房貸市場分析報告、地產(chǎn)市場形勢分析及政策建議

1、北京市二手房房貸市場分析報告發(fā)布單位：北京鏈家地產(chǎn)市場研究部中國光大銀行研究周期：2007年1 月1 日至2010年8月15日樣本選?。?007年1 月1 日至2010年8月15日鏈家及光大銀行二手房成交名詞解釋：新政前指2010年 1 月 1 日4月 15日（含）新政后指2010年 4月 15日 8月 25日政策篇1990年，我國個人住房商業(yè)貸款正式實施，至今個人商貸市場已發(fā)展到第二十個年頭。這期間個人住房消費貸款金融政策發(fā)生了巨大變化，無論從貸款門檻、利率差異、審核條件還是從貸款容量、貸款需求來看，都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，這也將引導(dǎo)房貸市場相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。近年來個人住房消費貸款金融政策發(fā)生了巨大變

2、化，這種變化主要體現(xiàn)在：一、以2007年為節(jié)點，個人信貸政策從利率單一執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵭胁町惢省?007 年以前，在房貸市場上，政府均執(zhí)行的是單一的利率政策，2007 年起政府開始對購房面積、 購房套數(shù)方面做出明確的利率差異化，例如對首套90 平米以下的住房實行0.7倍的優(yōu)惠利率，但對于二套以上住房執(zhí)行1.1 倍利率。2、 從單一的金融杠桿調(diào)節(jié)政策轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯优c房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策掛鉤、指向性針對投資行為的差異化信貸政策。2007年，政府為抑制投資型住房需求，開始對購房次數(shù)、購房套數(shù)、購房面積等方面實行差異化信貸，在一定程度上抑制了投資住房的需求。2008年整體經(jīng)濟大環(huán)境向下，政府為應(yīng)對房地產(chǎn)

3、行業(yè)的低迷，實行房貸利率0.7倍的優(yōu)惠政策來刺激引導(dǎo)需求；2009年到 2010年初，房地產(chǎn)價格實現(xiàn)長期快速增長，2010年 4月政府再次強調(diào)購房套數(shù)、購房面積等方面實行差異化信貸， 對于首次購買小戶型的房貸需求者相對寬松，而對于擁有多套房再貸款情況更加嚴(yán)厲。3、 信貸相關(guān)政策發(fā)文機構(gòu)從以央行為核心的發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)檠胄信c各部委緊密配合的政策發(fā)布體系。信貸政策的另一個特點還表現(xiàn)在政策發(fā)文機構(gòu)的轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在單一到配合、中央到地方。2007 年前，房貸方面的相關(guān)政策主要由央行進行公布；2007 年后，無論是首套房利率的0.7倍、 0.85倍還是 1.1 倍均有建設(shè)部、央行、國稅局等共同參與。

4、另外，中央政策出臺后，相關(guān)地方政府均在1 到 3 個工作日內(nèi)出臺相關(guān)的執(zhí)行政策。這樣的信貸政策轉(zhuǎn)變，直接導(dǎo)致了房貸消費者在選擇貸款上發(fā)生了巨大變化，再加上近些年來房產(chǎn)市場經(jīng)歷了從升溫到驟冷到驟熱再到驟冷的區(qū)別性十分明顯的階段，這些也會一一作用到消費者的房貸選擇傾向上，主要表現(xiàn)在：一、 支付方式的轉(zhuǎn)變：主要表現(xiàn)在二套房貸消費者將更傾向于付全款或通過支付更多的首付款，以應(yīng)對利率上漲而帶來的額外利息。二、消費理念的轉(zhuǎn)變：貸款用來購買首套自住房將成為主流。三、消費導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變：更加傾向于小戶型。由于政策傾向于90平米以下的小戶型住房，因此可能會引導(dǎo)消費者從購買90平米以上的住房需求轉(zhuǎn)向90平米以下。4、

5、 消費趨勢的轉(zhuǎn)變：提前還款意愿更高，抵押消費等衍生的房貸消費產(chǎn)品更容易贏得市場。由于利率差異化后，高利率帶來的成本增加，更多房貸消費者傾向于提前還款；另一種情況是抵押第一套房來湊足二套首付或三套的房款后，還款壓力也仍然擴大，提前還款意愿同樣高于以往。圖-1 2007年至2010年政策變化年表卸川看用】，日 而看衰.90平*SLE 島聲管小和餐T3* 二 干55*福睥II月/日SrMfcBLF肯行.MY幽肝Jftwutwa rwwrMF秋府畫畫峽 平平由才平忖十 &襁南曦*g的胤團E而、夫S3記取 的.財苒享里" 首武!典口秣 以1起岳曲型國I市場篇商貸購房特點總述商貸群體有著

