房地產(chǎn)案例分析

1、房地產(chǎn)案例分析一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下稱(chēng)甲機(jī)構(gòu)）接受人民法院委托，對(duì)建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日，評(píng)估單價(jià)為25000元/。當(dāng)事人以正在銷(xiāo)售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000-35000元/為由。對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來(lái)質(zhì)詢(xún)函。家機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅，2014年7月底竣工并開(kāi)頭銷(xiāo)售，銷(xiāo)售活動(dòng)中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原評(píng)價(jià)結(jié)果，并對(duì)異議進(jìn)行了書(shū)面回復(fù)。請(qǐng)問(wèn)：1.甲機(jī)構(gòu)書(shū)面回復(fù)的致函對(duì)象是誰(shuí)？2.導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格

2、差異的主要緣由有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一停建筑宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。依據(jù)委托人供應(yīng)的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/，包括土地取得成本。開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，在接受成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/。請(qǐng)問(wèn)：1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過(guò)程有哪些錯(cuò)誤？2.在正確確定重置成本后還應(yīng)該考慮哪些因素才能測(cè)算出成本價(jià)值？（三）某房地

3、產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在開(kāi)展估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)，設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押評(píng)估和征收評(píng)估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬(wàn)元，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬(wàn)元。估價(jià)對(duì)象全廠區(qū)擁有國(guó)有土地使用證，地上建有10幢房屋。第16幢辦理了房屋全部權(quán)證，其中第12幢長(zhǎng)期出租，第36幢自用；第710幢自用但未辦理權(quán)屬登記。估價(jià)對(duì)象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請(qǐng)問(wèn)：1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋范圍分別包括哪些？2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要緣由有哪些？二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意、請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小

4、題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)市中心某大廈地下一、二、層進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款供應(yīng)價(jià)值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類(lèi)獨(dú)立餐飲店面，目前處于滿(mǎn)租狀態(tài)，租期一般為三年，部分早期進(jìn)駐的店面租金水平低于同層其他類(lèi)似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以?xún)?nèi)，地下一層其他店面租金與市場(chǎng)水平接近，地下二層為車(chē)位，均可獨(dú)立出售，目前業(yè)主對(duì)外出租。1.接受比較法測(cè)算地下一層房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，若選擇該大廈首首層作為可比實(shí)例，則必須進(jìn)行（）。A.交易情況修正B.市場(chǎng)狀況調(diào)整C.實(shí)務(wù)狀況調(diào)整D.區(qū)位狀況調(diào)整答案：D解析：區(qū)位狀況調(diào)整主要位置（包括所處的方位，與相關(guān)

5、場(chǎng)所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等影響。對(duì)地下一層估價(jià)首層，必須進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材p197。2.接受收益法測(cè)算地下一層租金收益時(shí)，正確的做法是（）。A.應(yīng)充分考慮各店面租約租金的限制B.只需考慮地低阻店面剩余租期內(nèi)租約租金的限制C.若低租金的優(yōu)惠條件不行連續(xù)，則不需考慮租約租金的限制D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場(chǎng)租金水平為準(zhǔn)答案：A；解析：評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)接受租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿(mǎn)后和未出租部分，應(yīng)接受市場(chǎng)租金。該 地下一層滿(mǎn)租，且均有租約，租金從實(shí)考慮；租約期滿(mǎn)后，接受市場(chǎng)租金。參見(jiàn)教材p244。3.接受比較法評(píng)

6、估地下二層車(chē)位價(jià)值時(shí)，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括（）。A.土地使用期限B.規(guī)劃條件C.租約限制D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款答案：D解析：權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見(jiàn)教材p197.（二）某市規(guī)定自2013年4月1日起對(duì)二手房交易中的個(gè)人所得稅由原來(lái)依據(jù)交易總額的1%計(jì)征，調(diào)整為依據(jù)轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為其申報(bào)的成交價(jià)格較正常市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低，房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27日購(gòu)得。為合理確定張某應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅額，稅務(wù)部門(mén)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套住房的市場(chǎng)價(jià)值。4.依據(jù)估價(jià)目的，本估

7、價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是（）。A.2009年8月27日B.2013年7月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日答案：C，解析：某市規(guī)定對(duì)二手房交易的個(gè)稅進(jìn)行計(jì)征調(diào)整，稅務(wù)部門(mén)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)張某出售房屋的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為張某出售其擁有的住房的時(shí)點(diǎn)，即2013年4月15日，該住房的市場(chǎng)價(jià)值，以此市場(chǎng)價(jià)值為二手房交易中個(gè)稅的計(jì)征依據(jù)。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告的（）內(nèi)容中對(duì)該稅收政策調(diào)整進(jìn)行闡述。A.估價(jià)假設(shè)與限制條件B.市場(chǎng)背景描述與分析C.風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明D.估價(jià)測(cè)算過(guò)程答案：A6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.將在肯

8、定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求B.部分剛性需求購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場(chǎng)C.二手房市場(chǎng)交易增加，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將趨緩D.將在肯定程度上催熱該市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)答案：C對(duì)二手房交易的個(gè)稅提高，會(huì)抑制投機(jī)行為，出售者怠于出售房產(chǎn)，供應(yīng)減小，剛需更多的從二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新建房市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)。（三）某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗面積為20萬(wàn)，容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)7.接受現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，正確的做法是（）A.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)答案：C8.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的住宅市場(chǎng)價(jià)格B.三期開(kāi)發(fā)完成后的住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.各期開(kāi)頭銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)答案：B9.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（）。A.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售稅費(fèi)和投資利息C.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D