某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制畢業(yè)設(shè)計(jì)論文

1、 學(xué)校代碼：11059 學(xué) 號(hào)：1001022045Hefei University 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）BACHELOR DISSERTATION 論文題目：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 學(xué)位類別： 工學(xué)學(xué)士 學(xué)科專業(yè)： 工程管理 完成時(shí)間： 2014年5月15日 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制中文摘要預(yù)建一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于企業(yè)而言，其關(guān)鍵是滿足盈利性，即財(cái)務(wù)上的可行性；而對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，就要保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化。近些年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，這很大程度上得益于投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，而反過(guò)來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步刺激投資數(shù)量的進(jìn)一步增加，兩者相互促進(jìn)，相互影響。故要建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目

2、，首先要確定其投資的有效性，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的作用有利還是有弊就顯得尤為重要，這就要在項(xiàng)目投入前期對(duì)其進(jìn)行必要的可行性分析，以確保所實(shí)施的項(xiàng)目是可行的。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)擬建一個(gè)項(xiàng)目，就根據(jù)所規(guī)定的程序進(jìn)行可行性分析，合理調(diào)查預(yù)測(cè)，計(jì)算分析并得出是否可行的結(jié)論，為相關(guān)各方提供投資的依據(jù)，并作出較為準(zhǔn)確的決策。關(guān)鍵詞：可行性分析，宏觀經(jīng)濟(jì)，投資A Real Estate Development Project Feasibility Study Report PreparationABSTRACTPre-built, a project for the enterprise, the key is

3、to meet profitability, namely the financial feasibility.For the whole macro economy, the key is to ensure the maximum benefits of the whole national economy.In recent years, our country national economy develop quickly, this is largely thanks to investment scale is growing,And Macroeconomic developm

4、ent will further stimulate the increase of the investment amount, the two promote each other, influence each other. So to build a project, the first to determine the effectiveness of their investment, to the whole macro economic advantages or disadvantages is particularly important. At the early sta

5、ge of the project, it is necessary to put into the of feasibility analysis, in order to ensure the implementation of the project is feasible.Under current rules, now plan to build a project, according to the procedures stipulated in the feasibility analysis,Reasonable investigation prediction, calcu

6、lation and whether it is feasible to come to the conclusion.Provide the basis of the investment for the parties involved, and make more accurate decisions.Keywords:The Feasibility Analysis;Macroeconomic;Investment第1章 總論11.1項(xiàng)目概況11.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況11.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3第2章 市場(chǎng)研究32.1宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)32.2項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)42.3項(xiàng)

7、目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論62.4項(xiàng)目的SWOT分析82.5項(xiàng)目的客戶定位、產(chǎn)品定位、形象定位9第3章 建設(shè)條件論證103.1地質(zhì)、地貌、水文、氣候情況103.2交通運(yùn)輸條件123.3、施工條件123.4、政策環(huán)境12第4章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案134.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想134.2建筑規(guī)模134.3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案14第5章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排165.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要工作階段與內(nèi)容165.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排17第6章 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃186.1市場(chǎng)推廣方案186.2銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃196.3項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣策略21第7章 項(xiàng)目總投資估算237.1投資估算237.2資金籌措24第8章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)258.1項(xiàng)目評(píng)價(jià)

8、參數(shù)的確定258.2盈利能力分析25第9章 不確定性分析299.1盈虧平衡分析299.2敏感性分析30第10章 結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議3110.1結(jié)論3110.2開(kāi)發(fā)建議32參考資料：33附件：.35第1章 總論1.1項(xiàng)目概況XX住宅小區(qū)一期(1、2、3棟樓)項(xiàng)目工程。本項(xiàng)目坐落在合肥市林芝路的南端，徽州大道的西端，方興大道的北端，西藏路的東端?？傉嫉孛娣e20,823.7平方米，小區(qū)北臨合肥一中，合肥師范附小等教育名校，東臨合肥市美術(shù)館及合肥地鐵一號(hào)線，西臨京臺(tái)高速。人文自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，教育交通資源便利。1.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況單位名稱：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：2,000萬(wàn)元單

9、位住所：XX市長(zhǎng)江路XX號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售法定代表人：XXX建設(shè)單位簡(jiǎn)介：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年，是由XX市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司分設(shè)管理部門、技術(shù)部門、財(cái)務(wù)部門、工程部門、銷售部門等，現(xiàn)有工作人員40人，包括有高級(jí)職稱3人，中級(jí)職稱8人，公司職員大多是經(jīng)驗(yàn)富足的專業(yè)人員，平均年開(kāi)發(fā)建設(shè)能力為60萬(wàn)多平方米。經(jīng)營(yíng)理念:謀求項(xiàng)目各方通力合作，強(qiáng)化企業(yè)間資金、技術(shù)的交叉相互結(jié)合，發(fā)揮項(xiàng)目各方的優(yōu)勢(shì)，加速地塊的建設(shè)步子。項(xiàng)目各部門將用高規(guī)格的建筑產(chǎn)品及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為全社會(huì)提供便捷、合適、舒心的居住、旅

10、游、餐飲、辦公場(chǎng)所。從而達(dá)到促進(jìn)合肥市城市發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，促進(jìn)合肥市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。通過(guò)精心經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng)造相當(dāng)?shù)木C合社會(huì)效益的同時(shí)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)多方考量，一致認(rèn)為XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備相當(dāng)能力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資質(zhì)相當(dāng)完備，并完全有能力把該地段建設(shè)成為規(guī)劃中的人文與自然相結(jié)合的文明小區(qū)。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)數(shù)額達(dá)2.7億，其中已擁有242畝有土地使用權(quán)的土地，其數(shù)額達(dá)到近2億（按每畝80萬(wàn)元估價(jià)）。1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性1）項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正經(jīng)歷一個(gè)非常特殊的時(shí)期，為了促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康快速發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是關(guān)鍵，

