某房地產(chǎn)分析報告文案

1、 .東海水景城分析報告本篇框架一 前言二 產(chǎn)品開發(fā)三 項目所在位置四 項目概況五 樓盤定位背景1 “小提琴”狀道路規(guī)劃的初衷2 多形式住宅相混合的設計初衷六 產(chǎn)品定位遇到的問題及解決方式1 如何發(fā)揮園區(qū)景觀優(yōu)勢2 2.3的容積率如何規(guī)劃出不一般的效果3 如何豐富園區(qū)建筑立面形態(tài)七 產(chǎn)品表現(xiàn)力的經(jīng)典部分及分析1 總體規(guī)劃2 園林景觀規(guī)劃3 園區(qū)道路系統(tǒng)4 園區(qū)建筑排布5 立面形態(tài)八 專家點評l 前言 該案地處杭州臨平副城，依托世紀大道以及周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，打造出了一件極富創(chuàng)意的建筑作品。其充滿趣味性，兼顧實用性的園區(qū)規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑立面等方面是我們所要研究的重點。下面將就該產(chǎn)品的經(jīng)典部分作一

2、分析闡述。l 產(chǎn)品開發(fā)開發(fā)商杭州新東海置業(yè)有限公司l 項目所在位置 東海·水景城，坐落于杭州副城臨平。項目地塊北臨世紀大道及規(guī)劃中的水景公園。西靠西安路，東臨喬司港，城市綠化帶及新風路，南面與翁梅路相臨。離規(guī)劃中的臨平地鐵站約800米。 杭州臨平地區(qū)，是杭州打造“一主三副，六大組團”地域格局中的一大副城，已成為“大杭州”三大副城中的璀璨之星。臨平副城位于杭州主城的東北部，距杭州主城武林門廣場約20公里。是余杭區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。該區(qū)域水陸交通發(fā)達，各項配套設施齊全。并且隨著杭州經(jīng)濟的不斷發(fā)展，臨平副城日漸顯現(xiàn)出其重要性，已成為杭州的重要門戶。l 項目概況東海·水景城，

3、由杭州新東海置業(yè)有限公司開發(fā)建造。項目位于杭州副城臨平。地塊北臨世紀大道及水景公園。西靠西安路，東臨喬司港，城市綠化帶及新風路，南面與翁梅路相臨，北面緊鄰水景公園。離臨平地鐵站約800米。 該項目的地塊形狀近似平行四邊形。包括Townhouse、小高層、高層等建筑形態(tài)，建筑呈南低北高排列。項目總占地22萬平方米，總建筑面積50萬平方米，容積率2.3，綠化率50%，可供2862戶人家居住。該盤于2004年底正式開工建設，預計到2005年底首批交房，目前價格未定。l 樓盤定位背景一“小提琴”狀道路規(guī)劃的初衷1。與地塊形狀的吻合該案的地塊形狀近似平行四邊形，兩頭稍尖，兩頭較鈍。小提琴狀的道路系統(tǒng)正好

4、傾斜放置于地塊之內，相當吻合。環(huán)狀道路與周邊三條道路相切形成的入口，仿佛水到渠成一般，設計相當巧妙。2。規(guī)劃的創(chuàng)新與突破 “小提琴”狀的道路系統(tǒng)在園區(qū)規(guī)劃之中是相當少見的。在此出現(xiàn)，反映出設計師豐富的想象力與創(chuàng)新精神。如此特別的園區(qū)規(guī)劃，在賞心悅目的同時，更加具有十足的趣味性。二多形式住宅相混合的設計初衷 該案是一個多種住宅形式相混合的園區(qū)，包括高層，小高層，聯(lián)體別墅。之所以設計如此多的住宅形式，是基于以下幾方面原因。1 豐富園區(qū)的住宅形式該案的規(guī)劃容積率為2.3，如果以單一產(chǎn)品形式進行規(guī)劃可做成以小高層為主的社區(qū)。但這樣未免單調，缺乏創(chuàng)新性。所以，將園區(qū)設計成多形式混合的社區(qū)，涵蓋了公寓及別

5、墅產(chǎn)品，在豐富產(chǎn)品類型的同時也提高了樓盤檔次。2 充分發(fā)揮地塊景觀優(yōu)勢該案地塊周邊具有優(yōu)越的景觀環(huán)境。北面隔世紀大道與市政水景公園相望，東面臨喬司港天然河道，并隔喬司港與城市綠帶相望。故在地塊北面沿世紀大道排布高層建筑，在將水景公園景觀一覽無余的同時，也阻隔了主干道的噪聲污染對小區(qū)內部的影響；地塊東面臨喬司港的環(huán)境最佳地段排布了一些聯(lián)體別墅，成為了臨水別墅板塊。3 增強園區(qū)內建筑的層次感 高層，小高層，聯(lián)體別墅住宅多種建筑形態(tài)組成的園區(qū)，形成了南低北高，臨河別墅的多層次，富有節(jié)奏感的園區(qū)環(huán)境。l 產(chǎn)品定位遇到的問題及解決方式一 如何最大限度的發(fā)揮園區(qū)景觀優(yōu)勢1 南低北高的建筑排布園區(qū)內的tow

