萬科―房地產(chǎn)開發(fā)全流程作業(yè)指導(dǎo)書_圖文

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書目錄1. 土地投標(biāo)(商務(wù) 42. 土地投標(biāo)(技術(shù) 63. 土地狀況調(diào)研 84. 編制可行性研究報(bào)告 105. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 146. 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫 157. 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 168. 建筑方案招標(biāo) 199. 規(guī)劃方案報(bào)審 2210.申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng) 2411.申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2512.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 2613.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用范例 3014.設(shè)計(jì)委托 3115.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 3316.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 3617.編制營銷策劃書 3818.選擇和確定營銷代理 4019.召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì) 4220.擴(kuò)初

2、設(shè)計(jì)送審 4321.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 4622.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化 4923.三通一平跟蹤管理 5124.土地接管 5225.工程報(bào)建 5426.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5627.工程安全質(zhì)量報(bào)監(jiān) 5828.申領(lǐng)施工許可證 6029.投資監(jiān)理委托 6230.施工總承包招標(biāo) 6431.現(xiàn)場管理臺(tái)帳 6832.圖紙管理 7033.施工日記 7134.編制會(huì)議紀(jì)要 7235.施工圖內(nèi)審 7336.施工圖設(shè)計(jì)交底 7537.臨水、臨電配套 7738.申辦開工復(fù)驗(yàn)紅線 7939.施工技術(shù)方案優(yōu)化 8140.委托勘丈 8341.樓書及宣傳資料制作 8542.選擇首屆物業(yè)管理單位 8643.申辦預(yù)售許可證 884

3、4.組織房展會(huì) 9045.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 9146.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 9347.編制工程預(yù)算 9448.編制項(xiàng)目計(jì)劃書 9649.審核驗(yàn)工月報(bào) 9850.工程撥款 10051.甲方采購 10252.施工安全管理 10553.施工安全巡視 10854.施工圖修改 11055.工程例會(huì) 11256.現(xiàn)場簽證 11457.工程質(zhì)量事故處理 11658.索賠 11859.樣板引路和封樣驗(yàn)收 12260.隱蔽工程驗(yàn)收(土建 12461.隱蔽工程驗(yàn)收程序(安裝 12662.竣工備案制驗(yàn)收 12863.公建配套 13364.供電配套 13565.供水配套 13966.排水配套 142

4、67.消防配套 14468.燃?xì)馀涮?14769.環(huán)衛(wèi)配套 14970.衛(wèi)生防疫報(bào)批 15171.通信配套 15372.有線電視配套工程 15573.綠化配套 15774.郵政配套 15975.安全技術(shù)防范配套 16076.門牌報(bào)批 16277.申辦“使用粘土磚”核定 16378.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 16479.工程竣工檔案編制驗(yàn)收和報(bào)送 16880.申辦規(guī)劃驗(yàn)收 17281.公司內(nèi)部驗(yàn)收 17482.申辦入戶許可證 17583.申辦大產(chǎn)證 17784.編制工程決算 17985.物業(yè)移交和接管 18186.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 18387.代辦小產(chǎn)證 18588.項(xiàng)目總結(jié) 18689.項(xiàng)目資

5、金管理 18890.項(xiàng)目貸款 19091.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測評(píng) 19292.成本管理 19493.成本核算 20194.課題組研究成果報(bào)告摘要 20695.課題組研究成果評(píng)審意見 209土地投標(biāo)(商務(wù)1.作業(yè)目的土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右,因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2.作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息,公司年度開發(fā)計(jì)劃,地區(qū)地形圖。3.決策崗位總經(jīng)理:負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(商務(wù)的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通

6、稿,向總經(jīng)理和董事長匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。協(xié)管崗位總會(huì)計(jì)師:對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。主辦崗位土地開發(fā):負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求,并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總,編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書,校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位營銷策劃,成本控制,成本核算,融資會(huì)計(jì):按土地開發(fā)崗位的要求,按時(shí)提供書面的資料信息,并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。4.緊前工作條件獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。5.作業(yè)描述5.1 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟(jì)師召集,本主辦崗位組織,由建筑師,各協(xié)辦崗位參加(詳見作業(yè)指導(dǎo)書土地狀況調(diào)查。其中營銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查