11、為推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就要求把房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析、總結(jié)得出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。XX市房地產(chǎn)總量占GDP的份額還將持續(xù)快速增加，這無(wú)疑對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將進(jìn)一步擴(kuò)大。“十二五”到2020年這幾年中，我國(guó)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房水平仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的時(shí)期。國(guó)家為大力促進(jìn)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定快速發(fā)展，再加上房地產(chǎn)發(fā)展的乘數(shù)影響重大，所以將房地產(chǎn)業(yè)視為國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2）項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用從2010年開(kāi)始，XX市正式開(kāi)始對(duì)濱湖新區(qū)大建設(shè)，這無(wú)疑對(duì)于XX市的整體發(fā)展作用重大。隨著濱

12、湖新區(qū)的的建設(shè)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也隨之興建，這無(wú)疑對(duì)其他各項(xiàng)建設(shè)期到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。該項(xiàng)目正好處于濱湖新區(qū)的的重要腹地，所以對(duì)濱湖新區(qū)的居住條件的改善作用明顯，將對(duì)城市建設(shè)期到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。3） 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于目前我國(guó)正值調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊階段，有些行業(yè)中下崗的職工重新就業(yè)就顯得非常普遍，所以要拓寬就業(yè)渠道，各級(jí)政府都把解決廣大人民群眾的生活與就業(yè)問(wèn)題作為當(dāng)前工作內(nèi)容的重中之重。而宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大推動(dòng)力是投資、出口、消費(fèi)，因此繼續(xù)保證投資總量的穩(wěn)定向上增長(zhǎng)，進(jìn)而創(chuàng)造出更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍舊是國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策目標(biāo)。據(jù)相關(guān)專業(yè)人士分析得出結(jié)論，我國(guó)GDP平均每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全

13、國(guó)可新增加80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，而房地產(chǎn)投資平均每上升10%，大約可以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5%，則就可以增加40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。所以，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的上升作用明顯，同時(shí)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將加大勞動(dòng)力資源的投入，這無(wú)疑將對(duì)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力就業(yè)有著積極作用。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積16005.562規(guī)劃總建筑面積499202.1其中：住宅建筑面積428402.2其中：1層商鋪建筑面積32402.3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積38403建筑密度%24.04容積率3.125綠地率%36.36項(xiàng)目總投資萬(wàn)元33218.197財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2350.898財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%46.

14、029靜態(tài)投資回收期年1.6110動(dòng)態(tài)投資回收期年1.76 表1主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第2章 市場(chǎng)研究2.1宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)一般性存在的問(wèn)題是：房?jī)r(jià)過(guò)高、增速過(guò)猛、過(guò)度浪費(fèi)社會(huì)有限資源。為進(jìn)一步保證宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展，一整套針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)。2012年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為一整年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控奠定了基礎(chǔ)，這次的調(diào)節(jié)除進(jìn)一步增加存款準(zhǔn)備金率和收縮信貸政策、抑制市場(chǎng)交易流動(dòng)性外，還多出了限購(gòu)、限價(jià)、和房產(chǎn)稅、交易稅等財(cái)政和貨幣手段進(jìn)一步抑制對(duì)投資性房產(chǎn)的需求力度。一系列的的調(diào)控政策，必然會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的波動(dòng)。但是，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，每一個(gè)

15、市場(chǎng)、交易都必然受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。近期以來(lái)，一些行業(yè)具有權(quán)威性的機(jī)構(gòu)研究并攥文稱：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將依舊呈現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的總趨勢(shì)，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的其最終目標(biāo)是維持房地產(chǎn)業(yè)的原來(lái)的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)將不會(huì)有所改變。主要有五點(diǎn)：一.宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了投資基礎(chǔ)，是動(dòng)力所在。二.人口形勢(shì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍維持在很高的量。三.城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期向上發(fā)展趨勢(shì)將繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。四.通貨膨脹的長(zhǎng)期所在，這就造成房地產(chǎn)投資依是首選的投資方式。五.依靠土地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這一趨勢(shì)對(duì)城市發(fā)展的影響有增大的勢(shì)頭。2.2項(xiàng)目所在城市房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)網(wǎng)上數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2013年1月1日-12月31日這段時(shí)間內(nèi)合肥市市區(qū)內(nèi)、北部組團(tuán)和西南組團(tuán)各銷售面積，數(shù)量，金額，均價(jià)等各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：套數(shù)（套）面積（萬(wàn)）金額（億元）均價(jià)（元/）市區(qū)2013年1055011072.22749.026985.672012年77419764.83498.886522.74同比36.27%40.19%50.14%7.10%北部份額2013年24482228.93107.224683.572012年12237116.150.324333.94同比100.07%97.18%113.08%8.07%西南份額2013年937284.8237.714446

17、.382012年598055.1329.275309.08同比56.72%53.85%28.83%-16.25%表2 2013年合肥市區(qū)及北城西南銷售情況全市總體銷售情況：從近些年的銷售中可以發(fā)現(xiàn)，2013年這段時(shí)間合肥住宅類房地產(chǎn)的銷售數(shù)量是最近四年中第一次超過(guò)10萬(wàn)套，其出售數(shù)量達(dá)到了與2009年銷售量基本相等，但是再加上考慮到北部組團(tuán)和西南組團(tuán)的出售數(shù)量（非合肥市區(qū)），2013年合肥住宅類房地產(chǎn)的出售量將會(huì)達(dá)到近些年來(lái)的最高水平。2013年合肥市住宅類商品房的出售平均價(jià)為6985.67元/，同一時(shí)期去年的6522.74元/增加了462.93元/。2013年合肥市住宅類房地產(chǎn)的出售數(shù)量平均

18、價(jià)格差不多7000元/，這出售平均價(jià)依舊是每年都上升的趨勢(shì)，同時(shí)2013年這段時(shí)間內(nèi)的住宅平均價(jià)沒(méi)有達(dá)到7000元/的原因是因?yàn)樵獾搅耸兰o(jì)家苑、濱江海岸、綠城公園（華府新視角）等多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目備案的作用，假如去除這些房地產(chǎn)的作用外，合肥住宅類房地產(chǎn)的出售平均價(jià)都達(dá)到了7066.10元/。套數(shù)（套）面積（萬(wàn)）金額（億元）均價(jià)（元/）2013年1055011072.22749.026985.672012年77419764.83498.886522.74同比36.27%40.19%50.14%7.10% 表3 2013年合肥市住宅類房地產(chǎn)銷售及同比銷售情況銷售套數(shù)（套）均價(jià)（元/）2007年7549

