房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系專題培訓(xùn)報(bào)告

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系艾克咨詢推薦：專題培訓(xùn)報(bào)告Special training report1單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！提綱2前言適用范圍制定住宅銷售價(jià)格的過程住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分定價(jià)信息的調(diào)研與分析單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)

2、領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！前言一、意義p在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，【對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言】，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定公司市場(chǎng)份額和盈利率的最重要因素之一；【對(duì)購買者而言】，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；【對(duì)市場(chǎng)營銷而言】，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定預(yù)期銷售收入的最關(guān)鍵因素。p房地產(chǎn)銷售價(jià)格也是營銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而迅速變化。p制定產(chǎn)品銷售價(jià)格是發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場(chǎng)的有效手段和強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。在制定價(jià)格中，如何依據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)、準(zhǔn)確地加以修改或調(diào)整，如何同營銷

3、組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場(chǎng)定位戰(zhàn)略中的重要內(nèi)在因素加以運(yùn)用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個(gè)主要課題。p住宅單位銷售價(jià)格制定是否合理直接取決于銷售價(jià)格系數(shù)，而影響銷售價(jià)格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。3單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！前言一、意義p本培訓(xùn)的宏觀指導(dǎo)性。不同的項(xiàng)目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項(xiàng)目的個(gè)性也不相同。在住宅產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中把握住宅單位的均好性，通過制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品功能及性能

4、進(jìn)行量化，確定其銷售價(jià)格，才能使住宅產(chǎn)品達(dá)到性價(jià)比的同一性和均勻度，實(shí)現(xiàn)銷售速度的均勻性。在使用本培訓(xùn)時(shí)，應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜、因項(xiàng)目制宜，有機(jī)地結(jié)合本培訓(xùn)的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷售價(jià)格系數(shù)，避免對(duì)本培訓(xùn)的過度依賴。4單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！提綱5前言適用范圍制定住宅銷售價(jià)格的過程住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分定價(jià)信息的調(diào)研與分析單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在

5、 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！適用范圍p適用于大部分一、二、三線城市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，均可參照此培訓(xùn)制定銷售價(jià)格系數(shù)。p本培訓(xùn)僅限于住宅項(xiàng)目，公寓、商業(yè)、寫字樓等非住宅項(xiàng)目均不在本培訓(xùn)的研究范圍之內(nèi)。住宅項(xiàng)目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種物業(yè)類型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。p別墅類包括【獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房】；p多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；p小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；p高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。6單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克

6、咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！適用范圍p住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：p別墅類布置；p多層布置；p小高層布置；p高層布置；p別墅類、多層混合布置；p別墅類、小高層混合布置；7p別墅類、高層混合布置；p別墅類、多層、小高層混合布置；p別墅類、小高層、高層混合布置；p多層、小高層混合布置；p多層、高層混合布置；p多層、小高層、高層混合布置；p小高層、高層混合布置；p別墅類、多層、小高層、高層混合布置；p其它住宅樓型布置形式。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地

7、產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！提綱8前言適用范圍制定住宅銷售價(jià)格的過程住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分定價(jià)信息的調(diào)研與分析單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！制定住宅銷售價(jià)格的過程一、定價(jià)信息的調(diào)研和分析p定價(jià)信息調(diào)研要求對(duì)住宅銷售價(jià)格相關(guān)的市場(chǎng)信息及項(xiàng)目自身特征進(jìn)行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過定價(jià)信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的要求、對(duì)地理位置

8、的要求等等；了解項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等等產(chǎn)品特征，進(jìn)而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略等。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價(jià)格的主要因素，定價(jià)信息調(diào)研的主要內(nèi)容會(huì)在下面詳細(xì)闡述。9單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！制定住宅銷售價(jià)格的過程二、確定項(xiàng)目總體均價(jià)及分期均價(jià)p確定項(xiàng)目總體均價(jià)是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項(xiàng)目經(jīng)營利潤的高低，反映了開發(fā)商的經(jīng)營理念，一切銷售價(jià)格制定過程均以此為主軸。確定總體均價(jià)時(shí)，要

