嘉興國際商務(wù)區(qū)A3地塊市場調(diào)研簡報

1、嘉興國際商務(wù)區(qū)嘉興國際商務(wù)區(qū)A3A3地塊調(diào)研報告地塊調(diào)研報告撰寫人：營銷中心營銷中心 日期：日期：2013.3.8Chapter1Chapter2Chapter3 區(qū)域概況 地塊現(xiàn)狀分析 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié) 宗地經(jīng)濟指標 宗地狀況 四至與環(huán)境 生活配套 地塊SWOT 宗地條件小結(jié)目目 錄錄 初步投資分析 周邊在售樓盤 未來市場價格 產(chǎn)品初步定位 投資測算分析 投資結(jié)論宗地宗地地塊指標土地位置嘉興南湖區(qū)國際商務(wù)區(qū)紡工路以東，三環(huán)路以南用地面積11.07萬（地上）建筑面積17.72(地上）容積率1.6建筑密度30%綠地率40%建筑限高有備注：宗地為南湖國際商務(wù)區(qū)世茂卡門備注：宗地為南湖國

2、際商務(wù)區(qū)世茂卡門3期地塊，轉(zhuǎn)讓意向價期地塊，轉(zhuǎn)讓意向價250萬萬/畝，折合土畝，折合土地樓面價地樓面價2344元元/ （可議），項目需要（可議），項目需要2015年底前建成，政府對地塊的擴初評年底前建成，政府對地塊的擴初評審已認可，轉(zhuǎn)讓與操作方式上轉(zhuǎn)讓方（世茂）另商議。審已認可，轉(zhuǎn)讓與操作方式上轉(zhuǎn)讓方（世茂）另商議。Chapter 1 區(qū)域概況 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié)區(qū)域特點區(qū)域特點融入高鐵發(fā)展的新城市中心（國際商務(wù)區(qū)主要承擔(dān)的幾大只能包括：總部經(jīng)濟、商務(wù)會展、教育培訓(xùn)、交通樞紐和生態(tài)居住， ）。配套區(qū)域處在開發(fā)建設(shè)起初期，生活配套程度低，預(yù)計2年內(nèi)主要依賴副市中心區(qū)域； 交通地面依托公

3、交從高鐵站始發(fā)站；板塊已經(jīng)擁有南北雙向主干道路（6車道），自駕出行便捷； 房地產(chǎn)以高層公寓為主；新城開發(fā)初期階段，商品住宅供求較弱,單價5200-7500元/，依托區(qū)內(nèi)3000畝中央園是板塊房地產(chǎn)銷售中最大的賣點 。 國際商務(wù)區(qū)位于嘉興城市正南面的南湖區(qū)，其規(guī)劃范圍為：北到中環(huán)南路，東至三環(huán)東路，南為滬杭高速公路，西靠滬杭鐵路和乍嘉蘇高速公路，總面積約40平方公里。規(guī)劃人口22萬人，居住用地約6.3平方公里。其中：居住用地約占總建筑用地的21%，公共服務(wù)設(shè)施用地（含商住混合用地）占總建設(shè)用地的28%，綠地占總建設(shè)用地的23%。另外，商務(wù)區(qū)總建筑面積控制為22002500萬。規(guī)劃形成“一心、一廊

4、、五板塊”空間結(jié)構(gòu)?！耙恍摹币劳懈哞F車站形成的總部商務(wù)核，三環(huán)南路北側(cè)依托過道站點布置的行政文化核心圈。（宗地所在）“一廊”沿海鹽塘的生態(tài)公園帶。（南北生態(tài)軸線）“五板塊”教育培訓(xùn)、綜合商務(wù)、樞紐總部經(jīng)濟、市級綜合服務(wù)和生態(tài)休閑度假板塊。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：總部經(jīng)濟，商務(wù)會展業(yè)，教育培訓(xùn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)金融和房地產(chǎn)業(yè)等。 配合40平方公里國際商務(wù)區(qū)，政府相繼對3000畝中央公園、城市快速公交線路與商務(wù)大道進行了建設(shè)，地段上與嘉興市中心僅10分鐘車程；通過高鐵與周邊實現(xiàn)19分鐘開啟滬杭同城高速生活。作為嘉興城市未來最發(fā)展?jié)摿^(qū)域、滬杭連接嘉興的門戶，整個板塊未來將會成為嘉興首個以商務(wù)辦公

