汽車、房地產(chǎn)金融形勢與政策趨向

1、汽車、房地產(chǎn)金融形勢與政策趨向透過住房金融發(fā)展的四個階段看房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程透過住房金融發(fā)展的四個階段看房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程q 第一階段（萌芽階段：801992年上半年）配合住房制度改革試點(diǎn)的住房私有化，區(qū)域性、政策性的住房融資開始在局部形成，1991年1月，為了進(jìn)一步推動不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，中國人民銀行總行增設(shè)房地產(chǎn)信貸管理部門。 q 第二階段（起步階段：1992年下半年至1998年7月）配合舊城改造，住房貸款向開發(fā)商傾斜。各專業(yè)銀行全面參與住房信貸業(yè)務(wù)，均成立了住房信貸機(jī)構(gòu)。期間，自1996年5月起利率八次下調(diào)。q 第三階段（發(fā)展階段：1998年7月至今2003年6月) 停止實(shí)物分房后

2、, 住房信貸向消費(fèi)者即買方傾斜，國家推出降低首期付款金額，延長住房抵押貸款年限，對住房消費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠的利率等。期間利率3次下調(diào)。q 第四階段（規(guī)范與發(fā)展階段：2003年6月至今）房價和交易量持續(xù)攀升，國家出臺一系列措施，規(guī)范并緊縮房地產(chǎn)信貸。0 0500050001000010000150001500020000200002500025000300003000035000350004000040000199119911992199219931993199419941995199519961996199719971998199819991999200020002001200120022002200

3、32003年份年份銷銷 售售 面面 積積0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%個個 人人 購購 房房 面面 積積 比比商品房銷售面積商品房銷售面積個人購房面積比個人購房面積比萬平方米降息標(biāo)記降息標(biāo)記年份年份房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額貸款余額（億元）（億元）同比增長同比增長金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)貸款余額貸款余額（億元）（億元）同比增長同比增長房地產(chǎn)貸款占房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款余額比余額比19982028.9286524.132.34%19992350.3715.84%93734.318.33%

4、2.51%20002628.1711.82%99371.076.01%2.64%20013494.3232.96%112314.7213.03%3.11%20024465.0827.78%131293.9316.90%3.40%20036657.3549.10%158996.2621.10%4.19%房地產(chǎn)金融工具房地產(chǎn)金融工具 住房抵押貸款住房抵押貸款 商品房銷售面積商品房銷售面積萬平方米萬平方米億元億元增長增長19911991302530%237-19921992428836%42679.75%19931993668745%863102.58%19941994723047%101817.9

5、6%19951995790541%125723.48%19961996790047%142713.52%19971997901058%179926.07%199819981218565%251339.69%199919991455671%298718.86%年份年份商品房銷售額商品房銷售額個人購房面?zhèn)€人購房面積比積比年份年份個人住房貸個人住房貸款余額款余額（億元）（億元）同比增長同比增長個人消費(fèi)個人消費(fèi)貸款余額貸款余額（億元）（億元）同比增長同比增長住房貸款占消住房貸款占消費(fèi)貸款余額比費(fèi)貸款余額比1998426.16456.1793.42%19991357.71218.59%1396.4820

6、6.13%97.22%20003376.92148.72%4265.12205.42%79.18%20015597.9565.77%6990.2663.89%80.08%20028268.9547.71%10684.2652.84%77.39%200311779.7442.46%15732.5947.25%74.87%年份年份金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)貸款余額貸款余額（億元）（億元）同比增長同比增長個人消費(fèi)個人消費(fèi)貸款余額貸款余額（億元）（億元）同比增長同比增長人消費(fèi)貸人消費(fèi)貸款款占金融占金融機(jī)構(gòu)貸款機(jī)構(gòu)貸款199886524.13456.170.53%199993734.318.33%1396.482

7、06.13%1.49%200099371.076.01%4265.12205.42%4.29%2001112314.7213.03%6990.2663.89%6.22%2002131293.9316.90%10684.2652.84%8.14%2003158996.2621.10%15732.5947.25%9.89%2013 412395.4144338.435%年份年份個人消費(fèi)個人消費(fèi)貸款余額貸款余額（億元）（億元）汽車貸款汽車貸款余額余額車貸占個車貸占個貸比貸比個人住房個人住房貸款余額貸款余額（億元）（億元）住貸占個住貸占個貸比貸比1998456.1730.01426.1693.42%1