6、nhouse，小高層，高層住宅以南低北高的方式進行排布，以最大限度的發(fā)揮景觀優(yōu)勢。北面隔世紀大道而建的水景公園是該案額外的景觀，將高層沿北面排列，使北面景觀盡收眼底。東面沿喬思港而建造的townhouse住宅，真正體現(xiàn)了臨水而居的生活理念。2 板點結合，穿插排列園區(qū)內的小高層及高層建筑以板，點結合，并且穿插排列。這樣的排列方式使建筑的間隔加大，并使視角更為開闊，從而較大的發(fā)揮出景觀優(yōu)勢。3樓底架空層部分樓體底層設置4.5米架空層。使園區(qū)景觀環(huán)境融為一體，具有更為廣闊的視野空間。4景觀節(jié)點設置景觀節(jié)點的設置使居住者充分融入了園區(qū)環(huán)境之中，起到了人景合一，人在景中的作用。二 2.3的平均容積率如何

7、規(guī)劃出不一般的效果1 多種產(chǎn)品相混合的園區(qū)依據(jù)一般園區(qū)的規(guī)劃，2.3容積率會被簡單的定位為以小高層住宅為主的小區(qū)。而該案以多種產(chǎn)品形式（包括了小高層，高層，連排別墅）相結合的規(guī)劃方式，體現(xiàn)出不同一般，且具有一定高度的設計思路。2 以小高層，高層為主要建筑形式在平均容積率為2.3的情況下，以小高層及高層為主要建筑形式。使園區(qū)內的建筑覆蓋率僅為20%，而綠化率高達50%。體現(xiàn)出高層建筑園區(qū)內所具有的大空間，高綠化的特征。3。富有層次感的園區(qū)結構園區(qū)內的建筑南低北高，沿河排布連體別墅，形成了富有層次感的園區(qū)結構，相對于平均分布的園區(qū)規(guī)劃更具變化。三 如何使園區(qū)內的建筑立面形態(tài)更為豐富1板點結合，穿插

8、排列園區(qū)內的小高層及高層建筑以板，點結合，并且穿插排列。這樣的排列方式避免了單純的板式或者點式小區(qū)內建筑立面雷同而可能造成的單調，呆板的狀況。2。充滿韻律感的弧線立面 建筑的外立面具有豐富的弧線構成，流暢而自然，與水景具有同樣的流動感與韻律感，兩者相映成趣。3現(xiàn)代質感材料的運用立面之上大量采用玻璃，金屬等現(xiàn)代質感強烈的材料，使建筑立面具有強烈的時代氣息。四 如何保證臨河別墅住宅以較高的私密性臨河的聯(lián)體別墅住宅的住戶層次相對較高，對于居住私密性的要求也相應較高。故保證居住私密性的問題相當重要。由于該案是多形式住宅混合社區(qū)，故難免會出現(xiàn)私密性較差的問題，且看規(guī)劃設計師是如何解決這一問題的。1 道路

9、的區(qū)隔規(guī)劃設計中將別墅板塊與公寓板塊之間以道路區(qū)隔開來，只留中間的一個入口進入，儼然是一個“園中園”。2 水系的區(qū)隔別墅板塊與公寓板塊之間以道路區(qū)隔的同時，沿道路設置了一條蜿蜒的水系景觀，起到了“護城河”的作用。道路與水系所形成的雙重屏障，在使別墅板塊不脫離于大環(huán)境而存在的情況下，使別墅板塊的私密性有了充分的保證。l 產(chǎn)品表現(xiàn)力的經(jīng)典部分及分析一總體規(guī)劃該案的總體規(guī)劃形態(tài)呈現(xiàn)出非同一般的設計靈感及視覺效果。依托三面臨路一面臨水的地塊特性，結合較為規(guī)則的地塊形態(tài)，設計師將園區(qū)內的景觀，建筑，道路等元素協(xié)調搭配，創(chuàng)造出個性鮮明的結構形態(tài)?？傮w布局錯落有致，和諧平衡。l 小提琴狀的園區(qū)規(guī)劃整個園區(qū)的

10、規(guī)劃依托道路走向及建筑排列，呈現(xiàn)出小提琴一般的布局形狀，是該案的一大創(chuàng)新。并且巧妙的賦予小提琴上各個組成部分為各功能區(qū)域，并且呈現(xiàn)出極具沖擊力的視覺效果以及極強的趣味性。l 協(xié)調社區(qū)外部空間園區(qū)規(guī)劃充分考慮樓盤對于城市的開放性和趣味性?？紤]周邊環(huán)境特點，使園區(qū)空間與周邊大環(huán)境相互融合，協(xié)調，形成有序，和諧的空間布局。這主要體現(xiàn)在園區(qū)綠化，建筑等元素與周邊規(guī)劃，天然水系景觀等的和諧共融。l 融合社區(qū)內部空間園區(qū)內的建筑以南低北高的方式進行排布，中心留出大量空地，突出并形成了園區(qū)豐富的空間層次感。二園林景觀規(guī)劃該案的景觀設計，突出水和健康兩大要素。采用多層次、多角度的手法，使園區(qū)內各空間融會貫通，

