《2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告》(DOC 44頁)

1、2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國(guó)出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國(guó)家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。一、國(guó)家宏觀形勢(shì)下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究1、三大需求增長(zhǎng)“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差減少、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)。2、經(jīng)濟(jì)增速明

2、顯回落，通貨膨脹嚴(yán)重3、工業(yè)增速明顯回落.企業(yè)效益大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況（二）政策走勢(shì)與情況分析（宏觀與微觀）1、行政政策2、金融政策3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1、一線城市2、武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價(jià)量對(duì)比分析）2）09年趨勢(shì)判斷3、各大型開發(fā)商的“爭(zhēng)論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（三）盤龍城重點(diǎn)樓盤戰(zhàn)略與走勢(shì)分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購(gòu)房者特征（二）購(gòu)房者需求（三）從強(qiáng)勢(shì)促銷策略分析成

3、功案列五、價(jià)格與銷售趨勢(shì)對(duì)比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國(guó)出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國(guó)家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。一、國(guó)家宏觀形勢(shì)下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究我國(guó)經(jīng)

4、濟(jì)增長(zhǎng)由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。 今年以來，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點(diǎn)?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實(shí)際投資增長(zhǎng)率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化：Ø 由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國(guó)目前貨幣政策進(jìn)退兩難；在匯率升值、國(guó)際經(jīng)濟(jì)萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨調(diào)整，國(guó)際需求開始萎縮，導(dǎo)致中國(guó)出口量的降低；同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場(chǎng)的迅速降溫，從而帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來很大沖擊。 Ø 持續(xù)偏緊的宏

5、觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國(guó)家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。Ø 內(nèi)生需求增長(zhǎng)放慢，主要是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過快增長(zhǎng)及能源原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本的明顯上升抑制了需求增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。Ø 重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生也對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢(shì)將持續(xù)23年時(shí)間。 影響具體表現(xiàn)在：1.經(jīng)濟(jì)增速回落，通脹壓力變大。初步預(yù)計(jì)，2008年我國(guó)GDP比上年實(shí)際增長(zhǎng)10%左右，增速放慢1.8個(gè)百分點(diǎn)。全年CPI增長(zhǎng)將創(chuàng)新高，達(dá)6.3%左右，但月度下降趨勢(shì)明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個(gè)月回

6、落，未來幾個(gè)月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價(jià)格回落是主因。 2.三大需求增長(zhǎng)“兩落一升”。 固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)明顯回落。1-8月，累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)名義投資同比增長(zhǎng)27.4%，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計(jì)，全社會(huì)名義固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)24%，實(shí)際投資增長(zhǎng)15%左右。實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差減少。預(yù)計(jì)全年出口1.44萬億美元，同比增長(zhǎng)18%；進(jìn)口1.19萬億美元，同比增長(zhǎng)24%。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費(fèi)增長(zhǎng)創(chuàng)新高。18月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)21.9%，比上年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%以上。

7、初步預(yù)計(jì)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)20.7%左右，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。 3.工業(yè)增速回落，企業(yè)效益大幅下滑。受國(guó)內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運(yùn)期間個(gè)別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長(zhǎng)呈明顯回落趨勢(shì)。18月，累計(jì)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15.7%，比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。奧運(yùn)后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢(shì)不會(huì)改變，預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)16%，比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。 4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：2008年中國(guó)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)

8、勢(shì)，深圳等部分特大城市房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。預(yù)計(jì)未來住房市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長(zhǎng)，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。（二）政策走勢(shì)與情況分析2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開始萎縮。與此同時(shí)，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，

9、房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開始調(diào)整。     08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來緊縮銀根、對(duì)付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。1、行政政策1）土地政策Ø 國(guó)土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動(dòng)態(tài)備案 掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。Ø 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的

