萬科機電顧問選擇

1、酒店(商業(yè))顧問公司選擇探討寧波萬科采購管理部葛昊然2011-12-07本課題要解決的幾個問題：1、酒店商業(yè)是否要請顧問公司；2、該如何選擇顧問公司；3、顧問公司的管理。以鎮(zhèn)海酒店的顧問聘請過程為基礎，回答以上的問題住宅的體系相對比較固定，高端商業(yè)地產(chǎn)的到來，無異于狼來了！鎮(zhèn)海綠核地塊：五星級酒店及商業(yè)配套政府要求酒店必須達到國家五星級酒店標準，傾向于高端國際品牌酒店。內容酒店商業(yè)占地面積（平米）2691625442建筑面積（平米）4300045700出讓年限（年）4040酒店按照國家五星級酒店標準，竣工后6年內拿到五星級證書，否則支付違約金6000萬。從運營角度考慮，酒店面積定位33000平

2、米，另10000平米建成持有性酒店公寓商業(yè)竣工后6年內銷售40%五星級酒店來了！完全陌生的概念不知從何入手國際品牌的五星級酒店如何設計施工，后期如何進行采購，和住宅差異非常大，一切都是未知。從結構系統(tǒng)上來講，酒店和住宅主要的差異在哪里？國際品牌的五星級酒店機電系統(tǒng)的復雜程度是五星級酒店和傳統(tǒng)住宅的差異之一1、暖通工程 空調系統(tǒng) 采暖系統(tǒng) 機械通風系統(tǒng) 鍋爐動力系統(tǒng)4、消防工程 火災自動報警系統(tǒng) 火災事故廣播系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 氣體滅火系統(tǒng) 特種設施防火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)5、給/排水工程 生活用冷熱水供應系統(tǒng) 雨水和廢水排放系統(tǒng) 生活水和廢水處理系統(tǒng) 游泳池和水景過濾系統(tǒng) 綠化水系統(tǒng)

3、中水回用系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng)3.強電工程 變配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 動力系統(tǒng) 防雷接地系統(tǒng) 備用發(fā)電系統(tǒng)2、弱電系統(tǒng) 電話及網(wǎng)絡配線系統(tǒng) 衛(wèi)星電視配線系統(tǒng) 樓宇自動化控制系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 安保系統(tǒng)） 背景音樂 緊急廣播、公共廣播系統(tǒng) 車道閘系統(tǒng) 智能一卡通系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)集成 智能客房系統(tǒng) 弱電機房設計 6.電梯工程7.廚房系統(tǒng)8.洗衣房系統(tǒng)。五星級酒店機電系統(tǒng)之復雜令人感嘆。國際品牌的五星級酒店機電系統(tǒng)涉及的工作目前是個空白，不是一兩個工程師或者設備廠商可以完成。以上的問題正是機電顧問的工作！設計要求建筑師不擅長復雜的機電設計；國內設計院的機電圖紙達不到足夠的深度；對于復雜的機電設

4、備，設計院圖紙無法直接作為招標圖。招標要求酒店機電系統(tǒng)過于復雜，僅僅依靠一兩個工程師，無法完成復雜的招標圖紙及技術要求，對于酒店商業(yè)的設備選型、參數(shù)設定缺乏足夠的經(jīng)驗；對于產(chǎn)品設備也很難評估。涉及設備品類繁多，成本不易把控。施工現(xiàn)場協(xié)調對于整體施工圖的審核，以及不同設備間二次深化圖紙的把控調整，需要較強的專業(yè)能力及豐富的經(jīng)驗。（避免設計漏洞和不同設備點位沖突）機電系統(tǒng)的竣工驗收現(xiàn)有的工程技術力量很難把控酒店商業(yè)的復雜機電系統(tǒng)。國際品牌的五星級酒店面臨機電系統(tǒng)的問題，是否要請機電顧問呢？建設單位建設單位目前采用機電顧問狀況目前采用機電顧問狀況港澳臺及外資開放商大型項目幾乎均采用機電顧問海外基金風

