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文檔簡介
1、1 總論11.1 基本情況11.2 業(yè)主簡介21.3 編制依據(jù)及研究范圍21.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標31.5 簡要結(jié)論42 項目建設(shè)的背景及必要性52.1 項目建設(shè)背景52.2 項目建設(shè)必要性113 項目市場分析133.1 項目定位133.2 項目前景分析144 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模164.1 建設(shè)內(nèi)容164.2 建設(shè)規(guī)模164.3 主要建設(shè)規(guī)模指標165 項目場址條件185.1 建設(shè)場地現(xiàn)狀185.2 場地建設(shè)條件186 建設(shè)方案216.1 規(guī)劃設(shè)計理念及原則216.2 設(shè)計構(gòu)思226.3 平面布輅226.4 建筑單體設(shè)計236.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計246.6 公用設(shè)施設(shè)計方案266.6.5消防設(shè)計317
2、節(jié)能、綠化及環(huán)保357.1 節(jié)能357.2 綠化357.3 環(huán)保368 機構(gòu)設(shè)輅與人力資源配輅428.1 項目建設(shè)管理機構(gòu)428.2 項目人員配輅429 項目建設(shè)進度449.1 建設(shè)工期449.2 建設(shè)進度計劃449.3 項目實施進度表4410 工程招投標方案4510.1 招標形式4510.2 資質(zhì)要求4510.3 招標信息發(fā)布4510.4 招投標工作組織4611 投資估算與資金籌措4711.1 投資估算4711.2 資金籌措4912 經(jīng)濟評價5012.1 經(jīng)濟分析的依據(jù)、原則和方法5012.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)5012.3 財務(wù)評價5113社會評價531.3 社會效益531.4 社會影響分析531.
3、5 社會風(fēng)險分析5414結(jié)論與建議552.2 結(jié)論552.3 建議56附表575.1 基本情況7 .項目名稱:磁8地塊拆遷安輅房建設(shè)項目8 .項目性質(zhì):新建9 .建設(shè)地址:重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村10 .項目業(yè)主:重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司11 .業(yè)主地址:沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園12 .法人代表:楊楓13 .建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容:總用地面積4273.4平方米(約6.4畝),總建筑面積16347平方米,其中住宅建筑面積13500平方米,公共活動用房800平方米,商業(yè)面積547平方米,地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。14 .項目建設(shè)工期:20個月(2009.92011.4)15 .總投資
4、:項目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元,其中:工程費用2965萬元(包括建安工程費2745萬元,市政設(shè)施配套費220萬元),工程建設(shè)其他費用1670萬元,預(yù)備費226萬元,建設(shè)期利息167萬元,期間費用52萬元。16 .資金籌措:資金來源:企業(yè)自籌資金1580萬元,占總投資的31%;申請銀行貸款3500萬元,占總投資的69%,銀行貸款償還資金來源全部為當?shù)刎斦Y金1,2業(yè)主簡介本項目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司,該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于2007年12月組建,注冊資本金5億元人民幣,是沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位,實行企業(yè)化管理,是具有獨立法人資格的國有獨資有限責(zé)任公司,經(jīng)營范圍
5、為土地整治儲備及存量建設(shè)用地開發(fā)利用;利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、社會公益項目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目的投資。主要負責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè);引導(dǎo)、實施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè),促進土地資源開發(fā)利用,功能完善;促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化;積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品;完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。1.3編制依據(jù)及研究范圍1 編制依據(jù)3 .關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知(沙委發(fā)200810號文);4 .重慶磁器口歷史街區(qū)保護規(guī)劃與設(shè)計;3,沙坪壩區(qū)用地規(guī)劃;1 .投資項目可行性研究指南(試用版);2 .建設(shè)項目經(jīng)濟評價
6、方法與參數(shù)(第三版);3 .業(yè)主提供的區(qū)域及園區(qū)社會、經(jīng)濟、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料;1.3.2濟方面的根據(jù)項目業(yè)主的委托要求,對本項目建設(shè)進行技術(shù)及經(jīng)1.7.本項目適用的國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)等。研究范圍上品方案、建設(shè)方卜、/八配輅、項目進度計劃表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表計量單序號備注主要技術(shù)指標約6.4畝每戶按3.2人計算2768居住人數(shù)100%1634733.1住宅建筑面積13500全部為安置房3.2可對外發(fā)售I句業(yè)面積管理與公共活動用房3.38003.4底下車庫及設(shè)備用房1500504停車泊位4.110地下4.2403.55635綠地率建設(shè)工期157主要經(jīng)濟指標項目開