5、、居住休閑和教育科研為一體的城市副中心。Chapter 2 地塊現(xiàn)狀分析 宗地經(jīng)濟指標 宗地狀況 四至與環(huán)境 生活配套 地塊SWOT分析 宗地條件小結(jié)u 指標解讀指標解讀地塊是占地地塊是占地11.0711.07萬方，建筑面積（地上）約萬方，建筑面積（地上）約11.7211.72萬萬 的住宅的住宅用地用地中等體量，產(chǎn)品上以高層、小高層為主。項目容積率是項目容積率是1.61.6，限高東側(cè)（，限高東側(cè)（29F29F） 西側(cè)（西側(cè)（6f6f）容積率適中，按照擴初文本，限高大致為西側(cè)6F，東側(cè)29F。公建配套公建配套需按規(guī)劃指標設(shè)置地塊指標土地位置嘉興南湖區(qū)國際商務(wù)區(qū)紡工路以東，三環(huán)路以南用地面積11.

6、07萬（地上）建筑面積17.72(地上）容積率1.6建筑密度30%綠地率40%建筑限高有占地11.07萬建筑面積11.72萬沿地塊南側(cè)的（市政綠帶處）地塊場地現(xiàn)狀 土地性質(zhì)：住宅用地，有大量雜草，待平整； 土地形狀：地塊整體性好，呈長方形； 資源體：土地開闊，無坡高，無強勢資源體； 空氣及噪音：屬于城郊處，空氣較好；臨寶三環(huán)路、紡工路主干道，以及存在一定噪音及尾氣污染。西側(cè)：紡工路南側(cè)：三環(huán)路東側(cè)：泰寧路北側(cè)：五環(huán)洞路 四界道路已經(jīng)成型，但由于市政建設(shè)需要過程，類似部分道路路面的澆筑、路邊綠化等還有待時間； 道路基本是快速路，周邊目前無任何形式的生活配套。國際商務(wù)區(qū)B2/B3地塊現(xiàn)狀東南西北宗

7、地紡工路、三環(huán)路口有從高鐵樞紐站首發(fā)的93、95、96、97路將通往城市各個商業(yè)街區(qū)；3公里范圍內(nèi)：綜合商場： 國際中港城 娛樂餐飲： 嘉興博雅酒店 公園： 中央公園、植物園 學(xué)校： 嘉興一中 賓館酒店： 嘉興博雅酒店 銀行： 建設(shè)銀行、工業(yè)銀行、農(nóng)村合作信用社 醫(yī)院： 嘉興市婦幼保健院（市三立醫(yī)院）、嘉興市第一人民醫(yī)院市婦幼保健院1公里范圍內(nèi)：娛樂餐飲：石堰 老社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)公園： 中央公園、植物園 學(xué)校： 長水中心幼兒園農(nóng)貿(mào)市場：石堰 嘉興國際商務(wù)區(qū)借助于滬杭高鐵線上的“一座新城”規(guī)劃，基本是從無到有的過程，目前商務(wù)區(qū)規(guī)劃時間在10至15年內(nèi)成為嘉興和浙江接軌上海、融入長三角的窗口和長三

