俊?；ǔ嵌ㄎ徽{(diào)整報(bào)告2012.5.21

1、最新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整最新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整u項(xiàng)目總商業(yè)面積6.8萬(wàn)平方米，其中地上集中商業(yè)：4.5萬(wàn)平方米，地下商業(yè)：1.5萬(wàn)平方米，臨街商業(yè)：8000平方米針對(duì)目前新的報(bào)規(guī)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行整體調(diào)整針對(duì)目前新的報(bào)規(guī)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行整體調(diào)整區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域整體概況區(qū)域整體概況官渡區(qū)是昆明四城區(qū)之一位于昆明市主城區(qū)的東南部主要起到連接主城區(qū)和呈貢新區(qū)的作用區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立既非主城區(qū)，又非新城區(qū)，區(qū)域位置尷尬既非主城區(qū)，又非新城區(qū)，區(qū)域位置尷尬距離主城約13公里，距呈貢新城約7公里區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域人口分析區(qū)域人口分析除擁有固定客群外，流動(dòng)客流眾多人口構(gòu)成人口構(gòu)成原住

2、居民原住居民新遷入居民新遷入居民螺螄灣商戶(hù)螺螄灣商戶(hù)往來(lái)商貿(mào)人群往來(lái)商貿(mào)人群官渡官渡區(qū)整體規(guī)規(guī)劃人口約區(qū)整體規(guī)規(guī)劃人口約67萬(wàn)人左右萬(wàn)人左右項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊3 3公里范圍內(nèi)約有公里范圍內(nèi)約有1010萬(wàn)人萬(wàn)人區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域有且僅有螺螄灣一個(gè)大型集中商業(yè)區(qū)域商業(yè)以螺螄灣商貿(mào)城為主，及其衍生商業(yè)。總體量龐大，覆蓋各類(lèi)零售業(yè)態(tài)周邊缺乏服務(wù)性配套類(lèi)商業(yè)區(qū)域內(nèi)零售類(lèi)商業(yè)發(fā)展較為成熟，但其他配套商業(yè)如餐飲、住宿、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)存在市場(chǎng)發(fā)展空間區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析- -螺螄灣商貿(mào)城螺螄灣商貿(mào)城所處位置：所處位置：東臨昆玉高速、西臨新昆洛路、

3、北靠廣福路、南接規(guī)劃中的新昆明汽車(chē)總站，正居未來(lái)的昆明市的新CBD板塊核心地段商業(yè)體量：商業(yè)體量：項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)882萬(wàn)平方米，其中主體市場(chǎng)部分總建筑面積約300萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以服裝、鞋帽、家居用品、手工藝品為主的批發(fā)零售業(yè)態(tài)日均客流量日均客流量：約達(dá)15-20萬(wàn)人消費(fèi)能力消費(fèi)能力: :客群層次參差不齊,總體消費(fèi)能力較低u二期項(xiàng)目總建筑面積約200萬(wàn)平米，主體市場(chǎng)總建筑面積約110萬(wàn)平米，形成云南省旅游購(gòu)物中心，國(guó)際酒店用品城，國(guó)際風(fēng)尚中心，家電數(shù)碼館，旅游購(gòu)物中心，國(guó)際酒店用品城，國(guó)際風(fēng)尚中心，家電數(shù)碼館，綜合商貿(mào)館，海外國(guó)家館等幾十特色主題

4、購(gòu)物中心綜合商貿(mào)館，海外國(guó)家館等幾十特色主題購(gòu)物中心u還包括5A5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，鉑金五星酒店，精裝商務(wù)公館，精品甲級(jí)寫(xiě)字樓，鉑金五星酒店，精裝商務(wù)公館，精品SOHOSOHO，二，二期配套倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)等配套，共計(jì)建筑面積約期配套倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)等配套，共計(jì)建筑面積約9090萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米u(yù)提升整個(gè)商圈商業(yè)品質(zhì)和功能體系，實(shí)現(xiàn)商圈往品牌化，都市化，國(guó)際化方向的戰(zhàn)略提升和轉(zhuǎn)型。區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析已由小商品零售批發(fā)向綜合型集中式商業(yè)轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)覆蓋更加廣泛，輻射人群眾多區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析- -螺螄灣商貿(mào)城螺螄灣商貿(mào)城市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)本案本案螺螄灣螺螄灣總體商業(yè)體量

