星悅城項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

1、畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)星悅城項(xiàng)目估價(jià)報(bào)告學(xué)生姓名：學(xué) 號(hào)：所在系部：專業(yè)班級(jí)：指導(dǎo)教師：日 期：Star City Project Valuation Report學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。 作者簽名： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)院有關(guān)保管、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)院保留并向有關(guān)學(xué)位論文管理部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)省級(jí)優(yōu)秀學(xué)士學(xué)

2、位論文評(píng)選機(jī)構(gòu)將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于 1、保密 ，在 年解密后適用本授權(quán)書。 2、不保密 。 （請(qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“”） 作者簽名： 年 月 日 導(dǎo)師簽名： 年 月 日摘 要 星悅城由武漢星科公司鼎力打造，秉承國(guó)際前瞻理念，雄踞后湖新城核心區(qū)域，以180萬方恢弘體量，全面聚合頂級(jí)城勢(shì)資源，形成全新的“新都市生活圈”。項(xiàng)目位于后湖新城的門戶，扼守區(qū)域黃金走廊。以絕對(duì)中心的地理位置擁攬武漢大道、后湖大道等城市地面“動(dòng)脈”，臨近三環(huán)線、姑嫂樹立體高架等城市快速通道。攬括地鐵6、12號(hào)線、漢孝城際快鐵

3、鉑金三軌配置。完備的立體交通體系，創(chuàng)造前所未有的快捷出行。星悅城首期推出的K6地塊，由7棟33層的高層、2棟5層的洋房以及1棟LOFT公寓組成，戶型的設(shè)計(jì)面積均在80-135平方米之間。以低密度人居奢享和生態(tài)人居氛圍獻(xiàn)給城市品質(zhì)生活認(rèn)同者。星悅城，肩擔(dān)責(zé)任、傳承精髓、不斷萃取城市繁華于此共融，立志成為讓所有人喜悅綻放的理想城邦。 我們將采用市場(chǎng)法和成本法對(duì)星悅城項(xiàng)目進(jìn)行估算，用于作為抵押。將采用可比實(shí)例進(jìn)行研究比最終確定星悅城的價(jià)格。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)法 成本法 可比實(shí)例iAbstractFrom Wuhan Star, Star Joy strong build, adhering to inte

4、rnational forward-looking concept, dominating the core area of Lake Park, a grand volume of 180 Articles, comprehensive aggregation of top City potential resources, the formation of the new new urban living circle. The portal project is located in Lake Park, the guardian of the regional gold corrido

5、r. Pro football to the location of the absolute center of Wuhan Avenue, Lake Avenue, City ground artery, near the Third Ring, aunts Fast Track to establish a body elevated and other cities. Football including the Metro Line 6, 12, the Hanxiao intercity fast iron platinum three-track configuration. C

6、omplete dimensional traffic system, creating unprecedented travel.Keywords：Markets Act Cost Method Comparable Instance ii目 錄摘 要iAbstractii1 引言11.1 概況11.2 狀況分析11.3 前景預(yù)測(cè)22 估價(jià)的假設(shè)和限制條件33 星悅城區(qū)域環(huán)境53.1 后湖板塊概況53.1.1 地理位置53.1.2 性質(zhì)53.1.3 交通條件63.1.4 區(qū)域習(xí)慣64 樓盤周圍地塊及房?jī)r(jià)簡(jiǎn)述74.1 后湖片區(qū)面臨的房地產(chǎn)開發(fā)問題85 后湖星悅城基本信息95.1基本信息95.2

7、項(xiàng)目配套95.3整體設(shè)計(jì)方案95.4總平面布置126 市場(chǎng)法比較定價(jià)136.1 漢口花園定價(jià)136.2漢口花園價(jià)格走勢(shì)136.3 百步龍庭三期定價(jià)136.4后湖華庭價(jià)格走勢(shì)146.5權(quán)重比較167 成本定價(jià)197.1 估價(jià)測(cè)算過程197.1.1 房屋開發(fā)成本197.1.2 土地開發(fā)成本197.1.3 資金成本（利息）207.1.4 利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)208 星悅城未來前景和附加值218.1 后湖片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)淺探218.2 未來一年星悅城的升值優(yōu)勢(shì)21結(jié) 論23參考文獻(xiàn)25附 件26致 謝271 引言1.1 概況 后湖大道區(qū)域在近幾年來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一直持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值和入庫(kù)稅收一直以兩位數(shù)的