7、,完成市場分析、市場預(yù)測,以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位(總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí),市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議,按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù),各崗位明確責(zé)任、分工,在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì),做好詳細(xì)記錄。5.3 各崗位責(zé)任和分工營銷策劃:負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價(jià)預(yù)測;研究

8、客戶和產(chǎn)品的定位,據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案(技術(shù)標(biāo)提出設(shè)計(jì)要求;提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。土地開發(fā):向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料,按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益,編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書,測估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍,并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標(biāo)對(duì)手的情況,收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息,及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制:負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。成本核算:負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。融資會(huì)計(jì):負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信(信譽(yù)等級(jí)、存款證明等方面的文字材料。公司辦公室:負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、

9、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容,近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容;負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì),印刷和裝訂;負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟(jì)師:審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià),密封文件。5.4投標(biāo)(商務(wù)標(biāo)文件內(nèi)容:投標(biāo)申請(qǐng)表;投標(biāo)書;投標(biāo)文件目錄、提要;投標(biāo)保證金;企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料;法定代表人證明及身份證復(fù)印件;參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書;可行性研究報(bào)告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份,以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。5.5參加投標(biāo):投標(biāo)授權(quán)委托人(通常即為本主辦崗位應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)

10、,開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋,騎縫蓋章,投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過程,及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5.6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律:土地投標(biāo)(技術(shù)1.作業(yè)目的土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。3.決策崗位總經(jīng)理:負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(技術(shù)的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位總建筑師:布置本作業(yè)任務(wù),主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議,向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理:按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。4.緊前工作條件已獲悉政府公

11、布的土地公開招標(biāo)信息,并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù),取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5.作業(yè)描述5.1 編制工作進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張,工作量又十分巨大,而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間,所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起,本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序,確定其中各事件的分工和工作截止期限,注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天,留有一定的時(shí)間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計(jì)主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇2至3名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選,并通過選中的設(shè)計(jì)師與其注冊的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份,并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各

12、人的設(shè)計(jì)資料。5.3 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成,其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。5.4概念方案的設(shè)計(jì)成果必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為:A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙,與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。規(guī)劃說明書:包括現(xiàn)狀條件分析,規(guī)劃總體構(gòu)思,規(guī)劃總體布局,主要空間組織和景觀特色,道路綠化設(shè)計(jì),主要市政設(shè)施綜合考慮;用地平衡表,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。規(guī)劃總平面圖:包括小區(qū)住宅建

13、筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局(集中綠地面積、道路布局、停車泊位數(shù)量(停車庫面積、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施:應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置,招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(DGJ08-55-2002/J10189-2002要求為小區(qū)配置。表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖:如總體鳥瞰圖,總體景觀效果,建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評(píng)選一侯方案資料收全,本主辦崗位立即組織內(nèi)部評(píng)選,會(huì)議由總建筑師主持,由本主辦崗位組織會(huì)務(wù),包括確定參會(huì)人員名單(以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主,分發(fā)會(huì)議通知,落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總建筑師確

14、定首選方案后,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.6簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同,如是格式化合同,應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對(duì)方提出要求,還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。5.7 內(nèi)部審核本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合土地招標(biāo)書的要求,包括規(guī)劃參數(shù),匿名要求,方案的完整性,圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成,如時(shí)間尚許可,應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通,由設(shè)計(jì)單位酌情修改。5.8 資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位,作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。5.9 保密責(zé)任本主辦崗

15、位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管,復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳,無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀,嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象,不管是否中標(biāo),均要追究本主辦崗位的責(zé)任。土地狀況調(diào)研1.作業(yè)目的取得直觀的地塊信息,為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。2.作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計(jì)劃,土地招標(biāo)書,地區(qū)地形圖,地區(qū)管線圖。3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況,糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。協(xié)管崗位總建筑師,總工程師:熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位土地開發(fā):負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作,編制調(diào)研報(bào)告。協(xié)辦崗位營銷策劃:熟悉

