鳳城一路地塊前期思考研判

1、鳳城一路項(xiàng)目發(fā)展研判思路溝通鳳城一路項(xiàng)目發(fā)展研判思路溝通西安市大道致遠(yuǎn)房地產(chǎn)咨詢有限公司2015年6月Contents報(bào)告總目錄報(bào)告總目錄1 1、項(xiàng)目本體分析、項(xiàng)目本體分析2 2、項(xiàng)目區(qū)域分析、項(xiàng)目區(qū)域分析3 3、區(qū)域市場分析、區(qū)域市場分析4 4、項(xiàng)目發(fā)展方向、項(xiàng)目發(fā)展方向5 5、數(shù)據(jù)測(cè)算、數(shù)據(jù)測(cè)算P PRAT.1 RAT.1 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析PROJECT ONTOLOGY ANALYSIS項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境研究項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境研究項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)環(huán)境研究項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)環(huán)境研究項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位以現(xiàn)代制造為中心，跨越渭河發(fā)展、新行政、經(jīng)濟(jì)中心項(xiàng)目位于城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)，是西安現(xiàn)代政治、經(jīng)濟(jì)新

2、型中心區(qū)成熟板塊，項(xiàng)目位于城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)，是西安現(xiàn)代政治、經(jīng)濟(jì)新型中心區(qū)成熟板塊，地處二環(huán)沿線，東西未央、朱宏路主軸環(huán)伺，地處二環(huán)沿線，東西未央、朱宏路主軸環(huán)伺， 具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的門戶價(jià)值。具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的門戶價(jià)值。西安經(jīng)開區(qū)聚集各類企業(yè)9200余家，其中外資企業(yè)100余家，吸引了38個(gè)世界500強(qiáng)投資項(xiàng)目、23家大型中央企業(yè)投資建設(shè)的58個(gè)項(xiàng)目、 60余家國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)，形成了商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)及太陽能光伏和風(fēng)電設(shè)備兩大新興產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目經(jīng)開區(qū)的核心區(qū)域，同時(shí)在經(jīng)開區(qū)的四大功能分區(qū)中屬于中央商務(wù)區(qū)，以承載西安市國際化大都市新中心政務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展為主將

3、打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力推進(jìn)器和西安北部國際化、市場化、人文化、生態(tài)化城市新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。中心區(qū)、涇渭新城、出口加工區(qū)、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園4大功能園區(qū)組成中心區(qū)是未來西安城市新中心的核心區(qū)域，將建成環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、中心區(qū)是未來西安城市新中心的核心區(qū)域，將建成環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、設(shè)施完善的西安國際化大都市新中心，成為地塊發(fā)展的潛力保障。設(shè)施完善的西安國際化大都市新中心，成為地塊發(fā)展的潛力保障。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位中心區(qū)是未來西安國際化大都市建設(shè)的核心區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)試驗(yàn)、金融保險(xiǎn)、商務(wù)咨詢、評(píng)估中心區(qū)是未來西安國際化大都市建設(shè)的核心區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展

4、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)試驗(yàn)、金融保險(xiǎn)、商務(wù)咨詢、評(píng)估中介、信息咨詢、文化休閑、餐飲娛樂、體育健身、服務(wù)外包等都市產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造與國際接軌的行政商務(wù)辦公中介、信息咨詢、文化休閑、餐飲娛樂、體育健身、服務(wù)外包等都市產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造與國際接軌的行政商務(wù)辦公區(qū)和都市經(jīng)濟(jì)聚集地區(qū)和都市經(jīng)濟(jì)聚集地基地位于鳳城一路與文景路十字西約120米。西至漢城湖、東臨經(jīng)開中央商務(wù)中心未央路，北達(dá)北客站，南靠北二環(huán)，距機(jī)場20分鐘路程，距北客站20分鐘路程、距大明宮遺址2公里。以未央路與北二環(huán)為發(fā)展主軸，形成了通達(dá)20分鐘城市半徑，10分鐘生活圈，一站式的配套服務(wù)。600m未央路1km漢城湖300m北二環(huán)

5、項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至5km鐘樓6km北客站20km機(jī)場2km大明宮“一心、兩軸，多核一心、兩軸，多核”促動(dòng)。形成了成熟的生態(tài)、交通、教育、政務(wù)為核心的促動(dòng)。形成了成熟的生態(tài)、交通、教育、政務(wù)為核心的商務(wù)、商業(yè)、舒適居住的商務(wù)、商業(yè)、舒適居住的1010分鐘生活半徑，成熟通達(dá)成為項(xiàng)目地塊核心價(jià)值。分鐘生活半徑，成熟通達(dá)成為項(xiàng)目地塊核心價(jià)值。項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通0m500m700m人群影響地鐵距離1000m高中低地鐵影響模型分析周邊道路完善，交通非常便利，朱宏路、明光路、北二環(huán)、鳳城一路等;規(guī)劃20余條交通路線，直達(dá)城南、高新、經(jīng)開、長安、城西。交通四通八達(dá)。已開通地鐵2號(hào)線，及未來規(guī)劃地鐵8號(hào)線漢城湖站距

6、離項(xiàng)目700米。隨著西安新行政中心打造，未來未央?yún)^(qū)將拓建一批主次干道，形成“八縱三橫”的環(huán)狀快速路網(wǎng)系統(tǒng)，未來區(qū)域交通暢達(dá)。城北客運(yùn)站：主要以銅川地區(qū)、延安地區(qū)、榆林地區(qū)以及西安周邊富平、三原、涇陽、閻良等地區(qū)為主。成為陜北及北線旅游的重要樞紐高速、主干、軌道、漫道等四維交通環(huán)，享受適于居住距離的二級(jí)地鐵物業(yè)，高速、主干、軌道、漫道等四維交通環(huán)，享受適于居住距離的二級(jí)地鐵物業(yè)，通達(dá)的路網(wǎng)，貫穿城市南北、鏈接省內(nèi)外，成為經(jīng)開中心區(qū)的重要樞紐位置。通達(dá)的路網(wǎng)，貫穿城市南北、鏈接省內(nèi)外，成為經(jīng)開中心區(qū)的重要樞紐位置。一級(jí)地鐵物業(yè)：以商業(yè)中心為主二級(jí)地鐵物業(yè)：以舒適居住空間為主三級(jí)地鐵物業(yè)：地鐵影響較