6、其自身的特殊性，從購買力上看， 強于公積金貸款而弱于一次性付款； 從投資屬性上看，支配資金會更加靈活，同時政策對其控制及限制也會更多，這些都導(dǎo)致商貸購房形成了其獨特的特點。表-1 2007年至2010年商貸購房特點購房貸款類型年份2007 年2008 年2009 年2010 年商業(yè)貸款成交價格（兀）840,254929,2681,106,3901,567,834平均單價（元/平米）10,24711,19612,86519,846建筑面積（平米）82838679購房年齡（歲）34333332一次性付款成交價格（兀）880,9621,069,0561,302,3001,726,422平均單價（元/

7、平米）10,61412,28814,47019,398建筑面積（平米）83879089購房年齡（歲）414241402007年以來，商貸購房及全款購房受政策及消費特征的影響，具變化特點各具特色，主要表現(xiàn)在：商貸購房價格明顯低于一次性付款。從上表可以看出，自2007年以來，商業(yè)貸款購房的成交價格一直低于一次性貸款購房的成交價格。 這主要是因為采用全款購房的消費者平均年齡都在40歲以上多為第二套或是多于二套房的消費者。這部分消費者在購房時主要考慮的是房產(chǎn)的地段和升值空間。因此房屋的成交價格及建筑單價普遍會高于商業(yè)貸款的房產(chǎn)。相反， 商業(yè)貸款購房者正在趨于年輕化。 以上圖表由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提

8、供。新政影響，2010年首次出現(xiàn)商貸購房單價高于全款購房。 商貸購房單價高于全款，主要在 于新政后商貸購買“高價房”十分明顯（詳見下表），這主要在于兩個方面：首先貸款門檻的 提高，讓部分購買力較弱的消費者退市，“遺留”下來的貸款消費者購買力較強，購買要求較 高，因此單價較高；其次，由于利率差異化后，部分貸款人群持有成本超出預(yù)期，轉(zhuǎn)而改為全 款購房，但是支付能力有限，退而購買價格較低的房產(chǎn)。此長彼消的情況，造成了商貸購房單 價高于全款購房。表-2新政前后商貸購房特點日期新政前新政后成交價格（兀）1,436,7731,698,263平均單價（元/平米）18,18721,497建筑面積（平米）797

9、9購房年齡（歲）3234付款方式變化居民收入、當(dāng)期房價以及貸款政策等因素的變化，都會影響到付款方式的變化，另外，諸如投資心態(tài)、心理預(yù)期等仍然會引導(dǎo)購房者的付款方式，總之，影響付款方式變化的原因是非常多元的。至2010年8月，全款購房繼2007年后，再度躍為二手房交易的付款方式主流，而 新政后以商業(yè)貸款為付款方式的比例則創(chuàng)下近年新低紀(jì)錄圖-2 2007年至2010年購房付款方式變化L也11哂7nm年始 苜春由苗忖越 如康利率 口E&或詈親 tTF金蜘% 二tt施1乩LU 付總蜘詼】對S鰲雎制的量 喊我1條M*lauKM 月 黃抑Rf£3厘. 耨靠皿曲M枉7*屏 苗打量隹5廢.

10、制率11岳.= 春信口1氈?？v觀2007年以來二手房市場付款方式的變化，主要變化特點是全款購房經(jīng)歷了比例縮小 后又放大的過程，相反，商業(yè)貸款則呈相反趨勢，經(jīng)歷了快速放大后又明顯縮小的過程。只是最后各付款方式所占比重又基本回歸到 2007年水平。而細(xì)推究到各年商業(yè)貸款購房比重變化 較大具體原因主要表現(xiàn)為：2007年連續(xù)五次加息，信貸政策緊縮，利率達(dá)到了二手房貸款有史以來的最高點， 對于還 處于升溫期的需求市場起到了警醒的作用，商貸購房意愿不高；2008年大經(jīng)濟環(huán)境衰退，房地產(chǎn)市場投資理念趨于保守，投資氛圍及首次置業(yè)熱情都達(dá)到今年的相對低點，商貸購房意愿進一步走低；2009年前一年累積的觀望需求爆

