俊城國際產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書

1、煙臺(tái)俊城國際項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書2008年1月目錄2一、市場調(diào)研情況初步分析二、 客群定位 .三、 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)建議.1 1、各分區(qū)整體定位 .1.11.1 項(xiàng)目整體分區(qū):1.21.2、各地塊優(yōu)劣勢分析1.31.3、分區(qū)定位2 2、 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3 3、 各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議4 4、 立面風(fēng)格建議 .四、A A 地塊設(shè)計(jì)建議.1 1、產(chǎn)品配比.1.11.1 低層1.21.2 多層1.31.3 高層2 2、戶型設(shè)計(jì)建議3 3、 細(xì)節(jié)處理4 4、 A A 區(qū)配套一、市場調(diào)研情況初步分析2.12.1 戶型設(shè)計(jì)總體原則2.22.2 低層戶型設(shè)計(jì)原則2.32.3 多層戶型設(shè)計(jì)原則10102.42.4 高

2、層戶型設(shè)計(jì)原則1010101011113經(jīng)過對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們對(duì)本區(qū)域市場特點(diǎn)有如下幾點(diǎn)總結(jié):4“南部新城”區(qū)域市場銷售價(jià)格在均價(jià)4000-50004000-5000 元/ /平米不等;區(qū)域市場主力戶型集中在70-9070-90 平米左右，以二居室為主;區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)較為單一，戶型創(chuàng)新較少;（5 5）、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)多較為平庸， 未出現(xiàn)具有引領(lǐng)區(qū)域市場能力的項(xiàng)目;二、客群定位項(xiàng)目整體形象定位于綜合品質(zhì)高的學(xué)院派人文社區(qū)?？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)周期有可能相 對(duì)較長，應(yīng)通過區(qū)分不同物業(yè)類型、物業(yè)品質(zhì)、總價(jià)范圍，以滿足不同檔次的客戶需求。因 此項(xiàng)目的客群定位不是一成不變的，應(yīng)該結(jié)合開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整

3、，逐步走高。項(xiàng)目主要客群定位為:原當(dāng)?shù)鼐用?；（?xiàng)目前期及后期的主要構(gòu)成人群） 中高學(xué)歷青年；（項(xiàng)目熱銷期核心客群） 投資客戶；（項(xiàng)目熱銷期核心客群）ITIT 及娛樂從業(yè)者；（中后期隨商業(yè)的衍生客群）教師及二次置業(yè)；（本區(qū)高端產(chǎn)品的購買者，中期主要客群）（客群集中于煙臺(tái)地區(qū)，外地客戶購買量視未來煙臺(tái)開放程度決定）而在進(jìn)入成熟期后，項(xiàng)目的吸引力將輻射更大范圍，項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶也將從南城 逐漸向芝罘區(qū)甚至整個(gè)煙臺(tái)市擴(kuò)展。(3(3 )、市場主流總價(jià)在 35-5035-50 萬元左右;(1(1 )、(2(2 )、5項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)建議1 1、 各分區(qū)整體定位項(xiàng)目整體分區(qū):如下圖，項(xiàng)目主要由AB B、C

4、C 三區(qū)及部分公建組成tr. .4.n.-.寸L 匚二記皆百L_:f亠;g L j二3：二22二*Im Lxi=】J 亠Fr總亦:53二汀Lilcc,:Ji俘空si-Tinir 二4-叱.-*-.尸二三 :y，了*F-二:戶 u：丄先 A .-r- e* L-. .S據(jù)；軟蹲，箱淨(jìng)妝:匕:-.J,-.J,WKyIVIV r&j_iir&j_-二 gig、PfL1.21.2、各地塊優(yōu)劣勢分析A A 地塊: .*K冒n優(yōu)勢:逅 i1JI HiiasrW寸二丹.Il i !F .二_議緒:G、 F . 七 ：gFay J:丄 LF行丄土-Jir mLr；-rj-rj- ； #*1Ui

5、q盒-.丄丿匚f三=if- -一J-_ruiLf Z *一、冬 7*BCABC因此在住宅部分，建議三個(gè)分區(qū)定位如下:A A:中高檔住宅區(qū)B:B:中高檔住宅區(qū)C:C:中檔住宅區(qū)(考慮安置部分回遷戶)2 2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的引領(lǐng)客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們應(yīng) 強(qiáng)調(diào)理念的營造。(1(1)、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能盡可能平等地享受資源，都能獲得等 同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”至 U U 每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前

