房地產(chǎn)企業(yè)新舊會計制度和國際會計制度對比

1、0收入確認收入確認住宅類物業(yè)銷售流程圖預(yù)售預(yù)售( (簽訂預(yù)售合同簽訂預(yù)售合同) )竣工驗收備案竣工驗收備案( (竣工驗收備案表竣工驗收備案表) )辦理大產(chǎn)證辦理大產(chǎn)證（房產(chǎn)證（房產(chǎn)證) )交房交房( (房屋交接單房屋交接單 - -業(yè)主簽字認可業(yè)主簽字認可) )房屋銷售收入確認房屋銷售收入確認1收入確認收入確認住宅類物銷售流程圖審計注意問題：管理層確認視同銷售收入時點是否符合預(yù)(銷)售合同的相關(guān)條 款。根據(jù)具體預(yù)售合同條款根據(jù)具體預(yù)售合同條款確認收入確認收入與業(yè)主交接與業(yè)主交接開發(fā)商發(fā)出交房通知單開發(fā)商發(fā)出交房通知單業(yè)主未交接業(yè)主未交接開發(fā)商發(fā)催告函開發(fā)商發(fā)催告函視同銷售確認視同銷售確認2收入確

2、認收入確認住宅類物銷售流程圖銷售與業(yè)主確認身份信息銷售與業(yè)主確認身份信息審計注意問題：管理層確認視同銷售收入時點是否符合預(yù)(銷)售合同的相關(guān)條 款。根據(jù)具體預(yù)售合同條款根據(jù)具體預(yù)售合同條款確認收入確認收入與業(yè)主交接與業(yè)主交接銷售發(fā)出交房通知單銷售發(fā)出交房通知單業(yè)主未交接業(yè)主未交接開發(fā)商發(fā)催告函開發(fā)商發(fā)催告函視同銷售確認視同銷售確認3房產(chǎn)項目成本的核算和分攤房產(chǎn)項目成本的核算和分攤房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本土地及其相關(guān)成本土地出讓金動拆遷費用、安置費用契稅及其他相關(guān)費用建造成本前期工程項目設(shè)計、咨詢、工程管理、工程監(jiān)理費用建安工程(包括地下結(jié)構(gòu)、地上主體工程、建筑安裝等)基礎(chǔ)設(shè)施費

3、用配套設(shè)施費用政府部門、市政配套費用裝修費用開發(fā)間接費用（人工成本、雜項支出等）資本化利息4收入確認收入確認房地產(chǎn)出租收入的確認房地產(chǎn)出租收入的確認房地產(chǎn)出租收入按租賃期限，預(yù)計租金收入能夠流入時，以直線法確認房地產(chǎn)出租收入實現(xiàn)?；蛴凶饨鹩谑盏降臅嬈陂g確認收入實現(xiàn)。 根據(jù)租賃合同條款，免租期及裝修期是否含在租賃期內(nèi)。一般免租期包含在租賃期內(nèi);裝修期是否包含在租賃期內(nèi)，具體合同具體分析;租賃收入在整個租賃期內(nèi)-包含免租期及在租期內(nèi)的裝修期按直線法攤銷確認。出租人承擔(dān)了承租人某些費用:將該費用從租金總額中扣除，按扣除后的金額在租賃期內(nèi)進行分攤5收入確認收入確認房地產(chǎn)出租收入的確認房地產(chǎn)出租收入的