8、角重要的區(qū)域性國際商務(wù)中心。 宗地的內(nèi)部資源無明顯特征，主要還是依托于其西側(cè)的3000畝中央公園環(huán)境，如果以宗地到市區(qū)15分鐘的車程來衡量，商務(wù)區(qū)的的“公園+高鐵+新城”效應(yīng)核心將會在此交匯，未來的5年里區(qū)域不斷的人口導(dǎo)入，會發(fā)展到一個新的臺階。不過以地塊入住交付時間要在2015年底前完成，按商務(wù)區(qū)建成周期來判斷，在銷售期期內(nèi)的新城建設(shè)還未定會有快速的變化，因此在房價上也會保持相對平衡的價格區(qū)間。 目前世茂公司對土地的轉(zhuǎn)讓價格為每畝250萬，折合土地樓面價2344元/。Chapter 3 初步投資分析 周邊在售樓盤 未來市場價格 產(chǎn)品初步定位 投資測算 投資小結(jié)宗地3公里范圍內(nèi)，在售的幾個項目

9、主要依托中央公園，形成了商務(wù)區(qū)居住板塊：板塊新房公寓產(chǎn)品均價目前在5600-8600元/ 左右，在售5個項目中，基本報價都在7500元以上，唯獨世茂卡門備案價格7500以上，但實際成交只有5600元/左右。產(chǎn)品形態(tài)上紡工路沿線的三個項目是別墅+高層產(chǎn)品，別墅基本處在現(xiàn)房銷售期，公寓以現(xiàn)房、期房都有。板塊公寓均價格分布7000-7500元5600元香緹花園7800元高7600/多8600元新都名邸公寓7500/LOFT8500元紡紡工工路路宗地物業(yè)物業(yè)屬性屬性項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模開盤時間開盤時間產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型近期價格近期價格( (元元/ /) ) 項目規(guī)模項目規(guī)模公寓公寓普羅旺斯占

10、地40萬建筑45.8萬2012-7高層89二房116 三房折后7000-7500浙江東方藍海置地世茂新城卡門占地2.3萬建筑22.9萬2011-5小高層，高層83二房133三房5600嘉興世茂房地產(chǎn)香緹花園占地19萬建筑19萬2010-11高層;小高層;170-220四房7800嘉興市三盛房地產(chǎn)贊成新都名邸占地3.8萬建筑9.3萬2011-10多層 小高層84二房130 三房高層7580多層8500嘉興市豐成房地產(chǎn)卡布斯公館（商）占地1.98萬建筑3萬2013.11-2F是卡布斯商業(yè)街區(qū)，3-5F、7-8F是平層酒店式公寓，6F是loft產(chǎn)品，酒店式公寓部分共220戶，主力戶型5050 一房S

11、OHO7500LOFT8500嘉興市城建房地產(chǎn)別墅別墅普羅旺斯同上2010-9聯(lián)排、獨棟250-300300萬/套浙江東方藍海置地世茂新城卡門同上2011-5聯(lián)排210-260200-300萬/套嘉興世茂房地產(chǎn)香緹花園同上2010-5聯(lián)排220-300400/套嘉興市三盛房地產(chǎn)區(qū)域個案調(diào)查匯總表區(qū)域個案案列分析東方 普羅旺斯n 基本參數(shù)占地面積：占地約19.4萬 ，總建筑面積：40萬、容積率：1.44、分為低層別墅園區(qū)與高層公寓區(qū)。低層別墅占地約180畝，159棟別墅容積率0.5，平均1.1畝一棟，高層：共1946戶n 項目地址：文賢路與富潤路交叉口n近期成交均價： 6830-7500元/（9

12、3折）n開發(fā)商：浙江東方藍海置地n 物業(yè)類型：88-160 2-4房聯(lián)排別墅 獨棟 公寓 是嘉興國際商務(wù)區(qū)的一個高檔生活大盤，毗鄰3000畝中央公園，占地約291畝，建筑面積約40萬 ，由法式別墅與高層公館組團 東方普羅旺斯高層一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高層二期4幢高層，于2014年7月交房， 樓棟均價折后7000-7500元/，一次性付款92折，貸款95折，公積金98折。主力戶型是89平方米和140，附贈陽臺面積。世茂新城 卡門印象n 基本參數(shù)占地面積：13.8萬、總建筑面積：22.9萬、容積率：1.54、綠化率：35%， 樓層18-25層，最低18層；別墅3層n 項目地址