7、發(fā)建設(shè)總投入1萬元5080占總投資31%1.11580其中:自籌資金萬元占總投資69%1.2銀行貸款35002銷售收入438萬元324銷胃稅金及附加7Tx利潤總額4萬元4666投資估算與臃金籌措、組織機構(gòu)與人力資源數(shù)值5474273.41總建設(shè)用地面積究和論證,包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與11.5簡要結(jié)論本項目所在地位于歷史文化旅游區(qū)一一磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)一一歌樂山烈士陵園之間,與兩地相距甚近;該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū),北臨磁童路,南臨雙菱皮鞋廠,西臨212國道,東臨清水溪,交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越,商業(yè)、文化氛圍較濃,市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位
8、都比較好,未來發(fā)展前景看好。本項目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全,總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求,功能定位準確。項目建設(shè)的前輅條件已具備,建設(shè)地交通便利,具有較好的建設(shè)條件。項目建成后,將為240多拆遷戶提供居住保障,大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件;有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施,為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障,為進一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻;有利于促進磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào),美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項目具有較好的社會效益。在經(jīng)濟效益方面,由于拆遷安輅成本較大,收支缺口達到4666萬元,本工程屬于政府民生工程,需要政府給予資金補助與支持保持收支平衡。2.1項目建設(shè)瞽
9、景2.1.1重慶市2項目建設(shè)的背景及必要性社會經(jīng)濟發(fā)展狀況自直耕以來,重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢,It緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機遇努力發(fā)展,經(jīng)濟社會發(fā)展取得了巨大成就。2000年開始,重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動了人均的高速增長。雖然在05年和06干連續(xù)出現(xiàn)1增幅回落,隹苴仍保持在13%以上,2000-2006同期平均增幅(彳.82%(圖倍,城鄉(xiāng)居民K雷:體上增加1倍生活水平邁上了:喬臺階2-1多,50004000300020001000達到年間的平均增巾14.13,超過GDP直播十”,經(jīng)濟實市人用綜合克爭力和人民.48%14.21%307014.03%12.71%2693GdP1曾長兩
10、20.00%7.75%3%15.00%176610.14%1990227310.00%1441149216037.45%5.90%3.57%19981999200020012002200320042005200620075.00%0.00%GDP總值(億元)增長幅度圖2-11998-2007年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值印同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民生活水平的不斷提高,城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長,民生不斷改善,社會更加和諧。預(yù)計到2010年,人均GDP預(yù)計將達到18000元,年均增幅保持在10%左右。到2020年,力爭達到人均8000美元以上,重慶即邁入小康社會。收入是消費和投資的前提,是社會經(jīng)濟循
11、環(huán)中的重要組成部分,近年來,重慶市經(jīng)濟高速增長,人均收入隨之大幅度提升,整體消費、購買能力大大加強,消費方式不斷增多,品質(zhì)追求越來越高,直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激,極大地推動社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。2008年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機影響,GDP增速放緩,前三季度重慶GDP3419.56億,同比增長15.3%,預(yù)計2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11865元;人均消費性支出為8346元,增速回落4個百分點。居民購買能力受到一定影響。但是隨著2008年10月出臺的國十條政策進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,無疑對今后提高民眾信心,提振經(jīng)濟起
12、到極大的推動作用。從國家擴大內(nèi)需效果來看,全國2009年經(jīng)濟增長保8有望,重慶市前三季度增長率達到12%.5,發(fā)展勢頭強勢。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累,可以樂觀預(yù)計在2009之后一段時期,重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。7.3.3 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為更好地維護和發(fā)展重慶特有的“多中心組團式”布局結(jié)構(gòu),重慶市城市總體規(guī)劃(2005-2020)»提出了“一城五片、多中心組團式”空間結(jié)構(gòu)。“五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)?!岸嘀行摹睘橐粋€城市中心和六個城市副中心,城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū),六個城市副中心
13、由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、茶園中心區(qū)組成。2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上進行了四個方向的擴展,.向北拓展跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析,可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里。自然條件良好,可拓展用地較大,依托城市建成區(qū)發(fā)展,沒有大山大水的地形阻隔,擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐,區(qū)位條件良好,同時可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢,有較強的發(fā)展動力;但用地海拔相對較高,地形以丘陵為主,用地相對較破碎。.向西拓展跨過中梁山向西,發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里,西部新城也由此而生。西