10、，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)，該通知還提出“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法”。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。Ø 國(guó)土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機(jī)制、制止機(jī)制、部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制和問責(zé)獎(jiǎng)懲制度等。Ø 中國(guó)將每10年進(jìn)行一次全國(guó)土地調(diào)查 重點(diǎn)調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護(hù)狀況。Ø 中國(guó)五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國(guó)中紀(jì)委、國(guó)土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合發(fā)

11、表違反土地管理規(guī)定行為處分辦法Ø 國(guó)土資源部和國(guó)家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時(shí)間，同時(shí)規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過三年Ø 國(guó)土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動(dòng)態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價(jià)的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)，督促各地公布08、09年住房建設(shè)計(jì)劃，加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收，同時(shí)迫使開發(fā)

12、商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場(chǎng)供給，緩和市場(chǎng)供需矛盾。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：Ø 2008年1月13日，國(guó)務(wù)院公布國(guó)務(wù)院關(guān)于修改價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定的決定，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動(dòng)價(jià)格過高上漲的行為屬于哄抬價(jià)格。Ø 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。Ø 2008年10月22日 經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局22日宣布：1、2008/11/1/起，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契

13、稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；2、對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。3、10/27/起，首次購(gòu)房/貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。4、首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%。5、公積金各檔次利率分別下調(diào)0.27%。6、明確支持地方政府救市。這是08年以來中央政府首次明文出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)，這一政策的出臺(tái)對(duì)于長(zhǎng)期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。Ø 2008年11月9日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬億資金拉動(dòng)內(nèi)需，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、

14、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用”實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建。Ø 2008年12月17日，國(guó)務(wù)院公布了第二套房政策，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過

15、2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺(tái)是給樓市降溫的“冷氣機(jī)”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機(jī)需求；而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢(shì)在必行。Ø 2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和

16、需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。一、加大保障性住房建設(shè)力度1、爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。2、多渠道籌集建設(shè)資金。3、開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)1、加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。2、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化1、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。3、取消城市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)1、落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。2、因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。五、加

17、強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)1、繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。2、加強(qiáng)監(jiān)督檢查。六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。對(duì)各種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。 2、金融政策出發(fā)點(diǎn)是為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來絲絲暖意。發(fā)布時(shí)間生效時(shí)間一年期存款基準(zhǔn)利率一年期貸款基準(zhǔn)利率存款準(zhǔn)備金率個(gè)人住房公積金貸款2007年12月21日 0.27%4.14% 0

18、.18%7.56%/2008年6月15日/17.50%/9月15日9月16日/0.27%7.20%/五年期（含）以下調(diào)至4.59%；五年以上調(diào)整為5.13%10月8日10月9日0.27%3.87%0.27%6.93%/10月15日/17.00%/10月27日/五年期（含）以下調(diào)至4.05%；五年以上調(diào)整為4.59%10月29日10月30日0.27%3.60%0.27%6.66%/11月26日11月27日1.08%2.52%1.08%5.58%/五年期（含）以下調(diào)至3.51%；五年以上調(diào)整為4.05%/12月5日/16.00%/12月22日12月23日0.27%2.25%0.27%5.31%15

19、.5%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準(zhǔn)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時(shí)下調(diào)。Ø 2008年9月15日，中國(guó)人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這是自2004年以來中國(guó)央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購(gòu)房空間”等積極觀點(diǎn)彌漫著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。Ø 2008年10月8日，央行宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其它期限檔

20、次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從月日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行近年來首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這一系列"降率免稅"組合拳，對(duì)于保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場(chǎng)信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個(gè)利好消息。Ø 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87下調(diào)至3.60，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93下調(diào)至6.66，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不

21、變。Ø 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)基點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。此次降息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財(cái)務(wù)成本，刺激住房消費(fèi)需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)低迷的一場(chǎng)“及時(shí)雨”，更是對(duì)房地產(chǎn)的利好消息。此次降息的目的是擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，以刺激中國(guó)出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是此次降息的既得利益者，股市也會(huì)從中得到好處。而房?jī)r(jià)會(huì)否受到影響，是回升或是繼續(xù)