11、發(fā)，初次置業(yè)者的爆發(fā)式涌現(xiàn)以及對于初次置業(yè)者執(zhí)行最 低0.7倍優(yōu)惠利率，致使其選擇貸款購房比重增加明顯， 再加上2008年連續(xù)五次降息后，利率 實際上已處于2004年初次加息時的水平，這也刺激了各類型需求貸款購房的意愿；2010年4月下半月以后，整個交易市場觀望情緒嚴(yán)重，尤以主要依賴貸款購房的初次置業(yè) 者所占比例更大，另外貸款門款的提高，也使得部分房貸需求者被拒之門外或轉(zhuǎn)為全款購房。圖-3新政前后購房付款方式變化4國值13d»新政前后付款方式的轉(zhuǎn)變特征十分顯著， 主要表現(xiàn)在貸款購房比例的急劇縮小， 即全款購 房比例急劇擴大。這主要是因為：首先，新政后，整個房地產(chǎn)市場迅速形成觀望氣氛，

12、 尤其是主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者觀望，直接導(dǎo)致了貸款比例的下降；其次，二套房貸門檻提高、三套房停發(fā)貸款等政策，將部分貸款購房群體阻在門外，這部 分人要么改為全款購房，進一步促進全款購房比例增加；要么棄購，導(dǎo)致貸款購房比例進一步 減小。在這種此長彼消的趨勢下，新政后貸款購房比例創(chuàng)下近年新低。貸款能力變化貸款能力體現(xiàn)在貸款成數(shù)和貸款額度兩個方面，兩者存在著直接關(guān)系，即貸款成數(shù)越低，額度越少；反之亦然。與此同時，貸款成數(shù)與房貸政策限制與否有密切關(guān)系，而貸款額度更多 與房價有密切關(guān)系，因此隨著近年政策變動和房價上漲，貸款能力不再是簡單直接的體現(xiàn), 更多外圍因素交織表現(xiàn)了更為曲折的特點。圖-4 20

13、07年至2010年購房貸款變化甫竟限mW8 .業(yè)財a母優(yōu)倒51萬元cr<96 IE10從貸款能力上看，房貸消費者貸款額度在逐年顯著提高，但是，這并不代表貸款能力在增強。相反，由于貸款成數(shù)的滑落，說明由于房價的過快上漲，被迫貸款購房的消費者及貸款條件放大速度遠(yuǎn)不及房價上漲速度的消費者日益增多，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，房價快速上漲，部分原本具備全款能力的消費者被迫改為貸款， 但貸款成數(shù)往往較低；其次，房價快速上漲，貸款額度增高，還款能力較差者被迫減少貸款成數(shù)；第三，房價快速上漲，貸款額度增高，個人融資能力較強消費者盡量減少貸款成數(shù)緩解還貸壓力。新政后，貸款額度提升明顯表-3新政前后購

14、房貸款變化時間新政前新政后環(huán)比購房總價（元）1,436,7731,698,26318.20%貸款額度（元）709,766798,18412.50%貸款成數(shù)4.94 成4.70 成-0.24 成新政前后二手房商業(yè)貸款最大的特點就是：首先，新政后貸款購房總價迅速提高：按上表測算，新政前貸款購房平均總價在143.7萬左右；而新政后這一數(shù)字已擴大到 169.8萬左右。但這不代表貸款購房購買力增強，而是由于初次置業(yè)的首套房貸消費群體的集中觀望造成中低價位房產(chǎn)貸款數(shù)量減少，以及貸款門檻提高后，購買力相對更強的人被保留下來的更多；也就是說，信貸差異化門檻降低了部分二套以上房貸者的購房能力，直接影響了成交量的