4、確認房地產(chǎn)出租收入按租賃期限，預(yù)計租金收入能夠流入時，以直線法確認房地產(chǎn)出租收入實現(xiàn)?；蛴凶饨鹩谑盏降臅嬈陂g確認收入實現(xiàn)。 零售商場物業(yè)租金按營業(yè)額提成租金與保底固定租金孰高情形：固定保底租金按直線法確認營業(yè)額提成租金高于保底租金部分： 或有租金于收到或應(yīng)收時確認。物業(yè)管理收入的確認物業(yè)管理收入的確認物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)提供，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)成本可以可靠計量時，確認物業(yè)管理收入。 6房產(chǎn)項目成本的核算和分攤房產(chǎn)項目成本的核算和分攤( (續(xù)續(xù)) )建造成本的核算建造成本的核算房產(chǎn)項目預(yù)算各成本項目預(yù)算與工程合同的審核驗對合同變更在項目預(yù)算中及時反映項目預(yù)算根據(jù)工程實際進展

5、情況時時更新建造成本的完整性按照房產(chǎn)項目實際工程進度計提按照最更新的項目預(yù)算進行成本核算審查工程項目進度報告、監(jiān)理報告7房產(chǎn)項目成本的核算和分攤房產(chǎn)項目成本的核算和分攤( (續(xù)續(xù)) )項目預(yù)算項目預(yù)算項目監(jiān)理報告項目監(jiān)理報告完工情況合同臺賬合同臺賬付款憑證記賬工程進度工程進度/產(chǎn)值報告產(chǎn)值報告合同付款清單合同付款清單開發(fā)成本明細開發(fā)成本明細支付情況工程成本預(yù)提8房產(chǎn)項目成本的核算和分攤房產(chǎn)項目成本的核算和分攤( (續(xù)續(xù)) )建造成本的分攤建造成本的分攤在多期開發(fā)的項目之間分攤土地成本(一般按照房產(chǎn)可售建筑面積)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等的分攤公共設(shè)施的成本分攤，例如園林綠化、會所、車位等(建議在可售

6、的住宅/商業(yè)房產(chǎn)部分進行分攤)間接開發(fā)成本間接開發(fā)成本為房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)間接發(fā)生的費用，例如工程管理人員工資、辦公費用、差旅費等)9借款費用借款費用核心概念核心概念 企業(yè)發(fā)生的借款費用可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款費用可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化；購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化；其他借款費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計其他借款費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當(dāng)期損益。入當(dāng)期損益。 10借款費用借款費用應(yīng)資本化的借款費用包括應(yīng)資本化的借款費用包括因借款（包括專門借款和一般借款）而發(fā)生的利息、折因借款（包括專門借款和一般借款）而發(fā)

7、生的利息、折價或溢價的攤銷價或溢價的攤銷因借款發(fā)生的輔助費用因借款發(fā)生的輔助費用因因外幣借款而發(fā)生的外幣借款而發(fā)生的利息費用的利息費用的匯兌損益匯兌損益與融資租賃有關(guān)的融資費用與融資租賃有關(guān)的融資費用11借款費用借款費用利息資本化利息資本化開始資本化的時點資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生借款費用已經(jīng)發(fā)生為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始以上三個條件同時滿足，才可開始借款費用的資本化以上三個條件同時滿足，才可開始借款費用的資本化專門借款和一般借款的利息比較一般借款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流與房產(chǎn)項目開發(fā)實際投入的現(xiàn)金流12借款費用借款費用資本化金額（續(xù)）資本化金額（續(xù)）輔助費用輔助費用資本化金額資

8、本化金額為了安排借款而發(fā)生的必要費用，包括借款手續(xù)費、傭金等。外幣專門借款匯兌差額外幣專門借款匯兌差額資本化金額資本化金額中國新準則：外幣專門借款本金及利息的匯兌差額國際財務(wù)報告準則：允許資本化的匯兌損益只能是作為借款利息費用的調(diào)整。本金發(fā)生的匯兌差額不能資本化。GAAP差異13借款費用借款費用資本化金額（續(xù)）資本化金額（續(xù)）14資本化時點資本化時點資本支出已發(fā)生資本支出已發(fā)生借款費用已發(fā)生借款費用已發(fā)生購建活動已開始購建活動已開始停止停止繼續(xù)繼續(xù)暫停暫停購建活動非正常中斷購建活動非正常中斷但是但是 實質(zhì)性實質(zhì)性技術(shù)或技術(shù)或行政工作仍繼續(xù)中行政工作仍繼續(xù)中資產(chǎn)已達到資產(chǎn)已達到 可使用可使用狀態(tài)