6、。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。本項(xiàng)目既要照顧煙臺(tái)地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè) 計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。，實(shí)施均享理念。a a、 強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化窗前的視覺效果。b b、 人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。8(2(2 )、“價(jià)值定位”理念a a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域;b b、依確定的價(jià)值區(qū)域， 確定每棟住宅中每戶的戶型， 而不是先確定戶型比;c c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利;(3(3 )、重視谷地、草坪、樹林、硬質(zhì)景觀

7、的價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的綠化景觀設(shè)計(jì)，尤其是可以巧妙針對(duì) A A 區(qū)自然落差形成的山谷進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。而 B B、C C 區(qū)域雖然同樣擁有地址自然落差，但是由于拆遷等不確定因素的影響，目前規(guī)劃難以做出很強(qiáng)的針對(duì)性。3 3、各分區(qū)產(chǎn)品搭配建議根據(jù)對(duì) A A、B B、C C 三個(gè)地塊的價(jià)值判斷，我們得出了如下理解:對(duì)于價(jià)值最高的 A A 地塊，應(yīng)以價(jià)值的培育作為未來操盤的重點(diǎn)。因此，在此地塊應(yīng)盡可能多的保證低層、多層產(chǎn)品的出現(xiàn)，以提升項(xiàng)目整體檔次，同時(shí)，在對(duì)該地塊高層建筑的處理上，也應(yīng)適當(dāng)?shù)牟扇〗M團(tuán)化設(shè)計(jì)，以保證其中心景觀區(qū)的形成。對(duì)于居住價(jià)值相對(duì)較低的 C C 地塊，應(yīng)主要用于解決資金的快

8、速回收和還遷問題,因此產(chǎn)品應(yīng)嚴(yán)格控制面積，以保證銷售速度。對(duì)于 B B 地塊，則應(yīng)以市場主流產(chǎn)品作為產(chǎn)品定位，保證項(xiàng)目品質(zhì)和銷售速度的平衡?；谝陨侠斫猓覀儗?duì)項(xiàng)目各分區(qū)產(chǎn)品搭配做出了如下方向性建議:住宅部分:(1(1 )、產(chǎn)品建筑形式為“低層 + +多層+ +高層”，其中低層及多層部分主要出現(xiàn)在A A 區(qū)，即 A A 區(qū)為“低層+ +多層+ +高層”的組合，而 B B C C 區(qū)均為純粹高層產(chǎn)品。(2(2)、戶型面積搭配應(yīng)整體滿足“70/9070/90 ”政策要求，根據(jù)各區(qū)定位不同，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將超過9090 平米的大戶型多配置在 A A 區(qū)低層及多層部分內(nèi)，B B 區(qū)以市場主流的80-9080

9、-90 平米左右產(chǎn)品為主，而 C C 區(qū)則考慮以市場主流的80-9080-90 平米產(chǎn)品與滿足還遷要求的50-6050-60 平米產(chǎn)品的結(jié)合。由于拆遷等客觀因素的影響，目前B B、C C 區(qū)設(shè)計(jì)僅處于初級(jí)階段,未來應(yīng)結(jié)合市場的實(shí)際情況與拆遷進(jìn)展情況及拆遷實(shí)際要求另行設(shè)計(jì)。商業(yè)部分:根據(jù)對(duì) A A B B、C C 三區(qū)居住及商業(yè)價(jià)值的分析，我們建議盡可能的減少A A 區(qū)內(nèi)的商業(yè)面910積，同時(shí)將商業(yè)主要集中在 A A B B、C C 三區(qū)臨青年南路或紅旗路的部分。4 4、立面風(fēng)格建議立面建議采用簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，可考慮在 A A 區(qū)塑造歐州小鎮(zhèn)的格調(diào)。 材料運(yùn)用注重質(zhì)感體現(xiàn)，反映了俊城國際明顯的風(fēng)

10、格。利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩、材質(zhì)的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線。單體設(shè)計(jì)除考慮其本身的精致，亦兼顧到整個(gè)群體的風(fēng)格。在墻身屋頂色彩及端部造型都從整體效果把握做相應(yīng)處理，使各期建筑風(fēng)格統(tǒng)一富有變化。建議利用窗戶及陽臺(tái)做適當(dāng)?shù)奶幚硪蕴峁┤の缎缘牧⒚嬖亍Ｋ?、A A 地塊設(shè)計(jì)建議1 1、產(chǎn)品配比A A 區(qū)住宅產(chǎn)品建筑形式應(yīng)為 “低層+ +多層+ +高層”的組合，以下將分別對(duì)這三類產(chǎn)品的面積配比進(jìn)行建議說明。1.11.1 低層在低層類產(chǎn)品中，建議考慮采用疊拼別墅形式的類別墅產(chǎn)品。來應(yīng)屬于稀缺產(chǎn)品，因此，低層的產(chǎn)品不宜設(shè)計(jì)的過分保守，建議此部分產(chǎn)品面積