15、回落，宏觀政策對抑制需求是奏效的。放款周期變化隨著房貸業(yè)務(wù)的深入開展，房貸服務(wù)環(huán)節(jié)顯得至關(guān)重要，近年來，隨著銀行與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作的密切，以及二手房貸市場地位日益凸顯，商貸放款周期變化顯著。因此，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的緊密合作，成為銀行服務(wù)效率改善最顯著的推進因素。圖-5 2007年至2010年購房貸款變化效天魯妁漫#同舞等幽初審理拓近年來的房貸服務(wù)，在二手房市場，買賣雙方都主要聚焦于成交后放款周期也就是業(yè)主回 收尾款的快慢上，而這主要由初審周期與批貸周期兩個主要環(huán)節(jié)構(gòu)成：近年來初審周期都維持在一個相對恒定的周期，而放款周期有了顯著改善，平均縮小了近兩周的時間。細(xì)究來看，平均放款周期在2008年的明顯

16、縮短，主要在于各大銀行在 2008年開始相繼進 駐品牌經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或擔(dān)保機構(gòu)辦理貸款， 更加貼近消費者，再加上銀行間的競爭變得更為直接和 明顯，效率提高迅速；而2009年，面對驟然擴大的貸款單量，各銀行在初期普遍不能完全從 容應(yīng)對，效率相比2008年有小幅下降；2010年由于信貸政策逐漸收緊，以及放款條件改為辦 理完他項證才能夠放款，區(qū)別于 2009年的完稅放款，因此從表面上看效率提升并不明顯，實 際上相同環(huán)節(jié)，效率基本可提高 20%以上。還款壓力變化 隨著房價快速上漲，還貸壓力也正在迅速擴大， 再加上信貸政策差異化執(zhí)行，還貸壓力加速度顯現(xiàn)的更加明顯。首次購房可貸款八成的優(yōu)惠政策，對多數(shù)購房人而言

17、，成為看得到但郤吞不下的空政策。表-4 2007年至2010年還款壓力變化年份購房 類型審核 標(biāo)準(zhǔn)房屋總 價貸款 成數(shù)首付款貸款總 額基準(zhǔn) 利率最低優(yōu) 惠倍數(shù)實際執(zhí) 行利率月還款總利息還款總額2007 年所有 情況個人 資質(zhì)840,2548成168,051672,2036.84%0.855.81%4,742465,9921,138,1952008 年所有 情況個人 資質(zhì)929,2688成185,854743,4147.83%0.856.66%5,613603,6921,347,1062009 年所有 情況個人 資質(zhì)1,106,3908成221,278885,1125.94%0.74.16%5,

18、439420,1331,305,2452010 年新政前首套個人 資質(zhì)1,436,7738成287,3551,149,4185.94%0.855.05%7,617678,7661,828,184二套 及以上貸款 記錄6成574,709862,0645.94%0.855.05%5,713509,0751,371,1392010 年 新政后首套個人 資質(zhì)1,698,2638成339,6531,358,6105.94%0.855.05%9,004802,3002,160,910二套認(rèn)房 又認(rèn)貸5成819,132849,1325.94%1.16.53%6,346673,8861,523,018三套 及

19、以 上停貸停貸停貸停貸停貸停貸停貸停貸停貸首付及還款壓力驟然增大：2010年以前，盡管對于二套房也有首付四成、利率1.1倍的規(guī)定，但實際執(zhí)行過程中，大多數(shù)銀行都采取“暗松”政策，各類貸款在排除個人資質(zhì)的考核后, 最高貸款及最低利率并無明顯區(qū)別；而 2010年新政后，貸款門檻提高明顯，在家上房價上漲 明顯，首付及還款壓力增大明顯。成本支出迅速增多：鑒于差異化利率明顯，以及貸款額大幅增長，貸款成本支出迅速增多 圖-6 2007年至2010年貸款消費者平均年齡變化2007 年2KWZU1WJLIF表-5 2007年至2010年貸款消費者年齡變化年齡段2007 年2008 年2009 年2010 年2

20、5歲以下0.8%1.9%3.3%3.7%25至29歲28.3%36.6%37.9%39.8%30歲至34歲35.8%31.0%29.0%27.8%35歲至39歲18.0%14.2%14.4%13.5%40歲至49歲13.1%12.6%11.4%11.6%50歲以上4.0%3.7%4.0%3.6%30歲以下人群貸款比例連續(xù)三年上漲30歲以下貸款購房人群比例大幅度上漲14.4%,而30歲以上不同年齡檔位人群貸款比例 均有不同程度的下降。而這并非中老年人群貸款壓力緩解，主要在于年輕人購房貸款趨勢更大, 尤其是隨著房價的快速上漲，絕大多數(shù)年輕人購房需要貸款支付。25-34歲始終為主力貸款買房人群253