9、在考慮內(nèi)外部因素及定價(jià)信息的基礎(chǔ)上，洞察目標(biāo)客戶的價(jià)值取向，衡量目標(biāo)客戶的銷售價(jià)格接受能力。有的項(xiàng)目規(guī)模較大，可能會(huì)分期進(jìn)行開發(fā)，這就需要在總體均價(jià)確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對(duì)位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素，在總體均價(jià)的基礎(chǔ)上確定各個(gè)分期的均價(jià)。但是，住宅項(xiàng)目不論如何定價(jià)，最后都必須符合市場(chǎng)需求規(guī)律，接受市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)。10單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！制定住宅銷售價(jià)格的過程三、制定銷售價(jià)格系數(shù)、確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重p制定銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)主要考慮住宅

10、產(chǎn)品個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，由于住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部因素的差異，購買者對(duì)住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價(jià)格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一住宅單位的積分不同。11單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！制定住宅銷售價(jià)格的過程四、評(píng)分、制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)p根據(jù)這些系數(shù)來確定住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)及價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并試算

11、出每一套單位的銷售價(jià)格。這種價(jià)格計(jì)算方法對(duì)住宅單位的相關(guān)指標(biāo)及權(quán)重系數(shù)進(jìn)行了較為客觀的評(píng)估，因而能夠比較準(zhǔn)確地反映出每一住宅單位合理、科學(xué)的價(jià)格及各住宅單位之間地相互價(jià)格關(guān)系。12單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！提綱13前言適用范圍制定住宅銷售價(jià)格的過程住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分定價(jià)信息的調(diào)研與分析單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助

12、客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則一、市場(chǎng)導(dǎo)向原則p在制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要深入開展定價(jià)信息調(diào)研，仔細(xì)分析市場(chǎng)及反饋信息，注重收集市場(chǎng)同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶群、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目其它指標(biāo)等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣勢(shì)，制定出合理的系數(shù)指標(biāo)。14單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則二、住宅單位性價(jià)比分布均好性原則p住宅單位的

13、性能與其銷售價(jià)格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價(jià)格也相對(duì)較高，反之亦然。在制定銷售價(jià)格系數(shù)過程中，需要仔細(xì)研究項(xiàng)目特點(diǎn)及每一套單位的特性等信息，并通過制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重及評(píng)分，使住宅單位的性能與其市場(chǎng)價(jià)值匹配，項(xiàng)目整體性價(jià)比分布均好，在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達(dá)到相同的、合理的銷售速度。15案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報(bào)項(xiàng)目單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則二、住宅單位性價(jià)比分布均好性原則

14、16案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報(bào)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議-項(xiàng)目整體規(guī)劃建議（變電站不能拆遷） 住宅超市購物中心廳堂步行街酒店公寓北廳堂步行街酒店地下超市購物中心公寓住宅備注：若變電站可以拆遷，但仍在本項(xiàng)目地塊內(nèi)，建議不做拆遷位置處理，原因：1、發(fā)到任何位置不如目前為止更合（緊鄰公建和回遷房，可弱化對(duì)住宅影響）；2、減少成本。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則二、住宅單位性價(jià)比分布均好性原則17案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報(bào)項(xiàng)目項(xiàng)目分期開發(fā)建議（方案一：變電站位置

