開福區(qū)市場情況

1、開福區(qū)市場情況向程向程2022-6-111開福區(qū)市場開福區(qū)市場目錄Chapter 12開福區(qū)客群開福區(qū)客群3區(qū)域典型項目區(qū)域典型項目2022-6-112013年上半年整體供應(yīng)出現(xiàn)先上后緩的走勢。13年開年，受傳統(tǒng)春節(jié)等因素影響，供應(yīng)量環(huán)比下挫，但同比上揚。3-4月，新“國五條”政策落地對供需雙方預(yù)期產(chǎn)生影響，供應(yīng)熱情趕在地方細(xì)則出臺前集中釋放，月供應(yīng)均超過100萬。上半年整體供應(yīng)面積為505.96萬，環(huán)比下降17.04%，同比上漲27.05%。成交方面，上半年成交呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢。月均成交面積維持在91萬方左右，較去年同期平均66萬方水平，上漲38%。1-6月，成交面積548.18萬方，環(huán)比

2、下跌19.69%，同比上漲37.38%。13年上半年供銷比為0.92.供求比在2月份下降2011年以來最低點。4月和6月開發(fā)商推貨節(jié)奏加快。供銷比高于1，其他月份供銷比一直維持正在1以下，同比小幅度下降。長沙整體樓市長沙整體樓市經(jīng)過12年的回落后逐步回升，13年上半年市場供需堅挺，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢2022-6-11內(nèi)六區(qū)中，雨花區(qū)和天心區(qū)供應(yīng)量波動幅度較大，雨花區(qū)供應(yīng)量占到了內(nèi)六區(qū)的近兩成；岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)，前者是熱點板塊集中的供銷兩旺大區(qū)，供應(yīng)量同比增加一倍，強(qiáng)者愈強(qiáng)，后者是向來供應(yīng)較少；開福區(qū)月度供給量波動幅度相對較小，且新增供應(yīng)一直處于中等水平。開福區(qū)今年以來兩個月單月供應(yīng)不足5萬方，區(qū)域

3、中心板塊較飽和，外延板塊正在發(fā)展中，住宅供應(yīng)乏力；望城區(qū)自2011年7月撤縣設(shè)區(qū)后，后來居上，上漲勢頭明顯，半年度供應(yīng)量居內(nèi)六區(qū)第三區(qū)域市場供應(yīng)長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)供應(yīng)面積（2011.1-2013.6）區(qū)域供應(yīng)中，開福區(qū)波動幅度相對較小，隨著區(qū)域中心片區(qū)供應(yīng)減少，外延區(qū)發(fā)展遲緩，未來市場供應(yīng)乏力2022-6-11自2011年起，岳麓區(qū)及雨花區(qū)成交量持續(xù)處于高位，銷量輪番占據(jù)六區(qū)冠亞軍席位。今年以來，岳麓區(qū)成交量升至六區(qū)之首，市場份額達(dá)三成；整體來看，開福區(qū)僅12年1月份出現(xiàn)成交低谷，后續(xù)月份基本處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但成交優(yōu)勢較不明顯。今年上半年開福區(qū)和樓市市場化痕跡較明顯，上半年成交量

4、都更趨平穩(wěn)，需求理性釋放。區(qū)域成交面積長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)成交面積（2011.1-2013.6）開福區(qū)市場成交較為平穩(wěn)理想，相比岳麓、雨花等熱點板塊，成交較為理性2022-6-11區(qū)域成交均價按行政區(qū)分，2013年上半年成交占比：開福區(qū)成交面積占比13%；成交面積67.76萬，均價7432元/望城區(qū)成交面積占比14%成交面積74.74萬均價4423元/；岳麓區(qū)成交面積占比32%成交面積171.13萬均價6247元/天心區(qū)成交面積占比11%成交面積61.45萬均價7215元/；雨花區(qū)成交面積占比23%成交面積123.93萬均價6959元/芙蓉區(qū)成交面積占比7%成交面積36.32萬均價69

5、71元/2013年上半年，長沙商品住宅成交整體呈現(xiàn)價量齊升態(tài)勢，其中開福區(qū)成交均價達(dá)到7432元/，成為價格最高的板塊受萬達(dá)、北辰濱江豪宅以及區(qū)域內(nèi)眾多別墅項目直接拉高了區(qū)域的整體均價，市場高端改善與低端剛需分化愈發(fā)明顯。長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各區(qū)成交面積（2011.1-2013.6）2022-6-11開福區(qū)樓盤客群分析客群需求面積u客戶以三室兩廳為需求主力，占67%；其次為兩室兩廳，占到22%。u客戶中需求面積在80-100的居多，占比為41%；其次為100-130的占比為32%?？蛻粜枨竺娣e段集中在80-130，剛需性需求為主?？蛻粜枨蠓啃鸵?0130平的三室兩廳為主.客群需求戶型202