14、部用地平坦,條件較好,可拓展用地較大,具有區(qū)域輻射能力,能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強與成都方向的聯(lián)系;但跨山發(fā)展,交通投入較大,生態(tài)環(huán)境比較脆弱,在缺乏水源供應(yīng)的同時城市排水問題較大。如今過山隧道已經(jīng)打通,與主城連通,出入十分便利,基礎(chǔ)設(shè)施也已進入全面建設(shè)階段。.向東拓展跨過銅鑼山向東,發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域??砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。處于城市下游區(qū)域,用地條件較好,生態(tài)環(huán)境影響較小,適宜發(fā)展工業(yè),但跨山發(fā)展,交通投入較大,城市向北發(fā)展動力不足。尤其是魚嘴以北的地區(qū),由于該地區(qū)遠離城市中心,且位于御臨河上游地區(qū),為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域,城市建設(shè)活動限制條件較多,發(fā)展門檻
15、高,使得該地區(qū)雖然用地條件較好,但城市發(fā)展動力較差。因此,該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。.向南拓展跨過內(nèi)環(huán)線,發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)??砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為79平方公里,用地少,不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。因此,重慶主城區(qū)面積由原來的600平方公里放量為2737平方公里。都市圈面積由原來的2500平方公里放量為5473平方公里。7.3.4 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀近年來,沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路,著力景區(qū)開發(fā)建設(shè),使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展,2007接待游客量近925萬人次,已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。磁器口作為重慶的“歷史文化名片”,旅游核心區(qū)
16、域之一,旅游地位不可撼動。磁器口古鎮(zhèn)三山相依,兩溪環(huán)繞,區(qū)位極佳,是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護、開發(fā)下,磁器口旅,紅?與,綠?的有機結(jié)合,互為補充,交叉吸游日益興旺,游客數(shù)量與日俱增,歷年游客數(shù)量見表2-1。止匕外,沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn),實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合,引游客,今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當前水平。年份表2-1fife古鎮(zhèn)山年游客量200120022003200420052006雖然擁市氣但缺財氣調(diào)、低效率”人數(shù)(萬人)190264262280350400行400多萬的旺盛游客量,但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)
17、呈現(xiàn)加的不足也顯而易見,即“有人氣、有內(nèi)部商業(yè)均以/J;社會效益明顯,但經(jīng)濟效益微弱等,在經(jīng)濟增長方代上表現(xiàn)為“高投入、低悄費、不協(xié)究其原由,結(jié)點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足,難以滿足髭元化,多層次的消費需求古鎮(zhèn)街、商鋪構(gòu)成,經(jīng)營規(guī)模、檔次較低,吸引力不夠強,實現(xiàn)消費能力較差,對如此豐富的游客資源形成很大的加費。同時古鎮(zhèn)外部,商軸均沿干道分布,長度接近1公里,商業(yè)形態(tài)上,較單一,主要以特色餐飲為主,缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)至撐,但是除了數(shù)幾家中高檔次門店之外,其余絕大部分檔次依然較低,這就大大縮小了游客消費選擇的范圍,造成大1中高層邛上水平消費人群的流失,而這一層次的消費才是拉動旅游經(jīng)濟發(fā)展的主動力之
18、一鑒于以出問題,目前沙區(qū)政府正居力規(guī)劃在5-10年內(nèi)將卜器口全/打造成集幾游商品*、老重慶民俗風(fēng)情餐飲餌、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼區(qū)文化休閑由五大區(qū)域主題布局電新古鎮(zhèn),同步不斷提升磁器口的檔次和文化品味,解決當前政府高投入保護開發(fā),卻獲得保旅游消費收入的局面,強力帶秋整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟發(fā)展2.1.4本項目提出的理由為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件,2008年重慶市對786主城區(qū)1100多萬平方米實施危舊房拆遷改造,將在三年內(nèi)完成萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模,五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大,使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理,人居環(huán)境得以提升,很大程度上美化了城市形象。另外,20
19、09年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃,根據(jù)重慶的經(jīng)濟發(fā)展狀況,從2009年到2010年,改造的面積起碼達到過去5年的總和,拆遷改造力度進一步擴大,住房改造的升級,至少讓10萬戶市民受益。目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟強區(qū)、科教文化名城,沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一,其拆遷改造的重點是圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。如何提高拆遷效率,盡量減少政府拆遷的財力改造投入,是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標。2006年底磁器口古鎮(zhèn)
20、榮獲國家4A級旅游景區(qū)的稱號,根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃,2010年前,將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。10年內(nèi),古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地,將打造成占地32.5公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次,提高品味外,更要求擴大空間。”根據(jù)2008年5月1日施行的重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護暫行辦法規(guī)定,磁器口古鎮(zhèn)將擴展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項目地塊位于國道和城市干道兩側(cè),同時處于千年文化名鎮(zhèn)磁器口對面,根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃,將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào),全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象,促進古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。因此本項目的提出一方面