5、投資金項目基本完全借助大型專業(yè)管理和咨詢單位，包括機電顧問。政府機構以往基本僅僅依靠國內設計和咨詢單位。但近年來在大型項目越來越多的采用機電顧問如：北京奧運、上海世博、上海中心等。各級政府下屬開發(fā)機構過往僅僅依靠國內設計單位，隨著大型項目的開發(fā)，目前國內各地的城投、城開、土控等政府開發(fā)單位在大型綜合項目實施中都已經(jīng)逐步開始采用機電顧問。私營開發(fā)企業(yè)大型地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)與國際接軌，普遍采用機電顧問。中小型開發(fā)商也逐步開始借助機電顧問。國際酒店管理、娛樂等連鎖集團此類集團（如：凱悅、洲際、希爾頓等）在國內的每一個項目都會建立設計顧問團隊，機電顧問是其中最為重要的伙伴之一。國內商業(yè)酒店項目采用機電顧問

6、的狀況-摘自機電顧問：商業(yè)地產(chǎn)的煉金者國際品牌的五星級酒店是否要請機電顧問？分公司項目名稱酒店運營公司是否聘請機電顧問備注武漢公司萬科城上海君蘭卓展在建蘇南公司金域提香雅仕閣中建國際在建深圳公司萬科中心微陪斯邁進改造中上海公司銅山街項目精品酒店邁進在建上海公司七寶53#地商業(yè)綜合體邁進在建兄弟公司相關項目聘請機電顧問情況與洲際簽意向書后，酒店管理公司明確要求，必須請機電顧問！國際品牌的五星級酒店-機電顧問開始尋源與著名機電顧問公司接洽，尋求合作可能（柏誠、邁進）學習了解機電顧問工作方式、工作內容、合同框架及行業(yè)內的情況通過酒店管理公司、建筑設計師、設計院探尋意見、尋找其他合作資源。共對7家單位

7、進行入圍溝通摸底進行報價分析，分別對技術及價格進行評定邁進柏誠貝科奧雅納思邁柏堅史偉高國際品牌的五星級酒店-機電顧問綜合評估、比較邁進柏誠貝科奧雅納思邁柏堅史偉高第一檔柏誠、邁進業(yè)績豐富、業(yè)內地位高、公司規(guī)模大、報價最高、合作意愿較強第二檔思邁、柏堅業(yè)績較豐富、報價中等、合作意愿非常強烈第三檔貝科、奧雅納、史偉高五星級酒店業(yè)績一般、報價中低檔、合作意愿一般柏誠是機電顧問公司的鼻祖，歷史悠久，相當于黃埔軍校；柏堅、卓展、柏承行都是由柏誠中高層創(chuàng)辦的專業(yè)機電顧問公司；邁進、貝科、奧雅納、史偉高都是綜合性的建筑工程咨詢公司，機電在其公司業(yè)務范圍只是一部分。思邁是最近逐漸增多的新加坡系機電顧問公司，做

8、專業(yè)機電顧問服務。國內公司諸如中建國際等也有一定的實力和經(jīng)驗，但是國際品牌的五星級酒店涉足較少。機電顧問公司邁進邁進柏誠柏誠貝科貝科奧雅納奧雅納思邁思邁柏堅柏堅史偉高史偉高（偉（偉信）信）合作意向一般一般一般無合作意向較好較好一般特點商業(yè)經(jīng)驗豐富，無洲際酒店項目經(jīng)驗，價格處于高位，配合意識一般。工程、酒店、商業(yè)經(jīng)驗非常豐富，較多洲際酒店項目，自稱價格業(yè)內最高公建項目經(jīng)驗豐富，酒店商業(yè)項目所占比例一般，人員安排上存在困難人員無法安排專注于機電服務，多數(shù)項目經(jīng)驗僅限于新加坡，進入大陸時間較晚，酒店商業(yè)項目經(jīng)驗有限，合作意識強項目經(jīng)驗較為豐富，多數(shù)團隊成員有柏誠經(jīng)歷，專注商業(yè)酒店機電服務，戰(zhàn)略合作意