7、小未央路鳳城一路文景路明光路明光路朱宏路北二環(huán)地鐵8號(hào)線地鐵2號(hào)線城北客運(yùn)站北客站大明宮漢城湖區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展高端居住區(qū)高端居住區(qū)高端居住區(qū)高端居住區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)北客站復(fù)合型商務(wù)群北客站復(fù)合型商務(wù)群產(chǎn)業(yè)配套區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)中央商務(wù)帶中央商務(wù)帶綜合服務(wù)帶綜合服務(wù)帶綜合服務(wù)帶綜合服務(wù)帶文化商服帶文化商服帶城北發(fā)展分為城北發(fā)展分為“一心、一軸、八走廊、十大重點(diǎn)區(qū)（板）塊一心、一軸、八走廊、十大重點(diǎn)區(qū)（板）塊” ” 項(xiàng)目位于漢城湖休項(xiàng)目位于漢城湖休閑板塊與未央路板塊之間。在地產(chǎn)發(fā)展空間格局中處于中央商業(yè)帶與文化商服帶閑板塊與未央路板塊之間。在地產(chǎn)發(fā)展空間格局中處于中央商業(yè)帶與文化商服帶之間，未來將

8、成為服務(wù)于商務(wù)、商業(yè)、文化休閑的綜合服務(wù)帶。之間，未來將成為服務(wù)于商務(wù)、商業(yè)、文化休閑的綜合服務(wù)帶。政府旨在打造以未央路商務(wù)辦公、休閑、娛樂為一體的中央商務(wù)區(qū)。目前形成了以鳳城八路市政府為核心的中央行政區(qū)；以及以鳳城二路形成的成熟商業(yè)及辦公環(huán)境于一體的中央商業(yè)區(qū)，并以鳳城五路世紀(jì)金花、賽高街區(qū)等后續(xù)的商業(yè)配套做補(bǔ)充。經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)整體向西至朱宏路發(fā)展，沿著鳳城二路、四路、五路、八路等橫向軸線發(fā)展，以及文景路、明光路等縱向軸線發(fā)展。區(qū)域形成新型住宅、商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)。項(xiàng)目未來區(qū)域發(fā)展想成為商務(wù)、商業(yè)、項(xiàng)目未來區(qū)域發(fā)展想成為商務(wù)、商業(yè)、文化休閑綜合服務(wù)區(qū)。文化休閑綜合服務(wù)區(qū)。區(qū)位配套區(qū)位配套地塊

9、周邊人人樂、蘇寧電器、綜合市場等娛樂、購物、休閑生活配套齊全，生活氛圍濃厚。但以文景路、明光路為節(jié)點(diǎn)，分為生活配套成熟區(qū)、輕熟區(qū)、發(fā)展區(qū)。項(xiàng)目地塊由于周邊臺(tái)北灣、鳳城家園入住時(shí)間不長，雖然配套有人人樂，由于鳳城一路受到市政隔離帶的影響，周邊其他配套正處于發(fā)展中，人流相對(duì)較少。地塊周邊居住氛圍濃厚，配套齊全，但目前項(xiàng)目周邊處于入住的初期，部地塊周邊居住氛圍濃厚，配套齊全，但目前項(xiàng)目周邊處于入住的初期，部分配套以及周邊人口密度均處于發(fā)展中。分配套以及周邊人口密度均處于發(fā)展中。成熟區(qū)成熟區(qū)輕熟區(qū)輕熟區(qū)發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)文景路沿線，鳳城一路至鳳城三路段以西安頂益、中富聯(lián)體包裝、西電三菱開關(guān)、西門子、西安秦騰

10、消防檢測(cè)等大型廠企相對(duì)集中。近期廠企員工為項(xiàng)目提供了一定的基礎(chǔ)客戶來源，遠(yuǎn)期將成為城市功能板塊的重要組成。區(qū)位配套區(qū)位配套周邊廠企集中區(qū)域處于待改造階段，未來以朱宏路、未央路兩大主軸為發(fā)展核心，周邊廠企集中區(qū)域處于待改造階段，未來以朱宏路、未央路兩大主軸為發(fā)展核心，周邊將成為以商貿(mào)、商務(wù)、休閑、文化景觀為核心的城市商服核心圈。周邊將成為以商貿(mào)、商務(wù)、休閑、文化景觀為核心的城市商服核心圈。打造“第一門戶區(qū)”規(guī)劃將把朱宏路建成西安的交通干道和景觀大道，又要把朱宏路建設(shè)成為文化通廊和生態(tài)走廊；打造“商務(wù)示范區(qū)” ，該區(qū)域?qū)⒎e極承接航空港和北客站的功能延伸，突出商務(wù)商貿(mào)特色。“文化景觀區(qū)” 沿朱宏路將