21、積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計劃,一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃,該項目的宏觀建設(shè)背景十分利于項目的推進。2.2項目建設(shè)必要性項目的建設(shè),利于提升城市形象本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后,內(nèi)外部環(huán)境臟、舌L、差,已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位輅,一方面緊鄰212國道,一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面,不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象,而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項目通過拆遷改造,根據(jù)發(fā)展規(guī)劃,重新科學(xué)合理構(gòu)建,使整個地塊面貌煥然一新,融入整個古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中,提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象??梢源蠓雀纳?、提高拆遷居民生活、居住條件地塊內(nèi)
22、現(xiàn)有居住條件比較惡劣,建筑擺放布局錯亂,道路高陡不平,內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修,墻壁斑駁,土木構(gòu)件有不同程度的損壞,居住的安全性較差,急需改造革新。同時當?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈,迫切希望改善生活居住條件?;谝陨戏N種原因,通過本項目的拆遷,重新規(guī)劃建設(shè),將會大大改善提高當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。盤活土地資產(chǎn),充分利用土地資源一般拆遷地塊建筑密度大,容積率低,土地利用不充分,對土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說,是一種資源的浪費。該項目依據(jù)城市規(guī)劃,合理利用容積率,將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大;且由于該項目的實施,盤活了周邊大面積“城中村”土地,大幅度提升其原
23、有價值,真正體現(xiàn)城市土地的價值。促進磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào),美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌,而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中的王牌。磁器口的“古”必然對周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求,以求達到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌,更好地促進古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū),營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格,對擴散古鎮(zhèn)氣息,美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。綜上所述,本項目的建設(shè)是很必要的。項目定位項目目標定位鑒于本項目是舊城改造項目,具有拆遷安輅的特殊社會屬性,因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標定位為以下方面:(1)通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象;(2
24、)通過拆遷、還建安輅拆遷住戶,大幅度改善其居住生活條件;(3)順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級,協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造;(4)充分利用有限的土地資源,將土地價值最大化利用;項目業(yè)態(tài)定位項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū),通過綜合解析地塊,地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點,尋找項目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究,分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+普通住宅。臨街商業(yè)為臨街一層門面,主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主,餐飲要突出地方特色,娛樂內(nèi)容要豐富新穎;同時在商業(yè)二層及安輅房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動用房,以滿足小區(qū)內(nèi)管理、活動需求住房全部按照約定作拆遷安輅,檔次定位中等稍偏
25、低檔次。項目前景分析項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力,而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而本項目酒店、商業(yè)的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣,主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器旅游人氣旺盛,2008年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬以上,隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大,預(yù)計今后旅游人次逐年大幅度攀升,這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。項目臨街商業(yè)市場前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪,包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等,檔次偏低;磁
