北京某街區(qū)商業(yè)運營管理手冊

1、北京中國福街北京青藤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司呈第一部分：商業(yè)運營與管理第一章商業(yè)運管公司籌備與計劃（招商準(zhǔn)備實施階段）第一節(jié)前期商業(yè)運營管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案針對中國福街項目 （ 案名暫定 ）前期的運營管理工作極為重要，從準(zhǔn)備階段開始，由專業(yè)的物業(yè)管理人員憑借豐富的使用、 管理物業(yè)的經(jīng)驗， 站在業(yè)主和使用者的角度和立場，對整個項目日后的各種使用方案進(jìn)行全面的確認(rèn)、 提出意見， 并開展一些必須在這一時期進(jìn)行的運營管理前期工作。 這樣可以使業(yè)主方的投資達(dá)到預(yù)期的效果， 節(jié)約不必要的開支，使不適應(yīng)日后使用、管理的因素及時得到整改，為日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。一、 封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以

2、往的運作經(jīng)驗，任何一個新建項目由于設(shè)計和施工等種種客觀因素，將會給項目日后的管理運行過程帶來許多不利因素，例如：能源消耗的計量問題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問題，諸如這些問題在項目裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時糾正，則會大大減少對使用人的影響。因此, 在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進(jìn)行以下工作：1 、 確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計圖紙，對不適應(yīng)日后使用、管理、維護(hù)的因素向發(fā)展商提出報告及改善建議。2 、監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護(hù)業(yè)主方的利益。3 、協(xié)助業(yè)主

3、方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。4 、 制定中國福街各類管理性文件；5 、協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6 、協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7 、調(diào)查、確認(rèn)整個物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細(xì)情況，編制清冊和備品、備件準(zhǔn)備計劃。8 、協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。9 、組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達(dá)到設(shè)計要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1. 參加中國福街各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進(jìn)行樓宇及設(shè)備的全面驗收，建立詳細(xì)的交接檔案

4、；2. 根據(jù)設(shè)備交驗情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。3. 做出管理計劃，建立完善的運作體系；4. 制定管理機(jī)構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級員工崗位責(zé)任制；5. 適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進(jìn)行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)。6. 編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；7. 根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計交通組織、車輛停泊、垃圾清運方案，設(shè)計各項指示標(biāo)牌系統(tǒng)；8. 準(zhǔn)備各類接管驗收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導(dǎo)書和入伙接待工作指導(dǎo)書，使有關(guān)員工熟練掌握；三二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護(hù)，保潔開荒階段、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見第二章、成品保護(hù)對已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最

5、大限度減少未開業(yè)前對設(shè)施、設(shè)備的損壞。1、由保安部和工程部共同負(fù)責(zé)商業(yè)的成品保護(hù)工作，各司其職。2、落實成品保護(hù)隊伍及人員和物資器材。3、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度。、開荒保潔1、開荒保潔內(nèi)容為：外墻的開荒清洗，賣場內(nèi)的開荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護(hù)和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護(hù)公司承擔(dān)。3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗收。四、入伙進(jìn)場和進(jìn)入正常管理階段1在這一時期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊伍進(jìn)駐項目，進(jìn)行開荒性保潔工作。在最短的時間內(nèi)，使整個物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓痢⑶鍧崈?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計、裝飾的杰作，充分地

6、展示在業(yè)主、來賓及社會的面前。2由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運營管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測中國福街商業(yè)管理公司架構(gòu)上此精壓醯（以上商業(yè)公司部門建制及人員視項目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）中國福街商業(yè)管理公司一一物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部：保潔部:管業(yè)部:客服經(jīng)理1人經(jīng)理1人經(jīng)理1名保結(jié)經(jīng)理1名管業(yè)經(jīng)理1人客服主管3人電氣主管1人消防主管1名保結(jié)主管1名采購主管1名客服助理3人空調(diào)主管1人保安主管1名保結(jié)助理4名庫管2名物管員6人維修主管1人夜班值班主任2名管理員2名質(zhì)檢副經(jīng)理1名工程師1人保安助理2人綠化助理1人培

7、訓(xùn)主管1名維修工10人中控員10人質(zhì)檢助理2名物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理2人，員工1 5人）承接租戶報修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。（物管員8人倒班工作）質(zhì)檢工作對物業(yè)各部門及主要內(nèi)容與重要流程進(jìn)行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。工程部：（經(jīng)理1人，員工14人）設(shè)備設(shè)施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工5 0人倒班工作）保安部：（經(jīng)理1人，員工16人）廣場整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會及義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機(jī)構(gòu)對外協(xié)調(diào)。（夜班主任及中控員10人倒班工作）保潔部：（經(jīng)理1人，員工6人）廣場全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包

