北京西單華泰商業(yè)廣場項目可行性分析報告

1、北京西單華泰商業(yè)廣場項目可行性分析報告一、 西單商圈概述二、 西單商圈現(xiàn)狀三、 西單商業(yè)特色四、 西單華泰商業(yè)廣場項目簡介五、 西單華泰商業(yè)廣場SWOT分析六、 項目定位七、 項目招商方案及策略八、 項目養(yǎng)市方案及策略九、 項目改造費用十、 項目資金及回收表十一、 談判要素一、 西單商圈概述西單商業(yè)區(qū)南起西絨線胡同，北至靈境胡同西口，南北長1600米，以西單北大街為軸線東西進深200300米，占地80公頃。因東西邊界由各項目的縱深決定所以呈非直線型的空間區(qū)域。西單商業(yè)區(qū)作為北京市延續(xù)至今具有悠久歷史和深厚文化底蘊的商賈云集之地，與王府井大街，前門大柵欄，并稱三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。在廣大消費者心目中是

2、商業(yè)經(jīng)營的黃金地段，更是首都經(jīng)濟繁榮的象征。時至今日，作為北京市和西城區(qū)城市經(jīng)濟支柱，以及現(xiàn)代化經(jīng)濟形象的代表，西單商業(yè)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，始終是政府和市民所關(guān)注的焦點。西單商業(yè)街形成于明清時期，建國后得以迅速發(fā)展。該中心以經(jīng)營中高檔商品為主， 基本形成了集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、文化、辦公、旅游、會展等功能于一體的國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。目前商業(yè)規(guī)模：總體經(jīng)營面積約50萬平方米，年銷售額80億元，日客流量達30萬人次，在北京市商業(yè)格局中具有舉足輕重的地位。二、 西單商圈現(xiàn)狀西單商業(yè)區(qū)的歷史沿革 據(jù)有關(guān)文獻記載，明清時期，政府衙門的采辦多以西單為主，推動了該地區(qū)商業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過六百多年的發(fā)展

3、，西單已經(jīng)聞名遐邇。1、西單商業(yè)區(qū)歷史發(fā)展的四個階段（1）萌生期（五十年代末至六十年代）-西單商業(yè)區(qū)的形成開始于五十年代末。新中國成立之后，北京城市規(guī)模成倍擴大，并且主要是向西發(fā)展，隨著長安街的開發(fā)建設(shè)，以及城市人口的大量西移，西單商業(yè)區(qū)開始一步步的發(fā)展并繁榮起來。（2）形成期（六、七十年代）-經(jīng)過公私合營，北京市商業(yè)網(wǎng)點布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”。此情況下，西單很快形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的、經(jīng)營種類相對齊全、供應(yīng)品種相對豐富的廣大市民生活可以依靠的市級商業(yè)中心。與前門、王府井構(gòu)成京城三大市級商業(yè)中心。（3）發(fā)展期（1978-1993年）-改革開放后的十余年間

4、，商品的豐富，流通的活躍，使西單商業(yè)區(qū)迅速發(fā)展起來，商品品種豐富，服務(wù)項目齊全，此期間區(qū)政府對東側(cè)進行了改造，使硬件設(shè)施水平和總體功能有了質(zhì)的飛躍，促使了西單商業(yè)區(qū)的繁榮。（4）整體規(guī)劃建設(shè)期（1993年以后）-隨著西單地區(qū)城市改造的展開，實現(xiàn)了由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，向現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變。實現(xiàn)了由單一商業(yè)業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)，由單一交通干線，向多元立體化交通系統(tǒng)，由單一購物場所向精神文明載體建設(shè)的轉(zhuǎn)變。、西單發(fā)展趨勢按照目前市政府、北京市商委和西單商委的規(guī)劃，未來五年內(nèi)，西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴建工程投資將超過66億元，新增商業(yè)面積100萬平米。目標(biāo)是把西單建設(shè)成為商業(yè)氣息更加濃厚的現(xiàn)代化商業(yè)中心，再塑西單商業(yè)街