5、小，輻射能力不強(qiáng)有一定自身人群區(qū)域位置不具備先天優(yōu)勢(shì)本區(qū)域商業(yè)巨頭，壟斷小商品批發(fā)零售帶動(dòng)商貿(mào)往來(lái)人群現(xiàn)有配套商業(yè)不足不足以與螺螄灣抗衡不足以與螺螄灣抗衡有商業(yè)，零售全覆蓋有商業(yè)，零售全覆蓋檔次一般，配套不足檔次一般，配套不足項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，要保證項(xiàng)目成活，就必須避重就輕，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，要保證項(xiàng)目成活，就必須避重就輕，避免與螺螄灣的正面競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取以服務(wù)配套吸引消費(fèi)群體避免與螺螄灣的正面競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取以服務(wù)配套吸引消費(fèi)群體市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)以健身、桌球、為主的商務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)近年逐漸受到商業(yè)項(xiàng)目的青睞以下將針對(duì)北京市場(chǎng)上健身、桌球的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析主要分析其承租

6、面積、租金區(qū)間、收益模式等，為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京羽毛球館案例研究北京羽毛球館案例研究紅人運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部紅人運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部所處位置所處位置：海淀區(qū)金源時(shí)代購(gòu)物中心6F面積：面積：整體面積約4000，含18片羽毛球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)范圍：網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、臺(tái)球、籃球、健身、健美操, 美容養(yǎng)生等多種項(xiàng)目租金：租金：1元/天小結(jié)：小結(jié)：非單獨(dú)經(jīng)營(yíng)羽毛球，與其他健身項(xiàng)目共同經(jīng)營(yíng)，平日客流量較少，節(jié)假日較多市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究中體倍力中體倍力所處位置所處位置：海淀區(qū)南大街31號(hào)神州大廈3樓面積：面積：約2000經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)范圍：包含器

7、械健身、游泳租金：租金：各門(mén)店由于位置不同，租金在1.5-3元/天不等收費(fèi)收費(fèi): :年卡約3000元，次數(shù)約為50-60次小結(jié)：小結(jié)：屬于中檔連鎖品牌健身中心，以器械區(qū)域?yàn)橹魉幬恢盟幬恢茫何鞒菂^(qū)金城坊街2號(hào)金融街購(gòu)物中心4-5樓面積：面積：約3000經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)范圍：包含器械健身、游泳、羽毛球、網(wǎng)球等租金：租金：2元/平米天收費(fèi)收費(fèi): :單次按項(xiàng)目收費(fèi)，人均約100-200元，年卡收費(fèi)約為10000元小結(jié)：小結(jié)：屬于中高檔復(fù)合型健身中心，位于購(gòu)物中心頂層，客群多以周邊寫(xiě)字樓的白領(lǐng)及外籍人士為主市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究金融家俱樂(lè)部金融家俱樂(lè)部市場(chǎng)定位