13、：紡工路中央公園東側(cè)n近期成交均價： 5500-5600元/n開發(fā)商：嘉興世茂新城房地產(chǎn)n 物業(yè)類型：60-188 1-4房 位于嘉興國際商務(wù)區(qū)，西側(cè)為3300畝的中央公園，南向為滬杭高鐵嘉興南站，來往上海杭州19分鐘即可，半小時可來往嘉興五縣兩區(qū)。 規(guī)劃含近40萬方的商業(yè)配套,其中設(shè)有百貨商場、商業(yè)步行街、大型超市、影院、星級酒店等配套，并規(guī)劃有高端幼兒園、網(wǎng)球場、俱樂部等配套。 與項目2012年10月10日第一次對外報出的5400元相比，4個月以來，銷售價格累計上漲了200元，漲幅為3.5%。區(qū)域個案案列分析聯(lián)排別墅 公寓 洋房 83133香緹世家一期占地150畝，建筑面積約10萬，一期1

14、70棟別墅已售罄。二期為4棟面積為170-380，大平層與空中別墅組成，約3.4米層高，8米超觀景陽臺，約6米挑高客廳，超高層高設(shè)計；二期平墅公館目前現(xiàn)房發(fā)售，7200元/起，買房即送車位。三期占地6.9萬 ，建筑面積15萬 ， 11棟15-18層的高層組成，面積160-200 。區(qū)域個案案列分析n 基本參數(shù)占地面積：10萬、總建筑面積：10萬、容積率：1、綠化率：44%n 物業(yè)地址：南湖區(qū)紡工路中央公園東側(cè)n近期成交均價： 7800元/n開發(fā)商：上海寶坤置業(yè)有限公司n 物業(yè)類型：170-380平方米4房、6房、空中別墅 聯(lián)排 空中別墅 公寓三三期期170 220 贊成新都名邸贊成新都名邸n

15、基本參數(shù)占地面積：3.8萬、總建筑面積：9.9萬、容積率：2、綠化率：26%n 項目地址： 由拳路與花園路交界處n近期成交均價：7600（高層）/8600（多層）元/n開發(fā)商：嘉興市豐成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n 物業(yè)類型：80-143 2-3房區(qū)域個案案列分析 該案南向毗鄰府南公園，東有體育公園、少兒公園、植物園等三大中央公園，西有姚家蕩公園，北面直達南湖風(fēng)景區(qū)。 項目由7幢多層電梯花園洋房，6幢寬景高層，剩200多套，高層折后均價7580元/，多層剩余40幾套，折后均價8600元/。優(yōu)惠：92折。多層 高層 宗地的價值點在于城市高鐵的發(fā)展，啟動了政府對新城的開發(fā)建設(shè)，隨之有了各類設(shè)施配套建設(shè)及人

16、口導(dǎo)入方向，“3000畝中央公園”作為板塊的主要價值落點，吸引了外區(qū)域客群，不過人口的引入還需要對于產(chǎn)業(yè)引入的要求，這樣人口才會聚集于流動，目前還沒有看到嘉興對產(chǎn)業(yè)問題方面的落實，因此區(qū)域發(fā)展時間會有相當(dāng)大過程。 按宗地2015年建成周期完成，2014年銷售啟動，開發(fā)周期時周邊環(huán)境的成熟和房價年均增值因素并不能體現(xiàn)很多，保守估計建議宗地類似的產(chǎn)品開發(fā)毛坯定價為： 住宅住宅60007000 60007000 元元/ /元區(qū)間元區(qū)間 指標指標總建筑面積總建筑面積可售建筑面積可售建筑面積面積（萬）面積（萬）17.72萬17.72萬預(yù)期售價（元預(yù)期售價（元/ /）6695銷售額（萬元）銷售額（萬元）1