5、的金字招牌。未來的西單將向四個方向發(fā)展，也就是未來西單的定位，即：年輕西單、文化西單、休閑西單和假日西單，把西單改造成一個全新的集購物、休閑、娛樂于一體的一站式服務(wù)地區(qū)。西單商圈各家大型商場，各自只要市場定位不同，細分了目標(biāo)消費者，就可以各自服務(wù)著不同層次的市場，并共同組成了西單的立體化商圈。三、 西單商業(yè)特色個案分析個案一：新一代商場項目概況（物業(yè)各項經(jīng)濟指標(biāo)）位置：地處西單商業(yè)中心，西單明珠北面，華威的東側(cè)，廣州大廈的西邊，與西單明珠僅有一內(nèi)街（堂子胡同）相隔。建筑面積：5萬平米內(nèi)部布局：n 地上一層至六層為小商品特色大賣場及時尚精品屋n 地上7層：大眾餐飲（食街）n 地上8層：鵝掌門n

6、地上9層：KTVn 地下1層：飛特餐飲中心（新生代甜品、經(jīng)典方味茶餐廳、千萬里中式快餐）配套設(shè)施：4部扶梯、4部直達客梯、6部貨梯；集中式中央空調(diào)2、 項目業(yè)態(tài)分布n 1層：飾品、化妝品、美甲、音像制品、貼紙照、十字繡n 2層：辦公用品、工藝禮品、毛絨玩具、手機美容、鐘表眼鏡、小家電、錢包、絲巾、字畫、像框、體育用品n 3層：前衛(wèi)少女裝n 4層：時尚麗人裝、牛仔裝n 5層：男裝、童裝、針織品（內(nèi)衣、襪子）、褲類、家居裝飾n 6層：鞋、箱包n 7層：食街n 8層：KTV、美容美發(fā)3、 產(chǎn)品功能分布（分割鋪位面積）主力鋪位6平米，單個鋪位最大25平米，最小1平米，1至6層，每層200個鋪位，每層約

7、2000平米，共計1200個左右的鋪位。4、 招商價格：最低15元/天×平米，最高70元/天×平米，押金為1層萬/攤位，6層1.5萬/攤位，招商價格普遍偏高，尤其是押金金額，商戶對此頗有微詞。5、 產(chǎn)品定位新1代商場定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體，提供一站式服務(wù)的全新小商品零售市場?？蛻舳ㄎ恢饕槍Φ哪繕?biāo)消費群體為1835歲之間的年輕時尚一族。6、 新一代項目分析優(yōu)勢是地處西單商業(yè)中心地帶，西單的日均人流量為30萬人次，商業(yè)位置顯著；因?qū)γ娴奈鲉蚊髦槭袌龊臀鬟吶A威市場的帶動，區(qū)域市場租金水平已有提高；地下2-3層的為地下車庫，車位量充足。劣勢是市場主入口有三個，

8、但只有南門方便出入，北門和東門因穿行不便而削弱購物的人流量；本案的制定的租金水平偏高，增加養(yǎng)市期間經(jīng)營難度；其外立面僅有南側(cè)具有展示面功能，展示面少；市場內(nèi)部裝修檔次低、無特色；招商混亂，不規(guī)范。個案二：西單賽特業(yè)態(tài)分布樓層 業(yè)態(tài)F7 渝信川菜F6 床上用品、數(shù)碼產(chǎn)品F5 休閑男裝、運動服飾（耐克、阿迪達斯等）F4 品牌男裝（西褲、襯衫、夾克等）F3 成年女裝、保暖內(nèi)衣、F2 女裝F1 化妝品、眼鏡、鐘表B1 女鞋、男鞋生意清淡、樓層單層面積狹小個案三：中友百貨產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布樓層 業(yè)態(tài) 服務(wù)業(yè)態(tài)F8 各式美食、多功能廳、電玩城 游戲廳、食檔F7 手機專賣、數(shù)碼家電、特賣場、移動營業(yè)廳 F6 牛仔