8、保潔公司的監(jiān)管。管業(yè)部：（經(jīng)理1人，員工6人）廣場的全部綠化維護(hù)及樓內(nèi)綠植租擺。 采購及庫房管理， 員工宿舍， 工服等雜項事物。（庫管員2人倒班工作）物業(yè)服務(wù)中心合計63 人（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門建制及人員視項目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）第三節(jié) 商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé)一、總經(jīng)理崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 2負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計劃、管理方案、企業(yè)操作流程； 3制訂公司年度工作計劃和整體經(jīng)營管理工作； 4推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善； 5組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃； 6協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。二、副總經(jīng)理崗位職責(zé)1協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2負(fù)責(zé)制定

9、所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；4制定所負(fù)責(zé)部門的各項管理規(guī)章、制度；5推動公司各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；6積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作。三、財務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)1協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展戰(zhàn)略； 2負(fù)責(zé)公司資金運作管理、日常財務(wù)管理與分析、資本運作、籌資方略、對外合作 談判等；3負(fù)責(zé)項目成本核算與控制；4 負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計劃完成年度財務(wù)預(yù)算，并 跟蹤其執(zhí)行情況； 5按時向集團(tuán)總部提供財務(wù)報告和必要的俄財務(wù)分析，并確保這些報告可靠、準(zhǔn)確；制定、維護(hù)、改進(jìn)公司財務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險的要求，如：

10、改進(jìn)應(yīng)收 帳款、應(yīng)付帳款、成本費用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動，并及時向集團(tuán)總部報告； 7監(jiān)控公司重大投資項目，以確保未經(jīng)批準(zhǔn)的項目不能實施，批準(zhǔn)的項目在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行并在控制之中。四、運營總監(jiān)崗位職責(zé)1全面負(fù)責(zé)項目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；2參與公司整體策劃，健全公司各項制度，完善公司運營管理；3推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；4建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進(jìn)公司財務(wù)、行政、人力資源的管理；5負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團(tuán)隊協(xié)作機(jī)制；6維持并開拓各方面的外部關(guān)系；7管理并激勵所屬部門的工作績效。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 1安排、協(xié)調(diào)

11、、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項目入伙前接管驗收。發(fā)現(xiàn)問題及時提出 報告，匯總后交上級公司，以求得解決。3提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。 4掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維 修保養(yǎng)計劃、措施，檢查完成情況。5代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項業(yè)務(wù)。 6向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務(wù)水平。 7負(fù)責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。 8負(fù)責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。 9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職責(zé)1領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面

12、工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。 2負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊員訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核， 按時總結(jié)3 負(fù)責(zé)本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài)，進(jìn)行定期和不 定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。4負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理 意見。5 負(fù)責(zé)查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián) 系，依法辦事 6負(fù)責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。 7安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參 謀。8完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1 全面

13、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主（客 戶）所需的有償清潔服務(wù)事項。2協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對清潔工作 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。3按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗， 化糞池清理。4負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計劃和對清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和檢查。 5負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟(jì)效益。 6負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來，做好垃圾 清運工作。7完成上級交辦的其他工作。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員

14、工認(rèn)真履行職責(zé)。2負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。4負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運營調(diào)度。5負(fù)責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備 廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。6對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。7堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴 問題及時準(zhǔn)確，做好本部門文明服務(wù)工作。8. 完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責(zé)1配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運行情況，以及清潔工工 作完成情況，綠化養(yǎng)護(hù)情況，消防、安全護(hù)衛(wèi)工作情況。急需解決的事項及時處理， 并做好巡視記錄。若不能

15、及時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出處理意見。3熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、計量儀表位置， 負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。4熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費用收費標(biāo)準(zhǔn) 和計算方法。做好管理費、水、電等各項費用的收繳工作。5熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。6定期將欠費情況編制明細(xì)分析表，及時上報，提出積極措施和建議。7熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時，積極宣傳國家有 關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達(dá)公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好