11、園林與建筑相互滲透。形成一體化，充滿靈動感的園林環(huán)境。水系l 水是貫穿整個東海·水景城的線索，整體感覺優(yōu)雅而精致。水體以自然形式布局設計，摒棄幾何、對稱軸線等過于生硬的線條，使整個水岸線隨意而成。l 水系景觀延伸于宅間、路旁、院落間。既遵循了自然的生態(tài)布局，又創(chuàng)造出一種富有規(guī)律的空間肌理，自然與人工在這里找到了一個平衡點。綠化l 植物類型的選擇因地制宜，且充分考慮季節(jié)變化對植物的影響，使一年四季景色不斷變化。喬木、灌木、地被、草地配比合理，形成層次分明的植物景觀群落。l 中心公園有大片臨水的草地。各公寓樓之間，宅間綠化布滿整個園區(qū)，每戶都能推窗見景，形成非常有親和力的生態(tài)環(huán)境。景觀節(jié)

12、點l 分布園區(qū)各處的動感噴泉水景、個性化的小品、雅致的步道及各種景觀設施，形成了豐富的景觀節(jié)點設置。各種植被的大面積種植與水系的營造，提高了社區(qū)內環(huán)境的含氧量及濕度。景觀節(jié)點的合理安置，豐富了園區(qū)的功能設置，體現(xiàn)出人性化的特征。水系，綠化，景觀節(jié)點共同打造出一個健康、舒適的生活環(huán)境。區(qū)內景觀與鄰近的自然風景區(qū)和諧交融，每個組團都與水充分的親近、接觸，使整個構圖完整、均衡、收放有序。三園區(qū)道路系統(tǒng)l 園區(qū)內的道路系統(tǒng)以“小提琴”為基本骨架，蜿蜒于社區(qū)內部，流暢而自然。圓弧狀道路與各出入口自然相切，渾然一體。l 園區(qū)內設有三個主要出入口，北面沿世紀大道為小區(qū)主入口，南面的翁梅路與西面的西安路分別設

13、有小區(qū)次入口。 各入口之間通過園區(qū)道路互相連接。l 社區(qū)內實現(xiàn)真正的人車分流，人行路線與車行路線相通而互不干擾。每個組團入口處設汽車坡道，車不進入組團內部，沿主環(huán)線道路兩側作外來訪客臨時停車用。園內的自由型環(huán)道車行線，到達各組團十分方便，通而不暢，有利于減緩車速，充分保證行人的安全。 園區(qū)道路系統(tǒng)在符合地塊形狀特征，保證合理的功能性以及人性化的基礎上，充分體現(xiàn)出設計師豐富的設計想象力。以“小提琴”的基本形態(tài)進行布局，使園區(qū)環(huán)境渾然一體，節(jié)奏流暢而自然。五 園區(qū)建筑排布l 整個園區(qū)的建筑以南低北高的方式進行排布，中心留出大量的空地，突出園區(qū)空間層次感。北面以高層為主，南面以小高層為主，沿河排布T

14、ownhouse，高低錯落，層次豐富，充滿節(jié)奏感及韻律感。l "板點結合"的建筑排布方式形成豐富的園區(qū)建筑空間。結合呈曲線形態(tài)的建筑排布，形成了充滿動感及變化的空間形態(tài)。l 高層、小高層的建筑布局與園林景觀的設置相得益彰，在形成開闊視野的同時也不失景觀的優(yōu)美。l 部分樓體底層設置4.5米架空層。將園區(qū)景觀環(huán)境融為一體，具有更為廣闊的視野空間。另一方面，還為人們提供了一個遮陽避雨以及戶外交流的平臺。建筑排布考慮到與園區(qū)環(huán)境，道路之間的完美結合。通過“板點結合”，架空層，南低北高等設計規(guī)劃手法，在功能上，視覺上起到了許多意想不到的藝術效果。五建筑立面形態(tài)園區(qū)內板點結合的小高層及

15、高層建筑，表現(xiàn)出極具現(xiàn)代質感的立面形態(tài)。建筑或臨水而居，或臨綠而建，以發(fā)揮最大的景觀系數(shù)。因此建筑的外立面也充分體現(xiàn)出景觀建筑的顯著特點。l 點狀或板狀的建筑外形，錯落有致，弧線流暢，聯(lián)系緊密。l 建筑外立面整體感強，富有氣勢，并具有強烈的現(xiàn)代質感。l 建筑的外立面具有豐富的弧線構成，流暢而自然，與水景具有同樣的流動感，相映成趣。l 立面大量采用玻璃，金屬等現(xiàn)代質感強烈的材料，使建筑立面具有強烈的時代氣息。l 立面色彩雅致，自然，與自然和諧共融。 立面形態(tài)大量運用弧線，與園區(qū)內呈弧線排布的道路，水系相得益彰，步調一致。立面上大量現(xiàn)代元素的運用，體現(xiàn)出建筑所想表達的時代精神。l 專家點評東海水景城這一座落于杭州臨平的大盤，真正具有一座水景