9、裝、休閑服飾、童裝、玩具、家居用品、小家電 F5 流行女裝、休閑包、時尚表區(qū) F4 職業(yè)女裝、內(nèi)衣、睡衣、孕婦裝、服裝搭配屋 F3 淑女名店、傳統(tǒng)服飾、配飾 F2 男士精品正裝、休閑裝、精品表區(qū) F1 化妝品、珠寶、名表、男女鞋 星巴克、元綠回轉(zhuǎn)壽司B1 運動服飾、運動器材、戶外裝備、箱包、國際速食店 季諾意式休閑餐廳(PIZZA)、麥當(dāng)勞、肯德基、和合谷B2 美發(fā)、超級市場、健身俱樂部、停車場 經(jīng)營好、經(jīng)常舉行活動、整體規(guī)模大、中檔產(chǎn)品豐富、吸引客群主要為年輕人；西單商圈的百貨業(yè)中中友經(jīng)營情況最好，對外報價30流水倒扣，一個10平米的檔口日流水最差為3000元，最好時達10萬元。樓層 產(chǎn)品業(yè)

10、態(tài)分布 服務(wù)業(yè)態(tài)B1 超市、科技生活館、手機、藥店、茶店 肯德基F1 靚力都會館：化妝品、珠寶、女鞋 哈根達斯F2 少女時尚館：服裝、牛仔、飾品 星巴克F3 時尚流行館：美發(fā)美甲、個性服裝、淑女裝 貝塔斯曼F4 淑女館：女性內(nèi)衣睡衣、針織品、羊絨飾品 必勝客歡樂餐廳F5 紳士精品館：男裝、西服、休閑服裝、包、鞋 食檔F6 運動家居：運動主題、家居用品、床上用品 食檔F7 美食京趣館：美食、童裝、玩具、特賣場、文化大廳 個案四：君太百貨整體檔次略高于中友，經(jīng)營情況一般個案五：首都時代廣場產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布樓層 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 服務(wù)業(yè)態(tài)B1 不見不散餐廳（1505）、吉野家（310）,中復(fù)電訊（424），面愛

11、面（212），正一味（184）,首都時代電影院（1979）F1 女裝 DQ冰激凌、星巴克、F2 女裝 賽百味、美容美發(fā)F3 服裝折扣店 川菜館服務(wù)業(yè)態(tài)客戶主要依靠樓上寫字樓客戶，寫字樓內(nèi)的大量駐扎機構(gòu)對樓下人流有很大支撐，其餐飲生意火爆，服務(wù)好。服務(wù)業(yè)態(tài)租金均價7元/天×（含物業(yè)管理費），服務(wù)業(yè)態(tài)可以流水倒扣，約為18%，首都時代廣場對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，預(yù)計明年調(diào)整為“美美百貨”。個案五：77街服務(wù)業(yè)態(tài)：A、 游戲廳B、 溜冰場C、 4D影院（未開業(yè)）D、 水吧（6個，同一經(jīng)營者）E、 麥吉柯主題魔術(shù)店F、 食檔：天府豆花食檔、呷哺火鍋G、 美容美發(fā)租金從14-30元/天×

12、，租金較高，其游戲廳和青年服裝業(yè)生意好，室內(nèi)廣告設(shè)計有特色。商戶約500戶，租金25元/天×，地下有運動100主力店，娛樂包含全天演播臺，地下二、一層生意較好，地下三層部分冷清。個案六：西單明珠樓層 產(chǎn)品業(yè)態(tài)B1 汽車城、電腦城F1 化妝品、飾品、日用百貨、珠寶、小家電、攝影器材、婚慶、玩具、美甲、禮品等F2 女裝、時裝、休閑裝、民族裝F3 男女裝、牛仔系列、童裝、布藝F4 鞋、箱包、針織品F5 韓國城、箱包、美容美發(fā)、手機F6 食街市場共1200個攤位；租金15-70元/天×；首層標(biāo)準(zhǔn)攤位2-4平米（飾品類），租金4000-8000/月，營業(yè)額流水每天500-2000元不

