多維度的分析客戶。細的記錄，便于多維度的分析客戶。由于保密級別的關系，無法獲得客戶管理頁面的具體截圖。但上海公由于保密級別的關系，無法獲得客戶管理頁面的具體截圖。但上海公司企劃營銷來考察時，曾經一

25、同閱覽了東京建物對傅桑的客戶信息管司企劃營銷來考察時，曾經一同閱覽了東京建物對傅桑的客戶信息管理，非常詳細和標準化，可追溯性非常強。理，非常詳細和標準化，可追溯性非常強。項目成本管理系統：項目成本管理系統：不僅包括詳細的成本測算。而且對項目每個決策點時成本的變化作不僅包括詳細的成本測算。而且對項目每個決策點時成本的變化作了非常詳細的記錄：什么原因、誰批準、對項目經營的影響等。了非常詳細的記錄：什么原因、誰批準、對項目經營的影響等。使得成本管理具有很高的可追溯性。使得成本管理具有很高的可追溯性。（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lo

26、tus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺項目計劃管理系統：項目計劃管理系統：不僅有項目銷售計劃、設計、銷售中心等單項業(yè)務計劃的完成情況，不僅有項目銷售計劃、設計、銷售中心等單項業(yè)務計劃的完成情況，也對項目開發(fā)重要控制節(jié)點進行控制：也對項目開發(fā)重要控制節(jié)點進行控制：原計劃是怎樣的？實際完成情況是怎樣的？如有變動，是誰批準的？原計劃是怎樣的？實際完成情況是怎樣的？如有變動，是誰批準的？（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus Notes

27、Lotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺項目業(yè)務資料管理：項目業(yè)務資料管理：包括對設計、銷售、廣告等業(yè)務資料進行標準化分類和管理。包括對設計、銷售、廣告等業(yè)務資料進行標準化分類和管理。本處以廣告宣傳相關資料為例：本處以廣告宣傳相關資料為例：包括：銷售圖紙、設計圖紙、選裝方案圖集、價格提示表、廣告寫包括：銷售圖紙、設計圖紙、選裝方案圖集、價格提示表、廣告寫真、真、CG、銷售中心設計圖及展示方案等。、銷售中心設計圖及展示方案等。（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建

28、物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺項目會議資料管理：項目會議資料管理：東京建物的會議是標準化的，會議資料也是標準化的。東京建物的會議是標準化的，會議資料也是標準化的。對會議資料的填寫和管理也是標準化的：對會議資料的填寫和管理也是標準化的：事業(yè)部員工在事業(yè)部員工在E-brillia平臺填寫了各項資料后，直接打印提供會議平臺填寫了各項資料后，直接打印提供會議審閱。并在審閱。并在E-brillia平臺存檔，可追溯。平臺存檔，可追溯。（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-bril

29、lia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺項目經營（收支）管理：項目經營（收支）管理：對于項目的經營計劃進展情況實時更新，使事業(yè)部等項目參與部門對于項目的經營計劃進展情況實時更新，使事業(yè)部等項目參與部門對項目經營進展一目了然。對項目經營進展一目了然。（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管

30、理平臺高效的綜合管理平臺項目周報管理：項目周報管理：之前，向大家匯報過東京建物以客戶評價為中心的項目周報：之前，向大家匯報過東京建物以客戶評價為中心的項目周報：這個周報也是在這個周報也是在E-brillia平臺自動生成的。平臺自動生成的。在現場銷售人員將客戶反饋結果輸入在現場銷售人員將客戶反饋結果輸入E-brillia平臺后，系統會自動平臺后，系統會自動生成客戶評價周報，供事業(yè)開發(fā)相關人員檢討使用。生成客戶評價周報，供事業(yè)開發(fā)相關人員檢討使用。（6）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺）事業(yè)（項目）開發(fā)平臺E-brillia（二）東京建物的（二）東京建物的Lotus NotesLotus Notes：2、東京

