自在香山小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本

1、           合同編號(hào)：北京市物業(yè)服務(wù)合同甲方： 北京海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會(huì) 乙方： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 北京海淀物業(yè)管理分公司 二一四年十一月1 / 39說   明1.本合同文本中所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并由業(yè)主支付費(fèi)用的活動(dòng)。 2.本合同文本“【】”中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)

2、商確定。“【】”中選擇內(nèi)容，以劃方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不做約定的，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。 3. 雙方當(dāng)事人簽訂本合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同內(nèi)容，合同一經(jīng)簽署，即具有法律效力，對(duì)雙方均有法律約束力。2 / 39金地公司商業(yè)交易中的行為與操守聲明公平、公正、符合職業(yè)操守及道德規(guī)范、遵守法律法規(guī)是本公司處理一切商業(yè)交易的基本原則。以此原則為基礎(chǔ)的廉潔、規(guī)范合作是我們與所有供應(yīng)商長期合作的保障。因?yàn)楸竟臼冀K認(rèn)為，堅(jiān)持這一原則將使我們的員工在商業(yè)交易中保持良好的職業(yè)水準(zhǔn)并使本公司持續(xù)贏得客戶、合作方與社會(huì)的尊重，同時(shí)也有利于保證本公司與合作方的長期利益。任何違反這一原則的

3、行為，包括但不限于任何形式的賄賂、欺詐、操縱或內(nèi)部人為控制，無論是合作方還是負(fù)責(zé)交易處理的本公司員工，都是不被接受的。因此，任一與我司有合作意向或正在合作的供應(yīng)商也應(yīng)與我們一道共同遵守這一原則。我司招標(biāo)文件和合同中附有金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范和金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范，對(duì)公司員工和供應(yīng)商的往來規(guī)范做出了明確要求，公司員工及供應(yīng)商應(yīng)認(rèn)真閱讀并嚴(yán)格遵循，項(xiàng)目公司對(duì)金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范簽署蓋章，供應(yīng)商對(duì)金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范簽署蓋章，如公司員工存在違反上述規(guī)范或原則之行為，供應(yīng)商有及時(shí)報(bào)告之權(quán)利和義務(wù)。審計(jì)部將不定期對(duì)供應(yīng)商和員工進(jìn)行往來行為規(guī)范調(diào)查。若您（無論您是否與本交

4、易相關(guān)）認(rèn)為本公司的任一（包括但不限于本次）商業(yè)交易存在、或可能存在上述問題，請(qǐng)向本公司審計(jì)部jdwyts李先生）舉報(bào)。若您對(duì)此難以判斷或有任何疑問，請(qǐng)向?qū)徲?jì)部jdwyts李先生）洽詢。深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司年 月 日 3 / 39金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范為體現(xiàn)公司價(jià)值觀，特要求金地公司員工與供應(yīng)商合作期間往來時(shí)應(yīng)遵循下列規(guī)范：1本著有禮、有節(jié)原則與供應(yīng)商開展往來活動(dòng)；2本著客觀、公正原則對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)價(jià)和管理；3. 積極主動(dòng)溝通解決爭議事項(xiàng)，不采取過激、壓制手段；4. 按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和原則與供應(yīng)商進(jìn)行

5、詢價(jià)和談判；5不以任何方式向投標(biāo)方或不相干他人泄露商業(yè)機(jī)密（包括不限于透露標(biāo)底、談判策略、其他單位報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)結(jié)果）影響公司招投標(biāo)的公開、公平和公正；6. 本人及親屬不得利用職權(quán)和職務(wù)上的影響占用供應(yīng)商單位或者個(gè)人的財(cái)物；（親屬是指：配偶、（繼）子女、（繼）父母、（繼）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同。）7. 本人及親屬不以任何形式接受供應(yīng)商贈(zèng)送的可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行的實(shí)物、現(xiàn)金或禮券；（1年內(nèi)單個(gè)供應(yīng)商累計(jì)或單次贈(zèng)送500元以上的視同可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行。）8. 一般不得要求和接受供應(yīng)商安排就餐（工作餐），如必須就餐的，工作餐標(biāo)準(zhǔn)不超過100元/人；9本人及親屬不