16、現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。4.緊前工作條件已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5.作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次,每次踏勘的重點(diǎn)有所不同,本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員,從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報(bào)告,形式為攝影照片和文字說明組成,可以是紙質(zhì)照相簿,也可以是cod電子相冊文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部內(nèi)容,在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。6.作業(yè)描述:6.1調(diào)研外部環(huán)境:6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境:編制可行性研究報(bào)告1.作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初

17、步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一,是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后,項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究,為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn),然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢,遵循市場規(guī)律,反映市場現(xiàn)實(shí),為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量,應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作,占有充分信息資料,進(jìn)行科學(xué)分析比選論證,做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化,報(bào)告

18、深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:組建工作小組,批準(zhǔn)工作計(jì)劃,組織優(yōu)化和修改報(bào)告,審定報(bào)告。協(xié)管崗位總建筑師,總工程師,總會(huì)計(jì)師:審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié),提出優(yōu)化修改意見,協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。主辦崗位營銷策劃:制訂工作計(jì)劃,分配任務(wù),匯總編輯,優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位:工作小組成員:按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié),并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究:已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查,已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo);深度可行性研究:已獲得土地使用權(quán),已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組,成員主要來

19、自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門,并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃,明確可行性研究工作的范圍,重點(diǎn),深度,報(bào)告提綱,章節(jié)分工,進(jìn)度安排,費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后,布置安排落實(shí)。5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料,必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4 小組集體討論,議題為:較論證優(yōu)化后,提出推薦方案。5.5 編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后,各成員分工編寫章節(jié),由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總,編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后,修改完善,形成正式報(bào)告。5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容:全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量;全市及各主要分區(qū)

20、項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積;總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金;開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間;投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī);規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向,城市建設(shè)信息;其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)(總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等。主要道路、景觀(河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等、配套設(shè)施情況(商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等。項(xiàng)目競

21、爭情況(現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對(duì)手、優(yōu)勢(S、劣勢(W、威脅(O、機(jī)會(huì)(T。市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。市場定位(市場形象、主題品牌;客戶定位(主要客戶對(duì)象;價(jià)格定位(均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型(商業(yè)/居住/辦公/其他。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積;小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施?？傮w進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。建筑總成本、市場總價(jià)值(銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容:項(xiàng)目開發(fā)背景,建設(shè)規(guī)模與目標(biāo),預(yù)計(jì)的

22、項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件,周邊建筑物與環(huán)境條件,城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求,交通條件,公共配套設(shè)施等。市場現(xiàn)狀調(diào)查,市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測,風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則,項(xiàng)目總體規(guī)劃方案,建筑方案比選。建設(shè)工期,實(shí)施進(jìn)度表(或橫線圖。建設(shè)總投資估算,資本金籌措,債務(wù)資金籌措,融資方案分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取,銷售收入與成本費(fèi)用估算,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),盈利能力分析,償債能力分析,不確定性分析,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)程度分析,防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。投資估算表,項(xiàng)目投入資金估算匯總表,主要單項(xiàng)工程投資估算表,分年度投資計(jì)劃表;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表(包括營業(yè)

23、收入及營業(yè)稅金估算表,總成本費(fèi)用估算表,財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表,利潤及利潤分配表,借款償還計(jì)劃表。片區(qū)控制性詳規(guī),宗地圖,管線圖,總平面方案等。土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(或初步可行性研究報(bào)告的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫1.作業(yè)目的為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,為提高本崗位設(shè)計(jì)管理的專業(yè)水平,吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例,提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中,本崗位的思路得以拓展,視野得以寬廣,分析判斷能力得以提高。2.主管崗位總建筑師:負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。主辦崗位設(shè)計(jì)管理:負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述,持之以恒地做好資料庫的信息收集和

