1-物業(yè)公司經(jīng)營中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案(一)

1、 作為物業(yè)管理行業(yè)的公司，在日常的經(jīng)營活動(dòng)作為物業(yè)管理行業(yè)的公司，在日常的經(jīng)營活動(dòng)中存在著諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，為了幫助從事物業(yè)管理中存在著諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，為了幫助從事物業(yè)管理工作的同事了解這些風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的處理辦法，工作的同事了解這些風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的處理辦法，以避免或減少給公司造成的損失，將這些風(fēng)險(xiǎn)作以以避免或減少給公司造成的損失，將這些風(fēng)險(xiǎn)作以下羅列，并從法律角度給出相應(yīng)的處理辦法，作為下羅列，并從法律角度給出相應(yīng)的處理辦法，作為大家工作中的參考，并歡迎大家將方案中未涉及的大家工作中的參考，并歡迎大家將方案中未涉及的物業(yè)管理問題提出，以便作出補(bǔ)充。物業(yè)管理問題提出，以便作出補(bǔ)充。 前前 言言未

2、入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施，預(yù)防在追收時(shí)陷入采取哪些措施，預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)被動(dòng)？1 物業(yè)管理費(fèi)從業(yè)主入伙之日開始計(jì)收，如需物業(yè)管理費(fèi)從業(yè)主入伙之日開始計(jì)收，如需整改才具備入伙條件的，從整改才具備入伙條件的，從整改整改后業(yè)主入伙之后業(yè)主入伙之日開始計(jì)收。日開始計(jì)收。未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施，預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)？在發(fā)展商通知入伙后，部分業(yè)主因種種原因在發(fā)展商通知入伙后，部分業(yè)主因種種原因未收樓，一旦這些業(yè)主拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)未收樓，一旦這些業(yè)主拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司起訴時(shí)業(yè)主常以沒有接到入伙用，物業(yè)

3、公司起訴時(shí)業(yè)主常以沒有接到入伙通知不知何時(shí)入伙作為抗辯理由，物業(yè)公司通知不知何時(shí)入伙作為抗辯理由，物業(yè)公司若拿不出相關(guān)若拿不出相關(guān)證據(jù)證據(jù)證明業(yè)主收到入伙的通知，證明業(yè)主收到入伙的通知，法院往往判物業(yè)公司法院往往判物業(yè)公司敗訴敗訴。未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施，預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)？為防止該情況出現(xiàn)，在發(fā)展商登報(bào)公告入伙時(shí)間時(shí)物業(yè)為防止該情況出現(xiàn)，在發(fā)展商登報(bào)公告入伙時(shí)間時(shí)物業(yè)公司管理處即應(yīng)收集當(dāng)天的報(bào)紙存檔，入伙兩個(gè)月左右公司管理處即應(yīng)收集當(dāng)天的報(bào)紙存檔，入伙兩個(gè)月左右時(shí)，對(duì)未入伙業(yè)主，物業(yè)公司管理處應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商及時(shí)，對(duì)未入伙業(yè)主，物業(yè)公司管理處應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商及郵局收

4、集通知業(yè)主入伙的特快專遞詳情單及簽收回執(zhí)郵局收集通知業(yè)主入伙的特快專遞詳情單及簽收回執(zhí)（郵局只保存六個(gè)月）、其它形式的通知，業(yè)主身份證（郵局只保存六個(gè)月）、其它形式的通知，業(yè)主身份證等，這能有效避免將來對(duì)欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主起訴時(shí)等，這能有效避免將來對(duì)欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主起訴時(shí)訴訴訟資料訟資料缺乏的問題。缺乏的問題。未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施，預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)？業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可修基金及上述款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可以采用以采用停水、停電停水、停電的方式催繳？的方式催繳？2物

5、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)不是供應(yīng)方，僅是有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)不是供應(yīng)方，僅是接受供應(yīng)方委托代收前款費(fèi)用，接受供應(yīng)方委托代收前款費(fèi)用，不能不能采用停采用停止供水、供電方式催交上述費(fèi)用。止供水、供電方式催交上述費(fèi)用。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可以采用停水、停電的方式催繳？當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主不交上述費(fèi)用，特別是在一些沒有當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主不交上述費(fèi)用，特別是在一些沒有抄表到戶、管理處代墊水、電費(fèi)的小區(qū)，管理抄表到戶、管理