6、得接受供應(yīng)商的宴請(qǐng)以及旅游、健身、娛樂等活動(dòng)安排；10.本人及親屬不得接受供應(yīng)商提供不適當(dāng)?shù)膫€(gè)人利益或便利（如:為其親屬安排工作、辦理出境、入學(xué)等）；11. 本人及親屬不得投資入股供應(yīng)商單位及關(guān)聯(lián)公司（包括干股）；12. 本人及親屬不得接受供應(yīng)商提供的低于市場(chǎng)價(jià)格的商品或服務(wù)（市場(chǎng)價(jià)參考和貴公司簽訂的相關(guān)合同價(jià)。）；13. 本人及親屬不得接受供應(yīng)商代為支付應(yīng)由自己承擔(dān)的任何費(fèi)用；14. 本人及親屬不得邀請(qǐng)供應(yīng)商參加婚喪嫁娶活動(dòng)，并接受禮金；15. 本人及親屬不得在合同外要求供應(yīng)商進(jìn)行工程轉(zhuǎn)包或到指定單位采購；16.本人不得與供應(yīng)商就項(xiàng)目范圍增減、工作量變動(dòng)、計(jì)價(jià)方式改變等進(jìn)行私下商談或者達(dá)成默

7、契；17.對(duì)遵循本規(guī)范的供應(yīng)商，不得威脅、刁難、報(bào)復(fù)；18.積極配合金地集團(tuán)審計(jì)部門開展的與供應(yīng)商往來相關(guān)調(diào)查活動(dòng)（包括不限于接受約談、提供相關(guān)資料和信息、如實(shí)反映相關(guān)活動(dòng)等）。如違反上述規(guī)范，公司將參照相關(guān)制度根據(jù)影響程度和情節(jié)輕重，分別給予行政處罰（包括口頭或書面警告、通報(bào)批評(píng)、5 / 39降級(jí)或降職、無條件解除勞動(dòng)合同）、經(jīng)濟(jì)處罰、職業(yè)禁入和法律訴訟，違反法律規(guī)定的，公司有權(quán)移交司法機(jī)關(guān)。（金地員工在履行該規(guī)范時(shí)，若存在任何疑問，可向金地集團(tuán)審計(jì)部李先生咨jdwyts）公司名稱（公章）：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司法人代表或授權(quán)代表簽名或

8、印鑒：年 月   日5 / 39金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范致：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司我公司鄭重承諾在與貴公司合作期間往來遵循下列規(guī)范：1不以任何方式影響貴公司招投標(biāo)的公平、公正；2. 所提供材料、產(chǎn)品符合招標(biāo)文件與合同要求，并經(jīng)第三方檢測(cè)合格；3. 及時(shí)溝通解決項(xiàng)目過程中出現(xiàn)的問題，確保項(xiàng)目進(jìn)度或質(zhì)量；4. 積極配合貴公司（及聘請(qǐng)的第三方）或政府部門組織的各項(xiàng)檢查和評(píng)比；5. 積極參與貴公司對(duì)供應(yīng)商的管理活動(dòng)；6. 不以停工、圍堵等非理性方式相威脅或作為解決爭議之手段；7. 不以任何形式向貴公司員工及親屬贈(zèng)送可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行的實(shí)物、現(xiàn)金或禮券；（1

9、年內(nèi)單個(gè)供應(yīng)商累計(jì)或單次贈(zèng)送500元以上的視同可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行。）（親屬是指：配偶、（繼）子女、（繼）父母、（繼）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同）8. 不以任何形式向貴公司員工及親屬支付應(yīng)由其本人承擔(dān)的任何費(fèi)用；9. 不以任何形式向貴公司員工及親屬提供不適當(dāng)?shù)膫€(gè)人利益或便利（如:為其親屬安排工作、辦理出境、入學(xué)、資產(chǎn)使用等）；10. 不參加貴公司員工及其親屬舉辦的婚喪嫁娶活動(dòng)，并贈(zèng)送禮金；11 一般不安排貴公司員工就餐（工作餐），如必須就餐的，工作餐標(biāo)準(zhǔn)不超過100元/人；12. 除工作餐外，不邀請(qǐng)貴公司員工及親屬參加宴會(huì)或其他消費(fèi)（旅游、娛樂等）活動(dòng)；