13、等；服裝、箱包標(biāo)準(zhǔn)攤位10-15，租金900-1500/月，營業(yè)額流水10003000/天，西單明珠對外水吧、食檔25個，鋪位2-3，月租金10000-15000不等；整體市場定位產(chǎn)品為中低檔，適合大眾；市場經(jīng)營良好，無攤位可另租。個案七：西單華威樓層 業(yè)態(tài)F3 精品服飾：珠寶首飾、美容院、女士正裝、休閑服裝、中式服裝、皮衣、鐘表F4 動感地帶：韓國城、美甲、禮品、飾品、音像、毛絨玩具、貼紙照、運動休閑F5 時尚服飾：流行服裝、針織內(nèi)衣、牛仔系列、床上用品、健身泳衣、淑女秀照F6 北京攻略：歐美風(fēng)情、韓國CITY、異域風(fēng)情、日本城、外貿(mào)男裝、中國城、美甲沙龍、詩婷美容F7 北京攻略：魅力女裝、

14、時尚箱包、休閑服裝、前衛(wèi)服飾、精品鞋屋F8 美食娛樂：電玩、清真美食、風(fēng)味小吃、面食、特色火鍋、其一樓為食品，主要為北京特產(chǎn)，為旅游者服務(wù)；2樓為服裝（無特色），整體亮點為5、6層的北京攻略，其是北京年輕時尚人群的購物中心，已取代隆福、東單、東四；北京攻略共有商戶1200戶，含飾品類，租金最低在25元/天×，攤位轉(zhuǎn)讓費最低在8萬元，通常轉(zhuǎn)而費為20多萬元。 個案八：西單商場樓層 業(yè)態(tài)B2 食品超市B1 食街、食品百貨超市F1 化妝品、珠寶翡翠、鐘表眼鏡、煙酒、花卉、數(shù)碼照相、運動街區(qū)、藥店F2 青春休閑裝、飾品、牛仔裝、孕婦裝、內(nèi)衣、皮衣、運動街區(qū)、體育用品F3 職業(yè)女裝、女士正裝、

15、美容中心、女鞋F(xiàn)4 男裝、男士用品、大小家電、通訊器材、音像制品、運動器材F5 特賣場、同仁堂藥店西單商場分南、北樓和南樓東廳，南樓為大眾百貨和服裝類，南樓東廳為小百貨類，北樓完全是運動類；西單商場和西單購物中心、西單賽特、西單華泰商業(yè)廣場百貨由2樓連廊相連同，但樓人流很少，主要是各連接出入口標(biāo)識不明顯和人流消費習(xí)慣所致。個案九：民族大世界） 總共約400個攤位） 租金15-70元/天×不等） 產(chǎn)品低檔、大眾消費） 經(jīng)營狀況良好，幾乎無轉(zhuǎn)租攤位分析1、 西單商圈業(yè)態(tài)類型（由南至北）1) 百貨商場業(yè)態(tài)序號 名稱 業(yè)態(tài)類型 規(guī)模（平米） 樓層1 首都時代廣場LCX 女性精品服裝 2萬 B

16、1-F32 中友百貨 時尚百貨 萬 B2-F93 君太百貨 時尚百貨 6.3萬 B1-F74 西單購物中心 中檔百貨 營業(yè)面積0.6萬 F1-F35 西單商場 大眾百貨 6.5萬 B1-F66 西單賽特 中檔百貨 營業(yè)面積1.2萬 B1-F67 西單華泰商業(yè)廣場友誼商城 中檔百貨 3.6萬 F1-7 合計 0萬 2) 市場業(yè)態(tài)序號 名稱 業(yè)態(tài)類型 規(guī)模（平米） 樓層1 西單明珠 小商品零售市場 2.3萬 B1-F52 西單文化廣場（77街 食街、定位在年輕時尚人群的小商品市場、運動100 1.2萬 B2-B13 華威商城 食品、大眾百貨、韓國城、流行服裝服飾、另類服飾 3.2萬 F4-84 新