16、的關(guān)系， 最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。十、倉庫管理員崗位職責(zé)1. 對倉庫管理工作進(jìn)行自檢，做好庫內(nèi)物資各種標(biāo)識。2. 負(fù)責(zé)庫存物資的驗收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。3. 對物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4. 定期清倉查庫，掌握物資使用消耗動態(tài)，及時提醒采購人員實現(xiàn)計劃采購，保證 供應(yīng)。5. 做到庫房內(nèi)無鼠害，庫存物品無腐爛變質(zhì)，無受潮，破損率減小到最低程度。6. 加強(qiáng)物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要及時報 告領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。7. 修舊利廢，節(jié)約挖潛，對回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)

17、節(jié)約開支。8. 注意防火安全，對易燃易爆、有毒有害物品，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理9. 對不合格物品不準(zhǔn)入庫和發(fā)放使用。10. 完成上級交辦的其它工作。十一、工程專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé)1 直接對管理處主任負(fù)責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)崗位員工完成各項工作任務(wù)，確保電器通訊 設(shè)備和電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。2 認(rèn)真做好本專業(yè)分管設(shè)備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料計劃，將批準(zhǔn)后 的計劃下達(dá)到班組，并檢查落實情況。3負(fù)責(zé)組織檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況。掌握設(shè)備技術(shù)資料，負(fù)責(zé)解決 有關(guān)技術(shù)問題，負(fù)責(zé)設(shè)備事故的處理。4協(xié)助管理處主任制定專業(yè)內(nèi)各項管理措施、操作規(guī)程和技術(shù)培訓(xùn)計劃，負(fù)責(zé)做好 維修用料統(tǒng)計，配合勞動部

18、門做好電梯的安全檢查工作。5 組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強(qiáng)對維修工的考 核，為管理處主任提供獎懲依據(jù)。6堅持每天對分管專業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡檢。7 帶領(lǐng)本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟(jì)地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費 現(xiàn)象。8完善分管專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。1 配合相關(guān)部門開展多種形式的防火宣傳教育，提高業(yè)主及內(nèi)部員工的防火意識和自防自救能力。2組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊員進(jìn)行學(xué)習(xí)和訓(xùn)練、考核，組織義務(wù)消防隊員、安全護(hù)衛(wèi)隊員進(jìn)行消防實戰(zhàn)訓(xùn)練。3建立消防安全疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織撲救。4組織安全疏散，控制

19、局勢，調(diào)查火警火災(zāi)原因，拿出處理意見。5負(fù)責(zé)按規(guī)范配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十三、電工班班長崗位職責(zé)1 按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項工作落實到具體員工，調(diào)配人員分工，檢查全面供電情況，保證正常供電。2負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標(biāo)牌、室內(nèi)外燈箱、樓層強(qiáng)電井、開關(guān)柜的檢查、修理。3檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設(shè)備及人身安全事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運行。4負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室內(nèi)外照明燈具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢修。5做

20、好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。6搞好班組建設(shè)，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。7 負(fù)責(zé)制定供電線路及設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃， 并按計劃檢查維保工作質(zhì)量， 組織 好全班的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。8完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十四、水工班班長崗位職責(zé)1按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項工作落實到具體員工。 2保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)的情 況，并做好所管設(shè)備的安全檢查工作。3負(fù)責(zé)安排物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護(hù)、維修以及屋面垃圾和 下水道的疏通

21、工作。4 負(fù)責(zé)所有給排水、空調(diào)、冷凝水的主管道和閥門正常運行及消防系統(tǒng)的維修、保 養(yǎng)、檢查。5確保各類泵站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組 的共用工具。6督促全班嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因 素，杜絕各種事故發(fā)生。7做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計、記好考勤。8搞好班組建設(shè)，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到， 隨報隨修。9完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十五、維修電工崗位職責(zé)1 堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為 業(yè)主服務(wù)。2管理好各種用電設(shè)備使之正常運行，保證

22、管區(qū)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為 業(yè)主創(chuàng)造理想的工作、生活環(huán)境。3負(fù)責(zé)管區(qū)的各項設(shè)備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡 視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。4積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和 監(jiān)督工作。5發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異?，F(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快 時間修妥，減低對業(yè)主工作生活的影響。6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。7 講文明、 有禮貌、 接受監(jiān)督， 業(yè)主投訴及時解決， 發(fā)現(xiàn)重大問題立即向上級報告8 . 按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十六、高壓值班電工崗位職責(zé)1 必須保證管區(qū)電器設(shè)備

23、安全運行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速 報告 有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，啟動備電供電。2 值班電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制（工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護(hù)制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制） ，迅速正確的按命令進(jìn)行倒閘操作，確保安全運行。3值班電工應(yīng)了解配電房內(nèi)設(shè)備的性能狀況，嚴(yán)格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認(rèn)真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng)及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項記錄。4進(jìn)入配電房內(nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn)場安全，做好安全防范，保證人員安全。5值班電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護(hù)用品，嚴(yán)守崗位，持證上崗。6做好所內(nèi)設(shè)備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小