8、速度增長(zhǎng)。在制造業(yè)方面，逐步形成了以依托“兩區(qū)”（江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、堤角都市工業(yè)區(qū)）發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)格局；在三產(chǎn)業(yè)方面依托“一城”（竹葉山商貿(mào)城）發(fā)展商務(wù)商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的格局。 以江岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，逐步帶動(dòng)躍進(jìn)、石橋、紅橋、永紅、二七等各村辦工業(yè)園區(qū)的發(fā)展。帶動(dòng)二批著眼于商業(yè)流通配套，以環(huán)保建材生產(chǎn)、生物制品、珠寶加工、機(jī)械制造、電子機(jī)電等低污染、高附加值興業(yè)、高科技性、創(chuàng)新型行業(yè)的發(fā)展；依托堤角都市工業(yè)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，積極培育了以鑄造配件、軸承等產(chǎn)品為主的配套生產(chǎn)企業(yè)，延伸了產(chǎn)業(yè)鏈條，做大做強(qiáng)了機(jī)電制造業(yè)，形成了以岱山、幸福、十大家工業(yè)園等具有一定規(guī)律、科技含量較高的機(jī)電制造產(chǎn)業(yè)群。

9、以竹葉山商貿(mào)城為依托，發(fā)展了躍進(jìn)廚具市場(chǎng)、躍進(jìn)鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)群。初步形成了以竹葉山商貿(mào)城為龍頭，集市場(chǎng)交易、物流、商貿(mào)、金融、辦公休閑于一體的市場(chǎng)交易群、物流中心和商貿(mào)中心，形成了后湖區(qū)域人流、物流、資金流的積聚效應(yīng)，通過優(yōu)化用地布局，完善配套設(shè)施，提升環(huán)境景觀和合理規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)了整個(gè)后湖新城的建設(shè)與發(fā)展1.2 狀況分析1）劃的限制。根據(jù)武漢市的總體規(guī)劃，后湖片區(qū)被規(guī)劃為以中高檔住宅為主的宜居生活區(qū)，限制了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。2）土企業(yè)在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的大潮中逐漸被淘汰。原后湖的大批鄉(xiāng)辦、村辦中小企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中紛紛關(guān)門、倒閉，僅有少數(shù)企業(yè)如中興紙業(yè)、航天波紋通過改制增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力

10、，得到了發(fā)展壯大。3）村辦工業(yè)園區(qū)身份地位不明?，F(xiàn)有村辦工業(yè)園中除石橋工業(yè)園外，其他村辦工業(yè)園區(qū)都還沒有辦妥規(guī)劃用地手續(xù)。 4）造業(yè)產(chǎn)業(yè)層次較低，整體實(shí)力仍較弱。初級(jí)產(chǎn)品多，深加工產(chǎn)品少，一般產(chǎn)品多，名牌產(chǎn)品少，低附加值產(chǎn)品地盤，高附加值產(chǎn)品少。5）務(wù)業(yè)發(fā)展僅具雛形。1.3 前景預(yù)測(cè)1） 后湖新城”建設(shè)和“城中村”改造機(jī)遇，利用“城中村”改造的相關(guān)政策，留住發(fā)展空間，要充分利用“城中村”改造政策中關(guān)于產(chǎn)業(yè)用地的指標(biāo)，使各村辦工業(yè)園區(qū)合法化，使各村改制后成立公司有相應(yīng)的發(fā)展空間2） 發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。隨后湖新城建設(shè)的不斷推進(jìn)，后湖區(qū)域景觀和交通狀況有了較大改觀，區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，給后湖區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)

11、帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。要以華中竹葉山國(guó)際廣場(chǎng)為依托，帶動(dòng)黃孝河中心商貿(mào)區(qū)建設(shè)；以后湖大道武漢 港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)、欣榮客運(yùn)中心商務(wù)區(qū)等三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)為依托，著力構(gòu)建竹葉山商貿(mào)城、躍進(jìn)綜合市場(chǎng)群為支撐的后湖中環(huán)物流中心、新榮客運(yùn)樞紐中心、塔子湖體育中心等三大現(xiàn)代服務(wù)功能中心；精心打造黃孝河、金橋大道、后湖大道興業(yè)路等特色商業(yè)街。在注重發(fā)展傳統(tǒng)的商務(wù)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的同時(shí)，還兼顧發(fā)展金融、服務(wù)行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、專業(yè)服務(wù)、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)的互動(dòng)發(fā)展。2 估價(jià)的假設(shè)和限制條件1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在2012年10月的公開市場(chǎng)價(jià)值，即其在公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)

12、最可能形成或成立的價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)： (1)具有一個(gè)公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)； (2)估價(jià)對(duì)象能夠白由地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易活動(dòng)； (3)交易雙方無任何利害關(guān)系； (4)為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等足相對(duì)靜止不變的。 (5)委估方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。 本報(bào)告確定的估價(jià)結(jié)果，是反映估價(jià)對(duì)象在奉次估價(jià)目的下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)所形成的公開市場(chǎng)價(jià)值，僅適用于本次估價(jià)所確定的特定估價(jià)日的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本結(jié)果對(duì)用于其它方而的客觀性未作探討。 2)由于本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以該整體房地產(chǎn)能

13、夠持續(xù)使刖且估價(jià)對(duì)象能夠持續(xù)的合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。3)本次估價(jià)結(jié)果包括估價(jià)對(duì)象房屋建筑物的價(jià)伉及其所分?jǐn)偟膰?guó)有十地使用權(quán)價(jià)伉，也包含了與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)小可分割的滿足其使用功能的水、電、訊等配套的輔助設(shè)施以及現(xiàn)有裝潢，但不包括可移動(dòng)部分的價(jià)值。 4)本估偷報(bào)告確定的估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到白然力和其它不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況和方式，可能使交易雙方追加或減少付出而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。 5)本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)抵押期限、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政

