房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1章總論31.1. 項(xiàng)目背景與概況31.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)71.3. 問(wèn)題與建議8第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究92.1. 投資環(huán)境分析92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析112.3. 銷售預(yù)測(cè)152.4. 營(yíng)銷策略19第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件203.1. 建設(shè)規(guī)模203.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀213.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件21第4章建筑方案254.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)254.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念264.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案274.4. 建筑設(shè)計(jì)284.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)294.6. 給排水設(shè)計(jì)30第5章節(jié)能節(jié)水措施325.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)325

2、.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)336.1. 編制依據(jù)336.2. 環(huán)境現(xiàn)狀336.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響336.4. 環(huán)境保護(hù)措施33第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防347.1. 指導(dǎo)思想347.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施357.3. 消防設(shè)計(jì)35第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置378.1. 組織機(jī)構(gòu)378.2. 人力資源配置38第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度389.1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期389.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排389.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施39第10章項(xiàng)目招投標(biāo)4010.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述4010.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析4110.3. 招標(biāo)依據(jù)4310.4. 招標(biāo)范圍441

3、0.5. 招標(biāo)方式44第11章投資估算與資金籌措4411.1. 投資估算4411.2. 資金籌措45第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4612.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)4612.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇4712.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4712.4. 不確定T'生分析47第13章社會(huì)評(píng)價(jià)4813.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析4813.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析4913.3. 社會(huì)評(píng)彳'介結(jié)論50第14章研究結(jié)論與建議5114.1. 可行性研究結(jié)論5114.2. 建議52第1頁(yè)共53頁(yè)湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1.項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目2、承

4、辦單位概況單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國(guó)自然人獨(dú)資）注冊(cè)資金：港幣2,000萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)

5、。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)一一湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位奉獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)

6、豐富的專業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開(kāi)始涉及房地產(chǎn)，并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦開(kāi)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了為期3天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花

7、園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝,按每畝70萬(wàn)元估價(jià)已完成征地拆遷近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南試用版；(3)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版»(4)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；(5)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4、編制范圍

8、依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，一2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP勺比重還將快速上升，對(duì)GD用勺奉獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑

9、面積將到達(dá)22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將到達(dá)15%城市化水平將提高到36流右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室,力爭(zhēng)2010年到達(dá)人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把“3

10、+5新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與

11、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。第5頁(yè)共53頁(yè)湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也

12、就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP5增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%大約可以拉動(dòng)GDB曾長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)有著不可無(wú)視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的奉獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7

13、平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中大路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米，距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目擬在占地面積平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63,建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,平方米的3棟（1-3號(hào)樓）高層電梯住宅房其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明

14、珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沿江風(fēng)光帶和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦開(kāi)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市

15、重點(diǎn)項(xiàng)目。考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620號(hào)文，”關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！痹谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)"。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司原三機(jī)廠、市住宅公司、砂

16、石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。1.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積m220,936.72規(guī)劃總建筑面積m265,2.1其中：住宅建筑面積m247,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積m2其中：地下停車場(chǎng)建筑面積m2108423建筑密度%4容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資力兀11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值力兀3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年1.3. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分

17、析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介參謀公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。第39頁(yè)共53頁(yè)第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究2.1. 投資環(huán)境分析1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總

18、值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%,與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%,上升個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%,下降個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%;第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)

19、開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%,其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%,其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%;隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀

20、調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值初步核算823.51億元，增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(zhǎng)20.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長(zhǎng)213.

21、8%翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長(zhǎng)速度到達(dá)11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP勺比重到達(dá)40.73%,比2003年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDPt匕重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人，新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居

22、民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%,其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88%;死亡242人，同比下降26.89%;億元GDPk產(chǎn)安全事故死亡率為0.55,道路交通萬(wàn)車死亡率10.1;煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3;工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，為為%。萬(wàn)人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬(wàn)人次，征繳基金17.26億元含企業(yè)

23、養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬(wàn)人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬(wàn)人，其中職工34.79萬(wàn)人，離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2

24、27.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4%;第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%,工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供給業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%,最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)主城區(qū)板塊主城

25、區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已

26、基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始表達(dá)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大，檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷，四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形

27、象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一股中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相比照較低。江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓

28、盤價(jià)格相比照較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析2001-2007衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表30201002001200220032004200520062007口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額（億元）從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2007年。2003年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下:年份2004200520062007房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