8、依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京桌球館案例研究北京桌球館案例研究云川桌球云川桌球連鎖品牌：連鎖品牌：擁有目前25間直營(yíng)店和30間加盟店的大型臺(tái)球俱樂(lè)部連鎖公司單店面積：?jiǎn)蔚昝娣e：約300-1300不等經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)范圍：臺(tái)球、棋牌等收費(fèi)收費(fèi): :40元/h，會(huì)員可優(yōu)惠租金：租金：根據(jù)開(kāi)店區(qū)域不同，1-3元/天加盟投入：加盟投入：一般城市需投入1200元左右/，發(fā)達(dá)城市需投入1500元左右/。在北京開(kāi)設(shè)一間1000平米的俱樂(lè)部需投入150萬(wàn)元左右（其中包括20萬(wàn)加盟費(fèi)及房租） 市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京商務(wù)配套類(lèi)商戶(hù)發(fā)展現(xiàn)狀北京商務(wù)配套類(lèi)商戶(hù)發(fā)展現(xiàn)狀分類(lèi)分類(lèi)健身中心健身中心桌球館桌球館承租面積（）2000

9、-4000300-1000租金區(qū)間（元/天）1 -31-4經(jīng)營(yíng)模式連鎖品牌為主直營(yíng)品牌較少，多為加盟或個(gè)人經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)時(shí)間早9：00-晚22:00工作日有效時(shí)間約為5小時(shí)，周末節(jié)假日有效時(shí)間約為12小時(shí)部分24小時(shí)營(yíng)業(yè)工作日有效時(shí)間約為6小時(shí)，周末節(jié)假日有效時(shí)間約為15小時(shí)收費(fèi)模式以辦理年卡為主，收費(fèi)在2000-10000不等按小時(shí)收費(fèi)20-40/h收益租金支出約為200萬(wàn)元/年如辦卡人數(shù)達(dá)到50人/月年均收入約為400萬(wàn)元年租金約為50-80萬(wàn)元，年均收入約為150-200萬(wàn)元市場(chǎng)定位依據(jù)市場(chǎng)定位依據(jù)北京商務(wù)配套類(lèi)商戶(hù)發(fā)展現(xiàn)狀北京商務(wù)配套類(lèi)商戶(hù)發(fā)展現(xiàn)狀u在北京市場(chǎng)上，健身中心、桌球等商務(wù)配套類(lèi)業(yè)

10、態(tài)已逐步進(jìn)駐到商業(yè)綜合體，作為特色及次主力商戶(hù)，此類(lèi)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目聚集人氣及形成較穩(wěn)定的消費(fèi)群體做出一定貢獻(xiàn)，可考慮在本項(xiàng)目中進(jìn)行引入u以上所做市場(chǎng)分析均以北京市場(chǎng)為例，考慮到城市情況、區(qū)域情況各有不同，本項(xiàng)目在引入此類(lèi)業(yè)態(tài)商戶(hù)時(shí)，租金價(jià)格應(yīng)適當(dāng)下調(diào)u健身中心均對(duì)項(xiàng)目工程條件有一定特殊要求，如上下水等，本項(xiàng)目如確定引進(jìn)此類(lèi)商戶(hù)，需對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行一定調(diào)整總體市場(chǎng)定位總體市場(chǎng)定位定位原則定位原則以項(xiàng)目自身人群、螺螄灣商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)及其周邊人群為主要服務(wù)對(duì)象尋求區(qū)域市場(chǎng)空缺，以發(fā)展現(xiàn)有市場(chǎng)缺乏業(yè)態(tài)為主在獲取出售收益的同時(shí)進(jìn)行部分自持，獲取后期租金收益總體市場(chǎng)定位總體市場(chǎng)定位發(fā)展定位發(fā)展定位

11、以配套為主的綜合性物業(yè)品牌檔次升級(jí)換代區(qū)域性生活購(gòu)物中心現(xiàn)階段以服務(wù)配套、目的性消費(fèi)為支撐，保證經(jīng)營(yíng)現(xiàn)階段以服務(wù)配套、目的性消費(fèi)為支撐，保證經(jīng)營(yíng)當(dāng)住宅入駐量提升，周邊人群支撐時(shí)，逐步升級(jí)換代當(dāng)住宅入駐量提升，周邊人群支撐時(shí)，逐步升級(jí)換代提升零售比例及品牌檔次，提升租金價(jià)格提升零售比例及品牌檔次，提升租金價(jià)格總體市場(chǎng)定位總體市場(chǎng)定位功能劃分功能劃分集中商業(yè)集中商業(yè)目的性消費(fèi)為主大型主力店整體自持北側(cè)街鋪可出售社區(qū)底商社區(qū)底商生活配套為主滿(mǎn)足日常所需出售利用集中商業(yè)提升投資價(jià)值租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)資金回流及后期收益遞增的平衡樓層布局樓層布局以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)形式配備少量零售業(yè)態(tài),打造立體消費(fèi)模式B