14、府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。 6)本估價(jià)報(bào)告自完成之同起，應(yīng)用有效期為壹年。在有效期內(nèi)，由于不可預(yù)測(cè)的原因使委托評(píng)估的房地產(chǎn)質(zhì)量、用途、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評(píng)估價(jià)值。7)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得m的結(jié)果只能適用于特定的時(shí)期。因此，本次估價(jià)的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格，能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格；同時(shí)本估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用必須在本報(bào)告所確定的應(yīng)用有效期內(nèi)，且應(yīng)用必須基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定之前提。3 星悅城區(qū)域環(huán)境3.1 后湖板塊概況 3.1.1 地理位置湖板塊處于中環(huán)線以內(nèi)，

15、屬于未來城市規(guī)劃中漢口三個(gè)綜合組團(tuán)之一，也是武漢市規(guī)劃的五個(gè)大型住宅區(qū)中距市中心距離最近的片區(qū)，是由政府統(tǒng)一規(guī)劃的以低密度居住區(qū)為主，輔以金融、商業(yè)、體育、主題公園等多功能的高素質(zhì)綜合新城區(qū)。3.1.2 性質(zhì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交通齊全的區(qū)域主要位于發(fā)展大道和姑嫂 樹 路沿線如世華大酒店、中百倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)行、建行等岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面、專業(yè)性市場(chǎng)無酒吧、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育構(gòu)不夠健全僅有華中高級(jí)中學(xué)、塔子湖小學(xué)、黃浦園豐村小學(xué)、田園小區(qū)小學(xué)等醫(yī)療設(shè)施缺乏主要為小的門診部。黃埔大道沿線有空軍醫(yī)院、一六一醫(yī)院九州醫(yī)院三家大型醫(yī) 院，但距離后湖較遠(yuǎn)?？偟膩碚f人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差是一大劣

16、勢(shì)。圖3-1星悅城地理位置3.1.3 交通條件四周已形成了大的交通體系東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道后湖大道幸福大道張 公堤路段南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。 嫂樹路交通便捷有 56、路等通向各個(gè)方向岱黃公路公交車很少只有716、706、543、621路公交車 與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。圖3-2交通圖3.1.4 區(qū)域習(xí)慣 此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活以打工種植養(yǎng)殖為主年收入水平偏低居民的文化 水平不高對(duì)外界信息關(guān)心和接觸較少但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員影響生活已開始城市化傾向 。4 樓盤周圍地塊及房?jī)r(jià)簡(jiǎn)述1）主要的住宅項(xiàng)目狀況湖片區(qū)

17、共開發(fā)26座樓盤：中一花園、青青美廬、漢口花園、世紀(jì)家園三期、匯龍花園二期、步亭花園三期怡和園、新地東方華府、后湖華庭、天上人間、世紀(jì)家園幸福人家、左岸風(fēng)景線、宏宇綠色新 都、新地東方花都、世紀(jì)家園、佳海名苑、城開紫竹苑、百步亭花園怡康園、竹葉苑、溫層、步亭花園溫馨園、湖生態(tài)花園、步亭丹楓園、百步亭百合園（已售完）、夢(mèng)湖花園（已售完）、錦花園（已售完）、城開星園、東方恒星園（已售完）其中8座已經(jīng)售完。2）質(zhì)逐升，科技含量高，現(xiàn)代風(fēng)格濃。在建項(xiàng)目綠色新都小區(qū)主次道路分明，車位標(biāo)準(zhǔn)為1個(gè)2戶，停車方式采用半地下停車庫(kù)，住宅底層架空，停車與臨時(shí)地面停車相結(jié)合的方式；后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風(fēng)向監(jiān)測(cè)站

18、，樓盤以多層為主，采用超大型陽(yáng)臺(tái)，全落地門窗和外飄窗：紫竹園首次在漢進(jìn)行鋼結(jié)構(gòu)試點(diǎn)，三大組團(tuán)均設(shè)計(jì)為三層半和五層半的連體別墅，采用框架異形柱技術(shù)解決了室內(nèi)凸現(xiàn)出墻面的梁柱問題；世紀(jì)家園領(lǐng)先十五年的小康住宅設(shè)計(jì)，突出的高科技含量配置，經(jīng)過國(guó)家建設(shè)部在規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)體系、建筑：節(jié)能、環(huán)境保障、智能型住宅方面設(shè)置的24項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)測(cè)試，直逼香港、新加坡家居水平；東方花都采用落地凸窗及轉(zhuǎn)角窗等。3）套設(shè)施日益完善。在后湖我們可以清楚看到開發(fā)商在提高樓盤品質(zhì)的同時(shí)，也努力使相關(guān)配套設(shè)施完善。如佳海華苑斥資1000萬元，修建了豪華、高檔會(huì)所；東方花都(二期)興建了超市等配套公建；后湖生態(tài)花園的社區(qū)“一條龍”