10、13. 不向貴公司員工及親屬提供低于市場(chǎng)價(jià)格的商品或服務(wù)；（市場(chǎng)價(jià)參考和貴公司簽訂的相關(guān)合同價(jià)。）14. 不接受貴公司員工個(gè)人在合同之外指定的單位采購或工程轉(zhuǎn)包；15. 不邀請(qǐng)和接受貴公司員工及親屬投資入股本公司及關(guān)聯(lián)公司（包括干股）；16. 不與貴公司員工就項(xiàng)目范圍增減、工作量變動(dòng)、計(jì)價(jià)方式改變等進(jìn)行私下商談或者達(dá)成默契；17. 如貴公司員工有任何索取和接受利益的行為(包括但不限于第7-16項(xiàng))以及由于拒絕不當(dāng)要求受到威脅、刁難和報(bào)復(fù)，我方將及時(shí)通知其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)審計(jì)部門、直至貴公司最高領(lǐng)導(dǎo)；18. 配合金地集團(tuán)審計(jì)部門開展的相關(guān)調(diào)查活動(dòng)（包括不限于接受約談、提供相關(guān)資料和信息、如實(shí)反映相

11、關(guān)活動(dòng)等）19. 保證我方所有相關(guān)員工都了解以上要求。6 / 39（各供應(yīng)商在履行該規(guī)范時(shí)，若存在任何疑問，可向金地集團(tuán)審計(jì)部李先生咨jdwyts）如未能遵守以上規(guī)范，我公司愿意接受貴公司以下的處理：視我方為違約，我方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如因此被終止協(xié)議，我方自愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任；1. 按貴公司供應(yīng)商管理制度規(guī)定做出的處罰；2. 在發(fā)生任何影響貴公司與我方合作的公開、公平、公正的情形時(shí)，接受檢察機(jī)關(guān)立案查處；3. 接受在金地公司網(wǎng)站或其他媒體的披露。本承諾書在我方與貴公司合作的協(xié)議、合同或其他具有約束力的文件成立時(shí)，自動(dòng)成為該文件的組成部分。單位名稱（公章）：北京

12、海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會(huì)法人代表或授權(quán)代表簽名或印鑒：年 月  日7 / 39北京市海淀區(qū)自在香山小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同甲方：北京海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會(huì) 業(yè)主委員會(huì)備案號(hào) ： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 乙方：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司 營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 110108006928749 組織機(jī)構(gòu)代碼： 76215988-6 法定代表人： 閆智廣 通訊地址： 北京市海淀區(qū)云會(huì)里遠(yuǎn)流清園1號(hào)樓2單元首座 郵政編碼： 100097 聯(lián)系電話：根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)

13、章的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事宜,訂立本合同。第一章  物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物業(yè)項(xiàng)目（以下簡稱“本物業(yè)”）基本情況如下：名稱: 北京市海淀區(qū)自在香山小區(qū) 。類型: 科研辦公 。坐落位置: 北京市海淀區(qū)瀚河園路 。第二條 物業(yè)管理區(qū)域四至:東至 瀚河園路 ；南至 瀚河園小區(qū) ；西至 巨山路 ；北至 四季青公園 。8 / 39規(guī)劃平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)分別見附件一、二。第三條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為148平

14、方米，其中地上建筑面積為43平方米，位于 海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控室1層；地下建筑面積為105平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控B1-B3；其中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為20平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控室B2層。第二章  物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)約定第四條 乙方指定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為： 劉凱 ，聯(lián)系電話：808 。乙方更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)于正式更換前7日內(nèi)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示。業(yè)主共同決定，書面要求更換項(xiàng)目經(jīng)理的，自提起之日起，乙方應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)更換。第五條 物業(yè)服務(wù)期限為1年，自2015年1月1日至2015年1

15、2月31日。第六條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用部位明細(xì)見附件三3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四；4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.負(fù)責(zé)協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作7.其他服務(wù)事項(xiàng)：依據(jù)北京市海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約進(jìn)行管理。10 / 39第七條