17、18156.5產(chǎn)品定位：定位中高端人群，以剛需為主，適合2-5人居住。目標客戶為市區(qū)自住客戶、養(yǎng)老型客戶，高鐵周邊及產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶，年齡在25-50歲。產(chǎn)品形態(tài)：小高層+高層純住宅項目。 總占地約11.7萬，總建面積約17.7萬。建議售價：板塊1年后的周邊市場環(huán)境改善不大，基本還處在開發(fā)建設(shè)時期。地塊相鄰項目公寓售價目前為5600元/（低價先吸引人氣），目前周邊項目成交均價范圍主要在5600-7900元/，建議該項目的售價6695元/（含3%的年均增長系數(shù)），預(yù)計總銷金額11.82億。土地轉(zhuǎn)讓價的土地成本投資利潤率土地轉(zhuǎn)讓價的土地成本投資利潤率 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅，未來預(yù)期銷

18、售單價6695元/，可售面積17.72萬，土地轉(zhuǎn)讓價2344元/ 測算，預(yù)計單位面積凈銷售收入為6669*0.92=6135元/，那么測算利潤為10.87億元，投資利潤率為8%.測算1土地評估價的土地成本下凈利潤率土地評估價的土地成本下凈利潤率數(shù)值數(shù)值/ /比重比重單位價格（元單位價格（元/ /）總額（萬元）總額（萬元）備注備注一、成本一、成本1.土地成本17.717 2344 41524.7 2.開發(fā)成本17.717 320056695.3 以轉(zhuǎn)讓方的價格為依據(jù)投資總額17.717 5544 98220.0 二、銷售收入二、銷售收入銷售總額17.717 6669 118156.5 三、相關(guān)稅

19、費三、相關(guān)稅費營業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%534 9452.5 按8%計算四、稅前四、稅前/ /稅后盈利稅后盈利稅前利潤額（萬元）（二）-（一）-（三）592 10484 稅后利潤額（萬元）25%444 7863 按25%計算稅前銷售利潤率（%） （四）/（二）8.9%8.9%投資利潤率（%）8.0%8.0% 項目凈利潤/項目總投資投資利潤率投資利潤率 15% 推導(dǎo)土地價格推導(dǎo)土地價格 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅項目，未來銷售單價6690/，可售面積17.717萬，按投資收益率15%計算，預(yù)計單位面積凈銷售收入為6669*0.92=6135元/，那么測算利潤為10.87億元，此利潤率

20、下的拿地樓面價為2135元/，總計土地價格37829.9萬元。測算2按按15%15%投資利潤率推導(dǎo)土地成本價投資利潤率推導(dǎo)土地成本價數(shù)值數(shù)值/ /比重比重單位價格（元單位價格（元/ /）總額（萬元）總額（萬元）備注備注一、成本一、成本1.土地成本17.717 2135 37829.9 2.開發(fā)成本17.717 320056695.3 以轉(zhuǎn)讓方的價格為依據(jù)投資總額17.717 5335 94525.2 二、銷售收入二、銷售收入銷售總額17.717 6669 118156.5 三、相關(guān)稅費三、相關(guān)稅費營業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%534 9452.5 按8%計算四、稅前四、稅前/ /稅后盈利稅后盈利稅前利潤額（萬元）（二）-（一）-（三）800 14179 稅后利潤額（萬元）25%600 10634 按25%計算稅前銷售利潤率（%） （四）/（二）12.0%12.0%投資利潤率（%）15.0%15.0% 項目凈利潤/項目總投資投資利潤率投資利潤率 20% 推導(dǎo)土地價格推導(dǎo)土地價格 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅項目，未來銷