11、搭建一個(gè)走入漢代時(shí)空的“形象之門”，形成千年一線的“時(shí)空隧道”。形成區(qū)域文化景觀特色。區(qū)位配套區(qū)位配套由于未央路成為經(jīng)開區(qū)的中央商務(wù)中心，大量的國有大中型企業(yè)大部分聚集未央路鳳城一路至鳳城三路段。由于未央路的成熟發(fā)展，因此帶動(dòng)了周邊的酒店需求。依托未央路中央商務(wù)中心的發(fā)展，項(xiàng)目周邊酒店林立。成為中央商務(wù)中心依托未央路中央商務(wù)中心的發(fā)展，項(xiàng)目周邊酒店林立。成為中央商務(wù)中心的配套區(qū)域。因此項(xiàng)目地塊周邊具有一定的投資性物業(yè)發(fā)展的特征。的配套區(qū)域。因此項(xiàng)目地塊周邊具有一定的投資性物業(yè)發(fā)展的特征。項(xiàng)目距經(jīng)發(fā)學(xué)校南校區(qū)項(xiàng)目距經(jīng)發(fā)學(xué)校南校區(qū)500m 500m ，經(jīng)發(fā)南校區(qū)主要以初中、，經(jīng)發(fā)南校區(qū)主要以初中、

12、高中為主，目前每個(gè)年級(jí)高中為主，目前每個(gè)年級(jí)6-86-8班為主。班為主。西安經(jīng)發(fā)學(xué)校成立于2006年，是西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)為配合西安北城建設(shè)和發(fā)展，改善投資環(huán)境，提升人文品位，投資興建的一所九年制民辦學(xué)校。學(xué)校占地面積124畝，分為兩個(gè)校區(qū)，現(xiàn)有62個(gè)教學(xué)班，190余名教職工，3300余名學(xué)生。教學(xué)樓、圖書閱覽室、科技中心、藝術(shù)中心、體育館、田徑運(yùn)動(dòng)場設(shè)施完備；實(shí)驗(yàn)室、計(jì)算機(jī)教室、語音室、音樂、美術(shù)教室、管樂、舞蹈、心理健康疏導(dǎo)室等專用部室齊全，設(shè)施完備。經(jīng)發(fā)學(xué)校中考成績連續(xù)七年位居未央?yún)^(qū)第一，經(jīng)發(fā)學(xué)校中考成績連續(xù)七年位居未央?yún)^(qū)第一，20132013年中年中考更是以考更是以92.93%92.93%的

13、上線率名列全市前茅。的上線率名列全市前茅。毗鄰名校毗鄰名校500m500m，1515年全優(yōu)一站式教育配套，未央稀缺的學(xué)區(qū)教育價(jià)值。年全優(yōu)一站式教育配套，未央稀缺的學(xué)區(qū)教育價(jià)值。區(qū)位配套區(qū)位配套項(xiàng)目周邊三大公園環(huán)伺，具有城北較為稀缺的生態(tài)價(jià)值資源。項(xiàng)目周邊三大公園環(huán)伺，具有城北較為稀缺的生態(tài)價(jià)值資源。區(qū)位配套區(qū)位配套漢城湖漢城湖文景公園文景公園鳳城一路公園鳳城一路公園項(xiàng)目距離漢城湖1000m，距離文景公園500m。地塊針對(duì)面規(guī)劃百畝的城市公園，形成了公園環(huán)伺，城北稀缺的生態(tài)資源價(jià)值文景公園，是西安北城第一座生態(tài)公園，以紀(jì)念文景之治而修建的具有歷史遺跡的城市公園。 鳳城一路公園，規(guī)劃占地面積約20

14、0畝，規(guī)劃已開放式城市綠地公園。500m500m1km1km地塊原有的文化底蘊(yùn)，但原有博物館已遷新址，文脈價(jià)值與開發(fā)的結(jié)合相地塊原有的文化底蘊(yùn)，但原有博物館已遷新址，文脈價(jià)值與開發(fā)的結(jié)合相對(duì)薄弱。對(duì)薄弱。區(qū)位配套區(qū)位配套 在經(jīng)開區(qū)鳳城一路，有一座處于鬧市中的博物館。這座經(jīng)文牛文化陶瓷博物館經(jīng)常迎來碧眼金發(fā)的外國游客，據(jù)悉他們今年已經(jīng)接待了三四十個(gè)外國參訪團(tuán)。是什么樣的魅力吸引了這些外國游客不遠(yuǎn)萬里來到中國，并為西安的一座民辦博物館發(fā)出由衷的贊嘆？（題材于新聞報(bào)道）充分體現(xiàn)了地塊的歷史文脈價(jià)值在國際交流的平臺(tái)上，充分體現(xiàn)了地塊的歷史文脈價(jià)值在國際交流的平臺(tái)上，曾經(jīng)被國際友人熟知，增加版塊歷史風(fēng)脈

15、價(jià)值曾經(jīng)被國際友人熟知，增加版塊歷史風(fēng)脈價(jià)值“世界唯一的牛文化博物館世界唯一的牛文化博物館”出則繁華，入則寧靜。繁華中央典藏的靜謐優(yōu)居，具有一定原生氛出則繁華，入則寧靜。繁華中央典藏的靜謐優(yōu)居，具有一定原生氛圍，居住條件優(yōu)越。圍，居住條件優(yōu)越。項(xiàng)目地處鳳城一路與明光路西項(xiàng)目地處鳳城一路與明光路西200m200m。地塊周邊原。地塊周邊原生綠植豐茂道路兩側(cè)規(guī)劃整潔以原廠原住民為核生綠植豐茂道路兩側(cè)規(guī)劃整潔以原廠原住民為核心。在繁雜的朱宏路與城北核心區(qū)之間形成了獨(dú)心。在繁雜的朱宏路與城北核心區(qū)之間形成了獨(dú)有的幽靜環(huán)境。有的幽靜環(huán)境。鳳城一路為雙項(xiàng)鳳城一路為雙項(xiàng)4 4車道，路況良好、路面平整，車道，路