21、4歲人群貸款比例始終在60%以上，并呈逐年擴大趨勢，尤其是2529歲80后群體 貸款比例上升顯著，2007年至今上漲11.5%左右。這主要是因為，80后群體普遍為初次置業(yè)的 剛性需求，而30-34歲群體多為改善型置業(yè)，再出售房產(chǎn)經(jīng)歷了近幾年的大幅升值，因此收 益加之日益見漲的收入，貸款需求比重逐漸減少。圖-7新政前后貸款消費者年齡變化MX3瞰SB萬 萬 <XlAV 2- 716師6萬 由3«片方 .皿4JJCIB24252331型35-38 41Tsi時歲郎上新政后各年齡檔位貸款成數(shù)均下降，而貸款額度上漲新政后貸款成數(shù)的下降，主要在于貸款門檻的提高，迫使購房者必須提高首付降低貸

22、款成數(shù)，而能夠繼續(xù)接受高首付或者高利率的消費者，一般都屬于購房能力較強、所購房產(chǎn)總價較高類型，因此又造成了新政后貸款額度普遍大幅提高的現(xiàn)象。新政后40-49歲貸款群體貸款額度上升最明顯，受政策影響最大新政后，40-49歲貸款群體貸款額度上升最明顯， 從75萬到88萬相當(dāng)于上升了 17%,購房總價從170.5萬左右上升到214.6萬左右，漲幅高達(dá)26%左右。造成這種巨大差異并非該群 體購房能力的增強，相反，貸款政策差異化對 40-49歲人群影響最大，部分購買力較弱群體被限制在貸款或購房群體之外，而購買力較強者自然購房總價較高，造成了最終從表面看貸款額度猛漲的情況。趨勢篇隨著二手房信貸市場的不斷擴

23、大，以及未來發(fā)展?jié)摿σ殉趼秿槑V，對于銀行來說，無論是從主觀意愿還是客觀情況來說，都更傾向于在二手房信貸市場尋求更廣泛的拓展空間，這樣一來，銀行與掌握絕大部分房貸需求的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間，在信貸服務(wù)上聯(lián)系的也就更加緊密。展望未來，銀行在存量房商業(yè)貸款的服務(wù)模式,將朝以下幾點方向發(fā)展：首先，交易房款托管業(yè)務(wù)。最初的交易房款托管（又稱交易資金監(jiān)管）是建委基于保證交易資金安全性，使其不再沉淀在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)賬戶上，而設(shè)立專用賬戶保存交易資金的方式。而銀行正是以開設(shè)“專用賬戶”的第三方身份參與進來的。而后，在實際操作中，經(jīng)紀(jì)公司和銀行之間通過業(yè)務(wù)實操階段的總結(jié)，推出了交易資金銀行托管業(yè)務(wù)，基于此前交易資金監(jiān)管的基礎(chǔ)

24、，優(yōu)化了各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)流程，大大提高了服務(wù)的靈活性和效率。而銀行也從此前的被動參與轉(zhuǎn)換到與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)互相合作上來。對于銀行來說，有資金監(jiān)管操作的專業(yè)性和安全性，而經(jīng)紀(jì)公司能夠把握交易的進度和節(jié)奏， 更加了解買賣雙方的心態(tài)和辦理節(jié)點。雙方的合作能夠充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢又能在保障交易自己安全的基礎(chǔ)上，使交易資金最快速度發(fā)放給業(yè)主。其次，貸款者的個人資質(zhì)復(fù)合性更為重要。以往，銀行在審核房貸消費者的個人資質(zhì)時，主要與工作收入、穩(wěn)定性、征信記錄及家庭成員情況為主，而未來隨著貸款差異化的深入執(zhí)行，個人資質(zhì)的審核將會更加嚴(yán)格，考量方式將更為多元化。例如，對第二套房房貸者，會通過銀行信貸系統(tǒng)查詢第一套房貸情況，是否