6、處代墊水、電費(fèi)的小區(qū)，管理處往往為了方便，采用停水停電的辦法逼迫欠處往往為了方便，采用停水停電的辦法逼迫欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)，可能會(huì)造成業(yè)主家中養(yǎng)的熱帶魚費(fèi)業(yè)主交費(fèi)，可能會(huì)造成業(yè)主家中養(yǎng)的熱帶魚死亡、食物變質(zhì)或其它難以預(yù)料的損失，若是死亡、食物變質(zhì)或其它難以預(yù)料的損失，若是對(duì)商場(chǎng)停電造成的損失更大，這些情況出現(xiàn)后對(duì)商場(chǎng)停電造成的損失更大，這些情況出現(xiàn)后若形成訴訟，則我司可能敗訴并若形成訴訟，則我司可能敗訴并賠償賠償損失。損失。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可以采用停水、停電的方式催繳？當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主拒交上述費(fèi)用時(shí)，管理處可與公司法當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主拒交上述費(fèi)用時(shí)，管理處

7、可與公司法律顧問溝通，律顧問溝通，商討商討具體的催費(fèi)辦法，溝通后認(rèn)為具體的催費(fèi)辦法，溝通后認(rèn)為需起訴處理，應(yīng)以書面報(bào)告形式上報(bào)公司批準(zhǔn)，需起訴處理，應(yīng)以書面報(bào)告形式上報(bào)公司批準(zhǔn)，按照律師列明的清單或在按照律師列明的清單或在EIP平臺(tái)點(diǎn)物業(yè)公司進(jìn)平臺(tái)點(diǎn)物業(yè)公司進(jìn)入行政人事部法律事務(wù)欄，查詢拖欠物業(yè)管理費(fèi)入行政人事部法律事務(wù)欄，查詢拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件需求資料，按要求準(zhǔn)備相應(yīng)的訴訟資料交律案件需求資料，按要求準(zhǔn)備相應(yīng)的訴訟資料交律師起訴處理，但在訴訟過程中也要加強(qiáng)追收。師起訴處理，但在訴訟過程中也要加強(qiáng)追收。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可以采用停水、停電

8、的方式催繳？物業(yè)管理欠費(fèi)超過物業(yè)管理欠費(fèi)超過2 2年年能否追回？能否追回？3物業(yè)管理欠費(fèi)的訴訟物業(yè)管理欠費(fèi)的訴訟時(shí)效時(shí)效為為2年。年。物業(yè)管理欠費(fèi)超過2年能否追回？業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)超過超過2年時(shí)，若物業(yè)公司在年時(shí)，若物業(yè)公司在2年內(nèi)主張過權(quán)利，則訴訟時(shí)請(qǐng)求就能得到支年內(nèi)主張過權(quán)利，則訴訟時(shí)請(qǐng)求就能得到支持，若物業(yè)公司沒向業(yè)主主張權(quán)利持，若物業(yè)公司沒向業(yè)主主張權(quán)利(方式包括方式包括起訴、發(fā)催款函起訴、發(fā)催款函)，訴訟時(shí)對(duì)超過兩年的部分，訴訟時(shí)對(duì)超過兩年的部分法院不予支持。法院不予支持。物業(yè)管理欠費(fèi)超過2年能否追回？如一個(gè)業(yè)主欠如一個(gè)業(yè)主欠2年年“另另”1個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，個(gè)月的物

9、業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司現(xiàn)在開始起訴，對(duì)超過物業(yè)公司現(xiàn)在開始起訴，對(duì)超過2年的部分年的部分,即即1個(gè)月的哪部分法院不會(huì)支持個(gè)月的哪部分法院不會(huì)支持,對(duì)對(duì)2年內(nèi)的物業(yè)年內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)法院會(huì)支持管理費(fèi)法院會(huì)支持,若在此期間若在此期間,管理處向業(yè)主管理處向業(yè)主發(fā)過特快專遞郵寄的催款函發(fā)過特快專遞郵寄的催款函,則從發(fā)函時(shí)起前則從發(fā)函時(shí)起前推兩年的物業(yè)管理費(fèi)都會(huì)得到支持，所以不采推兩年的物業(yè)管理費(fèi)都會(huì)得到支持，所以不采取適當(dāng)?shù)姆绞阶酚懳飿I(yè)管理費(fèi)將會(huì)面臨超過訴取適當(dāng)?shù)姆绞阶酚懳飿I(yè)管理費(fèi)將會(huì)面臨超過訴訟時(shí)效無法追回欠款的風(fēng)險(xiǎn)。訟時(shí)效無法追回欠款的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理欠費(fèi)超過2年能否追回？管理處除每月向業(yè)主的發(fā)交費(fèi)通知單