16、況良好、路面平整，車流較少，舒適的步行體驗(yàn)感。形成了后期項(xiàng)目車流較少，舒適的步行體驗(yàn)感。形成了后期項(xiàng)目的社區(qū)內(nèi)外舒適的品質(zhì)生活氛圍。的社區(qū)內(nèi)外舒適的品質(zhì)生活氛圍。區(qū)位配套區(qū)位配套陌生區(qū)陌生區(qū)發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)核心區(qū)核心區(qū)初創(chuàng)發(fā)展成熟城市建設(shè)時(shí)間軸城市建設(shè)時(shí)間軸改造系統(tǒng)啟動(dòng)路網(wǎng)、配套等基礎(chǔ)建設(shè)啟動(dòng)建設(shè)發(fā)展期成為片區(qū)核心區(qū)板塊走勢(shì)時(shí)間軸板塊走勢(shì)時(shí)間軸原村改造項(xiàng)目 區(qū)域項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)區(qū)域居住氛圍成熟客戶發(fā)展時(shí)間軸客戶發(fā)展時(shí)間軸中端中端、中高端+投資性客戶高端客戶投資型客戶近階段項(xiàng)目處于城市主軸中心的配套核心區(qū)發(fā)展階段，配套逐步完善、周邊廠企處于待改近階段項(xiàng)目處于城市主軸中心的配套核心區(qū)發(fā)展階段，配套逐步完善

17、、周邊廠企處于待改造造依托成熟區(qū)域供應(yīng)屬性基本成型，未來區(qū)域的改造升級(jí)將成為西安主城區(qū)的高端綜合類物依托成熟區(qū)域供應(yīng)屬性基本成型，未來區(qū)域的改造升級(jí)將成為西安主城區(qū)的高端綜合類物業(yè)發(fā)展核心。業(yè)發(fā)展核心。本案本案土地屬土地屬性的轉(zhuǎn)性的轉(zhuǎn)變可能變可能中端、中高端及投資性物業(yè)向高端改善型居住及高回報(bào)投資性物業(yè)發(fā)展。中端、中高端及投資性物業(yè)向高端改善型居住及高回報(bào)投資性物業(yè)發(fā)展。地塊分析地塊分析120m143m90m28m50m新概念游泳館新概念運(yùn)動(dòng)中心西安經(jīng)文牛文化陶瓷博物館鳳城熱力公司項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件：1、總占地面積約9畝，地塊相對(duì)較少，居住物業(yè)品質(zhì)受到一定影響。2、緊鄰鳳城一路部分僅為28m，臨

18、街面較小，不利于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。3、地塊南北長，東西窄，不利于樓位擺放，影響建筑面積及產(chǎn)品舒適度，因此在需要在容積率與產(chǎn)品中尋求平衡點(diǎn)。4、項(xiàng)目周邊均為居住類物業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目地塊日照壓力較大，不利于建筑面積提升。鳳城一路文景路地塊分析地塊分析項(xiàng)目價(jià)值梳理項(xiàng)目價(jià)值梳理【區(qū)域】：主軸環(huán)伺，路網(wǎng)通達(dá)，潛力的城市門戶板塊綜合商服核心圈。【區(qū)域】：主軸環(huán)伺，路網(wǎng)通達(dá)，潛力的城市門戶板塊綜合商服核心圈?！九涮住浚荷鷳B(tài)人文，成熟環(huán)境，中央商務(wù)區(qū)配套資源豐富的發(fā)展輕熟區(qū)?！九涮住浚荷鷳B(tài)人文，成熟環(huán)境，中央商務(wù)區(qū)配套資源豐富的發(fā)展輕熟區(qū)。【本體】：環(huán)境優(yōu)越，地塊較小，物業(yè)形態(tài)發(fā)展受限規(guī)劃難度較大?！颈倔w】：環(huán)境優(yōu)

19、越，地塊較小，物業(yè)形態(tài)發(fā)展受限規(guī)劃難度較大。P PRAT.2 RAT.2 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展市場區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展市場區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析各業(yè)態(tài)發(fā)展概述各業(yè)態(tài)發(fā)展概述REGIONAL REAL ESTATE DEVELOPMENT MARKET市場宏觀市場宏觀西安西安GDPGDP的增長高于全國的增長高于全國GDPGDP，而居民消費(fèi)水平低于全國水平。表明居民資金流動(dòng)較弱，投資需，而居民消費(fèi)水平低于全國水平。表明居民資金流動(dòng)較弱，投資需求降低，存款增長。但從求降低，存款增長。但從20152015年年2 2月開始，居民消費(fèi)水平急速上漲，表明社會(huì)居民開始新一

20、輪的月開始，居民消費(fèi)水平急速上漲，表明社會(huì)居民開始新一輪的資金釋放。資金釋放。2015年房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資降到進(jìn)入負(fù)增長，土地供應(yīng)較2014年逐步回升，但土地成交逐月下降，去存量依然是2015年的主題。而土地供給區(qū)域城東與城南依然較大，城北土地活躍度逐漸下降，新增供應(yīng)相對(duì)較少。土地成交面積以20-50畝以下為主，百畝以上土地相對(duì)較少。未來百畝大盤逐漸減少。城北土地活躍度逐漸降低，未來潛在供應(yīng)減少，但城北存量位居西城北土地活躍度逐漸降低，未來潛在供應(yīng)減少，但城北存量位居西安首位，城北地產(chǎn)行業(yè)競爭較為激烈。安首位，城北地產(chǎn)行業(yè)競爭較為激烈。市場宏觀市場宏觀行業(yè)市場行業(yè)市場經(jīng)開區(qū)土地成交面積減少，

21、但土地成交價(jià)格相對(duì)較高，僅次于高新。經(jīng)開區(qū)土地成交面積減少，但土地成交價(jià)格相對(duì)較高，僅次于高新。區(qū)域區(qū)域TOPTOP排行排行區(qū)域區(qū)域成交成交宗數(shù)宗數(shù)成交面積成交面積（）（）成交金額成交金額（萬元）（萬元）綜合均價(jià)綜合均價(jià)（萬元（萬元/ /畝）畝）1曲江新區(qū)2929861421.3491459380 2港務(wù)區(qū)11837413.1167180133 3浐灞15828091.1267075215 4航天基地16693678264387254 5灃東新城30641736.2204168212 6長安區(qū)15589838.4212030240 7 7經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)1414536004.5536004.538