15、不變）1期：預(yù)計(jì)銷售時(shí)間2012年，開發(fā)回遷區(qū)，盡快通過先拆遷西南地塊，為北側(cè)的地塊做平整準(zhǔn)備工作。緊鄰回遷區(qū)部分同時(shí)開始銷售，利用較低較高和總價(jià)培育市場(chǎng)。3期：預(yù)計(jì)銷售時(shí)間2015-2016年，類型：住宅及公寓（兩棟）。2016年商業(yè)開始動(dòng)工。本地塊有變電站影響，但通過1期和2期的品牌培育和市場(chǎng)的認(rèn)可，同時(shí)此階段商業(yè)配套的作用可以弱化影響，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良好銷售。2期：此階段銷售時(shí)間在2013-2014年，本項(xiàng)目依然在品牌培育期和快速回籠資金時(shí)期，以較好的地塊提高項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，來實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高價(jià)格和快速銷售。4期：此階段銷售時(shí)間在2017-2018年，地塊比較完整，西側(cè)有學(xué)校配套，有利做收官產(chǎn)品，

16、最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的高收益。同時(shí)因商業(yè)部分在此階段基本成型，剩余2棟公寓樓的投資價(jià)值凸現(xiàn)，在此階段銷售。學(xué)校5期：預(yù)計(jì)建設(shè)時(shí)間2017-2018年，酒店最后開發(fā)。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則二、住宅單位性價(jià)比分布均好性原則18案例：呼市永泰地產(chǎn)后巧報(bào)項(xiàng)目項(xiàng)目分期開發(fā)建議（方案二：變電站位置改變）1期：預(yù)計(jì)銷售時(shí)間2012年，開發(fā)回遷區(qū)，盡快通過先拆遷西南地塊，為北側(cè)的地塊做平整準(zhǔn)備工作。緊鄰回遷區(qū)部分同時(shí)開始銷售，利用較低較高和總價(jià)培育市場(chǎng)。

17、學(xué)校5期：酒店最后開發(fā)。變電站設(shè)置在回遷區(qū)。避免對(duì)商品房的銷售造成影響。2期：受變電站的影響，以及有教育配套的優(yōu)勢(shì)，此階段開發(fā)本地塊。地塊校正，利于做景觀，可弱化變電站的影響。3期：緊鄰城市主干道和配套商業(yè)，此時(shí)酒店沒有建設(shè)，避免了酒店高度對(duì)此地塊北側(cè)樓棟的銷售影響。同時(shí)利用商業(yè)配套的動(dòng)工來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目3期的高價(jià)格利潤。4期：地塊完整且面積大，利于規(guī)劃大面積景觀和樓王戶型設(shè)計(jì)。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則三、權(quán)重合理性原則p在制定價(jià)格過程中

18、，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項(xiàng)系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項(xiàng)系數(shù)在整個(gè)評(píng)分體系中的比例關(guān)系，這種比例關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進(jìn)而影響到住宅單價(jià)。原則上，可以通過多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得市場(chǎng)在售項(xiàng)目的銷售信息；二是以市場(chǎng)調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，獲得的內(nèi)部反饋信息和外部專家權(quán)重評(píng)估的反饋信息等方法。通過對(duì)反饋信息的分析，預(yù)期市場(chǎng)（客戶）對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價(jià)格系數(shù)權(quán)重。19單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsu

19、lting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則四、產(chǎn)品性能差異化原則p住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對(duì)住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。在系數(shù)制定過程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價(jià)格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。五、價(jià)格指導(dǎo)性原則p分析住宅項(xiàng)目周邊市場(chǎng)、配套和項(xiàng)目自身對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，進(jìn)一步分析住宅單位的個(gè)性特征，明確這種個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，運(yùn)用市價(jià)

20、比較法（詳見下面案例），制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場(chǎng)變化保持一致，使之對(duì)制定住宅銷售價(jià)格具有明確的指導(dǎo)性。20單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！提綱21前言適用范圍制定住宅銷售價(jià)格的過程住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分定價(jià)信息的調(diào)研與分析單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分一、銷售價(jià)格系數(shù)制定

