指標(biāo)計算典型案例研究(第一季度)20140523

1、建設(shè)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算建設(shè)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算典型問題案例研究典型問題案例研究重慶市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處重慶市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處重慶市規(guī)劃信息服務(wù)中心重慶市規(guī)劃信息服務(wù)中心（2014年第一季度）年第一季度） 一、背景 技術(shù)規(guī)定是對各類問題進(jìn)行原則性表述，具體項目設(shè)計方案的審查需依照技術(shù)規(guī)定確定的原則結(jié)合實際進(jìn)行判定。對實際工作收集到的典型案例進(jìn)行分析，每個季度形成案例研究成果，旨在更好的理解技術(shù)規(guī)定原意，規(guī)范規(guī)劃管理，統(tǒng)一指標(biāo)計算標(biāo)準(zhǔn)，及時的為規(guī)劃管理提供支撐。（一）（一）堆土的形式和不滿足堆土的形式和不滿足1：2堆土的堆土的 合理性判斷合理性判斷二、典型案例分析 u 1、方案審查時應(yīng)加強(qiáng)

2、對場地豎向標(biāo)高設(shè)計合理性的審查，把握好尊重現(xiàn)狀地形條件、體現(xiàn)山地城市的自然稟賦、弱化建筑對城市的壓迫感、減少后期違法建設(shè)可能性的原則。u 2、審查場地標(biāo)高設(shè)計是否合理，還需從是否與城市道路合理銜接；是否結(jié)合現(xiàn)狀地形標(biāo)高進(jìn)行設(shè)計；是否惡化相鄰關(guān)系等三個方面進(jìn)行綜合判斷。u 3、堆土坡比值確定為不大于1：2（圖1）。設(shè)計標(biāo)高合理，同時堆土滿足h1： h21：2則可視為“合理堆土”。2013年的案例研究成果u 4、建筑樓層標(biāo)高既高于周邊現(xiàn)狀地形標(biāo)高又高于周邊城市道路標(biāo)高的，無論是否進(jìn)行堆土、堆土形式如何，該建筑都視為地上建筑，其建筑面積應(yīng)納入計容建筑面積計算。2013年的案例研究成果u 5、建筑樓層

3、標(biāo)高均低于周邊現(xiàn)狀地形標(biāo)高，雖周邊城市道路標(biāo)高更低，但經(jīng)判斷，若符合工程慣例，后期對建筑與道路之間用地進(jìn)行建設(shè)利用可能性不大的，可視為地下建筑。2013年的案例研究成果2013年的案例研究成果中堆土能夠滿足1：2要求 可以視為合理堆土不滿足1：2 不合理2014年，我們將進(jìn)一步收集相關(guān)案例，對堆土的具體形態(tài)以及不滿足1：2的堆土情況進(jìn)行深入研究，希望能夠總結(jié)出規(guī)律，明確標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率。 某項目用地內(nèi)北低南高，南北進(jìn)深約430米，高差約20米。設(shè)計單位在設(shè)計時采用分臺處理、逐級放坡的方式來解決場地內(nèi)的高差問題。案例案例1案例案例1建議：1、本案例負(fù)一層在滿足掩埋外墻長度超過該層建筑周長40%

4、的前提下，該斜坡綠化處理方式符合工程技術(shù)處理慣例，具有合理性，可以視為合理堆土；2、本案例架空區(qū)域應(yīng)計算建筑面積，但不計入計容建筑面積。其面積計算方式參照建筑工程建筑面積計算規(guī)范第3.0.4條，坡屋頂內(nèi)和場館看臺下空間的面積計算方式進(jìn)行計算。3、為避免出現(xiàn)建筑掩埋建筑后，后部被掩埋建筑不計容的邏輯不合理，此類斜板上部應(yīng)采用一定厚度的覆土及景觀處理。問題：1、此類斜坡綠化是否可視為合理堆圖；2、該架空區(qū)域是否計算建筑面積； 某項目，地塊內(nèi)部原始地形標(biāo)高約為224米，地塊外東側(cè)原始地形標(biāo)高約為217米，約有7米的高差;地塊內(nèi)場地標(biāo)高約為230米，西側(cè)道路標(biāo)高約為228米，東側(cè)道路標(biāo)高約為218米,

