工程管理工作手冊(cè)

1、國(guó)際研發(fā)園文件編號(hào)： JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版 版 本： _受控狀態(tài)： _審 批 人： _目錄：1、物業(yè)工程部的組織架構(gòu)圖2、物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)2.2 部門(mén)主要職責(zé)2.3 工程部班組職責(zé)2.4 工程部各崗位職責(zé)3、物業(yè)工程部的管理制度3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度3.5 能源管理制度3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度3.8 工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度3.9 工具管理制度3.10 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包

2、招標(biāo)制度 34頁(yè)3.11 報(bào)告制度3.12 安全運(yùn)行管理制度3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定3.14 有毒物品的處理規(guī)定3.15 密閉地方的工作規(guī)定3.16 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定3.17 安全用電管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 機(jī)房管理制度3.21 機(jī)房安全防火管理規(guī)定3.22 水泵房、水箱間管理規(guī)定3.23 配電室管理規(guī)定3.24 機(jī)房鑰匙管理制度3.25 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度3.26 設(shè)備故障處理規(guī)定3.27 運(yùn)行事故分析3.28 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度3.29 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3.30 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.31 工

3、程部人員調(diào)配制度3.32 設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度3.33 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.34 公共部位巡檢制度3.35 二次裝修管理制度 54頁(yè)3.36 梯子的使用規(guī)范4、工程部重點(diǎn)工作流程圖4.1 承接查驗(yàn)流程圖4.2 客戶入住流程圖 57頁(yè)4.3 維修工作單流程圖4.4 二次裝修管理程序 59、60頁(yè)4.5 設(shè)備、工具、維修器材的采購(gòu)、保管和領(lǐng)用程序4.6 工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序4.7 冷水機(jī)組操作規(guī)程a、開(kāi)機(jī)前檢查流程圖b、開(kāi)機(jī)流程圖c、關(guān)機(jī)流程圖4.8鍋爐安全操作規(guī)程 a、啟爐前檢查程序 b、啟爐運(yùn)行程序 c、正常停爐及緊急停爐操作程序5、年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃與定

4、期維護(hù)作業(yè)書(shū)6、相關(guān)記錄表格1. 物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程經(jīng)理 （1人） 王德生工程副經(jīng)理 （1人） 黃廣偉工程庫(kù)管 （1人） 郭會(huì)敏工程文員 （1人） 侯志新強(qiáng)電主管（1人）李海峰弱電主管（1人）楊帆空水主管（1人）汪忠平綜修主管（1人）楊世彬強(qiáng)電技工（3人缺編一1）王佳偉張志輝配電室運(yùn)行人員（分包商8人）曹高玉、張瑞東、常志鵬、 李剛、尹文靜、劉洪良、 張超、 曹守?？账脊ぃ?人缺編1人）樓宇技工（2人）于雪峰、馬文強(qiáng)中央空調(diào)運(yùn)行人員（分包商10人）劉寶、董武、鍋東、呂路路、趙飛飛、胡琳濤、牛紅飛、李波、秦澤峰、肖紅領(lǐng)綜合維修技（3人，缺編1人） 馬義、索長(zhǎng)春人員編制：工程物業(yè)人員15人

5、；分包商運(yùn)行人員18人，共計(jì)33人2. 物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)：工程部1、實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放2、挖掘電能潛力，降低電能消耗1、執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)；工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)排放限值2、單位面積電能消耗同比節(jié)約1%1、報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%；2、設(shè)備完好率96%1、實(shí)現(xiàn)操作零違章2、人員零傷害3、設(shè)備零事故2.1.1工程部目標(biāo)指標(biāo)及實(shí)施措施1、 目標(biāo)、指標(biāo)： 2、 報(bào)修處理及時(shí)率100%，返修率不高于1%；3、 實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放，執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)；工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；污水綜合排放

6、標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)排放限值；4、 挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節(jié)約1%；5、 實(shí)現(xiàn)操作零違章、人員零傷害、設(shè)備零事故；6、 加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，保持設(shè)備完好率96%。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)的措施：1） 工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協(xié)力，確保用戶的服務(wù)需求在第一時(shí)間內(nèi)得到更專業(yè)的解決方案，做到第一時(shí)間上門(mén)服務(wù)，確?？蛻魸M意，操作人員提高專業(yè)技能，服務(wù)意識(shí)，、完滿完成維修運(yùn)行的工作，有效提升服務(wù)的及時(shí)性?？蛻舻拿宽?xiàng)需求，都將在系統(tǒng)內(nèi)備案，客服人員將按客戶需求分級(jí)處理，對(duì)處理時(shí)間上有嚴(yán)格要求，有效保障客戶報(bào)修的及時(shí)解決。規(guī)定完善的投訴跟蹤系統(tǒng)，對(duì)受理的每項(xiàng)報(bào)修、投訴，都將由管