22、1152381152474 474 8未央?yún)^(qū)21530223139810176 9雁塔區(qū)11516512.7199007257 10高新區(qū)17483891.6373819515 曲江一期、曲江二期，大房企爭相搶占的區(qū)域，年度成交29宗。市政府北遷后，帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)龍頭區(qū)域，核心區(qū)土地供應(yīng)量較少，成交均價(jià)踞t(yī)op10榜首。20152015年從年從3 3月開始，住宅市場成交呈現(xiàn)回暖跡象。市場在月開始，住宅市場成交呈現(xiàn)回暖跡象。市場在20142014年后首次出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，住宅成交比從年后首次出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，住宅成交比從80%80%左右上升至左右上升至91.5%91.5%。辦公物業(yè)去化相

23、對(duì)穩(wěn)定，商業(yè)去化下降明顯。辦公物業(yè)去化相對(duì)穩(wěn)定，商業(yè)去化下降明顯。行業(yè)市場行業(yè)市場城北成交特征分析，城北供需關(guān)系基本保持平穩(wěn)，銷售價(jià)格波動(dòng)較小，依然處于低位。城北成交特征分析，城北供需關(guān)系基本保持平穩(wěn)，銷售價(jià)格波動(dòng)較小，依然處于低位。9090以下依然為市以下依然為市場主力，場主力，7070以下受到供應(yīng)量影響相對(duì)下降。剛需及首改客戶依然為市場主流，以下受到供應(yīng)量影響相對(duì)下降。剛需及首改客戶依然為市場主流，行業(yè)市場行業(yè)市場項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模均價(jià)均價(jià)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型總幢數(shù)總幢數(shù)項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套產(chǎn)品產(chǎn)品證件證件世融嘉軒60萬6800ArtDeco4高層、小高層、花園洋房、公寓

24、21商業(yè)、會(huì)所、幼兒園T4/T2五證陽光臺(tái)36555萬6500中式風(fēng)格3.5高層、洋房、公寓20幼兒園、社區(qū)商業(yè)T4/T6/T8五證優(yōu)活城13萬6200現(xiàn)代風(fēng)格5.5高層、LOFT4花園、社區(qū)車位、社區(qū)景觀 T4/T5一證海璟.暖暖的宅19萬6200ArtDeco4高層住宅5自建雙語品牌幼兒園T4/T6五證鼎和國際4.1萬6500現(xiàn)代3.5高層住宅3商業(yè)辦公2T4/3五紐約城50萬5800ArtDeco5.39高層住宅6國際幼兒園T4/T5/T6一證錦上城24萬6800新中式5.0高層住宅、酒店10霍尼韋爾智能家居、戴德梁行物業(yè) T2/T4二證紫郡華宸10萬6500新中式4.94公寓、高層住宅

25、6下沉式商業(yè)、雙會(huì)所T4三證雅荷紫金陽光51萬-新中式5.36高層、酒店公寓815萬商業(yè)配套、國際雙語幼兒園T4/T6一證金葉新城12萬65004.27住宅42T4/3五證梨園公館19萬57004高層8一湖、兩園、百萬商業(yè)2T4/3五證區(qū)域項(xiàng)目城改居多，以本土開發(fā)商為主，項(xiàng)目品質(zhì)兩極分化較大，整體體量集中為中小型盤（本土品牌開發(fā)商體量略大，品質(zhì)較好），區(qū)域容積率普遍較高，建筑風(fēng)格為基本以artdeco和新中式為主，超過30萬社區(qū)均配建幼兒園，營銷主題以生態(tài)舒居、漢唐人文、湖景景觀為主，目前在售均價(jià)5800元/-7300元/之間。住宅市場住宅市場1 1房房2 2房房3 3房房4 4房房5 5房房

26、/6 /6房房/ /復(fù)式復(fù)式世融嘉軒面積39-5791-9998-141161-193185-355套比10%25%15%20%20%陽光臺(tái)365面積51-5787-96106-137套比20%30%50%優(yōu)活城面積42-5342-87105-126140套比20%35%30%15%海璟.暖暖的宅面積5776-101139-146套比10%60%30%金葉新城面積90-10290-123147-150套比25%60%15%梨園公館面積84.85-92.36107-143套比30%70%鼎和國際面積81-84115-122158-160套比40%20%20%紐約城面積5380-88128配比10

27、%40%50%區(qū)域內(nèi)供應(yīng)特征三房配比高于兩室，三房集中為區(qū)域內(nèi)供應(yīng)特征三房配比高于兩室，三房集中為100-130100-130之間，兩室集中為之間，兩室集中為80-10080-100，一室配比疩，一室配比疩15%15%，面積為，面積為40-5740-57之間，去化特征，之間，去化特征，80-11080-110成為去化主力，但市成為去化主力，但市場一室存量較少。場一室存量較少。住宅市場住宅市場住宅市場住宅市場項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總套數(shù)總套數(shù)20152015年年月均去化套數(shù)月均去化套數(shù)20152015年年月均去化面積月均去化面積熱銷戶型及面積熱銷戶型及面積世融嘉軒世融嘉軒370020套0.17二房88

28、-95海璟海璟. .暖暖的宅暖暖的宅148820套0.16二房76-110陽光臺(tái)陽光臺(tái)365365400030套0.32三房125優(yōu)活城優(yōu)活城114215套0.12一房53鼎和國際鼎和國際23525套0.25三房115紫郡華辰紫郡華辰290(本期)20套0.2三房118紐約城紐約城512戶(89號(hào)樓)15套0.16二房80.一室45仕府公館仕府公館120028套0.32梨園公館梨園公館160015套0.11三房112，一室65區(qū)域年平均去化區(qū)域年平均去化3-143-14萬；月均去化不足萬；月均去化不足15001500；周邊區(qū)域存量經(jīng)不完全統(tǒng)；周邊區(qū)域存量經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)已超過近計(jì)已超過近20020