19、服務(wù)；百步亭更是憑借大型社區(qū)優(yōu)勢(shì)，相關(guān)配套一應(yīng)俱全。4）平均價(jià)格偏低，均價(jià)為1917.25元平方米。后湖區(qū)域在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位跨度從1200元平方米到2500元平方米，涵括了經(jīng)濟(jì)適用房，小高層、高層、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅等多種住宅類型?？傮w均價(jià)較低，比武漢市平均房?jī)r(jià)少182.75元平方米，除東方花都、佳海華苑、哈佛苗苑超過2000元平方米，其它樓盤價(jià)位相對(duì)較低4.1 后湖片區(qū)面臨的房地產(chǎn)開發(fā)問題在后湖片區(qū)最初成為漢口最聚人氣的開發(fā)熱點(diǎn)時(shí)，金銀湖片區(qū)一夜之間的崛起讓業(yè)內(nèi)人士驚嘆不已。金銀湖片區(qū)的整體綜合開發(fā)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，如金山大道的貫通，讓金銀湖片區(qū)人氣巨增。而曾經(jīng)對(duì)后湖滿懷希望的個(gè)別開發(fā)企

20、業(yè)因?yàn)榉N種困難而失去信心。目前，后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要困難有兩大方面：一是交通路網(wǎng)、環(huán)境、教育、生活、金融等生活配套設(shè)施的不完善。另一方面在于各開發(fā)企業(yè)各自為陣，開發(fā)零散帶來的困難。很多開發(fā)企業(yè)在樓盤建成后，還得修建學(xué)校、超市、道路等相關(guān)配套進(jìn)行第二次投資，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的難度。好在各開發(fā)企業(yè)已意識(shí)到了零散開發(fā)的弊端，紛紛呼吁加強(qiáng)板塊意識(shí)，進(jìn)行整體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，聯(lián)合互利，集資共贏。5 后湖星悅城基本信息星悅城位于漢口后湖片區(qū)，臨界楊汊湖與后湖片區(qū)的中間地帶，由后湖三環(huán)線、塔子湖西路、幸福大道、與姑嫂樹路圍合而成，是星科地產(chǎn)近年來打造的最大規(guī)模的項(xiàng)目?？偨ㄖ?/p>

21、積約180萬方，項(xiàng)目集合大型商超、影院、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，以兩處12萬方闊朗的運(yùn)動(dòng)公園和婚慶主題公園為核心架構(gòu)，將項(xiàng)目打造成為泛公園主題社區(qū)，成為讓所有人喜悅綻放的理想城邦。星悅城由湖北星科地產(chǎn)前瞻武漢發(fā)展，以罕見大氣規(guī)劃，于漢口核心區(qū)域建設(shè)新型的城市綜合體項(xiàng)目星悅城。立志以一座城的體量，打造新都市生活方式，開啟武漢“造城”新時(shí)代！星悅城占地1500余畝，是千畝級(jí)大盤。以180萬方恢宏體量，于漢口心將萬象共融。星悅城做項(xiàng)目并未考慮短期回報(bào)，而在前期將進(jìn)行大量前期投入。投入巨資引入大型商超、建公園、引名校；打造區(qū)域活力購(gòu)物中心. 5大標(biāo)桿性配套十分吸人眼球，風(fēng)情商業(yè)街、雙城市主題公園、一站式

22、品牌教育、活力購(gòu)物中心、物業(yè)管理，無論哪一個(gè)都有足夠的理由讓星悅城萬眾矚目。5.1 基本信息表5-1星悅城的基本狀況物業(yè)類別項(xiàng)目特色建筑類別裝修狀況環(huán)線位置所屬商圈住宅、普通住宅景觀居所,公園地產(chǎn)板樓 高層毛坯二至中環(huán)后湖物業(yè)地址江岸漢口新華下路楊汊湖（后湖大道與塔子湖西路交匯處）開盤時(shí)間入住時(shí)間容積率綠化率入戶數(shù)物業(yè)費(fèi)2012-1-32013-08-013.5435%1722 戶暫無資料預(yù)售許可證武房開預(yù)售2011560號(hào)開發(fā)商武漢星科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址楊汊湖新華家園車站旁（外展點(diǎn)）星悅城房?jī)r(jià)最低價(jià)6500元/平方米占地面積建筑面積開工時(shí)間竣工時(shí)間459490平方米1844270平方

