設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)講稿

1、2012年4月主講人：袁應(yīng)竹設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)的意義物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)的運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理結(jié)束語(yǔ)目 錄設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)的意義 當(dāng)今的住宅小區(qū)以多層、高層建筑為主，為保障高層建筑的正常使用，就需要對(duì)這些配套的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)如：電梯、二次供水加壓設(shè)備、消防設(shè)備、供配電設(shè)施、通風(fēng)及排污設(shè)備等。物業(yè)管理公司最大限量地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，有利物業(yè)公司自身的本錢(qián)控制，更有利于廣闊業(yè)主利益，同時(shí)是物業(yè)保值增值的根本前提。安裝使用維修保養(yǎng)設(shè)備生產(chǎn)設(shè)備的使用壽命設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)的意義設(shè)備的使用壽命的長(zhǎng)短是由設(shè)備生產(chǎn)安裝使用、維修保養(yǎng)來(lái)決

2、定。設(shè)備的使用壽命的長(zhǎng)短是由設(shè)備生產(chǎn)、安裝使用、維修保養(yǎng)來(lái)決定。作為設(shè)備的使用，維修保養(yǎng)的物業(yè)管理公司是想盡最大限量地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，因?yàn)檫@樣有利物業(yè)公司自身的本錢(qián)控制，更有利于廣闊業(yè)主利益，同時(shí)是物業(yè)的保值，增值的根本前提。在當(dāng)今的住宅小區(qū)大量以多層、高層建筑為主，更不用說(shuō)商業(yè)物業(yè)中的高樓越來(lái)越高，這樣這些高層建筑的正常使用就產(chǎn)生了物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)備，如電梯、二次供水加壓設(shè)備、消防設(shè)備、供配電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等。設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)的意義一旦這些設(shè)備的損壞，或停機(jī)大、中修時(shí)，勢(shì)必造成業(yè)主和住戶(hù)的利益受損，正常的生活受到影響。這樣也會(huì)讓物業(yè)公司的滿(mǎn)意度受損，也會(huì)給物業(yè)公司造成較重的負(fù)面影

3、響。設(shè)施、設(shè)備的管理是物業(yè)管理的根底，是其它的管理、效勞的載體，只有設(shè)施、設(shè)備的管理工作做好了，其它的管理、效勞才具有真實(shí)的意義。設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)的意義設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮平安性和可靠性，其次是在技術(shù)性上應(yīng)處于最正確運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最正確效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是：1、根據(jù)各效勞工程的實(shí)際情況制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程。 2、對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)教育，對(duì)各崗位專(zhuān)業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、熟悉掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)及工作原理，持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對(duì)員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對(duì)設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作、

4、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過(guò)各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿(mǎn)足各崗位要求。物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作人員的責(zé)任心，做到“正確使用，精心維護(hù)，確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài)；4、對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)的原那么。即：事故原因不查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理管理物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，即要重視設(shè)備運(yùn)行時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的費(fèi)用等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行本錢(qián)管理，這在大廈設(shè)備管理中更能得到表達(dá)。設(shè)備運(yùn)行本錢(qián)管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算

5、、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個(gè)方面：一、制定能源耗用量方案和做好計(jì)量工作1、設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，需要消耗水、電、油等各類(lèi)能源。設(shè)備管理部門(mén)工程部每年要求各管理處，預(yù)先按月編制各類(lèi)能源的消耗量及能源費(fèi)用方案，做出112個(gè)月的各類(lèi)能源的耗用方案及能源費(fèi)用的支出方案，制定?1-12月能耗明細(xì)表?。2、各類(lèi)能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。在實(shí)際使用中，應(yīng)堅(jiān)持做到每月定時(shí)抄表記錄，并統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用月耗量，每季度檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量，每月出現(xiàn)的異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人，并制定?月能耗分析報(bào)告?

6、。物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理二、采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施1、在選用設(shè)備時(shí)，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最正確運(yùn)行狀態(tài)和最正確運(yùn)行負(fù)荷之中。 如：在變配電電路中，使用電容補(bǔ)償?shù)墓ぷ髟?。用電設(shè)備除電阻性負(fù)載外，大局部用電設(shè)備均屬感性用電負(fù)載，如：日光燈、變壓器、馬達(dá)等用電設(shè)備。這些感應(yīng)負(fù)載，使供電電源電壓相位發(fā)生改變，即電流滯后于電壓，因此電壓波動(dòng)大，無(wú)功功率增大，浪費(fèi)大量電能。當(dāng)功率因數(shù)過(guò)低時(shí)，以致供電電源輸出電流過(guò)大而出現(xiàn)超負(fù)載現(xiàn)象。電容補(bǔ)償柜內(nèi)的電腦電容控制系統(tǒng)可解決以上弊端，它可根據(jù)用電負(fù)荷的變化，而自動(dòng)設(shè)置電容