17、1代商城 小商品服裝市場 5萬 F1-F6 合計 萬 3) 其他序號 名稱 業(yè)態(tài)類型 規(guī)模（平米） 樓層1 圖書大廈 圖書音像制品 營業(yè)面積1.5萬 B1-F52 西單科技廣場 規(guī)模最大的手機市場、數(shù)碼產(chǎn)品 在建 F1-32、 西單商圈租金水平1） 市場類租金水平：n 西單明珠 RMB15-60/平方米*天n 華威 RMB25-50/平方米*天n 77街 RMB25-40/平方米*天（注：現(xiàn)77街管理公司退出，華潤承諾租金降半）n 新一代 RMB15-70/平方米*天2） 商場類租金水平（采用25%的流水倒扣方式）n 中友百貨n 君太百貨n 西單商場n 西單賽特n 西單華泰商業(yè)廣場百貨3） 街

18、鋪n 餐飲類（檔口） RMB50-100/平方米*天n 服裝類 RMB35-50/平方米*天3、 客流特點西單商圈有個怪現(xiàn)象 “東重西輕”。位于東部的商家其客流量和銷售額都明顯優(yōu)于西側(cè)。其實這個現(xiàn)象主要是因為西單消費者的客流線造成的。在西單的消費者中有近80%是乘坐公共交通工具而來的。而乘坐地鐵的人群占乘坐公共交通工具人群的一半，約占整個人群的40%。大家知道，地鐵的出口是開在西單的東南側(cè)，而公共汽車的主要車站也位于同樣的位置。因此，人們自然的流線就是下車后，通過文化廣場首先進入中友百貨，進而可以到西單購物中心和西單商場。但是，西單賽特和西單華泰商業(yè)廣場友誼商城則與主要人流線有著一路之隔。而這

19、條路卻是人車混流的的道路，穿過馬路，則需要人們承擔(dān)額外的風(fēng)險（如交通事故）或付出額外的努力（如通過二層連廊）。因此如果沒有特別的需要，會有相當(dāng)比例的人群不愿到路對面去。而是在購物完成后原路返回。4、 消費人群狀況西單商圈主要的消費人口為旅游人群、年輕消費群體等，由于傳統(tǒng)商業(yè)的影響，同時具有另一風(fēng)格的旅游資源。西單商業(yè)街七成以上消費者年齡在16至34歲之間。然而由于商業(yè)街15個獨立的精品建筑之間聯(lián)系互通性較差，相對人流密度過大，使得消費者不得不縮短在街上逗留和購物的時間。西單商圈的三大硬傷n 面對西單商業(yè)街所面臨的尷尬境地，其之所以沒有形成像王府井那樣集中的商業(yè)設(shè)施主要是因為西單多年來的商業(yè)規(guī)劃

20、一直沒有實施，而這也是西單的第一大硬傷。n 配套設(shè)施的不足以及交通規(guī)劃的混亂是西單面臨的第二大硬傷，目前整個西單商業(yè)街共有2700個車位，而公共車位只有1500個，同時交通的擁堵、單行線多等各種外部原因把很多消費者“堵”在了西單的外面。n 西單商家林立，經(jīng)營方式大同小異，業(yè)態(tài)組合單一，尚未形成差異化經(jīng)營。西單商圈的7家商場業(yè)態(tài)分布極不合理，沒有自己特色，造成商場之間形成了激烈競爭無疑也阻礙了商圈的發(fā)展。例如西單商場2003年10月16日開始停業(yè)2個月內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造，將西單商場定位現(xiàn)代精品百貨，但重新開業(yè)后3個月轉(zhuǎn)型并沒有成功，而西單商場高層決定將商場定位改回大眾百貨，近6000萬的改造費用未能對