24、使用。協(xié)辦崗位營銷策劃:將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3.作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。4.作業(yè)要求4.1制作電子相冊,隨時(shí)補(bǔ)充,不斷積累。4.2載入公司局域網(wǎng)共享平臺(tái),供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。4.3本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評(píng)價(jià)。5.作業(yè)描述5.1資料收集途徑售樓處,房展會(huì),畫冊刊物,城建檔案館,實(shí)景拍攝,網(wǎng)上下載,國內(nèi)外考察。5.2 電子相冊制作方法建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫1.作業(yè)目的人的因素是最關(guān)鍵和主要的,優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神,具備職業(yè)道德,具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師,為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),需要收集和積

25、累來自各種渠道的信息,建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。這是公司的一項(xiàng)日常的,基本的信息管理工作。2.主管崗位總建筑師:負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià),批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。主辦崗位設(shè)計(jì)管理:負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述,持之以恒地做好信息庫的建立和使用。3.作業(yè)要求3.1分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20名左右,因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。3.2 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。3.3要求本崗位與首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系,了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容,也包括上門請(qǐng)教咨詢,協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助,采取不同的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛,

26、必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。4.作業(yè)描述4.1 收集資料:本崗位應(yīng)把參加各種房展會(huì)當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作,關(guān)心媒體對(duì)各種優(yōu)秀建筑的評(píng)論,注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評(píng)比活動(dòng),查閱新出版的建筑刊物和書籍,經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索,從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個(gè)人信息和他們的作品樣本。4.2 制作方法:一人一個(gè)文件目錄,每個(gè)文件的首頁是個(gè)人信息資料,其余是代表作品的數(shù)碼照片,圖片的掃描件等。4.3個(gè)人資料以表格形式制作,其中信息如一時(shí)沒條件填齊,可以陸續(xù)補(bǔ)充。4.4表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì),但至少應(yīng)包含以下信息:姓名、性別、出生年目前的注冊單位和注冊等級(jí)、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特

27、征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。編制設(shè)計(jì)任務(wù)書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰,細(xì)部要求朦朧,指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí),避免大量的徒勞無益的返工和修改,加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù)市場調(diào)研報(bào)告,土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。3.決策崗位總經(jīng)理:負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。主管崗位總建筑師:擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱,提出修改意見,批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。協(xié)管崗位總經(jīng)濟(jì)師,總工

28、程師:會(huì)簽草稿,提出修改意見。主辦崗位設(shè)計(jì)管理:起草設(shè)計(jì)任務(wù)書,并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位營銷策劃:提供市場調(diào)研報(bào)告,和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。4.緊前工作條件:市場調(diào)研完成,已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場地理情況,包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。5.2介紹場外的環(huán)境情況,包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3分階段實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向(只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種。5.5市場定位:包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃

29、設(shè)計(jì)控制指標(biāo),包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設(shè)計(jì)指標(biāo):包括戶型面積控制范圍,大中小戶型的比例,車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo):包括建筑占地和高度的控制范圍,功能,經(jīng)營方式,服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū),樣板房,售樓處的設(shè)計(jì)要求:包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。5.10設(shè)計(jì)深度要求:分概念性方案設(shè)計(jì),建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案(即擴(kuò)初設(shè)計(jì)三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。5.11作品表達(dá)方式:明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果,包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限:注意盡量給于

30、充足的時(shí)間,一般情況下不得少于3040個(gè)工作日,催得太急,方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計(jì)任務(wù)書的跟蹤補(bǔ)充6.1在設(shè)計(jì)過程中,甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充,但如引起設(shè)計(jì)返工,甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長設(shè)計(jì)時(shí)限。6.2當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí),甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書,按照建筑方案的審批意見,同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議,補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書,重新遞交設(shè)計(jì)單位。7.設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)附以下附件7.1當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500地形圖(地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖,并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)(當(dāng)時(shí)如無此條件的,必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上。8.當(dāng)