9、識強公建工程經(jīng)驗豐富，商業(yè)酒店機電服務經(jīng)驗所占比例一般，配合意識一般。公司服務類別工程咨詢綜合公司工程咨詢綜合公司工程咨詢綜合公司工程咨詢綜合公司專業(yè)機電顧問公司專業(yè)機電顧問公司工程咨詢綜合公司必選部分報價565萬595萬336萬未報價380萬370萬300萬可選部分“弱電系統(tǒng)設計”報價未按要求提供79萬（招標程度）40萬（招標程度）未報價40萬（施工圖程度）40萬（施工圖程度）80萬（招標程度）機電顧問-綜合評估、比較機電顧問公司邁進邁進柏誠柏誠貝科貝科奧雅納奧雅納思邁思邁柏堅柏堅史偉高史偉高（偉（偉信）信）國內洲際酒店經(jīng)驗國內暫無建成項目超過15家洲際酒店項目經(jīng)驗超過10家洲際酒店項目經(jīng)驗

10、暫無信息黃山太平湖皇冠假日酒店襄樊萬達洲際酒店等4家洲際酒店經(jīng)驗蘇州洲際大酒店相關五星級酒店經(jīng)驗近10家國內五星級酒店項目經(jīng)驗超過40家國內五星級酒店經(jīng)驗超過20家國內五星級酒店經(jīng)驗暫無信息國內6家五星級酒店經(jīng)驗超過20家國內五星級酒店經(jīng)驗超過10家國內五星級酒店經(jīng)驗國內商業(yè)廣場綜合體經(jīng)驗超過15個國內商業(yè)項目經(jīng)驗超過30個國內商業(yè)項目經(jīng)驗資料中不超過5個國內商業(yè)項目經(jīng)驗暫無信息近10個國內商業(yè)項目經(jīng)驗超過10個國內商業(yè)項目經(jīng)驗超過10個國內商業(yè)項目經(jīng)驗公司概況跨國公司，上海分公司，曾經(jīng)和萬科中心酒店合作，工程經(jīng)驗豐富起源于美國紐約，跨國公司，上海分公司，最早進入中國大陸的機電顧問公司，國內經(jīng)

11、驗豐富跨國公司，起源于新西蘭，上海分公司，國內經(jīng)驗豐富跨國公司，總部英國，上海分公司，曾經(jīng)和深圳萬科中心合作申請綠色認證，公建項目經(jīng)驗豐富成立于1977 年的新加坡公司上海分公司，新加坡經(jīng)驗豐富成立于1993年的機電專業(yè)顧問公司，董事及團隊多有柏誠工作經(jīng)歷，國內經(jīng)驗豐富Scott Wilson（偉信）英國起源，跨國公司，上海分公司，國際經(jīng)驗豐富國際品牌的五星級酒店-機電顧問小結1、合作意愿很重要。2、配備的項目團隊主要成員的業(yè)績經(jīng)驗。3、行業(yè)內的評價，多方面的反饋。4、合同中盡量細化，明確工作內容及界面。國際品牌的五星級酒店-機電顧問的工作價值高端酒店項目業(yè)主以建筑師為首的顧問團隊施工團隊1、

12、酒店管理公司與業(yè)主間是分享利益的關系；國際酒店管理公司相對強勢，往往會提出較高的施工標準，確保其后期營運。2、酒店顧問公司的價值之一就是在合理的技術框架下，利用自己的專業(yè)能力與酒店管理公司進行技術協(xié)調，迫使酒店管理公司做出讓步，為業(yè)主節(jié)約成本，獲得高性價比的方案。這其中機電顧問作用最為突出。酒店管理公司商業(yè)項目投入巨大，后期運營費用也很多國際品牌的五星級酒店-機電顧問的工作價值鄭州某項目機房設計優(yōu)化及成本對照表面積（m）原設計新設計節(jié)省機房優(yōu)化效果地下一層540318222節(jié)省投資約為260萬；節(jié)約工期約40天。地下二層54048060層高（m）原設計新設計節(jié)省地下一及二層1284節(jié)省面積22