23、米2011-08-012013-08-01建筑設(shè)計(jì)單位北京DDJ樓盤推廣公司武漢沃勝科技有限公司工程進(jìn)度在建(2012-02-15)產(chǎn)權(quán)年限70年5.2 項(xiàng)目配套幼稚園 苗苗幼兒園，躍進(jìn)立志幼兒園 郵局 將軍路郵政局 小區(qū)超市中小學(xué) 武漢育才小學(xué)、武漢鐵中、武漢市第四十二中學(xué)、江大黃埔區(qū)5.3 整體設(shè)計(jì)方案星悅城一期項(xiàng)目位于武漢市江岸區(qū)后湖街躍進(jìn)村。該項(xiàng)目擬新建2棟層、1棟25層、1棟33層、5棟34層高層住宅及1至2層商業(yè)裙房，1棟10層綜合樓，總建筑面積為162775平方米。主要有3個(gè)設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)高端樓盤星悅城售樓中心開放當(dāng)日便吸引了近千名購(gòu)房者到場(chǎng)參觀，作為今年武漢樓市中最后一個(gè)面市的超

24、級(jí)大盤，星悅城以高端品質(zhì)和6500元/平方米起的超低單價(jià)吸引了眾多購(gòu)房者關(guān)注的目光。1）優(yōu)勢(shì)一：價(jià)格低，環(huán)境好用上升至城市的角度來縱觀大武漢的核心發(fā)展脈絡(luò)時(shí)，可以清晰地發(fā)現(xiàn)從徐東到西北湖、永清、菱角湖，呈現(xiàn)出一條由南至北的黃金發(fā)展軸線。而這條黃金軸線同時(shí)也與武漢城市政策規(guī)劃不謀而合，絕佳的地理位置使星悅城成為眾多優(yōu)質(zhì)市政配套資源的軸心所向。星悅城落定后湖門戶地段，家門前即是城市動(dòng)脈武漢大道，40分鐘內(nèi)便可暢達(dá)武漢所有熱門商圈，目前已有包括711、532等公交線路直達(dá)星悅城，“伴隨中一路地下通道建成、姑嫂樹路高架開建、井南大道規(guī)劃待建等周邊交通大提速，星悅城的業(yè)主將搶先享受酣暢淋漓的出行升級(jí)?！?/p>

25、此外，包括地鐵6號(hào)線、地鐵8號(hào)線和地鐵12號(hào)線都將星悅城左右合圍，“地鐵從來都是檢驗(yàn)物業(yè)價(jià)值恒定標(biāo)準(zhǔn)，180萬平方米的體量以及未來5萬人的入住決定了星悅城必須擁享軌道交通配置，這是區(qū)域內(nèi)很多樓盤都無法2）優(yōu)勢(shì)二：旗艦配套造就區(qū)域標(biāo)桿后湖新城作為新規(guī)劃的四大居住新城之一，因其絕佳的地理位置和純居住功能的劃分，已經(jīng)成為漢口中心購(gòu)房者的置業(yè)首選地域，但區(qū)域配套卻是長(zhǎng)期困擾后湖板塊持續(xù)升級(jí)的一大短板，無論商業(yè)還是教育資源都無法讓板塊居民滿意。后湖板塊缺乏優(yōu)良的教育資源也是常年亟待解決的問題，星悅城將重金打造小區(qū)專屬的幼兒機(jī)構(gòu)及中小學(xué)校。星科地產(chǎn)專門引進(jìn)了“實(shí)驗(yàn)”系列幼兒園、“育才”系列小學(xué)以及“實(shí)驗(yàn)”

26、系列初中，星悅城業(yè)主子女將獨(dú)享武漢市最為頂尖的教育資源。除此之外，星悅城還打造了12萬方超大景觀，其中包括武漢第一個(gè)婚慶公園，業(yè)主將可以在此公園內(nèi)享受到從婚紗攝影直至舉辦婚宴的全系列流程，滿足年輕人對(duì)浪漫生活的暢想。3）優(yōu)勢(shì)三：大樓盤更注重小細(xì)節(jié)“星悅城的戶型討論和設(shè)計(jì)就超過三個(gè)月的時(shí)間。負(fù)責(zé)星悅城產(chǎn)品規(guī)劃研發(fā)方面的負(fù)責(zé)人表示 “我可以這樣說，星悅城的面市完全符合國(guó)家宏觀調(diào)控的步調(diào)，我們的產(chǎn)品是面對(duì)剛需人群的?！睋?jù)了解，為了將項(xiàng)目品質(zhì)打造好，星科地產(chǎn)會(huì)經(jīng)常召開工作會(huì)議，“甚至因?yàn)橐粋€(gè)戶型的窗戶向哪個(gè)方向開都做過考量，我們很不認(rèn)同樓盤利潤(rùn)為上的原則，真字為先永遠(yuǎn)是星悅城的基調(diào)?！彼?，從一些很小

27、的細(xì)節(jié)就可以看到，星悅城雖然是一個(gè)超級(jí)大盤，但對(duì)于微小細(xì)節(jié)十分看重，這樣的樓盤品質(zhì)將給購(gòu)房者更強(qiáng)烈的購(gòu)買信心。據(jù)悉，12月18日，星悅城將開盤。星悅城首期面市價(jià)格相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)，起價(jià)6500元/平方米的樓盤在后湖板塊確實(shí)不多見。5.4 總平面布置圖51總平面圖圖52衛(wèi)星地圖6 市場(chǎng)法比較定價(jià)6.1 漢口花園定價(jià)位于后湖新城，幸福大道貫穿整個(gè)小區(qū)，項(xiàng)目西臨新華下路，南依后湖大道，東至塔子湖西路，北靠井南路，總占地面積892畝，漢口花園是以中等收入的工薪階層為消費(fèi)主體，以親切、恬靜、綠色為開發(fā)主題。五期清桐閣位于整個(gè)地塊的正中心，總占地面積7.88公頃，建筑面積9.74萬，由13棟均為11層的小高層建