24、動物進(jìn)入配電房，搞好文明生產(chǎn)。7 嚴(yán)格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自允許外人進(jìn)入房內(nèi)。8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十七、空調(diào)工崗位職責(zé)1空調(diào)工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機(jī)組、水泵及輔助設(shè)施。2每班調(diào)節(jié)設(shè)備負(fù)荷以達(dá)到合理的程度，定時巡查各設(shè)備的運行，重點檢查空調(diào)運 行、溫度，做到節(jié)能降耗。3認(rèn)真做好各類設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、 漏等浪費現(xiàn)象。4 做好空調(diào)設(shè)備運行記錄，值班日記、工作日報表力求準(zhǔn)確無誤，正常履行交接班 手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。5 每班做好機(jī)房值班范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備清潔、安全保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào)管線和風(fēng)機(jī)

25、及閥門，確保空調(diào)運行正常。6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。7熱情接待業(yè)主投拆，遇有實發(fā)事件立即向上級報告 ，為業(yè)主排憂解難。8按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十八、電梯工崗位職責(zé)1 電梯工必須正點上下班，堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實行定時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。2自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度，工作時思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工作無關(guān)的事情，嚴(yán)禁酒后上崗。3熟練掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，積極配合設(shè)備廠家或承攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。4持證上崗，每天

26、負(fù)責(zé)對電梯、對講機(jī)、電梯機(jī)房進(jìn)行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴(yán)格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。5維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴(yán)禁違章操作，保障檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。6工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的異常現(xiàn)象，及時查明原因，報上級盡快解決。7 值班時必須嚴(yán)格交接班制度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費材料，努力降低維修成本。8講文明，以禮待人，虛心接受群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要迅速向上級匯報。9完

27、成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。十九、機(jī)械維修工崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)域電梯、空調(diào)等機(jī)械系統(tǒng)的維修、操作等工作。2負(fù)責(zé)按維修保養(yǎng)計劃的要求，實施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。3負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的安全、正常運行。4負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理工作，保證中央空調(diào)系統(tǒng)的安全運行。5負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的委外維保工作的檢查監(jiān)督、配合工作，做好電梯設(shè)備的年檢工作。6負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的開機(jī)、運行工作，保證空調(diào)的正常供應(yīng)。7空調(diào)系統(tǒng)停用期間，負(fù)責(zé)對系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二十、水工崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)保證管區(qū)的生活用水、消防用水的供應(yīng)和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服 務(wù)，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)

28、主排憂解難。2 每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質(zhì)保量 完成各類給排水維修任務(wù)。3負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運行正常，做到機(jī)房無積水， 無雜物堆放，設(shè)備無灰塵、無銹跡。4 做好管區(qū)日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象，維修工 作保證質(zhì)量，工完場清。5 每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和 積水坑。6按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，對大型管道進(jìn) 行防銹和水處理。7修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。8負(fù)責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。二十一、綜合維修工

29、崗位職責(zé)1全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)土建、木工項目的維修養(yǎng)護(hù)工作。2保質(zhì)保量完成土建、木工等各項維修任務(wù)。3做好日常的巡查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題主動及時處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場清。4修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。5熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。二十二、保安班長崗位職責(zé)1在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好班內(nèi)各崗位的工作安排，并做好班內(nèi)的日常管理工作。2檢查班內(nèi)隊員的著裝、儀表，堅持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。3處理當(dāng)班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報。4熟悉管區(qū)消防控制中心的設(shè)備，遇突發(fā)事件帶領(lǐng)全班按應(yīng)急程序快速反應(yīng)，妥善 保護(hù)現(xiàn)場并及

30、時上報。5抓好班內(nèi)的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練工作，掌握隊員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。6做好所轄隊員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時糾正，并記錄在案。7做好交接班工作，確實做到交接清楚，責(zé)任明確，并起承上啟下的作用。8 盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅決的斗爭，保衛(wèi)管區(qū) 的安全。9熱情接待客戶，文明服務(wù)，禮貌待人，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十三、巡視隊員崗位職責(zé)1按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。2處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。3勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或