7、組數(shù)的投入，進(jìn)行電流補(bǔ)償，從而減低大量無(wú)功電流，使線(xiàn)路電能損耗降到最低程度，提供一個(gè)高素質(zhì)的電力源，從而到達(dá)節(jié)能降耗的目的。物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 2、在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。 將生活污水作為水源，經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后作雜用水，其水質(zhì)指標(biāo)間于上水和下水之間，稱(chēng)為中水，相應(yīng)的技術(shù)稱(chēng)為中水技術(shù)。經(jīng)處理后的中水可用到廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。采用中水既能節(jié)約水源，又能使污水無(wú)害化，減少污染。物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應(yīng)選擇合理的照明

8、系統(tǒng)和照明燈具做。照明燈具的開(kāi)關(guān)控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式，做到人走燈滅。在設(shè)計(jì)中充分利用自然采光，為地下室提供光源，節(jié)約電能。物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理。太陽(yáng)能綜合供熱圖4、加強(qiáng)巡查，防止管道、閥門(mén)及管道附件泄露和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，減少散熱損失。帶保溫材料的太陽(yáng)能管道物業(yè)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)損壞設(shè)備和釀成設(shè)備事故。 因此，應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備處于最

9、正確的技術(shù)狀態(tài)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理一、維護(hù)保養(yǎng)的方式維護(hù)保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀(guān)外表檢查。1、清潔：大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理2、緊固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時(shí)間后，因?qū)掖螁⑼：瓦\(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其它連接局部的鞏固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的移位以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的鞏固程度。在鞏固

10、件調(diào)正時(shí)，應(yīng)該用力均勻恰當(dāng)，鞏固順序按規(guī)定進(jìn)行，確保鞏固有效。3、潤(rùn)滑：潤(rùn)滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方式、油壓、油位及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤(rùn)滑管理要求做到“五定，即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的潤(rùn)滑管理制度，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行潤(rùn)滑并登記，對(duì)設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的方案，確保潤(rùn)滑管理工作的正常開(kāi)展。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理4、調(diào)整：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞，因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的

11、管理，定時(shí)測(cè)量、調(diào)正，并在調(diào)正以后再加以鞏固。5、防腐、防凍及外觀(guān)外表檢查：指從設(shè)備的外觀(guān)做目視或測(cè)量觀(guān)察、檢查。包括：設(shè)備的外外表有無(wú)損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內(nèi)；溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；電機(jī)有無(wú)超載或過(guò)熱；傳動(dòng)皮帶有無(wú)斷裂或脫落；震動(dòng)和噪音有無(wú)異常；設(shè)備密封面有無(wú)泄露；設(shè)備油漆有無(wú)脫落，外外表有無(wú)銹蝕；設(shè)備的防腐、保溫層有無(wú)損壞。同時(shí)對(duì)不同類(lèi)型的設(shè)備，應(yīng)根據(jù)其使用特點(diǎn)，采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng)；對(duì)水箱類(lèi)設(shè)備需要定期清洗、換水等。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理二、維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作要求堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五良好?！叭茫矗簩?duì)設(shè)備用好、修

12、好、管理好；“四會(huì)即是對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障，“五良好即使用性能良好，密封良好、潤(rùn)滑良好、鞏固良好、調(diào)整良好。對(duì)重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對(duì)一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。主要維護(hù)保養(yǎng)工作分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理設(shè)備維保三好四會(huì)五良好用好修好管理好會(huì)保養(yǎng)會(huì)檢查會(huì)排除故 障性能良好密封良好潤(rùn)滑良好堅(jiān)固良好調(diào)整良好物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀(guān)檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意設(shè)備在運(yùn)行中有無(wú)異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作

13、。在冬天，如設(shè)備即將停用，應(yīng)做好停運(yùn)后的觀(guān)察保養(yǎng)。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的根底，應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有方案的將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來(lái)決定維護(hù)的整個(gè)周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部拆裝，主要工作有以下六個(gè)方面：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查平安裝置；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；檢查油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電器線(xiàn)路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理三、設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性地檢查。一些主要的設(shè)備在出廠(chǎng)時(shí)，制造廠(chǎng)商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程，其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法