6、2-6-11開福區(qū)樓盤客群分析年齡層次職業(yè)u成交客戶的主要年齡群集中在26-35歲之間，占49%。其次為36-45歲的客戶，占26%。25歲以下的客戶排第三，占17%。 u成交客戶的職業(yè)主要以企業(yè)員工為主，占37%；其次為個體業(yè)主，占21%。2022-6-11開福區(qū)樓盤客群分析置業(yè)次數(shù)家庭結(jié)構(gòu)u客戶以首次置業(yè)為主，占到87%；其次為二次置業(yè)，占9%。三次及以上占4%。u客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占45%；其次為二人世界，占24%；單身貴族排第三，占15%。2022-6-11區(qū)域產(chǎn)品總價主要年齡家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)特征職業(yè)特征客戶來源客戶來源客戶來源75平米兩房50萬左右25-30青年之家青年持家小

7、小太陽首次置業(yè)，自??；兼有多次投資普通員工/初級管理/公務(wù)員居多區(qū)域性強(qiáng)，集中周邊單位。集中在開福區(qū)（區(qū)政府、廣電長大、伍家?guī)X）；外延伸到芙蓉區(qū)市中心、市府板塊麓谷區(qū)域。1、省內(nèi)地級市客戶比重升高；2、四方坪、火車站商圈客戶比重增加；3、地鐵線增強(qiáng)區(qū)域吸附力，提高了市中心區(qū)域客戶比重。1、大盤形象聚集及品質(zhì)口碑帶來周邊客源；2、高檔社區(qū)提高區(qū)外客戶比重。89-90平米三房56萬左右25-35小小太陽小太陽孩子三代首次置業(yè)，自住，兼有二次投資普通員工/初級管理/公務(wù)員居多區(qū)域性較強(qiáng)，市中心客戶增多。區(qū)域內(nèi)集中在開福區(qū)（區(qū)政府、廣電長大、伍家?guī)X）；市中心客戶集中在芙蓉北路沿線。106-130平3-

8、4房85萬左右35-55小太陽孩子三大代后小太陽首改為主,自住為主，兼有投資保值私營業(yè)主/中高層管理人員/醫(yī)生教師等事業(yè)單位員工/公務(wù)員為主流區(qū)域性較強(qiáng)，區(qū)外客戶占到10%左右。自有交通工具，區(qū)域?qū)傩允`較弱。開福區(qū)樓盤客戶白描2022-6-11區(qū)域典型項目湘江世紀(jì)城項目總建筑面積319萬，其中住宅250萬，容積率4.3，綠化率60%。位于城市邊緣地帶，坐擁三江匯流資源，與河西交通連接緊密，規(guī)劃中的地鐵一號線進(jìn)一步提升與城市核心區(qū)域的聯(lián)系。教育、交通、文化設(shè)施配套較齊全，商業(yè)商務(wù)功能明顯缺乏，項目周邊人氣不足。開發(fā)節(jié)奏快速，項目前期籌備4個月時間，開發(fā)進(jìn)度也非常快，短短三個月時間即開盤上市，開

9、發(fā)過程非常緊湊開發(fā)策略：采取快速開發(fā)、快速去化的模式，實現(xiàn)項目的快速開發(fā)，資金的快速流動，最終實現(xiàn)項目的利潤盈利模式：項目的盈利模式以薄利多銷、快速周轉(zhuǎn)模式來實現(xiàn)項目的盈利，通過平價快速銷售，加快開發(fā)速度，減少財務(wù)成本，最終實現(xiàn)項目的盈利主力戶型：以三房為主，適合改善與居家型客戶客戶定位：鎖定普通購房者為主要對象，使目標(biāo)客戶范圍最大化；兼顧濱江高級住宅客戶湘江世紀(jì)城2022-6-11樓盤名稱推案日期銷售報價（元/ M2）成交均價（元/ M2）優(yōu)惠幅度湘江世紀(jì)城一批2008.04.26-2008.05.24非江景4000非江景380096折湘江世紀(jì)城二批2008.05.25-2008.06.24

10、非江景4000非江景390096折湘江世紀(jì)城三批2008.06.25-2009.02.28非江景4000非江景370093折湘江世紀(jì)城四批2009.04.26非江景4100，江景5800非江景3700，江景550090折湘江世紀(jì)城五批2009.06.27非江景4100，江景5500非江景3800，江景510093折湘江世紀(jì)城六批2009.06.27-2009.7.25非江景4100，江景5300非江景3800，江景490093折湘江世紀(jì)城七批2009.08.22非江景4100，江景5300江景房4900，非江景房390093折湘江世紀(jì)城八批2009.09.12非江景4100，江景5300非江景