31、現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。5加強(qiáng)管區(qū)各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無 異常情況。6巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況 及氣味。7巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該 作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。8檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否正常。9積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。10夜間注意詢問從各樓道進(jìn)出的可疑人員，加強(qiáng)人員進(jìn)出管理，確保管區(qū)安全。11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)1正確操作和愛護(hù)消防報

32、警設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備等。2做好值班詳細(xì)記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔和設(shè)備無故障。3對安全監(jiān)控設(shè)備有關(guān)攝錄資料做好存放管理工作，確保正常使用，隨時協(xié)助調(diào)查 各類案件。4加強(qiáng)重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域安全護(hù)衛(wèi)隊員聯(lián)系， 妥善處理。5工作認(rèn)真仔細(xì)，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要及時判明情況，重要事件要及時報 告主管領(lǐng)導(dǎo)。6未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控 工作安全、有序。7完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十五、大堂固定崗位職責(zé)1做好交接班工作，確保管區(qū)安全、文明、整潔，工作有序。2文明執(zhí)勤，禮貌待客，做好訪客登記事宜，熱情、耐心解答進(jìn)出人員的詢問

33、，并 對老弱病殘者及有困難的業(yè)主提供幫助。3對推銷或散發(fā)廣告的人員及無正當(dāng)事由及衣冠不整者要謝絕進(jìn)入賣場。4熟記分布在各樓層的公司及其電話號碼，熟悉所有的業(yè)主及上班人員，做好服務(wù) 工作，努力把好管區(qū)出入關(guān)。5監(jiān)視電梯運作，忙時協(xié)助疏散，看護(hù)好區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備不受損壞，維護(hù)業(yè)主 利益。6 遇業(yè)主（使用人）攜帶大件物品離開物業(yè)時，應(yīng)仔細(xì)詢問了解情況，與物件主人 核實無誤后方能放行。7熟悉大樓消防系統(tǒng)和各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)及各部門主管，熱情接待業(yè)主投拆反映情況，反饋信息迅速，為業(yè)主排憂解難。8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十六、停車場各崗位職責(zé)1 按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須

34、抄車號交車，認(rèn)真做好交接班工作。2嚴(yán)格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗出入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。3督促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙關(guān)鎖車門和車窗玻璃，保管好物品。4加強(qiáng)車場巡邏，看護(hù)場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及時查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護(hù)現(xiàn)場并立即上報。5對閑雜人員進(jìn)入車場實施管理，遇可疑人員必須核實，作出判斷，妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚后方予放行。6管理好車場交通安全秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進(jìn)行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。7對車場文明清潔進(jìn)行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其進(jìn)

35、行教育和制止。8發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品及污染物品進(jìn)入停車場，要立即報告 上級，采取果斷措施，勸其出場。9妥善保管車場收費票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點后與發(fā)票存根要按規(guī)定時限及時送交公司財務(wù)部，做到帳目清楚。10臨停車輛進(jìn)出場必須按公司規(guī)定查驗“臨停證”，不得利用工作之便謀取私利。11嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進(jìn)入停車場。12完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二十七、門衛(wèi)固定崗崗位職責(zé)1認(rèn)真做好交接班記錄，按時交接班。2熟悉管區(qū)的基本情況（包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）3看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進(jìn)出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立即上報，按規(guī)定和管理權(quán)限

36、作相應(yīng)的應(yīng)急處理。4完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)1 合理安排班次，協(xié)助管理處主任做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。2協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和管理工作。3巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。4經(jīng)常性對清潔工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范教育。5根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對清潔員工的獎懲意見。6加強(qiáng)對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7協(xié)調(diào)垃圾的清運和廢舊物品的回收工作。8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二十九、保潔工崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。2負(fù)責(zé)

37、物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。3負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。4負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。5負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。6負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。7負(fù)責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗位職責(zé)1 認(rèn)真執(zhí)行公司制定的綠化養(yǎng)護(hù)計劃，不折不扣地完成綠化養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格執(zhí)行綠化養(yǎng)護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)。2通過工作實踐，不斷摸索綠化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗，改進(jìn)綠化養(yǎng)護(hù)工作方法，以求高標(biāo)準(zhǔn)的做好綠化養(yǎng)護(hù)工作。3恪守職業(yè)道德，認(rèn)真履行工作職責(zé)。4定期對賣場內(nèi)外的盆景、花木、草坪進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取防治措施。5遵守公司的各項管理制度，及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工