5、東西道路標(biāo)高高差約10米，案例案例2問題：1、該屋頂上方的斜坡綠化是否可視為合理堆土；2、若不堆土，而改為坡度為1：2的坡屋頂，那么車庫非掩埋外墻的起算點應(yīng)從商業(yè)外邊起算（軸）還是從車庫外墻（軸）起算。建議：1、本案例中修建在屋頂?shù)男逼戮G化不視為合理堆土；2、若建筑外墻被建筑物的坡屋頂或斜墻遮擋時，若不利用則以上圖一中軸為非掩埋外墻對應(yīng)16米進(jìn)深的起算點；若該空間利用，則將開始計算建筑面積的邊界線作為計算非掩埋外墻對應(yīng)16米進(jìn)深的起算點（以上圖一中軸）；圖一圖二 某居住項目，用地范圍成一長方形，東、南、北三側(cè)為城市道路，西側(cè)臨河，北側(cè)城市道路標(biāo)高約312米，南側(cè)城市道路標(biāo)高約308米。用地內(nèi)現(xiàn)

6、狀地形為一臺地，標(biāo)到約為300米，較東、南、北三側(cè)城市道路低10米，較西側(cè)河面標(biāo)高263米高37米。案例案例3問題：1、判斷建筑是否屬于地下建筑是將建筑樓層標(biāo)高與室外地坪標(biāo)高最低點進(jìn)行比較，本案例中室外地坪標(biāo)高最低點應(yīng)取臺地的邊緣“C”點還是用地范圍內(nèi)標(biāo)高最低點“A”點； 2、本案例的斜坡綠化無法滿足1：2，該斜坡綠化是否視為合理堆土。建議：1、本案例中室外地坪標(biāo)高應(yīng)取 “C”點；2、該斜坡綠化不視為合理堆土。u 1、以合理堆土對建筑非掩埋外墻進(jìn)行掩埋時，堆土的形式可以根據(jù)每個項目的實際需求變換形式，但應(yīng)滿足1：2要求。 u 2、對于在地上建筑臨城市道路的屋頂進(jìn)行堆土的，不視為合理堆土。u 3

7、、在判斷地上地下建筑時，室外地坪標(biāo)高最低點應(yīng)根據(jù)項目建筑布局在建筑外墻相鄰的周邊室外地坪中查找。 本類案例小結(jié)本類案例小結(jié)（二）建筑之間的回填土合理性判斷標(biāo)準(zhǔn)二）建筑之間的回填土合理性判斷標(biāo)準(zhǔn)二、典型案例分析 某項目，用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀地形西南高東北低，西南側(cè)標(biāo)高為338米，東北側(cè)標(biāo)高為333米。南側(cè)道路標(biāo)高約為332337米，北側(cè)道路標(biāo)高約為327329米。用地內(nèi)設(shè)計有集中地下車庫，車庫北側(cè)頂板標(biāo)高為333.1米比相臨室外場地標(biāo)高327.5米高5.6米。案例案例4案例案例4問題：1、上部無任何建筑的回填空間是否應(yīng)計算建筑面積，是否應(yīng)計入容積率；2、上部有建筑的回填空間是否應(yīng)計算建筑面積，是否應(yīng)計

8、入容積率；3、回填空間對應(yīng)多個層數(shù)時，其面積應(yīng)如何進(jìn)行計算。建議：1、本案例中位于居住建筑底部、車庫與商業(yè)之間的回填空間設(shè)計不合理，通常也難以按此實施，應(yīng)計算其建筑面積，并納入計容建筑面積計算。該回填空間對應(yīng)多個層數(shù)時，相鄰的建筑功能一側(cè)為車庫一側(cè)為商業(yè)或其他功能時，回填空間層數(shù)及功能按照商業(yè)確定，若兩側(cè)均為車庫，按車庫層數(shù)及功能確定。2、對于車庫與商業(yè)之間的回填土空間不處于居住建筑底部，即上部無建筑投影的，則不計算其建筑面積也不計入計容建筑面積。3、竣工核實時應(yīng)進(jìn)行專項檢查，不按批準(zhǔn)附圖實施回填的，應(yīng)按規(guī)定予以查處。1-1剖面圖2-2剖面圖 某項目，用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀地形為平地，標(biāo)高約為440米