9、狀態(tài)開始使用開始使用資金借入資金借入購建活動非正常中斷購建活動非正常中斷開始開始15借款費用借款費用資本化時點（續(xù)）資本化時點（續(xù)）借款費用暫停借款費用暫停資本化的時資本化的時間間在購建過程中發(fā)生非正常中斷借款費用停止借款費用停止資本化的時資本化的時點點資產(chǎn)已達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）已經(jīng)全部完成個別與設(shè)計、合同不符的地方不影響其正常使用或銷售繼續(xù)發(fā)生在資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生16國際財務(wù)報告準則國際財務(wù)報告準則中國新會計準則中國新會計準則購入房產(chǎn)并自用作為固定資產(chǎn)購入房產(chǎn)并自用作為固定資產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)付款經(jīng)營租賃的預(yù)付款：外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在

10、固定資產(chǎn)之房屋建筑物與經(jīng)營租賃的預(yù)付款之土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；一般按直線法攤銷無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)之房屋建筑物與無形資產(chǎn)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；一般按直線法攤銷自建自用房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)自建自用房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)付款經(jīng)營租賃的預(yù)付款：一般按直線法攤銷如果固定資產(chǎn)用重估法(Revaluation method), 經(jīng)營租賃預(yù)付款之土地使用權(quán)不能重估無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)一般按直線法攤銷土地使用權(quán)土地使用權(quán)仍存在仍存在17國際財務(wù)報告準則國際財務(wù)報告準則中國新會計準則中國新會計準則建造對外出售

11、的住宅或商用房產(chǎn)建造對外出售的住宅或商用房產(chǎn)存貨存貨用于建造對外出售的住宅/商用房產(chǎn)的相關(guān)土地使用權(quán)計入存貨-在建開發(fā)產(chǎn)品成本中土地成本按地上建筑面積進行合理分攤存貨存貨與國際財務(wù)報告準則相同；建造投資性房地產(chǎn)建造投資性房地產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)付款；或者經(jīng)營租賃的預(yù)付款；或者企業(yè)可選擇將土地使用權(quán)分類為企業(yè)可選擇將土地使用權(quán)分類為投資性房地產(chǎn)，但選擇按投資性投資性房地產(chǎn)，但選擇按投資性房地產(chǎn)核算時，必須采用房地產(chǎn)核算時，必須采用公允價公允價值值模式模式企業(yè)應(yīng)將土地使用權(quán)確認為投資企業(yè)應(yīng)將土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)或在建投資性房地產(chǎn)：或在建投資性房地產(chǎn)：一般來說, 采用成本模式符合一定條件時

12、可以采用公允價值模式土地使用權(quán)土地使用權(quán)仍存在仍存在18存貨存貨在建開發(fā)產(chǎn)品在建開發(fā)產(chǎn)品已完工開發(fā)產(chǎn)品已完工開發(fā)產(chǎn)品( (包括待售和臨時用于出租的物業(yè)包括待售和臨時用于出租的物業(yè)) )存貨的計量存貨的計量存貨以成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，按單個存貨項目的成本存貨以成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，按單個存貨項目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準備高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準備 19投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 國際財務(wù)報告準則核算范圍國際財務(wù)報告準則核算范圍為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)承租人持有的房

13、地產(chǎn)，如，如: :為長期資本增值而持有的土地經(jīng)營租賃租出的建筑物和(或)土地未確定未來用途的土地準備用于經(jīng)營出租的空置建筑物符合一定條件的經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益在建投資性房地產(chǎn)20國際財務(wù)報告準則國際財務(wù)報告準則中國新會計準則中國新會計準則核算范圍核算范圍為賺取租金或資本增值，或兩者兼為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)有的房地產(chǎn)，如，如為長期資本增值而持有的土地經(jīng)營租賃租出的建筑物和(或)土地未確定未來用途的土地準備用于經(jīng)營出租的空置建筑物符合一定條件的經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益在建投資性房地產(chǎn)為賺取租金或資本增值，或兩者兼