7、理處進(jìn)行回訪；2）3） 對(duì)水氣聲 污染物采取污染控制措施，制定、實(shí)施空氣質(zhì)量控制、化學(xué)危險(xiǎn)品物資管理辦法、資源、能源、降耗控制規(guī)定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規(guī)定、噪聲控制規(guī)定，滿足達(dá)標(biāo)排放清潔服務(wù)的環(huán)保要求4） 開(kāi)展節(jié)能、節(jié)電知識(shí)宣傳，強(qiáng)化節(jié)約用電意識(shí),積極倡導(dǎo)節(jié)約用電，挖掘用電潛力，和對(duì)相關(guān)方施加影響、執(zhí)行、配合業(yè)主提出的改造耗能設(shè)備等有能力實(shí)施控制，（選擇優(yōu)質(zhì)的電光源、選擇節(jié)電的照明電器配件、采用變頻調(diào)速技術(shù)，推廣高效節(jié)能電器，改造耗能設(shè)備（解決大馬拉小車(chē)）；采用能耗控制系統(tǒng)（時(shí)鐘、周期性負(fù)荷、算計(jì)機(jī)控制系統(tǒng)等）；5） 重大不可接受風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制，對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)工作環(huán)境、人員防護(hù)、設(shè)備

8、安全實(shí)施控制，關(guān)注特種設(shè)備管理、供電、化學(xué)品管理、應(yīng)急設(shè)備狀態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)情況配置。對(duì)關(guān)鍵部位、操作用電、操作機(jī)具、高空作業(yè)等要執(zhí)行安全操作規(guī)程、嚴(yán)格檢查；6） 加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，防止空轉(zhuǎn)超負(fù)荷使用，加強(qiáng)異常情況檢查。2.2 部門(mén)主要職責(zé)2.2.1對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管消防系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)1、 日常運(yùn)行管理2、 對(duì)租戶開(kāi)展的維修服務(wù)3、 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理4、 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：2.2.2在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。2.

9、2.3定期編寫(xiě)月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。2.2.4負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。2.2.5負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。2.2.6加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。2.2.7根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。2.2.8制

10、定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.2.9根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班。2.2.10有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。2.2.11如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理

11、、總工程師及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。2.2.12以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃?xì)狻⒅评浜蜔崮芄?yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。2.2.13負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。2.2.14收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。2.2.15負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控

12、記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。2.2.16經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門(mén)人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。2.2.17檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。2.2.18解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。2.2.19制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)

13、化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。2.2.20外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馀芯S修或施工的設(shè)備及工程有：1、 扶梯2、 燃?xì)忮仩t3、 樓宇自控系統(tǒng)4、 電話交換機(jī)系統(tǒng)5、 消防設(shè)備及報(bào)警系統(tǒng)6、 保安監(jiān)控、車(chē)場(chǎng)管理及技術(shù)防范系統(tǒng)7、 水處理系統(tǒng)及生活水箱清洗8、 電腦系統(tǒng)9、 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程10、 設(shè)備系統(tǒng)改造工程及設(shè)備的大中修11、 樓宇自控及衛(wèi)星電視系統(tǒng)12、 中央空調(diào)及高壓變配電系統(tǒng)13、 其

14、他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無(wú)法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。2.3 工程部班組職責(zé)2.3.1 空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：1、 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等；2、 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）；3、 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施；4、 望京國(guó)際研發(fā)

15、園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門(mén)鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。2.3.2 強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍：1、 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等；2、 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建

16、、裝修、門(mén)窗、空調(diào)、通風(fēng)等）；3、 望京國(guó)際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。2.3.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。2.3.4 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或總工程師，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。2.3.5 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)工作單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門(mén)的維修需要。2.3.6 制定月、年度維

17、修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。2.3.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。2.3.8 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。2.3.9 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程師及總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。2.3.10 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。2.3.11 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造

18、成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。2.3.12 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾，無(wú)雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無(wú)線頭、無(wú)故障、管線完好、保溫完整、無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。2.3.13 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。2.3.14 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及總工程師、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。2.3.15 配合物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。2.3.16 負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。2.3.17 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。2.