21、其經(jīng)營收入產(chǎn)生較好影響。而反之一些有特色的商場業(yè)態(tài)，如西單購物中心，人氣很旺。一樓以食品為主營項目，這是西單商圈的其他商家所沒有的。在它的樓上是華威商城，有年輕人喜愛的韓國精品城，這里賣的小飾品和毛絨玩具以品種繁多而被女孩子們口口相傳。6、7層是“北京攻略”，都是個體租賃的服裝服飾店，其中不少很有特色，其目標(biāo)客戶以學(xué)生和追求時尚的年輕人為主，而且人氣很旺。 綜述： 西單商圈內(nèi)現(xiàn)市場業(yè)態(tài)中民族大世界的檔次最低，明珠居中，檔次較高的是北京攻略。其消費人群在各市場內(nèi)已經(jīng)細分，民族大世界和明珠以工薪、來京旅游人士居多；時尚前衛(wèi)的北京青年人則喜歡北京攻略，其無論從室內(nèi)設(shè)計、產(chǎn)品、特色等各方面均比其他市場

22、高一籌。而即將開業(yè)的新一代則由于其檔次（室內(nèi)設(shè)計）都低于北京攻略，因此，其主要爭奪的是與西單明珠同檔次的份額。其屬于市場類業(yè)態(tài)中中等檔次市場，但其租金極高，在養(yǎng)市過程中會產(chǎn)生困難。而77街由于規(guī)模小，但其總體運營的不錯，屬于北京攻略同檔次、同風(fēng)格的市場。 百貨商場業(yè)態(tài)中，以君太檔次最高，中友生意最火、規(guī)模最大、服務(wù)最佳形成龍頭，而首都時代廣場則以食街、電影院形成亮點。西單購物中心1、2、3層純粹為中低檔旅游購物者服務(wù)，旅游產(chǎn)品和北京特產(chǎn)銷售良好。西單賽特和西單商場則因與中友、君太形成差異化特色，所以生意一般，也因如此，西單華泰商業(yè)廣場百貨導(dǎo)致要倒閉。 同時，由于該區(qū)域百貨業(yè)態(tài)有30萬平米之巨，

23、而市場類業(yè)態(tài)僅12萬平米，市場內(nèi)中高檔業(yè)態(tài)與北京攻略同等水平，同等規(guī)模很少，所以形成市場空白。因此，西單華泰商業(yè)廣場百貨改成中高檔市場（類似北京攻略），由于其硬件占據(jù)優(yōu)勢，在規(guī)模、商圈均有影響力，具有一定優(yōu)勢和市場需求的基礎(chǔ)。四、 西單華泰商業(yè)廣場項目簡介樓層 業(yè)態(tài) 建筑面積 使用面積B1 無（關(guān)閉、原為運動系列） 5185 2392F1 女裝、女正裝 4729 2793F2 女裝、箱包、飾品 4773 3294F3 童裝、女裝 4950 3704F4 男裝 5609 4467F5 工藝品、男裝、電器 5609 4467F6 箱包、男士、百貨 5772 4605F7 食檔、游戲廳 36627

24、25722五、 西單華泰商業(yè)廣場項目SWOT分析、優(yōu)勢分析： 商圈：西單商圈幾百年歷史的沉淀，商業(yè)知名度高，對商家與消費者的號召力強； 人流：每天30萬人次的客流量，年80億元的銷售額，面向全北京、甚至是全中國與全世界超大輻射商圈； 青年人購物首選：現(xiàn)北京年輕人購物首選之地，外地年輕人來京購物的必去之所； 商業(yè)硬件設(shè)施條件好：現(xiàn)成的新百貨商場設(shè)施，各種硬件設(shè)施齊備，改作市場價格優(yōu)勢明顯，商場式的購物環(huán)境比西單其他市場更勝一籌； 自身規(guī)模效應(yīng)大：建筑面積3.萬平米，龐大的規(guī)?？尚纬上鄳?yīng)規(guī)模效應(yīng)； 西單華泰商業(yè)廣場百貨對面高檔次商場在建，與項目形成呼應(yīng)；同時，地鐵口也設(shè)立于此，使整個西單商圈北移，