10、外，對(duì)管理處除每月向業(yè)主的發(fā)交費(fèi)通知單外，對(duì)長期欠費(fèi)的業(yè)主至少應(yīng)在長期欠費(fèi)的業(yè)主至少應(yīng)在2年內(nèi)通過年內(nèi)通過特快專遞特快專遞郵寄催款函，并在詳情單上注明郵寄的內(nèi)容，郵寄催款函，并在詳情單上注明郵寄的內(nèi)容，以便起訴時(shí)能證明主張過權(quán)利，若僅每月發(fā)以便起訴時(shí)能證明主張過權(quán)利，若僅每月發(fā)交費(fèi)通知單，起訴時(shí)業(yè)主就有可能聲稱他不交費(fèi)通知單，起訴時(shí)業(yè)主就有可能聲稱他不住在小區(qū)，沒收到管理處每月發(fā)的通知單。住在小區(qū)，沒收到管理處每月發(fā)的通知單。物業(yè)管理欠費(fèi)超過2年能否追回？ 業(yè)主在裝修過程中業(yè)主在裝修過程中亂搭建亂搭建，如占用天臺(tái)，下挖，如占用天臺(tái)，下挖地下室、在公用部位搭建簡(jiǎn)易房屋等，造成有地下室、在公用部位

11、搭建簡(jiǎn)易房屋等，造成有利害關(guān)系的業(yè)主投訴并不交物業(yè)管理費(fèi)，管理利害關(guān)系的業(yè)主投訴并不交物業(yè)管理費(fèi)，管理處應(yīng)如何處理？處應(yīng)如何處理？問題問題14對(duì)業(yè)主亂搭建，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主亂搭建，物業(yè)公司有權(quán)制制止止，并應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門，并應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告報(bào)告。業(yè)主在裝修過程中亂搭建，如占用天臺(tái)，下挖地下室、在公用部位搭建簡(jiǎn)易房屋等，造成有利害關(guān)系的業(yè)主投訴并不交物業(yè)管理費(fèi)，管理處應(yīng)如何處理？對(duì)業(yè)主在裝修過程中亂搭建，若管理處沒有對(duì)業(yè)主在裝修過程中亂搭建，若管理處沒有在在第一時(shí)間第一時(shí)間制止，第一戶業(yè)主建成后，很容制止，第一戶業(yè)主建成后，很容易造成其他業(yè)主易造成其他業(yè)主跟風(fēng)跟風(fēng)亂建，那時(shí)管理處將陷亂建，

12、那時(shí)管理處將陷入利害關(guān)系業(yè)主投訴和搭建業(yè)主反對(duì)之中，入利害關(guān)系業(yè)主投訴和搭建業(yè)主反對(duì)之中，從而引發(fā)大面積的業(yè)主不交管理費(fèi)，甚至更從而引發(fā)大面積的業(yè)主不交管理費(fèi)，甚至更嚴(yán)重的不穩(wěn)定問題。嚴(yán)重的不穩(wěn)定問題。 業(yè)主在裝修過程中亂搭建，如占用天臺(tái)，下挖地下室、在公用部位搭建簡(jiǎn)易房屋等，造成有利害關(guān)系的業(yè)主投訴并不交物業(yè)管理費(fèi)，管理處應(yīng)如何處理？在業(yè)主裝修過程中，應(yīng)加強(qiáng)巡邏監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問在業(yè)主裝修過程中，應(yīng)加強(qiáng)巡邏監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)出題及時(shí)發(fā)出書面書面整改通知，要求當(dāng)事人整改通知，要求當(dāng)事人簽收簽收，予以制止，若因種種原因無法制止，及時(shí)書面予以制止，若因種種原因無法制止，及時(shí)書面向國土、規(guī)劃、建設(shè)、城管

13、部門報(bào)告，并將有向國土、規(guī)劃、建設(shè)、城管部門報(bào)告，并將有關(guān)資料關(guān)資料存檔存檔備查，另外還應(yīng)將此事書面知會(huì)業(yè)備查，另外還應(yīng)將此事書面知會(huì)業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處主委員會(huì)和街道辦事處,采取這些措施后，即采取這些措施后，即便將來產(chǎn)生什么問題，我們都可以說盡到了應(yīng)便將來產(chǎn)生什么問題，我們都可以說盡到了應(yīng)盡的責(zé)任。盡的責(zé)任。業(yè)主在裝修過程中亂搭建，如占用天臺(tái)，下挖地下室、在公用部位搭建簡(jiǎn)易房屋等，造成有利害關(guān)系的業(yè)主投訴并不交物業(yè)管理費(fèi)，管理處應(yīng)如何處理？問題問題2相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？引起相鄰權(quán)糾紛，