31、設(shè)計(jì)任務(wù)書編進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)書時(shí),部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù),設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標(biāo)1.作業(yè)目的為了引進(jìn)競爭機(jī)制,促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步,集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果,樹立公司持久的品牌,縮短設(shè)計(jì)周期,提高經(jīng)濟(jì)效益,凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。2.作業(yè)依據(jù):建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法(中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號(hào)。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。3.主管崗位總建筑師:負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作,組建設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組,推薦評(píng)標(biāo)小組的專家,決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位招標(biāo)工作小組成員:按照組長的指令承擔(dān)招標(biāo)具體

32、事務(wù)。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研報(bào)告正式成文,修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。5.作業(yè)步驟(即下圖 6.作業(yè)描述本項(xiàng)工作可以委托設(shè)計(jì)招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行,也可以由本公司自行組織實(shí)施;可以公開招標(biāo),也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。但不管是公開還是邀請(qǐng)招標(biāo),都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室(以下簡稱設(shè)招辦的全程監(jiān)督和管理。6.1成立招標(biāo)工作小組編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書,擬定評(píng)標(biāo)小組名單,報(bào)設(shè)招辦審批;接受投標(biāo)人的報(bào)名,負(fù)責(zé)資質(zhì)審查,確定最終參加投標(biāo)人名單,報(bào)設(shè)招辦備案;發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書,收取投標(biāo)保證金,組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場,解釋和答疑,接受和保管投標(biāo)文件與模型;組織開標(biāo)會(huì)議;對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號(hào),

33、并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審;填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書,經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人;辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同;向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金;向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi);寫招標(biāo)工作綜合報(bào)告,報(bào)設(shè)招辦備案;整理招標(biāo)工作資料,移交公司檔案室。6.2招標(biāo)登記向設(shè)招辦填報(bào)上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表。6.3發(fā)布信息待登記表批復(fù)后,即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息,內(nèi)容包括:項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。6.4編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書設(shè)計(jì)任務(wù)書:在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選

34、址意見書調(diào)整完善(詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。投標(biāo)須知:包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章,供評(píng)委審閱的文件必須匿名。投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間(要盡量給予比較充裕的時(shí)間。答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):招標(biāo)人買斷版權(quán)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償,其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明:招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán),招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容,投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。擬簽合同的主要條款:如果本方案中標(biāo)的話,將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的投標(biāo)人主要承諾:如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、

35、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.5確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格,從中選擇3至5名入圍,邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書。6.6發(fā)放招標(biāo)書按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn),向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書,并收取投標(biāo)保證金,保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。6.7踏勘和答疑:6.8組建評(píng)標(biāo)小組在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的辦法;負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo),匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果;按照評(píng)標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。6.9開標(biāo)未按招標(biāo)文件要求密封的。在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的,或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓名的。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的,

36、或注冊建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的,或無投標(biāo)人公章的。6.10評(píng)標(biāo)6.11定標(biāo)排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同,可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。6.12退標(biāo):招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書同期發(fā)出未中標(biāo)通知書,并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。6.13報(bào)告:招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi),向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容:招標(biāo)范圍;招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介;招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容;評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告;中標(biāo)結(jié)果。6.14簽訂合同:自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi),招標(biāo)小組和中標(biāo)人

37、應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。規(guī)劃方案報(bào)審1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督,指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用,使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長,環(huán)節(jié)復(fù)雜,反復(fù)多,在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備,一旦條件成熟,立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法;上海市城市規(guī)劃條例;上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定;獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。3.主管崗位總建筑師:負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的

38、定稿,在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理:負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件,具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。4.緊前工作條件規(guī)劃方案招標(biāo)完成,并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。5.作業(yè)描述5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單填報(bào),并同時(shí)附送下列文件(帶*號(hào)的為必送文件,所送原件在窗口交驗(yàn)后退還:5.2 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會(huì),征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見,以建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)

39、劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市*區(qū)(縣規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。5.4規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的,則核發(fā)“一審”意見。5.5 核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30個(gè)工作日。5.6接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后,持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡(IC卡辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖。5.7 本主辦崗位依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖,配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng)1.作業(yè)目的取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位土地開發(fā):具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。3.緊前工作條件規(guī)劃方案已