19、4 工程部各崗位職責(zé)2.4.1 工程經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：副經(jīng)理、各專業(yè)主管、文員、庫(kù)管崗位職責(zé)：1、 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、 主持部門(mén)工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。3、 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門(mén)提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。4、 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。5、 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門(mén)的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、

20、深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。8、 負(fù)責(zé)制定部門(mén)制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。10、 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。11、 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門(mén)關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來(lái)水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。13、 確保物業(yè)

21、所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。14、 為每年之工程開(kāi)支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。15、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。16、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.2工程副經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：各專業(yè)主管、文員、庫(kù)管崗位職責(zé)：1、 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、 協(xié)助工程部經(jīng)理主持部門(mén)工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源，在工程部經(jīng)理不在的情況下主持工作例會(huì)，擔(dān)負(fù)部門(mén)的管理全部責(zé)任。3、 全權(quán)調(diào)配工程部的技

22、工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門(mén)提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。4、 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。5、 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門(mén)的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，提交工程部經(jīng)理審核后報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)協(xié)助各專業(yè)解決各種問(wèn)題。8、 負(fù)責(zé)制定部門(mén)制度、操作規(guī)程和要求，提交工程部經(jīng)理審核后并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。10、 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)

23、施及監(jiān)察外判公司的工作。11、 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、 協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門(mén)關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來(lái)水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。13、 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。14、 協(xié)助工程部經(jīng)理為每年之工程開(kāi)支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。15、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。16、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能

24、力。2.4.3 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)： 1、 在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來(lái)訪客人。2、 幫助經(jīng)理及副經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。3、 提醒工程部經(jīng)理、副經(jīng)理按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議。4、 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。5、 負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱回收和存檔工作。6、 負(fù)責(zé)本部門(mén)人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。7、 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)和支票的辦理。8、 接聽(tīng)電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。9、

25、參加本部門(mén)例會(huì)及與業(yè)主、租戶的會(huì)議，做好準(zhǔn)確的會(huì)議記錄并整理下發(fā)。10、 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案及對(duì)內(nèi)對(duì)外發(fā)文的整理和存檔。11、 負(fù)責(zé)工程部日常或月度采購(gòu)的結(jié)款工作。12、 負(fù)責(zé)接聽(tīng)報(bào)修電話，并準(zhǔn)確安排到各專業(yè)。13、 負(fù)責(zé)每日的工單統(tǒng)計(jì)及向物業(yè)前臺(tái)的返單工作。14、 負(fù)責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理、副經(jīng)理或?qū)I(yè)主管完成每周能源的統(tǒng)計(jì)及分析工作，形成電子版以郵件形式上報(bào)經(jīng)理，并對(duì)分析后的能源統(tǒng)計(jì)進(jìn)行存檔。15、 負(fù)責(zé)月報(bào)、年報(bào)的整理上報(bào)工作。16、 按照合同約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)為分包商完成付款程序，并上報(bào)總辦。17、 負(fù)責(zé)本部門(mén)員工勞保用品及辦公用品的采購(gòu)申請(qǐng)及發(fā)放工作。18、 負(fù)責(zé)審核分包商的考勤和其他支付維保款的所需

26、手續(xù)是否符合。19、 負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與預(yù)算剩余情況的對(duì)比，上報(bào)工程部經(jīng)理。20、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。21、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.4 工程部庫(kù)管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)工程庫(kù)房的日常管理，每月做好庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)，并將盤(pán)點(diǎn)表提交財(cái)務(wù)，確保庫(kù)存狀態(tài)與報(bào)表一致。2、 保證庫(kù)房?jī)?nèi)的工具、材料分專業(yè)整齊碼放，標(biāo)識(shí)清晰保持庫(kù)房的清潔。3、 以工作單為出庫(kù)依據(jù)，完成物品領(lǐng)出的出庫(kù)程序。4、 入庫(kù)前組織各專業(yè)主管進(jìn)行驗(yàn)貨，確認(rèn)無(wú)誤后辦理入庫(kù)手續(xù)。5、 配合每年業(yè)主方的財(cái)務(wù)審計(jì)工作。6、 負(fù)責(zé)按照工程部已審批