21、及評(píng)分的程序p項(xiàng)目組成立項(xiàng)目評(píng)分工作小組，構(gòu)建銷售價(jià)格系數(shù)體系，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評(píng)分方法對(duì)各住宅銷售價(jià)格系數(shù)進(jìn)行綜合評(píng)分，撰寫項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。完成報(bào)告初稿后，要求及時(shí)將初稿報(bào)項(xiàng)目部審核，由項(xiàng)目部提出相關(guān)建議，通過反復(fù)溝通、交流及征求意見，做修正成稿。p對(duì)不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進(jìn)行分析，確定整體均價(jià)。p第三步確定項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格體系。22單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體

22、均價(jià)系數(shù)制定及評(píng)分辦法p朝向系數(shù)：我國地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問題，因此各地買家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。只有準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。p景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、視線軸的長短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面

23、會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。23單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)系數(shù)制定及評(píng)分辦法p朝向系數(shù)：我國地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問題，因此各地買家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。只有準(zhǔn)確把握

24、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。p景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、視線軸的長短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位

25、，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。24單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)系數(shù)制定及評(píng)分辦法p物業(yè)類型系數(shù)：各樓盤所處的地區(qū)不同，買家對(duì)住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對(duì)多層有偏好，有的地區(qū)則對(duì)小高層有偏好等；此外，即使樓盤是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會(huì)因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計(jì)不同而受到買家的喜好程度不同；而對(duì)別墅言，買家會(huì)喜好獨(dú)棟別墅多一些，雙拼和疊拼別墅次之，最后是聯(lián)排。因此，根據(jù)市場(chǎng)需求，分析買

26、家的喜好，對(duì)不同樓型確定不同系數(shù)分值。p安靜度系數(shù)：噪音大小對(duì)人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來說，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。25單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)系數(shù)制定及評(píng)分辦法p戶型系數(shù)：因戶型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同

27、而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場(chǎng)需求有關(guān)。由于人們?cè)诓煌啃汀⒚娣e的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會(huì)相對(duì)較高。p私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高，買家對(duì)生活中的私密性越來越重視。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不同住宅單位之間的對(duì)視程度、距離遠(yuǎn)近等等都會(huì)影響到私密性系數(shù)分值。26單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶

28、 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)系數(shù)制定及評(píng)分辦法p單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會(huì)相對(duì)較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)較高。一般而言，對(duì)公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對(duì)別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高，三面臨空的雙拼別墅次之，二面臨空的排屋最低。一般情況下，單邊系數(shù)可以計(jì)入個(gè)別因素。p個(gè)別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計(jì)會(huì)使得系數(shù)分值不同，例如，開放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、雙陽臺(tái)、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計(jì)，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值；此外，設(shè)備

29、層、轉(zhuǎn)換層等對(duì)住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。案例：金隅時(shí)代城5#，3-5層?xùn)|側(cè)2米內(nèi)有建筑物遮擋，造成此層個(gè)別戶型需要單獨(dú)定價(jià)。27單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)樓盤權(quán)重本項(xiàng)目季景沁園融科橄欖城寶星國際湖畔雅居鹿港澳洲康都XABCDEF100%25%20%10%15%15%15%均價(jià)(元/M2）權(quán)重8400（精裝）68007500（毛坯） 8300（毛坯） 6600（毛坯） 7200（精裝修）折算毛坯均價(jià)(元

30、/M2）720068007500830066006400位置108788896交通108767796周邊環(huán)境（安靜系數(shù)）84467756商服配套1297791067公共教育設(shè)施65546655規(guī)模86574856景觀85886867戶型結(jié)構(gòu)（物業(yè)類型、朝向129811810910內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施（私密性系數(shù)）109897878工程進(jìn)度1038510875發(fā)展商知名度66454544合計(jì)100QXQAQBQCQDQEQF10072717676857270PI7301.41 6442.11 7105.26 7030.59 6600.00 6582.86 PIWI1825.35 1288.42 710.