31、建物綜合管理平臺介紹：、東京建物綜合管理平臺介紹：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺（三）小結（三）小結東京建物通過建立東京建物通過建立“綜合管理平臺綜合管理平臺Lotus Notes”，解決了業(yè)務流程梳，解決了業(yè)務流程梳理和管理、提升工作效率、戰(zhàn)略分解和監(jiān)控等公司層面的挑戰(zhàn)，具體包括：理和管理、提升工作效率、戰(zhàn)略分解和監(jiān)控等公司層面的挑戰(zhàn)，具體包括：高效的綜合管理平臺高效的綜合管理平臺p 挑戰(zhàn)一：如何理順工具間的相互關系、并保證各項工具在實際運營中得到有效執(zhí)行；挑戰(zhàn)一：如何理順工具間的相互關系、并保證各項工具在實際運營中得到有效執(zhí)行；p 挑戰(zhàn)二：如何將這些工具整合為一個系統，為公司整體運營

32、發(fā)揮作用；挑戰(zhàn)二：如何將這些工具整合為一個系統，為公司整體運營發(fā)揮作用；p 挑戰(zhàn)三：如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員工能夠簡便的運用這些工具；挑戰(zhàn)三：如何對員工進行培訓、分享，并盡量使員工能夠簡便的運用這些工具；個人認為，東京建物的個人認為，東京建物的“綜合管理平臺綜合管理平臺Lotus Notes”最大的借鑒意義最大的借鑒意義不僅在于這個高效平臺本身，還在于建立這個平臺的理念：各項業(yè)務工具的不僅在于這個高效平臺本身，還在于建立這個平臺的理念：各項業(yè)務工具的開發(fā)只有經過公司的綜合整合后，才能更有效率的指向戰(zhàn)略目標。開發(fā)只有經過公司的綜合整合后，才能更有效率的指向戰(zhàn)略目標。（一）新項目決策方

33、法介紹：（一）新項目決策方法介紹：1、責任部門：、責任部門：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策住宅土地獲取工作由東京建物住宅事業(yè)本部住宅土地獲取工作由東京建物住宅事業(yè)本部“住宅情報開發(fā)部住宅情報開發(fā)部”負責負責：住宅事業(yè)本部住宅事業(yè)本部開發(fā)企畫部開發(fā)企畫部住宅事業(yè)住宅事業(yè)1部部住宅事業(yè)住宅事業(yè)2部部情報開發(fā)第情報開發(fā)第1組組情報開發(fā)第情報開發(fā)第2組組情報開發(fā)第情報開發(fā)第3組組情報開發(fā)第情報開發(fā)第4組組負責普通渠道的負責普通渠道的住宅用地獲取住宅用地獲?。ㄙ徺I、合作等）（購買、合作等）負責舊住宅改建類的土地獲取負責舊住宅改建類的土地獲取（日本法律規(guī)定，如果一棟房屋（日本法律規(guī)定，如

34、果一棟房屋80%以上的業(yè)以上的業(yè)主同意對該住房進行改建，則該房屋的管理組主同意對該住房進行改建，則該房屋的管理組合有權代表所有業(yè)主洽談和委托土地改建事宜，合有權代表所有業(yè)主洽談和委托土地改建事宜，改建所帶來的收益，由業(yè)主共同所有）改建所帶來的收益，由業(yè)主共同所有）情報開發(fā)部情報開發(fā)部（13人）人）（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：2、新項目獲取工作流程：、新項目獲取工作流程：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策東京建物的新項目獲取也是資源整合的工作模式，由情報開發(fā)部整合內外東京建物的新項目獲取也是資源整合的工作模式，由情報開發(fā)部整合內外部資源對土地進行分析和制定獲

35、取方案：部資源對土地進行分析和制定獲取方案：（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策在第一次學習報告在第一次學習報告12東京建物土地獲取流程東京建物土地獲取流程已經對東京建物的土已經對東京建物的土地獲取和決策方法作了相關介紹。地獲取和決策方法作了相關介紹。本次通過參與東京建物新項目獲取工作的機會得到了東京建物新項目決策本次通過參與東京建物新項目獲取工作的機會得到了東京建物新項目決策的全套資料，在此進行匯報。的全套資料，在此進行匯報?！坝玫厝〉脮h用地取得會議”，是東京建物進行新項目決策的會