16、乙方按照以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)：乙方按照住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的四級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供住宅的物業(yè)服務(wù)，詳見附件五。對(duì)于業(yè)主違反房屋使用用途的，乙方有權(quán)拒絕按照上述服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，且業(yè)主不能以此為由拒絕交納相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。第八條 物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，并將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。除約定收取【裝修管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)】 14 元/平米、【裝修保證金】 3000元/戶外，乙方不得另行收取其他任何費(fèi)用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或承重結(jié)構(gòu)損壞，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后15個(gè)工作日內(nèi)將裝修保證金全額

17、退還業(yè)主。第九條 乙方對(duì)業(yè)主物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先與業(yè)主達(dá)成一致，乙方按照既定服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用向甲方另行支付。第十條 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（除刷卡購電銀行產(chǎn)生1%手續(xù)費(fèi)），不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。第十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時(shí)，應(yīng)將本合同、管理規(guī)約以及有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。乙方保護(hù)業(yè)主正常的轉(zhuǎn)讓或出租，對(duì)受讓人或者承

18、租人提供同等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但不包括如下情況：未及時(shí)向乙方通報(bào)的轉(zhuǎn)讓或出租;違反國家相關(guān)法律、法規(guī)的轉(zhuǎn)讓或出租;10 / 39對(duì)上述的服務(wù)免除不能作為業(yè)主拒絕交納相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。第三章  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第十二條  本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式為：酬金制。第十三條 酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：【多層住宅】：4.6元/平方米·月【別墅】：4.6 元/平方米·月預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

19、設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定稅費(fèi)。2.乙方按照每年應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%提取酬金。3.物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行繳納。4.物業(yè)費(fèi)按年度繳納，業(yè)主每年1月1日前采用預(yù)付費(fèi)的形式向乙方繳納下一年度物業(yè)費(fèi)用。第十四條 乙方應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有

20、關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。乙方應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合。12 / 39第四章  權(quán)利與義務(wù)第十五條 甲方的權(quán)利義務(wù)1.有權(quán)要求乙方按合同約定提供物業(yè)服務(wù)；2.監(jiān)督乙方履行本合同，對(duì)乙方提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利;3.有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；5.對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金的使用及物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和使用情況，享有知情權(quán)和監(jiān)督

21、權(quán)。6.遵守管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；7.按國家和本市有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；8.按有關(guān)規(guī)定及本合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)；9.對(duì)乙方根據(jù)合同和有關(guān)規(guī)章制度提供的管理服務(wù)給予必要配合；10.審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，甲方有權(quán)根據(jù)本合同要求提出對(duì)乙方物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃的改進(jìn)要求；11.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。 12.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施情況；13.按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金的使用管理；14.監(jiān)督審查預(yù)算和預(yù)算的執(zhí)行情況；15.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)

22、利義務(wù)。第十六條 乙方的權(quán)利義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)；2.根據(jù)本合同約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；3.妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主個(gè)人信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的其他用途；4.及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，12 / 39及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；對(duì)甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人提出的管理問題和要求，12小時(shí)內(nèi)回復(fù)；5.乙方對(duì)甲方和物業(yè)使用人違反本合同，管理規(guī)約，相關(guān)政府法律的行為，采取告知、勸阻和向有關(guān)主管部門報(bào)告等方式督促甲方和物業(yè)使用人

23、改正；乙方應(yīng)在報(bào)告之日起5日內(nèi)，備案相關(guān)報(bào)告記錄到甲方；6.不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。不得擅自將業(yè)主所有的共用部分用于經(jīng)營活動(dòng)。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對(duì)業(yè)主的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀;7.可將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個(gè)人。乙方應(yīng)將委托事項(xiàng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，將受托企業(yè)的信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低

24、于本合同約定。乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任；8.乙方實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施，委托其他單位實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任；當(dāng)出現(xiàn)安全責(zé)任事故由乙方負(fù)全責(zé)。未能按照國家相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，應(yīng)當(dāng)依法追究相應(yīng)管理責(zé)任及法律責(zé)任；9.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。10.遵守北京市瀚河園小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、北京市瀚河園小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則、相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度，配合執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)決議和工作；11.按照國家相關(guān)的法規(guī)，配合甲方的要