29、0萬，后市供應(yīng)不斷增大，未來項(xiàng)目競爭相對(duì)比較激烈。萬，后市供應(yīng)不斷增大，未來項(xiàng)目競爭相對(duì)比較激烈。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址銷售價(jià)格銷售價(jià)格（元（元/ /）外立面外立面層高層高（m)m)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 ( (）證件是證件是否齊全否齊全交房標(biāo)交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交房時(shí)間交房時(shí)間旭弘光合中心明光路與鳳城六路十字西北角7500-8000局部玻璃幕墻3.151550是精裝2015.6富爾頓國際財(cái)富中心鳳城十二路和文景路交匯西北角11000玻璃幕墻與石材3.6875-940是精裝2015.5一方中港國際文景路與鳳城十二路交匯向北300米8300-8500玻璃幕墻3.61500是毛坯2015.12保利中達(dá)廣場鳳

30、城十路與未央路十字向東50米12000LOW-E玻璃幕墻4.01920是毛坯2015.12正尚國際金融廣場未央路與鳳城八路東南角18000玻璃幕墻3.61500是毛坯2015.12長和國際鳳城七路與明光路交匯東北角13000玻璃幕墻與石材3.7961否毛坯2014.12明豐國際廣場未央路與鳳城七路十字向西100米13500玻璃幕墻+石材3.72000是毛坯2015.10保億隆基中心經(jīng)開鳳城八路（西安市政府對(duì)面）13500玻璃幕墻+石材3600是毛坯2015.10冠誠鼎和國際文景路與鳳城四路十字西200米玻璃幕墻3.81260否毛坯2016.6城城北北主主要要在在售售寫寫字字樓樓核核心心指指標(biāo)標(biāo)

31、列列表表城北區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)較大，區(qū)域?qū)懽謽瞧毡榕渲幂^高，同質(zhì)化教嚴(yán)重，基本為現(xiàn)房出售；城北區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)較大，區(qū)域?qū)懽謽瞧毡榕渲幂^高，同質(zhì)化教嚴(yán)重，基本為現(xiàn)房出售；辦公市場辦公市場西安市西安市20142014年現(xiàn)有存量年現(xiàn)有存量大于大于500500萬（而成交量僅為萬（而成交量僅為7474萬萬），加上存量，），加上存量，20152015年供應(yīng)量將年供應(yīng)量將大于大于10001000萬萬（需要（需要810810年去化）年去化），供應(yīng)量逐年增加，去化量則基本持平，供求關(guān)系出現(xiàn)倒掛！供應(yīng)量逐年增加，去化量則基本持平，供求關(guān)系出現(xiàn)倒掛！項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱月均去化量月均去化量旭弘光合中心588富爾頓國際財(cái)富中

32、心1250一方中港國際880保利中達(dá)廣場0正尚國際金融廣場500長和國際明豐國際廣場1400保億隆基中心冠誠鼎和國際市場供應(yīng)存量較大，而月均去化不足千平，巷戰(zhàn)趨勢(shì)明顯，競爭壓力較大。市場供應(yīng)存量較大，而月均去化不足千平，巷戰(zhàn)趨勢(shì)明顯，競爭壓力較大。辦公市場辦公市場公寓市場公寓市場公寓市場格局：主要分布在城市南北中軸線、高新區(qū)等配套成熟、交通便利的區(qū)域在售項(xiàng)目較多，分布在高新、南北中軸線的經(jīng)開和城南的大型項(xiàng)目分支產(chǎn)品。其中高新、經(jīng)開區(qū)占比居多、城東、曲江、城南、城西、浐灞占比較少。公寓分布特征：商務(wù)集中區(qū)及商業(yè)集中區(qū)。公寓市場公寓市場公寓公寓區(qū)域區(qū)域在售狀在售狀態(tài)態(tài)類別類別產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)

33、準(zhǔn)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售價(jià)格銷售價(jià)格元元/ /平米平米興盛園MOMA經(jīng)開在售商務(wù)公寓40簡裝49 68 一房，7300海璟國際經(jīng)開在售普通公寓70毛坯一居44-54平米7500暖暖的宅經(jīng)開售罄普通公寓70毛坯一居34-51平米二居61-113平米5600世融嘉軒經(jīng)開在售普通公寓70毛坯39-57一居7200鳳城一號(hào)經(jīng)開在售普通公寓70毛坯一居29-62平米二居77-92平米6500西安環(huán)球貿(mào)易中心經(jīng)開在售酒店式公寓40精裝一居57平米9000周邊公寓目前供應(yīng)相對(duì)較少，大部分為住宅配套70年產(chǎn)權(quán)普通公寓為主，個(gè)別為40年產(chǎn)品商務(wù)公寓。周邊公寓主力供應(yīng)面積為40-60之間，其中面積較小公寓或兩室公寓

34、去化相對(duì)較快，50左右公寓產(chǎn)品基本滯銷。 熱租房型 面積租客人群租金配置公寓（一房）2532畢業(yè)剛上班900元/月1100元/月不帶天燃?xì)狻⒑唵窝b一房（公寓）3557上班族有一些工作經(jīng)驗(yàn)1200元/月1500元/月精裝、配套齊全 兩房（公寓）55-65周邊上班族公寓1500元/月1800元/月精裝帶家電兩房（普通）709025歲以上上班族、過渡兩人住1400元/月一般家具配置三房（普通）9011030歲左右上班族、外地人、小生意人1600元/月1800元/月一般家電配置三房(普通）120以上年齡較大、資金相對(duì)寬裕（外地人多）1800元/月2000元/月一般家電配置小區(qū)名稱入住率周邊房屋出租率海