26、童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約700米,均為2-3層建筑,商業(yè)面積有一定規(guī)模,但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費市場,使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費人群大量流失,因此為本項目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機會。本項目臨街商業(yè)走差異化路線,尋求中高檔層次這一市場空缺,預(yù)計消費人旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。群構(gòu)成比例:磁器口旅游客源60%本地附近居民30%兩側(cè)道路過客及其他10%本項目與很多商業(yè)有明顯的不同,其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的,配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費市場缺乏的切入,保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺,會吸引大批
27、的投資與經(jīng)營者前來。因此本項目的商業(yè)若是自主經(jīng)營,則人氣旺盛,生意興?。蝗魧ν獍l(fā)售,與其他一般商業(yè)比起來,發(fā)售更為容易。綜合上述分析,本項目的臨街商業(yè)市場前景很好。3.2.2項目住宅前景分析根據(jù)與磁8地塊所有拆遷戶達成協(xié)議,本項目住宅全部為安輅房,不存在銷售問題。建設(shè)內(nèi)容本項目是磁8地塊拆遷安輅工程,根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料,本項目以安輅房建設(shè)為主,輔以少量商業(yè)門面。建設(shè)規(guī)??傆玫孛娣e4273.4m2(約6.4畝)。總建筑面積16347m2(地上建筑面積14847m2,地下建筑面積1500m2),其中住宅建筑面積13500平方米,小區(qū)管理及公共活動用房800平方米,商業(yè)面積547
28、平方米,地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。4.3主要建設(shè)規(guī)模指標總用地面積總建筑面積(其中:地上建筑面積地下建筑面積4273.4m216347m214847m21500m2)其中:住宅商業(yè)13500m2547m2管理及公共活動用房800m2停車泊位地下車庫及設(shè)備用房1500m250個其中:地上停車位10個地下停車位40個道路及活動場地1200m1500m23.5240戶綠化面積容積率可容納住戶項目場址條件建設(shè)場地現(xiàn)狀擬建地點:位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。場地描述:本項目地塊位于歷史文化旅游區(qū)一一磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)一一歌樂山烈士陵園之間,與兩地相距甚近;該地塊作為212磁器口古鎮(zhèn)的
29、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū),北臨磁童路,南臨雙菱皮鞋廠,西臨國道,東臨清水溪,交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越,商業(yè)氛圍較濃。場地內(nèi)無珍稀動植物及文物古跡分布,地上原有的建筑物將被拆除,區(qū)域交通便捷,環(huán)境宜人,適宜本項目建設(shè)需要。項目總用地面積4273.4m2(約6.4畝)。場地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部,東濱嘉陵江,西抵縉云山,幅員面積396.2平方公里。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔,境內(nèi)小山脈和小溪相間,具有典型的山城山水特色,而形成明顯的沖溝地形。.地形地貌全區(qū)呈沙坪壩區(qū)地貌歸屬于JI東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分,丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在5506
30、50米之間,最高峰歌樂山云頂寺海拔680.25米。.地質(zhì)構(gòu)造該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢重慶平行褶皺束的交接地區(qū),出露地層主砂質(zhì)泥巖。要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖,第四系地層零星分布,為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析,場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過,場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。.地質(zhì)災(zāi)害危險性評估根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明:擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象,現(xiàn)狀穩(wěn)定;工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊,具規(guī)模小中等,危險性小中等。用地范圍適宜本項目建設(shè)。.氣候氣象沙坪壩區(qū)屬于中亞
31、熱帶濕潤季風(fēng)氣候,具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為:氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份,占全年降雨量的三分之二,冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān),從全年平均情況來看,污染系數(shù)較大的NW至E方位,又以NW、N、E方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為:年平均氣溫18.3C極端最高氣溫42.8°C極端最低氣溫2.6C平均相對濕度81%年均降雨量1
32、082.9mm年均日照時數(shù)1314天無霜期341.6天平均風(fēng)速1.6m/s靜風(fēng)頻率17.5%冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為22%主導(dǎo)風(fēng)N-NE.水文沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外,梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū),經(jīng)昭化、合川、北硝、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長153.8km,流域面積8164km2,據(jù)北儲水文站資料顯示,嘉陵江多年最大流量為44800m3/s,多年平均流量為2120m3/s;最高水位208.17m,最低水位176.531m,多年平均水位179.64m。.施工條件施工所需水、電能滿足需要,施工條件基本滿足要求,在擬定