14、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，僅包括有而持有的房地產(chǎn)，僅包括已經(jīng)營租賃租出的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 已經(jīng)營租賃租出的建筑物投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)范圍范圍（準則差異準則差異）仍存在仍存在趨同趨同通常情況下，對企業(yè)通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租持有以備經(jīng)營出租的的空置建筑物空置建筑物，如，如董事會或類似機構(gòu)作董事會或類似機構(gòu)作出書面決出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。性房地產(chǎn)。21投資

15、性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 范圍范圍（準則差異準則差異）22投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 范圍（續(xù)）范圍（續(xù)）投資性房地產(chǎn)分類投資性房地產(chǎn)分類一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用的，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出的，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)售的，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將建筑物出租，并向承租人提供輔助服務(wù)，如所提企業(yè)將建筑物出租，并向承租人提供輔助服務(wù)，如所提供的輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物供的輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)確認為投資

16、性房地產(chǎn)23雙重目的雙重目的 能夠能夠分開分開 固定資產(chǎn)準則固定資產(chǎn)準則自用自用投資性房地產(chǎn)準則投資性房地產(chǎn)準則出租獲取租金出租獲取租金24雙重目的雙重目的 不能不能分開分開固定資產(chǎn)準則固定資產(chǎn)準則自用自用出租獲取租金出租獲取租金投資性房地產(chǎn)準則投資性房地產(chǎn)準則自用自用出租獲取租金出租獲取租金25酒店酒店業(yè)主管理業(yè)主管理 = = 適用固定資產(chǎn)準則適用固定資產(chǎn)準則第三方管理第三方管理 = = 需判斷需判斷: :被動投資（一般固定現(xiàn)金流收益）= 投資性房地產(chǎn)承擔(dān)經(jīng)營性現(xiàn)金流風(fēng)險 = 自用 固定資產(chǎn)準則披露分類標準披露分類標準26投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)- -后續(xù)計量后續(xù)計量成本模式，或成本模式，或

17、公允價值模式公允價值模式不允許公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式不允許公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式計量模式一致性計量模式一致性: : 除在特定情況下，企業(yè)對所有的投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用同一計量模式27投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)- -后續(xù)計量后續(xù)計量( (續(xù)續(xù)) )在建投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)公允價值模式如果公允價值能可靠獲得，則必須采用該公允價值；若公允價值現(xiàn)在不能可靠獲得，但預(yù)期當(dāng)建造完成時可獲得，則按成本計量，直到公允價值能可靠獲得或建造完成（兩者孰早)。成本模式按歷史成本計價。參照IAS 16的相關(guān)規(guī)定28投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)- -后續(xù)計量后續(xù)計量 ( (轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換) )29投資性房地產(chǎn)投資性房地

18、產(chǎn)- -后續(xù)計量后續(xù)計量 ( (轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換) )30國際財務(wù)報告準則國際財務(wù)報告準則中國新會計準則中國新會計準則自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益存貨：存貨： 差額計入當(dāng)期損益差額計入當(dāng)期損益同國際財務(wù)報告準則同國際財務(wù)報告準則存貨：存貨：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)- -后續(xù)計量后續(xù)計量( (準則差異準則差異) )仍存在仍存在31投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 公允價值的確定公允價值的確定 （中國新準則特別條件）（中國新準則特別條件） 中國新中國新企業(yè)會計企業(yè)會計準則中，準則中，可以采用公允價值模式計量的條件可以采用公允價值模式計量的條件非常嚴格，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持非常嚴格，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用