25、求，實(shí)施物業(yè)的交接驗(yàn)收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)；12.甲乙雙方應(yīng)配合相關(guān)單位進(jìn)行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；13.新物業(yè)服務(wù)合同生效或結(jié)束時(shí)，如乙方出現(xiàn)拒不辦理物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的交接審核，或拒不撤出的情況時(shí)，甲方有權(quán)通過行政或司法途徑解決，14 / 39確保進(jìn)駐的新物業(yè)進(jìn)駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第五章  合同終止 第十七條 任何一方?jīng)Q定在本合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在期滿3個(gè)月前書面通知對(duì)方。第十八條 本合同期限屆滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在期滿前3個(gè)月書面通知乙方；乙方自接到續(xù)約通

26、知1個(gè)月內(nèi)回復(fù)甲方。第十九條 本合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，乙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按本合同的約定提供服務(wù)6個(gè)月，在此期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及酬金提取仍按本合同約定執(zhí)行。第二十條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)的清算、對(duì)外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接以及移交相關(guān)檔案資料等，見附件六。第五章  違約責(zé)任第二十一條 甲、乙雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭議的，雙方可共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)就乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合本合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估；乙方管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。除

27、不可預(yù)見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權(quán)要求乙方限期解決，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，解約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二十二條 乙方擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納，同時(shí)乙方應(yīng)當(dāng)按超出部分的3%的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金。14 / 39第二十三條 乙方在本合同期限內(nèi)擅自停止物業(yè)服務(wù)的, 甲方可要求乙方繼續(xù)履行，應(yīng)并應(yīng)當(dāng)按全年收繳物業(yè)費(fèi)的 3% 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金采取補(bǔ)救措施；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失；乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)管理區(qū)域的，甲方有權(quán)要

28、求乙方按時(shí)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并應(yīng)當(dāng)按全年收繳物業(yè)費(fèi)的3% 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。第二十四條 乙方擅自將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的，應(yīng)當(dāng)按全年收繳物業(yè)費(fèi)的3%的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金，如違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)業(yè)主所遭受的直接損失的，乙方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。第二十五條 業(yè)主違反本合同第十三條約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。業(yè)主違反本合同的約定，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙等相應(yīng)的民事責(zé)任。第二十六條 任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二

29、十七條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。第二十八條 為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。第二十九條 乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可免于承擔(dān)違約責(zé)任：1.由于業(yè)主或物業(yè)使用人自身的責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法達(dá)到合同約定的15 / 39；2.因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3.非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、

30、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。第六章  爭議解決第三十條 合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過協(xié)商解決或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解的方式解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟。第七章  附 則第三十一條 本合同經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。第三十二條 本合同正本連同附件一式五份，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)叁份，具有同等法律效力。 第三十三條 通知書面通知應(yīng)以掛號(hào)信或EMS特快專遞形式發(fā)出，發(fā)出方在收到回執(zhí)后即視為送達(dá)。合同中所列甲、乙雙方的通訊地址即為甲、乙雙方的通知接收地址。任一方的通訊地址發(fā)生變化時(shí)，均應(yīng)在5

31、個(gè)工作日之內(nèi)通知對(duì)方。第三十四條 本合同共有若干附件，所有附件均為本合同不可缺少的一部分，與合同正文具有同等法律效力。（以下空白）16 / 39（此頁無正文）甲方：北京市海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托代理人： 年 月 日乙方：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司委托代理人： 年 月 日17 / 39附件：一、規(guī)劃平面圖二、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)三、物業(yè)共用部位明細(xì)四、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)五、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)六、移交資料清單18 / 39附件一：園區(qū)平面圖19 / 39附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類 型樓（幢）號(hào)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅20棟3649865.93別 墅150戶1

32、12153.07商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓自行車庫機(jī)動(dòng)車車庫會(huì) 所文化活動(dòng)場(chǎng)所合 計(jì)162019備 注附件20 / 39三：物業(yè)共用部位明細(xì)1.房屋承重結(jié)構(gòu)；2.房屋主體結(jié)構(gòu)；3.公共門廳；4.公共走廊；5.公共樓梯間；6.內(nèi)天井；7.戶外墻面；8.屋面；9. ；10. ；11. ；12. ；13. ；14. ；15. 。               21 / 39附件四 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1.電梯：垂直梯 35 部；扶梯 0 部。2.綠化率： 3