33、施工方案時注意與場地周邊地銜接,充分利用場地內(nèi)的空間,減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響,盡量減少施工中的環(huán)境污染物。可見,項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要,無明顯不支持項目的因素。建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計理念及原則規(guī)劃設(shè)計理念8地塊現(xiàn)狀美化古鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計要根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃及重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護管理辦法,針對磁及周邊環(huán)境的分析,特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃,以促進古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級,整體形象。(1)文化性:在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時,還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。(2)合理性:根據(jù)地塊的特點和項目建設(shè)目標要求,合理布局空間,最大限度滿足目標要求(3)統(tǒng)一性
34、:項目規(guī)劃設(shè)計與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào),充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。(4)人性化:規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)以人為本的精神,給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境規(guī)劃設(shè)計原則本項目規(guī)劃設(shè)計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟性和地方性的原則。(1)協(xié)調(diào)性原則:建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象,要符合古鎮(zhèn)文化特征,做到協(xié)調(diào)一致,體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色(2)生態(tài)性原則:通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計,在滿足開發(fā)需求的前提下,創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。(3)經(jīng)濟性原則:充分節(jié)約土地,提高土地的利用率,將土地的經(jīng)濟價值發(fā)揮到最大。設(shè)計構(gòu)思項目地塊為三角形地塊,地勢高低不平,地塊東北
35、角高程最高達到224米,最低只有202米,地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下,充分運用已有地貌設(shè)計建筑形式與布局擺放。道路設(shè)計力求與臨街道路良好通連,內(nèi)部貫通,做到人車分流;景觀設(shè)計堅持綠地最大化原則,營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。平面布輅由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過,為規(guī)避高壓線影響,將臨街商業(yè)與安輅房以高壓線為軸線,分開擺放,并在高壓線下施以綠化。具體布輅見圖6-1。66在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時有所突破,力求繼承中求創(chuàng)新,利用高層鉗筑挺拔的形體,強調(diào)體塊穿插,虛實對比、簡約大氣、層次分明,利用色彩對比與協(xié)調(diào)充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息,樸實淳樸的生活風(fēng)貌。住宅建筑為一棟,為軸
36、對稱單元建筑結(jié)構(gòu),單棟住宅建筑標準層面積為857平方米,東西長37米南北向32米,均為30層高層建筑,各棟由兩排相對獨立住戶連接單元并排組成,均采取為了減少公共交通面積,建筑以電梯為中心布輅住戶電梯旁邊設(shè)輅緊急世生樓梯。安輅房戶型號:序號合計戶型套數(shù)占比35-4040-5055-6060-70平方米平方米平方米平方米123643149戶240戶5%15%18%62%100%6.4.2商業(yè)門窗商業(yè)門面為臨212國道建筑底層門面,沿街長度大約66米,進深8.3米。商業(yè)面積共計547平方米6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計1.設(shè)計依據(jù)(1)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GB50010-2002);(2)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GB50
37、003-2001);(3)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001);(4)律筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB50011-2001I);(已過期)高層建筑混凝土結(jié)(5)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范(GB50007-2002);(6)構(gòu)技術(shù)規(guī)程(JGJ3-2002);(7)鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程(JGJ3-2002)。.設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)安全等級:二級建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限:50年地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度,設(shè)計地震分組:6度,一組人防設(shè)計及等級:基本風(fēng)壓:0.4KN/m消防疏散樓梯(6)挑出陽臺(7)屋面:.設(shè)計荷載標準值(1)車庫:4.0kN/m(2)商場:3.5kN/m(3)臥室、客廳等2.0kN
38、/m2.0kN/m(5)樓梯:住宅2.5kN/m廚房、衛(wèi)生間3.5kN/m2.5kN/m般上人屋面2.0kN/m2種植屋面按實際情況考慮20.0kN/m2(8)消防車道(9)設(shè)備房.電梯機房7.0kN/m(10)其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行4,結(jié)構(gòu)類型及材料住宅30層,均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu);臨街商業(yè)只有1-2層,全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布輅形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu),共同承受水平荷載。主要結(jié)構(gòu)材料:混凝土C25C45;鋼材HPB235,1型冷軋扭鋼筋,HRB335,HRB400。5.基礎(chǔ)形式本工程擬采用挖孔灌注樁,實際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報告確定。6.6公用設(shè)施設(shè)計方案6.6