35、景臺(tái)北灣70%35%香樟園95%40%鳳城家園97%以上25%杰信花園99%以上45%太平銀像花園95以上35%周邊租賃市場周邊租賃市場1、周邊住宅租賃是市場相對(duì)較好，高層出租率較高，5層以上不帶電梯房屋出租率較低，其中老校區(qū)出租率較高，新建入住小區(qū)出租率一般。2、一室目前租金為900-1500元/月，面積為25-57，精裝全配相對(duì)較高；兩室目前租金為1400-1800元/月，面積為55-90；三房目前租金為1600-2000元/月，面積90-120以上。3、周邊出租客以北郊上班族、周邊小生意人、外地陪讀、部分高新上班族為主。項(xiàng)目周邊出租率相對(duì)較高，依托未央中央商務(wù)帶及經(jīng)開集中的商貿(mào)，上班族及

36、生意人為主。市場小結(jié)市場小結(jié)【宏觀環(huán)境】：【宏觀環(huán)境】：西安經(jīng)濟(jì)依然高于全國發(fā)展，新常態(tài)刺激樓市逐漸回暖?！就恋厥袌觥浚骸就恋厥袌觥浚撼潜蓖恋爻山涣恳廊惠^低，但土地成交價(jià)格增長速度較快?！竟?yīng)環(huán)境】：【供應(yīng)環(huán)境】：市場存量較大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。辦公存量已超三年；住宅供應(yīng)三室供應(yīng)較兩室高，一室供應(yīng)相對(duì)較少；公寓產(chǎn)品目前供應(yīng)相對(duì)較少，40-60成為供應(yīng)主力?！救セ卣鳌浚骸救セ卣鳌浚恨k公月均不足千平處于滯銷狀態(tài)，住宅月均去化1500。80-120為去化主力，其中90以下小面積產(chǎn)品去化速度較快；公寓由于供應(yīng)相對(duì)較少，月均去化不足1200，其中40以下一室及60左右兩室去化相對(duì)較快，50左右一室基本

37、滯銷。【租賃市場】：【租賃市場】：周邊出租率相對(duì)較高，以城北白領(lǐng)、周邊小生意人為主相對(duì)集中?！究蛻籼卣鳌浚骸究蛻籼卣鳌浚撼潜卑最I(lǐng)剛需自住客戶依然為主力，投資客活躍度不明顯，大部分活躍基本為小型投資額，大額投資購置需求較少。P PRAT.3 RAT.3 項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目發(fā)展方向研判REGIONAL REAL ESTATE DEVELOPMENT MARKET研判小結(jié)研判小結(jié)研判思考一：研判思考一：雖然項(xiàng)目地處二環(huán)沿線，交通便利，周邊小區(qū)入住率較高，但項(xiàng)目臨街面較小，周邊雖然項(xiàng)目地處二環(huán)沿線，交通便利，周邊小區(qū)入住率較高，但項(xiàng)目臨街面較小，周邊商業(yè)配套處于輕熟階段，因此項(xiàng)目不具備商業(yè)物業(yè)開發(fā)條

38、件。商業(yè)配套處于輕熟階段，因此項(xiàng)目不具備商業(yè)物業(yè)開發(fā)條件。研判小結(jié)研判小結(jié)研判思考二：研判思考二：雖然項(xiàng)目地處經(jīng)開中央商務(wù)帶，周邊辦公氛圍處于發(fā)展階段，但目前市場投資環(huán)境較雖然項(xiàng)目地處經(jīng)開中央商務(wù)帶，周邊辦公氛圍處于發(fā)展階段，但目前市場投資環(huán)境較差，辦公物業(yè)存量較大，因此辦公物業(yè)的開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。差，辦公物業(yè)存量較大，因此辦公物業(yè)的開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。研判思考三：研判思考三：項(xiàng)目依托暢達(dá)網(wǎng)路，優(yōu)質(zhì)的地段資源，強(qiáng)勢(shì)的公園配套及周邊輕熟生活配套，具有較項(xiàng)目依托暢達(dá)網(wǎng)路，優(yōu)質(zhì)的地段資源，強(qiáng)勢(shì)的公園配套及周邊輕熟生活配套，具有較高的居住價(jià)值。但項(xiàng)目地塊較小，不利于高品質(zhì)住宅的規(guī)劃，且住宅單價(jià)收益與不利

39、高的居住價(jià)值。但項(xiàng)目地塊較小，不利于高品質(zhì)住宅的規(guī)劃，且住宅單價(jià)收益與不利于利潤平衡，因此項(xiàng)目地塊不具備高品質(zhì)住宅的開發(fā)。于利潤平衡，因此項(xiàng)目地塊不具備高品質(zhì)住宅的開發(fā)。研判小結(jié)研判小結(jié)研判思考四：研判思考四：項(xiàng)目物業(yè)業(yè)態(tài)限制較高，利潤點(diǎn)相對(duì)薄弱，高容積率成為平衡項(xiàng)目利潤的核心。項(xiàng)目物業(yè)業(yè)態(tài)限制較高，利潤點(diǎn)相對(duì)薄弱，高容積率成為平衡項(xiàng)目利潤的核心。依托區(qū)域成熟的未央路中央商務(wù)帶及鳳城一路商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)剛需白領(lǐng)及周邊小型依托區(qū)域成熟的未央路中央商務(wù)帶及鳳城一路商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)剛需白領(lǐng)及周邊小型投資者，項(xiàng)目需要以高容積率平衡利潤收益，需要小面積產(chǎn)品滿足市場剛需需求，需投資者，項(xiàng)目需要以高容積率平

40、衡利潤收益，需要小面積產(chǎn)品滿足市場剛需需求，需要以非常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新手段提高項(xiàng)目溢價(jià)能力，需要以非常規(guī)創(chuàng)新型市場營銷突圍市場要以非常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新手段提高項(xiàng)目溢價(jià)能力，需要以非常規(guī)創(chuàng)新型市場營銷突圍市場競爭。競爭。研判小結(jié)研判小結(jié)P PRAT.4 RAT.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判REGIONAL REAL ESTATE DEVELOPMENT MARKET假設(shè)容積率假設(shè)容積率面積面積變動(dòng)投入變動(dòng)投入（未含稅費(fèi)）（未含稅費(fèi)）預(yù)計(jì)銷售額預(yù)計(jì)銷售額稅后凈利潤稅后凈利潤投入產(chǎn)出比投入產(chǎn)出比銷售周期銷售周期評(píng)估評(píng)估增長率增長率綜合評(píng)估綜合評(píng)估84800021180.06萬34080.02萬9236.