36、議。，是東京建物進行新項目決策的會議。（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第一部分：第一部分：用地取得會議表用地取得會議表用地取得會議表用地取得會議表，是用地取得會議的標準決策工具。，是用地取得會議的標準決策工具。p項目基本情況介紹：項目基本情況介紹：規(guī)劃條件、交通、法規(guī)限制等規(guī)劃條件、交通、法規(guī)限制等p交易情況介紹：交易情況介紹：交易方式、費用承擔、競爭對交易方式、費用承擔、競爭對手等手等p周邊配套介紹：周邊配套介紹：教育、商業(yè)、醫(yī)療、不利等。教育、商業(yè)、醫(yī)療、不利等。p市場（參考項

37、目）介紹：市場（參考項目）介紹：周邊市場、客戶、產品、價格周邊市場、客戶、產品、價格等。等。p項目企劃介紹：項目企劃介紹：目標客戶群、基本設計方案、目標客戶群、基本設計方案、式樣等級選擇、成本、售價等式樣等級選擇、成本、售價等p項目開發(fā)計劃：項目開發(fā)計劃：開發(fā)決策節(jié)點、重要節(jié)點安排開發(fā)決策節(jié)點、重要節(jié)點安排p項目經營計劃：項目經營計劃：銷售額、利潤率、結算計劃等銷售額、利潤率、結算計劃等（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第二部分：周邊項目調研第二部分：周邊項目調研根據東京建物標準要求

38、，進行周邊參考案例調研。根據東京建物標準要求，進行周邊參考案例調研。具體介紹請參見具體介紹請參見東京建物學習東京建物學習12土地獲取流程土地獲取流程（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第三部分：事業(yè)計畫書第三部分：事業(yè)計畫書東京建物項目檔案東京建物項目檔案在購買土地時，必須完成項目的在購買土地時，必須完成項目的事業(yè)計畫書事業(yè)計畫書該該計畫書計畫書中包括：中包括：p 成本（土地、建筑、裝修等）成本（土地、建筑、裝修等）p 費用（管理費、稅費等）費用（管理費、稅費等）p 經營目標（銷售金額

39、、銷售凈利率等）經營目標（銷售金額、銷售凈利率等）p 項目計劃（開發(fā)計劃、資金計劃、銷售計劃等）項目計劃（開發(fā)計劃、資金計劃、銷售計劃等）事業(yè)計畫書事業(yè)計畫書從用地取得會議確定后，在之后從用地取得會議確定后，在之后的每一個項目決策點都要對照進行檢討。并記錄的每一個項目決策點都要對照進行檢討。并記錄變化情況，供反省和追溯。變化情況，供反省和追溯。（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第四部分：用地取得檢查表第四部分：用地取得檢查表項目發(fā)展人員的工具項目發(fā)展人員的工具用地取得檢查表用地取得檢

40、查表是東京建物為項目發(fā)展人員是東京建物為項目發(fā)展人員制定的標準工作工具。在購買土地時，項目發(fā)展制定的標準工作工具。在購買土地時，項目發(fā)展人員對照人員對照用地取得檢查表用地取得檢查表逐項的核對項目屬逐項的核對項目屬性和情況，以達到充分了解土地情況、避免風險性和情況，以達到充分了解土地情況、避免風險的目的。的目的。檢查內容包括：檢查內容包括：周邊道路、規(guī)劃條件、開發(fā)關系、設備配套、土周邊道路、規(guī)劃條件、開發(fā)關系、設備配套、土地污染、周邊配套、土地權屬及證照等。地污染、周邊配套、土地權屬及證照等。（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化

41、指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第五部分：項目基本設計方案（擴初）第五部分：項目基本設計方案（擴初）按照東京建物的標準流程，從獲取土地信息開始，按照東京建物的標準流程，從獲取土地信息開始，即委托設計單位進行基本設計（擴初）。在土地即委托設計單位進行基本設計（擴初）。在土地購買決策時，必須根據基本設計方案對項目進行購買決策時，必須根據基本設計方案對項目進行審核。審核。（一）新項目決策方法介紹：（一）新項目決策方法介紹：3、新項目決策標準資料：、新項目決策標準資料：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策第六部分：想定價格表第六部分：想定價格表日本國土面積較小，土地競爭十分激烈。