22、下滑，這要看開發(fā)商、購(gòu)房者等幾種力量的對(duì)比會(huì)發(fā)生怎樣的變化。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。Ø 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.52%下調(diào)到2.25%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.67%下調(diào)到5.4%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的16%下調(diào)到15.5%，下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對(duì)“第二套房貸”采取松綁政

23、策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)整主要是針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。近年來國(guó)家在按揭、稅費(fèi)等方面對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施限制政策，未來一段時(shí)間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)更多松綁政策。目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對(duì)開發(fā)商來說絕對(duì)是利好消息。因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對(duì)房地產(chǎn)的影響不能立竿見影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的運(yùn)行。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量少，

24、持續(xù)冷淡，低迷，國(guó)家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財(cái)務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)健康消費(fèi)，盡快促使市場(chǎng)走出低迷的現(xiàn)狀。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵還是在于根本經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。2）09年貨幣政策特點(diǎn)：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動(dòng)性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。對(duì)首次購(gòu)房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構(gòu)成的雙重利好更為顯著；同時(shí)，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機(jī)時(shí)期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。 這一強(qiáng)勢(shì)舉措顯

25、現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下重新樹立市場(chǎng)信心的決心。3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日 中國(guó)建設(shè)銀行24日公布，將加大對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，對(duì)符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對(duì)居民購(gòu)買其它類型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。

26、同時(shí)，建行將加強(qiáng)管理，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例。此外，建行將實(shí)施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。例如對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。國(guó)家購(gòu)房新政出臺(tái)前后對(duì)照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.3

27、5）最低首付款比例為30%對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)公積金貸款5年以下（含）4.32，五年以上4.86公積金貸款五年以上（含）47.05 五年以上4.59公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅增值部分20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率普通住房稅率1.5%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價(jià)萬分

28、之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（3年內(nèi)房產(chǎn)按0.5%征收）土地增值稅稅率為0個(gè)人將購(gòu)買超過2年的普通住房對(duì)外銷售不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅超過2年的普通住房營(yíng)業(yè)稅5.55%住房營(yíng)業(yè)稅為0住房登記稅和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)住房登記費(fèi)80元，住房交易手續(xù)費(fèi)250元免收新政案例：1、房?jī)r(jià)100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計(jì)算，按新政策（年利率為5.229%）；每月還款額為5382元，按原政策（年利率為6.35%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元2、房?jī)r(jià)100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計(jì)算，按新政策（公積金

29、利率4.59%），每月還款額為6156.8元。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計(jì)算。按原政策（商業(yè)利率6.35%，公積金率4.86%）；每月還款額為6174.6元。每月月還款差額為17.6元（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價(jià)促銷 ，一線城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？1、一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，往往成為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線城市分析參考的對(duì)象。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)等因素共同刺

30、激下，11月份國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。 Ø 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達(dá)到48%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。 政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價(jià)促銷措施，尤其是一些新盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放

31、。 Ø 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。 來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升?？捶空呙黠@增多，有中介門店表示“比政策出臺(tái)前增加了三成”。 Ø 廣州 新政后月成交量漲30% 據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實(shí)施后的一個(gè)月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 價(jià)格已成為市場(chǎng)成交的

32、主要推動(dòng)因素。廣東中原地產(chǎn)李海分析說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價(jià)格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺(tái)需要消化期，效果還未能馬上在市場(chǎng)得到全面體現(xiàn)，但對(duì)提升樓市信心有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。 Ø 深圳 新房二手房成交量回升 來自深圳市國(guó)土房管局的最新統(tǒng)計(jì)表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個(gè)月周成交量的新高。 據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體價(jià)格較低，得到了不少購(gòu)房者的認(rèn)可。如新華城以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的6000多元每平方米的價(jià)格開盤，開盤當(dāng)天就售出近300套。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺(tái)，11月的客