13、2m通過專業(yè)能力、經(jīng)驗制定高性價比方案，解決實際問題。國際品牌的五星級酒店-機電顧問的工作價值 保證質量前提下的成本優(yōu)化考慮到初投資及綜合運營成本，業(yè)主方及我司提出機電系統(tǒng)的設計優(yōu)化，柏堅根據(jù)自身的經(jīng)驗及市場價格水平評估，提出了一系列的措施：并對我方提出的機電優(yōu)化想法進行論證，并與酒店管理公司進行溝通：對于酒店而言，成本控制的關鍵在設計優(yōu)化！對于酒店而言，成本控制的關鍵在設計優(yōu)化！國際品牌的五星級酒店-機電顧問的工作價值 方案決策的技術支持關于酒店設計過程中熱源的選擇，曾有過爭論，機電顧問做出了詳細地分析，為業(yè)主決策提供依據(jù)：提供三種設計方案，供抉擇：國際品牌的五星級酒店-機電顧問的工作價值

14、招標過程的全程服務機電顧問的工作貫穿項目整個過程，施工圖審核后，一個重要工作就是機電招標過程中制定技術標書。這其中包含以下幾個方面：1、招標前提供品牌推薦，及相關資源信息，制定招標技術文件。2、招標過程中協(xié)助招標答疑，技術標的評定。3、定標后，監(jiān)督核對施工單位的技術標準執(zhí)行情況。4、工程竣工后，協(xié)助審核，技術驗收。機電顧問確定后，燈光、廚房、洗衣房、IT影音等顧問需求接踵而來。國際品牌的五星級酒店-燈光顧問BPI碧譜著名燈光公司，以室外照明見長TinoKwan關永權照明著名燈光公司CCW迪飛非主營，以前分包，目前在拓展此業(yè)務R&R綠克新加坡公司，近來項目業(yè)績較出色LEOX黎歐思德國公司

15、，江浙項目較多國際品牌的五星級酒店-聲學、影音、IT顧問聲美華上海、香港CCW迪飛上海、香港AI北京 Architecture:Innovativ Ltd.金寶聲學香港IBH不了解長三角地區(qū)聲美華、迪飛兩家市場占比較大廚房洗衣房顧問廚房洗衣房顧問廚房洗衣房顧問廚房洗衣房顧問報價（人民幣）報價（人民幣）涵蓋內容涵蓋內容工程業(yè)績工程業(yè)績合作意愿合作意愿備注備注保得（上海）廚房42萬元洗衣房3萬元廚房、洗衣房設計，包含6次現(xiàn)場服務國內酒店經(jīng)驗豐富、有近20個洲際酒店項目經(jīng)驗強烈，最早接洽的單位，提供詳細的工作介紹示例負責過深圳萬科建研中心酒店項目廚房洗衣房設計顧問服務廚源（深圳）廚房48萬元洗衣房8

16、萬元會所廚房10萬元廚房、洗衣房設計，包含10次現(xiàn)場服務國內外工程業(yè)績豐富，和洲際酒店有良好合作經(jīng)驗強烈香港經(jīng)驗較多，后逐漸擴展內地項目燈光顧問燈光顧問燈光顧問燈光顧問報價（人民幣）報價（人民幣）涵蓋內容涵蓋內容工程業(yè)績工程業(yè)績合作意愿合作意愿備注備注碧譜（BPI）135萬元（20.5萬美元）室內、建筑外觀、景觀，包含8次現(xiàn)場服務最早進入中國的國際燈光顧問，國內業(yè)績豐富、與洲際合作非常多較強烈歷史悠久，現(xiàn)負責上海萬科七寶商業(yè)綜合體項目燈光設計顧問服務，美國公司，與RTKL合作多，要求用美元結算。黎歐思（LEOX）80萬元室內、建筑外觀、景觀、樣板間，包含12次現(xiàn)場服務進入國內較晚，但工程業(yè)績也