11、控制在 180-240180-240 平米左右。1.21.2 多層以面積較為適中的三居室（120-140120-140 平米左右）作為此部分的主力戶型。此部分產(chǎn)品應(yīng)多為 花園洋房類產(chǎn)品。多層面積配比如下:二居室：80-9080-90 平米 15%-20%15%-20%三居室：120-140120-140 平米 70%-75%70%-75%由于大面積戶型在市場未多層作為拉升俊城國際項(xiàng)目檔次的重要支持,在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)更多的針對(duì)中高端客戶。建議11躍層： 160-200160-200 平米 5%-15%5%-15%1.31.3 咼層在高層產(chǎn)品中，由于是作為項(xiàng)目初期面市的產(chǎn)品，建議對(duì)高層產(chǎn)品的戶型面積進(jìn)行

12、一 定的控制，此部分產(chǎn)品應(yīng)以功能較為全面的二居室為主，同時(shí)考慮部分個(gè)性化的二居躍層。高層面積配比如下：一居室：40-6040-60平米5%-10%5%-10%二居室：70-9070-90平米60%-65%60%-65%三居室：90-12090-120平米15%-20%15%-20%二居躍層：90-10090-100平米10%-15%10%-15%2 2、戶型設(shè)計(jì)建議2.12.1 戶型設(shè)計(jì)總體原則朝向盡可能以正南向?yàn)橹鳎?最大限度地滿足日照的需要。注意把握房間尺度，適合功能的需要。注意娛樂會(huì)客區(qū)和生活休憩區(qū)的分離，在功能上互不干擾，保證了臥室的私密性。戶型布置動(dòng)靜分區(qū)，戶內(nèi)交通順暢面積緊湊。強(qiáng)調(diào)

13、室內(nèi)外空間的互動(dòng)。強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)中引入新理念。2.22.2 低層戶型設(shè)計(jì)原則強(qiáng)調(diào)各個(gè)空間的舒適度，尤其應(yīng)注重“大主臥空間”的設(shè)計(jì)。室內(nèi)考慮部分采用共享空間的處理形式。可以考慮除客廳之外再單獨(dú)設(shè)立一個(gè)家庭廳。臥室不宜過多，應(yīng)在增加臥室面積的同時(shí)賦予臥室更多的功能性。考慮到煙臺(tái)的氣候及居住特點(diǎn),12盡可能通過增加面寬來增加室內(nèi)空間的采光。2.32.3 多層戶型設(shè)計(jì)原則強(qiáng)調(diào)主臥空間的舒適度。建議盡可能增加面寬。可以考慮錯(cuò)層式設(shè)計(jì)。考慮還原洋房退臺(tái)式設(shè)計(jì)。2.42.4 高層戶型設(shè)計(jì)原則強(qiáng)調(diào)戶型的功能性，對(duì)部分空間可以在保證功能性完整的同時(shí)對(duì)面積進(jìn)行合理壓縮。可以考慮小戶型兩居躍層式設(shè)計(jì)。3 3、細(xì)節(jié)處理

14、A A 外檐料處理為主。的外型，同時(shí)增加戶型的變化。B B、飄窗建議多采用飄窗設(shè)計(jì)，以增加戶內(nèi)實(shí)用空間?？梢钥紤]部分“反煙臺(tái)常規(guī)”式的戶型設(shè)計(jì)，避免“三臥室均朝南等”落后設(shè)計(jì)。可以考慮除“橫廳”的設(shè)計(jì),在此情況下可以接受三個(gè)臥室中只有主臥朝南。以控制面積為主要出發(fā)點(diǎn),盡可能避免兩居室“客廳朝北，雙臥室朝南”式的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)。低層及多層外檐應(yīng)考慮使用部分貼磚處理,體現(xiàn)品質(zhì)感。高層及小高層外檐應(yīng)考慮以涂在外檐的處理中，還應(yīng)富有變化性，以窗戶、陽臺(tái)、露臺(tái)等空間的變化處理來豐富建筑13在多層中，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)首層帶花園,D D 陽臺(tái)建議采用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)， 即在封閉陽臺(tái)外面設(shè)置景觀陽臺(tái)，即可滿足觀景需要， 也可遮擋 煙臺(tái)的風(fēng)沙天氣。陽臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型， 增加樓體的立面效果。 增加靈活、生動(dòng)的局部效果, 體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。4 4、A A 區(qū)配套A A、商業(yè)配套:為了保證項(xiàng)目一期能有