25、還款完畢或者是否按期還款，都會影響到二套房貸的具體貸款成數(shù)和上浮利率情況。第三，品牌經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在二手房貸市場扮演的角色將更加重要。由于品牌經(jīng)紀(jì)機構(gòu)越來越集中掌握二手房貸需求動向、信貸要求和購房條件，因此其在二手房貸市場扮演的角色將越來越重要。例如目前的經(jīng)紀(jì)公司和銀行的合作主要為購房者提供的 是在具體的貸款環(huán)節(jié)方面的服務(wù)，但是貸款前期一些咨詢服務(wù)對于購房者來說也非常重要。當(dāng)前二手房貸款人群中，超過8成的房貸消費者認(rèn)為最終獲得貸款額與最初預(yù)計存在偏差，其中15%左右的人會因此而產(chǎn)生退房糾紛甚至直接違約。造成這種情況的主要的原因就是購房者在 貸款前對自身的房屋價值估計不準(zhǔn)確。 在鏈家與光大銀行的合作中

26、，雙方將各自發(fā)揮在房貸信 息方面的優(yōu)勢，共同合作建立房貸預(yù)審批系統(tǒng)。消費者只需在前臺輸入家庭及預(yù)購買房產(chǎn)相關(guān) 信息，系統(tǒng)會自動核定出該房產(chǎn)辦理貸款時能夠獲得的基本額度，降低購房者因房貸自估不準(zhǔn)帶來的風(fēng)險。第四，未來銀行在二手信貸服務(wù)上將更重視細(xì)節(jié)及品質(zhì)。隨著二手房成交領(lǐng)先新房的比例越來越大，以及二手商品房成交比重增長越來越快， 相應(yīng)之下，二手信貸市場的地位也將隨之凸顯。未來銀行在二手房信貸服務(wù)上將更重視細(xì)節(jié)及品質(zhì)， 注重貸款環(huán)節(jié)的細(xì)部優(yōu)化。例如光大銀行與鏈家地產(chǎn)合作的交易資金監(jiān)管優(yōu)化服務(wù)以及整合地 產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)的聯(lián)名卡增值服務(wù)等，都是這一現(xiàn)象的良好開端。附錄：貸款政策年表出臺時間政策名稱及

27、內(nèi)容2003年6月27日關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再 執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。2005年3月26日關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知貸款利率的上限被打開，并規(guī)定部分城市個人住房貸款最低首付款比例可由兩成提高到三成。2006年7月21日關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知規(guī)定房貸款首付款比例不得低于三成；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例兩成的規(guī)定。2006年8月18日央行商業(yè)性個人住房貸款利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴大到0.85倍，個人住房公積金貸款利率保持不變。2007

28、年9月27日中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房 貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2008年10月22日國家稅務(wù)

29、總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。2008年12月22日關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知從2008年12月23日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.18個百分點。五年期以下（含五年） 從3.51%調(diào)整為3.33%,五年期以上從 4.05%調(diào)整為3.87%。2009年12月22日國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的， 全額征收營業(yè)稅；個人將購買超 過5年（含5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的

30、 價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2010年1月7日關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年3月9日關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年4月17日關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家

31、庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度 提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。2010年7月15日關(guān)于落實商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知強調(diào)貸款人應(yīng)根據(jù)申報情況、面測、面談（必要時居訪）、征信查詢、房屋交易權(quán)屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析與政策建議（2008年7月16日）一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢當(dāng)前市場觀望情緒已經(jīng)形成，市場需求萎縮，交

32、易量下降，開發(fā)商資金鏈緊繃，滯漲態(tài)勢形成。 2008年1-6月房地產(chǎn)市場供給累計同比增加但景氣逐月下降。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 13195.67億元，同比增長33.5%,增幅同比增加5個百分點，比同期固定資產(chǎn) 投資增幅高6.7個百分點。但環(huán)比逐月回落。1-6月，購置土地面積、商品房新開工面積和商品房竣工面積等指標(biāo)增幅均在1-2月為最高，之后逐月回落，4月和5月增幅則低于去年同期。1-6月，本年新增房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅逐月下降，其中購房款和銀行貸款增幅均逐步下降。 2008年1-6月房地產(chǎn)市場需求增長持續(xù)減緩。受調(diào)控政策影響，2007年4季度房地產(chǎn)市場需求增長迅速下降，2008年1-6月房