17、很多、有過不到10個洲際酒店項目，寧波項目眾多強烈：主動來寧波做簡報介紹德國公司 ，寧波項目眾多，主要與BPI競爭迪飛（CCW）85萬元室內、建筑外觀、景觀，包含18次現(xiàn)場服務國內有70多個星級酒店辦公樓項目其中洲際項目有23個，商業(yè)項目經(jīng)驗很多較強烈歷史悠久，綜合性顧問服務公司，涵蓋聲學、影音、燈光、IT四大系統(tǒng)，公司在上海，寧波本地項目經(jīng)驗豐富聲學顧問聲學顧問聲學顧問聲學顧問報價（人民幣）報價（人民幣）涵蓋內容涵蓋內容工程業(yè)績工程業(yè)績合作意愿合作意愿備注備注聲美華（SM&W）22萬元聲學設計所有內容，包含6次現(xiàn)場服務國內有25個以上洲際酒店項目經(jīng)驗，商業(yè)、酒店經(jīng)驗豐富強烈：周末加班

18、制作出報價書，最先遞交、主動愿意來寧波商談與洲際及知名顧問公司合作很多迪飛（ccw）20萬元聲學設計所有內容，包含18次現(xiàn)場服務國內有70多個星級酒店辦公樓項目其中洲際項目有23個，商業(yè)項目經(jīng)驗很多較強烈歷史悠久，綜合性顧問服務公司，涵蓋聲學、影音、燈光、IT四大系統(tǒng)，公司在上海，寧波本地項目經(jīng)驗豐富視聽音像顧問視聽音像顧問視聽音像顧問視聽音像顧問報價（人民幣）報價（人民幣）涵蓋內容涵蓋內容工程業(yè)績工程業(yè)績合作意愿合作意愿備注備注聲美華（SM&W）26萬元舞臺燈光效果、背景音樂、數(shù)字會議、信息發(fā)布、同聲傳譯、客房娛樂等國內有25個以上洲際酒店項目經(jīng)驗，商業(yè)、酒店經(jīng)驗豐富強烈：周末加班制

19、作出報價書，最先遞交、主動愿意來寧波商談與洲際及知名顧問公司合作很多迪飛（CCW）25萬元影音、視頻顯示、宴會廳舞臺效果燈光系統(tǒng)、視頻會議、背景音樂、客房娛樂等國內有70多個星級酒店辦公樓項目其中洲際項目有23個，商業(yè)項目經(jīng)驗很多較強烈歷史悠久，綜合性顧問服務公司，涵蓋聲學、影音、燈光、IT四大系統(tǒng)，公司在上海，寧波本地項目經(jīng)驗豐富國際品牌的五星級酒店-幕墻顧問上海和甲幕墻顧問獨立第三方獨立第三方施工單位的設計團隊施工單位的設計團隊上海和甲幕墻設計中南邁進幕墻寶業(yè)泰亙幕墻沈陽遠大上海旭密林幕墻有限公司奧雅納工程咨詢國際品牌的五星級酒店-目前顧問清單顧問類別顧問類別最終聘請公司最終聘請公司合同金

20、額（萬元）合同金額（萬元）機電顧問柏堅PKL370+40燈光顧問綠克R&R70廚房顧問保得42洗衣房顧問保得3聲學、AV、IT聲美華70幕墻顧問中南30機電顧問是其中最重要的部分，故當建筑設計確定后機電顧問有統(tǒng)領協(xié)調其他專業(yè)顧問的職責。建筑設計建筑施工圖設計單位景觀設計顧問幕墻設計顧問室外標識設計顧問室外泛光照明設計顧問機電設計顧問室內征詢設計顧問室內設計顧問后勤區(qū)設計顧問廚房及洗衣房顧問燈光顧問AV顧問消防顧問聲學顧問IT顧問標識顧問藝術品顧問國際品牌的五星級酒店-同類項目酒店顧問公司聘請涉及專業(yè)系統(tǒng)設計、設備招標、后期施工調試的專業(yè)工作，需要專業(yè)的人來做。萬達初期酒店顧問聘請深圳萬科中心酒店顧問聘請建筑設計建筑施工圖設計單位裝修方案設計酒店室內深化設計餐廳設計（方案-擴初施工圖）景觀園林（方案-擴初）景觀園林（施工圖）標示設計AV顧問結構和建筑改造，機電施工圖聲學顧問消防顧問消防施工圖設計室內燈光顧問藝術顧問機電顧問弱電顧問（IT硬件和安防設計）廚房、洗衣設備顧問公司SPA流程與