19、83344.622008年673153780.302009年1086594382.032010年788326051.902011年563246219.232012年774196522.742013年1055016985.67表4 近七年合肥住宅房地產(chǎn)每年銷售走勢(shì)變化情況圖1 近七年合肥住宅房地產(chǎn)每年銷售走勢(shì)變化情況條形圖2 近七年合肥住宅房地產(chǎn)每年銷售走勢(shì)變化情況分析結(jié)論：通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，最近幾年，合肥市住房銷售數(shù)量成不斷上升趨勢(shì)，其均價(jià)以大約7%的速度上漲，從而得知合肥市近幾年房地長(zhǎng)市場(chǎng)需求依然沒(méi)有達(dá)到飽和狀態(tài)，還存在一定的需求。2.3項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和分析結(jié)論排名區(qū)屬套數(shù)（套）1濱湖

20、區(qū)176292瑤海區(qū)148613蜀山區(qū)140254經(jīng)開(kāi)區(qū)135435廬陽(yáng)區(qū)131876高新區(qū)106657包河區(qū)94138政務(wù)區(qū)83219新站區(qū)3857表5 2013年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售套數(shù)排行排名區(qū)屬均價(jià)（元/）1政務(wù)區(qū)8557.962濱湖區(qū)7535.373蜀山區(qū)7200.194廬陽(yáng)區(qū)6970.715高新區(qū)6806.036經(jīng)開(kāi)區(qū)6635.467瑤海區(qū)6220.078包河區(qū)6215.789新站區(qū)5771.77表6 2013年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價(jià)排行圖3 2013年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售套數(shù)圖4 2013年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價(jià)2013年各個(gè)區(qū)域的新增房地產(chǎn)量中可以發(fā)

21、現(xiàn)，有五個(gè)區(qū)域的新增住宅量超過(guò)了1萬(wàn)套，這里邊，新增住宅量排名區(qū)域第一位的是濱湖區(qū)，這也成為單獨(dú)一個(gè)新增住宅量達(dá)到1.3萬(wàn)套的地區(qū)，這一單獨(dú)的區(qū)域的新增住宅量就占到了全市新增住宅總量的差不多四分之一，而別的區(qū)域新增住宅量達(dá)到1萬(wàn)套的區(qū)域有經(jīng)開(kāi)區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)、高新區(qū)和，這四個(gè)區(qū)域的新增住宅量大約在1.1萬(wàn)套-1.12萬(wàn)套之間。在2013年的區(qū)域出售統(tǒng)計(jì)表中，僅僅蜀山區(qū)和新站區(qū)這兩個(gè)區(qū)域的出售量出現(xiàn)了同一時(shí)期的下滑，而其他各區(qū)區(qū)域的銷售數(shù)量都呈現(xiàn)出同一時(shí)期的上升。在各個(gè)區(qū)域的出售表中可以看到，2013年這一時(shí)期有三個(gè)區(qū)域的銷售數(shù)量呈現(xiàn)出同一時(shí)期多出一倍的上漲幅度，這里邊高新區(qū)的銷售數(shù)量以同一時(shí)

22、期有多于2.5倍的上升，高新區(qū)的銷售數(shù)量同時(shí)更是第一次一年銷售數(shù)量第一次達(dá)到1萬(wàn)套的數(shù)量，同樣，濱湖區(qū)的銷售數(shù)量比同一時(shí)期有多于一倍幅度的增加，濱湖區(qū)這一個(gè)區(qū)的銷售數(shù)量的增加使之位居各個(gè)區(qū)域銷售數(shù)量首位，它成為僅有的銷售數(shù)量多于1.5萬(wàn)套的地區(qū)。從2013年合肥市的區(qū)域銷售平均價(jià)格表中可以發(fā)現(xiàn)，政務(wù)區(qū)依舊成為各個(gè)區(qū)域中銷售平均價(jià)最高的地區(qū)，2013年的銷售平均價(jià)格是8557.96元/政務(wù)區(qū)，成為僅有的一個(gè)出售平均價(jià)格達(dá)到8000元/的地區(qū)，而以平均價(jià)格7535.37元/排名第二位是濱湖區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的銷售平均價(jià)格多超過(guò)別的區(qū)域很多，這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域中一些較高的銷售價(jià)格及銷售量中存在精裝修

23、項(xiàng)目的銷售量的作用。而新站區(qū)這個(gè)區(qū)域成為了2012年這一年中僅有的一個(gè)出售平均價(jià)個(gè)不足6000元/的地區(qū)，這一地區(qū)的出售平均價(jià)格僅有5771.77元/。調(diào)研結(jié)果顯示：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)I湖區(qū)新增住房總量位居全市各區(qū)之首;出售數(shù)量同樣比同一時(shí)期有多于一倍的上升，濱湖區(qū)的出售數(shù)量同樣上升，現(xiàn)在是各個(gè)區(qū)域出售數(shù)量的第一，出售了17629套住宅房地產(chǎn)，同時(shí)僅有的一個(gè)銷售數(shù)量多于1.5萬(wàn)套的地區(qū),而售價(jià)僅僅低于政務(wù)區(qū)排名第二位，達(dá)到了均價(jià)7535.37元/。2.4項(xiàng)目的SWOT分析S：與相類似的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比較而言，更明確的市場(chǎng)劃分，更準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。確定了明確的目標(biāo)消費(fèi)人群，更科學(xué)有效的價(jià)格策略。跟周圍的物業(yè)