33、戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購(gòu)房剛性需求的市民入市意愿最為強(qiáng)烈。 結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒結(jié)束 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過政策性住房占到了半壁江山。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，占總成交量的56.3%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線城市出現(xiàn)成交增長(zhǎng)的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長(zhǎng)，而非完全由普通商品房成交所推動(dòng)。 同時(shí)，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價(jià)樓盤或是限價(jià)房項(xiàng)目，這僅僅代表低價(jià)房的市場(chǎng)接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有

34、占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。 顯然，將樓市成交量上升與市場(chǎng)開始復(fù)蘇畫等號(hào)還為時(shí)過早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不僅僅是北京，全國(guó)許多在今年第四季度推出保障房的城市都出現(xiàn)了類似情況。普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯，樓市的整體復(fù)蘇有賴于整體經(jīng)濟(jì)的回暖，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。Ø 未來幾個(gè)月的銷售仍不容樂觀盡管全國(guó)諸多一線城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯。Ø 樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖 現(xiàn)在談樓市

35、將走出寒冬還為時(shí)尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。一是房貸利率下降等新政促進(jìn)了部分購(gòu)房交易，但一些城市開發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導(dǎo)致交易上升的供給方動(dòng)力，這反而說明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因?yàn)?0月市場(chǎng)過于低迷，11月的成交回升并不代表市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。在股市投資無法恢復(fù)收益的情況下，很多剛性需求的購(gòu)房意愿將繼續(xù)延后。2、武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況 主城區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)分析11月份(11月1日-11月30日)，通過對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)在售樓盤402個(gè)，成交均價(jià)為5429.75元/平方米，比上月下跌139

36、.37元/平方米，跌幅為2.5%，與去年同期相比，跌幅達(dá)2.4%;月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，增幅為29.74%，同比減少45.58%。十一月份每周樓市走勢(shì)圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價(jià)情況(單位:元/平米)670790111313459575472.635369.295442.475357.565301.3102004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數(shù)銷售均價(jià)上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，

37、十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加。 不同戶型商品住宅成交價(jià)格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，達(dá)5837.06元/平方米，與上月上比，下跌了167.49元/平方米 ，跌幅為2.87%;120-140平方米戶型成交均價(jià)最低，為5142.23元/平方米;與上月上比，下跌了133.46元/平方米 ，跌幅為2.60%;90120平方米及90平方米以下的戶型成交均價(jià)則分別為5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交戶型價(jià)格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點(diǎn)：Ø 11月樓市呈現(xiàn)價(jià)跌量增

38、之勢(shì)，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比倍增􀂾 成交總套數(shù)：11 月共成交商品住房11192 套，較10 月5282 套增加5910 套，增幅達(dá)到112%，較去年同期增長(zhǎng)20.34%；􀂾 成交總面積：11 月共成交商品住房108.97 萬，較10 月53.08 萬增加55.89 萬，增幅達(dá)到105%，較去年同期增長(zhǎng)6.92%；􀂾 成交總金額：11 月商品房成交金額為48.74 億元，較10 月25.72 億元增加23.02 億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)深入的當(dāng)下，開發(fā)商在年末資金回

39、籠的壓力下，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。成交均價(jià)環(huán)比下降7%，同比降幅也達(dá)到了23%。同時(shí)受剛性主流需求群體的影響，中、小戶型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%?？梢灶A(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價(jià)位、中小面積為主的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將成主流。Ø 成交均價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)8%，“以價(jià)換量”之勢(shì)仍將持續(xù)11 月全市商品房成交均價(jià)為4473 元/，相較上月下降372 元/，環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323 元/，環(huán)比降幅達(dá)到22%。目前全市的整體成交價(jià)格處于全面下調(diào)的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價(jià)格下調(diào)的號(hào)角，起價(jià)跌破5000