40、經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。4.作業(yè)描述4.1規(guī)劃方案批準(zhǔn)后,本主辦崗位負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書的編制組織工作。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容如下:4.2項(xiàng)目建議書經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)向上海市發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批,賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。4.3本主辦崗位應(yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤,并配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。4.4項(xiàng)目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后,項(xiàng)目即已立項(xiàng)。4.5商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后,本主辦崗位應(yīng)填寫*年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式,申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。以后每年

41、在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工,向上級(jí)主管部門或區(qū)發(fā)改委填報(bào),經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后,列入上海市基本建設(shè)投資計(jì)劃并分批下達(dá)。申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督,指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備,一旦條件成熟,立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)規(guī)劃管理部門張榜公布的建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦程序。3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位土地開發(fā):負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件,具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4.緊前工作條件已取得規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

42、的批復(fù)5.作業(yè)描述5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表填報(bào),并同時(shí)附送下列文件: (帶*號(hào)的為必送文件,所送原件在窗口交驗(yàn)后退還。5.2 規(guī)劃部門對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知,本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡(IC卡辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖;建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知。5.3 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時(shí)限為40個(gè)工作日。5.4 本崗位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃1.作業(yè)目的一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無論在項(xiàng)目管理的前期論證階段,還是在實(shí)施過程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的

43、地位和作用。只有綱舉才能目張,才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作,達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后,這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià),也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性,為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。2.決策崗位總經(jīng)理:負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制,優(yōu)化,過程檢查和調(diào)整。總工程師:在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制,優(yōu)化,過程檢查和調(diào)整。協(xié)管崗位總建筑師,總會(huì)計(jì)師:分別向主管總師提供分管范

44、圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。主辦崗位營銷策劃:負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,并根據(jù)各總師的意見修改完善。項(xiàng)目經(jīng)理:在計(jì)劃實(shí)施過程中,根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見,經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時(shí)間根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求,總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月,遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。4.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的四個(gè)要素4.1工作要素事件的內(nèi)容稱為工作,也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。

45、在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中,采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來表示某一項(xiàng)工作。圓圈中的編號(hào)從左向右依此排列。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù),所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。4.2時(shí)間要素在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo),稱為時(shí)間坐標(biāo)軸。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期,它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零,依此以天數(shù)后續(xù),那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的總工期天數(shù)。一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示,其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期,結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。兩各相鄰圓圈

46、之間的時(shí)間段稱為時(shí)距。在關(guān)鍵路線上,時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。在非關(guān)鍵路線上,工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。也就是說在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間,這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。4.3邏輯要素左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成,它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為關(guān)鍵工作,自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線,也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯

47、關(guān)系,這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤,網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。4.4責(zé)任要素相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門和崗位的水平線上,使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作,每件工作從什么時(shí)候必須開始,到什么時(shí)候必須結(jié)束,其中有沒有機(jī)動(dòng)的時(shí)間,和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系,等等。便于部門和崗位事先制定操作方案,配合默契地做好各自的工作。便于上級(jí)的檢查和職責(zé)考核。5.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的編制要點(diǎn)5.1確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度,將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期,以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。5.2建立座標(biāo)系統(tǒng)橫座標(biāo)是工期,如果以天

48、為單位,則起始原點(diǎn)是零,終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位,則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期,終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時(shí),所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi),而管理層又歸集到?jīng)Q策層。5.3分解出項(xiàng)目的具體工作,落實(shí)到崗位,限定它的持續(xù)時(shí)間,明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表,也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系,所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序,如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長度的,用波形線補(bǔ)足。5.5把沒有自由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來,形成關(guān)鍵

49、路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期,可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期,則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式,雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。6.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的優(yōu)化和調(diào)整6.1事先優(yōu)化成本目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo),只能三者兼顧,有所側(cè)重,而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加;壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高,工作效率降低,從而使成本增加,出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高;而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性,誘發(fā)偷工減料,減少資源投入,使工期