24、管理服務(wù)相協(xié)調(diào)，更有效。W：有限的市場(chǎng)容量擴(kuò)張，使之區(qū)域內(nèi)相類似的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，這無(wú)疑會(huì)增加成本，縮減利潤(rùn)。O：地理環(huán)境：該住宅小區(qū)周圍人文自然景觀眾多，這大大多于位處市區(qū)內(nèi)部的住宅房地產(chǎn)。交通便利：有多條公交線路分布周圍，公交線路較為便利，并且地鐵路線就在其東側(cè)，線路開(kāi)通后無(wú)疑使交通更加方便。這將會(huì)帶來(lái)較高的人流量，有利于該住宅小區(qū)生活方便。T：項(xiàng)目周邊的銀行，公園，小吃街等，但還并未達(dá)到一定的規(guī)模。這需要在項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中提前著手規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.5項(xiàng)目的客戶定位、產(chǎn)品定位、形象定位2.5.1項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為XX地區(qū)的中高檔樓盤，定位的目標(biāo)銷售客戶有： 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目

25、周邊的大型企業(yè)較多，這些企業(yè)包括江淮汽車公司，海爾，美的等國(guó)內(nèi)大型公司及中外合資大型公司。 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主近些年來(lái)，政府對(duì)濱湖區(qū)的大力支持，除住房、基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善外，各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所也相繼配套建成，這大大方便了人們的衣食住行等各方面的需求。周邊的各類私營(yíng)店面相繼開(kāi)張，這一方面增加了他們的收入，另一方面也刺激的他們對(duì)住房的需求。 三類客戶：周邊學(xué)校老師濱湖區(qū)有較多的學(xué)校，從小學(xué)到大學(xué)均有，例如合肥壽春小學(xué)、濱湖學(xué)院、合肥一中、合肥四十六中等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇通常來(lái)說(shuō)較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，且有較強(qiáng)的需求能力。 四類客戶：濱湖區(qū)公務(wù)員濱湖區(qū)及其周邊地區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，

26、大約有企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，這一部分客戶主要考慮離上班地區(qū)近的區(qū)域買房，但是同時(shí)考慮到離該區(qū)域較近的經(jīng)開(kāi)區(qū)缺少較為高品質(zhì)的物業(yè)，達(dá)不到他們提高居住環(huán)境的心理訴求，而XX居住小區(qū)的建設(shè)可以緩解下這種窘迫的境地，本區(qū)及鄰近地區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從經(jīng)開(kāi)區(qū)轉(zhuǎn)移到濱湖區(qū)上來(lái)。 五類客戶：合肥地區(qū)在外地成功人士近幾年來(lái)，合肥地區(qū)的快速發(fā)展，讓更多以前遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的人有了回家創(chuàng)業(yè)的愿望，而濱湖區(qū)又是合肥大發(fā)展的龍頭，故在此置房創(chuàng)業(yè)就順理成章。同時(shí)那些在外的合肥成功人士，受傳統(tǒng)文化的影響，他們希望為父母改善一下居住環(huán)境，為父母獻(xiàn)一份孝心，這樣的中高檔小區(qū)，正好滿足他們的需求。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士

27、“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是大多數(shù)縣市以下居民的期望，這里邊一些經(jīng)濟(jì)條件較優(yōu)越的人將會(huì)選擇置業(yè)眼光放到市區(qū)，這必將對(duì)對(duì)XX居住小區(qū)的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士目前來(lái)看，合肥地區(qū)房?jī)r(jià)還有著很大的升值余地，這必將吸引投資。再加上近幾年來(lái)，合肥的戰(zhàn)略位置日趨重要，在東南沿海產(chǎn)業(yè)逐漸向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的宏觀大背景下，合肥的大發(fā)展將更是蒸蒸日上。2.5.2項(xiàng)目產(chǎn)品定位基于對(duì)目標(biāo)客戶的分析，本住宅小區(qū)以兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)為主，并輔以裙房，停車場(chǎng)。2.5.3形象定位普通住宅，住宅物業(yè)。第3章 建設(shè)條件論證3.1地質(zhì)、地貌、水文、氣候情況3.1.1地質(zhì)：合肥位于安徽省中部，在淮

28、河于長(zhǎng)江之間，城區(qū)內(nèi)地勢(shì)以平原為主，地勢(shì)較為平坦，市區(qū)內(nèi)海拔最高點(diǎn)位于大蜀山，最高海拔達(dá)284米。市區(qū)大體上分布于由西向東分別為東鋪水庫(kù)至杏花村。大體上呈東西向布局，東窄西擴(kuò)。長(zhǎng)石、石英砂、中細(xì)中粗粒沙為其主要巖性。西向東，泥巖砂礫變細(xì)，泥性增大，厚度較大，厚度達(dá)到二三十米。粘土夾雜著亞粘土，分布在沿河的河谷平原上，成條形狀分布。合肥北邊有董鋪水庫(kù)，大房潁水庫(kù)，其中長(zhǎng)豐縣，瑤海區(qū)，廬陽(yáng)區(qū)分布其周圍。合肥氣候宜人，四季分明，雨水較多，空氣濕潤(rùn)。3.1.2地貌合肥地區(qū)位于江淮丘陵，北邊八斗嶺，南邊到淡水湖巢湖，大部分地勢(shì)平坦，少山多水?？偟牡貏?shì)來(lái)說(shuō)，中間低，兩邊高。市區(qū)內(nèi)淝河穿市而過(guò)，向南匯聚至巢

29、湖，南下如海。合肥市區(qū)內(nèi)淝河環(huán)抱老城區(qū)，四大公園穿插在其間。沿河形成局部沖積平原，土壤富饒，面積1870平方公里，成局部地貌特征。地勢(shì)西高東低，海拔基本較低，大約是40米左右。合肥境內(nèi)河湖眾多，基本上一方面是注入淮河，另一方面是注入長(zhǎng)江，降雨強(qiáng)度較大，氣候變化無(wú)常，到夏季，有大約一個(gè)月的梅雨季節(jié)。正是合肥較為獨(dú)特的局部地貌，造就了合肥悠久的歷史，人文及自然景觀。在未來(lái)合肥的發(fā)展戰(zhàn)略中，隨著濱湖新區(qū)的快速發(fā)展建設(shè)，其重心會(huì)逐步向南移，將會(huì)更加充分利用好巢湖這一得天獨(dú)厚的水資源。3.1.3氣候合肥地區(qū)總體氣候特征是：冬冷夏熱，四季劃分明顯。夏天炎熱，降雨量較大，強(qiáng)度較大，還有一個(gè)多月的梅雨天氣，主