40、 關(guān)口，對(duì)全市中高端樓盤價(jià)格影響顯著：愛家國(guó)際華城起價(jià)4650 元/、東湖春樹里起價(jià)4888 元/、昔日地王復(fù)地東湖國(guó)際高層起價(jià)僅6200 元/，短期內(nèi)“以價(jià)換量”之勢(shì)仍將持續(xù)。2）09年趨勢(shì)判斷Ø 價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加，武漢房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。Ø 供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。Ø 市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)

41、開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。Ø 市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。     隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。Ø 政府行為會(huì)得以規(guī)范。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。

42、      總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代。3、“爭(zhēng)論性”話題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志”近來，全國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商降價(jià)促銷的雙重推動(dòng)下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否持續(xù)升溫。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的判斷，萬不可過分樂觀。他形象地說：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志。”2）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長(zhǎng)王石因拋出 “三四

43、年后再買房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地震。實(shí)際上，不僅許多準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場(chǎng)。整整一年后的12月24日，王石卻對(duì)原先的說法改了口。或許是來自市場(chǎng)的壓力實(shí)在太大，他第一次表態(tài)說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時(shí)買不起房的人，若擁有購(gòu)房能力，不需要再等三四年。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。如果說，年初王石和萬科在上海等地發(fā)動(dòng)的 “元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍的成功之舉的話，隨后的萬科全國(guó)范圍的大幅度降價(jià)，則讓王石和萬科背負(fù)了眾多的罵名。

44、在萬科大幅降價(jià)后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負(fù)面影響。萬科雖然通過大幅降價(jià)促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個(gè)月銷售額環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，并且從中國(guó)唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來了見地之后就起來了，這是最好的。L型是經(jīng)濟(jì)下來了之后會(huì)在低位持續(xù)運(yùn)行。W型是上下起伏，波動(dòng)較大。至于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)按照哪一種類型，要到下一階段再看，因?yàn)椴淮_定因素太多。中國(guó)經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除

45、了金融危機(jī)的影響外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身也到了一個(gè)拐點(diǎn)，即使沒有世界金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行。同時(shí)，多年以來積壓下來的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。4）易憲容：救市政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題世界各國(guó)政府的救市政策推動(dòng)股價(jià)及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，就是有一個(gè)新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、對(duì)股市信心的恢復(fù)，會(huì)起到很大作用；但是，如果世界各國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后，不能對(duì)整個(gè)政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個(gè)新的泡沫就會(huì)出現(xiàn)。中央政府說要4萬億投資，他們來了個(gè)18萬億。地方政府都希望通過這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)來加大對(duì)自己

46、投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國(guó)在明年一定會(huì)掀起一個(gè)投資快速增長(zhǎng)的熱潮，整個(gè)信貸快速增長(zhǎng)。今年貨幣政策表面上要從緊，但實(shí)際上沒有緊，明年在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果快速擴(kuò)張，可以說整個(gè)金融市場(chǎng)它的錢涌流出來是必然的。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊(yùn)：針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點(diǎn)，通過他們的話題，卻不難看出：l 樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷不明朗，消費(fèi)意愿可能隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)

47、，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。l 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過一個(gè)快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。l 政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長(zhǎng)21.3%，增幅比上月回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資337.39億元，增長(zhǎng)25.5%，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資34.18億元，增長(zhǎng)70.6%。房屋施工面積3324.37萬平方米，增長(zhǎng)10.5%;商品房銷售面積574.43萬平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盤備案情況1

48、1月全市共有備案新盤22個(gè)，新盤備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個(gè)。 在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價(jià)浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動(dòng)銷售。而11月的樓市新政對(duì)于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應(yīng)反而出現(xiàn)增長(zhǎng)，多個(gè)純新盤項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步

49、加劇了買房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。 （二）11月土地掛牌情況本月共出臺(tái)兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號(hào)公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號(hào)公告推出6宗掛牌交易地塊。 其中9號(hào)公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，整體出讓規(guī)模為195931.2平方米（約293.9畝），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質(zhì)上，除066號(hào)中北路地塊以及067號(hào)常青路地塊為商業(yè)用地外，其余