33、地產(chǎn)市場需求增長繼續(xù)減緩，各種主要類型物業(yè)的銷售面積均同比減少，并且下降程度均高于1季度降幅。多數(shù)城市二手房交易量同比有所減少。2008年1-6月，長三角地區(qū)、 珠三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)等全國所有區(qū)域商品房銷售面積 增幅均同比下降。 2008年前6個月全國及大部分地區(qū)房價仍保持上漲但漲幅明顯低于去年同期，部分城市住房價格出 現(xiàn)下降。2007年4季度房價環(huán)比漲幅迅速下降，2008年1-6月商品住宅價格環(huán)比漲幅為1.2%,二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%,遠(yuǎn)低于2006年1-6月和2007年1-6月4.4%的漲幅。2008年1-6月各區(qū)域房地產(chǎn)市場變化表房地產(chǎn)市場供給 增長變化房地產(chǎn)市場需求 增長變化

34、主要城市房價環(huán)比 漲幅變化東北地區(qū)T北部沿海地區(qū)T南部沿海地區(qū)TJ J黃河中游地區(qū)T長江中游地區(qū)T大西南地區(qū)T大西北地區(qū)T長三角地區(qū)T珠三角地區(qū)TJ J環(huán)渤海地區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求矛盾迅速變化，90平方米以下商品住宅空置面積大幅增加，2008年6月末其空置面積增幅達(dá)到 31.1%。房地產(chǎn)價格作為資產(chǎn)價格，其變動主要是受未來預(yù)期回報的影響，包括未來經(jīng)濟景氣變化、通貨膨脹預(yù)期 與貨幣政策預(yù)期的影響。 今年1月至6月，全國商品房銷售面積同比下降 7.2%;增幅同比減少 28.7%,其中40個重點城市新 建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已經(jīng)接近了 50%,

35、交易量的持續(xù)下降比房價的同比上升是更重要的危險信號。二、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響鑒于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的密切關(guān)聯(lián)，當(dāng)房地產(chǎn)趨冷甚至下行時對宏觀經(jīng)濟的殺傷力很強。美國的次貸 危機已經(jīng)升級到房地產(chǎn)危機，進而對美國乃至世界經(jīng)濟產(chǎn)生深度影響，日本90年代經(jīng)濟的10年衰退也是由房地產(chǎn)誘因，這些都值得借鑒。1、房地產(chǎn)與GDP關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)是一根扁擔(dān)挑兩頭，一頭是投資，房地產(chǎn)在整個固定資產(chǎn)投資中長期占20%; 一頭是消費，在居民可支配收入中，支付房價是居民最大的一筆消費。國外發(fā)達(dá)國家美國、日本、德國、法國在戰(zhàn)后 1950-1970年近20年間，房地產(chǎn)在 GDP所占比重都超過 了 20%。美國已過了汽車與購房的消費熱

36、期，現(xiàn)在房地產(chǎn)仍占GDP的10.5%。我國2007年由建設(shè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)和建筑業(yè)所占 GDP比重剛剛超過10%,相比之下，我國房地產(chǎn)不是在 GDP中占比太大， 而是大有空間。2、房地產(chǎn)對國民收入的影響居民的收入包括財產(chǎn)性收入與現(xiàn)金收入。中國住房自有率達(dá)到了82%, 2006年我國城鎮(zhèn)住宅的總量為115億平方米，粗略計算總/介值為 30萬億元；居民儲蓄余額約為 40萬億元；中國股市2008年4月底的流通 市值約為8萬億元。居民存款因為受通貨膨脹因素影響，過去7個月，存款平均負(fù)利率約為3%,以40萬億元人民幣儲蓄計算，存款儲蓄約損失了7000億元人民幣；同時股市深度下跌，總市值縮水?dāng)?shù)萬億

37、元。在這種情況下居民只有繼續(xù)選擇承受存款負(fù)利息，導(dǎo)致今年以來的居民儲蓄存款增長了5000 多億。如果房價像股指那樣下滑的話，居民手中的30 萬億元的財產(chǎn)性收入，勢必也要受到縮水的威脅。日本 1990 年時居民地產(chǎn)總價值20 萬億美元，1992 年泡沫破裂以后房價一落千丈，形成了大量的不良資產(chǎn)， 股票和土地價格的下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年GDP 的 90%， 使日本的GDP 增長率從1990年 5.6%下降到 1993年 0.2%，造成了日本經(jīng)濟的十年不振。當(dāng)前，無論是股市還是樓市的持幣觀望，最后總要有去向，人們期待的是升值而不是蒸發(fā)，在保證國家金融安全和保護國民財產(chǎn)性收入問題上要兼顧平衡，畢