42、因此，日本國土面積較小，土地競爭十分激烈。因此，在新項目決策時，對項目未來的售價制定十分重在新項目決策時，對項目未來的售價制定十分重要。要。為了能夠完全挖掘自身的競買能力，在新項目決為了能夠完全挖掘自身的競買能力，在新項目決策時，東京建物要求項目發(fā)展部門聯合市場部門，策時，東京建物要求項目發(fā)展部門聯合市場部門，根據基本設計方案，制定細化到每一套住房的根據基本設計方案，制定細化到每一套住房的想定價格表想定價格表。（二）沒有（二）沒有PPPP的新項目決策會：的新項目決策會：標準化指引下的新項目決策標準化指引下的新項目決策上述向大家介紹的資料，就是東京建物在上述向大家介紹的資料，就是東京建物在“用地

43、取得會議用地取得會議”上實際使用的上實際使用的資料。資料。從資料內容上來看，與我們的新項目決策體系并沒有大的不同。從資料內容上來看，與我們的新項目決策體系并沒有大的不同。通過本次通過本次實際參與東京建物新項目決策會，個人最大的感受其實并不在于決策會的實際參與東京建物新項目決策會，個人最大的感受其實并不在于決策會的“內容內容”，而是在于決策會的，而是在于決策會的“形式形式”。與我們相比，東京建物新項目決策會最大的不同在于：與我們相比，東京建物新項目決策會最大的不同在于：“沒有沒有PP”。其實，不僅是新項目決策會，東京建物的所有會議都不使用其實，不僅是新項目決策會，東京建物的所有會議都不使用PP。

44、會議完全。會議完全使用使用標準開發(fā)流程（會議體系）標準開發(fā)流程（會議體系）中規(guī)定的各項標準資料。中規(guī)定的各項標準資料。員工利用員工利用E-brillia平臺工作平臺工作生成生成標準文件標準文件使用使用會議（開發(fā)決策點）會議（開發(fā)決策點）（一）總結是為未來做準備：（一）總結是為未來做準備：東京建物的項目總結制度東京建物的項目總結制度在東京建物的在東京建物的標準開發(fā)流程標準開發(fā)流程的會議體系中，最后一個會議是的會議體系中，最后一個會議是“項目總項目總結會議結會議”?！绊椖靠偨Y會議項目總結會議”由事業(yè)部牽頭，對項目操作的各個方面進行總結，其目由事業(yè)部牽頭，對項目操作的各個方面進行總結，其目的如下：的

45、如下：p 總結項目操作得失總結項目操作得失為后續(xù)項目提供經驗。為后續(xù)項目提供經驗。p 對合作資源進行評價對合作資源進行評價評價結果輸入合作資源庫，供后續(xù)參考。評價結果輸入合作資源庫，供后續(xù)參考?！绊椖靠偨Y會項目總結會”，是開發(fā)流程的最后一個規(guī)定會議，是開發(fā)流程的最后一個規(guī)定會議（二）（二）項目驗證表項目驗證表介紹：介紹：東京建物的項目總結制度東京建物的項目總結制度“項目總結會議項目總結會議”也有自己的標準工具也有自己的標準工具項目驗證表項目驗證表項目驗證表項目驗證表由各支持部門負責填寫，事業(yè)部負責匯總和最后總結。由各支持部門負責填寫，事業(yè)部負責匯總和最后總結。項目驗證表項目驗證表的結果由開發(fā)企畫部負責匯總、分析，為標準化工具開發(fā)的結果由開發(fā)企畫部負責匯總、分析，為標準化工具開發(fā)和檢討、合作伙伴選擇等工作提供依據。和檢討、合作伙伴選擇等工作提供依據。p對項目開發(fā)計劃執(zhí)行情況進對項目開發(fā)計劃執(zhí)行情況進行總結。行總結。p對商品企畫進行總結：對商品企畫進行總結：主要檢討市場選擇、客戶定位、主要檢討市場選擇、客戶定位、產品設計等方面的得失。產品設計等方面的得失。p對合作伙伴進行評估對合作伙伴進行評估（二）（二）項目驗證表項目驗證表介紹：介紹：東京建物的項目總結制度東京建物的項目總結制度（二）（二）項目驗證表項目驗證表介紹：介紹：東京建物的項目總結制度東京建物的項目總結