27、的各專業(yè)采購(gòu)計(jì)劃，聯(lián)系供貨商進(jìn)行報(bào)價(jià)工作，報(bào)價(jià)及比價(jià)程序完成后交與工程文員，工程文員提交采購(gòu)申請(qǐng)，物業(yè)總經(jīng)理批復(fù)采購(gòu)申請(qǐng)后工程文員及時(shí)通知庫(kù)管，庫(kù)管立即通知供貨商送貨。7、 負(fù)責(zé)聯(lián)系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。8、 負(fù)責(zé)向供貨商所要各類貨品的產(chǎn)品合格證、使用說(shuō)明書(shū)、衛(wèi)生合格證、質(zhì)保承諾并存檔。9、 負(fù)責(zé)記錄供貨商的違規(guī)行為及不合格產(chǎn)品量。10、 負(fù)責(zé)每年供貨商的年底評(píng)核工作。11、 按照財(cái)務(wù)要求做好庫(kù)房的出入庫(kù)和各項(xiàng)管理工作。12、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。13、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。 2.4.5空調(diào)、給排水主管崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程

28、經(jīng)理直接下屬：空調(diào)運(yùn)行維修技工、給排水維修技工崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)本物業(yè)鍋爐設(shè)備、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保所屬系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2、 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理或副經(jīng)理審定后組織實(shí)施。3、 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向部門(mén)理或副經(jīng)理報(bào)告。4、 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。5、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等

29、，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。6、 按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。7、 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時(shí)，及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。8、 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。9、 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，上報(bào)工程部經(jīng)理審批后組織實(shí)施。10、 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。11、 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件

30、前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。12、 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。13、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。14、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。15、 每月計(jì)算本專業(yè)的本年度的實(shí)際開(kāi)支和預(yù)算的對(duì)比，上報(bào)工程部，每年年底擬定下一年度的預(yù)算，并上報(bào)工程部經(jīng)理。16、 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核，上報(bào)工程部經(jīng)理。17、 監(jiān)管承包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)。18、 負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。19、 負(fù)責(zé)外委工程的

31、維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。20、 做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。21、 做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。22、 按時(shí)做好設(shè)備年檢、計(jì)量工具及儀表的年檢工作。23、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。24、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.6綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬：綜合維修工崗位職責(zé)：1、 保證望京國(guó)際研發(fā)園項(xiàng)目?jī)?nèi)所有公共區(qū)域、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間、車(chē)場(chǎng)等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施、排水設(shè)施的完好無(wú)損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門(mén)窗、玻璃，以及所有附屬配件。 2、 按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對(duì)裝飾裝修、

32、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進(jìn)行巡視、維修及保養(yǎng)的計(jì)劃安排，每年按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、 負(fù)責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并工程經(jīng)理或副經(jīng)理報(bào)告。4、 負(fù)責(zé)每月提供所屬設(shè)施備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程經(jīng)理批準(zhǔn)。5、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。6、 裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間完成修復(fù)，必要時(shí)需提交事故報(bào)告。7、 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有

33、特別事件立即匯報(bào)。8、 所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程經(jīng)理批準(zhǔn)。9、 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。10、 管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。11、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并上報(bào)工程部文員處。12、 負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。13、 負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。15、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.7 強(qiáng)主

34、管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：配電值班運(yùn)行電工、電力系統(tǒng)低壓維修電工崗位職責(zé)：1、 全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。2、 檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理審定后組織實(shí)施。3、 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。4、 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)電力設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

35、的年度計(jì)劃，上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。5、 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。6、 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。7、 熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。8、 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。9、 確保所管設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備的干凈整潔符合公司要求。10、 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。11、 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作

36、操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。12、 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。13、 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。14、 做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。15、 組織及監(jiān)管電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。16、 提交每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停電、停電梯的特別通告。17、 管理使用好本班的工具及儀表，按時(shí)檢測(cè)高壓用具，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。18、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，提交工程文員處。19、 負(fù)責(zé)工程維修

37、或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。20、 負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。21、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。22、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.8弱電主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：弱電技工、樓宇自控值機(jī)技工崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的日常巡視、維修和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2、 檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。3、 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。4、 負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響工作，并分類歸

38、檔保存。5、 檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。6、 組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。7、 提交每月的弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。8、 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。9、 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。10、 做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。11、 負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24小時(shí)處于正常狀態(tài)。12、 負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。13、 負(fù)責(zé)外委工程的維修

39、保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。15、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.9 鍋爐運(yùn)行技工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級(jí)：空水主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 嚴(yán)格遵守操作程序，保證直燃機(jī)、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。2、 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。3、 按照上級(jí)主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。4、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各