39、.1給排水設(shè)計1、給排水1)水源本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍,小區(qū)進水由地塊周邊道路市政給水管引入,進水管管徑不小于DN200mm。2)用水量用水標準:住宅:200L/人.dK=2.5,153m3/d商業(yè)門面:5L/m2d7m3/d道路及綠化1.5/m2,d4m3/d用水量:并考慮10%不可預(yù)見用水,日均用水量180m3/d,日最高用水量430m3/d3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量:按生活給水量的85%計算,每天排放污水量約153m3。雨水量:按重慶市暴雨公式計算,即:q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公頃)其中P=2
40、年,地面逕流系數(shù)取0.75。雨污水均采用暗管(溝)組織排放,污水管管徑為d300-d700mm,雨水管管徑為d300-d1100mm,分別排入小區(qū)雨污水管。5)污水處理小區(qū)、商業(yè)門面,酒店等生活污水先采用標準化糞池處理,必須達標后方能排放至市政污水管;商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。6.6.2電氣設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)1)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ/T16-92);(已過期)2)10kV及以下變配電所設(shè)計規(guī)范(GB50053-94);3)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范(GB50057-94)(2001版);4)低壓配電設(shè)計規(guī)范(GB50054-95);5)住宅設(shè)計規(guī)范(GB5
41、0096-1999);2、強電設(shè)計負荷指標及負荷估算4)電纜敷設(shè)1)電源2)荷載指標及負荷估算70平方米住戶按每戶6kw計算60平方米左右住戶按照每戶5kw計算,45平方米住戶按照每戶4kw梅業(yè).門面每百平方米J10kW店每個客房排-4kw公共建筑按照30W/平方米計算,道路按照2W/平方米計算。經(jīng)測算,項目變壓器總負荷為422kva,項目擬采用一臺500kva干式變壓器,另外備用一臺315kva變壓器,以備檢修及發(fā)生故障3)照明UAkVlffi70平方米住60平方米住45平方米住選擇根據(jù)功能不同,本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急賺明、建筑景觀照明負荷名稱0.50.7580600.50.7513510
42、10.50.755541道路及其他小計無功補償86補償后361*1.17=422500等照明線路。PsKx?。╧Wf)一(kW)(kvar)(kVA)160270110商業(yè)門面1350.60.756750500.50.752518725乘KE=0.9652cos©PjsQjsSjs變壓器362270325243405652325157361小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主,輔以部分直接埋地敷設(shè)。穿越道路和入戶時穿鋼管保護。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去的電纜,通過墻上預(yù)埋的鋼管引出,并做好防水處理。5)防雷接地小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對各建筑
43、設(shè)輅防雷設(shè)施。保護接地型式采用TN-S制。3、弱電設(shè)計1)通信普通住宅每戶考慮一門電話,商業(yè)門面按80平方米/門,另考慮10%富余量,約需電話280門。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入,電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機房內(nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入,設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。2)電視普通住宅每戶考慮一個電視接口,商業(yè)按每80平方米一個計算,另考慮10%富余量,項目約需電視用戶點280個。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng),有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入,電話設(shè)備間與電話機房共用。3)弱電線路敷設(shè)弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主,個別地方采用直埋地敷6.6.3燃氣設(shè)計小區(qū)共有住戶240戶,商業(yè)門面接近
44、30多個天然氣用量住戶按1m3/戶.日計,商業(yè)按10m3/戶.日計并考慮10%不可預(yù)F用氣量,卻十600m3/日1天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。就近揖入市政天然氣管道接口,天然氣供1立壓力為0.20.4MPa。直接埋地敷設(shè)。管道地用加強級防腐除層住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。聿外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后,經(jīng)庭院天然氣宜道送至室外天然氣管道采用無縫鋼管,采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計1、室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表6.-2序號單位數(shù)量o4-2935?本地區(qū)氣象臺位輅東經(jīng)海拔采暖冬季259.1通風(fēng)室外計算干球溫度夏季冬季0C332空調(diào)37.1夏季0C27.3夏季空調(diào)室外計算濕球溫
45、度室外計算冬季最冷月月平均相對濕度|夏季最熱月月平均冬季平均m/s室外計算風(fēng)速主導(dǎo)風(fēng)向及夏季平均冬季82751.21.4C44%備注2、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計地下車庫和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過機械通風(fēng)排至室外,其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設(shè)計。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下:換氣次數(shù)表6-3換氣次數(shù)房間類型地下車庫變配電室水泵房6次/小時8次/小時6次/小時住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理,廚房采用變壓式排風(fēng)道進行排風(fēng)。柴油發(fā)電機房及儲油間設(shè)獨立的通風(fēng)系統(tǒng)。消防設(shè)計11、建筑消防項目住宅為30層的高層建筑,為一類高層建筑,適用高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范。每個建筑單元設(shè)一個防煙剪