50、均為純居住性質(zhì)用地。 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對(duì)未來預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時(shí)在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤Ｒ虼?，本次掛牌?宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反應(yīng)來說話。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時(shí)30分，由武商集團(tuán)以10.7億元競(jìng)得江漢區(qū)滑坡路【P（2008）062號(hào)】土地的使用權(quán)，其樓面地價(jià)為達(dá)到6688元/，土地單價(jià)達(dá)到2229萬元/畝。此次武商集團(tuán)競(jìng)得

51、成功，摩爾擴(kuò)建計(jì)劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購(gòu)物中心、50層的五星級(jí)商務(wù)酒店以及8層休閑游樂中心等。預(yù)計(jì)將于2011年投入運(yùn)營(yíng)。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價(jià)上月成交均價(jià)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)6845.936945.72-99.79-1.44%6.90%古田片區(qū)4987.515012.38-24.87-0.50%-0.47%二七、后湖片區(qū)4862.724001.87-139.15-2.78%-0.67%東西湖區(qū)4203.154322.58-119.43-2.76%-6.22%武昌武昌中心區(qū)

52、6812.346951.36-139.02.-2.00%8.05%青山區(qū)4259.364412.74153.38-3.48%-7.33%南湖區(qū)4906.735017.42-110.69-2.21%-0.14%關(guān)山區(qū)5011.245124.73-113.49-2.21%-2.45%漢陽漢陽中心區(qū)5431.075582.84-151.77-2.72%-1.56%沌口片4028.754123.51-94.76-2.30%-1.08%全市5429.755569.12-139.37-2.50%-2.39% 通過對(duì)比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅

53、都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。本月漢口中心區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到6845.93元/平方米，沌口片區(qū)成交均價(jià)最低，為4028.75元/平方米;而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，漲幅達(dá)到8.05%。其次是漢口中心區(qū)，漲幅為6.9%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)584562223.91%-51.93%古田片區(qū)2181279171.65%-57.00%二七、后湖片區(qū)45834811031.61%-33.91%東西湖區(qū)39328510837.89%-53.71%武昌武昌中心區(qū)78561816727.02%50.50%青山區(qū)82642843.75%-36.55%南湖區(qū)51327723685.20%

54、56.88%關(guān)山區(qū)724692324.62%-51.15%漢陽漢陽中心區(qū)39422716773.57%-36.86%沌口片102781417.95%-76.23%全市4253327897529.74%-45.58%由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)量有著很大的關(guān)系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。 從郊區(qū)到市中心 樓盤均大幅跳水 樓盤的降價(jià)已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。這波降價(jià)大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心

55、樓盤。 經(jīng)過10月份秋季房交會(huì)上的大幅度降價(jià)，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/左右的價(jià)格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時(shí)的價(jià)格相當(dāng)。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交價(jià)格又回到2007年初，部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)接近成本價(jià)，有的可能低于成本價(jià)。 光谷片區(qū)樓盤價(jià)格戰(zhàn)也非常猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價(jià)。如當(dāng)代國(guó)際花園，從上半年最高均價(jià)6400元/，降至4300元/，目前則主推3800元/的特價(jià)房。 南湖片區(qū)的多個(gè)樓盤，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安·璞園均價(jià)4300元/，保利&

56、#183;心語開盤價(jià)低至4000元/。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價(jià)。 上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/的跳水價(jià)，拉開了中心城區(qū)降價(jià)的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤均價(jià)都在5500元/以下。 郊區(qū)樓盤因供應(yīng)量大不得不大降價(jià)，降價(jià)過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價(jià)，兩輪之后多個(gè)樓盤降價(jià)超過20%。 武漢市國(guó)土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市商品房均價(jià)下跌10.01%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。 年末看房者熱情被點(diǎn)燃 在上月底央行大幅降息、樓盤降價(jià)“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個(gè)樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。 在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期降價(jià)猛的樓盤，人越多。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)