41、36萬27.10%3年以上1.95較低74200019113.87萬29820.01萬7500.50萬25.15%3年左右2.6略低63600017047.68萬25560.01萬5764.64萬22.55%2年3.64適中53000014981.49萬21300.01萬4028.77萬18.91%2年左右略低3.52100011882.20萬14910.01萬1424.98萬9.56%1.5年左右低項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析彈性評(píng)估分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析彈性評(píng)估分析：（按照初步測(cè)算占地9畝，按照目前周邊土地價(jià)格450萬/畝進(jìn)行測(cè)算，其中含2000萬之前投入）結(jié)論：結(jié)論：通過容積率變動(dòng)靜態(tài)測(cè)算，當(dāng)容積率達(dá)到6時(shí)，

42、項(xiàng)目的利潤率最高。容積率大于6則利潤率開始下降，因此結(jié)合市場去化周期及實(shí)際動(dòng)態(tài)收益建議容積率：7R6，為項(xiàng)目利潤平衡點(diǎn)。用地面積：5984地上總建筑面積：36850容積率：6.16容積率容量方案實(shí)施測(cè)試容積率容量方案實(shí)施測(cè)試用地面積：5984地上總建筑面積：43850容積率：7.32用地面積：5984地上總建筑面積：49850容積率：8.33項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判小結(jié)：項(xiàng)目規(guī)劃容量測(cè)算，容積率最高達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃容量測(cè)算，容積率最高達(dá)到8.338.33。但結(jié)合利潤率、報(bào)批實(shí)際情況及市場實(shí)際銷。但結(jié)合利潤率、報(bào)批實(shí)際情況及市場實(shí)際銷售情況售情況, ,容積率容積率8.338.33較難實(shí)

43、現(xiàn)。因此項(xiàng)目容積率建議較難實(shí)現(xiàn)。因此項(xiàng)目容積率建議7 7R R6 6為利潤平衡點(diǎn)，項(xiàng)目整體靜態(tài)為利潤平衡點(diǎn)，項(xiàng)目整體靜態(tài)凈利潤收益為凈利潤收益為5700-75005700-7500萬之間。（此收益未含動(dòng)態(tài)不可預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)、管理、營銷、稅萬之間。（此收益未含動(dòng)態(tài)不可預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)、管理、營銷、稅費(fèi)等費(fèi)用）費(fèi)等費(fèi)用）北郊項(xiàng)目投資估算北郊項(xiàng)目投資估算技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)占地面積（畝）占地面積（畝）9 9規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積36000.02 36000.02 容積率容積率6.00 6.00 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)（元）單價(jià)（元）數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì)( (萬元萬元) )取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1 1土地費(fèi)用41

44、71.50 4171.50 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地價(jià)為元/2 2前期費(fèi)用665 36000.02 2398.24 2398.24 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e約271元2.12.1配套及城建費(fèi)用340 36000.02 1225.52 1225.52 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e約150元3 3建筑安裝工程費(fèi)230036000.02 8280.00 8280.00 包括土建工程,簡單裝飾工程,水電安裝,弱電,設(shè)備,配電箱,市政管網(wǎng)等內(nèi)容4 4公共配套費(fèi)及綠化2502400.01 52.00 52.00 標(biāo)準(zhǔn)按300元/計(jì)算5 5其他費(fèi)用(萬元)2145.43 2145.43 成本費(fèi)用合計(jì)成本費(fèi)用合計(jì)17047.68 1

45、7047.68 總投資成本分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為總投資成本分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 元元/ /4735.46 4735.46 銷售收銷售收入入住宅6500元/36000.02 23400.01 23400.01 商業(yè)10000元/0.00 0.00 0.00 車位120000元/個(gè)360.00 2160.00 2160.00 合計(jì)合計(jì)36000.02 25560.0125560.01稅前利潤總額稅前利潤總額9789.95 9789.95 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)元項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)元/ /7100.00 7100.00 各項(xiàng)稅費(fèi)2887.02總稅費(fèi)分?jǐn)偟戒N售面積為總稅費(fèi)分?jǐn)偟戒N售面積為763.

46、25稅后凈利潤總額5764.645764.64銷售面積每平米凈盈利銷售面積每平米凈盈利1601.29稅后銷售利潤率稅后銷售利潤率22.55%22.55%當(dāng)銷售面積達(dá)到的時(shí)候開始盈利當(dāng)銷售面積達(dá)到的時(shí)候開始盈利2788127881按照容積率按照容積率6 6經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)期資金計(jì)劃（此資金計(jì)劃為概算）啟動(dòng)期資金計(jì)劃（此資金計(jì)劃為概算）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用：5050萬萬產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃定位（效果圖、戶型圖）（效果圖、戶型圖）前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)：433433萬萬2015.92015.92016.32016.3方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)資金支付資金支付工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)20162016年年底支付工程費(fèi)用約：年年底支付工程費(fèi)用約：20002000萬萬2017.122017.1220162016年年7 7月地下基礎(chǔ)部分完成（正負(fù)零）月地下基礎(chǔ)部分完成（正負(fù)零）2015.102015.10土方、樁基圖土方、樁基圖2016.42016.4施工圖施工圖2016.52016.5土地款：土地款：41714171萬萬2