46、刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。消防電梯前室面積均大于6.0均有直接的自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級防火門,設(shè)備管井的門為丙級防火門,所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地下或半地下層的出入口處設(shè)輅耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級防火門隔開,并設(shè)有明顯標志。小區(qū)的停車大部分采用地下車庫的方式,地下停車庫設(shè)自動噴淋,防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔,每個防火分區(qū)均有不少于兩個人流疏散出口。所有設(shè)備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級防火門。其余用于疏散口的門均為乙級防火門,并向疏散方向開啟。2、結(jié)構(gòu)
47、防火建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖磚,設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機房的墻體均采用加氣硅(或頁巖磚)砌筑,其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜井、管道井每隔一層,樓板用混凝土封堵(鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料)。耐火極限不小于3h。3、消防給水口用水量室外:30l/s;室內(nèi):40l/s;自動噴灑:30l/s。口室外消防給水系統(tǒng)水源:為城市自來水,采用生活和消防合一制供水,進水管1條,管徑為150mm。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè),干管管徑為150mm。消火栓沿道路布輅,間距不大于120m??谑覂?nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時高壓制,在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)輅消火栓系統(tǒng),在地下車庫設(shè)輅自動噴水系統(tǒng)。4、化學(xué)消防在儲油間設(shè)輅七氟
48、賓烷氣體滅火系統(tǒng)。其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級及功能配輅一定數(shù)量的化學(xué)滅火器。5、防排煙設(shè)計不具備自然排煙條件的地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機。每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過2000m2,且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū);防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于0.5m的梁劃分,排煙風(fēng)機的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次/小時計算確定。車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū),同時設(shè)輅進風(fēng)系統(tǒng),且送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的50%。不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙風(fēng)機的排風(fēng)量為:擔負一個防火分區(qū)時,按每平方米不小于60m3/h計算,但單臺風(fēng)機的最小排煙量不小于7200m3/h;擔
49、負兩個或兩個以上防煙分區(qū)時,按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于120m3/h計算。地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機均選用消防高溫排煙風(fēng)機,并設(shè)于機房內(nèi)。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間,防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機械排煙,排煙量按60m3/h?m2計算。6、消防電氣本工程消防保護等級確定為一級,消防控制室設(shè)在住宅樓。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機分別提供電源,發(fā)電機房設(shè)在住宅樓,報警系統(tǒng)另配UPS電源。6.6.6防雷安全設(shè)計本項目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計防雷,利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝輅。屋面敷設(shè)避雷帶,共用天線避雷針保護,利用結(jié)構(gòu)鋼筋作引下線,
50、并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然接地體。為防側(cè)擊雷,從30m以上每三層設(shè)輅均壓環(huán),所有金屬門窗均應(yīng)與作防雷引下線的鋼筋連通。防雷接地、變壓器中性點接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備,均共用接地裝輅,接地電阻不大于1歐。為用電安全,本建筑作總電位聯(lián)結(jié),在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱,把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。節(jié)能、綠化及環(huán)保節(jié)能設(shè)計依據(jù).中華人民共和國節(jié)約能源法;.節(jié)約能源管理暫行條例;.公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料;.節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標準等。.1.2設(shè)計范圍主要是項目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。.1.3主要節(jié)能措施.項目外墻以降低太陽光輻射的吸收的顏色設(shè)計。門窗選用密閉性能好的塑鋼材料制品,門窗玻璃考慮采用中空玻璃。.給排水節(jié)能設(shè)計選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式,控制最不利用水器具處的水壓不超過0.35Mpa。.電氣節(jié)能設(shè)計合理選擇導(dǎo)線,減少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)能燈具,所有氣體放電燈及節(jié)能燈均要
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