11、房3900，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城九批2009.09.26非江景4100，江景5300非江景房3900，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城十批2009.10.17非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490093-95折湘江世紀(jì)城十一批2009.11.07非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490095折湘江世紀(jì)城十二批2009.11.28非江景4400，江景5500非江景房4200，江景房510096-97折湘江世紀(jì)城營銷策略注重團(tuán)購，加快銷售速度注重團(tuán)購，加快銷售速度團(tuán)購是湘江世紀(jì)城項目快速去化的重要手段之一。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，營造實景氛圍準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

12、，營造實景氛圍大規(guī)模的實景準(zhǔn)現(xiàn)房在長沙屬首次，呈現(xiàn)在購房者眼前的實景，極易打動消費者，為消費者下定決心購買起到了較大的作用。低價入市，平價持續(xù)銷售低價入市，平價持續(xù)銷售在09年初市場剛剛起色的環(huán)境下，即使有一定的購買能力及購買意向，價格合理與否也成為這批消費者能否購買的最終考量條件。針對消費者的這種消費心理，湘江世紀(jì)城在價格上采取了“低開策略”，使實際成交價格較先前市場的預(yù)期有明顯下降。2022-6-11區(qū)域典型項目萬國城項目總占地約650畝，總建筑面積約120萬，容積率3.0，綠化率42%。萬國城1期、2期已基本售罄并已交房入住，1.5期高端科技住宅產(chǎn)品“上品格”已銷售過半?，F(xiàn)在售滿庭春三期

13、9號棟、7號棟產(chǎn)品，成交均價在6800元/左右。 科技住宅：湖南首席科技住宅，冬暖夏涼，24小時熱水，生活成本低，引領(lǐng)住宅新潮流。 銷售團(tuán)隊：內(nèi)外場兼顧，外場行銷帶客效果顯著，成交量可觀，內(nèi)場競爭機(jī)制，末位淘汰。 推貨節(jié)奏：以平推為主，平均每月推出1棟，快速去化，銷量領(lǐng)先其他樓盤，是北城片區(qū)的銷冠。萬國城2022-6-11萬科城萬科城項目總占地約26.9萬，總建筑面積約50萬，容積率2.52，綠化率46%。一期由4棟高層住宅、8棟洋房組成，現(xiàn)主推的三期洋房產(chǎn)品面積為146-190平米，實現(xiàn)了一樓自帶私家花園及內(nèi)院2樓自帶大露臺及6米挑高客廳、3樓私家大露臺的設(shè)計。以洋房入市，樹立品質(zhì)，目前只剩

14、余200多套公寓在售，均價在6800-7200元/ 活動營銷：降低影響成本，拉近與消費者的距離，培養(yǎng)一批真正的品牌擁護(hù)，忠誠度高的客戶群體。 開盤策略：蓄客充分，小批量推貨，取得開門紅。 高層：引領(lǐng)“十字單體”建筑革命，讓每個戶型單位做到優(yōu)質(zhì)采光、主引通風(fēng)和闊景視距的效果。區(qū)域典型項目2022-6-11英祥春天英祥春天項目總占地112畝，總建筑面積近20萬平米，分兩期開發(fā)；其中一期為住宅，規(guī)劃建筑面積13.5萬，其中地上11.1萬，地下2.4萬，容積率2.8，由8棟17或17+1層高層住宅、1棟幼兒園、少量臨街商鋪及地下車庫組成； 一期共有1146戶，一期住宅于2010年6月開工建設(shè)，于201

15、2年5月交付使用。 英祥春天2011年4月底入市銷售，戶型區(qū)間滿足剛性需求，戶型面積75-120平米；項目為新推，選擇性高，且價格相比周邊樓盤低，性價比高，自入市以來得到了片區(qū)內(nèi)較高的關(guān)注。 現(xiàn)尾盤在售，現(xiàn)銷售均價6000元/平方米。區(qū)域典型項目2022-6-11總占地16.5萬方，總建筑面積約41.6萬平方米，定位為長沙首席精裝修大盤。位于珠江花城的北面，珠江酈城戶型產(chǎn)品、精裝修均為珠江花城的升級之作，同時與珠江酈城地域、時間、產(chǎn)品以及客戶上的聯(lián)系緊密，既能重新樹立珠江酈城形象又能有效利用珠江花城資源！在售戶型：珠江酈城新推10號棟，14號棟，17號棟房源，戶型2-4房均有，成交均價在8000元/左右。目前結(jié)合幾個代理公司的資源，進(jìn)行年底沖刺；營銷策略： 3000萬回饋，湖湘企業(yè)大團(tuán)購。珠江酈城區(qū)域典型項目2022-6-11恒大雅苑恒大雅苑位于萬