40、項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。5、 堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。6、 認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。7、 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。8、 發(fā)生事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫(xiě)事故報(bào)告，交上級(jí)主管審閱。9、 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。10、 負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房

41、及設(shè)備的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。11、 按時(shí)參加項(xiàng)目組織的各種培訓(xùn)，考試達(dá)標(biāo)。12、 認(rèn)真履行合同內(nèi)的條款，保證鍋爐的安全正常運(yùn)行，確保冬季大廈內(nèi)的溫度符合國(guó)家規(guī)定。13、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。15、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。 2.4.10 空調(diào)、給排水運(yùn)行維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：空水主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 按照主管的安排，依據(jù)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和維保合同內(nèi)容的要求，對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。2、 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助

42、主管辦理申購(gòu)手續(xù)。3、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。4、 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)主管。5、 發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。6、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。7、 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。8、 確保冷水機(jī)組、冷卻塔及其他中央空調(diào)制冷設(shè)備的安全正常運(yùn)行。9、 確保所管機(jī)房干凈整潔，遇

43、有照明或其他問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，保證一些設(shè)施正常。10、 保證大廈上下水系統(tǒng)及設(shè)備的正常。11、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。12、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。13、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.11 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：綜合維修主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成每項(xiàng)工作任務(wù)。2、 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。3、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。4、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好

44、記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。5、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。6、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。7、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。 2.4.12 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。2、 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。3、 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部

45、制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。5、 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。6、 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。7、 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。8、 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。9、 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。10、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。11、 能力：

46、有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.13 強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2、 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。3、 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。4、 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。5、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。6、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。7、 按要求開(kāi)

47、閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。8、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。9、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。10、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.14 樓宇自控值機(jī)技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：弱電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行。2、 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃。3、 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行。4、 堅(jiān)守崗位，每天對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)

48、現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)主管并及時(shí)處理。5、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。6、 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。7、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。8、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。9、 協(xié)助主管做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。10、 保證大廈弱電系統(tǒng)的正常。11、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。12、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。13、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2

49、.4.15弱電維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：弱電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1、 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2、 負(fù)責(zé)保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、電話等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和監(jiān)管工作，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行3、 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。4、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。5、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。6

50、、 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。7、 負(fù)責(zé)配合主管對(duì)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。8、 意識(shí)：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識(shí)。9、 能力：有對(duì)本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。3. 物業(yè)工程部的管理制度3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度1、 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫(xiě)工程維修單，交工程部執(zhí)行。2、 客戶可以直接向物業(yè)部提出，也可以向招商部、總服務(wù)臺(tái)、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)，以及任何物業(yè)管理中心的員工提出。3、 任何一個(gè)部門(mén)或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物

51、業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。4、 嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問(wèn)題時(shí)嚴(yán)禁說(shuō)“對(duì)不起，我不知道?！薄ⅰ皩?duì)不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門(mén)吧”等等5、 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。6、 如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意。7、 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)向客人說(shuō)明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問(wèn)題。8、 如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)

52、不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒(méi)有辦法”，“就是這樣”等等。3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范1、 凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。2、 正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說(shuō)明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對(duì)客戶，即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與客戶確認(rèn)。3、 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。4、 若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應(yīng)通過(guò)門(mén)縫留下維修到訪通知。5、 員工到達(dá)客戶單元門(mén)口應(yīng)輕輕敲門(mén)?？蛻糸_(kāi)門(mén)后，員工應(yīng)說(shuō)“先生（小姐、太太），需要

53、對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來(lái)嗎？”得到主人同意后應(yīng)說(shuō)“謝謝！”6、 如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。7、 到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。8、 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。9、 如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。10、 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確

54、地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，客戶感到滿意后方可離開(kāi)。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問(wèn)題，及注意事項(xiàng)等。11、 離開(kāi)前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。12、 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，至門(mén)口，應(yīng)回身面對(duì)客戶說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)！”13、 整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度1、 設(shè)備的日常工程維修單是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。2、 工作維修單由物業(yè)部負(fù)責(zé)填寫(xiě)，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳?，其余交工程部。工程部由綜合維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫(xiě)開(kāi)工日期和預(yù)計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。3、 檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門(mén)或客戶簽字認(rèn)可。4、 綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的工作維修單后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，每天定時(shí)將工作維修單匯總后交上級(jí)主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷(xiāo)。如有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四連本部門(mén)留存。5、 在核銷(xiāo)工作維修單時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。6、 當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)