14、管理處應(yīng)如何處理？5業(yè)主因維修自己房產(chǎn)必須利用相鄰業(yè)主房產(chǎn)業(yè)主因維修自己房產(chǎn)必須利用相鄰業(yè)主房產(chǎn)的，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；因相鄰的，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；因相鄰關(guān)系給其他業(yè)主造成損失的，關(guān)系給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)賠償損失，賠償損失，停止損害等。停止損害等。相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？業(yè)主在裝修自己房產(chǎn)過程中，常出現(xiàn)破壞防水業(yè)主在裝修自己房產(chǎn)過程中，常出現(xiàn)破壞防水層造成滲漏現(xiàn)象，給樓下業(yè)主造成損失和生活層造成滲漏現(xiàn)象，給樓下業(yè)主造成損失和生活不便，而又拒絕樓下業(yè)主進(jìn)入其房?jī)?nèi)維修滲漏不便，而又拒絕樓下業(yè)主進(jìn)入其房?jī)?nèi)維修滲漏部位

15、，往往引起樓下業(yè)主投訴至管理處，管理部位，往往引起樓下業(yè)主投訴至管理處，管理處在處在兩個(gè)業(yè)主中間兩個(gè)業(yè)主中間，稍有處理不當(dāng)，即會(huì)成為，稍有處理不當(dāng)，即會(huì)成為業(yè)主訴訟的被告，或者引起受侵害的業(yè)主不交業(yè)主訴訟的被告，或者引起受侵害的業(yè)主不交管理費(fèi)。管理費(fèi)。相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)：管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)： 第一步，第一時(shí)間即應(yīng)與侵害業(yè)主聯(lián)系，約定第一步，第一時(shí)間即應(yīng)與侵害業(yè)主聯(lián)系，約定時(shí)間，三方共同確認(rèn)造成損害的時(shí)間，三方共同確認(rèn)造成損害的原因原因，然后確，然后確定處理辦法，盡量促成業(yè)主之間的和解，如侵定處理辦法，盡

16、量促成業(yè)主之間的和解，如侵害業(yè)主不同意進(jìn)入其房?jī)?nèi)維修。害業(yè)主不同意進(jìn)入其房?jī)?nèi)維修。相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)：管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)： 第二步，管理處應(yīng)將此情況與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)第二步，管理處應(yīng)將此情況與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)溝通，爭(zhēng)取他們加入溝通，爭(zhēng)取他們加入調(diào)解調(diào)解工作，如仍不能解決，工作，如仍不能解決，引起業(yè)主訴訟，業(yè)主讓管理處提供造成損害原引起業(yè)主訴訟，業(yè)主讓管理處提供造成損害原因的證據(jù)時(shí)。因的證據(jù)時(shí)。相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)：管理處接到

17、受害業(yè)主投訴時(shí)： 第三步，管理處應(yīng)告知起訴業(yè)主在訴訟時(shí)提請(qǐng)第三步，管理處應(yīng)告知起訴業(yè)主在訴訟時(shí)提請(qǐng)法院委托法院委托中介機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)對(duì)造成損害的原因進(jìn)行對(duì)造成損害的原因進(jìn)行鑒定鑒定，而不是要管理處出具結(jié)論性的意見（因管理處而不是要管理處出具結(jié)論性的意見（因管理處沒有這樣的權(quán)力），這才是正確的作法，盡量沒有這樣的權(quán)力），這才是正確的作法，盡量避免給起訴業(yè)主出具說明、證明，若因法院或避免給起訴業(yè)主出具說明、證明，若因法院或有關(guān)部門要求等原因，必須給起訴業(yè)主出具相有關(guān)部門要求等原因，必須給起訴業(yè)主出具相應(yīng)的說明。應(yīng)的說明。相鄰業(yè)主在裝修過程中破壞防水層或房產(chǎn)其它部位，引起相鄰權(quán)糾紛，管理處應(yīng)如何處理？管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)：管理處接到受害業(yè)主投訴時(shí)： 第四步，管理處出具說明應(yīng)只敘述第四步，管理處出具說明應(yīng)只敘述客觀客觀事實(shí)，事實(shí)，不包含結(jié)論性的內(nèi)容，在出具前應(yīng)經(jīng)公司法不包含結(jié)論性的內(nèi)容，在出具前應(yīng)經(jīng)公司法律顧問審查，并將內(nèi)容知會(huì)侵害業(yè)主，聽取律顧問審查，并將內(nèi)容知會(huì)侵害業(yè)主，聽取侵害業(yè)主意見作適當(dāng)修改后提供給受害業(yè)主，