8、9991396.481357.7197.22%20004265.123376.9279.18%20016990.265597.9580.08%200210684.268268.9577.39%200315732.59202512.87%11779.7474.87%200417639186310.56%12347.370%201314433814433.810%93819.765%單位：億元單位：億元年份年份國家預(yù)算國家預(yù)算內(nèi)資金內(nèi)資金國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款債券債券利用外資利用外資自籌資金自籌資金其他資金（含其他資金（含定金、預(yù)付款定金、預(yù)付款、工程欠款）、工程欠款）資金來源合資金來源合計(jì)計(jì)19981

9、99813.76953.347.89362.741155.531650.694143.951999199910.871032.2610.37241.321322.571891.274508.66200020006.871385.083.48168.701614.212819.295997.632001200113.631692.200.34135.702183.963670.567696.392002200211.842149.092.40156.392720.444501.479541.632003200311.143125.140.34184.453758.246048.9113128.2

10、2資金來源合計(jì)資金來源合計(jì)68.1110337.1124.821249.3012754.9520582.1945016.48比重比重0.15%22.96%0.06%2.78%28.33%45.72%100.00%住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制 單個人借款限額： 月還款=可支配收入的50% 單套房借款限額： 貸款總額=房價總額的80% 單家銀行房貸總額： 自行審慎掌握：貸款總額的40-55%0100020003000400050006000700080005年10年 15年 20年工作時間不長的年輕人依賴穩(wěn)定工資收入而年齡又偏大的借款人單位：元商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引要求銀

11、行為收入較低者、要求銀行為收入較低者、年輕人等設(shè)計(jì)合理的按揭方式年輕人等設(shè)計(jì)合理的按揭方式輕松入住型輕松入住型 王先生，現(xiàn)年25歲，未婚，大學(xué)學(xué)歷，工作三年，現(xiàn)任職于某保險(xiǎn)公司，從事保險(xiǎn)理陪工作。 月收入約5000元，房租800元，生活支出約1000元，節(jié)余3200元。 由于王先生工作時間不長，積蓄不多，只有3萬元銀行存款 需求 看中了一套向往已久的住房，價值65萬元，擬一次到位購買房子作為3年后結(jié)婚之用。 貸款及還款安排：王先生的父母擬借其12萬元作為首付款，加上現(xiàn)有存款3萬，共15萬元。由于其所購房產(chǎn)項(xiàng)目的按揭條件為最高8成20年，故王先生擬申請8成20年（50萬、240月）的按揭貸款。方

12、案 1、 等額本息：每月供款元，每月生活費(fèi)從1000元下降到元，供款壓力大，生活質(zhì)量下降。 2、 等額本金：首月供款元，前5年每月供款不少于元，前期月供資金不足，無法采用。3、組合還款：根據(jù)收入曲線，分成簡單的3段頭3年每月2700；當(dāng)中8年每月4000元；最后9年每月元；擁有更多余地選擇還款方式，且能一步到位買下心儀的房子并保持原有生活質(zhì)量。 不同還款法的比較不同還款法的比較0 010001000200020003000300040004000500050001 12 23 34 45 56 67 78 89 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717

13、 1818 1919 2020等額本息法等額本金法組合還款法金色晚年型金色晚年型 張先生，45周歲，家庭月收入為6500元，在職其間收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)夫妻雙方十年后退休，家庭月收入下降至3500元左右，希望退休后預(yù)留一定的費(fèi)用用于旅游 現(xiàn)申請貸款50萬元，期限20年，要求銀行為其設(shè)計(jì)一套還款方案不同還款法的比較不同還款法的比較0 05005001000100015001500200020002500250030003000350035004000400045004500500050001 12 23 34 45 56 67 78 89 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515

14、 1616 1717 1818 1919 2020等額本息法等額本金法組合還款法房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型：關(guān)注住房市場的價格波動、利率水平、通脹率、人口結(jié)構(gòu)的變化、收入水平和結(jié)構(gòu)的變化、家庭的負(fù)債水平、社會就業(yè)狀況、資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，乃至貨幣政策、稅收政策、匯率變化等高度重視分析商業(yè)房地產(chǎn)市場的波動、資產(chǎn)泡沫給貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。銀行和監(jiān)管者應(yīng)能方便地獲得房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)汽車消費(fèi)信貸涉及的基本主體商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司經(jīng)銷商消費(fèi)者其他主體商業(yè)銀行面臨的問題 運(yùn)力與運(yùn)量失衡是貨車貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。自從各家商業(yè)銀行全面放開汽車消費(fèi)貸款以后，辦理貨車貸款的數(shù)量急劇上升，運(yùn)輸市場無序競爭