28、筑組成，其中1、2、3號(hào)樓為三棟建筑節(jié)能示范樓，小區(qū)內(nèi)空間開闊，功能分區(qū)明確，景觀元素豐富，植物配置錯(cuò)落有致，四季分明，營(yíng)造出了安靜、悠閑、自然的居住環(huán)境。價(jià)格說明：均價(jià)7300元/平米付款方式：銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款月供：2000-3000元首付：15-20萬歷史價(jià)格：2012-04-13 均價(jià) 7300元/平米 2012-03-24 均價(jià) 7300圖6-1漢口花園價(jià)格走勢(shì)6.2 百步龍庭三期定價(jià) 百步龍庭地處武漢市江岸后湖新區(qū)，城市中環(huán)線內(nèi)，是武漢市規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目之一，規(guī)劃建成一個(gè)占地7平方公里，入住30萬人的百步亭新城。隨著武漢城市化進(jìn)程日益發(fā)展，百步亭花園的交通及區(qū)位優(yōu)

29、越性正日益凸顯，六橫六縱路網(wǎng)布局及暢達(dá)的公交系統(tǒng)共同筑就。圖6-2百步龍庭價(jià)格走勢(shì)6.3 后湖華庭定價(jià)后湖華庭位于武漢金橋大道。綠色清晰，交通方便，業(yè)余生活豐富多彩，是理想的休閑居住地。為了給業(yè)主提供一個(gè)健康舒適的生態(tài)住宅。擁有大型園林景觀。小區(qū)的配套設(shè)施齊備，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，超市就在家門口。圖6-3后湖華庭價(jià)格走勢(shì)6.4 碧桂園定價(jià)碧桂園合理定價(jià)的價(jià)格策略不是簡(jiǎn)單的減法，一方面通過不斷豐富附加值來提升產(chǎn)品的居住價(jià)值，另一方面通過在建設(shè)過程中規(guī)?；?、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的探索與實(shí)踐，最大程度的讓利于消費(fèi)者，回報(bào)于社會(huì)，讓更多人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的居住夢(mèng)想。均價(jià)：4200元/平方米價(jià)格說明：均價(jià)

30、4200元/平米付款方式：銀行按揭貸款,一次性付款月供：3000-4000元首付：15-20萬歷史價(jià)格：2012-04-23 均價(jià) 4200元/平米 2012-04-05 均價(jià) 4200元/圖6-4碧桂園價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：1） 要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；2） 參

31、照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。6.5權(quán)重比較1） 繁華程度：后湖星悅城在建，百步龍庭在建，后湖華庭和碧桂園已經(jīng)完工2）交通便利：由于都是在附近所以基本上沒有多大的交通優(yōu)勢(shì)，總的來說， 附近還是蠻通暢的，交通發(fā)達(dá)。3）交易價(jià)格比較：就近期來說碧桂園的樓盤價(jià)格是最低的.不足4500，而漢口花園最貴7900，各個(gè)樓盤的價(jià)格都浮動(dòng)不大，除了

32、碧桂園其他各個(gè)都是6500左右浮動(dòng).可比實(shí)例比較表6-1可比實(shí)例比較比較因素估價(jià)對(duì)象漢口花園百步龍庭后湖華庭交易均價(jià)-730076006700區(qū)域地理位置后湖大道后湖大道后湖大道后湖大道基礎(chǔ)設(shè)施好較好很好很好因素公共設(shè)施較齊全齊全齊全較齊全環(huán)境質(zhì)量很好好較好較好交通便捷度便捷便捷便捷便捷場(chǎng)地條件七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素裝修程度廚、衛(wèi)生間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)生間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)生間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)生間精裝，其余初裝戶型合理較合理合理合理樓層高層多層多層高層工程質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)使用功能較齊全齊全齊全較齊全物業(yè)管理措施較完備較完備較完備完備結(jié)構(gòu)類型框架框架框架框架交易因素修正由于

33、是自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，暫定修正系數(shù)分別：100、100、100交易日期修正：100、100、100區(qū)域因素修正：表6-2區(qū)域修正表物業(yè)名稱權(quán)重估價(jià)對(duì)象漢口花園百步龍庭后湖華庭區(qū)域條件1.010098.25100.5100所處地理位置0.3100100100105基礎(chǔ)設(shè)施保證度0.210090105105公共設(shè)施保證度0.210010510595環(huán)境質(zhì)量0通便捷度0.15100100100100個(gè)別因素修正表6-3個(gè)別因素修正表物業(yè)名稱權(quán)重估價(jià)對(duì)象漢口花園百步龍庭后湖華庭物業(yè)條件1.0100989896裝修家具配置條件0.3100100100100使用功能0.11001001