38、作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)理崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)制定購物中心的招商政策、計劃和方案、制定招商流程，依照招商實際進(jìn)程對招商工作不斷進(jìn)行歸納、總結(jié)和調(diào)整；2負(fù)責(zé)根據(jù)招商部擬訂的年度招商計劃完善招商網(wǎng)絡(luò)，開拓招商渠道；3負(fù)責(zé)市場研究分析工作，對購物中心進(jìn)行市場定位，最后確定目標(biāo)品牌，以及租金水平的測算；4負(fù)責(zé)主持招商業(yè)務(wù)會議以及重大招商談判并簽定招商合同；5負(fù)責(zé)制定招商部工作程序和規(guī)章制度，制定直接下級崗位職責(zé)，并界定其工作；負(fù)責(zé)招商部各種招商工作流程的正確執(zhí)行；三十二、租賃協(xié)調(diào)部經(jīng)理崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)購物中心與所有租戶之間的協(xié)調(diào)和施工管理，繪制所有出租店鋪圖紙，包括平面、立面、天花圖，強(qiáng)弱電位置圖，上下水

39、位置圖；審批租戶裝修設(shè)計圖紙，協(xié)調(diào)租戶的裝修施工2協(xié)助各租戶進(jìn)行裝修設(shè)計工作，審批施工圖紙和協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場，審批租戶增容方案，協(xié)調(diào)租戶的增容施工；組織驗收租戶裝修工程；協(xié)調(diào)租戶辦理營業(yè)執(zhí)照3負(fù)責(zé)劃分各協(xié)調(diào)主管的工作范圍和職責(zé)4對各協(xié)調(diào)主管的工作進(jìn)行檢查和管理三十三、賣場部經(jīng)理崗位職責(zé) 1全面保障商業(yè)內(nèi)場的正常運營 2組織負(fù)責(zé)巡檢工作，負(fù)責(zé)巡視各店鋪經(jīng)營情況，內(nèi)容如下：各店鋪是否按時開店、 閉店；各店鋪導(dǎo)購是否儀容儀表規(guī)范并準(zhǔn)時到位；各店鋪貨品是否充足；展示櫥窗陳 列是否美觀；各店鋪衛(wèi)生狀況是否良好；閉店后電源是否關(guān)閉，店門是否關(guān)好； 3對各賣場管理部主管的工作進(jìn)行劃分和管理 4對出現(xiàn)的各類重大問

40、題做出恰當(dāng)處理或及時上報三十四、合同管理員崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)制定招商合同管理的主要任務(wù)，分別對招商合同的簽定前、簽定時以及簽定 后的任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分配 2負(fù)責(zé)制定招商合同管理制度，從而使招商合同的定立、履行、變更和解除的管理 更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和科學(xué)化 3負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查招商合同的履行情況 4負(fù)責(zé)做好招商合同的整理、保管及歸檔工作三十五、策劃部經(jīng)理崗位職責(zé) 1負(fù)責(zé)公司企劃部門的管理與發(fā)展； 2建筑公司的公關(guān)、市場、戰(zhàn)略合作、外聯(lián)、代言人、公關(guān)、客戶關(guān)系的組織； 3獨立完成專業(yè)廣告策劃案、品牌推廣方案、市場策劃案。三十六、公關(guān)部主管崗位職責(zé)1全面負(fù)責(zé)市場公關(guān)計劃的制定和執(zhí)行，配合公司項目，提供公共方面

41、支持； 2負(fù)責(zé)市場公關(guān)活動的策劃與監(jiān)督實施； 3負(fù)責(zé)公司名譽(yù)管理和危機(jī)處理； 4定期提供公關(guān)活動報告并對市場整體策略提供建議； 5建立媒體數(shù)據(jù)庫并維系緊密的媒體關(guān)系，參與制定及實施公司新聞傳播計劃； 6提供客戶開拓及促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)拓展等的公關(guān)支持；7.進(jìn)行公關(guān)文檔的建立和管理，與公司相關(guān)新聞稿的撰寫工作三十七、市場部主管崗位職責(zé)1 .根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)助市場總監(jiān)制定總體營銷戰(zhàn)略；2 .協(xié)助市場總監(jiān)組織實施經(jīng)公司批準(zhǔn)的營銷計劃；3 .組織市場部收集全國市場的同業(yè)信息并進(jìn)行分析預(yù)測4 .組織市場部分隊公司產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)研分析；5 .與全國各種媒體建立并保持良好的關(guān)系；6 .負(fù)責(zé)對產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行