30、要是受東南沿海一帶氣候變化的影響明顯。冬季較為寒冷，不過(guò)下雪的日子還是比較少的，晴朗干燥的天氣是主流。序號(hào)類別描述1氣溫年平均值 20.4一月份值 8七月份值 32歷史最低值 -31歷史最高值 41.02降水量年平均值 1660.4mm年降雨天數(shù) 150天日最大值 192.5mm3濕度最冷月平均相對(duì)值 79%最熱月平均相對(duì)值 73%4風(fēng)風(fēng)速年平均值 2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.8m/s 冬季 NNW 3.0/s50年一遇最大風(fēng)速 28m/s5最大積雪深度25cm6最大凍土深度5cm7全年日照時(shí)數(shù) 1717.0h 表7 合肥地區(qū)氣候特征 3.1.4水文合肥市氣候濕潤(rùn)，春夏季節(jié)降雨較為

31、充沛，其水系發(fā)育來(lái)說(shuō)集中源于江淮兩大水系兩側(cè)，其境內(nèi)水系一方面注入淮河，一方面注入長(zhǎng)江。合肥市區(qū)內(nèi)有南淝河穿市而過(guò)，向南注入巢湖，之后匯聚至長(zhǎng)江。北面有兩大水庫(kù)，分別是董鋪水庫(kù)和大房潁水庫(kù)，其地位是維持合肥市區(qū)內(nèi)日常的生產(chǎn)生活用水的需要。除此之外，合肥地區(qū)還多修筑有水渠，他們共同組成了合肥地區(qū)的用水網(wǎng)絡(luò)，為合肥的大建設(shè)而服務(wù)。這些各條水流共同構(gòu)成水網(wǎng)，為供水、生產(chǎn)、生活、航運(yùn)、種植等各個(gè)方面提供了有利條件。3.2交通運(yùn)輸條件公路：合肥地處華東地區(qū)，交通極為便利，東連長(zhǎng)三角地區(qū)，西連武漢都市圈，連南接北，擁有眾多高速公路，國(guó)道省道四通八達(dá)。國(guó)道有：擁有G206，G312；高速公路有：G4001，

32、G3，G40，G42，合安高速，合淮阜高速，G5011，是我國(guó)重要的公路樞紐之一。鐵路：合肥行政區(qū)劃內(nèi)有多所火車站，例如：合肥站，合肥西站，巢湖站等，境內(nèi)多條鐵路穿境而過(guò)，例如：武合高鐵。寧合高鐵，九合鐵路，規(guī)劃中的京福高鐵，商杭高鐵等。正在規(guī)劃建設(shè)中的合肥南站，將進(jìn)一步提升合肥鐵路樞紐的地位，建設(shè)中各條鐵路專線，將使合肥鐵路交通更加便利，出行更加方便。民航：去年退出歷史舞臺(tái)的駱崗機(jī)場(chǎng)，正式被合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)所取代。這無(wú)疑將為大合肥的的建設(shè)注入更大動(dòng)力，大力發(fā)展合肥環(huán)湖發(fā)展戰(zhàn)略具有更深更大的意義。新橋機(jī)場(chǎng)服務(wù)面積之大，功能之完善都是之前未曾有過(guò)的，其全部工程完工后，將具備亞洲最高級(jí)別飛行等級(jí)，

33、這將大力促進(jìn)合肥地區(qū)的的發(fā)展。3.3、施工條件本項(xiàng)目所在地原來(lái)屬農(nóng)用耕地，周邊有已建房屋，有待開(kāi)發(fā)用地，總體來(lái)說(shuō)無(wú)需拆遷，較易開(kāi)發(fā)，且周邊道路通暢，這樣給施工創(chuàng)造了很好的環(huán)境。其次，城市各項(xiàng)市政配套設(shè)施水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等較為完善，在這樣的條件下，只要施工隊(duì)伍具備相關(guān)的各項(xiàng)資質(zhì)，完成施工任務(wù)應(yīng)該不成問(wèn)題。而安徽省內(nèi)滿足資質(zhì)要求的施工企業(yè)有幾十家，施工人員的配備更是不成問(wèn)題，從施工所需的各項(xiàng)條件來(lái)說(shuō)，無(wú)論是場(chǎng)地、道路、水、電等各項(xiàng)全部都能服務(wù)到位，從而施工條件較為滿意。3.4、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合合肥城市建設(shè)總體規(guī)劃和合肥市濱湖區(qū)域總體規(guī)劃，貫徹了合肥市政府城市建設(shè)的發(fā)展141戰(zhàn)略，其對(duì)提高城

34、鎮(zhèn)化發(fā)展水平，優(yōu)化城市空間發(fā)展格局，創(chuàng)造新的人文自然景觀，提升城市地位都具有極為有利的作用。第4章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想1.設(shè)計(jì)原則：以“人”為本，在此基礎(chǔ)上，合理安排人、車通行路線。堅(jiān)持保護(hù)生態(tài)的原則、大力實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的、循環(huán)利用的經(jīng)濟(jì)方針。 2.交通組織：關(guān)鍵是要做到人車分開(kāi)，外線車道與消防用車道共用，合理規(guī)劃人車行進(jìn)路線，其次，要盡可能營(yíng)造出大空間的主觀人為感覺(jué)，層次感，空間感，立體感要通過(guò)合理有序布置充分顯現(xiàn)出來(lái)。方便快捷安全三效合一，環(huán)境與需求同步考慮，充分結(jié)合。3.綠化景觀：貫徹園林空間設(shè)計(jì)思路、植物等自然景觀和小品等人文景觀相結(jié)合，既能給人