31、53 1054.59 990.00 987.43 PX6856.32 7199案例1：望京K7區(qū)A、B組團(tuán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)價(jià)格預(yù)期單項(xiàng)目評(píng)分總和加權(quán)影響價(jià)值=本項(xiàng)目總分/單項(xiàng)目評(píng)分總和*毛坯價(jià)格價(jià)格影響比例=加權(quán)影響價(jià)值*樓盤權(quán)重比例各項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響比例之和入市價(jià)格=（考慮入市時(shí)間因素）現(xiàn)實(shí)價(jià)*價(jià)格增長率（或者經(jīng)過營銷手段可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格增幅）28單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證29單擊此

32、處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證30東岸國際2期珊瑚頂總建筑面積總建筑面積占地面積占地面積27.727.7萬，建筑面積萬，建筑面積4343萬萬 ，建筑類型及分布建筑類型及分布108108棟（花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟棟（花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅）別墅）推出樓棟推出樓棟第一批第一批1010棟花園洋房；第二批棟花園洋房；第二批6 6棟花園洋房棟花園洋房總套數(shù)總套數(shù)

33、12751275戶戶推出套數(shù)推出套數(shù)500500多套多套開盤時(shí)間開盤時(shí)間20092009年年6 6月月6 6日日開盤戶型面積開盤戶型面積花園洋房花園洋房180-400180-400開盤主力面積開盤主力面積180180、300300開盤價(jià)格開盤價(jià)格均價(jià)均價(jià)74007400元元/ /在售價(jià)格在售價(jià)格均價(jià)均價(jià)90009000元元/ /銷售率銷售率第一批剩余第一批剩余1010多套，多套，98%98%；第二批銷售；第二批銷售6060多套多套去化面積去化面積約約8 8萬萬單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在

34、幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證獨(dú) 棟獨(dú) 棟別別 墅墅雙拼別墅雙拼別墅花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅花園洋房花園洋房花花園園洋洋房房截止到2010年4月，東岸國際二期共推出16棟花園洋房，成交均價(jià)8800元/1 1# #2 2# #7 7# #8 8# #9 9# #1 01 0# #1 11 1# #1 21 2# #1 31 3# #1 41 4# #已已推推1 51 5# #1 91 9# #1 61 6# #2 02 0# #2 12 1# #2 22 2# #東岸國際2期珊瑚頂31

35、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證32平層戶型復(fù)式戶型南北雙向三個(gè)露臺(tái)主臥超大更衣室雙陽臺(tái)設(shè)置中西雙廚分置室內(nèi)庭院生活陽臺(tái)次臥凸窗室內(nèi)庭院主臥配置步入式衣帽間及獨(dú)立衛(wèi)浴東岸國際2期珊瑚頂單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅

36、時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證3333p東岸國際，作為整個(gè)如意開發(fā)區(qū)甚至整個(gè)呼市的比較具有代表性的高端項(xiàng)目。p從2006年進(jìn)入呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，銷售情況一直較好。項(xiàng)目成功塑造的高端形象，吸引了本地、周邊盟市的高端群體。p項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于一期的完美呈現(xiàn)為二期的銷售奠定了良好的基礎(chǔ)，且項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出舒適度，滿足高端客群的心理，09年銷售情況一路飄紅。住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分東岸國際2期珊瑚頂其他競(jìng)品項(xiàng)目案例略單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷

37、售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證34項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注香格里30%同區(qū)同質(zhì)京能藍(lán)色理想25%同區(qū)同質(zhì)綠地塞尚公館30%同區(qū)同質(zhì)東岸國際5%同區(qū)不同質(zhì)萬達(dá)廣場(chǎng)10%不同區(qū)同質(zhì)合計(jì)100/單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證35地段價(jià)值39100%產(chǎn)品素質(zhì)32環(huán)境設(shè)計(jì)6開發(fā)品牌8物業(yè)品牌8工程風(fēng)險(xiǎn)7單擊此處編輯母版標(biāo)題樣

38、式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證36p打分取值區(qū)間：-55p打分方式：打本項(xiàng)目得分p分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證3