33、0 % ；綠地 49632 平方米；（在我了解情況下為68900平米）磚石鋪裝 平方米。3.區(qū)域內(nèi)市政：市政供暖采暖及生活熱水系統(tǒng) 無 ；【道路】【樓間甬路】 63310 平方米；【室外上下水管道】 17000 米；【溝渠】 0 ；【蓄水池】 0 個(gè)；【化糞池】 4 個(gè)；【雨水井】 244 個(gè)；【污水井】 420 個(gè)；【室外消防栓】10個(gè)；變配電系統(tǒng)包括 6個(gè)高低壓配電室及室外箱變；高壓雙路供電電源 1個(gè)高壓配電室，5個(gè)箱變；公共照明設(shè)施【路燈】450個(gè)；【草坪燈】200個(gè)；【物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)攔及圍墻】 1600米 ；【高壓水泵】【高壓水箱】 0 個(gè)；【污水泵】 36 個(gè)；【中水及設(shè)備系統(tǒng)

34、】 5臺(tái)中水泵，2個(gè)中水水箱；【中水處理機(jī)房】1個(gè)；4.【燃?xì)庹{(diào)壓站】 1個(gè)；5.消防設(shè)施包括 2臺(tái)消防泵、1臺(tái)消防主機(jī) ；6.監(jiān)控設(shè)施包括 1個(gè)中控室，128個(gè)監(jiān)控?cái)z像機(jī) ；22 / 397.避雷設(shè)施包括 屋面避雷帶；8.空調(diào)設(shè)備：【中央空調(diào)系統(tǒng)】使用范圍 無 ；9.電視機(jī)房 1 個(gè)；10.聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)機(jī)房 1 個(gè)11.電訊電話 ；12.車道；13.地上機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng) 227 個(gè)車位 平方米；地下車位 0個(gè)14.自行車庫 0 平方米；15.垃圾中轉(zhuǎn)站 0 個(gè)；16.D樓信報(bào)箱 33 個(gè)；17.值班室 40 平方米；18.物業(yè)服務(wù)用房 140 平方米。23 / 39附件五：物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)

35、服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)7.1 基本要求7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。 2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。 4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 7.1.2 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2 服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。 3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。 4 項(xiàng)目負(fù)

36、責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。7.1.3 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。 2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。 3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。 4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 7.1.4 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。 3 應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。 7.1.5 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 7.1.6 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行

37、情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 3 對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。 4 水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。 5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。6 每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。7 每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。1 / 39

38、8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 13 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。 2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。 3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。 4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)7.2.1 綜合管理 1 建立房

39、屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。 2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。 3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。 4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。 5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。 7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。 8 設(shè)備機(jī)房 1） 每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2） 設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。 4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、

40、標(biāo)牌齊全。 5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 7.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。 2） 每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構(gòu)筑物 1） 每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及

41、扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每2 月檢查1 次雨、污水管井等。 3） 每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 2 / 394） 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測(cè)1 次防雷裝置。7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。 5 每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每

42、年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風(fēng)管。 7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 7.2.4 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、 水質(zhì)化驗(yàn)， 水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每2月切換1 次備用水泵。 4 每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。5 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。 6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。7.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

43、每年上汛前對(duì)雨、 污水井、 屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 7.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)。 2 樓外照明 每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。 3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。 4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況

44、；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。 5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。 3 / 396 控制柜每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行1次， 保證運(yùn)行正常； 每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè) 每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。 9 配

45、電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1 次， 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 2 對(duì)講門口機(jī) 每2周檢查1次按鍵、 顯示屏等； 每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔

46、 1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。 7 解碼器 每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺(tái) 每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1 次。9 巡更點(diǎn)：每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器：每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每月檢查1 次

47、開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。 5 / 394 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

48、 5 配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。7.2.9 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。 3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 7.3 消防安全防范7.3.1 綜合管理 1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消

49、防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。 6 消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。 7

50、發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。 7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。 2） 火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置 每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。 3 ） 備用電源每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表

51、面除塵1次。 2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、 重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。 5 / 393 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1

52、 次潤滑油。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測(cè)試切斷正常供電1次， 測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)7.4.1 基本要求 1 喬木 植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。 2 灌木 植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于98%。 3 綠籬和色塊 植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于 98%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。 5 草坪 草坪整齊，覆蓋率高于 95%。 7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢(shì)和土壤情況合理灌溉。 2 施肥喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)