38、竟穩(wěn)定是第一位的。3、房地產(chǎn)對金融的影響2007 年銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8 萬億元，個貸余額為3 萬億元，在銀行資產(chǎn)中所占比例達(dá)到了1520%,其中70%在國有銀行。由于房貸屬于中長期貸款，存貸利差大，因此對銀行利息收入貢獻(xiàn)率超過20%。從開發(fā)商方面來分析，來自銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金的1520%,但預(yù)收款和抵押貸款占4050%。當(dāng)市場需求大幅下滑，交易量急速下降時，對開發(fā)商是致命的，同樣也會殃及銀行。90 年代初期海南地產(chǎn)危機給銀行造成的壞帳10 年以后才消納掉，教訓(xùn)深刻！4、房地產(chǎn)對財政的影響由于中國的土地制度與其它國家有很大的不同，土地和財政有以下的關(guān)聯(lián)：土地出讓金：20012

39、003年，全國累計達(dá)9100多億元。土地出讓收入在地方財政收入中所占的比重2003年曾一度高達(dá)54.67%，近兩年雖然有所下降，但2007年依然保持在40%以上。當(dāng)前，土地市場正在趨冷，土地交易降溫，地價漲幅回落，流標(biāo)流拍事件持續(xù)蔓延，不可避免的使地方政府財政受到較大影響。同時，企業(yè)利潤下降，土地財政萎縮，今年來的兩次自然災(zāi)害都會影響地方財政收入。在對房地產(chǎn)的調(diào)控中，最重要的一條是加強保障性住房的供給，如果地方財政收入下降，也勢必影響對中低收入住房的投入能力。來自REICO 報告的數(shù)據(jù)表明，2005年全國保障性住房投入達(dá)400多億，其中土地招拍掛增收部分的投入為241 億，公積金的增值收入為7

40、2 億，財政撥款僅有83 億，到 2010 時全國保障性住房的投入要增加到500 億，其中來自土地的部分仍占60%。5、房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈上下游的影響房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)高達(dá)1.7 2.2, 目前采取由材料、施工單位墊資方式開發(fā)，當(dāng)開發(fā)商資金鏈緊張時，就形成拖欠上游材料、施工單位資金的情況。農(nóng)民進城務(wù)工中有60%在施工企業(yè)，現(xiàn)已出現(xiàn)拖欠工資糾紛?？傊?，經(jīng)濟、財政、金融、國民收入和房地產(chǎn)是互相聯(lián)動的，房地產(chǎn)問題已經(jīng)“牽一發(fā)而動全身”。三、維護房地產(chǎn)和經(jīng)濟社會穩(wěn)定平衡發(fā)展的建議從維護房地產(chǎn)行業(yè)及整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定平衡發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，我們提出以下幾點建議：1、適時調(diào)整房地產(chǎn)政策，適度放松銀根要保障經(jīng)濟“又

41、好又快”的發(fā)展，房地產(chǎn)政策已經(jīng)到了適時調(diào)整的階段。以往對房地產(chǎn)出臺的調(diào)控政策是根據(jù)當(dāng)時市場過熱的態(tài)勢，采取了 “雙向調(diào)控”， 同時調(diào)控需求和供給，出臺了對開發(fā)商縮緊銀根、縮緊地根的一系列政策，而對需求方又提高了二套房房貸的門檻以及抵押貸款的利息，并增加了交易環(huán)節(jié)的稅收等。鑒于以下規(guī)律： “當(dāng)經(jīng)濟周期開始下行時，房地產(chǎn)周期比經(jīng)濟周期下降快；當(dāng)經(jīng)濟周期起步時，房地產(chǎn)周期比經(jīng)濟周期起步晚； 由于房地產(chǎn)投資比固定資產(chǎn)投資下降的快，而后使得固定資產(chǎn)投資會以更快速度下降，加快了我們宏觀經(jīng)濟運行的風(fēng)險”。在下半年到明年，如果銷售量持續(xù)下滑，政策不變，房地產(chǎn)投資增幅很快會下來，要警惕房地產(chǎn)市場下滑給本行業(yè)和整個國民經(jīng)濟帶來的影響甚至災(zāi)難，因此，應(yīng)適度放松銀根，增加多渠道的融