39、7影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環(huán)境23升值前瞻8%0018-1-80000居住成熟度5%0000-1-51500景觀價(jià)值5%1521031515210噪音影響3%0000390000樓盤昭示性2%1200-1-21212交通交通路況6%1616318-1-616公交線路3%00412-1-30000配套小區(qū)自有配套3%13-1-300-2-613社區(qū)外配套4%0014-5-200000合計(jì)39%16374021單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直

40、 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證38影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)打分 得分 打分 得分 打分 得分打分得分打分得分規(guī)模7占地及總面積3%13-1-3132600容積率3%26-1-341239412車位比1%00-1-1552222設(shè)計(jì)8%主力戶型4%3122831214-1-4幾梯幾戶2%12-2-4482424實(shí)用率2%-1-2-3-6123636形象9外觀形象6%318-1-6424318212公共裝修3%26-1-32639

41、39設(shè)備8設(shè)備智能化2%00-2-4-1-22424電梯1%0000220000供暖及制冷2%00-1-2000000高科技技術(shù)應(yīng)用3%13-1-3261313合計(jì)32%48-27786548單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證39影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率3%2600392613設(shè)計(jì)方案2%1

42、2-1-2480000設(shè)計(jì)公司1%-3-30011-1-1-2-2合計(jì)6%5-21851單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證40影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發(fā)商5%31515-1-515-1-5承建商3%2626131313合計(jì)8%2111-28-2單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾

43、克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證41影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業(yè)公司品牌5%150015-2-10-3-15物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3%-1-3-1-326-1-3-1-3合計(jì)8%2-311-13-18單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功

44、！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證42影響因素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現(xiàn)有工程形象3%26-3-9-1-32613入住時(shí)間4%00-4-16-3-12-5-2028合計(jì)7%6-25-15-1411單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證43六大影響因

45、素權(quán)重項(xiàng)目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想 綠地塞尚公館比例得分得分得分得分得分地理位置39%16374021產(chǎn)品素質(zhì)32%48-27786548環(huán)境設(shè)計(jì)6%5-21851開發(fā)質(zhì)量8%2111-28-2物業(yè)管理8%2-311-13-18工程風(fēng)險(xiǎn)7%6-25-15-1411合計(jì)100%98-9945161分值還原0.98%-0.09%0.94%0.51%0.61%單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#

46、-18#價(jià)格體系論證44最終比準(zhǔn)價(jià)格=項(xiàng)目報(bào)價(jià)94%+區(qū)域心理抗性因素為保證價(jià)格比對(duì)結(jié)果的客觀性，我們按照現(xiàn)有比對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行綜合折扣率后的價(jià)格作為最終項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格：分項(xiàng)項(xiàng) 目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館項(xiàng)目均價(jià)4900900053004700520094折后均價(jià)46068460498244184888區(qū)域抗性0500-50000對(duì)比價(jià)格結(jié)果46068960448244184888單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、

47、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證45分項(xiàng)項(xiàng) 目香格里東岸國際萬達(dá)廣場(chǎng)京能藍(lán)色理想綠地塞尚公館各項(xiàng)目最終比準(zhǔn)均價(jià)46068960448244184888本項(xiàng)目對(duì)比得分100.98%99.91%100.94%100.51%100.61%本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格4651.13888951.944524.134440.534917.82比對(duì)項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重0.30.050.10.250.3權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)1395.34164447.597452.4131110.131475.35本項(xiàng)目加價(jià)平均合計(jì)4880.82951單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)

48、域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證46單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證47項(xiàng)目影響力溢價(jià)項(xiàng)目營銷力溢價(jià)單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成

49、 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證484880元/m x 2% = 98元/m考慮項(xiàng)目溢價(jià)增幅一般為1-3%，且對(duì)項(xiàng)目的營銷力促進(jìn)，取其風(fēng)險(xiǎn)較居中價(jià)值為：2%因此本項(xiàng)影響力溢價(jià)的數(shù)值為：?jiǎn)螕舸颂幘庉嬆赴鏄?biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證49項(xiàng)目最終均價(jià) = 4880+ 98 = 4978元/m即：項(xiàng)