12、1F1F2F3F4超市超市零售零售餐飲餐飲電器數(shù)碼電器數(shù)碼餐飲餐飲超市超市動(dòng)漫動(dòng)漫/網(wǎng)吧網(wǎng)吧F5KTV電玩城電玩城餐飲餐飲餐飲餐飲健身中心健身中心桌球桌球業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積（）建筑面積（）F5KTV3000健身中心3000桌球1000F4網(wǎng)吧/動(dòng)漫/書(shū)城3000電玩3000餐飲3500F3餐飲9500F2電器3000數(shù)碼2500餐飲4000F1零售7500超市1000餐飲1000B1超市15000合計(jì)合計(jì)6000060000除主力店超市外，餐飲、休閑娛除主力店超市外，餐飲、休閑娛樂(lè)占比最大，共計(jì)樂(lè)占比最大，共計(jì)約約45%45%7%7%30%30%15%15%27%27%1

13、2%12%9%9%業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例商務(wù)配套餐飲休閑娛樂(lè)主力店零售專(zhuān)業(yè)店樓層布局樓層布局餐飲 1000可考慮與對(duì)面住宅商鋪聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行出售 1200 F1F2F3F4F5零售 4000超市首層出入口 1000 銀行/通訊營(yíng)業(yè)廳3500 電器入口電器數(shù)碼 4800 主題餐廳3500可考慮與對(duì)面住宅商鋪聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行出售 1200 樓層布局樓層布局F1F2F3F4F5商務(wù)餐飲/主題餐廳 9500 樓層布局樓層布局F1F2F3F4F5樓層布局樓層布局F1F2F3F4F5電玩3000餐飲3500網(wǎng)吧/動(dòng)漫/書(shū)城3000健身中心3000樓層布局樓層布局F1F2F3F4F5桌球1000KTV3000產(chǎn)品建議產(chǎn)品建

14、議樓層樓層層高（層高（mm）F14.8F24.5F34.5F44.5F54.5樓層樓層層高（層高（mm）B16.56.5F15.55.5F24.5F34.5F44.5F54.5提升首層層高增加項(xiàng)目整體標(biāo)識(shí)性及檔次B1層為超市業(yè)態(tài)需增加層高至6.5米層高層高產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議上下水、廚房區(qū)域上下水、廚房區(qū)域要求：要求：廚房不可位于商場(chǎng)展面部分根據(jù)廚房位置設(shè)置上下水大型餐飲面積分割必須考慮動(dòng)線影響在在F2-F4F2-F4樓層北側(cè)設(shè)置廚房區(qū)樓層北側(cè)設(shè)置廚房區(qū)消化因樓梯間分割導(dǎo)致消化因樓梯間分割導(dǎo)致難以使用的區(qū)域難以使用的區(qū)域F2-4因因5 5層設(shè)置為商務(wù)配套業(yè)態(tài)層設(shè)置為商務(wù)配套業(yè)態(tài)需考慮設(shè)置淋浴房等需