35、以享受，同時(shí)能給人一品味。通過(guò)建筑的空間結(jié)合，再加上與地形地勢(shì)的完美結(jié)合，安排好中心廣場(chǎng)，布置成交錯(cuò)的空間層次，人文與自然的巧妙結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合，立體，層次感盡顯。4.豎向設(shè)計(jì)：合理利用項(xiàng)目固有的地形地勢(shì)是豎向規(guī)劃的關(guān)鍵，坡度要求主要是針對(duì)有關(guān)場(chǎng)地，及相關(guān)道路，極力縮減土石方的工程量，合理經(jīng)濟(jì)對(duì)土方進(jìn)行均衡，達(dá)到減少工程費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，同時(shí)結(jié)合小區(qū)內(nèi)自然人文小品的設(shè)計(jì)，減少工程量，減少造價(jià)。在項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，中西理念相結(jié)合，中西思想相互借鑒，全力建造國(guó)際品質(zhì)的生活社區(qū)，為客戶創(chuàng)造高端大氣的宜居環(huán)境。4.2建筑規(guī)模序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積16005.562規(guī)劃總建筑面積499202.1其

36、中：住宅建筑面積428402.2其中：1層商鋪建筑面積32402.3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積38403建筑密度%24.04容積率3.125綠地率%36.3表8 該項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總體分1、2、3號(hào)樓，基礎(chǔ)層由兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)交錯(cuò)排列，分別建筑面積為80平米和120平米。每層有8戶三室居和4戶兩室居。每棟樓均為十二層，屬高層住宅設(shè)計(jì)，其中一層為商鋪，其余均為住宅設(shè)計(jì)，停車場(chǎng)設(shè)置在負(fù)一層。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.3.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 充分利用地塊中心價(jià)值，站在總體的規(guī)劃視覺(jué)設(shè)計(jì)小區(qū)，以提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力； 以銷售為根本的分階段設(shè)計(jì)，以使項(xiàng)目運(yùn)行有序進(jìn)行； 采用古典園林景觀設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)，合理布置空

37、間格局，層次分明的設(shè)計(jì)理念保證更顯空間感; 合理安排人車行進(jìn)路線，更重要的是避免人流穿行破壞各項(xiàng)景觀。4.3.2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于安徽和合肥眾多樓盤設(shè)計(jì)，全力體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)具開(kāi)創(chuàng)性發(fā)展視野樓盤開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期可適應(yīng)性，總規(guī)劃用地面積16005.56平方米，總建筑用地面積為49920平方米，本項(xiàng)目將現(xiàn)代高品質(zhì)生活和中國(guó)古典文化氣質(zhì)等相結(jié)合，突出人和人的協(xié)調(diào)，有動(dòng)有靜，小區(qū)內(nèi)停車方式的可選擇性，富有多彩的生活方式，將居住小區(qū)與自然、文化、休閑等建筑搭配，保證該項(xiàng)目在合肥地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)屬上乘之作，引導(dǎo)市民的審美觀念，借以引導(dǎo)他們?nèi)ミx擇更為舒適的住所，從而選擇他們與眾不同的生活方式。 1）提

38、升綠化率，營(yíng)造更多的休閑廣場(chǎng)，更具空間感，立體感。 2）要將合肥地區(qū)的氣候，水文，地質(zhì)等特征結(jié)合考慮，保證采光，通風(fēng)等各項(xiàng)要求。 3）合理設(shè)計(jì)尺寸，保證既美觀又經(jīng)濟(jì)。4.3.3.建筑設(shè)計(jì)1.建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 以“人”為本，在此基礎(chǔ)上，合理安排人、車通行路線。堅(jiān)持保護(hù)生態(tài)的原則、大力實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的、循環(huán)利用的經(jīng)濟(jì)方針。在建筑立面上色彩運(yùn)用中國(guó)古典的淡灰色，凸顯出相互交錯(cuò)，層次感，和空間感；采用裝飾石材加點(diǎn)綴在樓與樓之間的銜接處，使建筑物顯現(xiàn)出古典園林那種古樸典雅的氛圍。運(yùn)用大尺寸的敞亮陽(yáng)臺(tái)凸顯至建筑立面上，凸顯出古典高貴的文化氣質(zhì)。2.建筑戶型特色 首先從實(shí)用功能入手，

39、牢牢把握用戶的主觀需求，使之滿足他們生活的一切需求。同時(shí)要充分考慮到當(dāng)?shù)氐臍夂?、水文等自然因素，合理布局，巧妙安排，保證采光，通風(fēng)等生活的需要。 保證戶型結(jié)構(gòu)空間安排合理，有效，經(jīng)濟(jì)。 要敢于創(chuàng)新，多運(yùn)用一些能提升住宅品質(zhì)的一些設(shè)計(jì)元素，不但能滿足現(xiàn)在的需求，同時(shí)在未來(lái)也不過(guò)時(shí)?？傊脑O(shè)計(jì)，增加可買點(diǎn)，挖掘一切可利用的因素。 巧妙設(shè)計(jì)尺寸，保證既經(jīng)濟(jì)有合理，組織好交通。4.3.4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路應(yīng)該考慮的因素：、首先結(jié)構(gòu)應(yīng)該有清晰的計(jì)算簡(jiǎn)圖和安全的地震力傳遞線路。、要充分考慮抗震承載力，具備較好的塑性能力和抵消地震能量的功能。、給予薄弱部位充分關(guān)注，并積極采取必要的措施以滿

40、足抗震的需要。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全級(jí)別為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。結(jié)構(gòu)選型：住宅采用框架結(jié)構(gòu)，有樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4.3.5給排水設(shè)計(jì)水源概況本項(xiàng)目生活、消防用水供水根據(jù)實(shí)際需求，均來(lái)自于市政給水管網(wǎng)。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)每幢住宅樓供水均直接由室外給水管網(wǎng)供應(yīng)。消防系統(tǒng)住宅小區(qū)室外消防用供水管線采用環(huán)形安排，管子公稱直徑為DN180，并將進(jìn)水管分別從徽州大道及林芝路這兩條市政給水管上直接接入。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓

41、。排水設(shè)計(jì)小區(qū)將雨水和污水設(shè)置分開(kāi)排放。小區(qū)內(nèi)雨水先經(jīng)由室外的管線集中收集，之后再導(dǎo)入市政下水管道排出。每幢樓生活污水先由室外污水管收集，然后送入社區(qū)中的化糞池，一段時(shí)期后，后送至市政下水管道。第5章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要工作階段與內(nèi)容 第1階段：項(xiàng)目初期工作（立項(xiàng)文件的編寫(xiě)，上報(bào)及審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)等） 第2階段：工程勘察、設(shè)計(jì) 第3階段：土建主體建設(shè) 第4階段：建筑裝修 第5階段：安裝工程 第6階段：竣工驗(yàn)收5.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排5.2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間為：2015年1月至2016年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。5.2.2項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從2015年1月

42、至2016年6月。2015年7月，完成項(xiàng)目立項(xiàng)文件的編制、報(bào)批、初期勘察設(shè)計(jì)和拆遷安置工作；2016年4月，1-3號(hào)樓住宅房地產(chǎn)、社區(qū)商鋪，地下負(fù)一層停車場(chǎng)主體完工；2016年6月，完成項(xiàng)目末期輔助工程和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的竣工。注：工程施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖見(jiàn)附件。5.2.3項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目建設(shè)期間,項(xiàng)目負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該設(shè)立單獨(dú)的監(jiān)督管理小組,分階段地檢查項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃的具體狀況,同時(shí)對(duì)檢查的結(jié)果予以認(rèn)真分析,找出影響計(jì)劃的真正緣由,并在原計(jì)劃的基礎(chǔ)上及時(shí)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行跟蹤修正。(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)在現(xiàn)場(chǎng)安排固定人員，實(shí)時(shí)實(shí)地的檢查；(3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)

43、目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目操作的原則是質(zhì)量第一、預(yù)防為先，質(zhì)量是上帝。結(jié)合系統(tǒng)工程的理念，有機(jī)并合理規(guī)劃好各塊的工程活動(dòng)，并做好質(zhì)量檢查工作，目標(biāo)清晰，任務(wù)明確，職能到位，相互監(jiān)督協(xié)作的質(zhì)量管理體系，確保工程的質(zhì)量，規(guī)范化操作，減少缺陷。3、項(xiàng)目資金控制措施按照規(guī)定做到?？畹呐鷱?fù)要與批復(fù)一致、專項(xiàng)資金要單獨(dú)管理、獨(dú)立核算，指出要完全按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，嚴(yán)禁超支，更不能留作他用；會(huì)計(jì)核算制度和方法和企業(yè)審核制度要健全，實(shí)時(shí)實(shí)地對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行跟蹤監(jiān)督；要按照法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行操作，建立一套完善有序的質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，來(lái)確保項(xiàng)目安全有效經(jīng)濟(jì)合理的運(yùn)轉(zhuǎn)。第6章 銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃6.1市場(chǎng)推廣方案房地產(chǎn)小區(qū)

44、推廣策劃方案推廣主題：濱湖中央·東方海岸生活圈價(jià)值點(diǎn)：、巢湖之濱、藝術(shù)之畔、學(xué)府林立，東方海岸生活圈目標(biāo)群體：城市新貴、投資人士在初期重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)的的背景下，這一時(shí)期重點(diǎn)是推廣方式，要加強(qiáng)項(xiàng)目自身與潛在客戶的交流，緊緊抓住他們的內(nèi)在需求，增加賣點(diǎn)，以期滿足他們內(nèi)心的需求。形象稿：欲望都市看吧，眼前蔥郁綠色，紛繁世界；聽(tīng)吧，那海浪啪嗒的聲音，朗朗讀書(shū)的樂(lè)章；走吧，腳下是軟軟的沙灘，凸凹的石子；在極目望去，這個(gè)世界一下子就靜了許多，你仿佛置身在那世外桃源，又仿佛是現(xiàn)代與古代的交融。你陶醉了，你就安詳?shù)匾性谏嘲l(fā)上，沐浴著陽(yáng)光，慢慢打開(kāi)一本通向未來(lái)的書(shū)，安然地讀著，知道沉睡在這欲望的都市

45、。 6.2銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃1.調(diào)查方案為了對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性做出更加準(zhǔn)確地判斷，對(duì)其物業(yè)類型、目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格等各方面進(jìn)行清晰定位，我根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法，是具體情況，擬采用直接與間接相結(jié)合的方法進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。 間接方法：<1>登陸各相關(guān)網(wǎng)站，查詢往期交易數(shù)據(jù)，各方發(fā)起的相關(guān)的調(diào)查研究結(jié)果，經(jīng)過(guò)甄別遴選完善調(diào)整為該方案所用，同時(shí)作為直接調(diào)查的指導(dǎo)，并用于直接調(diào)查結(jié)果的檢驗(yàn)。<2>查閱各相關(guān)文獻(xiàn)資料，統(tǒng)計(jì)年鑒。<3>查閱各相關(guān)報(bào)刊、雜志。<4>查詢電視、廣播、咨詢公司的公益性信息。直接方法：擬采用問(wèn)卷調(diào)查的方法，先根據(jù)欲調(diào)查的事項(xiàng)設(shè)計(jì)好問(wèn)卷，然后去各大

46、商場(chǎng)、飯館等人流量大且目標(biāo)人群較為充足的場(chǎng)所完成問(wèn)卷調(diào)查。各調(diào)查方案完畢后，對(duì)各方案結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)結(jié)果做出判斷，并對(duì)調(diào)查目的的各項(xiàng)做出預(yù)測(cè)與定位。注：具體調(diào)查問(wèn)卷見(jiàn)附件。2.銷售計(jì)劃根據(jù)目前XX住宅小區(qū)工程進(jìn)度安排，再加上市場(chǎng)的具體情況，銷售部對(duì)售樓計(jì)劃規(guī)劃以下。 銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅396套，總建面積49920，可銷售額約34636.8萬(wàn)元。 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤期定在2015年10月初：自正式銷售期后一個(gè)月之間，也就是到2015年11月底，達(dá)到總銷售量的50%，約198套住宅，出售數(shù)額約20954.4萬(wàn)；自正式銷售期后三個(gè)月之間，也就是到2016年1月底