42、全面的包裝（招商部門協(xié)作）；7 .組織制定市場調(diào)研的流程；組織市場部內(nèi)部的工作并協(xié)調(diào)與其他各相關(guān)業(yè)務(wù)部門 之間的關(guān)系。三十八、市場調(diào)研主管崗位職責(zé)1 .確定組織產(chǎn)品/服務(wù)的市場地位；2 .收集市場競爭對手信息；3 .確定組織產(chǎn)品/服務(wù)相對與競爭產(chǎn)品的進(jìn)展及成功因素；4 .追隨市場政治環(huán)境變化推進(jìn)組織產(chǎn)品/服務(wù)市場的開拓；5 .協(xié)助其他部門建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府部門及研究機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系；6 .協(xié)助市場經(jīng)理對以上問題進(jìn)行支持，以達(dá)成組織產(chǎn)品 /服務(wù)發(fā)展要求。第四節(jié) 各部門人員分階段到崗預(yù)測表部門級別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1A2副總經(jīng)理3總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1財務(wù)部B經(jīng)理1C會計主管1D出

43、納員1招商部B招商部經(jīng)理1C租賃經(jīng)理5租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1C協(xié)調(diào)主管2D合同管理員2賣場管理部B經(jīng)理1C賣場主管4市場部B市場部經(jīng)理1市場助理1C營銷企劃主管1C設(shè)計專員1C乂殺專貝1C公關(guān)專員1C廣告專員1客戶服務(wù)部B經(jīng)理1C客服助理1CVIP服務(wù)中心2C總服務(wù)中心6C團(tuán)購中心2人事行政部B人事行政部經(jīng) 理1C經(jīng)理助理1C招聘培訓(xùn)專員1C薪資考核專員1C后勤服務(wù)專員2C車輛管理員2物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1C客服主管2D客服助理3D物管員6B質(zhì)檢經(jīng)理1D質(zhì)檢助理2C培訓(xùn)主管1工程部B工程部經(jīng)理1C電氣主管1C空調(diào)主管P 1C維修主管1C工程師1D維修工10 5人5人保3"B保安部經(jīng)

44、理1C消防主管1C保安主管1C夜間值班主任2D保安助理2D中控員10 5人 5人保潔部B保潔經(jīng)理1C保潔主管1D保潔助理4管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1C米購主管1D庫管2D管理員2C綠化助理1備注：第一階段為：封頂之前第二階段為：封頂之后第三階段為：開業(yè)前3個月之前第五節(jié)各部門人員分階段崗位工作重點一、公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程階段時間：中國福街內(nèi)外公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程開始至基本完成。方式：派出具有豐富經(jīng)驗的水暖空調(diào)、電氣等專業(yè)工程師組成的顧問小組深入工地。、接管驗收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段時間：中國福街各系統(tǒng)竣工報驗入伙前二-三個月。方式：在上一階段人員配備的基礎(chǔ)上，將招聘物業(yè)各個經(jīng)理以及設(shè)備設(shè)施調(diào)試驗

45、收、接管所需的工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場。三、入伙和進(jìn)入正常管理階段，商場開業(yè)時間：中國福街租戶進(jìn)場入伙前三個月起。方式：組成中國福街物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部，管業(yè)部開始進(jìn)入正常管理程序等。第六節(jié)各部門配合二次裝修的監(jiān)管和措施為切實保證業(yè)主方的利益，保障項目的如期開業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管理中心聯(lián)合相關(guān)部門對現(xiàn)場施工進(jìn)行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總包施工單位交叉作業(yè)難題。及時 避免施工裝修過程中的不規(guī)范操作，有效地保護(hù)商業(yè)設(shè)備設(shè)施等。一、裝修監(jiān)管方案1. 成立裝修監(jiān)管小組，由具有經(jīng)驗豐富的土建工程師裝修管理專業(yè)人士構(gòu)成，對裝修現(xiàn)場實施定時和不定時檢查。2. 查看相關(guān)圖紙

46、，熟悉施工裝修的程序和要求，掌握施工進(jìn)度。3. 參加工程現(xiàn)場例會，掌握現(xiàn)場的管理情況，便于日后的維護(hù)與管理。4. 配合甲方工程部定期組織由各專業(yè)施工單位負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)合檢查，對檢查出的問題，開除隱患通知單，復(fù)查解決問題的執(zhí)行情況。5. 施工垃圾堆放于指定位置，廢棄物應(yīng)分類堆放。6. 協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。二、裝修監(jiān)管措施：1 安全管理措施（ 1） 危險品監(jiān)控管理建立危險品防控程序及掌握詳細(xì)的危險品清單， 按照措施對上述危險品存放地和受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控。（ 2） 安 全意識安全措施要踏踏實實地落實到工作各個層面，不留死角，嚴(yán)格執(zhí)行。（ 3） 消 防安全管理物業(yè)管理