15、加劇，運(yùn)價大幅下降，運(yùn)輸成本增加 履約保證保險(xiǎn)期限限制貸款期限。在實(shí)際執(zhí)行車貸險(xiǎn)期限規(guī)定不超過3年的過程中，很多保險(xiǎn)公司為了降低承保風(fēng)險(xiǎn)，縮短機(jī)動車輛履約保證保險(xiǎn)承保期限。根據(jù)貸款期限不能超過履約保險(xiǎn)期限的規(guī)定，借款人的每月負(fù)擔(dān)加重不少。 銀行對借款人的資格審查出現(xiàn)漏洞。辦理汽車消費(fèi)貸款，各家商業(yè)銀行都過分依賴保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)，而對于借款人的真實(shí)還款能力并沒有進(jìn)行詳盡的調(diào)查核實(shí)，造成部分借款人惡意騙取銀行貸款。 保險(xiǎn)公司不能按照履約保險(xiǎn)條約賠款。當(dāng)各家商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)時，他們開始向保險(xiǎn)公司發(fā)出索賠申請書，而保險(xiǎn)公司在進(jìn)行了大量賠付之后，出現(xiàn)拒不履行賠款責(zé)任。 保險(xiǎn)公司面臨的問題 詐騙、挪

16、用資金、惡意拖欠及經(jīng)營不善引發(fā)的拖欠貸款問題較為嚴(yán)重，致使保險(xiǎn)公司車貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)賠付率很高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大車貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)中涉嫌詐騙案件和法律糾紛較多，使保險(xiǎn)公司陷入大量的刑事案件和訴訟糾紛中為清理逾期貸款，保險(xiǎn)公司投入了大量的人力和物力，為此負(fù)出了很高的管理成本，經(jīng)營壓力很大。部分地區(qū)車貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)賠付率高達(dá)100以上車貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因信用體系不健全，缺乏信用監(jiān)督和懲罰機(jī)制，失信者不會受到應(yīng)有的制裁，極易產(chǎn)生不良的社會影響車貸險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，責(zé)任范圍過大，極易誘發(fā)借款人道德風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司對車貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性認(rèn)識不足，盲目發(fā)展，管理松弛，對風(fēng)險(xiǎn)源控制不力社會環(huán)境變化對車貸險(xiǎn)經(jīng)營影響較大。如車輛抵押登記制度不

17、完善；汽車大幅降價；國家信貸緊縮政策；政府治理違章超載等，對借款人的還款意識和能力產(chǎn)生較大的影響經(jīng)銷商面臨的問題 汽車消費(fèi)貸款以經(jīng)銷商為主體：由經(jīng)銷商負(fù)責(zé)為購車者辦理貸款手續(xù)以經(jīng)銷商自身資產(chǎn)為客戶承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并代銀行收繳貸款本息經(jīng)銷商因?yàn)椴扇”ＷC方式進(jìn)行擔(dān)保，其資產(chǎn)并沒有得到實(shí)際而有效的監(jiān)控，出現(xiàn)車商為了獲取代理費(fèi)，不管客戶資信，大量辦理汽車貸款更有甚者，成立虛假公司，套取銀行信貸資金，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者面臨的問題 居民負(fù)債消費(fèi)意識淡薄，較低的家庭收入和較高的支出預(yù)期 首付款過高和還款期限過短，使消費(fèi)者不愿意貸款汽車貸款形式單一，條件限制多，不能滿足消費(fèi)者的相對需求過于繁瑣的貸款購車手續(xù)：要獲得汽車貸款需要經(jīng)過經(jīng)銷商、銀行、保險(xiǎn)公司、整車制造商、公安局車管所負(fù)責(zé)新車登記、交管局負(fù)責(zé)征收汽車購置稅和養(yǎng)路費(fèi)以及公證機(jī)構(gòu)等7個機(jī)構(gòu) ，這些都是貸款買車人的“婆婆”廠家售后服務(wù)跟不上影響消費(fèi)者買車其他方面存在的問題汽車消費(fèi)環(huán)境有待改善 ：有些地方公安交通管理部門沒有開辦汽車貸款抵押登記業(yè)務(wù)；購車時的各種稅費(fèi)，使用中的養(yǎng)路費(fèi)、通行費(fèi)、停車費(fèi)等各種費(fèi)用較高；城市道路建設(shè)滯后，交通不暢；住宅建設(shè)中忽視道路和停車場地規(guī)劃，致使汽車使用不便 消費(fèi)信貸法制滯后：目前還沒有關(guān)于個人消費(fèi)貸款的法律規(guī)定，商業(yè)銀行開展個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)遇到的法律問題難以解決，在發(fā)放個人汽車