34、00100樓層結(jié)構(gòu)布局設(shè)施建材戶型0.21009090100成新程度0.410010010090市場(chǎng)狀況因素修正表6-4市場(chǎng)因素修正表物業(yè)名稱估價(jià)對(duì)象漢口花園百步龍庭后湖華庭銷售價(jià)格-730076006700交易條件100100100100時(shí)間因素100100100100區(qū)域條件10098.25100.05100個(gè)別條件100989896比準(zhǔn)價(jià)格758277516979 比準(zhǔn)價(jià)格：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)帶估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為：（7582+7751+6979）/3=7437元/平方米 市場(chǎng)法定價(jià)為：7437元，此為初步定價(jià)。定價(jià)因素由權(quán)重比較。7 成本定價(jià)

35、7.1 估價(jià)測(cè)算過程 1）運(yùn)用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象完全建成后的市場(chǎng)價(jià)值成本法計(jì)算公式如下： Pd=f+d+r+p 其中：f房屋開發(fā)成本 d：地重置成本 r-資金成本（利息） p-利潤(rùn)及銷售費(fèi)用注:以下詳細(xì)數(shù)據(jù)由網(wǎng)上和圖紙?zhí)峁?，部分由星悅城?xiàng)目部資料室提取7.1.1 房屋開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本=施工前期費(fèi)十建筑安裝工程費(fèi)十小區(qū)配套工程費(fèi)和增容費(fèi)十其他費(fèi)用表7-1成本構(gòu)成表占成本百分比元/平方米施工前期費(fèi)2.1%約為79元/平方米建筑安裝工程費(fèi)65.9%約為1510元/平方米小區(qū)配套工費(fèi)和增容費(fèi)18.0%約為411元/平方米其他費(fèi)用14.0%約為400元/平方米估價(jià)對(duì)象重置成本2400元平方米7.1

36、.2 土地開發(fā)成本市建成區(qū)，住戶較多，若取得類似十地須發(fā)生拆遷安置費(fèi)。依據(jù)武漢市拆遷管理辦法及該區(qū)域住戶密度，測(cè)算出該區(qū)域單位土地拆遷安置費(fèi)為1556元平方米。專業(yè)的配套費(fèi)用為依據(jù)武漢征收標(biāo)準(zhǔn)，大型公建為200-280元平方米；普通住宅為165元平方米。估價(jià)對(duì)象為普通住宅，并非商業(yè)、寫字樓等人型公建，所以按165元平方米收取。則估價(jià)的土地對(duì)象為：1721平方米7.1.3 資金成本（利息）假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)期為一年，利息率取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中因人民銀行一年期貸款利率5. 85%，則地價(jià)計(jì)息期為一年，假設(shè)房屋建設(shè)成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其計(jì)息期為開發(fā)期的一半，按單利計(jì)息，則投資利息為：土地資金成本為1721

37、5.85%1=100.7元平方米房屋資金成本為24005. 85%12=70.2元平方米 7.1.4 利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)期為一年，依據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)毛利潤(rùn)率和必要的銷售稅率為房地產(chǎn)開發(fā)成本的15%，其中包括必要的銷售費(fèi)用。則：利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)= (2400+1721) 15%=618元平方米。運(yùn)用成本法算的最終結(jié)果2400+1721+82+70.2+618 =4810元平方米。8 星悅城未來前景和附加值8.1 后湖片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)淺探1） 塊的龐大為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最基本也是最強(qiáng)有力的生產(chǎn)資料供給，加上該區(qū)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合板塊意識(shí)的增強(qiáng)，以及大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，該區(qū)必將走向

38、成片大規(guī)模的開發(fā)；2） 將注重“生態(tài)”與“科學(xué)”的結(jié)合，加大住宅質(zhì)量與科技含量的不斷提高，小區(qū)綠化面積增大，環(huán)境改善程度的逐步提高；3） 后湖擁有大面積的水域，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。后湖居住新區(qū)的發(fā)展定位是在城市開發(fā)的基礎(chǔ)上，依托漢口舊城，大力拓展城市新的發(fā)展空間，通過基礎(chǔ)設(shè)施的配置、生態(tài)環(huán)境的改造和農(nóng)業(yè)人口的妥善安置與轉(zhuǎn)移，形成功能明確、布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施齊全，并且相對(duì)獨(dú)立的富有特色的小康型居住新區(qū)，發(fā)展成為漢口地區(qū)最大也最為完整的現(xiàn)代化城市居住區(qū)。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)所遇到的困難是存在的，也是可以解決的，但后湖片區(qū)的房