50、拖延。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧,有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。例如某個(gè)項(xiàng)目要求進(jìn)度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對(duì)較少,持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長的關(guān)鍵工作著手,看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時(shí)間減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時(shí)差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。因?yàn)檫@樣會(huì)使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作,而關(guān)鍵路線的路徑改變,將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化,在多數(shù)情況下,不希望發(fā)生這種變化。在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo),這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的,需要請(qǐng)示或說服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)加以修

51、正。6.2過程檢查在實(shí)施過程中會(huì)發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情,使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。過程檢查可以采用前鋒線方法,按檢查時(shí)點(diǎn)從時(shí)間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線,稱之為檢查時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)線,然后再把各項(xiàng)工作在檢查時(shí)點(diǎn)時(shí)的實(shí)際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點(diǎn)連接起來,形成一條垂直方向的折線,這條折線稱為實(shí)際進(jìn)度前鋒線。前鋒線曲折越多,說明各項(xiàng)工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延,處在右邊的工作進(jìn)度為提前,其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料,應(yīng)該一直保留在圖上。經(jīng)

52、多次的定期檢查后,通過對(duì)前后兩次前鋒線的對(duì)比分析,就可以在一定范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度(天數(shù)除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔(天數(shù),所得的比值稱之為進(jìn)度比。該比值大于1,小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快,慢或者相等。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變(即進(jìn)度比不變,那么就不難預(yù)測若干天以后,線路的前鋒將要到達(dá)的位置。需要說明的是,用進(jìn)度比這種方法預(yù)測未來的進(jìn)度,有其一定的局限性。因?yàn)橥粭l水平線路上的不同工作,進(jìn)展的速度可能很不相同,也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是,對(duì)于同一道工作,特別是持

53、續(xù)時(shí)間較長的工作(例如工程的結(jié)構(gòu)階段,采用進(jìn)度比預(yù)測方法對(duì)于指導(dǎo)施工,控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。檢查在于摸清情況,分析在于找出原因,預(yù)測在于掌握趨勢,明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感,在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。6.3及時(shí)調(diào)整調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展,這不僅是為了確保工期不拖延,對(duì)減少資源投入,控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法: 設(shè)計(jì)委托1.作業(yè)目的設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面;二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì),以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。2.主管崗位總建筑師:主要合同條款定調(diào),代表公司簽署委托合同

54、。協(xié)管崗位總經(jīng)濟(jì)師,總工程師:審閱合同草稿,提出修改意見。主辦崗位設(shè)計(jì)管理:按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管崗位意見草擬合同,主持與合同對(duì)方的談判,辦理備案手續(xù)。3.緊前工作土地中標(biāo),規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定,設(shè)計(jì)任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。4.作業(yè)描述4.1設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同和工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書等格式文件和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫,主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見。4.2因格式合同是設(shè)計(jì)單位提供的,所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款,但甲方可以不受格式的束縛和限制。4.3本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫

55、格式文本中的空格,無關(guān)的空格填斜杠,無關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。4.4除格式條款外,甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示,通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容:不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為:主辦崗位起草主管崗位審核主辦崗位與對(duì)方協(xié)商談判修改主管崗位再審,必要時(shí)出面再協(xié)商定稿,主管崗位代表本公司簽署合同30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。4.6在設(shè)計(jì)或施工進(jìn)行過程中,如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更,雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上,逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等,并簽訂書面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件,與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化1.作業(yè)目的中標(biāo)方案既已中標(biāo),自有其高人一籌的亮點(diǎn),作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果,不要大刀闊斧地隨意修改,避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡,除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無暇,總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能,要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見,在眾說紛紜,七嘴八舌中提煉精華,環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo),和設(shè)計(jì)師平等地研究探討,把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。2.主管崗位總建筑師:主持專家評(píng)議會(huì)議,必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見,決定修改方案的取舍。主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理:收集匯總各種優(yōu)