9、，周邊道路西高東低，東側(cè)的道路南低北高，標(biāo)高為433.09-440米，北側(cè)道路標(biāo)高為440441米，西側(cè)道路標(biāo)高為441445.04米，南側(cè)標(biāo)高為445.04433.09米。案例案例5案例案例5問題： 本項目中的圍合空間是否應(yīng)計算建筑面積。 建議：1、本案例中車庫、商業(yè)之間的回填空間不計算建筑面積。2、竣工核實時應(yīng)進(jìn)行專項檢查，不按批準(zhǔn)附圖實施回填的，應(yīng)按規(guī)定予以查處。負(fù)負(fù)1 1層組合平面圖層組合平面圖1-11-1剖面圖剖面圖2-22-2剖面圖剖面圖u 1、按照工程慣例，在修建建筑時，為便于施工作業(yè)，一般會對場地進(jìn)行整體開挖修建地下室，開挖后的地下室空間，若四周都是建筑功能用房，對此類封閉空間

10、進(jìn)行回填的設(shè)計既不合理又不符合工程慣例，因此應(yīng)計算建筑面積。；u 2、開挖后，對建筑與建筑之間場地進(jìn)行回填處理，上部進(jìn)行綠化或者設(shè)計為活動場地的，可不計算建筑面積，但竣工核實時應(yīng)進(jìn)行專項檢查。 本類案例小結(jié)本類案例小結(jié)（三）建筑在負(fù)層中投影范圍的計算標(biāo)準(zhǔn)三）建筑在負(fù)層中投影范圍的計算標(biāo)準(zhǔn)二、典型案例分析 案例案例6 某項目，設(shè)計有1層地下設(shè)備用房、1層裙房以及18層塔樓。塔樓的投影范圍小于裙房的投影范圍但大于地下設(shè)備用房的范圍。案例案例6問題： 剖面圖中綠色范圍是否應(yīng)計算建筑面積。建議： 不計算建筑面積負(fù)負(fù)1 1層平面圖層平面圖剖面圖剖面圖1 1層平面圖層平面圖 某多層居住項目，設(shè)計有集中車庫

11、，車庫頂部為居住，居住負(fù)1層僅設(shè)計有樓梯間且與車庫連接。建筑投影范圍內(nèi)除樓梯間以外的部分在圖紙中均未表達(dá)出來。案例案例7總平面圖總平面圖案例案例7建議：1、本案例中A5、A6、A7、A10、A11號樓建筑在負(fù)1層的投影部分應(yīng)計算建筑面積，同時，居住建筑的投影范圍與車庫范圍之間的縫隙也應(yīng)計算建筑面積。2、本案例中A1、2、3、4、8、9、12、13號樓建筑在負(fù)1層的投影部分可不計算其建筑面積。3、建議對此類項目建立跟蹤機(jī)制，在竣工規(guī)劃核實時對其是否按圖施工進(jìn)行核實，避免違法建設(shè)的出現(xiàn)。問題：1、此類設(shè)計是否合理，多層建筑在負(fù)一層的投影范圍是否應(yīng)計算建筑面積；2、多層建筑在負(fù)一層的投影范圍與車庫之

12、間的縫隙是否應(yīng)計算建筑面積。負(fù)負(fù)1 1層組合平面圖層組合平面圖剖面圖剖面圖建筑投影范圍建筑投影范圍建筑投影范圍建筑投影范圍與車庫范圍之與車庫范圍之間的縫隙間的縫隙 某低層居住項目，建筑設(shè)計有負(fù)1層車庫，車庫四周覆土，1層建筑投影范圍遠(yuǎn)大于車庫范圍。案例案例81 1層平面圖層平面圖負(fù)負(fù)1 1層平面圖層平面圖案例案例8建議： 1、對于低層建筑，在能夠判斷出存在不合理的封閉回填空間時，該封閉空間應(yīng)計算建筑面積，若無法判斷出是否存在封閉空間時，則根據(jù)設(shè)計單位報送的圖紙中表達(dá)出的建筑墻體圍合空間進(jìn)行計算。 2、建議對此類項目建立跟蹤機(jī)制，在竣工規(guī)劃核實時對其是否按圖施工進(jìn)行核實，避免違法建設(shè)的出現(xiàn)。問題： 建筑底部綠色范圍是否應(yīng)該計算建筑面積剖面圖剖面圖 本類案例小結(jié)本類案例小結(jié) 1、如圖所示，建筑塔樓、在地下層的投影范圍（黃色范圍）不計算建筑面積；建筑、在地下層的投影范圍（藍(lán)色范圍）周邊均為地下建筑的需計算建筑面積；車庫輪廓線內(nèi)的回填空間（棕色范圍）需計算建筑面積；建筑