47、，達(dá)到總銷售量的70%，約277套住宅，出售數(shù)額約29336.16萬(wàn)；自正式銷售期后六個(gè)月之間，也就是到2016年4月底，完成總銷售量的80%，約317套住宅，出售數(shù)額約33527.04萬(wàn)；自正式銷售期后九個(gè)月之間，也就是到2016年7月底，完成總銷售量的90%，約356套住宅，出售數(shù)額約37717.92萬(wàn)；自正式銷售期后十二個(gè)之間，也就是到2016年10月底，完成總銷售量的100%，約396套住宅，出售數(shù)額約41908.8萬(wàn)。序號(hào)期間2015年上2015年下2016年上2016年下 1銷售收入（萬(wàn)）20954.412572.648381.76 2總計(jì)（萬(wàn)）41908.8表9 擬銷售收入?yún)R總3

48、.銷售收入預(yù)測(cè)1）城市各區(qū)房?jī)r(jià)比較：大多數(shù)專業(yè)人士認(rèn)為，現(xiàn)在濱湖區(qū)房?jī)r(jià)排在全合肥市各區(qū)第二名，但近些年來(lái)，合肥市綜合實(shí)力的快速提升，再加上濱湖區(qū)的重要戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)，相信在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，應(yīng)該會(huì)有很好的的增長(zhǎng)空間。2013年的區(qū)域房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格和2012年同一時(shí)期相比，可以得出：除去包河區(qū)的銷售平均價(jià)格下降外，其他各區(qū)均呈現(xiàn)出上漲的勢(shì)頭。相比較而言，同期銷售平均價(jià)格上漲幅度均多于10%的區(qū)域有廬陽(yáng)、政務(wù)和濱湖三個(gè)區(qū)域。區(qū)屬2012年2013年同比蜀山區(qū)6805.197200.195.80%廬陽(yáng)區(qū)6110.096970.7114.09%包河區(qū)6528.136215.78-4.78%瑤海

49、區(qū)5947.936220.074.58%高新區(qū)6668.746806.032.06%經(jīng)開(kāi)區(qū)6371.446635.464.14%政務(wù)區(qū)7510.428557.9613.95%新站區(qū)5737.485771.770.60%濱湖區(qū)6798.997535.3710.83%表10 2013年區(qū)屬住宅銷售均價(jià)及同比變化排名區(qū)屬均價(jià)（元/）1政務(wù)區(qū)8557.962濱湖區(qū)7535.373蜀山區(qū)7200.194廬陽(yáng)區(qū)6970.715高新區(qū)6806.036經(jīng)開(kāi)區(qū)6635.467瑤海區(qū)6220.078包河區(qū)6215.789新站區(qū)5771.77表11 2013年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價(jià)濱湖樓市價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù)合肥業(yè)

50、內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，濱湖電梯樓價(jià)大致如下：棠溪人家均價(jià)8100元/平方米，濱湖名邸價(jià)7800元/平方米，旭輝御府7700元/平方米，月畔灣8000元/平方米，尚邦7900元/平方米，保利拉菲公館8100元/平方米。項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)該項(xiàng)目住宅定位，預(yù)期的出售價(jià)格如下：住宅中標(biāo)準(zhǔn)層的出售平均價(jià)格大約是8200元/；同時(shí)根據(jù)具體位置，計(jì)劃1棟住宅樓出售平均價(jià)格為8400元/平方米，計(jì)劃2棟住宅樓出售平均價(jià)格為8000元/平方米，計(jì)劃3棟住宅樓出售平均價(jià)格為8200元/平方米，計(jì)劃1棟至3棟樓地下停車場(chǎng)5000元/平方米，計(jì)劃1棟至3棟樓一層商鋪出售平均價(jià)格為15000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)出售總收

51、入達(dá)41908.8萬(wàn)元，具體情況見(jiàn)附表銷售收入及稅金估算表。6.3項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣策略6.3.1營(yíng)銷策略該工程準(zhǔn)備在價(jià)格這一環(huán)節(jié)上采取的定價(jià)思路是開(kāi)始低，后逐漸走高。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格設(shè)置仍有比較高的上升的可能性。本項(xiàng)目準(zhǔn)備采用以下推廣策略：1、推廣渠道 報(bào)紙廣告包括安徽日?qǐng)?bào)、合肥晚報(bào)，這些類型的政府性質(zhì)的報(bào)紙，不適合投放過(guò)多，只需在開(kāi)始銷售和推出新品前期12周時(shí)間內(nèi)推廣3、4次。 短信推廣 短信推廣可以成為期限較長(zhǎng)的一種銷售策略，因?yàn)樗^低的成本，廣泛的覆蓋面積，簡(jiǎn)便靈活操作方法，。 影視廣告可以集中在幾個(gè)比較有影響力的電臺(tái)滾動(dòng)播放，但時(shí)間控制在較短的時(shí)期內(nèi)。 單張派發(fā)廣泛發(fā)放在人口較集中的區(qū)域，始終

52、存在于項(xiàng)目營(yíng)銷的宣傳方式，能夠起到不錯(cuò)的宣傳效果。 營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：“XX住宅小區(qū)開(kāi)盤慶典”。活動(dòng)二：合肥人說(shuō)合肥大型文化論壇?；顒?dòng)三：系列名人講座。2、媒體宣傳組合開(kāi)始正式銷售前兩個(gè)月，公司將集中廣告，媒體等宣傳工具集中對(duì)XX住宅小區(qū)進(jìn)行宣傳，同時(shí)在做好前期客戶的咨詢登記工作，為后期的正式售賣做好準(zhǔn)備工作。正式售賣開(kāi)始，公司要重點(diǎn)并及時(shí)地增大其知名度根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際竣工情況，開(kāi)辦各類活動(dòng)，促進(jìn)出售速度要在計(jì)劃之內(nèi)。正式出售兩個(gè)月后，公司加大廣告力度，盡快設(shè)計(jì)好樣本房，及有關(guān)整體效果圖，促進(jìn)銷售進(jìn)行。出租車張貼廣告：正式銷售前兩個(gè)月至正式銷售前后三個(gè)月，周期半年。公路橋梁張貼廣告：存在于項(xiàng)目銷售期的整個(gè)階