50、目營銷力溢價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)影響力溢價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)項(xiàng)目最終實(shí)收均價(jià)+=單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證50依據(jù)上述論證，本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的最終實(shí)收均價(jià)為這是依據(jù)最高限得出的理想狀態(tài)的價(jià)格估算，而要在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)我們即定的階段性銷售目標(biāo)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，并且應(yīng)對(duì)未來變化的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 思源希望依靠雙方的共同努力，真正將本項(xiàng)目產(chǎn)品力、營銷力、品牌力、市場(chǎng)影響力等方面做到最好，最終實(shí)現(xiàn)

51、既定目標(biāo)！單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分二、案例-確定整體均價(jià)案例2：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證51工程節(jié)點(diǎn)及樓棟特點(diǎn)；促成前期積累客戶的充分成交；旺銷局面打開二期開盤銷售的序曲，帶動(dòng)后期銷售；占領(lǐng)區(qū)域價(jià)格空擋區(qū)，搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)。根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及樓棟特點(diǎn)，進(jìn)行銷售計(jì)劃的制定，整體價(jià)格發(fā)展低開高走的整體原則。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成

52、 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定單樓棟戶型價(jià)格體系p樓層系數(shù)：對(duì)多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對(duì)住宅單位單價(jià)有著比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言，對(duì)小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個(gè)層面分值要低；對(duì)多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。p在對(duì)住宅單位的

53、某一系數(shù)評(píng)分過程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺(tái)（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計(jì)入建筑面積、不計(jì)容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評(píng)分過程中予以考慮，需要單獨(dú)計(jì)價(jià)。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。52單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客

54、 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定單樓棟戶型價(jià)格體系53案例1：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證二期住宅均價(jià)定位樓座特征描述p18#樓：戶型由約130三居和90小復(fù)式組成，在16-18#樓中位置最差，有底商，臨街，景觀優(yōu)勢(shì)最低，僅能欣賞東北方向園林景觀，戶型面積區(qū)間非本市改善型客戶最優(yōu)考慮的面積區(qū)間。p17#樓：戶型由約100二居、約150三居和約180四居組成，三樓之中綜合素質(zhì)居中，有底商，南側(cè)為社區(qū)主入口，有噪音影響，景觀僅能欣賞東南側(cè)及北側(cè)，面積區(qū)間為本區(qū)域銷售抗性相對(duì)較小的改善型面積區(qū)間。p16#樓：戶型同17#樓，三樓中位置最佳，270園林景觀，無底商，噪音

55、小，戶型面積區(qū)間同17#樓相對(duì)較受歡迎，但北側(cè)有高層建筑（15#）影響視野。由上述樓棟剖析得出 三樓價(jià)值排序由低至高分別為：18#、17#、16#。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定樓棟價(jià)格體系54二期價(jià)差體系定位（住宅部分）p根據(jù)16、17、18#樓的樓座排布位置及戶型組成得出整體的推盤節(jié)奏為18#17#16#；p基于銷售價(jià)格的延續(xù)性與價(jià)格的平穩(wěn)增長，以及近階段最新出臺(tái)的房產(chǎn)新政對(duì)項(xiàng)目后期銷售可能會(huì)產(chǎn)生的影響（本案二期主要客群

56、定位為改善型需求客戶），綜合考慮到戶型面積區(qū)間相對(duì)較為接近于13、10#樓的樓棟為18#樓，均屬于中小戶型（90以上），將18#樓均價(jià)與10#樓目前的成交均價(jià)（5100元/）持平因此，18#樓整體均價(jià)定位為5100元/；p根據(jù)項(xiàng)目正常的銷售經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格一年的增幅為10%，本案2010年住宅銷售樓棟為5棟，因此平均漲幅定位為2% （本案整體均價(jià)為5000元/ 2% ）由此初步得出17#樓均價(jià)為5200元/，16#樓均價(jià)為5300元/。因此，二期住宅整體銷售成交均價(jià)預(yù)計(jì)不低于5000元/。案例1：金隅時(shí)代城16#-18#價(jià)格體系論證單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康?/p>