39、地產(chǎn)開發(fā)不會(huì)因此而減緩前進(jìn)的步伐8.2 未來一年星悅城的升值優(yōu)勢(shì)星悅城坐擁漢口中心絕版地段，180萬方罕有體量，三軌立體交通脈絡(luò)，20萬方旗艦商業(yè)，12萬方雙公園英式粹景、一站式教育配套。以難以企及的性價(jià)比，滿足消費(fèi)者所有的需求，開創(chuàng)武漢人居的一種新高度。營(yíng)銷中心一經(jīng)開放，即成全城矚目焦點(diǎn)。悅中心，漢口核心價(jià)值所向星悅城獨(dú)享武漢政策規(guī)劃，占據(jù)后湖新城得天獨(dú)厚的門戶地段，180萬方罕見體量，成為漢口中心購(gòu)房者的置業(yè)首選地域，當(dāng)之無愧成為了融匯區(qū)域頂級(jí)資源的軸心所向。后湖核心地段的星悅城，更時(shí)刻處在區(qū)域潛力的價(jià)值波峰。在率先暢享各種便利人居生活的同時(shí)，星悅城絕佳的保值升值性在后湖新城內(nèi)毋庸置疑。悅

40、交通，大武漢縱橫暢達(dá)星悅城，坐擁罕有的三軌鉑配。地鐵6號(hào)線、地鐵8號(hào)線和地鐵12號(hào)線將星悅城左右合圍，打造星悅城專屬的歸家專列，縱橫大武漢，連接武漢各地繁華。門前更有城市動(dòng)脈武漢大道，40分鐘內(nèi)暢達(dá)武漢所有頂級(jí)商圈，感受前所未有的縱橫通達(dá)。隨著中一路地下通道建成、姑嫂樹路高架開建、井南大道規(guī)劃待建等周邊交通“大提速”，星悅城更將先人一步暢享這份酣暢淋漓的暢通無阻。悅配套，商業(yè)教育園林三位一體星悅城竭力打造頂級(jí)配套，構(gòu)筑城心罕見的20萬方商業(yè)旗艦，讓每個(gè)人都能盡致臻享時(shí)尚潤(rùn)澤。萃取國(guó)際時(shí)尚前沿品牌，緊跟世界潮流，滿足購(gòu)物欲望。12萬方雙公園體系，原味英式移植園林，從每扇窗向中心景觀廣場(chǎng)看去，都是

41、一次眼睛的旅行。引進(jìn)高品質(zhì)教育，從社區(qū)專屬的國(guó)際雙語幼兒園、高品質(zhì)重點(diǎn)小學(xué)、青少年活動(dòng)中心，到周邊鄰近的省市重點(diǎn)中學(xué)，全階段一站式教育隨心暢享，使孩子從起跑線開始一路領(lǐng)先。綜上所述，無論是從教育，地段，交通，位置，星悅城都有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)所以升值的空間是巨大的星悅城最終可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：通過之前的分析，理論價(jià)值為4810元/平方米，而通過數(shù)據(jù)初步估算以后價(jià)格可能下調(diào)至5500元/平方米圖8-1價(jià)格走勢(shì)圖結(jié) 論 科學(xué)地、客觀地、有效地對(duì)住宅類項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估，是保證項(xiàng)目投資效果的重要方法之一我國(guó)尚處于房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的起步階段，一個(gè)完善的評(píng)估指標(biāo)體系的確立，將有助于加快我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的發(fā)展速

42、度，保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而在更大程度上促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 本論文主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中后評(píng)估理論方法及應(yīng)用方面的研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估重點(diǎn)在于評(píng)估方法的選擇和評(píng)估指標(biāo)體系的確立本文研究中，不僅對(duì)這兩個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行了較為細(xì)致的研究，還選取實(shí)際案例對(duì)所確立的評(píng)估方法也評(píng)估指標(biāo)體系進(jìn)行了驗(yàn)證通過這些研究，本文所取得的主要研究成果及創(chuàng)新如下： 1)在房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估方法方面，筆者在總結(jié)國(guó)內(nèi)外諸多學(xué)者對(duì)后評(píng)估方法的研究與實(shí)踐的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性地選取了層次分析法作為本論文的主要研究方法該方法的最大特點(diǎn)是它把研究對(duì)象看作一個(gè)系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進(jìn)行決策，能夠把定性和定量的方法結(jié)合起來，能處理許多傳統(tǒng)方法取法著手的實(shí)際問題，應(yīng)用范圍非常廣泛2)在房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估指標(biāo)體系方面，筆者針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的評(píng)估內(nèi)容，同時(shí)結(jié)合一般評(píng)估問題的指標(biāo)體系謾計(jì)原則，通過查閱多種項(xiàng)目后評(píng)估的指標(biāo)體系，最終確立了住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系的特點(diǎn)在于，涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的諸多內(nèi)容，主要指標(biāo)與細(xì)分指標(biāo)相集合全面放映后評(píng)估結(jié)果，具有較強(qiáng)的客觀性和實(shí)用性 3)在實(shí)證方面，通過深入的研究與實(shí)踐，筆者認(rèn)為在后評(píng)估過程中，要想保證整個(gè)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確有效，不僅要有科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系和評(píng)估方法，