25、加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展 租金低：由于西單華泰商業(yè)廣場百貨經(jīng)營不善，其租金已降到很低，已降至10元/天*以下（使用面積），而目前西單區(qū)域市場的租金使用面積均在元/天*以上，項目租金提升空間巨大； 雖然項目偏離主流中心區(qū)，但具有商業(yè)街的門戶位置，擁有門戶效應(yīng)； 項目具有強大號召力和標(biāo)志性，對無形資產(chǎn)的影響力大； 西單日益形成全北京、全國的青年人時尚街區(qū)中心，發(fā)展?jié)摿薮螅?全部采用租賃關(guān)系，易于商戶管理、劣勢分析： 項目地理位置略偏離目前西單商圈的中心區(qū)，位于商業(yè)街最北端； 西單商業(yè)街缺少系統(tǒng)規(guī)劃； 項目位置認(rèn)同度低，市場培育周期長； 項目與西單商圈中心區(qū)域難以形成差異化，需要加強綜合運營能力； 市場的

26、認(rèn)同過程與培育期需要大量的廣告投入； 人流不易到達，偏離中心區(qū)，區(qū)域主流消費人群通過乘坐地鐵和公共交通而來； 項目對面在建大型商業(yè)項目工期3年，短期對人流影響嚴(yán)重，同時存在噪音污染。、機會分析： 西單商圈的發(fā)展?jié)摿薮?東單、東四區(qū)域的沒落，導(dǎo)致青年時尚購物群加速向西單匯集 現(xiàn)階段市場租金與該項目目前租金之間利潤空間大 市場采用完全租賃的形式，有利于商戶的統(tǒng)一性、威脅與難點分析 市場為年輕群體服務(wù)類，必須形成自身特色，如何解決市場定位時產(chǎn)品差異化問題； 項目整體服務(wù)業(yè)態(tài)的引進和相應(yīng)服務(wù)業(yè)態(tài)的管理 市場招商、開業(yè)、養(yǎng)市多個環(huán)節(jié)的綜合運營能力 養(yǎng)市過程需要達到消費者對產(chǎn)品認(rèn)同和商戶形成對市場的有效

27、支撐，期間的商戶品質(zhì)管理與提升以及推廣的專業(yè)化運作能力 市場外立面的修改和門前VI標(biāo)識系統(tǒng)的建立時，審批工作難度大六、 項目定位、 項目名稱由于項目整體定位以時尚青年為主體的綜合體驗式購物場所，因此在項目名稱選擇時應(yīng)時尚、上口有利于項目整體的推廣與傳播，擬定如：美美時尚購物廣場，取名類似上海知名的“美美百貨”；或以時尚用語“秀”、SHOW、“酷”、COOL、“炫”等諧音取名。、 業(yè)態(tài)定位（暫定位）商業(yè)模式：體驗式、時尚休閑、主題服裝服飾市場（休閑式零批市場） “店中店”的經(jīng)營形式。多業(yè)權(quán)。實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理經(jīng)營。商業(yè)定位：產(chǎn)品定位：適合18 35歲時尚青年的購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游的主

28、題服裝服飾零批市場；經(jīng)營時間：一個365天營業(yè)至晚10點的真正意義上的購物休閑廣場；經(jīng)營模式：一個大型體驗式 、服裝服飾的主題市場；目標(biāo)消費者人群：18-35歲的時尚青年（必須傳達非?？隙ê蜏?zhǔn)確）。市場經(jīng)營理念明確目標(biāo)消費群體；營造符合目標(biāo)消費群體的心理特征的購物、休閑、娛樂環(huán)境，本市場將成為青年的購物、聚友、娛樂的時尚廣場。專業(yè)的策劃、持續(xù)的“市場”推廣是維護“市場”成熟運作的前提；建立為商戶服務(wù)的商品信息交換平臺，及時幫助商戶了解最新潮流；直接與生產(chǎn)制造商建立關(guān)系，開通商戶與廠家溝通的平臺，保障進貨價格低。樓層 業(yè)態(tài)B1 百貨、娛樂F1 飾品、化妝品、禮品、貼紙F2 百貨、鞋、包F3 女裝

