房地產(chǎn)投資的不確定性分析 (周五--3)

1、Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000房地產(chǎn)投資存在各種風(fēng)險，也會遇到各種各樣的不確定事項： (前期投資分析 有準(zhǔn)備？)9.2 9.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性分析科學(xué)投資 -不確定性分析不確定性分析-評價抗風(fēng)險能力Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20009.2 9.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性分析不確定性分析9.2.1 9.2.1 盈虧平衡分析盈虧平衡分析9.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析Irwin/M

2、cGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 【案例分析1】l某商人租賃一商鋪經(jīng)營某品牌服裝：每天經(jīng)營的固定費(fèi)用包括：租金及水電費(fèi)100元、人工費(fèi)100元；該服裝進(jìn)價為300元，市場售價為400元。l分析：該商鋪每天至少要銷售服裝多少件，才能不虧本 （不考慮相關(guān)運(yùn)費(fèi)和稅費(fèi)）。 （100+100）/（400-300）=2件Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 【案例分析2】l某商品住宅開發(fā)項目，固定成本為1億元，預(yù)計市場售價可達(dá)10000元/平米，每平米所需的建設(shè)成本為500

3、0元。請分析：該商品房銷量至少要達(dá)到多少平方米時，才能保本（不考慮其他各種費(fèi)和稅）。10000/（10000-5000）= 2 萬平方米-盈虧平衡分析盈虧平衡分析-9.2.1 9.2.1 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 含義含義：通過求解項目的盈虧平衡點(diǎn)來分析投資項目對市場：通過求解項目的盈虧平衡點(diǎn)來分析投資項目對市場需求變化適應(yīng)能力的一種方法。需求變化適應(yīng)能力的一種方法。 換言之，盈虧平衡分析是分析投資項目投資后達(dá)到一定效換言之，盈虧平衡分析是分析投資項目投資后達(dá)到一定效益時成本與收益的平衡關(guān)系，從中找出一個益時成本與收益的平衡關(guān)系，從中找出一個平衡點(diǎn)平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項目的經(jīng)營恰好上

4、，項目的經(jīng)營恰好 不盈不虧不盈不虧( (保本保本) )。因此，盈虧平衡分析。因此，盈虧平衡分析又叫又叫保本分析。保本分析。（1 1）固定成本與可變成本）固定成本與可變成本 固定成本：固定成本： 不不隨著產(chǎn)量變化而變化 可變成本：可變成本： 隨著產(chǎn)量變化而變化 VCFCFC【盈虧平衡分析的盈虧平衡分析的示意圖示意圖】A. 保本銷量*=1FVCQa PCB. 保本售價（2）盈虧平衡分析的公式）盈虧平衡分析的公式 P201*1VFC QCPQaIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（3）盈虧平衡分析公式的）盈虧平衡分析公式的推導(dǎo)推

5、導(dǎo) 10VFaP QCQC利潤利潤 = 銷售收入銷售收入銷售稅金銷售稅金總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用 = 銷售收入銷售收入銷售稅金銷售稅金固定成本固定成本可變成本可變成本1VFa PQC QCA. 保本銷量保本銷量B. 保本售價保本售價1VFa PQC QC*=1FVCQa PC*1VFC QCPQaIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000【案例分析3】 某開發(fā)項目占地15000平方米，規(guī)劃要求該地容積率不超過1.3,開發(fā)方案的固定成本1900萬元，單位變動成本為840元/平方米，據(jù)市場調(diào)查，預(yù)計單位售價可達(dá)2700元/平方米，設(shè)銷售

6、稅率為5%。試求：（1）保本銷量；（2）按規(guī)定的容積率計算，保本銷售單價； （3）按規(guī)定的容積率計算，該項目的最大利潤。 （計算結(jié)果精確到個位） （4）盈虧平衡分析法的）盈虧平衡分析法的應(yīng)用應(yīng)用 1VFa PQC QCIrwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000*2119000000=11014m11 5% 2700 840VFFVa PQC Q CCQa P C （） （）2m R= 1=1463.7VFQa PQC QC（3）利開發(fā)銷售量 =15000 1.3=19500：潤（萬元）*2840*1950019000000=19

7、10m119500 15%VFC QCPQa（元/）（2） 保本售價（1） 保本銷量Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000評價標(biāo)準(zhǔn)評價標(biāo)準(zhǔn)： 當(dāng) 保本銷量/擬開發(fā)量70%，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 當(dāng) 保本售價/預(yù)計售價70%，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 請分析【案例分析3】項目的抗風(fēng)險能力！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 根據(jù)【案例分析3】的計算結(jié)果： 保本銷量/擬開發(fā)量=11014/19500=0.565 保本售價/預(yù)計售價=1910/2700=0.70

8、7 評價結(jié)論：抗風(fēng)險能力較強(qiáng)！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（5）盈虧平衡分析的）盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn) （書上有，了解）（1）優(yōu)點(diǎn)：）優(yōu)點(diǎn)：有助于弄清哪些因素應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注；有助于弄清哪些因素應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注； 有助于了解項目可承受的風(fēng)險程度。有助于了解項目可承受的風(fēng)險程度。（2）缺點(diǎn)：）缺點(diǎn)：分析結(jié)果帶有一定程度的不確定性；分析結(jié)果帶有一定程度的不確定性；無法確定保本量或價格發(fā)生的概率。無法確定保本量或價格發(fā)生的概率。 -還需通過其他方法還需通過其他方法（敏感性分析）（敏感性分析）進(jìn)行不確定性分析！進(jìn)行不確定性

9、分析！Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000【課堂小結(jié)課堂小結(jié)】9.2.1 9.2.1 盈虧平衡分析盈虧平衡分析9.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20009.2.2 9.2.2 敏感性分析敏感性分析（1）含義）含義 通過測定通過測定一個或多個不確定性因素一個或多個不確定性因素的的變化導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化變化導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，從而了解項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確幅度，從而了解項目預(yù)期目標(biāo)受各

10、個不確定因素變化的影響程度，以便制定相應(yīng)的定因素變化的影響程度，以便制定相應(yīng)的對策，使項目達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。對策，使項目達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000（2）單因素敏感性分析）單因素敏感性分析示意圖示意圖Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000案例分析案例分析4 4 某項目，其基本方案的參數(shù)估算值如表某項目，其基本方案的參數(shù)估算值如表9-29-2所示所示，試以凈現(xiàn)值指標(biāo)為對象，以投資、銷售收入和年經(jīng)，試以凈現(xiàn)值指標(biāo)為對象，以投資、銷售收入和年經(jīng)營費(fèi)用為不確定性因素，進(jìn)行單因素敏感性分析。營費(fèi)用為不確定性因素，進(jìn)行單因素敏感性分析。（設(shè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為（設(shè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%10%） ( (見見word 9.2)word 9.2)Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20002 2、敏感性分析的