29、資金額億元增長(zhǎng)幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增常年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò)1-2年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，說(shuō)明銷售速度大大提升。3、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1供給分析口商品房施工面積（萬(wàn)平方米）其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）年份2004200520062007商品房施工囿積力乎方米其中新開(kāi)，面積萬(wàn)平方米新開(kāi)，面積增幅%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá)135

30、.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。2需求分析2004-2007商品房銷售面積一覽表口商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）年份200520062007商品房施工時(shí)積力平方米86.35107.85120.92增幅14.08%24.90%12.12%2004-2007商品房銷售總額一覽表口商品房銷售總金額（億元）年份200520062007商品房施工時(shí)積力平方米增幅16.04%39.46%29.04%從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近

31、幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供給大幅度增加，存量地減少，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008年衡陽(yáng)樓市分析衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房

32、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供給將更加困難，存量地供給仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供給總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2008年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)亂跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，

33、樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。2.3. 銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū)，人口眾多，交通發(fā)達(dá)，但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū)，在這里工作和經(jīng)商的人很多，火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，

34、項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門職工等等。1中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造是集科研、設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取

35、設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，職工及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房800-1000套。2衡陽(yáng)鐵路部門職工衡陽(yáng)鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局職工及家屬近5萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群。二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等

36、幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位職工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西

37、重新轉(zhuǎn)移到江東。五類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘

38、水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/明衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/褶，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。2、銷售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47m2,可銷售額約2.

39、億；銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年10月初開(kāi)盤：開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%約186套住宅，銷售金額約9000萬(wàn)；開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%約260套住宅，銷售金額約1.4億；開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%約298套住宅，銷售金額約1.60億；開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%約335套住宅，銷售金額約1.8億；開(kāi)盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%約372套，銷售金額約2億。3、銷售收入預(yù)測(cè)1周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處

40、于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上得悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低

41、于長(zhǎng)沙、召耶日，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資61.29億元，完成土地開(kāi)發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米，竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向

42、發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表達(dá)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2007年6月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為1972.9元/平方米，但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米，上漲勢(shì)頭迅猛。2）衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大

43、致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/nf；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913.423

44、萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估算表。2.4. 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道報(bào)紙廣告包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前12周進(jìn)行34次推廣既可。短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、湘

45、水明珠開(kāi)盤慶典”?；顒?dòng)二：廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”。活動(dòng)三：百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒?dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇?；顒?dòng)五：系列名人講座?；顒?dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇2、媒體宣傳組合開(kāi)盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷售。開(kāi)盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告：開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放，

46、開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放3-4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式，力求單張涉及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)46次，開(kāi)盤前每周發(fā)送23次。公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤當(dāng)日舉行1-2場(chǎng)，開(kāi)盤后視銷售情況舉行。第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件3.1. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積平方米，總建筑面積為平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為，建設(shè)密度為,建設(shè)內(nèi)容為3棟（1-3號(hào)樓）高層電梯住宅房其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米。3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)

47、目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中大路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用2006第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件

48、1、地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明

49、坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊黑嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9%。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%丘陵占27%崗地占27%F原占21%水面占4%境內(nèi)有河

50、長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(zhǎng)達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洙水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬(wàn)千瓦，可供開(kāi)發(fā)量64.17萬(wàn)千瓦。衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。s,對(duì)照地震基本烈度VI度，屬弱震區(qū)。

51、2、氣候條件衡陽(yáng)地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16-18C,日照時(shí)數(shù)1300-1800小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260310大，自然資源極為豐富。氣溫CC降水量150mmmm年降雨天數(shù)日最大降水量濕度最冷月平均相對(duì)濕度81%最熱月平均相對(duì)濕度75%風(fēng)風(fēng)速年平均值m/s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNWm/s冬季NNWm/s30年一遇最大風(fēng)速23m/s最大積雪深度10cm最大凍土深度5cmh3、水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。總長(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下

52、水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總聚集面積達(dá)7.72萬(wàn)平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方4、交通運(yùn)輸條件衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)T接，北京至廣州

53、的107國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洙水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”，項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米，屬湘江衡陽(yáng)段最為寬

54、闊之地，水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn)，整體呈江水環(huán)抱之勢(shì)，處態(tài)非凡，俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯，斂氣納財(cái)，乃物阜人豐之天象，足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中大路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望，今日的東洲島，森林茂密，鳥語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè)島，智者樂(lè)水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩(shī)情畫意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工

55、隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)2

56、00620號(hào)文，“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。第4章建筑方案4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50180-932002年版2、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-20053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)GB50045-954、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)GB50067-975、城市規(guī)劃編制方法6、衡陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、衡陽(yáng)市2004年城市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)4.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”一一東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