29、、時裝F4 女裝、牛仔裝F5 男裝、牛仔、運動裝（男士鞋、包）F6 音像、書店、電器、娛樂 注：每層的死角均設(shè)有餐飲娛樂等服務(wù)機構(gòu)，其比例約占10面積，（具體安排平面此略。）七、 項目招商方案及策略由于該商場采用統(tǒng)一租賃形式，這樣招商的統(tǒng)一性易把控，建議采用年租的形式。由于該市場的養(yǎng)市階段比較難，所以年租的方式在商戶的調(diào)整上較為方便。考慮項目的認(rèn)同度不高，因此，買斷使用權(quán)的方式這里不適用。每個攤位標(biāo)準(zhǔn)的服裝檔口為10，小百貨可設(shè)置為6，鞋和箱包也同樣設(shè)置為10的標(biāo)準(zhǔn)檔口。服務(wù)業(yè)態(tài)按服裝類需求以及建筑布局進行分割。每戶以標(biāo)準(zhǔn)攤位來收取押金2萬元/個每層的租金定價為：一層：15元二層：14元三層：

30、12元四層：12元五層：10元六層：9元地下一層：12元均價：12元/*天（使用面積）付款方式采取每半年一付招商策略采用數(shù)據(jù)庫營銷模式和主力店引進相結(jié)合，對服務(wù)類有號召力的業(yè)態(tài)采用多種招商方式，年租、流水倒扣、聯(lián)營等方式，形成購物、休閑、娛樂為一體的體驗式的購物場所。八、 項目養(yǎng)市方案及策略針對該項目養(yǎng)市過程較長，特采取以下幾種方式進行綜合運營、 推廣方面：硬性：交通臺與音樂臺結(jié)合，每天各10頻次，持續(xù)半年時間 戶外大幅廣告牌軟性：舉辦各類促銷活動形象代言小姐選拔活動多種抽獎、代金卷等其他相應(yīng)炒作活動明星購物、明星作秀等活動綜合考慮本案產(chǎn)品定位和客戶特質(zhì)等方面因素，建議采取以下媒體策略，并在兩

31、個關(guān)鍵營銷節(jié)點上采用“集中火力，重點突破”的宣傳手法：1) 主流推廣媒體：報紙：以北京晚報作為本案平面廣告投放的主要對象，以京華、精品、信報及北青和雜志作為輔助對象；非主流報廣媒體的選擇視銷售狀況和擇機而定；雜志可以考慮百姓TAXI。2) 電臺廣播：北京交通臺的黃金時段，針對兩個節(jié)點：開盤和開業(yè)（開業(yè)的電臺廣告更為重要）3) 戶外：選擇合適位置懸掛案旗、燈箱，設(shè)置大型街牌。尤其在西單商圈各街以及西單華泰商業(yè)廣場門口的廣場上將VI系統(tǒng)大力推廣。在時尚人群聚集的迪廳、KTV以及其他娛樂場所制作廣告牌，如：BALANA、JJ、糖果等。在娛樂周刊、雜志上舉辦相應(yīng)的熱點連載。、 活動開盤活動在本案的概念

32、整合和準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒之時，可以借開盤之機，全面完整地展示形象，可達到快速招商和擴大項目知名度的作用，也可以聚集明星晚會進行招商預(yù)熱活動。開業(yè)活動舉辦開業(yè)活動，能夠為項目造市，擴大項目知名度，增加商戶和投資客戶信心，營造旺市局面和氛圍。養(yǎng)市活動抽獎、QQ車友會、明星表演等九、 項目改造費用建筑改造：內(nèi)容 費用隔斷（玻璃、防火板、布卷簾） 300萬內(nèi)部光帶（燈）/地面色彩處理 200萬2層加衛(wèi)生間 30萬首層大廳出入口外延、門頭改造 100萬外部和內(nèi)部VI系統(tǒng)建立 200萬廣場大幅廣告標(biāo)識建立（樹立廣告柱） 200萬合計 1000萬 注：具體工程核算此略，此核算僅為估算，具體數(shù)字在實際施工中再詳細核算。十、 項目啟動資金及回收表科目 金額/備注項目預(yù)付定金 -500萬項目開始裝