15、考慮設(shè)置淋浴房等上下水需設(shè)置上下水需設(shè)置租金預(yù)估租金預(yù)估業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（）面積（）平均平均租金租金（元元/ /天）天）年租金收益年租金收益（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）餐飲180001.5 986 休閑娛樂(lè)90001.5 493 主力店160000.5 292 零售75004.0 1095 專(zhuān)業(yè)店55000.5 100 商務(wù)配套40000.9 124 合計(jì)合計(jì)60000600001.4 1.4 3090 3090 業(yè)態(tài)類(lèi)別業(yè)態(tài)類(lèi)別預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率主力店（超市）2%-3%（五年后開(kāi)始遞增，每?jī)赡暌贿f增）零售5%-10%（每?jī)赡昴暌贿f增）餐飲3%-5%（五年后開(kāi)始遞增，每?jī)赡暌贿f增）商務(wù)配套3%-5%（三年后

16、開(kāi)始遞增，每?jī)赡暌贿f增）專(zhuān)業(yè)店（數(shù)碼電器）3%-5%（三年后開(kāi)始遞增，每?jī)赡暌贿f增）休閑娛樂(lè)3%-5%（五年后開(kāi)始遞增，每?jī)赡暌贿f增）租金遞增租金遞增十年租金收益十年租金收益項(xiàng)目集中商業(yè)部分平均租金預(yù)估為項(xiàng)目集中商業(yè)部分平均租金預(yù)估為1.41.4元元/ /天天滿(mǎn)租時(shí)預(yù)估年租金收益約為滿(mǎn)租時(shí)預(yù)估年租金收益約為30003000萬(wàn)元萬(wàn)元十年遞增后可達(dá)十年遞增后可達(dá)37003700萬(wàn)元萬(wàn)元業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積（）（）平均租平均租金（元金（元/ /天）天）20142014201520152016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232

17、023餐飲180001.5 986 986 986 986 986 1035 1035 1087 1087 1141 休閑娛樂(lè)90001.5 493 493 493 493 493 517 517 543 543 570 主力店160000.5 292 292 292 292 292 301 301 310 310 319 零售75004.0 1095 1095 1095 1183 1183 1277 1277 1379 1379 1490 專(zhuān)業(yè)店55000.5 100 100 100 104 104 109 109 113 113 117 商務(wù)配套40000.9 124 124 124 13

18、0 130 130 137 137 137 142 合計(jì)合計(jì)600001.4 1.4 3090 3090 3090 3090 3090 3090 3188 3188 3188 3188 3369 3369 3376 3376 3569 3569 3569 3569 3780 3780 序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)量單位面積基數(shù)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（元）總投資（萬(wàn)元）估算說(shuō)明一土地費(fèi)用建筑面積0000二前期費(fèi)用建筑面積68000110.5717.4集中商業(yè)60000，商業(yè)街80001臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建筑面積680002.517按建筑面積單價(jià)2.5元計(jì)算2設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積6800035238按建筑面積單價(jià)35元計(jì)算3行政收費(fèi)建筑面

19、積6800025170按建筑面積單價(jià)25元計(jì)算4其他前期費(fèi)用建筑面積6800043292.4按建筑面積單價(jià)43元計(jì)算三建安工程費(fèi)建筑面積680003682 25040集中商業(yè)60000，商業(yè)街80001商業(yè)街建筑面積8000130010402集中商業(yè)建筑面積60000400024000四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑面積680002501700集中商業(yè)60000，商業(yè)街80001供電建筑面積6800065442按建筑面積單價(jià)65元計(jì)算2供水建筑面積6800015102按建筑面積單價(jià)15元計(jì)算3排水建筑面積6800015102按建筑面積單價(jià)15元計(jì)算4供熱建筑面積6800025170按建筑面積單價(jià)25元計(jì)算5燃?xì)饨ㄖ娣e6800020136按建筑面積單價(jià)20元計(jì)算6通訊線路/智能化建筑面積680001068按建筑面積單價(jià)10元計(jì)算7環(huán)境工程建筑面積6800080544按建筑面積單價(jià)80元計(jì)算8圍墻、大門(mén)建筑面積6800020136按建筑面積單價(jià)20元計(jì)算五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（二至四項(xiàng)之和的2）工程造價(jià)680000.02549.148按二