47、方負(fù)責(zé)裝修期間施工現(xiàn)場安全的監(jiān)管，監(jiān)督施工人員的現(xiàn)場作業(yè)，糾正可能的違章作業(yè)和行為。 對施工方的明火作業(yè)要確認(rèn)施工現(xiàn)場消防措施得到落實。2衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝化，堆放于指定位置，在指定時間集中清運，嚴(yán)禁散落。3成品管理措施協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。4施工監(jiān)管措施1）裝修單位要嚴(yán)格按裝修設(shè)計內(nèi)容施工，提前向甲方工程處申報，在獲得批準(zhǔn)后方可施工。2）在全部裝修施工內(nèi)容完畢后，由甲方、裝修施工方和物業(yè)管理方同時對裝修工程進(jìn)行驗收。所有裝修申報及驗收資料均按戶歸檔留存。備注：與之相關(guān)的租戶管理公約細(xì)則見附件。第七節(jié) 保安、保潔、工程管理方案一、保安管理方案1 、掌握項

48、目概況（ 1） 考察物業(yè)項目的基本情況，熟悉物業(yè)各配屬設(shè)施等地點。（ 2） 熟悉項目配套設(shè)施基本情況以及重要部位的技防、物防設(shè)施。（ 3） 查看項目消防監(jiān)控室，熟悉消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備的基本情況。（ 4） 掌握項目的樓宇數(shù)量、 樓宇結(jié)構(gòu)、 電梯數(shù)量、 樓宇單元數(shù)、 車位數(shù)量及通道、出入口位置等方面的基本情況。（ 5） 了解屬區(qū)公安、消防機(jī)關(guān)辦公地點和管片負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式。（ 6） 掌握項目的管理重點、難點及隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。2保安管理方案實施（ 1） 根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，建立組織，明確分工和崗位職責(zé)。（ 2） 前期階段，保安部的主要工作是成品保護(hù)；防火防盜；預(yù)防人身傷害事故；接收和管理項目的

49、鑰匙，應(yīng)盡快建立保安運作體系。（ 3） 保安部應(yīng)加強(qiáng)接收鑰匙的管理，按照手冊 鑰匙管理制度 的要求， 建立 “鑰匙接收、發(fā)放、領(lǐng)用”的各項記錄，做到保管妥善、有籍可查。（ 4） 保安經(jīng)理應(yīng)迅速建立項目保安運作體系， 依據(jù)公司 保安專業(yè)手冊 制定適合本項目實際情況的管理制度、規(guī)章，報項目經(jīng)理和物業(yè)甲方審批。在工程部門的配合下接收、調(diào)試消防監(jiān)控設(shè)備。妥善處理項目施工收尾階段的問題，為客戶的遷入提供服務(wù)。二、保潔服務(wù)方案保潔服務(wù)能否出色地完成，關(guān)鍵在物品準(zhǔn)備充分、人員安排合理，培訓(xùn)檢查到位。1 保潔工作準(zhǔn)備（ 1） 現(xiàn)場查看（ 2） 物料準(zhǔn)備（ 3） 人員動員和初級培訓(xùn)2 保潔方案實施（ 1）保潔的

50、組織1） 落實倉庫：2） 建立保潔組織制定崗位職責(zé)：3） 監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說的“走動式管理”和“機(jī)動式培訓(xùn)” 。（ 2）保潔的實施1） 外墻清洗：2） 室內(nèi)清潔：3） 廣場外圍三 、 工程管理方案1 、 工程管理方案（ 1）明確專業(yè)分工，建立崗位職責(zé)。（ 2）索取圖紙資料。（ 3）審核、熟悉圖紙，了解項目的建筑布局、設(shè)備分布狀況及其功能。（ 4）熟悉系統(tǒng)、摸清隱蔽工程狀況。（ 5）提出工程整改建議。（ 6）參與設(shè)備的調(diào)試工作。（ 7）收集、掌握、整理各類系統(tǒng)及分部、分項工程施工單位、重要設(shè)備廠家的信息資料。（ 8）國家規(guī)范、設(shè)計要求及甲、乙雙方的工程洽商記錄進(jìn)行現(xiàn)場實地、實物驗收。（ 9）開展商業(yè)設(shè)備設(shè)施各專業(yè)的