57、產(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定樓棟價(jià)格體系55案例2：金隅時(shí)代城5#價(jià)格體系論證p交通影響+30元/，5#樓位于小區(qū)南部，東側(cè)和南側(cè)臨近市政路，離小區(qū)南門出口距離最近，出行便捷+30元/p噪音影響-30元/，項(xiàng)目小區(qū)東側(cè)和南側(cè)有都臨近市政路，因此5#臨路影響-30元/；p商業(yè)影響-50元/，5#樓東側(cè)及南側(cè)受商業(yè)影響-50元/；p采光影響+0元/：南側(cè)+50元/、東側(cè)+30元/、西側(cè)-30元/、北側(cè)-50元/；南側(cè)沒有遮擋采光+50元/，北側(cè)有3#樓遮擋影響采光-50元/；東側(cè)無遮擋上午

58、采光好+20元/ ，西側(cè)有9#樓遮擋影響采光-20元/；p視野影響+0元/：北側(cè)側(cè)有3#樓-50元/、南側(cè)視野較好+30元/，東側(cè)視野較好+50元/，西側(cè)有9#樓影響-30元/；p景觀影響+70元/：南側(cè)無景觀-30元/，東側(cè)有濕地公園+100元/，西側(cè)有社區(qū)景觀+50元/，北側(cè)景觀受3號(hào)樓影響-50元/。根據(jù)5#自身現(xiàn)狀導(dǎo)向作用形成修正： +單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定單樓棟戶型價(jià)格體系56案例3：金隅時(shí)代城5#價(jià)格體系

59、論證原則：p快速去化原則p均勻銷售原則p與項(xiàng)目普通住宅相比，合理去化的原則p與市場(chǎng)同類產(chǎn)品相比，相對(duì)優(yōu)勢(shì)的原則依據(jù)：p5號(hào)樓圖紙：項(xiàng)目規(guī)劃圖紙/總平圖/戶型圖/標(biāo)準(zhǔn)層平面圖/立面圖/景觀效果圖/商業(yè)平面圖p5號(hào)樓各戶型銷售面積p5號(hào)樓欲達(dá)到的銷售均價(jià)p交房標(biāo)準(zhǔn)：該價(jià)格體系按照毛坯標(biāo)準(zhǔn)制定單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式akconsulting 艾克咨詢?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們一在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直 在 幫 助 客 戶 成 功直 在 幫 助 客 戶 成 功！住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分三、案例-確定單樓棟戶型價(jià)格體系57案例3：金隅時(shí)代城5#價(jià)格體系論證類別戶型分值面積分值公寓S255.88x結(jié)合戶量、戶型

60、等特點(diǎn)以S2戶型為X基準(zhǔn)值，其他戶型以此為基準(zhǔn)，相比較確定戶型權(quán)重差S454.12-50S4戶型與S2戶型基本相同，面積相近的情況下S4的廚房空間略顯擁擠，較S2戶型的儲(chǔ)藏間位置變成了餐廳。S174.14-200戶型面積偏大，考慮總價(jià)范圍及購買人群范圍，權(quán)重降幅較大S573.95-150戶型面積偏大，小于S1戶型S655.7350同S2戶型面積相近，臥室陽臺(tái)及廚房較S2略大LOFTT574.83-150LOFT住宅在戶型分值上，各戶型同與其對(duì)應(yīng)的樓上、樓下的公寓戶型分值相同，LOFT的結(jié)購分值作為特殊權(quán)重在后面有補(bǔ)充。 T455.19-50T356.950T257.24 XT176.76-20